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AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.1736 OF 2020

WITH

INTERIM APPLICATION NO.2281 OF 2020

WITH

INTERIM APPLICATION NO.107 OF 2026

Bagasarwala Property LLP …  Petitioner

V/s.

The Joint Charity Commissioner

Worli, Mumbai 400 018 & Ors. …  Respondents

WITH

INTERIM APPLICATION (ST.) NO.92918 OF 2020

IN

WRIT PETITION NO.1736 OF 2020

Vinod Srikrishna Poddar …  Applicant

In the matter between

Bagasarwala Property LLP …  Petitioner

V/s.

The Joint Charity Commissioner

Worli, Mumbai 400 018 & Ors. …  Respondents

WITH

INTERIM APPLICATION NO.110 OF 2026

IN

WRIT PETITION NO.1736 OF 2020

Vivek Vinod Poddar …  Applicant

In the matter between

Bagasarwala Property LLP …  Petitioner

V/s.

The Joint Charity Commissioner

Worli, Mumbai 400 018 & Ors. …  Respondents

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.06.10

11:23:47 +0530

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Mr. Girish Godbole, Senior Advocate with Mr. Neveille 

Mukherji and Mr. Asim Tirmizi i/by RJD & Partners for 

the petitioner.

Smt. V.R. Raje, AGP for respondent Nos.1 and 8-State.

Mr. Veerendra Tulzapurkar, Senior Advocate with Mr. 

Durgesh   Kulkarni,   Mr.   Durgesh   Rege   and   Mr. 

Dharmedra Sinha for respondent Nos.2(a) and 2(b).

Mr.Prasad Dani, Senior Advocate i/by Z.A.K. Najam-Es-

Sani for respondent Nos.3 to 7.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :JUNE 8, 2026

PRONOUNCED ON:JUNE __, 2026

JUDGMENT:

1.By filing the present petition under Articles 226 and 227 of 

the Constitution of India, the petitioner has questioned order dated 

29 January 2020 passed by respondent No.1. By the said order, 

respondent No.1 cancelled the earlier permission granted by the 

Office   of   the   Joint   Charity   Commissioner   on   24   May   2018. 

Respondent No.1 further directed respondent Nos.4 to 7, who are 

trustees   of   respondent   No.3-Trust,   to   return   to   the   petitioner 

entire amount of Rs.6,53,00,000/- paid in relation to the property 

along with yearly rent of Rs.30,000/-, if such amount had been 

paid. Respondent No.1 also directed the Trustees to take steps for 

bringing the property back in the records of the Trust and to make 

necessary entries regarding the same within 180 days from the 

date of the impugned order.

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2.The facts giving rise to the present proceedings, according to 

the petitioner, may briefly be stated. Respondent No.3-Trust had 

executed a lease deed concerning the property on 5 April 1917. 

Thereafter, an assignment deed relating to the same property came 

to be executed on 6 December 1932. According to the petitioner, 

the Trust later issued a notice dated 30 August 2016 stating that 

the lease and assignment rights in respect of the property stood 

terminated. It is further the case of the petitioner that on 27 April 

2018   the   Trust   approached   the   Joint   Charity   Commissioner 

seeking permission to grant the property to the petitioner on lease 

for a period of 29 years. The proposal also contained a provision 

giving the petitioner a right to renew the lease from time to time 

and also a right to purchase reversionary rights relating to the 

property.   After   considering   the   proposal,   the   Joint   Charity 

Commissioner granted permission on 24 May 2018. Thereafter, a 

lease deed came to be executed in favour of the petitioner on 18 

September 2018. Soon thereafter, by a letter dated 20 September 

2018,   the   petitioner  exercised   the   option   available   under  the 

agreement   for  purchase   of   reversionary   rights.   As   a   result,   a 

conveyance deed came to be executed by the Trust in favour of the 

petitioner transferring such rights.

3.The record further shows that thereafter the Trust submitted 

a Change Report seeking deletion of the property from the Trust 

Register and other trust records. The said Change Report was 

accepted   by   the   competent   authority   on   12   October   2018. 

Subsequently, on 14 December 2018, respondent No.2 initiated 

proceedings before respondent No.1 under Section 36(2) of the 

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Maharashtra Public Trusts Act seeking cancellation of the sanction 

granted by the Joint Charity Commissioner on 24 May 2018. The 

petitioner opposed the said proceedings by filing an Affidavit in 

Reply on 25 February 2019. Thereafter, respondent No.2 filed an 

Affidavit in Rejoinder on 18 March 2019. The petitioner then filed 

an   Affidavit   in   Sur-Rejoinder  on   20   August   2019   and   placed 

additional   material   on   record   opposing   the   prayer   seeking 

cancellation of the sanction.

4.By the impugned order dated 29 January 2020, respondent 

No.1 allowed the application for revocation and cancelled the 

sanction granted under the order dated 24 May 2018. The main 

reasons recorded by respondent No.1 were that the termination 

notice dated 30 June 2016 issued by the Trust to the earlier lessee, 

Shri Brijmohan Sharma, alleging breach of lease conditions, was 

not placed before the Joint Charity Commissioner at the time of 

obtaining sanction. Respondent No.1 further observed that the 

public advertisement inviting offers did not mention the proposed 

right of renewal of lease or the proposed right relating to purchase 

of   reversionary   rights   and   therefore   persons  interested   in  the 

process were not given complete information. It was also observed 

that the valuer was not supplied with all necessary particulars 

required for assessing the proper lease value or sale value of the 

property. Respondent No.1 additionally recorded a finding that the 

Trust had not shown any need for dealing with the property in the 

manner   proposed.   According   to   respondent   No.1,   the   entire 

process was completed in unusual haste. On the basis of these 

circumstances,   respondent   No.1   concluded   that   the   sanction 

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granted   by   the   Joint   Charity   Commissioner   was   liable   to   be 

cancelled.

5.Mr.   Godbole,   learned   Senior   Counsel   appearing   for   the 

petitioner, submitted that the application filed by respondent No.2 

under Section 36(2) of the Maharashtra Public Trusts Act itself was 

not maintainable. According to him, respondent No.2 was neither 

a trustee nor a person having any legally recognised interest in the 

management, benefit, or welfare of the Trust. He therefore argued 

that respondent No.2 had no right to invoke powers under Section 

36(2). Learned Senior Counsel further submitted that respondent 

No.1 failed to appreciate that respondent No.2 had approached the 

authority only as a heir and legal representative of the earlier 

assignee   and   was   attempting   to   advance   a   claim   against   the 

interest of the Trust. According to him, any attempt by the earlier 

assignee or his successors to assert rights contrary to the interests 

of the Trust could not be regarded as an action taken for the 

benefit of the Trust. He submitted that such a person could not be 

permitted to invoke Section 36(2) merely to defeat a transaction 

entered into by the Trust and already approved by the Competent 

Authority. It was, therefore, argued that respondent No.1 ought 

not  to  have  entertained   and   allowed   the  application  filed   by 

respondent No.2.

6.Mr.   Godbole   further   submitted   that   respondent   No.1 

committed a serious error in recording findings regarding fraud, 

suppression, and concealment. According to him, the allegations of 

fraud made by respondent No.2 were not supported by proper 

pleadings or evidence. He submitted that the application seeking 

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revocation did not contain specific particulars of fraud as required 

by law and that merely using the word "fraud" was not sufficient. 

Learned Senior Counsel argued that despite receiving adequate 

opportunity,   respondent   No.2   failed   to   produce   any   oral  or 

documentary evidence showing fraud or concealment. In absence 

of such evidence, respondent No.1 could not have concluded that 

the sanction was obtained by fraud or suppression of material 

facts.   He   further   submitted   that   all   important   terms   of   the 

proposed   transaction   were   clearly   mentioned   in   the   tender 

documents.   The   advertisements   published   in   local  newspapers 

specifically directed interested persons to those tender documents 

and therefore the process was completely transparent. Learned 

Senior   Counsel   also   relied   upon   the   valuation   report   and 

submitted that valuation was carried out according to accepted 

market principles. According to him, the valuation reflected the 

price which a willing purchaser would pay to a willing seller in an 

open market transaction where both parties were aware of all 

relevant circumstances. He therefore submitted that the valuation 

exercise was fair and based upon recognised principles. It was 

further argued that the sanction application itself disclosed that 

the   earlier   tenancy   had   been   terminated   and   that   after   such 

termination the Trust had become responsible for maintenance, 

preservation, taxes and other liabilities relating to the property. 

According to him, these liabilities created a financial burden upon 

the Trust and therefore constituted a valid reason for entering into 

the transaction. Since all these facts were disclosed before the 

authority, learned Senior Counsel submitted that there was neither 

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suppression nor any fraudulent conduct in obtaining the sanction.

7.Mr. Godbole further submitted that respondent No.1 had 

proceeded   on   an   incorrect   understanding   of   the   concept  of 

reversionary rights. According to him, the impugned order wrongly 

proceeds   on   the   basis   that   grant   of   reversionary   rights 

automatically   amounted   to   transfer   or   sale   of   trust   property 

without sanction and that such rights could never result in deletion 

of   the   property   from   trust   records.   Learned   Senior   Counsel 

submitted that such reasoning was wholly misplaced. According to 

him, the Trust had clearly informed the Charity Commissioner that 

the earlier leasehold rights had already been terminated, and the 

proposed transaction proceeded on that basis. He submitted that 

whether such termination was valid or invalid was an independent 

question which could be decided only in appropriate proceedings 

before a competent forum. According to him, respondent No.1 

travelled beyond the limited scope of inquiry under Section 36(2) 

by examining issues relating to legality of the termination notice 

and continuation of tenancy rights. Such questions, according to 

learned Senior Counsel, had no place in proceedings under Section 

36(2). He therefore argued that the impugned order suffers from a 

serious legal error in treating disputes relating to tenancy and 

reversionary rights as grounds for cancellation of the sanction.

8.On the other hand, Mr. Tulzapurkar, learned Senior Counsel 

appearing on behalf of respondent Nos.2(a) and 2(b), supported 

the impugned order. He submitted that the respondents possess 

ownership   rights   in   the   structure   standing   upon   the   land   in 

question. According to him, the option for renewal of lease granted 

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to   the   proposed   lessee   was   never   disclosed   in   the   public 

advertisement which formed the basis of the tender process, and 

ultimately resulted in grant of sanction under Section 36(1) of the 

Bombay Public Trusts Act. He argued that failure to disclose such 

an important condition deprived other interested persons of an 

opportunity to make informed offers and therefore the process 

lacked transparency. Learned Senior Counsel further submitted 

that the Trust itself had no authority to create the lease and 

therefore   the   Charity   Commissioner   could   not   have   granted 

permission for leasing property in respect of which respondent 

No.2 continued to claim leasehold rights. According to him, if the 

permission to grant lease itself was invalid, then the grant of 

reversionary rights flowing from it would also become invalid. He 

further submitted that rights of a lessee do not automatically come 

to an end merely because a termination notice is issued and such 

rights continue unless lawfully determined in accordance with law. 

Therefore, according to him, the Trust could not have proceeded 

on the assumption that the earlier tenancy rights had ceased. He 

also   submitted   that   respondent   No.1   rightly   found   lack   of 

transparency   in   the   transaction   and   correctly   concluded   that 

important   facts   were   not   disclosed   while   obtaining   sanction. 

Learned Senior Counsel further supported the findings relating to 

valuation and argued that the amount received by the Trust was 

much lower than the value which ought to have been realised. 

According   to   him,   respondent   No.1   correctly   held   that   the 

transaction was not in the best interest of the Trust. He also 

submitted that reversionary rights could not be treated as giving 

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unrestricted power to transfer trust property without obtaining 

proper sanction. On these grounds, he submitted that the writ 

petition deserves to be dismissed.

9.Mr. Dani, learned Senior Counsel appearing for respondent 

Nos.3 to 7, adopted the submissions advanced on behalf of the 

petitioner and supported the challenge to the impugned order. 

Inviting attention to the original sanction order passed under 

Section 36(1), he submitted that the Charity Commissioner had 

examined all relevant facts before granting permission. According 

to him, the authority had specifically considered the earlier lease 

arrangements under agreements dated 5 October 1970 and 6 

December 1972 as well as proceedings pending before the Court of 

Small Causes. Learned Senior Counsel submitted that the Charity 

Commissioner was fully aware of disputes concerning the property 

and nevertheless granted sanction after considering the overall 

circumstances. He further submitted that the decision of the Trust 

to deal with the property on an “as is where is basis, subject to 

encumbrances” was clearly mentioned in the tender documents 

and   was   taken   into   consideration   while   granting   approval. 

Referring to paragraph 35 of the sanction order, he submitted that 

the Trustees had appointed a Government approved valuer for 

determining the value of the property and that the reserve price 

was fixed only after considering the valuation report and structural 

audit reports relating to the condition of the building. According to 

him,   the   Charity   Commissioner   examined   the   nature   of   the 

property, disputes, encumbrances and other defects affecting it 

before   arriving   at   the   conclusion   that   the   transaction   was 

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beneficial to the Trust. Learned Senior Counsel submitted that 

even the leasehold rights claimed by respondent No.2 and the 

litigation arising therefrom had been specifically brought to the 

notice of the Charity Commissioner. In such circumstances, it could 

not be said that the sanction had been obtained by suppressing 

material   facts   or   by   practising   fraud   upon   the   authority.   He 

therefore submitted that the findings recorded in the impugned 

order are contrary to the record and that the writ petition deserves 

to be allowed.

REASONS AND ANALYSIS: 

10.Having heard the learned Senior Advocates appearing for the 

respective   parties   at   considerable   length   and   after   careful 

consideration   of   pleadings,   documents   placed   on   record, 

proceedings concerning grant of sanction and the impugned order, 

this Court is of the view that though several factual disputes and 

rival contentions have been raised, the controversy which falls for 

determination   is   required   to   be   examined   within   the   limited 

statutory scheme of Section 36(2) of the Maharashtra Public Trusts 

Act.  Section 36 reads as under : 

“Section 36. Alienation pf immovable property of public 

trust.—

(1) Notwithstanding anything contained in the instrument 

of trust—

(

a)  no   sale,   exchange   or   gift   of   any   immovable 

property, and

(

b)  no lease for a period exceeding ten years in the 

case of agricultural land or for a period exceeding three 

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years in the case of non-agricultural land or a building, 

belonging to a public trust, shall be valid without the 

previous   sanction   of   the   Charity   Commissioner.

[Sanction may be accorded subject to such condition as 

the Charity Commissioner may think fit to impose, 

regard being had to the interest, benefit or protection 

of the trust;

(

c)  if the Charity Commissioner is satisfied that in 

the interest of any public trust any immovable property 

thereof should be disposed of, he may, on application, 

authorise   any   trustee   to   dispose   of   such   property 

subject   to   such   conditions   as   he   may   think   fit   to 

impose, regard being had to the interest or benefit or 

protection of the trust.

Provided that, the Charity Commissioner may, before 

the transaction for which previous sanction is given under 

Clause (a), (b) or (c) is completed, modify the conditions 

imposed thereunder, as he deems fit:

Provided further that, if such condition is of time-limit 

for execution of any contract or conveyance, then application 

for modification of such condition shall be made before the 

expiry of such stipulated time.

(1A)  The Charity Commissioner shall not sanction any lease 

for a period exceeding thirty years under this Act.

(2)  The Charity Commissioner may revoke the sanction 

given under clause (

a) or Clause (b) of sub-section (1) on 

the ground that such sanction was obtained by fraud or mis-

representation   made   to   him   or   by   concealing   from   the 

Charity   Commissioner,   facts   material   for   the   purpose   of 

giving sanction; and direct the trustee to take such steps 

within a period of one hundred and eighty days from the 

date of revocation (or such further period not exceeding in 

the aggregate one year as the Charity Commissioner may 

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from time to time determine) as may be specified in the 

direction for the recovery of the property.

Provided   that,   no   sanction   shall   be   revoked   under   this 

section after the execution of the conveyance except on the 

ground that such sanction was obtained by fraud practiced 

upon the Charity Commissioner before the grant of such 

sanction.

(3)  No sanction shall be revoked under this section unless 

the person in whose favour such sanction has been made has 

been given a reasonable opportunity to show-cause why the 

sanction should not be revoked.

(4) ………………………………….

(5) …………………………...”

11.Section   36   of   the   Maharashtra   Public   Trusts   Act,   1950 

appears to have been made for protecting immovable properties 

belonging to public trusts. The idea behind the provision seems to 

be   that   properties   which   are   kept   for   charitable   and   public 

purposes should not be sold, transferred or otherwise dealt with in 

a manner which may cause loss to the trust. The law appears to 

recognise that such properties are held for larger public purposes. 

For that reason, the legislature has placed supervisory control in 

the hands of the Charity Commissioner.  The provision further 

contemplates that certain transactions relating to trust property 

cannot become legally valid unless prior permission of the Charity 

Commissioner is obtained. The purpose behind requiring such 

prior sanction appears to be to ensure that trust property is not 

parted with in a hurried manner. The Charity Commissioner is 

therefore expected to examine whether the proposed transaction is 

in the interest of the trust and whether it would protect the trust 

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from possible loss. The intention of the provision seems to be that 

before any important decision concerning trust property is taken, 

the matter should undergo scrutiny by charity commissioner. Such 

scrutiny is intended to ensure that the transaction is beneficial to 

the trust, protects the trust property and serves the objects for 

which the trust has been created. The provision therefore acts as a 

safeguard so that trust properties are not dealt with in a manner 

detrimental to the welfare of the trust.

12.Sub-section   (1)   of   Section   36   makes   it   clear   that 

notwithstanding anything contained in the instrument creating the 

trust, no sale, exchange or gift of immovable property belonging to 

a public trust can be effected without obtaining previous sanction 

of the Charity Commissioner. Similarly, any lease exceeding the 

statutory period prescribed therein also requires prior approval. 

While considering such proposal, the Charity Commissioner is not 

expected merely to accord approval mechanically. The provision 

confers discretion upon the authority to impose such terms and 

conditions as may be considered necessary having regard to the 

interest, benefit, and protection of the trust. Clause (c) further 

authorises the Charity Commissioner to permit disposal of trust 

property if he is satisfied that such course is required in the 

interest of the trust. Therefore, at the stage of grant of sanction, 

the   authority   is   required   to   consider   whether   the   proposed 

transaction is beneficial to the trust, whether the trust is receiving 

adequate value for the property proposed to be dealt with and 

whether safeguards exist so that trust property remains protected 

from possible loss.

13

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13.Sub-section (2),  authorises revocation of a sanction already 

granted.   At   the   same   time,   the   legislature   has   restricted   the 

exercise of such power to limited contingencies alone. Revocation 

can be resorted to only where the sanction has been obtained by 

practising fraud upon the authority, by making misrepresentation 

or by concealing facts which were material for the purpose of grant 

of sanction. The language used by the legislature is specific. The 

jurisdiction under sub-section (2) is therefore not appellate in 

nature. It does not permit the Charity Commissioner to reconsider 

the correctness of the original decision merely because another 

view may also be possible on the same material. Nor does it 

authorise a fresh assessment of the transaction. Once sanction has 

been granted after consideration of the relevant material, the 

inquiry   under   Section   36(2)   becomes   confined   to   examining 

whether   the   sanction   itself   was   obtained   by   fraud, 

misrepresentation, or suppression of material facts. The scope of 

such inquiry is thus narrow and incapable of being converted into 

a rehearing on merits.

14.The proviso to sub-section (2) assumes significance while 

understanding the legislative scheme. The legislature has  provided 

that once a conveyance has been executed pursuant to a sanction 

granted under Section 36(1), such sanction cannot thereafter be 

revoked except on the ground that fraud had been practised upon 

the   Charity   Commissioner   before   the   grant   of   sanction.   This 

proviso indicates a legislative intention that transactions which 

have   already   attained   completion   should   achieve   finality.   A 

transaction   cannot   be   unsettled   merely   because   certain 

14

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irregularities are later alleged or because another authority may 

have formed a different opinion regarding the desirability of such 

transaction. The consequence flowing from the proviso is that after 

execution   of   the   conveyance,   the   scope   of   inquiry   becomes 

restricted. At that stage, the only question which survives for 

consideration is whether fraud was practised upon the authority 

while   obtaining   sanction.   However,   once   the   conveyance   is 

executed,   such   considerations   by   themselves   cannot   furnish  a 

basis for revocation unless they establish that the sanction was 

obtained by practising fraud upon the Charity Commissioner.

15.A combined and harmonious reading of sub-sections (1), (2) 

and the proviso thereto would show that the statute contemplates 

two   separate   jurisdictions   to   be   exercised   by   the   Charity 

Commissioner. The first is the jurisdiction relating to grant of 

sanction.   While   exercising   such   jurisdiction,   the   authority  is 

required   to   examine   the   necessity   of   the   transaction,   its 

desirability, the adequacy of the consideration proposed and the 

overall benefit likely to accrue to the trust. The second jurisdiction 

relates   to   revocation   of   sanction.   This   latter   jurisdiction   is 

considerably narrower. It is not intended to undertake a fresh 

scrutiny of the earlier sanction order. The inquiry is confined to 

deciding   whether   the   sanction   was   obtained   by   fraud, 

misrepresentation, or concealment of material facts. 

16.In the present case, it is not in dispute that sanction under 

Section   36(1)   came   to   be   granted   on   24   May   2018.   It   is 

undisputed that pursuant thereto a Deed of Lease was executed on 

18 September 2018 and thereafter a Deed of Conveyance also 

15

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came to be executed in favour of the petitioner. Thus, by the time 

the   impugned   order   came   to   be   passed,   the   transaction   had 

culminated into execution of assignment of lease rights. In such 

circumstances, the jurisdiction of respondent No.1 could have been 

exercised only if there existed material indicating that the sanction 

dated 24 May 2018 had been obtained by practising fraud upon 

the   Charity   Commissioner.   Consequently,   the   legality   and 

sustainability of the impugned order must be examined within the 

statutory parameters of Section 36(2) and the proviso and not by 

importing considerations which properly fall for examination at 

the stage of grant of sanction under Section 36(1) of the Act.

17.The submission advanced by Mr. Godbole that respondent 

No.2 lacked locus to maintain proceedings under Section 36(2) 

requires consideration. The contention proceeds on the basis that 

respondent No.2 is neither trustee nor person claiming through the 

Trust and, on the contrary, asserts rights adverse to the Trust by 

claiming succession to interests of the erstwhile assignee. There 

appears   force   in   the   argument   that   proceedings   under   the 

Maharashtra Public Trusts Act are intended for protection  of trust 

property and not for advancement of claims hostile to the Trust 

itself. However, upon careful examination of Section 36(2), this 

Court is unable to find any statutory restriction prohibiting a 

person other than a trustee from bringing relevant facts to the 

notice   of   the   Charity   Commissioner.   The   Legislature   has   not 

employed   language   restricting   initiation   of   such   proceedings 

exclusively to trustees, beneficiaries, or persons concerned with 

administration of the Trust. In such circumstances, it may not be 

16

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permissible   in   law   to   reject   proceedings   merely   because 

respondent No.2 claims through a former lessee. However, the 

matter   cannot   end   there.   Maintainability   of   proceedings   and 

correctness   of   allegations   raised   therein   are   distinct.   Even 

assuming that respondent No.2 was entitled to place material 

before   the   authority,   the   burden   still   remained   upon   him   to 

establish existence of grounds contemplated under Section 36(2). 

The provision does not permit revocation proceedings to become 

forum   for   adjudication   of   title   disputes,   tenancy   disputes, 

succession claims or rival assertions regarding possession. The 

legislative focus remains confined to fraud, misrepresentation, and 

concealment of material facts. Therefore, though this Court is not 

inclined to accept the objection regarding locus, the submission 

highlights necessity of ensuring that the enquiry remains within 

statutory limits and does not become  an  indirect method  for 

deciding disputes  outside the scope of Section 36(2).

18.Coming to the allegation of fraud, this Court finds  substance 

in the submissions advanced on behalf of the petitioner. Fraud is 

not a matter which can be lightly inferred. It is serious allegation 

because a finding of fraud carries serious consequences. Courts 

have repeatedly held that fraud vitiates even solemn proceedings. 

However, because of its serious character, law insists upon strict 

pleadings and proof. Fraud cannot be founded upon suspicion. It 

also cannot be presumed merely because another authority, on 

same material, may take a different view. The person alleging 

fraud must identify the representation alleged to be false, the 

person making such representation, the manner in which it was 

17

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false,   the   intention   behind   such   conduct   and   the   connection 

between such deception and the order obtained. Examined from 

this angle, the application seeking revocation does not appear to 

contain   particulars   expected   in   a   case   alleging   fraud.   The 

allegations   remain   general   in   nature   and   lack   necessary 

particulars.   More   importantly,   despite   extensive   arguments 

advanced before this Court, no material has been produced to 

show   that   trustees   withheld   information   with   intention   of 

misleading   the   Charity   Commissioner.   The   impugned   order 

proceeds upon inferences drawn from alleged omissions. Such 

circumstances may justify scrutiny at the stage of grant of sanction. 

However, they cannot by themselves amount to proof of fraud. 

Section 36(2) requires clear establishment of fraudulent conduct. 

The   provision   does   not   authorise   revocation   merely   because 

doubts are subsequently entertained regarding prudence of the 

transaction. Jurisdiction under the provision becomes available 

only when fraud, misrepresentation, or concealment in legal sense 

stands   established.   In   the   present   matter,   this   essential 

requirement remains unfulfilled.

19.Respondent   No.1   has   attached   significance   to   alleged 

suppression of the termination notice dated 30 June 2016 issued 

to the erstwhile lessee. There can be no dispute that the notice was 

a relevant document. Equally, documents relating to prior tenancy 

rights,   disputes   concerning   occupation   and   earlier   dealings 

affecting trust property are matters having bearing upon decision- 

making process. However, the statute does not treat every non-

disclosure as fraud. There exists a distinction between omission to 

18

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disclose a relevant fact and fraudulent concealment of a material 

fact. The former may amount to  irregularity. The latter necessarily 

requires withholding of information with intention to deceive the 

authority. Upon examination of the original sanction order and 

material available before the authority, it becomes apparent that 

the Charity Commissioner was conscious of existence of disputes 

surrounding the property. The order itself records reference to 

earlier   transactions,   pending   proceedings   and   encumbrances 

affecting the property. The property was never projected as one 

free from litigation or complications. On the contrary, the authority 

appears to have proceeded with awareness that disputes existed 

concerning   the   property.   In   such   circumstances,   mere   non-

production   of   one   additional   document   cannot   automatically 

justify a finding of fraud. To sustain such conclusion, there must 

exist material demonstrating  that the document was  withheld 

because its disclosure would have materially altered the decision 

making process. No such material is forthcoming. The impugned 

order   appears   to   infer   concealment   solely   from   absence   of 

production of the notice. However, inference cannot take place of 

proof. Once it is shown that the authority was already aware of 

nature of disputes affecting the property, omission to produce one 

particular notice assumes a different character. At the highest, it 

may amount to an irregularity. It may even justify criticism. Yet, in 

absence of further material, it cannot be elevated to level of fraud 

contemplated under Section 36(2).

20.Mr. Tulzapurkar submitted that respondent No.2 and his 

predecessors   were   having   ownership   rights   in   the   structure 

19

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standing on the land and also argued that the option of renewal 

given   to  the   petitioner   was   not   mentioned   in   the   newspaper 

advertisement.   These   submissions   raise   questions   regarding 

fairness in dealing with trust property. Since trust property is held 

for   charitable   purposes,   transparency   in   such   transactions   is 

expected. However, the issue before this Court is not whether the 

process could have been done in a better manner or whether more 

details could have been disclosed in the advertisement. The real 

question is whether these alleged deficiencies are sufficient to 

show fraud upon the Charity Commissioner. From the record, it 

appears that the detailed tender documents contained the terms 

and conditions governing the transaction and those documents 

formed   part   of   the   sanction   proceedings.   Thus,   the   Charity 

Commissioner was not acting only on the basis of the newspaper 

advertisement.   The   advertisement   was   merely   for   inviting 

interested persons to participate, whereas the actual terms of the 

transaction were contained in the tender papers placed before the 

authority. It may be true that a clear advertisement could have 

avoided   future   controversy.   However,   every   defect   in   an 

advertisement cannot automatically mean fraud. Section 36(2) 

does   not   say   that   sanction   can   be   revoked   whenever   some 

procedural lapse is noticed. The law requires proof of deception 

and concealment. Such proof is not seen from the material placed 

before this Court. Therefore, though the submission regarding 

transparency cannot be brushed aside entirely, it does not provide 

sufficient basis for revoking a transaction which already stands 

completed.

20

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21.The further argument that the Trust itself had no authority to 

grant the lease and therefore the Charity Commissioner could not 

have granted sanction also does not take the matter much further. 

In   substance,   the   argument   questions   the   correctness   of   the 

original sanction order itself. It seeks examination of whether the 

Trust was justified in proceeding on the basis that the earlier 

tenancy   had   come   to   an   end   and   whether   respondent   No.2 

continued to possess enforceable rights in respect of the property. 

These are important questions. However, they belong to a different 

area of law. They concern rights arising under tenancy law and 

property law and involve examination of legal claims between 

parties. Such questions can be decided by a competent forum in 

appropriate proceedings. Proceedings under Section 36(2) are not 

meant for deciding such disputes unless those disputes directly 

establish   fraud,   misrepresentation,   or   concealment.   If   every 

dispute regarding validity of termination notice or continuation of 

tenancy rights is treated as a sufficient ground for revocation, then 

the limited jurisdiction under Section 36(2) would become an 

appellate jurisdiction against sanction order. Such does not appear 

to be the intention of the legislature. The inquiry under Section 

36(2) is much narrower. Therefore, while the submission may be 

relevant in some other proceeding, it does not support the case for 

revocation under Section 36(2).

22.Respondent   No.1   has   also   relied   considerably   upon   the 

alleged non-disclosure of renewal rights and reversionary rights. 

This Court is unable to accept that such circumstance by itself 

establishes fraud. The material available on record indicates that 

21

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the transaction was based on the footing that the earlier tenancy 

had   been   terminated   and   that   the   property   continued   to   be 

affected by dispute. The sanction application as well as the tender 

documents formed part of the record before the authority. In such 

circumstances,   it   becomes   difficult   to   hold   that   the   Charity 

Commissioner   was   unaware   of   the   nature   of   the   proposed 

transaction. The reasoning adopted in the impugned order appears 

to proceed on the basis that every omission must amount to 

suppression.   However,   the   law   does   not   proceed   on   such 

assumption. The statute requires proof of concealment having a 

direct bearing on the grant of sanction. Unless it is shown that the 

alleged   omission   had   such   impact   that   the   sanction   would 

probably not have been granted if the fact had been disclosed, 

revocation   cannot   be   sustained.   No   such   material   has   been 

demonstrated in the present case.

23.The valuation aspect also does not persuade this Court to 

uphold the impugned order. The record shows that a Government 

approved valuer had been appointed, and a valuation report was 

prepared   after   taking   into   consideration   the   condition   of  the 

building. The authority granting sanction had before it not only 

the   valuation   report   but   also   material   regarding   disputes, 

encumbrances,   and   liabilities   affecting   the   property.   After 

considering all these factors, the Charity Commissioner proceeded 

to grant sanction. Once such exercise had been undertaken, it is 

not possible to hold that a later disagreement regarding valuation 

establishes fraud. Valuation involves estimation. Different valuers 

may   arrive   at   different   figures   depending   upon   the   factors 

22

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considered by them. The legislature appears to have recognised 

these   realities.   Therefore,   even   if   it   is   assumed   that   another 

valuation could have produced a different figure, that by itself 

would not establish fraud. Inadequacy of consideration becomes 

relevant only when it is connected with fraud, misrepresentation 

or concealment. No such connection has been established in the 

present case. What the impugned order effectively does is to 

substitute a view regarding valuation in place of the view accepted 

at the stage of sanction.

24.This   Court   also   finds   considerable   substance   in   the 

submission advanced by Mr. Godbole regarding the treatment of 

reversionary rights in the impugned order. The reasoning adopted 

by respondent No.1 appears to proceed on the assumption that 

grant of reversionary rights was itself impermissible. In the opinion 

of this Court, reversionary rights form part of arrangements which 

may arise in property transactions and whether such rights could 

be granted and on what conditions were matters required to be 

examined at the stage of sanction itself. The authority granting 

sanction   was   expected   to   consider   the   overall   nature   of  the 

proposed transaction and the record indicates that such exercise 

was   undertaken.   Once   sanction   had   been   granted   after 

consideration of those aspects, it was not open to the authority 

exercising powers under Section 36(2) to revisit the same issue 

merely because another view appeared possible. Such an approach 

would convert revocation proceedings into a fresh examination of 

the   merits   of   the   sanction.   The   statutory   scheme   does   not 

contemplate such a course. The jurisdiction under Section 36(2) is 

23

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confined to examining whether sanction was obtained by fraud, 

misrepresentation, or concealment of material facts.

25.The submission of Mr. Dani that the Charity Commissioner 

had considered earlier lease agreements, proceedings before the 

Court   of   Small   Causes   and   condition   of   the   property   while 

granting  sanction finds support  from  the  record.  The  original 

sanction order demonstrates awareness of these matters. It further 

indicates consideration of condition of the property and valuation 

exercise undertaken by the Trust. These circumstances assume 

significance because they indicate that the authority was not acting 

in ignorance of material facts. The picture emerging from the 

record  indicates that substantial information was available before 

the authority and decision was taken after consideration thereof. 

At the highest, it may be said that respondent No.1 subsequently 

formed   a   different   opinion   regarding   adequacy   of   disclosure. 

However, a subsequent difference of opinion cannot be equated 

with fraud. The distinction is fundamental because the statute 

authorises revocation only in the latter situation.

26.This Court is conscious of the fact that respondent No.2 may 

continue   to   assert   rights   arising   from   tenancy,   ownership   of 

structures or succession to interests of the erstwhile assignee. Such 

claims may give rise to disputes between the parties. However, the 

present proceedings are not concerned with adjudication of those 

disputes.   The   legality   of   the   revocation   order   alone   falls  for 

consideration.   Section   36(2)   is   enacted   to   revoke   sanctions 

obtained   by   fraud,   misrepresentation,   or   concealment.   The 

impugned   order   appears   to   have   mixed   questions   relating   to 

24

wp1736-2020 with connected-J.doc

tenancy,   title   and   private   rights   with   the   statutory   enquiry 

contemplated under Section 36(2). Such mixing has resulted in 

enlargement of the enquiry beyond limits permitted by the statute.

27.Upon cumulative assessment of the entire material available 

on record, this Court is unable to arrive at the conclusion that the 

sanction dated 24 May 2018 was obtained by practising fraud 

upon the Charity Commissioner. The findings recorded in the 

impugned   order   are   based   upon   alleged   concealment   of   the 

termination notice, alleged non-disclosure of renewal rights and 

reversionary rights, alleged inadequacy of valuation and alleged 

absence   of   necessity.   Each   of   these   circumstances   has   been 

independently   examined   by   this   Court.   Even   when   viewed 

collectively,   they   do   not   establish   fraud,   misrepresentation  or 

concealment within the meaning of Section 36(2). They may give 

rise to issue concerning prudence of the transaction. However, 

issue cannot assume the character of proof. The statute requires 

proof of fraud. Such proof is absent.

28.Accordingly,   this   Court   reaches   the   conclusion   that 

respondent No.1 travelled beyond the jurisdiction conferred under 

Section   36(2).   The   impugned   order   is   an   exercise   involving 

reassessment of the sanction order rather than revocation founded 

upon statutory grounds. Such an approach is not permissible in 

law.   The   power   of   revocation   cannot   be   converted   into   an 

appellate jurisdiction. If such conversion is permitted, the finality 

attached by the Legislature to completed transactions would stand 

diluted. 

25

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29.In   view   of   the   foregoing   discussion,   and   upon   overall 

assessment of the material submissions, evidence on record, and 

the findings arrived at hereinabove, the following order is passed:

(a)  The writ petition is allowed;

(b)  The impugned order dated 29 January 2020 passed by 

respondent No.1 under Section 36(2) of the Maharashtra 

Public Trusts Act, 1950 is quashed and set aside;

(c)  Consequently, the sanction order dated 24 May 2018 

granted   under   Section   36(1)   of   the   Maharashtra   Public 

Trusts Act, 1950 shall continue to remain valid and operative 

in accordance with law;

(d)  The   directions   contained   in   the   impugned   order 

requiring respondent Nos.4 to 7 to reimburse the petitioner 

the consideration amount paid under the transaction and 

directing restoration of the demised premises in the trust 

records stand set aside;

(e)  It is clarified that this Court has examined the matter 

only in the context of the legality and validity of the exercise 

of jurisdiction under Section 36(2) of the Maharashtra Public 

Trusts Act, 1950. This judgment shall not be construed as an 

adjudication   upon   any   independent   rights,   title,   tenancy 

rights,   leasehold   rights,   ownership   rights   in   structures, 

succession claims or any other proprietary claims asserted by 

any party in relation to the subject property. All such issues 

are expressly kept open to be agitated before the appropriate 

forum in accordance with law;

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wp1736-2020 with connected-J.doc

(f)  It is further clarified that this Court has not expressed 

any   opinion   on   the   legality,   validity,   or   effect   of   the 

termination notice issued by the Trust, nor on the merits of 

any pending or future proceedings concerning the property 

in question;

(g)  Rule is made absolute in the aforesaid terms;

(h)  In the facts and circumstances of the case, there shall 

be no order as to costs.

(i)  All pending interlocutory applications, if any, do not 

survive and are accordingly disposed of.

30.At this stage, learned Advocate for respondent Nos.2(a) & 

2(b) requests for stay on the implementation of this judgment. 

However,   for   the   reasons   recorded   above,   request   for   stay   is 

rejected.

(AMIT BORKAR, J.)

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