CR-5816-2023  -1-

            IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT

CHANDIGARH   

(386)

CR-5816-2023

Date of decision: - 30.09.2025

Gulshan Kumar Verma 

....Petitioner

Versus

Charanveer Singh Dandass 

 .....Respondent

CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VIKAS BAHL

Present:- Mr. Jasmeet Singh Bhatia, Advocate, and 

Mr. Gurkirat Singh Bindra, Advocate,

for the petitioner.

Ms. Shubreet Kaur, Advocate 

for the respondent. 

****

VIKAS BAHL, J. (ORAL)

1.        Present revision petition has been filed by the tenant under

Article 227 of the Constitution of India for setting aside the order dated

04.09.2023 (Annexure P-14) passed by the Rent Controller, Sangrur,

vide which the application dated 10.05.2023 (Annexure P-12) filed by

the petitioner for recalling the witnesses of the landlord/respondent for

further cross-examination has been dismissed. 

ARGUMENTS ON BEHALF OF THE PETITIONER

2. Learned counsel for the petitioner has submitted that in the

present case, the respondent-landlord, in a petition under Section 13 of

the East Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949 (hereinafter to be

CR-5816-2023  -2-

referred as “1949 Act”), has stated that he is not occupying any other

building in the urban area of Sangrur except the shop in dispute. It is

further submitted that it was a specific case of the petitioner in the

written statement, more so, in para 3-C to the effect that there are two

other shops in the ownership of the respondent-landlord which were let

out to different persons. It is submitted that the said aspect was denied

in the replication and thereafter, the petitioner had moved an application

for amendment to insert additional objection No.7 on the aspect that the

respondent-landlord had got the possession of one of the two shops

vacated from the tenant, namely, Dinesh Kumar alias Dessa and had

rented out the same to one Lovepreet, son of Rajinder Kumar. It is

further submitted that the said amendment was allowed and thereafter,

the petitioner had filed an application dated 27.04.2023 for recalling all

the witnesses PW-1 to PW-4, for the purpose of re-cross examination of

PW-1 to PW-3 and for the purpose of cross-examination of PW-4 . It is

stated   that   the   cross-examination   of   the   said   witnesses   became

necessary in view of the amendment having been allowed, however, the

Rent   Controller   vide   the   impugned   order   has   dismissed   the   said

application illegally and has further submitted that the impugned order

deserves to be set aside and the application filed by the petitioner for

recalling of the witnesses deserves to be allowed. 

3. It is stated that since PW-4 has been given up by the

respondent, thus, at the stage of notice of motion, learned counsel for

the petitioner had restricted his prayer for further cross-examination of

CR-5816-2023  -3-

PW-1 to PW-3 only. In support of his arguments, learned counsel for

the petitioner has referred to the judgment passed by the Co-ordinate

Bench of this Court dated 13.12.2016 titled as “Shukla Kohli Vs. M/s

Neelam Traders” in CR-8380-2016 as well as the judgment passed by

Co-ordinate Bench of this Court  dated 20.07.2012  titled as “Kaptan

Singh Vs. Kulbir Singh”, in CR-6648-2010.

ARGUMENTS ON BEHALF OF THE RESPONDENT

4.                Learned counsel for the respondent-landlord has submitted

that the petitioner has been filing one application after other only to

delay the proceedings. It is further submitted that in the eviction petition

which was filed in the year 2020 as well as in the replication which was

filed on 02.07.2021, it has been specially stated by the respondent-

landlord that the respondent-landlord is not the owner of any other shop

other than the shop in question. It is further submitted that no document

has been produced by the petitioner to even remotely show that the

respondent is the owner of other shops and that even in the original

reply dated 29.01.2021 (Annexure P-2), no reference to any shops

number or even the place where they are situated has been mentioned. It

is submitted that it has not even been stated that the said two shops are

in the same municipal area as the shop in question. 

5. It is further submitted that initially the application dated

02.02.2022 (Annexure P-4) was filed by the petitioner under Order 6

Rule 17 to add preliminary objection No.6 and at that stage, no prayer

was   made   to   make   the   second   amendment   which   was   filed

CR-5816-2023  -4-

subsequently. It is argued that the said amendment was allowed vide

order dated 16.03.2022 and that in the said order it was specifically

stated by the petitioner that he does not wish to recall any witness, who

have already been examined. It is further stated that the order dated

16.03.2022 has not been placed on record, but a copy of the same along

with the zimni orders and other orders has been handed over to the

Court during the course of arguments, which is taken on record and has

been marked as “Mark A (Colly.)”. It is submitted that the issues in the

present case were framed on 02.07.2021 and three witnesses had also

been examined and cross-examined on 18.08.2021. It is submitted that

since in the pleadings, the ownership of any other shop had been

denied, thus, it was open to the petitioner to have put the questions with

respect to ownership to the said witnesses when they were examined

and cross-examined. 

6. Learned counsel for the respondent has argued that in order

to further delay the proceedings, another amendment application dated

01.07.2022 was filed, in which, the averments with respect to tenant

having left the premises and another tenant having been inducted were

made,   which   averments   were   completely   irrelevant,   as   the   said

averments were not with respect to the shop which was owned by the

respondent. It is submitted that in the reply dated 17.08.2022 (Annexure

P-9) to the said amendment application, it was again reiterated that there

were no other shops owned by the respondent. It is further submitted

that in the application for amendment, no prayer was made for recalling

CR-5816-2023  -5-

of the witnesses nor any such prayer was made at the time when the said

amendment was allowed on 12.10.2022. It is stated that even a perusal

of the order dated 12.10.2022 would show that the Rent Controller was

of the view that the petitioner was filing similar applications and thus,

allowed the same subject to heavy costs. It is further stated that after the

said amendment was allowed, the respondent closed his evidence on

21.12.2022 and the petitioner in order to further delay the proceedings,

had thereafter, on 10.05.2023 filed an application (Annexure P-12) for

re-examining   the   witnesses   of   the   respondent-landlord   which   had

already been examined. It is submitted that the said application was

filed without mentioning of any provision of law and was filed only to

delay the proceedings and has been rightly dismissed by the Rent

Controller. 

7. It is further submitted that a party has no right to recall the

witnesses and it is only the power of the Court to seek recalling in

exceptional cases. It is argued that although, at the time of issuance of

notice   of   motion   by   the   Co-ordinate   Bench   of   this   Court,   the

proceedings were not stayed but only the passing of the final order had

been stayed, yet, the petitioner has taken nine dates without producing

any witness and is thus, delaying the matter, which was instituted in the

year   2020.   In   support   of   her   arguments,   learned   counsel   for   the

respondent has relied upon the judgment of the Co-ordinate Bench of

this Court in case titled as “Charanjit Vs. Harvilas Rai, reported as

2023(1) PLR 144 as well as of the Calcutta High Court in case titled as

CR-5816-2023  -6-

“Amalendu Bhunia and another Vs. Sabita Sadhukhan and others”,

reported as 2021(3) ICC 525 and also the judgment of the Himachal

Pradesh High Court in case titled as “Amrik Ahuja Vs. Vijay Kumar

Sood and others”, reported as 2023(1) RCR (Rent) 232.

ANALYSIS AND FINDIGNS

8.                This Court has heard learned counsel for the parties and has

perused the paper-book and is of the opinion that the impugned order is

in accordance with law and deserves to be upheld and the revision

petition deserves to be dismissed for the reasons stated herein below.

9.                It is not in dispute that the respondent had filed a petition

under Section 13 of the 1949 Act for eviction of the petitioner from the

shop in question in the year 2020. In para 3-C of the said petition, the

respondent-landlord had specifically stated that he is not occupying any

other such building in the urban area of Sangrur except the shop in

dispute.   The   present   petitioner   filed   a   written   statement   dated

29.01.2021 (Annexure P-2) and in the said written statement, in para 3-

C the following objection was taken: -

“3c. That para no.3c of the petition is wrong and hence

denied. The petitioner is owner of two other shops which he has

rented out to different persons.  If the petitioner requires the

shops for his personal necessity he can get those shops vacated

from the tenants.”

A perusal of the above para would show that no details of

the other two shops, which were stated to be allegedly owned by the

respondent, have been given and no name of any persons to whom the

CR-5816-2023  -7-

said shops have been given on rent was mentioned and that it had not

even been stated that the said shops were in the same urban area

concerned. No document/prima facie proof has been annexed along

with the present petition to even remotely show that the respondent is

the owner of any other shops other than the shop in question. The said

aspect would be relevant for the purpose of adjudicating the present

case for the reasons which would be mentioned hereinafter.

10.                The replication was filed on 02.07.2021 (Annexure P-3)

and the reply to said para 3-C is reproduced as under: -

“3(c) Para no. 3(c) of written statement is wrong and

hence denied word by word. The contents of para no. 3(c) of

the petition are correct and retreated.”

11.                  Thus, the vague averments made in para 3-C by the

petitioner in the written statement were denied by the respondent-

landlord. The petitioner thereafter filed an application dated 02.02.2022

(Annexure P-4) under Order 6 Rule 17 CPC for adding para No.6 as

additional legal objection. The reply was filed to the said application

and the Rent Controller vide order dated 16.03.2022 allowed the said

amendment and in the said order, it was specifically stated by the

counsel for the present petitioner that he did not intend to recall the

witnesses already examined  for the purpose of cross-examination and

after taking into consideration the said fact, the amendment was allowed

by imposing costs of Rs.2000/-. The order dated 16.03.2022 has not

been annexed along with the present petition but, as has been stated

CR-5816-2023  -8-

herein-above, the said order along with all the zimni orders has been

handed to the Court by the learned counsel for the respondent which has

been marked as “Mark A' and its authenticity has not been disputed.

The relevant portion of the said order dated 16.03.2022 is reproduced in

herein below: - 

“................The   respondent/applicant   does   not   intend   to

recall the witnesses already examined for the purpose of cross-

examination. Taking into consideration the preliminary objections

sought to be raised coupled with stand of the respondent/applicant

in the original written statement, it is difficult to accept that by way

of   proposed   amendment,   prejudice   would   be   caused   to  the

petitioner/landlord which cannot be compensated in terms of costs.

Further more the amendment of written statement can be allowed at

any stage of the proceedings. Hence, application for amendment of

written   reply   stands   allowed   subject   to   payment   of   costs   of

Rs.2000/-.

Amended written reply is already on the file. Now to come up

on 01.04.2022 for filing rejoinder to the amendment written reply

and payment of costs.

Dated: 16.03.2022 Harvinder Singh Sindhia

       Rent Controller

Unique Identification no.PB0283

Certified that the order has been directly dictated by the

undersigned.

Dated:16.03.2022 Harvinder Singh Sindhia

Addl. Civil Judge(Sr.Divn.)

      Sangrur.”

12.                It would be relevant to note that the issues in the present

CR-5816-2023  -9-

cases were framed on 02.07.2021 and two witnesses i.e. PW-1 and PW-

2 were examined-in-chief on 02.08.2021 and thereafter their cross-

examination was deferred at the request of learned counsel for the

petitioner-tenant.  On 18.08.2021,  PW-1, PW-2 as well as PW-3 were

completely examined and cross-examined and the examination-in-chief

of PW-4 was also completed and his cross-examination was deferred at

the request of learned counsel for the present petitioner. The zimni

order dated 18.08.2021 is reproduced as under: -

“Charanveer Singh Dandass Vs. Gulshan Kumar Verma 

RENT-24-2020

Present: Sh. D. S. Dandass Adv. for petitioner.

Sh. Tomesh Sharma Adv. for respondent.

PW1   and   PW2   are   present   and   cross-examined

completely. PW3 is present and examined completely. PW4 is

present   and   examined-in-   chief.   His   cross-examination  is

deferred at the request of learned counsel for the respondent.

Petitioner has suffered the statement that as per order of Court

he has received an amount of Rs.6000/- today in the Court w.e.f.

01.04.2021 to 31.07.2021 @ Rs.1500/- per month today in the

Court. On request of learned counsel for the parties, case is

adjourned to 12.10.2021 for cross-examination of PW4 and

remaining evidence of petitioner.

Dated: 18.08.2021 (Harvinder Singh Sindhia)

Rent Controller, Sangrur.

UID No. PB0283”

13.                It is thus apparent that the first amendment application was

filed subsequent to the said witnesses having been examined. After the

CR-5816-2023  -10-

first amendment was allowed and the petitioner had filed an amended

written statement, to the same the respondent had filed a rejoinder, a

copy of which has been annexed as Annexure P-7. Para 3(c) of the said

rejoinder is reproduced herein-below: -

“3(c) Para no. 3(c) of amended written reply is

wrong and hence denied word by word. The petitioner is

the owner of only one shop i.e. the shop in dispute to the

extent of 1/2 share the other half share of the shop in

dispute is the ownership of S. Daljeet Singh Dandass, the

brother of petitioner. The contents of para nó. 3(c) of the

petition are correct and are reiterated.”

14.                 In   the   said   para,   it   was   specifically   stated   that   the

respondent-landlord was owner of one shop which was the shop in

dispute and that too, to the extent of ½ share and other ½ share

belonged to his brother S. Daljeet Singh Dandass.

15.              However, on 01.07.2022, another application under Order 6

Rule 17 CPC was filed by the present petitioner and para 7 was sought

to be added in the preliminary/legal objections. The said para 7 which

was sought to be added is reproduced herein below: -

“7. That the respondent / applicant in para no. 3

(c) of the  written reply  has already asserted that the

petitioner is the owner of two other shops which have been

rented out to different tenants. Now the petitioner, out of

the above mentioned two shops, a few months ago, has got

vacant possession of  one shop which was on rent with

tenant namely Mr. Dinesh Kumar alias Dessa son of Sh.

Gian Chand, and thereafter, rented out the said shop to

CR-5816-2023  -11-

Mr. Lovepreet son of Rajinder Kumar  Prop. M/s. Jyoti

Jewellers, Old Mandi Gali, Sangrur, which depicts that the

need of  the petitioner allegedly  contended in  the rent

petition, is not bonafide, genuine and honest but is tainted

and fanciful. In case, the personal need of the petitioner, as

projected in the Rent Petition, was bonafide, then; the

premises which had been vacated by Mr. Dinesh Kumar

alias Dessa must have been occupied by the petitioner for

his alleged personal need. It is also to mention here that

the disputed premises and the premises vacated by Mr.

Dinesh Kumar alias Dessa are located in the same vicinity

i.e. in Old Mandi Gali, is at arm length from the disputed

premises and also of the same size."

16.               Interestingly, without there being any proof of ownership

of any other shop of the respondent-landlord, the petitioner-tenant was

wanting to raise a plea with respect to a new tenant having been

inducted  in  the  so-called  shops  which  were  alleged to  be   in   the

ownership of the respondent-landlord. It would be relevant to note that

in the said application dated 01.07.2022 (Annexure P-8), no prayer was

made for recalling the witnesses who had already been examined. The

respondent had filed the reply dated 17.08.2022 (Annexure P-9) and in

para 2 as well as in para 3, it had specifically been stated that the

respondent was not the owner of other shops, thus, the question of

letting other shops to any person did not arise and that the application

was filed only to prolong the proceedings and to harass the respondent

and to waste the time of the Court. The relevant part of said paras 2 as

well as 3 are reproduced herein below: -

CR-5816-2023  -12-

“2. .......It is pertinent to mention here that earlier also the

respondent had filed application on 2.2.2022 for amendment

of written reply dated 29.1.2021 which was disposed by the

Hon'ble Court. In the rejoinder dated 1.4.2022 to the amended

written reply on merits, in para no. 3 (c) it is clearly mention

that petitioner is the owner of only one shop i.e. demised shop,

to the extent of 1/2 share. The other 1/2 share of the demised

shop is the ownership of S. Daljeet Singh Dandass, brother of

the petitioner. The petitioner is not the owner of any other

shop.

3.  That para no. 3 of application is wrong and denied

word by word. No part of the same is admitted to be correct.

The respondent concocted a false story in this para. When the

petitioner is not the owner of any other shop, so question of

getting possession or letting other shops to any person does not

arise   at   all.   All   the   averments   made   in   this   para   by  the

respondent are malafide just to prolong the proceeding, to

harass the petitioner and to waste the precious time of the

Hon'ble Court.”

17.  The Rent Controller, vide order dated 12.10.2022, after

observing that earlier also an application had been filed for amendment

and   the   petitioner   had   again   filed   an   application   for   amendment,

allowed the same subject to costs of Rs.4000/- and had directed the

petitioner   to   file   the   amended   reply.   The   amended   reply   dated

12.10.2022 (Annexure P-10) was filed by the petitioner and in the said

reply, the additional plea has been taken in paragraph 7.

18. In the rejoinder dated 17.12.2022, the said plea taken in

paragraph 7 was answered in the following terms:-

“F7. Para No. 7 of the legal objection of written reply is

totally wrong and is denied. No part of the same is admitted to

CR-5816-2023  -13-

be correct. In para no. 3-C of rejoinder dated 1.4.2022 to

amended written reply it has specifically been mentioned that

the petitioner is the owner of only one shop i.e. the demised

shop to the extent of 1/2 share.  The other 1/2 share of the

demised   shop   is   the   ownership   of   Daljeet   Singh   Dandass,

brother of the petitioner. Photo copy of rent note of the shop

which was rented out to Lovepreet Singh son of Rajinder

Kumar Prop. M/s Jyoti Jewellers, Old Mandi Street, Sangrur is

attached herewith which clearly shows that petitioner is not the

owner of the shop, as alleged in this para by the respondent.”

                      A perusal of the above rejoinder would show that apart

from reiterating that the respondent was the owner of only one shop and

that too, to the extent of ½ share, even the photocopy of the rent note of

the shop which was rented out to Lovepreet Singh, as alleged by the

petitioner/tenant, was attached and it was specifically stated that the

same clearly shows that the respondent was not the owner of the shop in

question. The petitioner while making the averments with respect to the

above-said tenancy has not annexed any rent note to show that either

the respondent is the owner of the shop or the said tenant was that of the

respondent and was apparently moving one application after another

only to delay the proceedings. No document of ownership of the

respondent with respect to another shop other than the shop in dispute

has been annexed or referred to and even the averments made in

paragraph   7   of   the   above-said   rejoinder,   which   make  a   specific

reference to the above-said rent note showing that the respondent is not

the owner of the shop, have been rebutted. The said rent note has also

CR-5816-2023  -14-

not   been   annexed   to   show   that   the   averments   made   by  the

respondent/landlord are incorrect. In the said circumstances, it is prima

facie clear that the petitioner is well aware that the respondent is not the

owner of any other shop and is not the landlord of any other shop and

has made vague averments and had moved one application after the

another only to delay the proceedings.

19. On   22.03.2023,   the   petitioner/tenant   had   sought  an

adjournment to file an application. Similar adjournment was sought on

28.04.2023 and on 10.05.2023, the petitioner filed an application dated

27.04.2023 (Annexure P-12) for re-examining the witnesses of the

respondent i.e. PW-1 to PW-3 and to cross-examine PW-4. The said

application was opposed and a prayer was made that heavy costs be

imposed.   The   Rent   Controller   vide   the   impugned   order   dated

04.09.2023 (Annexure P-14)  dismissed the said application and in the

said order observed that no such prayer for re-examining the witnesses

was made by the petitioner at the time when the second amendment

application was filed or at the time when the same was argued and that

the application was filed only to delay the proceedings. 

20. On 03.10.2023, the Co-ordinate Bench of this Court had

issued notice of motion and stayed the passing of final order, whereas,

the proceedings had not been stayed. However, in spite of the same, the

petitioner-tenant did not produce any evidence and it was specifically

recorded   on   05.12.2023,   09.02.2024,   15.04.2024,   29.05.2024,

24.07.2024, 21.11.2024 as well as on 04.01.2025 that no witness of the

CR-5816-2023  -15-

petitioner/tenant had been produced. Thus, the petitioner managed to

delay the proceedings. 

21. From the above-said facts and circumstances, it is apparent

that   the   sole  purpose   of   filing  the   applications   was   to   delay the

proceedings. Once, it was the specific stand of the respondent-landlord

in   the   petition   filed   under   Section   13   as   well   as   in   the

replication/rejoinder filed after the first amendment was allowed, that

the respondent is not the owner of any other shop and without there

being any  prima facie  proof that the respondent was the owner of

another shop than the shop in dispute, the petitioner kept on filing

applications to make averments with respect to the so called another

shop. In the written statement, even the details of the said shops had not

been given nor it was stated that the same was in the urban area

concerned nor the details of any tenant of the said shop were given. At

the time of filing the second amendment application, no details were

given as to on what basis the petitioner was alleging that the respondent

had tenanted out one of the said alleged shops to Lovepreet Singh, son

of Rajinder Kumar. No rent note was referred to. In response to the said

amendment, the respondent had annexed rent note as per which it was

established that the respondent was neither the owner nor the landlord

of the premises, which is stated to have been let out to Lovepreet Singh.

The said aspect has not been rebutted by annexing the said rent note

which is now part of the record. PW1 to PW-3 had appeared on

18.08.2021 and it is not in dispute that the said three witnesses were

CR-5816-2023  -16-

cross-examined by the counsel for the petitioner/tenant and thus, it was

open for  the counsel  for the  petitioner to  cross-examine the said

witnesses on the aspect of ownership of the said two shops. The

petitioner in order to further delay the proceedings had thereafter, after

much delay moved the application in question dated 27.04.2023 on

10.05.2023 seeking recall of the witnesses of the landlord/respondent.

The said application has been rightly dismissed by the Rent Controller

and it has been rightly observed by the Rent Controller that the same is

only to delay the proceedings without any such request having been

made at the time when the second amendment was allowed. 

22. This Court in the  judgment dated 02.12.2024  passed in

CR-6545-2024  titled  as   “M.M.  Sharma  and   another Vs.  Harjeet

Kaur”, has held as under: -

“8. The Coordinate Bench of this Court in the case of

Neeraj Jindal Vs. Manju, CR No.5243 of 2019, decided on

30.08.2019 had observed that the provision of Order 18 Rule

17 CPC which is with respect to recalling and re-examining

the witnesses, cannot be invoked by a private party as the

aforesaid provision is meant only for the convenience of the

Court and that the said powers can only be exercised by the

Court according to its convenience and the parties to the

litigation cannot invoke the same. The relevant portion of the

said judgment is reproduced hereinbelow:-

“.......Even   otherwise,   process   of   the   Court   in

terms of Order 18 Rule 17 CPC cannot be invoked by the

private party as the aforesaid provision is meant only for

convenience of the Court. The Court at any stage can re-

call any witness who has been examined and may put

CR-5816-2023  -17-

such questions to him as the Court thinks fit but the said

exercise does not permit a party to reexamine any witness

or to fill lacuna in the case.

In view of ratio laid down by Hon'ble Apex Court in

K.K. Velusamy vs N. Palanisamy, (2011) 11 SCC 275 and

Ratti Ram vs Mange Ram (D) through LRs and others,

2016 (2) RCR (Civil) 464, powers under Order 18, Rule

17 CPC can only be exercised by the Court according to

its convenience and the party to the litigation cannot

invoke the said provision. 

The   aforesaid   principle   was   also   reiterated   in

Vadiraj Nagappa Vemekar vs Sharadchandra Prabhakar

Gogate, (2009) 4 SCC 410.

For the reasons recorded hereinabove, I do not see

any justification to interfere in the impugned order which

is not found to be suffering from any error of jurisdiction.

This revision petition is accordingly, dismissed.”

xxx xxx xxx

9. Moreover, a perusal of Order 18 Rule 17 CPC would

show that it is the Court which has the power to recall any

witnesses who has been examined and put questions to him as

the Court thinks fit and there is no vested right in a private

party to seek recalling of the witnesses for the purpose of

further cross-examination.”

23.               The   Co-ordinate   Bench   of   this   Court   in   the   case   of

Charanjit (supra) had observed that in case any plea is raised in the

amended written statement, the onus to prove the same is on the person

raising the plea and the power to recall witness cannot be exercised by

the Court merely on the asking of the party and it can only be exercised

in appropriate cases where the Court requires clarification from the

witness. The relevant portion of the said judgment is reproduced as

CR-5816-2023  -18-

under: -

“xxx xxx xxx

5. Learned counsel for the petitioner has argued that

the suit of the plaintiff relates to the agreement to sell dated

01.11.2014 and as per the written statement, the said agreement

is   result   of   fraud   and

 misrepresentation.  He   submits   that

subsequently, the petitioner was allowed to amend his written

statement to further plead that the defendant had not executed

the said agreement to sell in favour of the plaintiff. He submits

that as no question regarding agreement to sell was put to the

plaintiff's witnesses, therefore, the witnesses be re-called for

further cross-examination. In support of his argument, learned

counsel has placed reliance upon the decision of the Hon'ble

Supreme Court in “Ram Rati Vs. Mange Ram and others”,

(2016) 160 AIC 10. He prays that the impugned order be set

aside. 

6. After hearing learned counsel for the petitioner, this

Court does not find any merit in the argument that after

amendment of written statement, the defendant is justified in

recalling   of   plaintiff   and   his   witnesses   for   further  cross-

examination.  A   perusal   of   the   case   file   shows   that   the

amendment in the written statement was allowed by the trial

Court vide order dated 28.03.2022, and by that time evidence of

the plaintiff stood closed.

xxx xxx xxx

7. .............Further, even if, the plea raised in the written

statement to controvert the case of the plaintiff is to be proved

by the defendant, this onus is to be discharged by him by

leading his evidence. Further, the decision relied upon by the

learned counsel in support of his case would not be applicable

in the facts and circumstances of this case.  No doubt, Order

XVIII Rule 17 Code of Civil Procedure, 1908 contemplates

recalling of a witness, but this power cannot be exercised

merely on the asking of a party, as it can only be exercised in

CR-5816-2023  -19-

appropriate cases, where the Court requires clarification from

the witness. In case the prayer of the petitioner is allowed, it

would amount to filling up the lacunae.

8. A perusal of the impugned order dated 30.08.2022 shows

that it  does  not suffer from any illegality and  impropriety,

therefore,   no   ground   is   made   out   for   exercising   the

superintendence   powers   under   Article   227   Constitution   of

India.”

24.              Similarly in the case of Amrik Ahuja (supra), the Himachal

Pradesh High Court had taken into the consideration the law laid down

by the Hon'ble Supreme Court in the case of “K.K. Velusamy

 Vs. N.

Palanisamy, reported as (2011) 11 SCC 275, in which, it was stated

that the power to recall the witness is discretionary and should be used

sparingly only to enable the Court to clarify any doubts it may have in

regard to the evidence led by the parties. 

25. The Hon'ble Supreme Court in the case of “Shalini Shyam

Shetty and another Vs. Rajendra Shankar Patil”, reported as (2010) 8

Supreme Court Cases 329, had observed that the High Courts cannot,

at the drop of a hat, in exercise of its power of superintendence under

Article 227 of the Constitution, interfere with the orders of tribunals or

courts inferior to it. Nor can it, in exercise of this power, act as a court

of appeal over the orders of court or tribunal subordinate to it. It was

also observed in the said judgment that a statutory amendment with

respect to Section 115 of the Civil Procedure Code does not and cannot

cut down the ambit of High Court’s power under Article 227, but at the

same time, it must be remembered that such statutory amendment does

CR-5816-2023  -20-

not   correspondingly   expand   the   High   Court’s   jurisdiction   of

superintendence under Article 227. The power of interference under this

Article is to be kept to the minimum to ensure that the wheel of justice

does not come to a halt and the fountain of justice remains pure and

unpolluted in order to maintain public confidence in the functioning of

the tribunals and courts subordinate to the High Court. It was also

observed that the power under Article 227 may be unfettered but its

exercise is subject to high degree of judicial discipline. 

26.              The judgments relied upon by the learned counsel for the

petitioner would not further the case of the petitioner. In both the cases

i.e., Shukla Kohli (supra) and Kaptan Singh (supra), relied upon by

the petitioner, the trial Court had exercised its discretion to recall the

witnesses in the peculiar facts and circumstances of the said cases.

Interference with the said discretion is not to be done at the drop of a

hat under Article 227 of the Constitution of India and the judgments

passed in the said two cases relied upon by counsel for the petitioner

also reiterate the said proposition of law. In the case of Shukla Kohli

(supra), it was observed that the order of the Rent Controller was not

unreasonable so as to call for any interference in exercise of revisional

jurisdiction. The case of Kaptan Singh (supra) was a peculiar case in

which the plaintiff therein had only attached the photocopy of the

pronote and had not annexed the original pronote and in the photocopy, 

the name of Kaptan Singh was written as scribe whereas in the original

pronote, name of Kaptan Singh was not mentioned and it is only after

CR-5816-2023  -21-

inspection, that it came to light that there were alterations in the pronote

with respect to which the amendment was made and which also required

recalling of the witnesses so as to put the said alterations to the

witnesses. The Co-ordinate Bench of this Court while dismissing the

revision petition had observed that when the trial Court had allowed the

amendment and had exercised its discretion to recall the witnesses, the

same did not call for any interference 

27.  In the present case also, where the Court had, after taking

into   consideration   all   the   facts   and   circumstances,  exercised   its

discretion not to allow recalling of the witnesses of the respondent-

landlord and had observed that the petitioner was only trying to delay

the proceedings, this Court finds no reason to interfere in the said order

in its supervisory power under  Article 227 of the Constitution of India

Accordingly,  the impugned order is upheld and the present revision

petition being meritless, deserves to be dismissed and is dismissed. 

28.              The observations made in the present order should not be

construed as an expression on the final merits of the case and the said

observations have been made only to consider the legality or otherwise

of the impugned order, vide which the application for recalling filed by

the petitioner has been dismissed. The Rent Controller would decide the

main case independent of the observations made in the present order.  

              ( VIKAS BAHL )

September 30, 2025               JUDGE

naresh.k

Whether reasoned/speaking? Yes

Whether reportable? Yes