WP-13685-22 with connected.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.13685 OF 2022

Ganesh Krupa CHS Ltd 

Through Its Chairman 

Sandeep V. Chitre

Having its Office at M5,  

Kashish Park, LBS Marg Mulund Check Naka 

Thane (W) 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company

Authority, Cooperative Societies, Thane

having his address at 1

st

 Floor, 

Gaondevi Market Building, Gaondevi

Maindan, Gokhale Road, 

Thane – 400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its 

Regd. Office at Kashish Park FGP Ltd.

Complex LBS Marg Mulund Check Naka,

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, 

Wallace Street, Fort, Mumbai- 400001

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed by

SHABNOOR AYUB

PATHAN

Date: 2026.04.21

12:37:15 +0530

WP-13685-22 with connected.doc

5.Ladam Homes Pvt Ltd (Marketing Agency)

Having its office at Ladam House, M Road,

Wagle Industrial Estate 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society Ltd

Through its Secretary Office at 

LBS Marg Near Kashish Park 

Mulund Check Naka 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation Ltd,

through its Secretary Having office at

Commercial Union House, Wallace Street,

Azad Maidan, Fort, Mumbai-400001. ….  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15129 OF 2022

Siddhivinayak CHS Ltd 

Through its Chairman, Nandkumar Manohar

Gosavi, Having its office at M3, Kashish Park,

LBS Marg Mulund Check Naka, Thane (W)- 

400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company

Authority, Cooperative Societies, Thane

having his address at 1

st

 Floor, 

Gaondevi Market Building, Gaondevi

2

WP-13685-22 with connected.doc

Maindan, Gokhale Road, 

Thane – 400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its 

Regd. Office at Kashish Park FGP Ltd.

Complex LBS Marg Mulund Check Naka,

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, 

Wallace Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd (Marketing Agency)

Having its office at Ladam House, M Road,

Wagle Industrial Estate 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society Ltd

Through its Secretary Office at 

LBS Marg Near Kashish Park 

Mulund Check Naka 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation Ltd,

through its Secretary Having office at

Commercial Union House, Wallace Street,

Azad Maidan, Fort, Mumbai-400001. ….Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15131 OF 2022

Chintamani CHS Ltd, 

Through its Secretary, Shri. Kishore

Harishchandra Nanche, Having its office at

M8, Kashish Park, LBS Marg Mulund Check

Naka, Thane (W)- 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

3

WP-13685-22 with connected.doc

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company

Authority, Cooperative Societies, Thane

having his address at 1

st

 Floor, 

Gaondevi Market Building, Gaondevi

Maindan, Gokhale Road, 

Thane – 400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its 

Regd. Office at Kashish Park FGP Ltd.

Complex LBS Marg Mulund Check Naka,

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, 

Wallace Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd (Marketing Agency)

Having its office at Ladam House, M Road,

Wagle Industrial Estate 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society Ltd

Through its Secretary Office at 

LBS Marg Near Kashish Park 

Mulund Check Naka 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation Ltd,

through its Secretary Having office at

Commercial Union House, Wallace Street,

4

WP-13685-22 with connected.doc

Azad Maidan, Fort, Mumbai-400001. 

….  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15218 OF 2022

Om Ved CHS Ltd

Through its Chairman Ashish S. Pendharkar,

Having its office at M4, Kashish Park, 

LBS Marg Mulund Check Naka, 

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company

Authority, Cooperative Societies, Thane

having his address at 1

st

 Floor, 

Gaondevi Market Building, Gaondevi

Maindan, Gokhale Road, 

Thane – 400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its 

Regd. Office at Kashish Park FGP Ltd.

Complex LBS Marg Mulund Check Naka,

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, 

Wallace Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd (Marketing Agency)

Having its office at Ladam House, M Road,

5

WP-13685-22 with connected.doc

Wagle Industrial Estate 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society

Ltd., Through its Secretary Office at 

LBS Marg Near Kashish Park 

Mulund Check Naka 

Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation Ltd,

through its Secretary Having office at

Commercial Union House, Wallace Street,

Azad Maidan, Fort, Mumbai-400001. ….Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15220 OF 2022

Rajmata Bldng. No. M-7 CHS Ltd

Through its Secretary Mr. Ajay Pednekar

Having its office at M7, Kashish Park, LBS 

Marg,   Mulund   Check   Naka,  Thane   (W)- 

400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd   

6

WP-13685-22 with connected.doc

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15127 OF 2022

Om Shree CHS Ltd 

Through its Secretary Shri. Dashrath Genbhau 

Gulve, Having its office at M1, Kashish Park, 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane (W)- 

400604 (Maharashtra) …  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

7

WP-13685-22 with connected.doc

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15128 OF 2022

8

WP-13685-22 with connected.doc

Sai Chhaya CHS Ltd 

Through its Authorised Signatory 

Shri. Sanjay Dattatray Gurav, 

Having its  office at M2, Kashish Park, 

LBS Marg Mulund Check Naka 

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

9

WP-13685-22 with connected.doc

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….Respondents

WITH

WRRIT PETITION NO. 5946 OF 2023

Neelkanth CHS Ltd., Through Vice President

Bhikaji  Shantaram Salgaonkar

Having its office at M9, Kashish Park 

LBS Marg Mulund Check Naka 

Thane (W) 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

10

WP-13685-22 with connected.doc

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15130 OF 2022

Shree Swami Samarth CHS Ltd

Through Its Authorised Signatory Shri. Vilas

 Krishna Ranade, Having its office at M10,

Kashish Park, LBS Marg Mulund Check Naka,

Thane (W)- 400604 (Maharashtra)…  Petitioner

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

11

WP-13685-22 with connected.doc

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 15219 OF 2022

Sudarshan CHS Ltd

Through its Chairman

Maruti Y. Parab, 

Having its office at M6, Kashish Park, LBS 

Marg   Mulund   Check   Naka,  Thane   (W)- 

400604 (Maharashtra) …

  Petitioner

12

WP-13685-22 with connected.doc

Vs.

1.State of Maharashtra

Through its Secretary

Ministry of Co-operation 

Mantralaya, Mumbai- 400032.

2.District Deputy Registrar and Company 

Authority,  Cooperative Societies Thane 

Having   his   address   at   1

st

  Floor, 

Gaondevi   Market   Building,   Gaondevi 

Maindan,   Gokhale   Road,   Thane   – 

400602 (Maharasthra)

3.Kashish Park Realty Pvt Ltd

Through its Director Having its Regd. 

Office at Kashish Park FGP Ltd. Complex 

LBS Marg Mulund Check Naka Thane 

(W)- 400604 (Maharashtra)

4.FGP Ltd

Through its Director Office at 9, Wallace 

Street, Fort, Mumbai- 400001

5.Ladam Homes Pvt Ltd

 (Marketing Agency) Having its office at 

Ladam House, M Road, Wagle Industrial 

Estate Thane- 4000604 (Maharashtra)

6.Residency Cooperative Housing Society 

Ltd Through its Secretary Office at LBS 

Marg Near Kashish Park Mulund Check 

Naka Thane- 4000604 (Maharashtra)

7.Bombay Burmah Trading Corporation 

Ltd, through its Secretary Having office 

at   Commercial  Union   House,   Wallace 

Street,   Azad   Maidan,   Fort,   Mumbai-

400001.  ….  Respondents

13

WP-13685-22 with connected.doc

Mr.   Ramchandra   S.   Apte,   Senior   Advocate   i/b   Mr. 

Saurabh Oka, for petitioner in all WPs.

Mr. Pradeep Thorat with Mr. Kartikay Kaushik i/b M/s. 

Narayanan and Narayanan, for respondent No. 3 in 

Writ Petition No.13685/2022

Ms. K. N. Solunkhe, Additonal GP, for State-respondent 

nos. 1 and 2 in writ petition No.13685/2022.

Mr. S. L. Babar, AGP, for State-respondent Nos. 1 and 2 

in writ petition No.15131/2022.

Ms. A.A. Nadkarni, AGP, for State-respondent Nos. 1 

and 2 in writ petition No.15128/2022.

Smt. M.S. Shrivastav, AGP, for State-respondent Nos. 1 

and 2 in writ petition No.15127/2022.

Mr. Y.D. Patil, AGP, for State-respondent Nos. 1 and 2 in 

writ petition No.15219/2022.

Ms. S.S. Jadhav, AGP, for State-respondent Nos. 1 and 2 

in writ petition No.15129/2022.

Smt. A.A. Purav, AGP, for State-respondent Nos. 1 and 2 

in writ petition No.15130/2022.

Mr. A.A. Alaspurkar, AGP, for State-respondent Nos. 1 

and 2 in writ petition No.15220/2022.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :APRIL 07, 2026.

PRONOUNCED ON:APRIL 21, 2026

14

WP-13685-22 with connected.doc

JUDGMENT:

1.By the present writ petitions instituted under Articles 226 

and 227 of the Constitution of India, the petitioner has assailed the 

legality, correctness and propriety of the order dated 22 July 2020 

passed by respondent No. 2, namely the District Deputy Registrar, 

whereby the application preferred under Section 11(3) of the 

Maharashtra   Ownership   Flats   Act,   1963,   came   to   be   partly 

allowed. The challenge is essentially founded on the contention 

that the Competent Authority failed to exercise jurisdiction in 

accordance with the statutory mandate governing grant of deemed 

conveyance.

2.The facts giving rise to the present writ petitions, in brief, are 

thus. By the impugned order, respondent No. 2 granted deemed 

conveyance only in respect of the building structure and declined 

to include the underlying land, the appurtenant portion adjoining 

the   building,   and   the   proportionate   undivided   interest   in   the 

common open spaces and amenities, aggregating to 1219.525 

square meters. According to the petitioner, such course is contrary 

to   the   scheme   and   object   of   the   MOFA   Act,   1963,   and   also 

inconsistent   with   the   registered   agreements   executed   under 

Section 4 thereof. It is the petitioner’s case that respondent No. 4 

was the absolute owner of land admeasuring 58,267.79 square 

meters situated at C.S. Nos. 2 to 21, 37, 38, 39 and 40 (Part), 

Village Naupada, Taluka and District Thane, Maharashtra, and that 

respondent No. 4 had entered into a development arrangement 

with   respondent   No.   3   for   construction   upon   the   said   larger 

15

WP-13685-22 with connected.doc

property. It is stated that respondent No. 3 thereafter constructed 

the building in which the petitioner society is situated upon a plot 

admeasuring 1219.525 square meters. The said building consists 

of   ground   floor   plus   seven   upper   floors   containing   32   flats. 

Adjacent thereto, there exist approximately ten other buildings, of 

which five stand upon plots admeasuring 1219.525 square meters 

each, while the remaining five are situated on plots admeasuring 

751.006 square meters each. The members of the petitioner society 

entered into agreements for sale with respondent No. 3 developer 

for purchase of respective flats, one such agreement being dated 

28 March 2006. According to the petitioner, such agreements, 

being registered under Section 4 of MOFA, carry statutory force 

and bind the parties. It is further asserted that the contents of the 

agreement clearly disclose an obligation on the part of respondent 

No. 3 to convey the land component on which the building stands 

together with the structure in favour of the society. Since such 

agreements are expressly subject to the provisions of MOFA, all 

parties   thereto  are   bound  by   the  statutory   obligations  arising 

therefrom. 

3.The petitioner further states that initially, as eleven adjoining 

buildings   formed   part   of   one   composite   layout,   a   single 

cooperative society had been constituted. However, with passage 

of time, disputes and practical difficulties arose, whereupon the 

occupants   of   all   eleven   buildings   resolved   to   form   separate 

societies   for   each   building.   Consequently,   eleven   independent 

cooperative housing societies came to be registered. The petitioner 

16

WP-13685-22 with connected.doc

society was registered on 23 February 2012. It is contended that 

upon such registration, respondent No. 3 incurred a statutory 

obligation under Section 11(1) of MOFA read with Rule 9 of the 

Maharashtra Ownership Flats Rules, 1972, to execute conveyance 

in favour of the society within four months. Despite lapse of 

several years, respondent No. 3 failed to convey either the building 

or the proportionate share in land. According to the petitioner, 

such inaction was deliberate and motivated by the desire to retain 

developmental   benefits   arising   from   increased   FSI,   thereby 

depriving flat purchasers of their lawful rights. It is further the case 

of   the   petitioner   that   through   its   Advocate’s   notice   dated   22 

August   2019,   respondent   No.   3   was   called   upon   to   execute 

conveyance   of   the   subject   property   within   fourteen   days.   In 

response, respondent No. 3 by letter dated 09 September 2019 

forwarded a draft deed of conveyance. However, the proposed 

draft did not contemplate transfer of any land in favour of the 

society. The petitioner contends that the draft deed was contrary 

both to the agreement dated 28 March 2006 and to the provisions 

of MOFA. It is alleged that respondent No. 3 was intentionally 

avoiding   transfer   of   land   so   as   to   continue   deriving   benefits 

therefrom. Thereafter, by letter dated 21 September 2019, the 

petitioner   sought   several   clarifications.   Respondent   No.   3,  by 

communication   dated   07   October   2019,   furnished   what   is 

described as vague and evasive replies. Since respondent No. 3 did 

not agree to execute conveyance of the land component, allegedly 

in   breach   of   Section   11   of   MOFA,   the   petitioner   approached 

17

WP-13685-22 with connected.doc

respondent   No.   2,   the   Competent   Authority,   by   filing   an 

application under Section 11(3) of MOFA on 09 March 2020 

seeking deemed conveyance of the land and building. 

4.Upon service of notice, respondent No. 3 appeared before 

the Competent Authority and filed its written statement in July 

2020.   The   principal   defence   raised   was   that   until   the   entire 

development of the larger parcel admeasuring more than 50,000 

square meters was completed, no conveyance of land could be 

executed in favour of the petitioner society. According to the 

petitioner,   such   stand   was   taken   only   to   avoid   transfer   of 

proportionate land and to retain advantages arising from residual 

development potential. Thereafter, by order dated 22 July 2020, 

the Competent Authority directed execution of conveyance only in 

respect of the building and declined to include the land beneath 

the structure or the adjoining area on the reasoning that other 

buildings   remained   under   construction   or   were   yet   to   be 

constructed, and that only upon completion of the full layout 

development would it be proper to transfer the land beneath the 

building together with proportionate interest in open spaces and 

facilities   admeasuring   1219.525   square   meters.   The   petitioner 

contends   that   the   Competent   Authority   was   bound   to   act   in 

accordance with the registered agreements and the provisions of 

MOFA,   and   being   a   statutory   authority,   could   not   restrict 

conveyance to the superstructure alone while excluding the land 

component. The petitioner submits that a building cannot, in law 

or in fact, exist independent of the land on which it stands. It is 

18

WP-13685-22 with connected.doc

urged   that   the   proportionate   land   reasonably   necessary   for 

support, access and enjoyment of the structure is required to vest 

in the society. The right of conveyance, it is contended, cannot be 

postponed indefinitely on the ground that construction in other 

portions of the larger property is incomplete. According to the 

petitioner, the interpretation adopted by the Competent Authority 

defeats the very object of MOFA, which was enacted to protect flat 

purchasers and to ensure timely transfer of title in favour of 

cooperative   societies.   It   is   thus   alleged   that   the   Competent 

Authority   acted   in   excess   of   jurisdiction   and   contrary   to  the 

statutory scheme.

5.The record further indicates that after the order dated 22 

July   2020,   the   petitioner   society   submitted   an 

application/representation   dated   30   July   2020   before   the 

Competent Authority pointing out what it described as an apparent 

legal error in the said order. Thereafter, respondent No. 2 issued a 

corrigendum dated 06 August 2020 directing conveyance of both 

the land and the building in favour of the petitioner. Pursuant 

thereto,   a   deed   of   conveyance   came   to   be   executed   by   the 

Competent Authority in favour of the petitioner society and was 

duly registered  before  the Sub Registrar of Assurances.  Being 

aggrieved by the corrigendum dated 06 August 2020, respondent 

No. 3 approached this Court by filing writ petitions seeking, inter 

alia, quashing of the said corrigendum, the conveyance deed and 

its   registration.   The   petitioner   society   opposed   the   said 

proceedings   by   filing   a   detailed   reply   asserting   breach   of 

19

WP-13685-22 with connected.doc

contractual and statutory obligations on the part of the contesting 

respondents.   This   Court,   by   order   dated   11   December   2020, 

allowed the writ petition filed by respondent No. 3 and set aside 

the corrigendum dated 06 August 2020. It was held that the 

Competent Authority had no power of review and therefore lacked 

jurisdiction to alter its earlier order by issuing a corrigendum. It 

was   further   held   that   no   notice   regarding   the   proposed 

corrigendum   had   been   given   to   respondent   No.   3.   Aggrieved 

thereby, the petitioner society preferred a Special Leave Petition 

before   the   Hon’ble   Supreme   Court   on   12   March   2021.   After 

hearing learned Counsel for the petitioner, the Hon’ble Supreme 

Court granted liberty to challenge the original order dated 22 July 

2020   before   this   Court.   On   such   liberty   being   granted,   the 

petitioner   sought   permission   to   withdraw   the   Special   Leave 

Petition. Accordingly, by order dated 09 April 2021, the Hon’ble 

Supreme Court permitted withdrawal of the Special Leave Petition 

with liberty to challenge the legality of the original order dated 22 

July   2020.   It   is   in   these   circumstances   that   the   present   writ 

petitions have been instituted.

6.Mr. Apte, learned Senior Advocate appearing on behalf of the 

petitioners, submits that by the present writ petition the petitioners 

have called in question the order dated 22 July 2020 passed by 

respondent No. 2, whereby the application preferred under Section 

11(3) of the Maharashtra Ownership of Flats Act, 1963 has been 

partly allowed. Learned Senior Counsel submits that under the 

impugned   order,   respondent   No.   2   has   granted   deemed 

20

WP-13685-22 with connected.doc

conveyance only in respect of the superstructure and has failed to 

direct conveyance of the land beneath the building together with 

the proportionate undivided share in the open spaces, common 

amenities and appurtenant facilities. 

7.Learned Senior Counsel further submits that respondent No. 

4 was the absolute owner of land admeasuring 58,267.79 square 

meters situated at C.S. Nos. 2 to 21, 37, 38, 39 and 40 (Part), 

Village Naupada, Taluka and District Thane, and had entered into 

a development arrangement with respondent No. 3 for carrying 

out construction upon the said larger parcel. It is submitted that 

pursuant thereto respondent No. 3 constructed buildings bearing 

Nos. M1 to M5, each having built-up area of 1219.525 square 

meters, and buildings bearing Nos. M6 to M10, each having built-

up area of 751.006 square meters. 

8.Learned Senior Counsel submits that the members of the 

petitioner   societies   entered   into   Agreements   for   Sale   with 

respondent No. 3, one such agreement being dated 28 March 

2006. The said agreements are duly registered and, by virtue of 

Section 4 of MOFA, possess statutory recognition and binding 

force. It is submitted that the parties are governed not only by the 

contractual terms contained therein but also by the mandatory 

provisions of MOFA. He further submits that though initially one 

cooperative society had been constituted, subsequently separate 

societies for each building came to be registered on 23 February 

2012. 

21

WP-13685-22 with connected.doc

9.It is next submitted that respondent No. 3 was under a 

statutory   obligation   to   execute   conveyance   in   favour   of  the 

respective societies within four months from their registration, as 

contemplated under Section 11(1) of MOFA read with Rule 9 of 

the   Maharashtra   Ownership   Flats   Rules,   1972.   However, 

respondent No. 3 failed to discharge the said obligation for several 

years, allegedly with a view to retain residual development rights 

and to derive advantage from enhanced FSI potential. Learned 

Senior Counsel submits that in such circumstances the petitioners 

were constrained to institute proceedings under Section 11(3) of 

MOFA before respondent No. 2 on 9 March 2020 seeking deemed 

conveyance of both land and building. 

10.Learned   Senior   Counsel   submits   that   respondent   No.   3 

appeared before the Competent Authority and opposed the said 

application by filing its reply. It is submitted that respondent No. 2, 

by   the   impugned   order,   has   erroneously   granted   deemed 

conveyance only in respect of the building structure while refusing 

conveyance   of   the   land   component   and   the   petitioners’ 

proportionate undivided share therein. 

11.At the outset, learned Senior Counsel submits that a building 

cannot exist as an independent legal entity divorced from the land 

on which it stands. The petitioners, according to him, are entitled 

to conveyance  of   such   proportionate  land  as  is  necessary  for 

proper and beneficial enjoyment of the building, and such right 

cannot be defeated merely on the ground that development upon 

other portions of the larger layout is yet to be completed. It is 

22

WP-13685-22 with connected.doc

submitted that the impugned order creates an anomalous position 

whereby the petitioners are left with ownership of the structure 

without any corresponding right, title or interest in the land, which 

position is legally unsustainable and contrary to settled principles.

12.Learned   Senior  Counsel   further   submits   that   as   per  the 

sanctioned   layout   of   the   year   2006,   the   balance   plot   area 

admeasures 46,404.96 square meters. Since the built-up area of 

buildings M1 to M5 is 1219.525 square meters each, every such 

building would be entitled, according to the petitioners, to a 

proportionate share of 2.74 percent, equivalent to 1142.01 square 

meters. It is similarly submitted that buildings M6 to M10, each 

having built-up area of 751.006 square meters, would be entitled 

to a proportionate share of 1.52 percent, equivalent to 703.27 

square meters for each building. 

13.Learned Senior Counsel submits that the contention of the 

developer that land cannot be conveyed because multiple buildings 

exist upon the larger layout is misconceived. According to him, the 

petitioners   do   not   seek   physical   partition   or   demarcation  of 

separate   parcels,   but   only   claim   an   undivided   proportionate 

interest in the land. 

14.In support of the aforesaid submissions, reliance is placed 

upon the judgment of this Court in 

Lok Housing & Construction 

Ltd. v. State of Maharashtra & Ors. in Writ Petition No. 6418 of 

2017

, particularly paragraph 38 thereof. It is submitted that the 

said decision holds that the rights of flat purchasers and of the 

23

WP-13685-22 with connected.doc

society representing them crystallize on the basis of sanctioned 

plans   and   layout   disclosed   at   the   time   of   execution   of   the 

Agreements   for   Sale,   and   that   entitlement   to   conveyance   of 

proportionate land and undivided share in common areas must be 

determined with reference to such approved layout. 

15.Further reliance is placed upon the judgment of the Bombay 

High Court in 

Gala Complex Premises Co-operative Society Ltd. v. 

Gala Wood Works & Ors. in Writ Petition No. 9353 of 2024

, 

wherein it has been held that where FSI of a larger plot has been 

utilized for construction of a particular building or society, such 

society   would   be   entitled   to   conveyance   of   proportionate 

undivided share in the land corresponding to the construction 

raised thereon. Learned Senior Counsel submits that the aforesaid 

judgments squarely govern the controversy in hand, inasmuch as 

construction   of   the   petitioners’   buildings   has   admittedly  been 

carried   out   by   utilizing   FSI   available   on   the   larger   plot. 

Consequently, according to the petitioners, they are entitled to 

conveyance of proportionate undivided share in the land. 

16.In view of the aforesaid submissions, learned Senior Counsel 

contends that the impugned order dated 22 July 2020, insofar as it 

denies conveyance of proportionate undivided share in the land, is 

illegal, arbitrary, and contrary to the provisions of MOFA as well as 

the law laid down in binding precedents, and therefore deserves to 

be set aside. 

24

WP-13685-22 with connected.doc

17.Per contra, Mr. Thorat, learned Advocate appearing on behalf 

of respondent No. 3, opposes the present petitions and submits 

that the same are liable to be dismissed at the threshold on the 

ground   of   non-joinder   of   necessary   parties.   Learned   Counsel 

submits that the subject development forms part of a larger layout 

admeasuring 58,267.79 square meters, out of which an area of 

11,324.83 square meters has already been handed over to the 

Thane   Municipal   Corporation.   It   is   submitted   that   within   the 

layout there are 42 completed buildings which have obtained 

Occupation Certificates, and three further buildings are under 

construction. According to respondent No. 3, the present petitions 

have been filed only by a few societies, whereas occupants or 

societies of the remaining 35 buildings have not been impleaded. It 

is further submitted that respondent No. 3 represents only three 

such buildings. In these circumstances, any relief granted in the 

present petitions would seriously prejudice and adversely affect 

the rights of the remaining 32 buildings or societies, who are 

therefore necessary and proper parties. 

18.Without   prejudice   to   the   preliminary   objection,   learned 

Counsel submits that even assuming the petitioners’ claim for 

proportionate land is to be examined, the total land that can be 

allocated collectively to all petitioners would be 2542.715 square 

meters, being plinth area together with appurtenant land, along 

with protected FSI of 9852.655 square meters, while preserving 

their   undivided   right   to   use   and   enjoy   common   recreational 

grounds, internal roads and open spaces within the larger layout. 

25

WP-13685-22 with connected.doc

It is submitted that the aforesaid position is in consonance with 

Clause C(vi)(2) of the Government Resolution dated 22 June 2018 

issued by the Housing Department. 

19.Learned Counsel further submits that during the course of 

hearing, respondent No. 3 has tendered a chart indicating the 

areas demanded by the petitioners, the areas which according to 

respondent No. 3 can legally be granted, and a physical feasibility 

analysis in support thereof. It is submitted that the said analysis 

clearly demonstrates that if the petitioners are granted area of 

1219.525 square meters each for five societies and 751.006 square 

meters each for the remaining five societies, such allocation would 

result in complete overlapping with plinth areas of other buildings 

including Buildings MN-1 to MN-5, L1 and L2, as also internal 

roads, driveways and recreational grounds, and in certain cases 

would even travel beyond the layout boundary. 

20.Learned Counsel submits that the said analysis demonstrates 

the practical impossibility and inherent absurdity of the petitioners’ 

demand. It is therefore contended that the disputes raised in the 

present petitions involve complex and disputed questions of fact 

incapable of satisfactory adjudication in writ jurisdiction, and the 

petitioners ought to be relegated to an appropriate civil suit. It is 

further submitted that there exists no legal basis either under 

statute or under the Agreements for Sale to determine entitlement 

of the petitioner societies to land by equating the same with their 

built-up area or by placing reliance upon the layout plan of the 

year 2012. According to respondent No. 3, such methodology is 

26

WP-13685-22 with connected.doc

arbitrary and unsustainable. 

21.Learned Counsel submits that all constructions carried out 

on   the   subject   property   are   duly   authorized   and   strictly  in 

accordance with sanctioned plans. It is contended that no society 

has any vested right to claim conveyance of land equivalent to its 

constructed or built-up area. He further submits that under the 

applicable   Development   Control   Regulations   and   the   Unified 

Development   Control   and   Promotion   Regulations,   additional 

construction   is   permissible   by   utilization   of   Transferable 

Development   Rights   and   other   permissible   loadings   on   plot 

potential,   obtained   upon   payment   of   substantial   premia   and 

charges to public authorities. 

22.It   is   submitted   that   such   lawful   utilization   of   TDR  and 

loading of FSI permanently enhances the development potential of 

the   land.   Consequently,   any   claim   for   conveyance   must   be 

considered   with   reference   to   such   expanded   plot   potential. 

Learned   Counsel   further   submits   that   keeping   in   view   the 

limitations arising under Sections 11(3) to 11(5) of MOFA, the 

Housing Department has issued the Government Resolution dated 

22 June 2018 to guide the Competent Authority in such matters. It 

is   lastly   submitted   that   under   Clause   C(vi)(2)   of   the   said 

Government Resolution, where TDR has been utilized, conveyance 

may be confined to the plinth area and land appurtenant thereto, 

while preserving rights of the societies to use common areas within 

the larger layout. On the strength of the aforesaid submissions, 

learned Counsel contends that the present petitions are devoid of 

27

WP-13685-22 with connected.doc

merit,   suffer   from   non-joinder   of   necessary   parties,   involve 

seriously disputed questions of fact, and are therefore liable to be 

dismissed.

REASONS AND ANALYSIS:

23.I have carefully considered the submissions advanced by the 

learned Senior Advocate appearing for the petitioners, the learned 

Advocate appearing for respondent No.3, and the entire material 

produced on record by both sides. I have also examined in detail 

the   certificates   issued   by   Articulate   360   dated   03.04.2026, 

together with the two certificates issued by 10 Folds Architects & 

Consultants dated 02.03.2026 concerning Buildings M1 to M5 and 

M6 to M10. The real issue is whether the project in question was 

developed   by   utilizing   TDR   or   some   additional   development 

potential, and if such additional benefit was in fact used, then 

what is the correct area required to be conveyed in favour of the 

petitioner societies while granting deemed conveyance. 

24.The petitioners contend that respondent No.3 has delayed 

conveyance for years and has failed to transfer the land together 

with the structures, though such obligation arises both under the 

agreements for sale and under the provisions of MOFA. Petitioners 

rely   upon   the   larger   layout,   the   construction   plans,   and  the 

architect’s certificate to contend that several buildings were raised 

as part of one scheme. Therefore the land beneath the buildings, 

the   appurtenant   portions   attached   to  each   structure,   and   the 

common open spaces and amenities are required to be conveyed in 

28

WP-13685-22 with connected.doc

a   proportionate   manner.   They  are   parts   of   that   development. 

Hence, their rights must be determined with regard to the  layout 

and the common facilities.

25.Respondent   No.3   submits   that   the   layout   consists   of 

numerous   buildings,   some   completed   and   some   still   under 

construction,   and   therefore   any   conveyance   in   favour   of  the 

petitioners may prejudice the rights of other societies and future 

occupants.   It   is   urged   that   if   the   claim   of   the   petitioners   is 

accepted, it may overlap with existing structures, internal roads, 

driveways, recreation grounds and utility spaces. This submission 

cannot be brushed aside because the record do show a layout 

having phased development. However, this argument establishes 

that the Court should not direct a partition destructive of the 

remaining layout. It does not answer the material question, namely 

what   undivided   rights   the   petitioner   societies   are   entitled   to 

receive under MOFA read with the Government Resolution. 

26.The important document relied upon by the petitioners is the 

Architect   certificate   issued   by   Articulate   360.   That   certificate 

shows the original plot area of 58,267.79 sq. mtrs. It deducts road 

setbacks,   portions   not   in   possession,   and   areas   earmarked   or 

handed over for reservation and amenity purposes. After these 

deductions, the net plot area is shown as 56,296.16 sq. mtrs. The 

certificate then takes into account area required to be handed over 

for TDR permission, recreational ground and amenity obligations, 

and arrives at a balance area of 46,303.96 sq. mtrs. It thereafter 

mentions total area considered for FSI as 50,427.82 sq. mtrs. and 

29

WP-13685-22 with connected.doc

total proposed built up area as 49,687.105 sq. mtrs. These figures 

indicate a project involving deductions, reservations, amenities, 

layout obligations, and enhancement of development loading. On 

plain   reading,   it   appears   that   the   project   availed   additional 

development   potential   beyond   land   coverage.   Hence,   the 

submission that TDR or some equivalent additional FSI component 

was utilized gets support.

27.The same certificate works out the proportionate share of the 

ten petitioner buildings. It states that the share in BUA area of the 

other building groups comes to 39,834.45 sq. mtrs., representing 

80.17 percent, whereas the conveyable share of Buildings M1 to 

M10 comes to 9,852.655 sq. mtrs., representing 19.83 percent. 

The petitioners rely upon this percentage to claim proportionate 

rights   in   the   balance   plot   area   and   common   areas.   This 

computation   proceeds   from   built   up   area   ratio   within   the 

sanctioned layout.   Once the Government Resolution provides a 

rule   for   TDR   cases,   the   BUA   ratio   can   assist   in   determining 

common   undivided   share,   but   cannot   convert   itself   into   a 

demarcated parcel of land. 

28.The   two   certificates   issued   by   10   Folds   Architects   also 

deserve attention. One pertains to Building M1 to M5 and the 

other to Building M6 to M10. In the certificate for M1 to M5, the 

plinth area is shown as 141.545 sq. mtrs. and the appurtenant area 

as 137.635 sq. mtrs. It is mentioned that such appurtenant area 

excludes roads, driveways, parking spaces, recreational grounds 

and other common areas. In the certificate for M6 to M10, the 

30

WP-13685-22 with connected.doc

plinth area is stated as 141.060 sq. mtrs. and the appurtenant area 

as 86.630 sq. mtrs.,  excluding common portions. These certificates 

identify plinth and adjoining usable area for the representative 

building types in the petitioner group. They provide a basis for 

determining conveyable area where the Government Resolution 

mandates plinth and appurtenant method.

29.Having regard to Clause 2(C) of the Government Resolution 

dated 22 June 2018, the legal position becomes clearer. Clause 

2(C)(vi)(2) states that where TDR is utilized in a layout, deemed 

conveyance should be made according to plinth and appurtenant 

area.   Clause   2(C)(6)   further   provides   that   while   mentioning 

common   easements   in   the   deemed   conveyance   order   and 

certificate, it should be recorded that the applicant society has 

undivided   rights   in   common   easements   in   proportion   to   the 

construction of the building of such society. These two clauses 

must be read together. Harmonious reading requires that in a TDR 

case,   the   society   receives   two   components.   First,plinth   plus 

appurtenant   area.   Second,   undivided   proportionate   rights  in 

common roads, services, open spaces and easements. 

30.Proceeding on that basis, the computation can be made. For 

each M1 type building, the conveyable area is the total of plinth 

area 141.545 sq. mtrs. and appurtenant area 137.635 sq. mtrs., 

aggregating   279.180   sq.   mtrs.   There   are   five   such   buildings, 

namely M1 to M5. Hence, the total for M1 to M5 comes to 

1,395.900 sq. mtrs. For each M6 type building, the plinth area is 

141.060 sq. mtrs. and the appurtenant area is 86.630 sq. mtrs., 

31

WP-13685-22 with connected.doc

aggregating   227.690   sq.   mtrs.   There   are   five   such   buildings, 

namely M6 to M10. Hence, the total for M6 to M10 comes to 

1,138.450 sq. mtrs. Thus, the conveyable area for all ten petitioner 

societies works out to 2,534.350 sq. mtrs. 

31.The   undivided   common   share   must   be   separately 

determined. The petitioners’ architect has worked out the share of 

the ten petitioner buildings as 9,852.655 sq. mtrs. out of total BUA 

of 49,687.105 sq. mtrs. This gives a proportion of 19.8296 percent, 

rounded as 19.83 percent. This ratio is derived from construction 

figures and there is no contrary computation placed on record. If 

the recreational ground area is taken at 6,945.59 sq. mtrs., the 

petitioner societies’ undivided share therein comes to 1,377.268 

sq. mtrs. If the balance plot area after deductions is taken at 

39,358.37   sq.   mtrs.,   their   undivided   proportion   works   out   to 

7,804.53   sq.   mtrs.   It   must   be   understood   that   these   are   not 

exclusive portions. They represent proportionate title and user 

rights in common layout land and facilities. 

32.The   submission   of   respondent   No.3   that   the   petitioners 

cannot claim anything beyond plinth area cannot be accepted. If 

that   contention   is   accepted   absolutely,   Clause   2(C)(6)   would 

become meaningless. A cooperative society cannot be left owning 

only a footprint of construction while having no access to roads, 

passages, services or common open areas. At the same time, the 

petitioners cannot insist on a carving out of separate plots in 

disregard of other buildings and common facilities. The balance 

lies   in   granting   plinth   plus   appurtenant  area   and     undivided 

32

WP-13685-22 with connected.doc

proportionate rights in common amenities. 

33.For all these reasons, I hold that the project involved use of 

additional development potential and therefore falls within Clause 

2(C)(vi)(2) and Clause 2(C)(6) of the Government Resolution 

dated 22 June 2018. Consequently, deemed conveyance in favour 

of the petitioner societies must be worked out on the basis of 

plinth area plus appurtenant area, and not merely on bare built up 

area   formula.   The   exact   exclusive   conveyable   area   comes   to 

2,534.350 sq. mtrs., consisting of 1,395.900 sq. mtrs. for Buildings 

M1 to M5 and 1,138.450 sq. mtrs. for Buildings M6 to M10. In 

addition thereto, the petitioner societies are entitled to undivided 

common share of 19.8296 percent in common areas, open spaces, 

internal roads, amenities, easements and related facilities of the 

larger   layout,   including   corresponding   proportionate   share   in 

recreational ground and other common portions as already worked 

out. In my view, this gives full and fair effect to the documentary 

record, the statutory framework and the Government Resolution, 

and no contrary computation survives on the facts of the present 

matter.

34.In view of the foregoing discussion and for the reasons 

recorded hereinabove, the following order is passed:

(a)  The writ petitions succeed in part;

(b)  It is declared that the petitioner societies are entitled to 

deemed   conveyance   in   terms   of   Clause   2(C)(vi)(2)   and 

Clause 2(C)(6) of the Government Resolution dated 22 June 

33

WP-13685-22 with connected.doc

2018;

(c)  The impugned order, to the extent it denies conveyance 

of   land   appurtenant   to   the   buildings   and   proportionate 

undivided   rights   in   common   areas,   stands   modified 

accordingly;

(d)  Respondent No.2, Competent Authority, shall within a 

period of eight weeks from the date of uploading of this 

order, issue fresh deemed conveyance certificate and execute 

/  cause   execution   of   conveyance   deed   in   favour   of   the 

following societies with exclusive area and corresponding 

undivided common rights as set out hereinbelow;

Exclusive Conveyable Area

M1. Om Shri CHS

279.180 sq. mtrs. 

M2. Sai Chaya CHS

279.180 sq. mtrs. 

M3. Siddhivinayak CHS

279.180 sq. mtrs. 

M4. Om Ved CHS

279.180 sq. mtrs. 

M5. Ganesh Krupa CHS

279.180 sq. mtrs.

M6. Sudarshan CHS

34

WP-13685-22 with connected.doc

227.690 sq. mtrs. 

M7. Rajmata CHS

227.690 sq. mtrs. 

M8. Chintamani CHS

227.690 sq. mtrs. 

M9. Nilkanth CHS

227.690 sq. mtrs.

M10. Shree Swami Samarth CHS

227.690 sq. mtrs. 

(e)  In addition to the above exclusive area, each of the 

aforesaid   societies   shall   have   undivided   right,   title   and 

interest   in   the   common   roads,   internal   passages,   open 

spaces, recreational grounds, common amenities, services, 

easements, and facilities in the larger layout;

(f)  The undivided common share of the ten petitioner 

societies   collectively   is   fixed   at   19.8296   percent   of   the 

common layout areas and facilities;

(g)  For administrative convenience, the inter se proportion 

of common rights amongst the petitioner societies shall be as 

follows:

(i)  M1   to   M5   societies.   Each   society   shall   hold 

2.7938 percent undivided share in the common layout;

(ii)  M6   to   M10   societies.   Each   society   shall   hold 

35

WP-13685-22 with connected.doc

1.1721 percent undivided share in the common layout;

(h)  The conveyance deed shall specifically record that:

(i)  exclusive   area   mentioned   in   clause   (d)   is   by 

plinth plus appurtenant basis;

(ii)  common rights mentioned in clauses (e), (f) and 

(g) are undivided and not by physical partition;

(iii) rights of access, ingress, egress, user of roads, 

open   spaces,   amenities   and   utilities   shall   remain 

available in accordance with sanctioned layout plans.

(i)  Mutation entries, if required, shall be carried out by the 

concerned authority on the basis of the conveyance deed and 

certificate issued pursuant to this order.

(j)   Rule is made absolute in the above terms. No order as 

to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

36