wp13655-2017-J.doc

Sayali

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.13655 OF 2017

Kumar Housing Corporation Private Limited…  Petitioner

Vs.

1.The State of Maharashtra

2.Inspector General of Registration and

Chief Controllers of Stamps

3.The Deputy Inspector General of

Registration and Deputy Controller of

Stamps

4.Joint District Registrar and Collector

of Stamps …  Respondents

Mr.   Girish   S.   Godbole,   Senior   Advocate   with   Mr. 

Murlidhar Kumar and Mr. Kaustubh Thipsay  for the 

Petitioner.

Ms. Sulbha D. Chipade, AGP for respondent Nos.1 to 4- 

State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :AUGUST 17, 2026.

PRONOUNCED ON:AUGUST 20, 2026

JUDGMENT:

1.By this Writ Petition filed under Articles 226 and 227 of the 

Constitution of India, the Petitioner has challenged the legality, 

validity, and correctness of the Judgment and Order dated 19 July 

2014 passed by the Collector of Stamps, as well as the Order dated 

1

SAYALI

DEEPAK

UPASANI

Digitally signed by

SAYALI DEEPAK

UPASANI

Date: 2026.08.20

11:26:32 +0530

wp13655-2017-J.doc

16   March   2015   passed   by   the   Deputy   Inspector   General   of 

Registration and Deputy Controller of Stamps.

2.The facts which, according to the Petitioner, have resulted in 

filing of the present Writ Petition may be stated as follows. On 9 

June 1995, the Petitioner, which was then known as Sukumar 

Estates  Limited,  entered   into  an  Agreement  with  (1) Prakash 

Pashankar and (2) Namdev Pashankar. Under the said Agreement, 

the Petitioner agreed to acquire all rights, title and interest in the 

land bearing Survey No. 138/5, admeasuring 4 H 83 A, situated at 

Pashan, Pune, for a total consideration of Rs. 3,12,00,000/-. A 

Certificate   of   True   Value   was   issued   in   respect   of   the   said 

Agreement. At that time, stamp duty of Rs. 100/- was paid. Clause 

8 of the Agreement provided that possession of the property was to 

be   handed   over   to   the   Petitioner   after   measurement   of   the 

property was carried out. However, according to the Petitioner, the 

subsequent Supplementary Agreement confirms that actual and 

physical possession of the property had been handed over even 

before execution of the Agreement dated 9 June 1995. Thereafter, 

on   31   December   1999,   the   Petitioner   entered   into   another 

Agreement with (1) Prakash Pashankar, (2) Namdev Pashankar, 

(3) Vadanbai Prakash Pashankar, (4) Santosh Prakash Pashankar 

and (5) Sandesh Prakash Pashankar. Under the said Agreement, 

rights,   title   and   interest   in   land   bearing   Survey   No.   138/5, 

admeasuring 2 H 10 A, situated at Pashan, Pune, were agreed to 

be conveyed in favour of the Petitioner along with Development 

Rights, for a consideration of Rs. 1,88,00,000/-. This Agreement 

was described as a Development Agreement. A Certificate of True 

2

wp13655-2017-J.doc

Value was issued in respect of this Agreement and stamp duty of 

Rs. 100/- was paid at that time. Clause 3 provided that possession 

of the property would be handed over to the Petitioner after 

measurement.   However,   according   to   the   Petitioner,   the 

subsequent Supplementary Agreement shows that actual physical 

possession   had   been   handed   over   before   execution   of   the 

Agreement dated 31 December 1999.

3.The documents dated 9 June 1995 and 31 December 1999 

were thereafter submitted before the Collector of Stamps under 

Section 31 of the Maharashtra Stamp Act for adjudication. The 

documents were impounded under Section 33. According to the 

Petitioner, stamp duty was thereafter paid on both the Agreements 

as follows: (i) Rs. 3,12,000/- was paid on the Agreement dated 9 

June   1995,   under   which   the   total   consideration   was   Rs. 

3,12,00,000/-; and (ii) Rs. 1,88,000/- was paid on the Agreement 

dated 31 December 1999, under which the total consideration was 

Rs. 1,88,00,000/-. Thus, according to the Petitioner, a total amount 

of   Rs.5,00,000/-   was   paid   towards   stamp   duty   on   the   two 

Agreements.

4.On 4 September 2003, Mr. Prakash Pashankar executed two 

separate Supplementary Agreements in favour of the Petitioner, 

confirming the earlier Agreements. The Supplementary Agreement 

bearing   Registration   No.   7689   confirmed   the   contents   of   the 

Agreement dated 9 June 1995 and recorded that possession of the 

property had been handed over before execution of the Agreement 

dated 9 June 1995. The other Supplementary Agreement, bearing 

Registration No. 7690, confirmed the contents of the Agreement 

3

wp13655-2017-J.doc

dated 31 December 1999 and recorded that possession of the 

property   had   been   handed   over   before   execution   of   that 

Agreement.   It   is   the   case   of   the   Petitioner   that   no   fresh  or 

additional   consideration   was   paid   under   either   of   these 

Supplementary   Agreements.   On   19   March   2012,   a   Deed   of 

Conveyance was executed between Mr. Prakash Pashankar and the 

Petitioner. According to the Petitioner, no consideration was paid 

under this Deed of Conveyance. The details of the amounts which 

had been paid under the earlier Agreements were recorded in the 

Conveyance Deed. The Deed referred, in its recital, to a suit which 

was pending before the Civil Judge, Senior Division, Pune and 

which was settled on 28 July 2004. The Conveyance Deed stated 

that it was being executed “in full and final settlement” of all 

rights, title, and claims of the Vendor. The Second Schedule to the 

Conveyance Deed referred to an area of 57,964 sq. metres out of 

the total land area of 69,300 sq. metres referred to in the earlier 

Agreements. According to the Petitioner, the reduction in the area 

was because 10,750 sq. metres of land had been acquired by the 

Pune Municipal Corporation for road widening. The recital in the 

Conveyance Deed referred to the fact that possession had been 

handed over to the Petitioner and that the Petitioner had started 

development of the property. The Petitioner states that since an 

aggregate stamp duty of Rs. 5,00,000/- had been paid on the 

earlier   Agreements   having   an   aggregate   consideration   of   Rs. 

5,00,00,000/-, the Petitioner paid the balance stamp duty of Rs. 

45,00,000/- at the time of execution of the Conveyance Deed. The 

document was thereafter duly stamped and registered. 

4

wp13655-2017-J.doc

5.On 7 November 2013, the Sub-Registrar, Haveli issued a 

Notice   to  the   Petitioner   stating   that  the   market   value   of   the 

property covered by the Conveyance Deed was Rs. 61,09,89,500/-. 

On that basis, it was alleged that the Petitioner was liable to pay 

deficient stamp duty of Rs. 2,60,49,475/-. Thereafter, on 19 July 

2014, Respondent No. 4 passed an Order directing the Petitioner to 

pay the alleged deficient stamp duty of Rs. 2,60,49,475/- together 

with penalty at the rate of 2% per month. It was held that, in the 

beginning, stamp duty at the rate of 1% had been paid by giving 

the document the name “Development Agreement”. It was held 

that the later attempt to refer to the Agreements of 2003 as part of 

a conveyance was only an afterthought. It was held that, in the 

year 2012, after realizing that a substantial amount of stamp duty 

would become payable, the Petitioner paid the remaining 9% 

stamp duty, amounting to Rs. 45,00,000/-. The authority held that 

the transactions under the earlier Agreements were different in 

nature and, therefore, the benefit under Section 4 could not be 

given to the Petitioner. The authority held that though possession 

of the property had been handed over to the Petitioner, such 

possession   was   only   for   the   purpose   of   development   of   the 

property and was in the nature of a licence. According to the 

authority,   possession   after   execution   of   the   Conveyance   Deed 

would stand on a different footing.

6.On   1   December   2014,   the   Sub-Registrar,   Haveli   No.   13 

issued a Final Notice once again calling upon the Petitioner to pay 

the alleged deficient stamp duty of Rs. 2,60,49,475/-. In the year 

2014, the Petitioner filed an Appeal under Section 32B of the 

5

wp13655-2017-J.doc

Maharashtra Stamp Act, 1958, being Appeal No. 22 of 2014, 

before Respondent No. 3. The submission of the Petitioner before 

the Appellate Authority was that the Agreements of 1995 and 1999 

were, in substance, Agreements for Sale and that, since possession 

had   been   handed   over   under   those   Agreements,   they   were 

required to be treated as deemed conveyances. The Petitioner 

pointed out that, in the year 1997, a Notice had been issued 

calling upon the Petitioner to pay stamp duty under Article 25, but 

the demand made under that Notice was not accepted by the 

Petitioner.

7.By  the  Order  dated   16   March   2015,  Respondent   No.  3 

dismissed the Appeal filed by the Petitioner. It was held that, after 

obtaining  a Certificate of  True Value,  it was the duty  of the 

Petitioner to pay proper stamp duty on the concerned documents. 

The   Appellate   Authority   held   that   since   the   Petitioner   was 

contending   that   the   Agreements   dated   1995   and   1999   were 

Agreements for Sale which were liable to be treated as deemed 

conveyances because possession had been handed over, stamp duty 

ought to have been paid on those documents under Article 25 of 

Schedule I to the Maharashtra Stamp Act, 1958. It was held that 

the nature of the Agreements executed in the year 2012 and the 

Supplementary   Agreements   executed   in   the   year   2003   was 

different. The Appellate Authority held  that the property was 

included in the Annual Statement of Rates under the Bombay 

Stamp (Determination of True Market Value of Property) Rules, 

1995, and that its market value was Rs. 61,09,89,500/-. Since the 

market value was higher than the consideration mentioned in the 

6

wp13655-2017-J.doc

documents, it was held that stamp duty at the rate of 5% was 

payable.

8.Mr. Girish Godbole, learned Senior Advocate appearing for 

the Petitioner, invited my attention to the impugned orders and 

submitted that both the Authorities have proceeded on a clear 

misunderstanding of the law. According to him, the Authorities 

have misdirected by proceeding on the basis that stamp duty is 

payable only by looking separately at each instrument and not by 

considering the real nature of the entire transaction. He submitted 

that the instruments dated 9 June 1995, 31 December 1999, 4 

September 2003 and 19 March 2012 were all connected with one 

and   the   same   transaction.   According   to   him,   this   was   one 

continuous transaction by which the owner of the land, namely 

Pashankar, conveyed the land to the Petitioner. He submitted that, 

once the documents are viewed in their proper sequence and in 

the   background   of   the   entire   transaction,   Section   4   of  the 

Maharashtra Stamp Act was applicable. According to him, stamp 

duty on the full market value of the property had been paid under 

the earlier instruments. Therefore, when the Deed of Conveyance 

dated 19 March 2012 was executed, no stamp duty was payable on 

the same transaction. He submitted that the instrument dated 19 

March 2012 was entitled to the benefit available under Section 4 

and, therefore, the Authorities were not justified in demanding any 

or deficit stamp duty.

9.Mr. Godbole submitted that merely because a document is 

given a particular name, its real character does not get decided 

only by such name. According to him, the instrument dated 9 June 

7

wp13655-2017-J.doc

1995 was described as an Agreement and the instrument dated 31 

December   1999   was   described   as   a   Development   Agreement. 

However, what is important is the actual substance and effect of 

the documents. He submitted that under these Agreements, the 

entire right, title, and interest in the property were agreed to be 

conveyed and given to the Petitioner. The Petitioner was given the 

right to construct tenements and flats, sell them to purchasers and 

thereafter convey the building as well as the land to the occupiers 

or to their society. He submitted that actual physical possession of 

the   property   was   handed   over   to   the   Petitioner   under   these 

Agreements. According to him, once possession was handed over 

and the Agreements in substance provided for transfer of rights in 

the land, the Agreements were required to be treated as deemed 

conveyances. Therefore, the description of the document as a 

“Development Agreement” was not conclusive. He submitted that 

the documents were in substance instruments relating to sale and 

transfer of the land. Since stamp duty on the full market value had 

been paid in respect of those instruments, the Respondents were 

bound to give credit and benefit of such stamp duty under Section 

4   while   considering   the   instrument   dated   19   March   2012. 

According to him, no deficit stamp duty could therefore have been 

declared payable.

10.Mr.   Godbole   then   referred   to   Section   2(na)   of   the 

Maharashtra Stamp Act, 1958, which defines “market value” in 

relation   to   any   property   forming   the   subject   matter   of   an 

instrument.  He  submitted  that  the  definition  means  the  price 

which such property would have fetched if it had been sold in the 

8

wp13655-2017-J.doc

open market on the date of execution of the instrument or the 

consideration stated in the instrument, whichever is higher. He 

submitted that, in the present case, the consideration mentioned in 

the Agreements dated 9 June 1995 and 31 December 1999 was 

higher than the market value of the property on the respective 

dates   of   execution   of   those   Agreements   and   the   subsequent 

Confirmation Deeds. According to him, therefore, for the purpose 

of calculation of stamp duty, the consideration mentioned in the 

relevant   documents,   being   higher   than   the   market   value   as 

determined on the relevant date, was required to be taken into 

account. He submitted that the Authorities could not ignore the 

market value and consideration prevailing on the date of execution 

of the earlier instruments and determine the liability by applying 

the market value prevailing at a later point of time.

11.Mr.   Godbole   relied   upon   the   judgment   of   this   Court   in 

Jitendra Manohardas Thakker and Anr. vs. The Deputy Inspector 

General of Registration and Deputy Controller of Stamps and 

Others, 

Writ Petition No. 2370 of 2024, decided on 16 February 

2026. He relied upon the decisions in 

Suhas Damodar Sathe vs. 

State of Maharashtra and Another, 

reported in 2025 SCC OnLine 

Bom 576, and 

Thakkar Investment and Finance Company vs. Chief 

Controlling   Revenue   Authority   and   Inspector   General   of 

Registration and Controller of Stamps and Others

, reported in 

2026 SCC OnLine Bom 4685.

12.Ms.   Sulbha   Chipade,   learned   AGP,   on   the   other   hand, 

supported   the   impugned   orders.   She   invited   my   attention   to 

Paragraph 5(g-a) of Schedule I and submitted that stamp duty is 

9

wp13655-2017-J.doc

payable under Article 25 in respect of an Agreement and the 

records or memorandum relating to such Agreement. According to 

her, the different documents involved in the present case are 

separate instruments and are different in nature. She submitted 

that, for this reason, the stamp duty paid on a document described 

as a Development Agreement cannot be deducted against the 

stamp duty payable on an Agreement for Sale. According to her, 

since the nature and character of the documents are different, the 

benefit claimed by the Petitioner by way of deduction of stamp 

duty paid on the Development Agreement cannot be granted.

13.Ms. Chipade submitted that Documents Nos. 7689 and 7690 

of the year 2003 are Development Agreements, whereas Document 

No. 2414 of the year 2012 is an Agreement for Sale. According to 

her,   both   these   documents   are   different   and   independent 

documents. Therefore, stamp duty is required to be determined on 

the   market   value   of   the   property   covered   by   the   respective 

documents in accordance with Article 25 of Schedule I to the 

Maharashtra Stamp Act. She submitted that the decision of this 

Court in Writ Petition No. 9923 of 2014,

 M/s Prasun Developers 

vs. Government of Maharashtra & Ors.,  

decided on 30 January 

2015, is applicable to the facts of the present case and supports the 

action taken by the Authorities.

14.Ms. Chipade submitted that, under the Maharashtra Stamp 

(Determination of True Market Value of Property) Rules, 1995, the 

property   in   question   falls   in   the   category   of   Department   No. 

20/354.1. According to her, after taking into consideration Notice 

No. 16 B, the applicable rate for the property was Rs. 16,800/- per 

10

wp13655-2017-J.doc

square metre. On that basis, the total market value of the property 

was determined at Rs. 61,09,89,500/-. She submitted that this 

market value was required to be considered in accordance with 

Section 2(na) of the Maharashtra Stamp Act. Since the property 

was situated within the limits of a Municipal Corporation, stamp 

duty at the rate of 5% was payable under Article 25(B)(i) of 

Schedule I. According to her, on the market value so determined, 

the total stamp duty payable came to Rs. 3,05,49,475/-. She 

submitted   that,   after   giving   credit   for   the   amount   of   Rs. 

45,00,000/- paid by the Petitioner, the balance amount of Rs. 

2,60,49,475/-   remained   payable.   According   to   her,   the   said 

amount was therefore liable to be recovered from the Petitioner. 

She submitted that the Petitioner was liable to pay the maximum 

penalty, namely twice the amount of the deficient stamp duty, 

together with penalty at the rate of 2% per month from 19 March 

2012, as provided under Section 32A(4) of the said Act.

REASONS AND ANALYSIS: 

15.I have considered the rival submissions made by both the 

parties. I have gone through the Agreements dated 9 June 1995 

and 31 December 1999, the translated order placed on record, the 

impugned orders and the relevant provisions of law to which my 

attention has been invited by the learned counsel. In my view, the 

real question is about the actual legal nature of the rights which 

were   created   under   these   documents.   It   is   necessary   to   see 

whether   all   these   instruments   were   used   for   completing   one 

transaction and, if that is so, whether the Deed of Conveyance 

dated 19 March 2012 could again be subjected to stamp duty by 

11

wp13655-2017-J.doc

taking the market value prevailing in the year 2012.

16.The learned Senior Advocate appearing for the Petitioner 

submitted that the documents dated 9 June 1995, 31 December 

1999, 4 September 2003, and 19 March 2012 were all part and 

different   steps   of   one   transaction.   According   to   him,   the 

transaction had started when the owners agreed to transfer their 

rights in the land in favour of the Petitioner and possession was 

handed over. The later documents were only steps for completing 

and   recording   the   same   transaction.   On   the   other   hand,   the 

learned   AGP   supported   the   orders   passed   by   the   Authorities. 

According   to   her,   the   earlier   documents   were   Development 

Agreements, whereas the document of the year 2012 was an 

Agreement for Sale or Conveyance. Therefore, these were different 

instruments and separate stamp duty liability was attracted on 

each of them.

17.Before going into these rival submissions, it is necessary to 

see the documents. The document dated 9 June 1995 is described 

as an “AGREEMENT”. The clause regarding possession records that 

“The direct open and vacated possession of the said property is to 

be given by the Giver in Writing to the Taker in Writing by taking 

Govt. measurement of the said property.” The same document 

gives substantial rights to the Petitioner in respect of development 

of   the   property.   It   states   that   “You   will   have   full   rights   and 

authority   to   commence   construction   development   on   the   said 

property   by   entering   the   said   property   for   carrying   out 

development   and   to   complete   the   same   by   carrying   out 

construction of building.” It is recorded that the rights and licence 

12

wp13655-2017-J.doc

for development would continue until the full ownership rights 

were changed in favour of the purchasers, societies or nominees.

18.The   Agreement   dated   31   December   1999   shows   that 

substantial  rights  were  given  to  the  Petitioner.  The  document 

records that “Entire rights and authority have been given to you to 

commence Construction development on the Said property by 

entering the Said property for Carrying out development and to 

complete the Same by carrying out construction Of building.” It 

records that “open and actual possession of the property described 

in the above para 1 has been given today by us to you for 

development   work”.   However,   the   same   clause   connects   such 

possession   with   the   future   documents   of   transfer   and   with 

ownership of the property being transferred in the name of the 

Petitioner or its nominees. Therefore, this document cannot be 

understood only as an ordinary permission for doing development 

work. At the same time, the document says that possession was 

given “for development work” and refers to the right and licence 

continuing   till   the   ownership   rights   were   changed.   Thus,   the 

submission   of   the   Petitioner   that   the   nomenclature   of   the 

documents is not conclusive deserves to be accepted. A document 

may   be   called   an   Agreement,   Development   Agreement   or 

Supplementary Agreement. Only the name given to the document 

cannot decide the liability towards stamp duty. The contents of the 

document, the rights created under it, the nature of possession and 

the legal effect of the document are required to be seen. Even the 

translated material placed on record shows the contention of the 

Petitioner that “The registered instruments are agreements of sale 

13

wp13655-2017-J.doc

and not development agreements” and that actual possession had 

been handed over. The same material shows that merely because 

the registering authority treated a document as a development 

agreement, the real nature of that instrument was still required to 

be decided from its substance.

19.However, this by does not mean that the whole contention of 

the Petitioner has to be accepted as it is. The documents of the 

years 1995 and 1999 contain provisions relating to transfer of 

property, development rights and possession. Therefore, whether 

these   documents   are   called   agreements   for   sale,   development 

agreements   or   documents   having   some   mixed   character,   the 

important question in the present matter is whether they formed 

part   of   the   same   transaction   which   was   completed   by   the 

Conveyance Deed dated 19 March 2012.

20.In   this   background,   Section   4   becomes   important.   The 

relevant provision reads as follows:

“Section 4.    Several instruments used in single transaction 

of   development   agreement,   sale,   lease,   mortgage   or 

settlement.— 

(1)  Where, in the case of any development agreement, 

sale, lease, mortgage or settlement, several instruments are 

employed   for   completing   the   transaction,   the   principal 

instrument only shall be chargeable with the duty prescribed 

in Schedule I for the conveyance, development agreement, 

lease,   mortgage   or   settlement,   and   each   of   the   other 

instruments shall be chargeable with a duty of five hundred 

rupees instead of the duty (if any) prescribed for it in that 

Schedule.”

14

wp13655-2017-J.doc

21.The   Section   4   applies   where   “several   instruments   are 

employed for completing the transaction”. Therefore, the enquiry 

is not limited only to finding whether all documents have the same 

title or whether they were executed on the same date. What is 

required to be seen is whether several instruments were in fact 

used   for   completing   one   transaction   of   sale,   development 

agreement, lease, mortgage, or settlement. 

22.Sub-section (2) provides that the parties may decide which 

one of the instruments is to be treated as the principal instrument. 

Sub-section (3) provides that if the parties do not determine the 

principal instrument, the Officer before whom the document is 

produced may determine the same. The proviso states:

“Provided that the duty chargeable on the instrument so 

determined   shall   be   the   highest   duty   which   would   be 

chargeable   in   respect   of   any   of   the   said   instruments 

employed.”

23.Therefore, Section 4 cannot be understood to mean that 

stamp duty can be avoided. The provision protects the revenue 

because the principal instrument is required to bear the highest 

stamp   duty   which   would   be   chargeable   amongst   the   several 

instruments used for completing the transaction. At the same time, 

the provision does not permit the same transaction to be treated as 

separate transactions only because more than one instrument was 

executed for completing the same.

24.In   the   present   matter,   the   record   shows   a   continuous 

connection between the earlier transactions and the Conveyance 

Deed dated 19 March 2012. The translated order records that the 

15

wp13655-2017-J.doc

parties had executed the Agreements dated 9 June 1995 and 31 

December   1999.   These   were   registered   as   Documents   Nos. 

7689/2003   and   7690/2003.   Thereafter,   the   Conveyance   was 

registered on 19 March 2012 as Document No. 2414/2012. The 

material on record shows that the Conveyance related to the 

property which was the subject matter of the earlier documents. At 

the time of registering the Conveyance in the year 2012, the 

Authorities treated the earlier documents as having connection 

with   the   Conveyance.   The   aggregate   consideration   under   the 

earlier transactions was taken as Rs. 5,00,00,000/-. On that basis, 

duty at the rate of 10% was calculated at Rs. 50,00,000/-. After 

giving credit of Rs. 5,00,000/-, which was paid on the earlier 

documents,   the   Petitioner   paid   the   balance   amount   of   Rs. 

45,00,000/- at the time of the Conveyance. This factual position is 

recorded in the material available on record.

25.For the purpose of registration of the Conveyance in 2012, 

the Authorities treated the earlier transactions as connected with 

the   Conveyance   and   gave   credit   for   the   stamp   duty   paid. 

Thereafter, for making a demand, the Authorities proceeded as if 

the   earlier   transactions   and   the   Conveyance   were   unrelated 

transactions. In my view, these two positions do not go together.

26.The learned AGP has submitted that Documents Nos. 7689 

and   7690   of   the   year   2003   were   Development   Agreements, 

whereas Document No. 2414 of the year 2012 was an Agreement 

for Sale or Conveyance. It is submitted that the nature of these 

documents is different, and the stamp duty paid on the earlier 

Development   Agreements   cannot   be   adjusted   against   the 

16

wp13655-2017-J.doc

subsequent instrument.

27.I am unable to accept this submission in the manner in 

which it is made. Section 4 applies where several instruments are 

employed for completing a single transaction of, amongst other 

things,   “development   agreement”   or   “sale”.   Therefore,   merely 

because one document may have the character of a development 

agreement and the final document is a conveyance, that fact by 

cannot take the matter outside the scope of Section 4. The entire 

transaction is required to be examined. In the present case, the 

earlier documents gave extensive rights in respect of the property 

to the Petitioner and the question of possession was dealt with 

therein. The subsequent Supplementary Agreements recorded that 

possession had been handed over. The final Conveyance does not 

appear to have started a new transaction. It was executed for 

completing the transfer of rights which was the subject matter of 

the earlier arrangements. The record shows that the area conveyed 

was less than the area mentioned in the earlier documents because 

part   of   the   land   had   been   acquired   for   road   widening.   This 

circumstance shows that the final Conveyance was concerning the 

same original land transaction, though the area available for final 

conveyance had changed during the period in between. Merely 

because the final document covered the remaining available area, 

it does not create a new transaction separate from the earlier 

agreements.

28.The   Authorities   have   relied   upon   the   conduct   of   the 

Petitioner. According to them, the Petitioner adopted different 

descriptions of the documents at different stages according to its 

17

wp13655-2017-J.doc

convenience.   The   translated   order   records   that   the   parties 

described the documents differently before different authorities 

and, according to the Authority, this resulted in avoiding stamp 

duty on the market value prevailing at the relevant time.

29.There is some substance in the criticism that the Petitioner's 

stand regarding the exact character of the earlier instruments has 

not remained consistent. The record shows that stamp duty at the 

rate of 1% was paid on the earlier documents under Article 5(g-a). 

The appellate order records that the Petitioner relied upon the 

documents being agreements for sale with possession, whereas at 

an earlier stage they were treated as development agreements for 

payment of stamp duty. However, inconsistency in the description 

given by a party cannot authorise the Authorities to levy stamp 

duty contrary to the statutory scheme. Stamp duty is required to 

be determined according to the real nature and legal effect of the 

instrument. The liability cannot be decided only on the basis of 

estoppel when the document and the provisions of law require 

examination of its real substance.

30.The   appellate   Authority   has   observed   that   because   the 

Petitioner paid stamp duty under Article 5(g-a), it was not open for 

the   Petitioner   to   later   contend   that   the   documents   were 

agreements   for   sale.   The   Authority   has   relied   upon   what   is 

described as the “Principle of Estopel”. In my view, this reasoning 

by is not sufficient for deciding the legal nature of the instrument. 

If, on proper reading, an earlier instrument attracted a particular 

provision of the Stamp Act, its stamp duty liability was required to 

be determined according to law. The description accepted earlier 

18

wp13655-2017-J.doc

by the Authority or adopted by the party cannot change the 

character of the document.

31.Article 5(g-a), relied upon by the Respondents, relates to an 

Agreement “if relating to giving authority or power to a promoter 

or a developer, by whatever name called, for construction on, 

development of or, sale or transfer (in any manner whatsoever) of, 

any immovable property.” The duty prescribed is “The same duty 

as is leviable on a Conveyance under clause (b), [or (c)], as the 

case may be, of Article 25, on the market value of the property”. 

Therefore, Article 5(g-a) does not support an approach that a 

document called a Development Agreement can be separated from 

the final transfer without examining the rights created under that 

document. The provision deals with an agreement giving authority 

for   development,   sale   or   transfer   of   immovable   property. 

Therefore, the real substance of the document remain important.

32.The   next   important   question   concerns   the   market   value 

applicable to the transaction. Section 2(na) provides:

“Section 2 (na) “market value” in relation to any property 

which is the subject matter of an instrument, means the price 

which such property would have fetched if sold in open 

market on the date of execution of such instrument or the 

consideration stated in the instrument, whichever is higher;”

33.The statutory definition makes the date of execution of “such 

instrument” relevant. Therefore, where a particular instrument is 

independently liable for ad valorem stamp duty, its market value 

has to be considered with reference to the date on which that 

instrument was executed, subject to the consideration stated in it 

19

wp13655-2017-J.doc

being higher. The Authorities have proceeded on the basis that the 

market   value   of   the   property   on   19   March   2012   was   Rs. 

61,09,89,500/- and, therefore, stamp duty at the rate of 5% was 

payable on that value. After deducting Rs. 45,00,000/- paid by the 

Petitioner,   deficit   stamp   duty   of   Rs.   2,60,49,475/-   has   been 

demanded. Such a conclusion could have been possible if the 

Conveyance   dated   19   March   2012   was   to   be   treated   as   a 

independent   instrument   involving   a   new   transfer,   with   no 

relevance of the earlier documents under Section 4. However, that 

is not the factual position which comes from the record. The 

calculation made at the time of registration of the Conveyance 

shows that the earlier instruments and the consideration of Rs. 5 

crore were treated as relevant for the final Conveyance and credit 

was given for the stamp duty paid. The first order records that the 

earlier documents were used as the basis for calculating stamp 

duty at the time of registration of the Conveyance in 2012. It 

records that the aggregate consideration in the earlier documents 

was Rs. 5 crore, the duty calculated on that amount was Rs. 50 

lakh and, after adjusting the earlier payment of Rs. 5 lakh, an 

amount of Rs. 45 lakh was collected. 

34.Once   this   factual   position   is   accepted,   the   question   is 

whether, after registration of the Conveyance and acceptance of 

stamp duty on that basis, the Authorities could again treat the 

document of 2012 as a fresh and independent transaction and 

calculate duty on the market value of Rs. 61,09,89,500/-. In my 

view,   the   answer   has   to   be   in   the   negative,   considering   the 

applicability of Section 4 to the facts of the present case. The 

20

wp13655-2017-J.doc

purpose of Section 4 is not that no stamp duty is payable on the 

transaction. The purpose is that where several instruments are 

used for completing the same transaction, full duty is payable on 

the   principal   instrument,   while   the   other   instruments   do   not 

attract   repeated   ad   valorem   duty   in   respect   of   the   same 

transaction. In the present matter, the Authorities proceeded on 

the basis of the aggregate transaction value of Rs. 5 crore and 

collected the balance duty after giving credit for the amount paid.

35.The submission of the Petitioner that the market value or 

consideration prevailing under the earlier instruments must be 

accepted cannot be accepted only because the Petitioner relies 

upon certificates issued under Section 269UL of the Income Tax 

Act. Such certificates issued by the Appropriate Authority do not 

determine the market value for the purpose of the Maharashtra 

Stamp Act. The first order correctly records that such certificates 

only show no objection to the proposed transfer for the apparent 

consideration and do not fix the market value for stamp duty 

purposes. Therefore, the Petitioner's reliance upon the Income Tax 

certificates for determining the market value is rejected to that 

extent. However, this does not decide the controversy against the 

Petitioner. The case of the Petitioner succeeds on a different basis, 

namely that the instruments formed part of one transaction and 

were required to be considered under Section 4.

36.The Respondents have relied upon the Annual Statement of 

Rates and the rate of Rs. 16,800/- per square metre. On that basis, 

the   market   value   of   Rs.   61,09,89,500/-   was   arrived   at.   This 

calculation is based upon the assumption that the market value 

21

wp13655-2017-J.doc

prevailing on 19 March 2012 was relevant for imposing full ad 

valorem stamp duty on the Conveyance. There is no material 

placed before this Court to show that the mathematical calculation 

based upon the applicable Annual Statement of Rates was, by, 

incorrect. The case of the Petitioner does not require this Court to 

hold that the market value of the property in 2012 was not Rs. 

61,09,89,500/-. That question loses its importance once it is held 

that the instrument of 2012 was one amongst several instruments 

employed for completing the earlier transaction and was required 

to be considered under Section 4.

37.The   impugned   orders   have   proceeded  on  the  basis  that 

because the earlier documents and the final Conveyance were 

described differently, Section 4 could not apply. This approach does 

not   consider   the   statutory   requirement   whether   the   several 

instruments were “employed for completing the transaction”. The 

Authorities   have   concentrated   on   the   separate   names   and 

descriptions   of   the   documents.   The   continuous   nature   of  the 

transaction and the fact that the final Conveyance completed the 

transfer contemplated under the earlier arrangements has not been 

given   proper   effect.   The   first   Authority   has   observed   that 

possession under the earlier documents was only for development 

and was in the nature of a licence, whereas possession after 

execution of the Conveyance was different. It is true that the 

earlier documents use words concerning development rights and 

licence. However, the documents give substantial authority to the 

Petitioner   to   enter   the   property,   carry   out   construction   and 

development and continue such rights until the ownership rights 

22

wp13655-2017-J.doc

were transferred. The document of 1999 records actual and open 

possession. Therefore, even if the possession under the earlier 

instruments was described as being for development, that fact by 

does not establish that the subsequent Conveyance was a separate 

transaction having no connection with those instruments. The later 

Conveyance was for completing the transfer contemplated under 

the earlier arrangements. Section 4 deals with such a situation 

where   more  than one  instrument  is  used  for completing  one 

transaction.

38.The appellate Authority has referred to the failure of the 

Petitioner to register the earlier documents within the prescribed 

period and has treated such delay as a circumstance against the 

Petitioner. The material shows that the earlier agreements were 

executed   in   1995   and   1999,   whereas   the   Supplementary 

Agreements were registered in 2003. The record shows that the 

Authority   considered   the   provisions   of   the   Registration   Act 

concerning delayed presentation. Such circumstance may have 

consequences under the Registration Act or in relation to the 

manner in which the earlier documents were dealt with. However, 

delay in registration cannot convert a transaction which otherwise 

appears to be one continuous transaction into several independent 

transactions for the purpose of Section 4. The question under 

Section   4   still   remains   whether   the   several   instruments   were 

employed for completing one transaction. That question has to be 

answered by considering the documents and the whole transaction 

together.

23

wp13655-2017-J.doc

39.The Authorities have referred to a notice dated 23 December 

1997. According to the record, the Petitioner was informed that 

the earlier document was liable to stamp duty under Article 25 as 

an Agreement for Sale or deemed conveyance. The appellate order 

records that despite this notice, the Petitioner did not pay stamp 

duty   at   that   stage   and   paid   duty   at   the   rate   of   1%.   This 

circumstance does show that the conduct of the Petitioner in 

relation to payment of stamp duty cannot be said to be free from 

doubt.   It   shows   that   the   Revenue   had,   at   an   earlier   stage, 

considered the document from another legal angle. However, the 

present proceeding is concerned with the legality of the demand of 

Rs. 2,60,49,475/- on the Conveyance dated 19 March 2012. The 

conduct   of   the   Petitioner,   by,   cannot   justify   a   demand   which 

otherwise is not consistent with Section 4. It is necessary to note 

that the final order directs payment of the alleged deficit stamp 

duty together with penalty at the rate of 2% per month from the 

date   of   execution.   The   appellate   Authority   has   referred   to 

maximum   fine   and   recovery   as   arrears   of   land   revenue.   The 

translated order records the conclusion that the document of 2012 

was under stamped by Rs. 2,60,49,475/- and directs recovery 

together with 2% monthly penalty. The foundation of the entire 

demand is the conclusion that the Conveyance dated 19 March 

2012 was liable for stamp duty on the market value prevailing in 

the year 2012. Once this conclusion cannot be sustained because 

of the application of Section 4, the consequential demand of deficit 

stamp duty and the penalty based upon such alleged deficit cannot 

survive.

24

wp13655-2017-J.doc

40.I am, therefore, of the view that this is not a case where the 

Petitioner can contend that no stamp duty at all was payable on 

the   transaction.   It   is   not   possible   to   accept   the   Petitioner's 

submission that the Income Tax certificates fixed the market value 

for stamp duty purposes. These submissions are rejected to that 

extent. At the same time, the submission of the Respondents that 

the   earlier   Development   Agreements   and   the   subsequent 

Conveyance were separate transactions cannot be accepted. The 

material   on   record   does   not   support   such   a   conclusion.  The 

documents show a continuous transaction concerning the same 

property,   the   same   owners   and   the   Petitioner.   Under   these 

documents, rights were created from time to time, possession was 

dealt with, and the transaction was completed by execution of the 

Conveyance.

41.On overall consideration of the material, I hold that the 

Agreements   dated   9   June   1995   and   31   December   1999,   the 

subsequent instruments and the Conveyance dated 19 March 2012 

were several instruments employed for completing one transaction 

within the meaning of Section 4 of the Maharashtra Stamp Act, 

1958.   Merely   because   different   names   were   given   to   the 

documents, that by cannot change this conclusion. Consequently, 

the benefit of Section 4 could not have been refused only because 

the earlier documents were described as Development Agreements 

and   the   later   instrument   was   described   as   a   Conveyance   or 

Agreement for Sale. The Authorities were required to consider the 

transaction as a whole and determine the principal instrument for 

the purpose of charging the highest duty as contemplated by 

25

wp13655-2017-J.doc

Section 4. In the present case, the manner in which stamp duty 

was accepted by taking the aggregate consideration of Rs. 5 crore 

and   by   giving   credit   for   the   amount   paid   shows   that   the 

instruments   were   treated   as   connected   parts   of   the   same 

transaction. The later demand based upon the market value of the 

property as on 19 March 2012, after ignoring the earlier connected 

instruments for the purpose of Section 4, amounts to treating the 

same transaction as if a fresh and independent transfer had taken 

place in the year 2012. Such an approach is not in accordance with 

the scheme of Section 4.

42.For these reasons, the finding of the Authorities that the 

Petitioner was liable to pay deficit stamp duty of Rs. 2,60,49,475/- 

on the basis of market value of Rs. 61,09,89,500/- cannot be 

sustained. The consequential direction for payment of penalty at 

the rate of 2% per month and other recovery based upon the said 

alleged deficit cannot survive. The impugned Judgment and Order 

dated 19 July 2014 passed by the Collector of Stamps and the 

Order   dated  16   March   2015   passed   by   the  Deputy   Inspector 

General of Registration and Deputy Controller of Stamps are, 

therefore, required to be set aside. 

43.In   view   of   the   above   discussion,   the   following   order   is 

passed: 

(i)  The Writ Petition is allowed;

(ii)  The Judgment and Order dated 19 July 2014 passed by 

Respondent No. 4, the Collector of Stamps, and the Order 

dated 16 March 2015 passed by Respondent No. 3, the 

26

wp13655-2017-J.doc

Deputy   Inspector   General   of   Registration   and   Deputy 

Controller of Stamps, are quashed and set aside;

(iii)  The   demand   for   alleged   deficit   stamp   duty   of   Rs. 

2,60,49,475/- in respect of the Deed of Conveyance dated 19 

March 2012, together with the consequential penalty and 

other charges, stands quashed and set aside;

(iv)  It is declared that, in the facts of the present case, the 

instruments forming part of the transaction are required to 

be   considered   in   accordance   with   Section   4   of   the 

Maharashtra Stamp Act, 1958, and the Respondents could 

not treat the Deed of Conveyance dated 19 March 2012 as a 

wholly independent transaction for levying fresh stamp duty 

on the market value determined as on the date of execution 

of the said Deed;

(v)  Rule is made absolute in the above terms.

(vi)  There shall be no order as to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

27