wp3151-2026-J.doc

Sayali

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.3151 OF 2026

Gera Developers Private Limited,

through it’s authorized signatory

Gulzar Malhotra, having its registered 

office at 200, Gera Plaza, Boat Club Road,

Pune 411 001…  Petitioner

Vs.

1.The State of Maharashtra,

through it’s Secretary, Department

of Cooperation, Mantralaya,

Mumbai

2.The Divisional Joint Registrar,

having address at Cooperative

Societies, Sakhar Sankul,

Pune 411 005.

3.The District Deputy Registrar,

having address at Coop. Societies, 

Pune City, Pune, Sakhar Sankul, Pune

4.The Deputy Registrar, Cooperative

Societies, Pune City (1), Pune (DR),

having address at 582 D, 

Marketyard, Gultekdi, Pune

5.Gera’s Isle Royale CHS Limited,

Sr. No.24, Hissa NO.1 to 8, 

Geras Isle Royle, Bavdhan Khurd,

Pune 411 021, through Chairman/

Chief Promoter 

Goraksh Chandrakant Garad…

Respondent

1

SAYALI

DEEPAK

UPASANI

Digitally signed by

SAYALI DEEPAK

UPASANI

Date: 2026.04.01

12:42:00 +0530

wp3151-2026-J.doc

Mr.   Nikhil   Sakhardande,   Senior   Advocate   with   Mr. 

Pralhad   Paranjape,   Mr.   Manish   Kelkar,   Mr.   Nitish 

Gaiokwad, and Mr. Saket Tare for the petitioner.

Mr. Y.D. Patil, AGP for respondent Nos.1 to 4-State.

Mr. Sandeep Phatak for respondent No.5.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :MARCH 25, 2026.

PRONOUNCED ON:APRIL 1, 2026

JUDGMENT:

1.The petitioner, by the present petition, challenges the legality 

and correctness of the impugned judgment and order dated 17 

February 2026 passed by respondent no. 1, namely the Minister of 

Co-operation, State of Maharashtra. By the said order, respondent 

no. 1 has allowed Revision Application Nos. 253 and 254 of 2025 

preferred by respondent no. 5, thereby setting aside the judgment 

and order dated 26 March 2025 passed by respondent no. 2 and 

restoring the orders dated 03 October 2023 and 13 October 2023 

passed by respondent no. 3. 

2.The factual matrix giving rise to the present petition is as 

follows. The petitioner is a developer of repute and has undertaken 

development activities in the Bavdhan area of Pune. For such 

purpose, the petitioner acquired development rights in respect of a 

portion of land bearing Survey No. 24, Hissa No. 1-8, situated at 

Bavdhan   Khurd,   admeasuring   5   H   20   Ares,   from   Suyog   Co-

2

wp3151-2026-J.doc

operative   Housing   Society   Ltd.   under   a   duly   registered 

Development   Agreement.   The   said   land   was   subsequently 

amalgamated and renumbered as Survey No. 24/1 and further 

subdivided into six sub-plots bearing Plot Nos. ‘A’, ‘B’, ‘C’, ‘D’, ‘E’ 

and ‘F’. The development undertaken by the petitioner consists of a 

layout project comprising Tower-1 having 30 flats under MOFA, 

Tower-2 having 60 flats under RERA, Tower-3 having 30 flats 

under RERA, 35 bungalows or row houses under MOFA, and two 

proposed towers, namely Tower-4 and Tower-5 under RERA. 

3.It is the case of the petitioner that, in accordance with the 

sanctioned plans, Tower-1 and the 35 bungalows or row houses 

were   completed   prior   to   the   enactment   of   the   Real   Estate 

(Regulation   and   Development)   Act,   2016   and   are   therefore 

governed by the provisions of MOFA and are not registered under 

RERA.   Tower-2   and   Tower-3   are   duly   registered   under  RERA 

bearing Registration No. P52100009870, whereas Towers 4 and 5 

are   also   registered   under   RERA   bearing   Registration   No. 

P52100011031. The development was conceived as a phase-wise 

project. The building plans and layout were initially sanctioned in 

the year 2011 and were subsequently approved in the year 2015 

upon issuance of a Commencement Certificate. The petitioner has, 

in terms of the respective registered agreements, handed over 

possession   of   flats   and   bungalows   to   the   purchasers   upon 

execution of possession letters and consent letters in respect of 

Towers I, II and III. 

3

wp3151-2026-J.doc

4.It further appears that certain individuals claiming to be the 

heirs of the erstwhile land owners instituted Second Appeal No. 

397 of 2011 before the Hon’ble High Court. By an interim order 

dated   05   August   2016,   the   Court   directed   that   no   new 

construction be commenced and no third-party rights be created. 

The said proceedings were subsequently settled amicably between 

the parties and the Second Appeal came to be disposed of by order 

dated   02   September   2024.   According   to   the   petitioner,   the 

individual agreements and possession letters executed with the 

purchasers   specifically   provided   that   the   petitioner   would   be 

entitled to form separate Co-operative Housing Societies for each 

building or project for the purposes of management, maintenance, 

and administration of common areas, and further to constitute an 

Apex Body or Federation of such societies as contemplated in the 

Eighth Schedule of the agreements. 

5.The record indicates that on 24 January 2023, members of 

respondent   no.   5   issued   a   notice   to   the   petitioner   proposing 

formation of a co-operative society. The petitioner, by its reply 

dated 07 February 2023, clarified the process of formation of 

separate societies for different phases of the project, namely Phase 

1 comprising Gera’s Isle Royal Villas, Phase 2 comprising Tower 1, 

Phase 3 comprising Towers 2 and 3, and Phase 4 comprising 

Towers 4 and 5, along with an Apex Body for all such societies. 

The petitioner also, by communication dated 10 February 2023, 

informed   respondent   no.   5   that   it   had   no   authority   to 

independently initiate the process of formation of a society without 

4

wp3151-2026-J.doc

the petitioner’s consent. In the meantime, on 08 February 2023, 

one Mr. Gorakh Chandrakant Garad, claiming to be the Chief 

Promoter of the proposed Gera’s Isle Royale Co-operative Housing 

Society Ltd., filed an application before respondent no. 3 under 

Section 10(1) of the MOFA Act. The petitioner appeared in the said 

proceedings and filed its objections. However, respondent no. 3, 

after hearing the parties, allowed the said application.

6.Pursuant thereto, on 03 October 2023, respondent no. 3 

granted registration to respondent no. 5 society. The petitioner, 

being aggrieved, preferred Appeal No. 108 of 2023 challenging the 

order   dated   03   October   2023   and   Appeal   No.   13   of   2025 

challenging  the registration certificate dated 13 October 2023 

before respondent no. 2, namely the Divisional Joint Registrar, 

Pune. In the meantime, by order dated 20 December 2024 passed 

in Special Civil Suit No. 69 of 2024, the Civil Court at Pune 

granted relief in favour of the petitioner by restraining respondent 

no. 5 from causing obstruction in the construction of Towers 4 and 

5. Thereafter, respondent no. 2, by judgment and order dated 26 

March 2025, allowed Appeal No. 108 of 2023, set aside the order 

dated 03 October 2023 and remanded the matter to respondent 

no. 3 for reconsideration. Consequentially, Appeal No. 13 of 2025 

was also allowed and the registration certificate dated 13 October 

2023 came to be cancelled. It is further the case of the petitioner 

that, despite having knowledge of the said order dated 26 March 

2025, the said Mr. Gorakh Chandrakant Garad, acting as Chief 

Promoter   of   respondent   no.   5,   withdrew   an   amount   of 

5

wp3151-2026-J.doc

approximately Rs. 56,00,000 from the society’s bank account and 

transferred the same to his personal account. 

7.In the aforesaid background, the petitioner, on 03 April 

2025,   made   an   application   before   respondent   no.   4   seeking 

appointment of an Interim Liquidator under Sections 102 and 103 

of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960, with a view 

to prevent further financial irregularities and to safeguard and 

regulate the assets and liabilities of the society. Respondent no. 5 

thereafter   preferred   Revision   Application   No.   253   of   2025 

challenging the judgment dated 26 March 2025 passed in Appeal 

No.   108   of   2023   and   Revision   Application   No.   254   of   2025 

challenging the order passed in Appeal No. 13 of 2025. Upon 

service of notice, the petitioner appeared before respondent no. 1 

and filed detailed replies opposing the revisions. The petitioner 

also submitted written arguments on 15 September 2025. 

8.It is the grievance of the petitioner that respondent no. 1, 

while passing the impugned order dated 17 February 2026, failed 

to consider material facts on record, including the order passed by 

the Civil Court, Pune in Special Civil Suit No. 1231 of 2025, 

whereby an injunction had been granted in favour of the society 

and the petitioner had been directed to continue maintenance of 

common amenities and facilities in the project till further orders. 

Notwithstanding the same, respondent no. 1 proceeded to allow 

the   revision   applications   and   restore   the   orders   passed   by 

respondent no. 3. According to the petitioner, the impugned order 

suffers from patent illegality, is contrary to the factual position and 

6

wp3151-2026-J.doc

settled legal principles, and is therefore liable to be set aside. 

9.Mr. Nikhil Sakhardande, learned Senior Advocate appearing 

on behalf of the petitioner, submitted that the impugned order 

suffers from non-consideration of material facts. He contended 

that the development in question comprises multiple components 

governed by distinct statutory regimes. According to him, the 

layout   consists   of   Tower-1   having   30   flats   governed   by   the 

Maharashtra Ownership Flats Act, 1963, 35 bungalows or row 

houses also governed by the said enactment, Tower-2 having 60 

flats   registered   under   the   Real   Estate   (Regulation   and 

Development) Act, 2016, Tower-3 having 30 flats registered under 

RERA bearing Registration No. P52100009870, and two proposed 

towers,   namely   Tower-4   and   Tower-5,   which   are   likewise 

registered under RERA. He submitted that the impugned order 

fails to appreciate this statutory distinction. 

10.Learned   Senior   Advocate   further   submitted   that   though 

Section   10   of   the   Maharashtra   Ownership   Flats   Act   casts   an 

obligation upon the promoter to take steps for formation of a co-

operative society, the impugned order passed by respondent no. 1 

is erroneous in law as it does not consider that Towers II and III 

are governed by the provisions of the Real Estate (Regulation and 

Development)   Act,   2016.   He   submitted   that   Rule   9   of   the 

applicable Rules mandates formation of a separate society for each 

project and, in terms of Section 2(zn) of the Act, each tower 

constitutes a distinct project. He further submitted that Section 17 

of the Act obligates the promoter to convey title in respect of each 

7

wp3151-2026-J.doc

such   project   independently.   On   this   basis,   it   was   urged   that 

separate societies are required to be formed for each building or 

phase within the layout, having regard to the differing statutory 

regimes and nature of development. 

11.It was further contended that the impugned order proceeds 

on an erroneous premise  of  obtaining  51  percent  consent by 

treating all unit holders across different towers and bungalows as a 

single unit. According to the learned Senior Advocate, such an 

approach is contrary to the scheme of the Real Estate (Regulation 

and Development) Act, 2016.   He further submitted that the 

petitioner has consistently expressed readiness and willingness to 

form separate co-operative housing societies for each building or 

phase and thereafter constitute an Apex Body or Federation in 

terms of the Eighth Schedule of the agreements and the governing 

law. Reference was made to an email dated 24 July 2021 in 

support of such willingness. However, according to him, due to the 

conduct   of   the   Chief   Promoter   and   lack  of   cooperation   from 

certain unit purchasers, the petitioner was unable to secure the 

requisite consent for formation of separate societies. 

12.Learned Senior Advocate further submitted that respondent 

no.   1   has   failed   to   consider   that   the   petitioner   had,   by   its 

communication dated 07 February 2023, informed the unit holders 

regarding the process of forming separate societies phase-wise 

along with an Apex Body for all such societies. He emphasized that 

this   communication   preceded   the   filing   of   the   application   by 

respondent   no.   5   before   respondent   no.   3.   It   was   therefore 

8

wp3151-2026-J.doc

contended that respondent no. 5 had no authority in law to 

unilaterally initiate the process of formation of a society without 

the consent of the petitioner. 

13.It was further submitted that the interpretation placed by 

this Court on Rule 9 of the relevant Rules contemplates that in the 

case of a layout development, the promoter is entitled to form 

separate co-operative societies for each individual building and 

thereafter constitute a federation of such societies. The petitioner, 

according to the learned Senior Advocate, remains ready and 

willing to incorporate separate societies for all completed phases 

and to initiate such process within a period of one week, if so 

directed.   Section   61   of   the   Real   Estate   (Regulation   and 

Development)   Act,   2016   provides   for   penalty   in   cases   of 

contravention of provisions of the Act other than those specifically 

covered under Sections 3 and 4. The provision stipulates that 

where a promoter contravenes any such provisions, or the rules or 

regulations made thereunder, the promoter shall be liable to a 

penalty which may extend up to five percent of the estimated cost 

of the real estate project as determined by the Authority. On these 

submissions, it was prayed that the impugned judgment and order 

dated 17 February 2026 passed by respondent no. 1 be quashed 

and set aside and the revision applications preferred by respondent 

no. 5 be dismissed. 

14.Per contra, Mr. Sandeep Pathak, learned Advocate appearing 

on behalf of respondent no. 5, submitted that the petitioner–

developer   lacks   locus   standi   to   challenge   the   formation   and 

9

wp3151-2026-J.doc

registration of the society, once such formation is carried out in 

accordance with the provisions of the Maharashtra Co-operative 

Societies Act, 1960 read with the Maharashtra Ownership Flats 

Act, 1963 and the Rules framed thereunder. He submitted that in 

the present case, upon the tenth purchaser acquiring a flat or unit 

under a registered agreement dated 14 August 2014, a statutory 

obligation arose upon the petitioner–developer to take necessary 

steps for formation and registration of the society within a period 

of four months, that is, on or before 14 December 2014, in terms 

of Section 8 of the MCS Act read with Section 10 of MOFA and 

Rule 8 of the MOFA Rules.   Learned Advocate further submitted 

that under Sections 10 and 11 of MOFA read with Sections 8, 9 

and 10 of the MCS Act, the flat and row-house purchasers acquire 

a statutory right to have a co-operative housing society formed and 

to obtain conveyance of the land and building in favour of such 

society within the prescribed time. He submitted that such right is 

not dependent upon the unilateral discretion or preference of the 

promoter. In the present case, as the petitioner–developer failed to 

initiate steps for formation of the society within the stipulated 

period, 109 out of 155 unit holders, constituting more than 51 

percent of the total, passed a resolution dated 07 January 2023 

resolving to form a single co-operative housing society in respect of 

Plot A. He submitted that all requisite documents and statutory 

forms were duly executed and submitted before the competent 

authority   along   with   Application   No.   23   of   2023   under   the 

relevant provisions of the MCS Act read with Section 10 of MOFA, 

10

wp3151-2026-J.doc

which application came to be allowed on 03 October 2023. 

15.It was further submitted that the statutory framework under 

MOFA and the MCS Act permits either formation of a single society 

for the entire layout or multiple societies for different buildings or 

phases, and that the decision in that regard rests with the majority 

of   the   purchasers.   According   to   him,   once   an   overwhelming 

majority has elected to form a single co-operative housing society, 

and   the   competent   Registrar   has   recorded   satisfaction   under 

Sections 8, 9 and 10 of the MCS Act, such a decision cannot be 

defeated merely on the basis of the promoter’s preference for a 

different structure. He further submitted that the provisions of the 

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 primarily 

regulate registration of projects and obligations of the promoter 

towards allottees, and do not prohibit formation of a single society 

for a composite development comprising multiple buildings. In the 

present case, the project has been conceived and marketed as a 

unified development under the name “Gera’s Isle Royale” with 

common   amenities   and   infrastructure   including   a   common 

entrance,   club   house,   swimming   pool,   gymnasium,   garden, 

children’s play area, squash court, tennis court and basketball 

court, thereby justifying formation of a single society. 

16.Learned Advocate further submitted that even assuming that 

Towers 2 and 3 are registered under the Real Estate (Regulation 

and Development) Act, 2016, the land and common amenities 

continue to be situated on the same Plot A, and the purchasers 

across   the   bungalows   and   towers   have   consciously   opted   for 

11

wp3151-2026-J.doc

formation of a single society. He submitted that the Minister has 

rightly appreciated this composite factual and legal position in 

upholding formation of a single co-operative housing society for 

the entire layout. It was further submitted that, at the time of filing 

Application No. 23 of 2023, the project comprised 155 existing 

units, namely 120 flats and 35 row houses, in respect of which 

Occupation Certificates had already been obtained, and 109 unit 

holders   had   supported   the   proposal,   thereby   satisfying   the 

requirement of majority consent under Section 10 of MOFA and 

applicable administrative circulars. He submitted that members 

pertaining to proposed Towers 4 and 5, which were yet to be 

constructed or handed over, could not be taken into account for 

the purpose of determining consent, and therefore the contention 

of the petitioner seeking to include such prospective units to dilute 

the majority was rightly rejected. 

17.He   further   submitted   that   during   the   pendency   of 

proceedings,   six   row-house   owners,   in   collusion   with   the 

petitioner, executed a Deed of Declaration under the provisions of 

the   Maharashtra   Apartment   Ownership   Act   on   06   July   2024, 

despite the fact that 21 out of 35 row-house owners had already 

participated in the process of formation of the society and the 

society had been duly registered on 13 October 2023. According to 

him,   once   a   valid   co-operative   housing   society   has   been 

constituted and registered on the basis of majority consent, any 

subsequent attempt by a minority of unit holders to create a 

separate legal structure cannot be permitted to defeat the rights of 

12

wp3151-2026-J.doc

the existing society or to fragment ownership and management to 

the detriment of the majority. He therefore submitted that the 

petition deserves to be dismissed. 

18.He further submitted that under Rule 9 of the applicable 

Rules framed under the Real Estate (Regulation and Development) 

Act, 2016, the promoter is required to submit an application to the 

Registrar for registration of a co-operative housing society or other 

legal entity within a period of three months from the date on 

which 51 percent of the total number of allottees in a building or 

wing   have  booked  their apartments.  Upon  expiry   of  the  said 

period, the right to initiate formation of such legal entity accrues 

in favour of the allottees themselves, thereby entitling them to take 

independent steps for registration of the society.

19.He further submitted that mere issuance of an email by the 

petitioner or the act of placing documents before purchasers for 

obtaining their signatures cannot be construed as compliance with 

the statutory obligation to initiate formation of a legal entity. 

According to him, such acts are only preparatory in nature and do 

not amount to taking effective steps within the meaning of the 

governing provisions. He submitted that once the statutory period 

of   three   months   has   elapsed,   the   right   of   the   promoter   to 

exclusively undertake the process of formation of the legal entity 

does not survive, and the same stands vested in the allottees. In 

such circumstances, the petitioner cannot seek to rely upon such 

incomplete or passive steps to contend that its right to form the 

society continued to subsist.

13

wp3151-2026-J.doc

REASONS AND ANALYSIS:

20.For the purpose of deciding the issue involved in the present 

petition, it becomes necessary to advert to the relevant statutory 

provisions governing formation of legal entity and obligations of 

the promoter. Accordingly, Section 2(zj),Section 2(zn) and 61 of 

the RERA Act,  Rule 9 of the Rules framed under the Real Estate 

(Regulation and Development) Act, 2016,  and Section 10 of the 

Maharashtra Ownership Flats Act, 1963 are required to be set out.

“2(zj)  “project” means the real estate project as defined 

in clause (zn); 

2(zn) “real estate project”  means   the   development   of   a 

building   or   a   building   consisting   of   apartments,   or 

converting   an   existing   building   or   a   part   thereof   into 

apartments,   or   the   development   of   land   into   plots   or 

apartments, as the case may be, for the purpose of selling all 

or some of the said apartments or plots or building, as the 

case   may   be,   and   includes   the   common   areas,   the 

development   works,   all   improvements   and   structures 

thereon,   and   all   easement,   rights   and   appurtenances 

belonging thereto; 

61 of RERA Act:  Penalty for contravention of other 

provisions of this Act. 

If any promoter contravenes any other provisions of this Act, 

other than that provided under section 3 or section 4, or the 

rules or regulations made thereunder, he shall be liable to a 

penalty   which   may   extend   up   to   five   per   cent.   of   the 

estimated cost of the real estate project as determined by the 

Authority.

14

wp3151-2026-J.doc

Rule 9. Formation of legal entity and transfer of title. - 

(1)  Promoter   to   enable   formation   of   Legal   Entity   like 

Cooperative Society, Company, Association, Federation etc. 

under clause (e) of sub-section (4) of section 11 of the Act.-

(i) Where   a   Co-operative   Housing   Society   or   a 

Company or any other legal entity of allottees is to be 

constituted for a single building not being part of a Layout; 

or in case of layout of more than one building or a wing of 

one building in the layout, the Promoter shall submit the 

application in that behalf to the Registrar for registration of 

the Co-operative Housing Society under the Maharashtra Co-

operative Societies Act, 1960 or a Company or any other 

legal entity, within three months from the date on which fifty 

one per cent. of the total number of allottees in such a 

building or a wing, have booked their apartment.

(ii)  Where a Promoter is required to form an Apex 

Body either as a federation of separate and independent Co-

operative Housing Societies or Companies or any other Legal 

Entities   or   as   a   Holding   Company   of   separate   and 

independent Co-operative Housing Societies or companies or 

any other Legal Entities, then the Promoter shall submit an 

application   to   the   Registrar   for   registration   of   the   co-

operative society or the company to form and register an 

Apex Body in form of Federation or Holding entity consisting 

of all such entities in the Layout formed as per clause (i) of 

sub-rule (1) of rule 9 (1)(i) herein above. Such application 

shall be made within a period of three months from the date 

of the receipt of the occupancy certificate of the last of the 

building which was to be constructed in the Layout.

(iii)  If the promoter fails to form the legal entity such 

as   Cooperative   Society   or   Company   or   Association   or 

Federation, as the case may be, the Authority shall by an 

15

wp3151-2026-J.doc

order direct the Promoter to apply for formation of such 

legal   entity   or   may   authorize   the   allottees   to  apply   for 

formation of such legal entity.

Section 10. Promoter to take steps for formation of co-

operative society or company. -  

(1)  As soon as a minimum number of persons required to 

form a Co-operative society or a company have taken flats, 

the promoter shall within the prescribed period submit an 

application   to   the   Registrar   for   registration   of   the 

organisation of persons who take the flats as a co-operative 

society or, as the case may be, as a company; and the 

promoter shall join, in respect of the flats which have not 

been taken, in such application for membership of a co-

operative society or as the case may be, of a company. 

Nothing in this section shall affect the right of the promoter 

to dispose of the remaining flats in accordance with the 

provisions of this Act. [Provided that, if the promoter fail 

within the prescribed period to submit an application to the 

Registrar for registration of society in the manner provided 

in the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960, the 

Competent  Authority  may,  upon  receiving  an  application 

from   the   persons   who   have   taken   flats   from   the   said 

promoter,   direct   the   District   Deputy   Registrar,   Deputy 

Registrar   or,   as   the   case   may   be,   Assistant   Registrar 

concerned, to register the society: Provided further that, no 

such direction to register any society under the preceding 

proviso   shall   be   given   to   the   District   Deputy   Registrar, 

Deputy Registrar or, as the case may be, Assistant Registrar, 

by   the   Competent   Authority   without   first   verifying 

authenticity   of   the   applicants   request   and   giving   the 

concerned   promoter   a   reasonable   opportunity   of   being 

heard.

16

wp3151-2026-J.doc

(2)  If any property consisting of building or buildings is 

constructed or to be constructed [and the promoter submits 

such   property   to   the   provisions   of   the   Maharashtra 

Apartment   Ownership   Act,   1970,   by   executing   and 

registering a Declaration as provided by that Act] then the 

promoter   shall   inform   the   Registrar   as   defined   in   the 

Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960, accordingly; 

and in such cases, it shall not be lawful to form any co-

operative society or company.” 

21.Section 2(zj) of the Act defines the expression “project” to 

mean a real estate project as defined under Section 2(zn) of the 

said Act. Section 2(zn) further defines “real estate project” to mean 

the   development   of   a   building   or   a   building   consisting  of 

apartments, or the conversion of an existing building or any part 

thereof into apartments, or the development of land into plots or 

apartments for the purpose of sale, whether in whole or in part. 

The   definition   is   of   wide   amplitude   and   expressly   includes 

common areas, development works, improvements, structures, as 

well as all easements, rights and appurtenances attached thereto.

22.Section   61   of   the   Act   provides   for   consequences   of 

contravention of provisions of the Act other than those specified 

under  Sections  3  and  4.  It   stipulates  that  where  a   promoter 

violates any such provision or the rules or regulations framed 

thereunder, the promoter shall be liable to a penalty which may 

extend up to five percent of the estimated cost of the real estate 

project as determined by the Authority.

17

wp3151-2026-J.doc

23.Rule  9  of  the  applicable  Rules   under Act    provides  for 

formation of a legal entity and transfer of title. Sub-rule (1)(i) 

mandates that where a co-operative housing society, company or 

any other legal entity of allottees is to be constituted, whether for 

a single building or for a building or wing forming part of a larger 

layout, the promoter is required to submit an application to the 

Registrar for registration of such entity within a period of three 

months from the date on which 51 percent of the total number of 

allottees in such building or wing have booked their apartments. 

Sub-rule (1)(ii) further provides that in cases where an Apex Body 

is to be constituted in respect of a layout comprising multiple 

buildings   or   wings,   the   promoter   is   required   to   submit   an 

application for registration of such Apex Body within a period of 

three months from the date of receipt of the Occupation Certificate 

of the last building in the layout. Sub-rule (1)(iii) stipulates that in 

the event of failure on the part of the promoter to form such legal 

entity within the prescribed time, the Authority may either direct 

the promoter to initiate such formation or authorise the allottees 

to undertake the same.

24.Section 10 of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963 

casts a statutory obligation upon the promoter to take steps for 

formation of a co-operative society or company as soon as the 

minimum number of persons required to constitute such entity 

have taken flats. The provision mandates that the promoter shall, 

within the prescribed period, submit an application to the Registrar 

for registration of such organisation of flat purchasers. The proviso 

18

wp3151-2026-J.doc

contemplates   that   in   the   event   of   failure   on   the   part  of   the 

promoter to submit such application within the prescribed period, 

the Competent Authority may, upon an application made by the 

flat   purchasers,   direct   the   concerned   Registrar   to  register the 

society after verifying the authenticity of the request and upon 

granting an opportunity of hearing to the promoter. Sub-section 

(2) clarifies that where the promoter submits the property to the 

provisions of the Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970 by 

executing and registering a declaration, the formation of a co-

operative society or company would not be permissible.

25.The dispute arises out of a development project where the 

layout contains different buildings and units and those parts are 

not all governed by the same statutory position. The petitioner 

argues that because some parts of the project are under MOFA and 

some are under RERA, a single society for all of them was not 

proper. The petitioner also argues that it had already expressed 

willingness   to   form   separate   societies   phase   wise,   and   that 

respondent no. 5 could  not have bypassed the promoter and 

directly moved for formation of one society. On the other hand, 

respondent no. 5 argues that the petitioner did not take effective 

steps within time, that the purchasers had the right to act, and that 

a clear majority of the relevant unit holders chose to form one 

society for the completed part of the project. After going through 

the material placed before me, I am of the view that the challenge 

raised by the petitioner cannot be accepted.

19

wp3151-2026-J.doc

26.The   first   aspect   which   needs   to   be   understood   is   the 

statutory duty cast upon the promoter. The scheme of Rule 9 of the 

Rules and Section 10 of the Act does not leave any discretion with 

the developer to act as per its convenienc. The language of these 

provisions shows that once a sufficient number of flat purchasers 

come into the project, a legal obligation arises.  The promoter is 

required  to  take  steps  within the  time prescribed  by law  for 

formation of the legal entity, such as a co-operative society or any 

other recognised body. The purchasers, after investing their money 

and taking possession, are entitled to have a proper organisation 

which   can   manage   common   areas,   handle   maintenance,   and 

represent   their   collective   interest.   Without   such   a   body,   the 

purchasers remain dependent.

27.In this background, the contention of the petitioner that it 

had sent emails or had kept documents ready for signatures cannot 

be accepted. Such acts may show some intention but they do not 

satisfy the requirement of law. The rule 9 speaks of steps to be 

taken   within   three   months.   There   is   a   difference   between 

preparing papers and actually initiating the legal process before 

the competent authority. If such incomplete acts are treated as 

compliance, then the purpose of fixing a time limit would fail. The 

promoter could then indefinitely delay the process by saying that it 

was ready and willing without ever completing the task.  The law 

expects the promoter to move the process of registration in a 

effective manner. Therefore it must be held that mere readiness 

does not keep the promoter’s right alive.

20

wp3151-2026-J.doc

28.The petitioner has argued that every tower must be treated 

as a separate project, and therefore a separate society is required 

for each such tower.  According to the petitioner, since each tower 

consists of apartments which are independently developed and 

sold, each tower answers the definition of a separate project. On 

that basis, it is contended that Rule 9 makes it mandatory to form 

a separate society for each such project.

29.At first glance, this argument appears logical because the 

definition of “real estate project” is wide and includes development 

of a building consisting of apartments for the purpose of sale. A 

single tower can indeed fall within that definition. However, the 

difficulty arises when this definition is applied in isolation without 

considering the full scheme of the law and the factual situation of 

the development. The definition itself is not as narrow as the 

petitioner  suggests.  It  not  only   refers  to a  building,  but  also 

includes common areas, development works, improvements, and 

all rights and appurtenances connected with it. This indicates that 

the   concept   of   a   project   is   not   always   confined   to   a   single 

structure.   It   can   also   extend   to   a   larger   development   where 

different parts are connected by common facilities and common 

planning.

30.Rule 9 also cannot be read in a mechanical manner. The Rule 

speaks of formation of a legal entity for a building or a wing, but it 

also recognises situations where there is a layout consisting of 

more than one building. In such cases, the Rule itself contemplates 

formation of an Apex Body or federation of societies. This shows 

21

wp3151-2026-J.doc

that the law is conscious of complex developments where more 

than one building forms part of a larger scheme. Therefore, it 

cannot be said that the Rule mandates in all circumstances that 

each tower must necessarily have a completely separate society, 

without regard to the overall nature of the project.

31.In the present case, the material on record shows that the 

development was planned as a composite layout. The towers and 

bungalows are situated on the same plot, and they share common 

infrastructure and amenities. The purchasers were part of one 

larger residential scheme. In such a situation, to treat each tower 

as entirely independent for all purposes, including formation of 

society, would ignore the unity of the project. At the same time, it 

is also true that the law does recognise that in certain cases 

separate societies may be formed for separate buildings or phases. 

But that depends upon the facts and the manner in which the 

project   is   implemented.   It   is   not   an   absolute   rule   flowing 

automatically from the definition of “project”. Therefore, while it 

may be correct to say that each tower can be viewed as a project 

for certain purposes under the Act, it does not necessarily follow 

that a separate co-operative society must be formed for each tower 

in every case. The formation of society has to be decided by 

considering the overall development, the existence of common 

facilities,   the   intention   reflected   in   the   agreements,   and  the 

conduct of the parties, along  with the statutory scheme. The 

petitioner’s argument would lead to fragmentation even in cases 

where the project is clearly integrated. 

22

wp3151-2026-J.doc

32.Coming to the next submission, the petitioner has repeatedly 

stated that it was always willing to form separate societies for 

different phases of the project. On a plain reading, this submission 

may appear reasonable. The record shows that the purchasers 

themselves had already begun taking steps for formation of a 

society.   At   the   same   time,   the   petitioner,   in   its   own 

communications,   had   accepted   that   the   project   was   to   be 

developed in phases and that separate societies and an Apex Body 

could   be   formed.   This   shows   that   the   petitioner   had   full 

knowledge of the process of registration which it now seeks to rely 

upon.

33.Despite such knowledge, the petitioner did not bring the 

process to its logical conclusion within the time required by law. 

There is no material to show that the petitioner actually initiated 

the statutory process in the prescribed manner by filing proposal 

for registration.  Once the promoter, who is primarily responsible, 

fails to act within time, the law does not compel the purchasers to 

indefinitely depend upon the promoter. The statutory scheme itself 

provides that in such a situation, the right to move forward passes 

to   the   purchasers.   They   are   then   entitled   to   take   steps   for 

formation of the legal entity. This shift of right is provided to 

protect the purchasers from delay on the part of the promoter. 

Therefore, the argument of the petitioner that it was willing to act 

cannot override the fact that it did not act in the manner and 

within the time required by law.  The purchasers, having waited 

and having found no effective action from the promoter, were 

23

wp3151-2026-J.doc

justified in proceeding on their own. Once that stage was reached, 

the petitioner cannot turn back and say that its earlier intention 

should be treated as sufficient compliance. 

34.The   next   important   aspect   relates   to   consent   of   the 

purchasers. In the present matter, respondent no. 5 has placed 

material   to   show   that   109   out   of   155   existing   unit   holders 

supported the proposal for formation of one co-operative housing 

society.   Out   of   35   bungalow   owners,   21   have   supported   the 

proposal. This clearly crosses the threshold of 51 percent. It is a 

clear indication that more than half of the existing occupants were 

in favour of one society.  Therefore, the majority of 109 out of 155, 

including 21 bungalow owners, has to be treated as valid and 

sufficient for the purpose of forming the society. 

35.When   a   project   is   developed   in   such   a   manner   that   it 

provides common facilities to all residents, it indicates that the 

project is not divided. A common entrance, a shared club house, 

swimming pool, gymnasium, garden and other such amenities are 

meant for daily use by all occupants. People living in different 

towers or units use the same access, the same facilities, and 

depend upon the same maintenance arrangements. Because of 

this, their living conditions become connected with each other. In 

such circumstances, formation of one common society may, in 

present   case,   will   be   more   effective.   It   avoids   duplication  of 

management. It allows better coordination in maintaining common 

areas. It reduces confusion about responsibility. It also ensures that 

all   persons   who   are   using   shared   amenities   contribute   and 

24

wp3151-2026-J.doc

participate  through  a  single  body.  Therefore,  the  idea  of  one 

society in a composite project cannot be said to be contrary to law 

in the present case.

36.In view of the foregoing discussion and reasons recorded 

hereinabove, the following order is passed:

(i)  The Writ Petition stands dismissed;

(ii)  The impugned judgment and order dated 17 February 

2026 passed by respondent no. 1 in Revision Application 

Nos. 253 and 254 of 2025 is upheld;

(iii)  Rule is discharged;

(iv)  In the facts and circumstances of the case, there shall 

be no order as to costs;

(v)  Pending applications, if any, do not survive and stand 

disposed of accordingly.

(AMIT BORKAR, J.)

25