High Court of H.P.IN THE  HIGH COURT OF HIMACHAL PRADESH, SHIMLA

   C.R. No. 230/2018

Reserved on: 19.7.2019

    Date of decision:    22.7.2019

Bhupinder Singh Negi  ..…Petitioner

Versus

Naresh Joshi          .....Respondent

Coram

The Hon’ble Mr. Justice Tarlok Singh Chauhan, Judge.

Whether approved for reporting ?

1  Yes

For the petitioner:  Mr. Y. P. Sood, Advocate. 

For the respondent:  Mr. Sunil Chauhan, Advocate. 

Tarlok Singh Chauhan, Judge

The tenant is the petitioner, who, after having lost before

both the learned authorities below, has field the instant petition. 

The parties shall be referred to as the “landlord” and

“tenant”.

2 The landlord filed a rent petition under Section 14 of

the H.P. Urban Rent Control Act, 1987 (for short, the “Rent Act”)

before the learned Rent Controller seeking eviction of the tenant on

the ground that he had ceased to occupy the demised premises, i.e.

set No. 1, Second Floor, Sidh Niwas, Sanjauli, Shimla­6 without

any   reasonable   and   probable   cause   after   his   transfer     from

1

Whether reporters of Local Papers may be allowed to see the Judgment ?Yes

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High Court of H.P.2

Government Primary School Beolia, Shimla to Government Primary

School, Naini, Tehsil Rampur. The eviction was further sought on

the ground of arrears of rent. 

3 The tenant contested the petition and denied that he

had   ceased   to   occupy   the   demised   premises   and   in   fact   was

temporarily  out of Shimla in connection with his service, whereas

his family was still residing  in the demised premises. The claim of

arrears of rent was also denied. 

4 The learned Rent Controller after framing the issues

and recording the evidence of the parties, allowed the petition vide

order dated 16.11.2017 on the ground of ceased to occupy the

demised premises  for a continuous period of 12 months prior to

the date of filing of the eviction petition, however, it dismissed the

same on the ground of arrears of rent.     The appeal filed by the

tenant before the learned appellate authority came to be dismissed

vide judgment dated 30.8.2018 constraining him to file the instant

petition. 

5 It is vehemently argued by Mr. Y.P. Sood, Advocate, for

the   tenant   that   the   findings   recorded   by   both   the   learned

authorities below   are perverse   and, therefore, deserve to be set

aside.   He   would   further  urge   that   mere   non­occupation   of   the

demised   premises   for   some   time,   that   too   on   account   of   job

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High Court of H.P.3

compulsion, could not have been held to be amounting to cease to

occupy the demised premises and such findings, therefore, are not

only erroneous, but perverse and deserve to be set aside. On the

other   hand,   Mr.   Sunil   Chauhan,   Advocate,   for  landlord,   would

argue that the findings recorded by both the learned authorities

below are based upon the pleadings and correct appreciation of the

evidence and cannot be termed to be perverse   so as to call for

interference of this Court, especially in exercise of its revisional

jurisdiction.

6 At the outset, it would be noticed that  the scope of

revisional jurisdiction which this Court can exercise must borne in

mind, as the Constitution Bench of the Hon’ble Supreme Court in

Hindustan Petroleum Corporation Limited vs. Dilbahar Singh

(2014) 9 SCC 78  laid down certain broad principles for exercise of

revisional jurisdiction, which can be summarized as under:

(i) The term ‘propriety’ would imply something which is

legal and proper.

(ii)The power of the High Court even though wider than

the one provided under Section 115 of the Code of Civil

Procedure is not wide enough to that of the appellate

Authority.

(iii)Such power cannot  be exercised as  the  cloak of  an

appeal in disguise.

(iv)Issues   raised   in   the   original   proceedings   cannot   be

permitted to be reheard as a appellate Authority.

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High Court of H.P.4

(v)The expression “revision” is meant to convey the idea of

much narrower expression than the one expressed by

the expression “appeal”. The  revisional power under

the   Rent   Control   Act   may   not   be   as   narrow   as   the

revisional   power   under   Section   115   of   the   CPC   but

certainly it is not wide enough to make the High Court a

second court of first appeal. While holding so the Court

reiterated   the   view   taken   in   Dattonpant   Gopalvarao

Devakate vs. Vithalrao Maruthirao Janagawal, (1975) 2

SCC 246.

(vi).The meaning of the expression “legality and propriety”

so explained in Ram Dass vs. Ishwar Chander, (1988)

3 SCC 131 was only to  the extent that exercise of the

power is not confined to jurisdictional error alone and

has to be “according to law”.

(vii) Whether or not the finding of fact is according to law or

not is required to be seen on the touch stone, as to

whether such finding of fact is based on some legal

evidence or it suffers from any illegality like misreading

of   the   evidence;   overlooking;   ignoring   the   material

evidence all together; suffers from perversity; illegality;

or such finding has resulted into gross miscarriage of

justice.   Court   clarified   that   the   ratio   of   Ram   Dass

(supra)   does   not   exposit   that   the   revisional   power

conferred   upon   the   High   Court   is   as   wide   as   an

appellate power to reappraise or reassess the evidence

for coming to a finding contrary to the findings returned

by the authority below.

(viii)In exercise of its revisional jurisdiction High Court shall

not   reverse   findings   of   fact   merely   because   on

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High Court of H.P.5

reappreciation of the evidence it may have a different

view thereupon.

(ix)The exercise of such power to examine record and facts

must be understood in the context of the purpose that

such findings are based on firm legal basis and not on

a wrong premise of law.

(x)Pure   findings   of   fact   are   not   to   be   interfered   with.

Reconsideration of all questions of fact is impermissible

as Court cannot function as a Court of appeal.

(xi)Even while considering the propriety and legality, high

Court   cannot   reappreciate   the   evidence   only   for   the

purposes   of   arriving   at   a   different   conclusion.

Consideration   of   the   evidence   is   confined   only   to

adjudge   the   legality,   regularity   and   propriety   of   the

order.

(xii)Incorrect   finding   of   fact   must   be   understood   in   the

context of such findings being perverse, based on no

evidence; and misreading of evidence.”

7 In the aforesaid decision, the Hon’ble Supreme Court

was dealing with the provisions of the Kerala Buildings (Lease and

Rent Control) Act, 1965, T. N. Buildings (Lease and Rent Control)

Act, 1960 and Haryana Urban (Control of Rent and Eviction) Act,

1973. The incongruity in the decisions rendered by the Hon’ble

Supreme  Court  in  Rukmini   Amma Saradamma  vs.  Kallyani

Sulochana, (1993) 1 SCC 499 and Ram Dass (supra)   was the

backdrop  in which the  Constitution  Bench was  called upon to

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High Court of H.P.6

decide the scope of the revisional jurisdiction and the expression

“legality   and   propriety”   provided   in   the   relevant   statues.   The

essential question being as to whether in exercise of such powers,

the revisional authority could re­appreciate the evidence or not.

Finally   the   Hon’ble   Supreme   Court   answered   the   reference   by

making the following observations:­

“43.   We   hold,   as   we   must,   that   none   of   the   above   Rent

Control   Acts   entitles   the   High   Court   to   interfere   with   the

findings   of   fact   recorded   by   the   first   appellate   court/first

appellate   authority   because   on   reappreciation   of   the

evidence, its view is different from the court/authority below.

The consideration or examination of the evidence by the High

Court in revisional jurisdiction under these Acts is confined to

find out that finding of facts recorded by the court/authority

below is according to law and does not suffer from any error

of law. A finding of fact recorded by court/authority below, if

perverse or has been arrived at without consideration of the

material evidence or such finding is based on no evidence or

misreading of the evidence or is grossly erroneous that, if

allowed   to   stand,   it   would   result   in   gross   miscarriage   of

justice, is open to correction because it is not treated as a

finding according to law. In that event, the High Court in

exercise of its revisional jurisdiction under the above Rent

Control Acts shall be entitled to set aside the impugned order

as being not legal or proper. The High Court is entitled to

satisfy itself as to the correctness or legality or propriety of

any decision or order impugned before it as indicated above.

However,   to   satisfy   itself   to   the   regularity,   correctness,

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High Court of H.P.7

legality or propriety of the impugned decision or the order, the

High Court shall not exercise its power as an appellate power

to   reappreciate   or   reassess   the   evidence   for   coming   to   a

different finding on facts. Revisional power is not and cannot

be equated with the power of reconsideration of all questions

of fact as a court of first appeal. Where the High Court is

required to be satisfied that the decision is according to law,

it   may   examine   whether   the   order   impugned   before   it

suffers.” 

8 The only subsisting ground for eviction of the tenant, as

raised by the landlord, is that tenant has ceased to occupy the

demised premises as per Section 14(2)(v) of the Act, which reads as

under:­

14. Eviction of tenants.

(2) A landlord who seeks to evict his tenant shall apply to the

Controller for a direction in that behalf. If the Controller, after

giving the tenant a reasonable opportunity of showing cause

against the applicant, is satisfied­

(v) that the tenant has ceased to occupy the building or rented

land   for   a   continuous   period   of   twelve   months   without

reasonable cause.

9 It is more than settled that the initial burden to show

that the tenant has ceased to occupy the building continuously for

12 months is always on the landlord. He has to adduce tangible

evidence to prove the fact that as on the date of filing the petition,

the tenant was not occupying the building continuously for 12

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High Court of H.P.8

months. Once such evidence is adduced, the burden shifts on the

tenant to prove that there was reasonable cause for his having

ceased to occupy the tenanted premises for a continuous period of

12 months. 

10 The   word   used   in   the   statute   is   “reasonable   cause.

However, no strait­jacket formula can be evolved for determining as

to what is the reasonable cause and each case is required to be

decided keeping in view the nature of the lease, the purpose for

which the premises are let out and the evidence of the parties. If

the tenant does not use the building for the purpose for which it is

let out, he cannot be said to be occupying the building merely

because he has put some furniture or articles or machinery under

his lock and key.  (See: Dunlop India Ltd. vs. A.A. Rahna and

anr., 2011(5) SCC 778).

11 Bearing in mind the aforesaid exposition of law, it would

be noticed that the landlord in his eviction petition has   raised

specific plea regarding the tenant having ceased to occupy the

demised premises, as is evident from para  18(a)(1) of the petition,

which reads as under:­

“That  the  respondent  has  ceased  to  occupy the  aforesaid

premises w.e.f. December 2009, which is locked since then.

The respondent who is working as teacher in the Education

Department, Himachal Pradesh was transferred from Shimla

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High Court of H.P.9

to Govt. School Naini, Tehsil Rampur, Distt. Shimla,H.P. in

December 2009,where  he immediately joined and is living

there along with his family since then. The respondent had

permanently shifted from Shimla to Rampur and never came

back and paid the rent into the account of the petitioner. The

premises has not been used for the purpose it is meant and

the respondent has no intention to occupy the premises. He

has ceased to occupy the tenanted premises for more than

one year continuously i.e. clear twelve months immediately

preceding the filing of the petition and is liable to be evicted

from the premises on this ground.”   

12 In order to substantiate the plea taken in the eviction

petition, the landlord herself  stepped into the witness box as PW1

and reaffirmed and res­asserted the facts of the petition. 

13 In addition thereto, she   also examined PW2 Vinayak

Sood, who stated that  the tenant was not residing in  the demised

premises as he had shifted to Rampur and locked the demised

premises. 

14 PW3,   Rajesh   Kumar,   Clerk,   Electricity   Sub   Division,

Sanjauli,     proved   on   record   the   electricity   consumption   from

December 2009 to December 2012 vide Ext. PW3/A, which showed

the electricity consumption to be only 120 KW during that period. 

15 PW4,   Ravinder   Sharma,   Superintendent,   Director,

Elementary Education, Shimla, proved on record transfer order of

the tenant. 

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High Court of H.P.10

16 Thus, on the basis of the aforesaid evidence, it can be

held that the landlord has discharged the initial onus regarding the

tenant having ceased to occupy the demised premises and now, it

is for the tenant to establish to the contrary. 

17 The   tenant   tendered   in   evidence   his   affidavit,

Ext.RW1/A,wherein he reaffirmed and re­asserted  the facts of the

reply to the petition and prayed for dismissal of the petition. In

cross­examination,  he admitted that he was  working in Education

Department as Teacher since 9.12.2002.  He further stated that in

December   2009,   he   was   transferred   from   Government   Primary

School, Beolia, Shimla to Government Primary School, Naini, Tehsil

Rampur,where   he   joined   in   December,   2009   and   was   residing

there. He further stated that he stayed there till August 2011, but

voluntarily stated that his family was all throughout residing in

Shimla.  He admitted that from December 2009 till March, 2013,

he stayed out of Shimla. He admitted that ration card after 2009

was prepared from his ancestral village. 

18 RW2,   Joginder   Singh,     tendered   in   evidence   his

affidavit,   Ext.RW2/A,   in   which   he   stated   that   the   tenant   was

residing in the demised premises. He further stated that son of the

tenant   had   been   working   with   husband   of   the  landlord on

Photostat machine at Summerhill, Shimla and was getting salary of

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High Court of H.P.11

Rs. 2500/­ per month. He stated that he was working  as Foreman

in Fire Brigade since 2012 and used to visit the demised premises

even after   transfer of the tenant,where his son and wife were

residing.     In cross­examination, he admitted that he had been

working in Shimla since 2012 and did not remember where the

tenant was posted in the year 2009. He stated that tenant was

transferred to Rampur in the year 2009. He denied the suggestion

that the wife of the tenant was residing in the village. However, he

admitted that the tenant stayed at Rampur from December 2009 to

December 2013. 

19 RW3,     Dinesh   Negi,   son   of   the   tenant,   tendered   in

evidence his affidavit, Ext. RW3/A, in which he stated that he

along with his parents  was residing in the demised premises since

2004.   He further stated that when his father was transferred to

Rampur, he along with his mother was residing in the demised

premises. He also stated that in the year 2011, he had worked with

husband of the landlord on Photostat machine at Summerhill for

about 7­8 months.   He also stated that from the date when his

father was transferred till date, he along with his mother had been

residing   in   the   demised   premises.   In   cross­examination,     he

admitted   that   his   father   had   been   transferred   from   Shimla   to

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High Court of H.P.12

Rampur. He denied the suggestion that he and his mother after

transfer of his father never resided in the demised premises.  

20 It would be noticed that the specific case of the tenant

is that even after having transferred from Shimla to Rampur, his

wife and son were residing in the demised premises and his son

had worked with husband of the landlord at Summerhill in the

year 2011 for about 7­8 months.  The tenant has not disputed the

fact that he stood transferred from Shimla to Rampur in December

2009 and stayed there till December 2013.  

21 In case the family of the tenant be it his wife or his son,

had been residing in the demised premises, then obviously there

would be regular consumption of the electricity and not merely 120

KW from December 2009 to December 2012. This is practically not

possible because if a family consisting of two persons is residing in

a   place   like   Shimla,   where   there   are   severe   winters   and   mild

summers, then consumption of electricity would not be so less,

which proves the fact that the tenant is deposing falsely that his

family in his absence had been residing in the demised premises. 

22 In addition thereto, it would be noticed that the tenant

has   led   no   cogent   and   convincing   evidence   be   it   oral   or

documentary   to   suggest   that   it   was   his   family,   who   actually

residing in the demised premises.  He could conveniently produced

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High Court of H.P.13

on record the receipts of LPG gas consumption or ration procured

or even proved salary slip of his son, who claimed to have worked

with husband of the landlord at Summerhill. 

23 What would be the meaning of “occupy” as used in the

Rent Act  is  no longer  res integra  and  was   considered    by the

Hon’ble   Supreme   Court   in  Dunlop   India   Ltd.’s   case   (supra),

wherein it was held as under:­

“21.   The   word   "occupy"   used   in   Section   11(4)(v)   is   not

synonymous   with   legal   possession   in   technical   sense.   It

means   actual   possession   of   the   tenanted   building   or   use

thereof for the purpose for which it is let out. If the building is

let out for residential purpose and the tenant is shown to be

continuously  absent  from  the  building  for six  months,  the

Court may presume that he has ceased to occupy the building

or abandoned it. If the building is let out for business or

commercial   purpose,   complete   cessation   of   the

business/commercial activity may give rise to a presumption

that the tenant has ceased to occupy the premises. In either

case, legal possession of the building by the tenant will, by

itself, be not sufficient for refusing an order of eviction unless

the tenant proves that there was reasonable cause for his

having ceased to occupy the building.” 

24 Dealing   with   some   what   similar   case,   this   Court   in

Amrit Lal vs. Ramawati Sahu, 2007 1 Shim. LC 55 , held as

under:­

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High Court of H.P.14

“6. There is also statement proved by a witness from the

electricity   office   showing   the   consumption   of   electricity

through the meter installed in the demised premises. As per

this   statement   only   60   units   of   electricity,   50   units   as

reflected   in   the   bill   for   July,   1990   and   10   units   as   for

September, 1990, were reflected in the bill consumed during

the relevant period. This statement also shows that tenant­

revision petitioner does not reside in the premises and that

only occasionally some people visit the place and stay there.

7. As already noticed, even the tenant himself says that his

brothers, sisters etc. visit the premises and stay there for

sometime, which means that the premises are being used

only as a tourist resort by the relatives of tenant­ revision

petitioner. It is by now well settled that occasional visit to the

tenanted premises by the tenant do not amount to the tenant

continuing in occupation of the premises. Reference in this

behalf may be made to Sohan Lal Khanna V. Amar Singh,

2000(2) Latest HLJ 1008, St. Michaeal’s Cathedral Catholic

Club v. Smt. Harbans Kaur Nayani, 1997(1) Sim. L.C.237 and

Gurbachan Singh V. Ravinder Nath Bhalla and others, Latest

HLJ 2006(HP) 177. Therefore, no fault can be found with the

finding by the Appellate Authority that the tenant had ceased

to occupy the premises for a period of 12 months, before the

institution of the petition”.

25 Since it is duly established on record that during the

disputed period consumption of electricity was minimal, the Court

would be well within its right to draw presumption that during the

disputed period,  tenant or his family did not reside in the demised

premises. 

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High Court of H.P.15

26 However, Mr. Y. P. Sood, Advocate, would vehemently

argued that merely because the tenant had not been residing in the

demised premises continuously for 12 months in itself is not a

ground for his eviction because it is further required to be proved

by the landlord that this non­occupancy at the behest of the tenant

was without any reasonable cause. 

27 As observed above,  the term “reasonable” has already

been explained by the Hon’ble Supreme Court in  Dunlop India

Ltd.’s case (supra) as extracted above. 

28 Admittedly,   the   tenant   was   transferred   from

Government Primary School Beolia, Shimla to Government Primary

School, Naini, Tehsil Rampur and was required to have joined his

duties at the place of posting, but then this alone cannot be held to

be a ground to permit the tenant to occupy the demised premises

merely because he can afford to pay the rent, especially when the

tenant is admittedly not the permanent resident of Shimla Town

and is resident of Village Maraog, Chopal, where he is having his

ancestral house and landed property and had taken the demised

premises on rent only on account of his being posted  at Shimla.

Once, the posting at Shimla came to an end,  then the tenant could

not have been permitted to squat over the demised premises unless

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High Court of H.P.16

and until, he or anyone of his family members had been residing

there continuously. 

29 As observed above, mere fact that the tenant has the

capacity to pay the rent to the landlord in itself will not confer a

right upon the tenant to retain the demised premises indefinitely,

especially when he has ceased to occupy the same continuously for

a period of 12 months and thereby made himself liable for ejection

under the Rent Act.  

30 Similar reiteration of law  can be found in the judgment

rendered by this Court in  Mohinder Kumar Walia and ors. vs.

Prakasho Devi and ors., 2016(3) Shim. L C 1301 .

31 In view of the aforesaid discussion, I find no merit in

this petition and the same is accordingly dismissed, so also the

pending application(s) if any, leaving the parties to bear their own

costs.     

    22.7.2019      (Tarlok Singh Chauhan)

     (pankaj)                   Judge

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