WP-12947-2016.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CRIMINAL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO. 12947 OF 2016

Naresh Kesarimal Mehta & Anr. …  Petitioners

V/s.

Shardabai Ganesh Oze

(Since Deceased Through LRs.) & Ors. …  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 6409 OF 2018

Naresh Kesarimal Mehta & Anr. …  Petitioners

V/s.

Shardabai Ganesh Oze

(Since Deceased Through LRs.) & Ors. …  Respondents

Mr. Atul Damle, Sr. Adv. with Mr. Samir Suryawanshi 

for the Petitioner in WP/12947/216.

Mr. Prasad Dani, Sr. Adv. i/by Mr. Samir Suryawanshi 

for the Petitioner in WP/6409/2018.

Mr. Ashutosh Kulkarni a/w Mr. Hrutik R. Chavan i/by 

Mr. Akshay Kulkarni for the Respondent No. 1 in both 

the Petitions.

Mr.   S.   G.   Karandikar   i/by   Mr.   J.M.   Joshi   for   the 

Respondent No. 2 to 13 in WP/6409/2018.

Mr. S. G. Karandikar i/by Mr. Amol Mhatre for the 

Respondent No. 2 to 13 in WP/12947/2016.

Ms. A. A. Nadkarni, AGP for the Respondent No. 16 & 

17 in WP/12947/2016.

Smt. V. R. Raje, AGP for the Respondent No. 20 & 21 in 

WP/6409/2018.                                          

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed

by SHABNOOR

AYUB PATHAN

Date: 2026.08.31

11:54:53 +0530

WP-12947-2016.doc

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :AUGUST 24, 2026

PRONOUNCED ON:AUGUST 31, 2026

JUDGMENT:

1.The Petitioners in Writ Petition No.12947 of 2015 have filed 

the present Writ Petition challenging the order dated 29 March 

2016 passed by the learned President of the Maharashtra Revenue 

Tribunal,   Mumbai.   By   the   said   order,   the   learned   Tribunal 

dismissed the Revision Application filed by the Petitioners and 

confirmed   the   order   dated   24   May   2012   passed   by   the   Sub 

Divisional Officer, Panvel Sub Division, in Tenancy Appeal No. 41 

of 2011. The Petitioners challenge the order dated 22 February 

2011 passed by the A.L.T., Panvel. The said order was confirmed 

by the Sub Divisional Officer, Panvel Sub Division, by order dated 

24 May 2012 in Tenancy Appeal No. 41 of 2011. In Writ Petition 

No. 6409 of 2018 the Petitioners are challenging the impugned 

order   dated   7   March   2017   passed   by   the   learned   Member 

(Administrative), Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai, as well 

as the impugned order dated 12 May 2014 passed by the Collector, 

Raigad.

2.The Petitioners in Writ Petition No.6409 of 2018 have filed 

present Writ Petition challenging the order dated 7 March 2017 

passed by the Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai thereby 

dismissing   the   application   filed   by   the   Petitioners   seeking 

continuation of status quo order passed on 17 September 2014. 

The   learned   MRT   observed   that   since   after   permission   under 

2

WP-12947-2016.doc

Section 43 of the Tenancy Act, Sale Deed is executed, and main 

Revision is disposed of finally, the said application cannot be 

granted. 

3.For the sake of convenience, facts in Writ Petition No.12947 

of 2016 are being taken as lead matter.

4.The dispute relates to agricultural land bearing old Survey 

No. 16/4, admeasuring 12-29-00 H.R., with Pot Kharaba of 1-71-

00 H.R., now bearing Gat No. 219/4, situated at Village Shirdhon, 

Taluka Panvel, District Raigad. Shri Ganesh Sadashiv Oze was the 

original landlord of the suit land and became its owner. According 

to the Petitioners, Respondent Nos. 2 to 15 were wrongly claiming 

to be tenants in respect of the suit land. In the year 1964, the 

predecessor of Respondent Nos. 2 to 15, namely Late Shri Gorya 

Posha Vajekar, filed an application under Section 32-G of the 

Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948 before the 

A.L.T., Panvel. An inquiry was held. The learned Tahasildar and 

A.L.T., Panvel postponed the proceedings under Section 32-G on 

the ground that the landlady was a widow and,, determination of 

the purchase price was required to be postponed. Thereafter, Shri 

Gorya Posha Vajekar died. His legal heirs, namely Balya Gorya 

Vajekar   and   others,   were   entered   in   the   revenue   record   by 

Mutation Entry No. 1587., Balya Gorya Vajekar died and the 

present Respondents, including Mahadeo Balu Vajekar and others, 

were entered in the revenue record as his legal heirs. On 3 October 

2006, Shri Ashish Chandrakant Shah and Smt. Aparna Ashish Shah 

executed a Power of Attorney in favour of Shri Dilip Shankar 

Pawar. On 17 August 2006, one Mahadu Nathu Vajekar filed an 

3

WP-12947-2016.doc

application before the learned Tahasildar, Panvel, on behalf of 

Respondent Nos. 2 to 15 under Section 70(b) of the Bombay 

Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948.

5.Before filing the said application under Section 70(b), an 

application had been filed by Mahadu Nathu Vajekar for deletion 

of the names of the alleged tenants, namely Respondent Nos. 2 to 

15, from the revenue record. According to the Petitioners, their 

names had been wrongly entered as tenants. On 29 March 2007, 

Respondent Nos. 1 to 5, namely Ragh  Ganpat Vajekar, Paduо  

Ganpat   Vajekar,   Namdev   Ganpat   Vajekar,   Smt.   Changuna 

Sakharam Patil and Smt. Nanubai Ankush Bhoir, along with Smt. 

Kalubai Anand Bhopi, executed a Power of Attorney in favour of 

Shri Ashish Chandrakant Shah, Smt. Aparna Ashish Shah and Shri 

Vishwanath Bala Kotian. According to the Petitioners, because of 

the subsequent Power of Attorney dated 29 March 2007, the 

earlier Power of Attorney dated 3 October 2006 executed by Shri 

Ashish Chandrakant Shah in favour of Shri Dilip Shankar Pawar 

was without authority. It is contended that Shri Dilip Shankar 

Pawar had no authority to appear and contest the proceedings 

before the A.L.T., Panvel.

6.The learned A.L.T. and Tahasildar, Panvel, issued notices to 

the concerned parties and fixed the hearing on 24 August 2006. 

During the pendency of the application before the Tahasildar, 

Panvel, notices under Section 32-G were issued by the A.L.T. and 

Tahasildar, Panvel. On 7 July 2010, the present Respondent Nos. 2 

to 13 filed an application or representation under Section 32-G of 

the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948 before the 

4

WP-12947-2016.doc

Additional   Tahasildar   and   A.L.T.,   Panvel.   They   sought 

determination of the purchase price in respect of the suit land 

against Respondent No. 1. Notices were issued to the concerned 

parties in the tenancy proceedings. During the inquiry, the Power 

of Attorney holder of Smt. Shardabai Ganesh Oze, namely Shri 

Jitendra C. Vyas, raised an objection. According to the Petitioners, 

the inquiry was completed, but the statements of the parties were 

not recorded by the A.L.T. The Petitioners contend that the order 

dropping the proceedings and Mutation Entry No. 770 were never 

challenged   by   Respondent   Nos.   2   to   13.   According   to   the 

Petitioners, the effect of those proceedings was that the purchase 

price of Respondent Nos. 2 to 13 was not determined, and they 

could not be declared tenants in respect of the suit land in the 

revenue record.

7.On 22 February 2011, while the application under Section 

70(b) was pending, the learned A.L.T., Panvel, conducted the 

inquiry under Section 32-G and fixed the purchase price in favour 

of Respondent Nos. 2 to 13. According to the Petitioners, this was 

done   without   considering   the   merits   of   the   matter,   without 

following the mandatory requirements of law and without properly 

verifying the relevant records. Respondent No. 1, being aggrieved 

by the order dated 22 February 2011 passed by the Additional 

Tahasildar,   filed   an   appeal   before   the   Sub   Divisional   Officer, 

Panvel. During the pendency of the appeal, the order dated 22 

February 2011 passed by the Additional Tahasildar was stayed. The 

Petitioners state that the learned SDO heard the appeal on merits. 

On   4   July   2011,   Respondent   No.   1   filed   detailed   written 

5

WP-12947-2016.doc

submissions before the learned SDO. On 24 May 2012, the learned 

SDO, Panvel, passed an order in Tenancy Appeal No. 41 of 2011 

and dismissed the appeal filed by Respondent No. 1. According to 

the Petitioners, both the order dated 22 February 2011 passed by 

the A.L.T., Panvel, and the order dated 24 May 2012 passed by the 

SDO are illegal and a nullity. The Petitioners contend that the 

original application under Section 32-G dated 7 July 2010 was 

filed by Shri Dilip Shankar Pawar as Power of Attorney holder, 

although he had no valid authority to represent the concerned 

parties.

8.It is contended that Shri Mahadu Balu Vajekar appeared 

before the learned SDO, Panvel, as a Power of Attorney holder 

even though the said Power of Attorney had been revoked and 

cancelled by the Respondents. According to the Petitioners, notice 

dated 5 July 2010 was issued to the Advocates and a public notice 

dated 6 July 2010 was published in the newspaper regarding such 

revocation. It is submitted that Shri Mahadu Balu Vajekar had no 

legal authority to contest the proceedings before the learned SDO. 

The   Petitioners   claim   to   be   the   original   purchasers   of   the 

properties bearing Survey Nos. 219/3, 219/1, 219/2 and 219/4 

situated   at   Village   Shirdhon,   Taluka   Panvel,   District   Raigad. 

According   to  them,   the   properties   were   purchased  from   Smt. 

Shardabai   Ganesh   Oze.   The   entire   consideration   was   paid 

pursuant to an Agreement for Sale which was registered with the 

office of the Sub Registrar, Panvel, on 29 May 2007.

9.Respondent No. 1 filed a Revision Application before the 

Maharashtra Revenue Tribunal challenging the order dated 22 

6

WP-12947-2016.doc

February 2011 passed by the A.L.T., Tahasildar, Panvel, and the 

order dated 24 May 2012 passed by the Sub Divisional Officer, 

Panvel. Earlier, Respondent No. 1 had filed Revision Application 

No.   243   of   2012   before   the   Maharashtra   Revenue   Tribunal, 

Mumbai, challenging the order dated 22 November 2011 passed 

by the Additional Tahasildar, Panvel, and the order dated 24 May 

2012 passed by the learned SDO, Panvel. On 18 June 2012, the 

learned Maharashtra Revenue Tribunal admitted the said Revision 

Application and granted stay.

10.The   Petitioners   state   that   they   had   entered   into   an 

Agreement of Assignment dated 25 July 2006 with Mr. Wahid 

Hussain H. Shaikh in respect of the subject land. According to the 

Petitioners,   they   paid   the   entire   consideration   to   Mr.   Wahid 

Hussain H. Shaikh and Smt. Shardabai Ganesh Oze. It is stated 

that Mr. Wahid Hussain Shaikh had entered into a Memorandum 

of Understanding with Respondent No. 1, Smt. Shardabai G. Oze, 

and had rights in respect of the property. On that basis, the 

Petitioners entered into the Agreement of Assignment dated 25 

July 2006 with Mr. Wahid Hussain H. Shaikh and Smt. Shardabai 

Ganesh Oze. The Petitioners state that they paid consideration to 

all the Respondents, including those persons who were claiming to 

be tenants in respect of the suit land. According to the Petitioners, 

Respondent Nos. 2 to 15 were claiming tenancy rights in respect of 

the subject land. The Petitioners state that they entered into the 

agreement with Mr. Wahid Hussain Shaikh and paid consideration 

to Respondent Nos. 2 to 15. The Petitioners claim that they are 

purchasers under the Agreement for Sale which was duly executed 

7

WP-12947-2016.doc

and registered with the office of the Sub Registrar, Panvel, on 29 

May 2007. On this basis, they claim to have a lawful right to 

challenge the orders passed by the A.L.T. and the Sub Divisional 

Officer, Panvel.

11.On 25 June 2012, Respondent No. 1 sent a notice to the 

Petitioners terminating the Agreement for Sale dated 20 May 2007 

and the Power of Attorney dated 19 October 2006. The Petitioners 

received the said notice and replied to it on 12 July 2012. In the 

reply, they denied the allegations and contents of the notice. 

12.In August 2012, the Petitioners filed Special Civil Suit No. 

329 of 2012 before the Civil Judge, Senior Division, Panvel. They 

filed an application below Exhibit 5 seeking an injunction under 

Order XXXIX Rules 1 and 2 of the Code of Civil Procedure. On 7 

August 2012, the learned Civil Judge, Senior Division, Panvel, 

issued notice to the Defendants and directed them to maintain 

status quo in respect of the suit property. On 26 August 2013, the 

Petitioners filed an application seeking intervention in the pending 

Revision Application No. 243 of 2012 before the Maharashtra 

Revenue   Tribunal.   On   18   November   2013,   the   learned 

Maharashtra Revenue Tribunal heard the intervention application 

and directed the Petitioners to serve the Respondents. Thereafter, 

the Petitioners appeared before the learned Tribunal and contested 

their application.

13.On 3 April 2014, according to the Petitioners, a General 

Power   of   Attorney   holder,   namely   Mrs.   Savita   K.   Chopra, 

surprisingly filed a pursis before the learned Maharashtra Revenue 

Tribunal seeking withdrawal of the Revision Application without 

8

WP-12947-2016.doc

giving notice to the Petitioners. Since Mrs. Savita K. Chopra had 

filed the pursis on 3 April 2014 claiming to act as the constituted 

General Power of Attorney holder of Smt. Shardabai G. Oze and 

seeking   withdrawal   of   the   Revision   Application,   the   learned 

Maharashtra Revenue Tribunal passed an order permitting her to 

withdraw the Revision Application on the basis of the said Power 

of Attorney. Against the order dated 3 April 2014, Shri J. C. Vyas, 

claiming   to   be   the   Power   of   Attorney   holder,   filed   Review 

Application No. 2 of 2015 before the learned Maharashtra Revenue 

Tribunal. On 18 June 2015, the learned Tribunal disposed of the 

Review   Application.   The   Tribunal   observed   that   the   deceased 

Respondent No. 1 had allegedly executed the Power of Attorney in 

favour of the Applicant, who was no more. On that basis, the 

Tribunal held that the Review Application would not survive. The 

Petitioners state that they had paid the entire consideration to 

Respondent No. 1 and had a substantial interest in the property. 

They rely upon the pendency of Special Civil Suit No. 329 of 2012 

before the Civil Judge, Senior Division, Panvel, concerning the 

subject   land.   On   this   basis,   they   claim   to   be   interested   and 

aggrieved parties and state that they were entitled to challenge the 

orders dated 24 May 2012 passed by the learned SDO in Tenancy 

Appeal No. 41 of 2011 and the order passed by the A.L.T.

14.The Petitioners state that they had executed the registered 

Agreement for Sale dated 29 May 2007 and an irrevocable Power 

of Attorney dated 19 October 2006 and had invested a substantial 

amount in the property.

9

WP-12947-2016.doc

15.According   to   the   Petitioners,   they   paid   substantial 

consideration to Smt. Shardabai Ganesh Oze, which was accepted 

by her under the Agreement executed on 29 May 2007. They 

contend that from 29 May 2007 until the Revision Application was 

filed before the learned Maharashtra Revenue Tribunal, no person 

had raised any objection to the Petitioners' claim. The Petitioners 

apprehended that Smt. Shardabai Ganesh Oze might take steps to 

defeat their rights in the property. They accordingly requested the 

learned   Maharashtra   Revenue   Tribunal   to   permit   them   to 

prosecute   the   Revision   Application   pending   before   it.   The 

Petitioners contend that Respondent No. 1 was aware of the status 

quo order passed by the Civil Judge, Senior Division, Panvel, in 

Special Civil Suit No. 329 of 2012. According to the Petitioners, 

despite such knowledge, Respondent No. 1 deliberately filed the 

pursis dated 3 April 2014 seeking withdrawal of the Revision 

Application. The Petitioners claim to be aggrieved by the said 

withdrawal and sought to challenge the order dated 24 May 2012 

passed by the learned SDO in Tenancy Appeal No. 41 of 2011 and 

the order passed by the A.L.T.

16.The Petitioners filed Revision Application No. 147 of 2014 

before the learned Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai. By 

that Revision Application, they challenged the order dated 24 May 

2012 passed by the Sub Divisional Officer, Panvel Sub Division, in 

Tenancy Appeal No. 41 of 2011 and the order dated 22 February 

2011 passed by the A.L.T., Panvel. The said Revision Application 

was admitted by the learned Maharashtra Revenue Tribunal and 

notices were issued to the Respondents, returnable on 4 July 2014. 

10

WP-12947-2016.doc

While admitting the Revision Application, the learned Tribunal 

specifically observed that the arguments regarding the alleged 

practice of fraud before the Court by Respondent No. 1 through 

the Power of Attorney required careful scrutiny of the documents. 

The Revision Application was heard by the learned Maharashtra 

Revenue Tribunal from time to time. On 29 March 2016, the 

learned Tribunal passed the impugned order dismissing Revision 

Application No. 147 of 2014. The Petitioners, being aggrieved by 

the impugned order dated 29 March 2016 passed by the learned 

Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai, in Revision Application 

No. 147 of 2014, have filed the present Writ Petition.

17.Mr.   Damle,   learned   Senior   Advocate   appearing   for   the 

Petitioners, submitted that both the orders dated 22 February 2011 

passed by the A.L.T., Panvel, and 24 May 2012 passed by the 

learned   S.D.O.,   Panvel,   are   illegal   and   have   no   legal   effect. 

According to him, the original application under Section 32-G 

before the learned A.L.T., Panvel, was filed on 7 July 2010 by Shri 

Dilip Shankar Pawar as a Power of Attorney holder. However, 

Respondent Nos. 1 to 6, namely Ragh  Ganpat Vajekar, Paduо  

Ganpat   Vajekar,   Namdev   Ganpat   Vajekar,   Smt.   Changuna 

Sakharam Patil, Smt. Nanubai Ankush Bhoir and Smt. Kalubai 

Anand Bhopi, had executed a Power of Attorney dated 29 March 

2007 in favour of Shri Ashish Chandrakant Shah, Smt. Aparna 

Ashish Shah and Shri Vishwanath Bala Kotian. It was submitted 

that the authority under which Shri Dilip Shankar Pawar had acted 

was not valid. 

11

WP-12947-2016.doc

18.Mr. Damle submitted that Respondent No. 1 had terminated 

the Power of Attorney dated 29 October 2006 as well as the 

Agreement for Sale dated 29 May 2007. He submitted that under 

the Agreement dated 29 May 2007, the total consideration for the 

land was Rs.1,60,00,000/-. Out of this amount, Smt. Shardabai 

Ganesh Oze had accepted a Demand Draft of Rs.80,00,000/- and 

Mr.   Wahid   Hussain   Shaikh   had   accepted   the   remaining 

Rs.80,00,000/- as the Confirming Party. It was submitted that Shri 

J.   C.   Vyas,   who   was   the   Power   of   Attorney   holder   of   Smt. 

Shardabai Ganesh Oze, had filed Revision Application No. 243 of 

2012 before the learned Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai, 

and had obtained a stay order in that Revision Application.

19.Mr. Damle submitted that the Petitioners had paid the entire 

consideration to Respondent No. 1 and had a substantial interest 

in the property. He pointed out that Special Civil Suit No. 329 of 

2012 concerning the same land was pending before the Civil 

Judge, Senior Division, Panvel. According to him, the Petitioners 

were interested and aggrieved parties and had a right to file a 

Revision   Application   before   the   learned   Maharashtra   Revenue 

Tribunal challenging the order dated 24 May 2012 passed by the 

learned S.D.O. in Tenancy Appeal No. 41 of 2011 and the order 

passed   by   the   A.L.T.   in   Tenancy/SR/109A/2010,   Panvel.   He 

submitted   that   the   Petitioners   had   executed   a   registered 

Agreement for Sale dated 29 May 2007 and an irrevocable Power 

of   Attorney   dated   19   October   2006.   On   the   basis   of   these 

documents,   they   had   invested   a   substantial   amount   in   the 

property.

12

WP-12947-2016.doc

20.Mr.   Damle   submitted   that   the   Petitioners   had   paid 

substantial consideration to Smt. Shardabai Ganesh Oze and that 

she had accepted the said amount pursuant to the Agreement 

executed on 29 May 2007. According to the Petitioners, from 29 

May 2007 until the filing of the Revision Application before the 

learned Maharashtra Revenue Tribunal, nobody had raised any 

objection to their transaction or their claim in respect of the 

property. It was submitted that both the authorities below ought to 

have given an opportunity of hearing to the Petitioners. According 

to Mr. Damle, the authorities should have recorded the statements 

of   the   Petitioners   and   all   concerned   persons,   including   the 

Respondents, before passing any order. He submitted that such 

procedure was mandatory under the law and that the orders 

passed without following it could not be sustained.

21.Mr. Damle submitted that the learned S.D.O., Panvel Sub 

Division, had himself accepted that on 1 April 1957 Respondent 

No. 1 was a widow. According to him, in such circumstances, a sale 

or purchase  under Section 32-G of  the Bombay  Tenancy  and 

Agricultural   Lands   Act   was   not   permissible   at   that   stage.   He 

submitted   that   this   important   fact   had   not   been   properly 

considered   while   deciding   the   matter.   He   submitted   that   the 

learned S.D.O. failed to consider that Shri Mahadu Balu Vajekar 

had contested the proceedings before the learned S.D.O., Panvel, 

as a Power of Attorney holder even though the said Power of 

Attorney had been revoked and cancelled. According to Mr. Damle, 

notice of such revocation had been given through the Advocates' 

notice dated 5 July 2010 and by a public notice published in the 

13

WP-12947-2016.doc

newspaper on 6 July 2010., according to him, Shri Mahadu Balu 

Vajekar   had   no   legal   authority   to   appear   and   contest   the 

proceedings before the learned S.D.O.

22.Mr. Damle submitted that after termination of the Power of 

Attorney dated 29 October 2006 and the Agreement for Sale dated 

29 May 2007, the Petitioners filed Special Civil Suit No. 329 of 

2012 before the Civil Judge, Senior Division, Panvel. In the said 

suit, the learned Civil Judge passed an order directing the parties 

to maintain status quo in respect of the property. The suit is still 

pending for hearing. It was submitted that the original Applicant, 

namely   Smt.   Shardabai   G.   Oze,   appeared   before   the   learned 

Maharashtra Revenue Tribunal after the alleged termination of the 

Power of Attorney and filed her Vakalatnama. According to Mr. 

Damle, despite this, on 3 April 2014, Smt. Savita K. Chopra, 

claiming to be the constituted General Power of Attorney holder of 

Smt.   Shardabai   G.   Oze,   filed   a   pursis   before   the   learned 

Maharashtra Revenue Tribunal seeking withdrawal of the Revision 

Application.

23.Mr. Damle submitted that although Mrs. Savita K. Chopra 

was holding a General Power of Attorney from Smt. Shardabai G. 

Oze, that Power of Attorney did not contain any clause authorising 

her   to   withdraw   the   Revision   Application   or   to   pursue   such 

proceedings before the learned Maharashtra Revenue Tribunal. He 

submitted that Mrs. Savita K. Chopra had no legal authority to file 

the pursis dated 3 April 2014 seeking withdrawal of the Revision 

Application. Consequently, according to him, the order passed by 

the   learned   Maharashtra   Revenue   Tribunal   permitting   such 

14

WP-12947-2016.doc

withdrawal could not be sustained.

24.In Writ Petition No. 6409 of 2018 Mr. Dani, learned Senior 

Advocate appearing for the Petitioner, submitted that the Petitioner 

had filed a Revision Application challenging the order passed 

under Section 32-G of the BTAL Act. He submitted that on 18 June 

2012, the Revisional Authority had granted stay to the order 

passed under Section 32-G. He submitted that once the order 

passed under Section 32-G was stayed, the Authority under the 

said   Act   could   not   have   thereafter   granted   permission   under 

Section 43. According to him, such permission could not have been 

issued when the order under Section 32-G itself was under stay. He 

further submitted that the proceedings under Section 70-B of the 

said   Act   and   the   proceedings   under   Section   32-G   operate  in 

different fields. He submitted that, in the present case, the order 

under Section 32-G was passed in proceedings which had arisen 

from the proceedings under Section 70-B. According to him, the 

scope and purpose of the proceedings under Section 70-B are 

entirely different from those of proceedings under Section 32-G.

25.Mr. Dani submitted that the Revisional Authority could not 

have dismissed the Revision Application on the ground that the 

Petitioner had no locus. He submitted that the Petitioner was 

claiming rights on the basis of an agreement for sale. The entire 

consideration under the agreement had already been paid by the 

Petitioner.   He   further   submitted   that   the   Petitioner   had   also 

instituted   a   civil   suit   seeking   specific   performance   of   the 

agreement.   Therefore,   according   to   him,   the   Petitioner   had 

sufficient   interest   in   the   property   to   challenge   the   order  in 

15

WP-12947-2016.doc

question. He further submitted that the Revisional Authority could 

not   have   recorded   a   finding   that   the   Petitioner   had   not   yet 

perfected his title. According to him, the question whether the 

Petitioner had acquired complete title could not have been used for 

denying his locus to challenge the proceedings, particularly when 

the Petitioner was claiming rights under the agreement for sale 

and   had  already   paid   the   entire  consideration.   He,  therefore, 

submitted   that   the   impugned   order   passed   by   the   Revisional 

Authority suffers from an error and deserves to be quashed and set 

aside.

26.Mr.   Karandikar,   learned   Advocate   appearing   for   the 

Respondents,   invited   my   attention   to   Section   64   of   the 

Maharashtra Tenancy and Agricultural Lands Act and submitted 

that the said provision applies even at the stage of an agreement 

for sale. He submitted that under sub-section (1) of Section 64, 

when a landlord intends to sell any land, he is required to apply to 

the Tribunal for determination of the reasonable price of such 

land.   After   the   price   is   determined,   the   agricultural   land  is 

required   to   be   first   offered   to   the   tenant   who   is   in   actual 

possession of the land.

27.Mr.   Karandikar   submitted   that   the   procedure   prescribed 

under Section 64 is mandatory. If a sale is made without following 

the said procedure, sub-section (8) of Section 64 makes such sale 

invalid. According to him,, the Petitioners cannot claim any legal 

right merely on the basis of the Agreement for Sale executed in 

their favour. He submitted that the Petitioners, only because they 

have an Agreement for Sale in their favour, cannot claim any locus 

16

WP-12947-2016.doc

to challenge the order passed under Section 32-G. According to 

him, the Petitioners do not have any vested right in the property 

merely on the basis of the Agreement for Sale.

28.Mr. Karandikar submitted that unless the Petitioners obtain a 

decree for specific performance of the Agreement for Sale from the 

competent Civil Court, they cannot claim to be persons aggrieved 

by the orders passed by the authorities under the Tenancy Act. In 

his submission, the pendency of the suit or the existence of the 

Agreement for Sale does not   give the Petitioners any right to 

challenge the orders under Section 32-G. 

REASONS AND FINDINGS: 

29.After   hearing   Mr.   Damle   and   Mr.   Dani,   learned   Senior 

Advocate for the Petitioners, and Mr. Karandikar, learned Advocate 

for the Respondents, and after considering the pleadings and the 

orders passed by the authorities below, the first question which 

arises is whether the Petitioners have sufficient interest in the 

subject property to challenge the orders passed under Section 32-G 

of the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act. 

30.The Respondents oppose the Petitioners' right to challenge 

the orders on the ground that the Petitioners were not parties to 

the original tenancy proceedings. According to the Respondents, 

the Petitioners are relying only upon an Agreement for Sale. Their 

case is that unless the Petitioners obtain a decree for specific 

performance from the Civil Court, they cannot claim to be persons 

aggrieved by the order passed under Section 32-G. 

17

WP-12947-2016.doc

31.This   submission   cannot   be   accepted.   It   is   true   that   an 

Agreement for Sale does not make a person the owner of the 

property. It is true that a person having only an Agreement for Sale 

cannot claim all the rights of an owner. But the question here is 

different. What has to be seen is whether the Petitioners have a 

legally recognisable interest in the property and whether the order 

passed under Section 32-G affects that interest.

32.In Adi Pherozshah Gandhi v. H.M. Seervai (1970) 2 SCC 484, 

the Supreme Court observed in paragraph 46: 

“46. Generally speaking, a person can be said to be aggrieved 

by an order which is to his detriment, pecuniary or otherwise 

or causes him some prejudice in some form or other.”33.Thus, the main thing to be seen is whether the impugned 

order causes real prejudice. A person cannot be required in every 

case to first obtain a declaration of ownership before he can show 

that the order affects his interest.

34.The same principle is found in  Baldev Singh v. Surinder 

Mohan Sharma (2003) 1 SCC 34

. In paragraph 15, the Supreme 

Court observed:

“A person aggrieved to file an appeal must be one whose 

right is affected by reason of the judgment and decree sought 

to be impugned.”

35.Therefore, the nature of the right and the effect of the order 

on that right have to be seen. The above principle cannot be read 

to mean that only an absolute owner can challenge an order 

concerning the property.

18

WP-12947-2016.doc

36.The decision in A. Subash Babu v. State of A.P (2011) 7 SCC 

616

 requires consideration. The Supreme Court has held that the 

expression “aggrieved person” does not have one fixed meaning. 

The Court observed:

“The expression ‘aggrieved person’ denotes an elastic and an 

elusive concept. It cannot be confined that the bounds of a 

rigid, exact and comprehensive definition. Its scope and 

meaning depends on diverse, variable factors such as the 

content and intent of the statute of which contravention is 

alleged, the specific circumstances of the case, the nature 

and extent of the complainant's interest and the nature and 

extent of the prejudice or injuries suffered by him.”

37.Therefore, the Court has to look at the facts of the particular 

case.   The   documents   relied   upon   by   the   Petitioners,   the 

consideration paid by them, the nature of their transaction, the 

pending civil proceedings and the effect of the tenancy orders are 

relevant while deciding this question. In the present case, the 

Petitioners rely upon a registered Agreement for Sale dated 29 

May   2007.   They   state   that   the   total   consideration   was 

Rs.1,60,00,000/- and that the entire amount was paid. According 

to them, Rs.80,00,000/- was received by Smt. Shardabai Ganesh 

Oze   and   Rs.80,00,000/-   was   received   by   Mr.   Wahid   Hussain 

Shaikh as the Confirming Party. The Petitioners rely upon the 

Power of Attorney dated 19 October 2006.  They state that after 

the Agreement for Sale was terminated, they filed Special Civil 

Suit   No.329   of   2012   before   the   Civil  Judge,   Senior  Division, 

Panvel. The said suit is still pending. There is an order passed by 

the Civil Court directing the parties to maintain status quo in 

respect of the suit property., while considering the question of 

19

WP-12947-2016.doc

locus, the Petitioners' claim cannot be treated as a claim having no 

connection with the property.

38.The submission of the Respondents that the Petitioners must 

first obtain a decree for specific performance cannot be accepted as 

an absolute rule. The Petitioners have filed a suit in which they are 

seeking   enforcement   of   the   transaction   relied   upon   by   them. 

Whether they will succeed in that suit is a matter for the Civil 

Court. This Court cannot assume at this stage that the Petitioners 

will fail in that suit. The   question is whether the impugned 

tenancy order affects the Petitioners. If Respondent Nos.2 to 13 are 

declared purchasers under Section 32-G and the purchase price is 

fixed in their favour, the order concerns the same agricultural land 

in   respect   of   which   the   Petitioners   claim   rights   under   their 

registered Agreement for Sale. 

39.The Petitioners may not become owners merely because of 

the Agreement for Sale. But that does not mean that they have no 

interest at all. Their contractual interest in the same property is 

affected by an order which determines the rights of other persons 

in respect of that property.

40.The submission based upon Section 64 of the Act requires 

consideration.   Mr.   Karandikar   relied   upon   Section   64   and 

submitted that it regulates the sale of agricultural land. Sub-

section (1) provides:

“(1) Where a landlord intends to sell any land, he shall apply 

to the Tribunal for determining the reasonable price thereof.”

41.Sub-section (2) provides for making an offer to the tenant in 

actual possession and to other persons mentioned in the provision 

20

WP-12947-2016.doc

after the reasonable price is determined. Sub-section (8) provides:

“(8) Any sale made in contravention of this section shall be 

Invalid.”

42.There   can   be   no   doubt   that   Section   64   prescribes   a 

procedure for sale of agricultural land and that the procedure has 

to be followed. But I do not find anything in Section 64 which says 

that merely because a person has an Agreement for Sale, he has no 

right to challenge an order passed under Section 32-G. Section 64 

deals with the manner in which the sale is to be made and the 

consequence of a sale made contrary to the provision. Whether the 

Agreement for Sale of the Petitioners can be enforced is a different 

matter. Whether the transaction can result in transfer of ownership 

is a different matter. Those questions may be decided in the 

appropriate   proceedings.   For   deciding   the   present   issue,   it   is 

enough to hold that Section 64 cannot be used to say that a person 

who has a registered Agreement for Sale, claims to have paid the 

entire consideration and has filed a civil suit has no interest in the 

property. Whether the transaction is valid and enforceable can be 

decided by the competent Court. But the interest claimed by the 

Petitioners cannot be completely ignored while deciding whether 

they are prejudicially affected by an order concerning the same 

property.

43.There is another circumstance which cannot be overlooked. 

The Section 32-G proceedings concern the agricultural land in 

respect of which the Petitioners have their Agreement for Sale and 

in respect of which the civil suit is pending. Their interest is 

connected with the property involved in the tenancy proceedings. 

21

WP-12947-2016.doc

For this reason, the objection that the Petitioners were strangers to 

the   original   tenancy   proceedings   is   not   sufficient   .   The   law 

recognises that a person who was not a party to the original 

proceedings can, in an appropriate case, challenge an order if he is 

prejudicially affected by it. In 

Smt. Jatan Kumar Golcha v. Golcha 

Properties Private Limited (1970) 3 SCC 573

, the Supreme Court 

observed:

“It is well settled that a person who is not a party to the suit 

may prefer an appeal with the leave of the Appellate Court 

and such leave should be granted if he would be prejudicially 

affected by the Judgment.”

44.Similarly, in State of Punjab v. Amar Singh (1974) 2 SCC 70, 

the Court held:

“Firstly, there is a catena of authorities which, following the 

dictum  of   Lindley,   L.J.

,   in   re   Securities   Insurance   Co., 

[[1894] 2 Ch. 410] have laid down the rule that a person 

who is not a party to a decree or order may with the leave of 

the Court, prefer an appeal from such decree or order if he is 

either bound by the order or is aggrieved by it or is 

prejudicially affected by it.”

45.Thus, the fact that the Petitioners were not parties to the 

original proceedings is not  enough to reject their challenge. The 

Court has to see whether the impugned orders have caused or may 

cause legal prejudice to them. In the present case, the Petitioners 

have shown a specific transaction relating to the same property. 

They rely upon the registered Agreement for Sale, payment of 

substantial consideration, the Power of Attorney, the pending civil 

suit and the status quo order. Their grievance cannot be treated as 

an imaginary grievance.

22

WP-12947-2016.doc

46.The judgment in Baldev Singh has to be understood in the 

facts in which it was decided. In that case, the person who wanted 

to challenge the compromise decree could not show any legal 

prejudice to himself. In the present case, the Petitioners have 

shown their connection with the property and the manner in 

which the impugned tenancy orders affect that property. 

47.The   Petitioners   have   raised   an   objection   regarding   the 

authority of the persons who appeared in the tenancy proceedings. 

Mr. Damle submitted that Shri Dilip Shankar Pawar had acted as a 

Power   of   Attorney   holder,   although,   on   29   March   2007, 

Respondent Nos.1 to 6 had executed a Power of Attorney in favour 

of other persons. It was submitted that the Power of Attorney of 

Shri Mahadu Balu Vajekar had been revoked and cancelled and 

that an Advocates' notice dated 5 July 2010 and a public notice 

dated 6 July 2010 had been issued in that regard.

48.Whether   the   Power   of   Attorney   was   actually   revoked, 

whether the concerned person had authority after such revocation 

and what was the effect of the revocation are questions which have 

to be decided from the documents and the record. If a person had 

no authority to represent a party and still appeared before the 

authority, the effect of such appearance upon the proceedings 

would require examination. The Petitioners have relied upon the 

earlier proceedings under Section 32-G. According to them, those 

proceedings had been dropped and Mutation Entry No.770 was 

not challenged by Respondent Nos.2 to 13. They state that the 

purchase price had not been fixed earlier and that the later claim 

of tenancy was not consistent with the earlier revenue record. 

23

WP-12947-2016.doc

Before passing a subsequent order under Section 32-G, the tenancy 

authority was required to consider the earlier proceedings and the 

relevant revenue record. A later application cannot   make the 

earlier proceedings disappear from consideration.

49.The Petitioners submitted that the A.L.T. did not properly 

examine the record and proceeded to fix the purchase price. This 

submission requires consideration. Proceedings under Section 32-G 

have serious consequences. Before fixing the purchase price and 

recognising   the   right   of   a   person   to   purchase   the   land,   the 

authority has to examine the relevant facts and the legal position 

of the persons claiming such right. 

50.The   Petitioners   contend   that   they   were   not   given   an 

opportunity of hearing and that the statements of the concerned 

persons were not properly recorded. This objection is important 

because   the   Petitioners   claim   that   their   interest   arose   from 

documents executed before the order dated 22 February 2011. 

Once such interest was brought before the authority, the authority 

was required to consider whether the Petitioners were required to 

be heard before passing an order concerning the same property. I 

am not holding that the Petitioners are the owners of the property. 

I am not holding that their Agreement for Sale is enforceable. 

These questions are to be decided by the competent Civil Court. 

The finding being recorded here is limited to the question of 

interest  and  prejudice.  On   that   question,   the   Petitioners  have 

shown a real legal interest in the property and the orders under 

Section 32-G concern the same property.

24

WP-12947-2016.doc

51.The subsequent withdrawal of Revision Application No.243 

of 2012 is one of the circumstances relied upon by the Petitioners. 

According to them, Smt. Savita K. Chopra filed a pursis dated 3 

April 2014 seeking withdrawal of the Revision Application as the 

General Power of Attorney holder of Smt. Shardabai G. Oze. The 

Petitioners contend that the Power of Attorney did not give her 

authority to withdraw the proceedings before the Tribunal. The 

Tribunal   permitted   withdrawal   of   the   Revision   Application. 

Thereafter, Review Application No.2 of 2015 was filed. The same 

was disposed of on 18 June 2015 by observing that the deceased 

Respondent No.1 had allegedly executed the Power of Attorney in 

favour   of   the   Applicant,   who   was   no   more,   and   the   Review 

Application would not survive. For deciding the present issue, it is 

not necessary to decide every question concerning the validity of 

withdrawal of the earlier Revision Application. That issue is part of 

the   background.   What   is   material   is   that   the   Petitioners   had 

brought their interest in the property before the Tribunal and had 

sought permission to participate. Their subsequent challenge could 

not be rejected only because they were not parties to the original 

tenancy   proceedings,   without   considering   whether   the   orders 

caused prejudice to them.

52.The principle stated in Srimathi K. Ponnalagu Ammani v. The 

State of Madras

 AIR 1953 Mad 485  is   relevant.   The   Court 

observed:

“Now, what is the test to find out when it would be proper to 

grant leave to appeal to a person not a party to a proceeding 

against the decree or judgment in such proceedings? We 

think it would be improper to grant leave to appeal to every 

25

WP-12947-2016.doc

person   who   may   in   some   remote   or   indirect   way   be 

prejudicially affected by a decree or judgment. We think that 

ordinarily leave to appeal should be granted to persons who, 

though not parties to the proceedings, would be bound by 

the decree or judgment in that proceeding and who would be 

precluded   from   attacking   its   correctness   in   other 

proceedings.”

53.The Petitioners' case is not of a person who has some distant 

connection with the property. Their interest arises from a specific 

transaction relating to the same property. The impugned orders 

concern that property and may affect the subject matter of their 

pending civil proceedings. 

54.The submission of Mr. Karandikar that the Petitioners must 

first   succeed   in   the   suit   for   specific   performance   cannot   be 

accepted.   If   the   tenancy   order   is   allowed   to   remain   without 

considering the Petitioners' asserted interest, it may affect the same 

property   which   is   the   subject   matter   of   the   civil   suit.   The 

Petitioners cannot be required to first obtain a civil decree when 

the order which they are challenging may affect the subject matter 

of that suit. The tenancy proceedings and the civil suit may be 

proceedings under different laws and may involve different reliefs. 

But   the   pendency   of   the   civil   suit   does   not   take   away   the 

Petitioners' right to challenge an order under the Tenancy Act 

which affects the property in which they claim an existing interest.

55.I find that the Petitioners have sufficient interest to maintain 

the present challenge. Their Agreement for Sale does not make 

them owners. That position is clear. But ownership is not the only 

test for deciding whether a person is aggrieved. The registered 

26

WP-12947-2016.doc

Agreement   for   Sale,   the   claim   of   payment   of   the   entire 

consideration, the Power of Attorney, the pending civil suit and the 

status   quo   order,   when   considered   together,   show   that   the 

Petitioners have an existing and substantial interest in the property. 

The orders passed under Section 32-G concern the same property 

and are capable of causing prejudice to their legal interest. 

56.I find that Section 64 cannot be used as a ground to reject 

the Petitioners' challenge. Whether the transaction relied upon by 

the Petitioners is valid is one question. Whether the Petitioners are 

persons aggrieved by the orders passed in the tenancy proceedings 

is another question. The first question may be decided by the 

competent Court in the appropriate proceedings. On the second 

question, considering the facts of the present case, the Petitioners 

have shown sufficient interest.

57.The next question is whether the orders passed by the A.L.T. 

and passed by the S.D.O. can be sustained on the other objections 

raised by the Petitioners. The material placed before the Court 

shows that there are important questions concerning the earlier 

Section   32-G   proceedings,   the   authority   of   the   persons   who 

represented the concerned parties, the alleged revocation of the 

Power of Attorney, the earlier revenue entries, the notices issued to 

the parties and the manner in which the purchase price came to be 

fixed. These matters go to the basis of the proceedings and could 

not have been treated as minor matters. The order passed by the 

A.L.T. does not show proper consideration of all these aspects. The 

earlier proceedings and revenue entries required examination. The 

authority   of   the   persons   appearing   before   the   A.L.T.   required 

27

WP-12947-2016.doc

verification. The claim of Respondent Nos.2 to 13 to purchase the 

land   required   consideration   with   reference   to   the   earlier 

proceedings and the applicable provisions of law. The mere filing 

of an application under Section 32-G could not  establish that the 

applicants were entitled to purchase the land. The authority was 

required   to   first   determine   their   legal   entitlement   and   then 

proceed according to law. 

58.On considering all the material submissions together, I find 

that the Petitioners have established a substantial grievance. Their 

locus is established. The impugned orders concern the property in 

respect of which they claim contractual rights and in respect of 

which a civil suit is pending.

59.The impugned order passed by the Maharashtra Revenue 

Tribunal   cannot   be   sustained   merely   on   the   ground   that   the 

Petitioners were not parties to the original tenancy proceedings or 

that they had not obtained a decree for specific performance. The 

Tribunal was required to consider the Petitioners' interest, the 

prejudice caused to them and the objections raised regarding the 

legality of the proceedings before the A.L.T. and the S.D.O.

60.On the total material, I find that the orders passed by the 

A.L.T. and passed by the S.D.O. could not have been allowed to 

stand without proper consideration of the material issues raised by 

the Petitioners. The impugned order does not satisfactorily deal 

with these issues.

61.The finding recorded in the present judgment is confined to 

the tenancy proceedings and to the Petitioners' right to challenge 

28

WP-12947-2016.doc

the orders which affect their asserted interest in the property.

62.In   view   of   the   foregoing   discussion,   and   upon   overall 

assessment of the material record,  the following order is passed:

(a) Both the Writ Petition are allowed;

(b) The impugned orders dated 29 March 2016 and 7

th 

March 2017 passed by the learned Maharashtra Revenue 

Tribunal, Mumbai in Revision Application Nos.147 and 223 

of 2014 are quashed and set aside. Consequently, the orders 

passed   by   the   A.L.T.,   Panvel     and   passed   by   the   Sub 

Divisional Officer, Panvel Sub Division are quashed and set 

aside;

(c) Revision Application Nos.147 and 223 of 2014 are 

restored to the file of the learned Maharashtra Revenue 

Tribunal, Mumbai for fresh consideration in accordance with 

law;

(d) The   learned   Maharashtra   Revenue   Tribunal   shall 

consider   the   Revision   Applications   afresh   after   giving 

effective   opportunity   of   hearing   to   the   Petitioners, 

Respondent Nos.1 to 15 and all other persons who are found 

to be necessary parties for deciding the controversy;

(e) The   learned   Maharashtra   Revenue   Tribunal   shall 

decide the Revision Applications on its own merits and in 

accordance   with   law,   without   being   influenced   by   any 

observations made in the present judgment except to the 

extent specifically decided herein regarding the Petitioners' 

locus to challenge the impugned tenancy orders.

29

WP-12947-2016.doc

63.It is clarified that this Court has not adjudicated upon the 

final   ownership   of   the   subject   property,   the   validity   or 

enforceability   of   the   Agreement   for   Sale   relied   upon   by   the 

Petitioners, or the Petitioners' entitlement to specific performance. 

All such questions shall remain open for determination by the 

competent Civil Court in the pending proceedings.

64.It is clarified that the learned Maharashtra Revenue Tribunal 

shall decide the Revision Application on the basis of the material 

and   contentions   available   before   it   and   shall   not   treat   the 

pendency of Special Civil Suit No.329 of 2012 as either creating or 

extinguishing the rights of any party in the tenancy proceedings.

65.The learned Maharashtra Revenue Tribunal shall endeavour 

to decide the restored Revision Applications expeditiously and, as 

far as possible, within a period of six months from the date of 

appearance of the parties before it.

66.The parties shall appear before the learned Maharashtra 

Revenue Tribunal on 7

th

 September 2026. No separate notice shall 

be required if the parties are represented before this Court and are 

informed of the date of appearance.

67.All contentions of the parties on the merits of the Revision 

Application are kept open, subject to the findings recorded in this 

judgment.

68.Both the Writ Petitions are disposed of in the above terms. 

There shall be no order as to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

30