wp14690-2022 & connected-J.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.14690 OF 2022

Nusli Neville Wadia,

Administrator of Estate of Late 

E.F. Dinshaw, having office at

C-1, Wadia International Center,

Pandurang Budhkar Marg,

Prabhadevi, Mumbai 400 025…  Petitioner

V/s.

1.Ijimima – Imitation Jewellery 

Market Co-operative Society,

Raheja Metroplex, Link Road,

Malad (West), Mumbai 400 064

2.Ivory Properties and Hotels Ltd.,

having office at Construction House

“A”, First Floor, 24th Road, Khar,

Mumbai 400 052

3.Radhakrishna Properties Pvt. Ltd.,

having office at Construction House

“B” First Floor, 24th Road, Khar,

Mumbai 400 052

And also at

Raheja Centre Point, 294, C.S.T. Road,

Near Mumbai University, 

Off. Bandra-Kurla Complex,

Santacruz (East), Mumbai 400 098

4.Ijimima – Imitation Jewellery 

Manufacturers Association,

Shop No.10, Nilanjana Coop.

Housing Society Ltd., Marve Road,

Malad (West), Mumbai 400 064

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed by

SHABNOOR AYUB

PATHAN

Date: 2026.02.24

12:14:30 +0530

wp14690-2022 & connected-J.doc

5.Building No.1

6.Building No.2

7.Building No.3

8.Building No.5

9.Building No.6

10.Building No.7

11.Building No.8

12.Building No.9

13.Building No.10,

Raheja Metroplex, Link Road,

Malad (West), Mumbai9 400 0645

14.The Competent Authority & District

Deputy Registrar, Cooperative

Mumbai City (4), Bhandari Bank

Building, 2nd Floor, P.L. Kale Guruji

Marg, Dadar (West),

Mumbai 400 028 …  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.1584 OF 2024

Radhakrishna Properties Pvt. Ltd.,

a company registered under the provisions

of Companies Act, 1956, and having

office at Raheja Centre Point, 294,

CST Road, New Mumbai University,

Off. Bandra Kurla Complex, 

Santacruz (East), Mumbai 400 098…  Petitioner

V/s.

1.District Deputy Registrar, Cooperative

Mumbai City (4), Competent

Authority, having his office at

2

wp14690-2022 & connected-J.doc

Bhandari Bank Building, 2nd Floor,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar (West),

Mumbai 400 028

2.Ijimima Imitation Jewellery 

Market Co-operative Society,

a Cooperative Society, duly registered

under the provisions of Maharashtra

Cooperative Societies Act, 1960, and

having its registered office at

Raheja Metroplex, Link Road,

Malad (West), Mumbai 400 064

3.Imitation Jewellery Manufacturers

Association, registered under the 

provisions of Society Registration

Act, 1860 and having its registered

office at Shop No.10, Nilanjana Coop.

Housing Society Ltd., Marve Road,

Malad (West), Mumbai 400 064

4.Nusli Neville Wadia,

Administrator of Estate of Late 

E.F. Dinshaw, having office at

C-1, Wadia International Center,

Pandurang Budhkar Marg,

Prabhadevi, Mumbai 400 025

5.Ivory Properties and Hotels Ltd.,

also a Company registered under

the provisions of Companies Act,

1956, and having its office at

Plot No.C-30, Block-G, Opp. SIDBI,

Bandra Kurla Complex, 

Bandra (East), Mumbai 400 051…  Respondents

3

wp14690-2022 & connected-J.doc

AND

WRIT PETITION NO.112 OF 2023

Ivory Properties and Hotels Ltd.,

also a Company incorporated under

the provisions of Companies Act,

1956, and having its office at

Plot No.C-30, Block-G, Opp. SIDBI,

Bandra Kurla Complex, 

Bandra (East), Mumbai 400 051…  Petitioner

V/s.

1.The District Deputy Registrar,

Cooperative Societies, Dadar,

Mumbai City (4), 

(Competent Authority), 

Bhandari Bank Building, 2nd Floor,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar (West),

Mumbai 400 028

2.Ijimima Imitation Jewellery 

Market Co-operative Society,

Raheja Metroplex, Link Road,

Malad (West), Mumbai 400 064

3.Radhakrishna Properties Pvt. Ltd.,

having office at Construction House

“B” First Floor, 24th Road, Khar Road,

Khar, Mumbai 400 052

4.Nusli Neveille Wadia,

Administrator of Estate of Late 

E.F. Dinshaw, having office at

C-1, Wadia International Center,

Pandurang Budhkar Marg,

Prabhadevi, Mumbai 400 025,

Maharashtra & Registered Office

at Churchgate, New Marine Lines,

4

wp14690-2022 & connected-J.doc

Mumbai 400 020

5.Imitation Jewellery Manufacturers

Association,Shop No.10, 

Nilanjana Coop. Housing Society Ltd.,

Marve Road, Malad (West), 

Mumbai 400 064

C

6.State of Maharashtra,

Mantralaya, Mujmbai 400 202

C

7.Union of India,

Ministry of Law and Justice,

Aaykar Bhavan, Annex Building,

2nd Floor, New Marine Lines,

Mumbai 400 020 …  Respondents

Mr. Navroz Seervai, Senior Advocate with Ms. Meena 

Doshi, Mr. Hasan Mushabber i/by Negandhi Shah & 

Himayatullah for the petitioner in WP/14690/2022.

Mr. Girish Godbole, Senior Advocate with Mr. Aniruth 

Haryeni, Mr. Hemanta, Mr. Rahil Shah i/by Veritas 

Legal   for   the   petitioner   in   WP/112/2023   &   for 

respondent No.2 in WP/146790/2022.

Mr. Bharat Zaveri with Ms. Aishwaryajeeta Tawde i/by 

Kanga & Co., for the petitioner in WP/15842/24 & for 

respondent No.3 in WP/14690/2022 & WP/112/2023.

Mr. Mayur Khandeparkar with Mr. Viraj Parikh i/by Mr. 

Dharmesh S. Jain for respondent No.1 in WP/14690/ 

2022   &   for   respondent   No.2   in   WP/1584/2024   & 

WP/112/2023.

Ms. A.A. Nadkarni, AGP for State in WP/14690/2022.

Ms.   Mamta   S.   Srivastava,   AGP   for   State   in 

WP/1584/2024.

Mr. P.V. Nelson Rajan, AGP for State in WP/112/2023.

5

wp14690-2022 & connected-J.doc

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :FEBRUARY 4, 2026.

PRONOUNCED ON :FEBRUARY 24, 2026

JUDGMENT:

1.The present writ petitions have been instituted by Nusli 

Neville   Wadia,   Radhakrishna   Properties   Pvt.   Ltd.,   and   Ivory 

Properties and Hotels Pvt. Ltd., challenging the Order of Unilateral 

Deemed   Conveyance   dated   29th   August   2022   passed   by   the 

District Deputy Registrar, Co-operative Societies (4), Mumbai City, 

acting   as   the   Competent   Authority   under   Section   11   of   the 

Maharashtra Ownership Flats (Regulation of the Promotion of 

Construction, Sale, Management and Transfer) Act, 1963. By the 

said   order,   the   Competent   Authority   has   granted   deemed 

conveyance in favour of IJMIMA – Imitation Jewellery Market Co-

operative Society in respect of a portion of land admeasuring 

16,747.19 sq. meters together with RG area admeasuring 2,955.39 

sq. meters, constituting 22% of the total area admeasuring 89,056 

sq.  meters   forming  part  of  land  bearing   CTS No.   1406/A/14 

situated   at   Village   Malad,   Taluka   Borivali,   District   Mumbai 

Suburban, located at Link Road, Malad (West), Mumbai .

2.The material facts according to petitioners giving rise to the 

present proceedings are as follows. Nusli Neville Wadia, acting as 

Administrator of the Estate of late Neville Wadia through Eduljee 

Framroze Dinshaw (hereinafter referred to as “Wadia”), was the 

absolute owner of land bearing CTS No. 1406A/14 admeasuring 

89,056   sq.   metres   situated   at   Village   Malad,   Taluka   Borivali, 

6

wp14690-2022 & connected-J.doc

District Mumbai Suburban, at Link Road, Malad (West), Mumbai. 

The   said   property   is   hereinafter   referred   to   as   the   “Larger 

Property”. Being desirous of developing the Larger Property, Wadia 

entered into an Agreement dated 2nd January 1995 with Ivory 

Properties   and   Hotels   Private   Limited   (“Ivory   Properties”), 

whereby Ivory Properties was appointed as Project Co-ordinator 

for development of the said land. The Agreement contemplated 

phased development of the Larger Property in segments and not as 

one composite project. It was expressly agreed that Wadia would 

transfer title in respect of each segment directly to the purchasers 

along with delivery of physical possession. It was further provided 

that upon completion of each segment, title would be conveyed to 

the   co-operative   housing   society   or   association   of   apartment 

owners formed for that particular segment. The transfer of title 

was thus envisaged to take place segment-wise and at different 

stages depending upon completion of construction.

3.The Agreement further stipulated that juridical possession of 

the   land   comprised   in   each   segment   would   be   handed   over 

simultaneously   with   delivery   of   the   completed   building.   In 

consideration thereof, Wadia was entitled to 12% of the gross 

receipts towards land and building sale proceeds, whereas Ivory 

Properties was entitled to 88%. Subsequently, by an Agreement 

dated 6th April 1995, Ivory Properties appointed RK Properties in 

its place to undertake development of the Larger Property. The said 

Agreement recorded that the units were to be sold on ownership 

basis   and   that   the   buildings   constructed   would   ultimately   be 

transferred to the co-operative society of purchasers. It further 

7

wp14690-2022 & connected-J.doc

contemplated that Wadia would transfer full ownership of the 

respective   segments   directly   to   such   society.   RK   Properties 

undertook   responsibility   for   construction   and   handing   over 

possession, while Wadia retained an independent obligation to 

transfer title simultaneously. Wadia accepted the said arrangement 

and executed a Power of Attorney in favour of RK Properties 

authorising it to perform obligations on his behalf. During the 

period   2000–2001,   RK   Properties   proposed   construction   of 

Building No. 4 within the sanctioned layout of the Larger Property. 

On 30th April 2003, the Municipal Corporation of Greater Mumbai 

sanctioned   a   layout   known   as   “Raheja   Metroplex”   comprising 

Building Nos. 1 to 10. The last amended sanctioned plan dated 

11th February 2005 depicted the entire layout and recorded the 

FSI proposed to be utilised for all ten buildings. It is material to 

note that under the MOFA, once flats are sold on the basis of a 

sanctioned layout, such layout cannot be altered without consent 

of the flat purchasers.

4.Prior thereto, on 22nd November 2002, a MOU was executed 

between   Imitation   Jewellery   Manufacturers’   Association 

(“Association”) and RK Properties, whereby it was agreed that 

units in Building No. 4 would be sold exclusively to members of 

the Association. A Supplementary MOU dated 15th April 2003 was 

thereafter executed. In or about 2005, Wadia and RK Properties 

executed   multiple   Agreements   for   Sale   with   members   of   the 

Association   in   respect   of   units   in   Building   No.   4.   The   said 

Agreements were duly stamped and registered and were governed 

by MOFA. The Agreements reiterated the obligation of Wadia to 

8

wp14690-2022 & connected-J.doc

transfer title in the segment of the Larger Property and recorded 

that 12% of the total consideration was payable to Wadia towards 

land consideration. It was further provided that 1.5% was payable 

to RK Properties upon transfer of title in favour of the society to be 

formed. The Agreements contemplated formation of a co-operative 

housing society and provided that Wadia would transfer title in the 

demarcated land simultaneously with handing over possession. 

Certain   clauses,   including   Clauses   22   and   24,   contemplated 

leasehold rights and postponement of conveyance until completion 

of the entire layout. However, such stipulations were inconsistent 

with MOFA and contrary to the earlier contractual framework. 

Construction of Building No. 4 was completed in the year 2005, 

whereupon an Occupation Certificate was issued and possession of 

the units was handed over to the purchasers. Thereafter, on 27th 

May   2009,   IJMIMA   Imitation   Jewellery   Market   Co-operative 

Society (“Society”) came to be incorporated.

5.From   the   period   2008–2009   onwards,   disputes   arose 

between Wadia, Ivory Properties and RK Properties, resulting in 

multiple  suits  pending  before  this  Court.  The  Society  and  its 

members are not parties to the said proceedings. It is also an 

admitted position that for nearly two decades after completion of 

Building No. 4, no further development has taken place in respect 

of Building Nos. 1 to 3 and 5 to 10. On 24th December 2021, the 

Society issued a notice calling upon Wadia, Ivory Properties and 

RK Properties to execute conveyance in its favour. As the said 

demand was not complied with, the Society filed Application No. 

153   of   2022   on   13th   April   2022   before   the   District   Deputy 

9

wp14690-2022 & connected-J.doc

Registrar (4), Mumbai City, acting as the Competent Authority 

under Section 11 of MOFA, seeking unilateral deemed conveyance. 

The   Society   sought   conveyance   of   16,747   sq.   metres   of   land 

proportionate to the FSI consumed for Building No. 4 together 

with 2,955 sq. metres representing 22% proportionate share of the 

recreational ground area, on the basis of the Architect’s Certificate 

dated 6th April 2022 prepared in accordance with the sanctioned 

plan and Government Resolution dated 22nd June 2018. Public 

notice of the Application was issued on 29th April 2022. Wadia 

and Ivory Properties appeared in the proceedings, whereas RK 

Properties   remained   absent.   Upon   hearing   the   parties   and 

considering   the   material   placed   on   record,   the   Competent 

Authority,   by   Order   dated   29th   August   2022,   allowed   the 

Application and granted unilateral deemed conveyance in favour 

of the Society. The Competent Authority held, inter alia, that the 

Society  had complied with  statutory  requirements; contractual 

clauses inconsistent with MOFA could not defeat statutory rights; 

development   of   remaining   buildings   could   not   indefinitely 

postpone conveyance; Wadia, Ivory Properties and RK Properties 

were promoters within the meaning of MOFA; consideration had 

been received by them; there was no misjoinder of parties; the 

Government Resolution dated 22nd June 2018 was applicable; no 

lease having been executed, freehold conveyance was warranted; 

and the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 had 

no retrospective application. Being aggrieved by the said Order 

dated 29th August 2022, the Petitioners have preferred the present 

Writ   Petitions   challenging   the   grant   of   unilateral   deemed 

10

wp14690-2022 & connected-J.doc

conveyance.

6.Mr.   Bharat   Zaveri,   learned   Advocate   appearing   for   the 

Petitioner in Writ Petition No. 15842 of 2024, submits that a plain 

reading of Paragraphs 4 and 14(A) of the Impugned Order shows 

that the same merely records issuance of notice and does not 

record due service of notice upon the Petitioner. It is contended 

that, in law, issuance of notice and valid service thereof are distinct 

and independent requirements. In the absence of a specific finding 

regarding   proper   service,   the   proceedings   stand   vitiated  on 

account   of   violation   of   principles   of   natural   justice.  Learned 

counsel further submits that no Affidavit in Reply has been filed on 

behalf of the Office of the District Deputy Registrar (Respondent 

No.1)   to   demonstrate   compliance   with   Rule   13(2)   of   the 

applicable Rules. It is also pointed out that Respondent No. 5 has 

not filed any Affidavit in Reply dealing with Exhibits ‘F’ and ‘G’ 

annexed to the Petition. According to the Petitioner, in the absence 

of pleadings supported by affidavit, the record does not establish 

compliance with mandatory procedural requirements.

7.It is further submitted that though the Society has placed on 

record   a   compilation   of   documents,   the   Deemed   Conveyance 

Application appearing at Serial No. 13 is incomplete. Learned 

counsel contends that a statutory application must be complete in 

all material particulars as prescribed under the Rules, and any 

defect or incompleteness therein renders the proceedings initiated 

thereunder unsustainable. Reference is made to Form ‘X’ annexed 

in Writ Petition No.14690 of 2022, and it is submitted that the said 

Form is not in conformity with the format prescribed under Rule 

11

wp14690-2022 & connected-J.doc

13(2). In the absence of any amendment to the Rules or lawful 

justification,   service   purportedly   effected   on   the   basis   of   a 

defective Form ‘X’ is stated to be invalid in law. Without prejudice 

to the aforesaid submissions, it is further urged that the notice was 

addressed   to   the   old   registered   office   of   the   Petitioner   at 

Construction House-B, First Floor, 24th Road, Khar, Mumbai – 

400052, despite the Petitioner having changed its registered office 

in May 2005. Service effected at an old address, despite change in 

the registered office, cannot be treated as valid or proper service in 

law.

8.Learned counsel further submits that the Petitioner was not 

served at its prevailing registered office. As per Form ‘X’, a copy of 

the Deemed Conveyance Application along with all annexures was 

required to be served upon the Petitioner, which requirement, 

according to the Petitioner, has not been complied with. It is 

contended   that   publication   of   public   notice   in   a   newspaper 

constitutes substituted service and cannot be resorted to as a 

matter of course. The Impugned Order itself records that Form ‘X’ 

and the Public Notice bear the same date, namely 25th April 2022. 

It is therefore submitted that Respondent No. 1 ought to have 

passed   a   specific   order   recording   satisfaction   and   permitting 

substituted   service   before   resorting   to   newspaper   publication. 

Mere publication, without prior  satisfaction and order, cannot 

amount to compliance with Rule 13(2). Reliance is placed on the 

Judgment dated 27th February 2024 passed by this Court in 

Shree 

Giridhar Enterprise v. Shyam Sarita Co-operative Housing Society 

Ltd.

, wherein it has been held that substituted service must be 

12

wp14690-2022 & connected-J.doc

preceded by due satisfaction and an appropriate order. On this 

basis, it is submitted that non-compliance with the mandatory 

procedure   vitiates   the   proceedings.   In   light   of   the   aforesaid 

submissions, learned counsel for the Petitioner prays that: (a) the 

Impugned   Order   be   quashed   and   set   aside;   (b)   Deemed 

Conveyance Application No.153 of 2022 be restored to the file of 

Respondent No. 1; (c) the Petitioner be granted liberty to file a 

Reply on merits; and (d) Respondent No. 1 be directed to decide 

the   Deemed   Conveyance   Application   afresh   after   granting   an 

opportunity of hearing to all concerned parties within such period 

as this Court may deem fit and proper.

9.Mr. Godbole, learned Senior Advocate appearing for the 

Petitioner in Writ Petition No. 112 of 2023 and for Respondent No. 

2 in Writ Petition No. 14690 of 2022, submits that the District 

Deputy Registrar (“DDR”) lacked jurisdiction to grant a conveyance 

of sale contrary to the Agreement executed under Section 4 of the 

MOFA. It is contended that the statutory authority cannot confer 

any right higher or different from that contemplated under the 

Section 4 MOFA Agreement executed between the parties.

10.Learned Senior Counsel submits that Wadia, as owner of the 

property, had appointed  the  Petitioner as  Project Co-ordinator 

under an Agreement dated 2nd January 1995. Clause 2 of the said 

Agreement specifically contemplated grant of a lease in respect of 

the immovable property, the terms whereof were set out in the 

draft annexed thereto. Further, under Clause 3(a), the Owner 

expressly retained title to the immovable property. It is therefore 

submitted   that   the   foundational   contractual   document 

13

wp14690-2022 & connected-J.doc

contemplated   only   leasehold   rights   and   did   not   envisage 

conveyance of absolute ownership. It is further submitted that 

under the Agreement for Sub-Lease dated 6th April 1995 executed 

by the Petitioner in favour of RK Properties, there was a clear 

stipulation for grant of a sub-lease. Clause 1(1) thereof expressly 

provided that only a sub-lease was to be granted to the developer, 

namely RK Properties. According to the Petitioner, the contractual 

arrangement   consistently   proceeded   on   the   basis   of   leasehold 

rights.

11.Learned Senior Counsel further submits that the MOU dated 

22nd   November   2002   executed   between   RK   Properties   and 

IJMIMA Imitation Jewellery Market Co-operative Society Limited 

(“IJMA”)  specifically   contemplated  grant   of  a   long-term  lease. 

Clause 8(g) recorded that a long-term lease at a nominal rent of 

Rs. 1/- per annum would be granted. Clause 18 provided for grant 

of a long-term lease in respect of land admeasuring not less than 

6900 sq. metres in favour of the Association of Unit Holders, and 

Clause 19 reiterated that grant of lease constituted a condition of 

the contract. The Supplementary MOU dated 15th April 2003 

modified the area to not less than 7240 sq. metres but retained the 

stipulation   regarding   grant   of   long-term   lease.   It   is   therefore 

submitted that the MOU and Supplementary MOU, forming the 

foundation   of   the   contractual   relationship,   consistently 

contemplated only leasehold rights.

12.It   is   submitted   that   Recital   V   of   the   Section   4   MOFA 

Agreement expressly refers to and incorporates the terms of the 

MOU and Supplementary MOU. Clauses 22 and 24 of the said 

14

wp14690-2022 & connected-J.doc

Agreement   crystallised   the   right   of   the   Association   of   Flat 

Purchasers to obtain only a lease for a period of 999 years. Clause 

28 is stated to restrict the rights of flat purchasers. Even Clause 

41(d),   relied   upon   by   the   Society,   contemplates   transfer   of 

demarcated land “in the manner aforesaid”, thereby incorporating 

the concept of lease and not an outright conveyance of sale. On 

this basis, it is contended that the DDR could not have granted 

freehold   conveyance   contrary   to   the   express   contractual 

stipulations.

13.In support of the aforesaid submissions, reliance is placed 

upon the judgment of this Court in 

A. H. Wadia Trust v. State of 

Maharashtra, 

(2023) 5 BCR 418, wherein it has been held that the 

authority cannot grant anything beyond what is contemplated 

under the Section 4 MOFA Agreement. Reliance is also placed on 

Shanti Prakash v. District Deputy Registrar,  2024   SCC   Online 

Bombay   2899,  wherein   it   has   been   reiterated   that   deemed 

conveyance   must   strictly   conform   to   the   Section   4   MOFA 

Agreement. Further reliance is placed on  

New Sonal Industries 

Premises  Ltd. v.   District  Deputy  Registrar,  

2025   SCC   Online 

Bombay   391,  wherein   this   Court   has   held   that   where   the 

agreement   contemplates   assignment   of   leasehold   rights,   the 

competent authority ought to grant only assignment of leasehold 

rights and not freehold conveyance.

14.Learned Senior Counsel further submits that there has been 

deliberate suppression of material documents, namely the MOU 

dated 22nd November 2002 and the Supplementary MOU dated 

15th   April   2003,   which   were   not   annexed   to   the   Deemed 

15

wp14690-2022 & connected-J.doc

Conveyance Application despite being integral to the Section 4 

MOFA Agreement. It is submitted that under the MOU, the total 

consideration was fixed at Rs. 43,38,18,000/- and IJMA had paid 

10%   earnest   money.   Clauses   10,   11,   14   and   17   imposed 

obligations upon IJMA to nominate its members and make balance 

payments. The transaction, according to the Petitioner, was in the 

nature of a package construction contract wherein IJMA effectively 

stepped into the role of a developer and assumed obligations akin 

to a promoter under MOFA. Suppression of these documents, it is 

contended,   prevented   the   DDR   from   appreciating   the   true 

contractual  position  and  resulted  in  an  erroneous  order.  It  is 

further submitted that there was deliberate suppression regarding 

the change of registered office address of Radhakrishna. According 

to the Petitioner, IJMA was aware that RK Propertieshad shifted its 

registered office from Khar to Kalina, Santacruz, as early as May 

2005. Reliance is placed on a letter dated 11th May 2005 issued by 

IJMA to RK Propertiesat its Kalina address. It is also pointed out 

that   the   Kalina   address   was   reflected   in   the   application   for 

registration of the Society. Despite such knowledge, notice was 

issued to the old address, thereby depriving the Petitioner of an 

effective opportunity to contest the proceedings.

15.The Petitioner further submits that it was not a party to the 

MOU or the Supplementary MOU and is presently engaged in 

litigation with RK Properties before this Court. In the absence of 

disclosure of the said documents, the Petitioner was unable to 

draw   attention   to   the   clauses   restricting   the   rights   of   flat 

purchasers to leasehold rights. It is therefore contended that the 

16

wp14690-2022 & connected-J.doc

conduct of the Society amounts to suppression of material facts 

and fraud, thereby vitiating the Impugned Order.

16.Lastly, it is submitted that Respondent No. 2 Society is not 

entitled to seek deemed conveyance under the scheme of MOFA. 

According to the Petitioner, the statutory framework contemplates 

formation of a housing society or a premises society. Respondent 

No. 2 is stated to be registered as a general society under Rule 

10(9)(c) of the Maharashtra Co-operative Societies Rules, 1961. It 

is contended that the expression “housing society” under Section 

2(16) of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 refers 

to   tenant   ownership   or   tenant   co-partnership   societies   as 

contemplated   under   Rule   10(5).   The   expression   “co-operative 

society” used in MOFA, it is submitted, cannot be interpreted to 

include a general society not falling within the definition of a 

housing society. A conjoint reading of Sections 10 and 11 of MOFA 

with Section 27 and the Schedule to the Maharashtra Apartment 

Ownership   Act,   1970,   according   to   the   Petitioner,   indicates 

legislative intent to vest such rights only in a housing society or 

apartment owners’ association of that nature. Hence, Respondent 

No. 2, being a general society, cannot claim deemed conveyance 

under MOFA. In view of the aforesaid submissions, it is contended 

that the Impugned Order granting freehold conveyance is contrary 

to the contractual framework, the statutory scheme and binding 

judicial precedents, and is therefore liable to be set aside.

17. Mr. Navroz Seervai, learned Senior Advocate appearing for 

the Petitioner in Writ Petition No. 14690 of 2022, submits that the 

principal   issue   arising   in   the   present   Petition   concerns  the 

17

wp14690-2022 & connected-J.doc

interpretation and application of Sections 11 and 16 of the MOFA 

and   the   Government   Resolution   dated   22nd  June  2018.   It  is 

contended that the findings recorded in the impugned order are 

contrary to the statutory mandate contained in Section 11(1) of 

MOFA,   which   requires   the   promoter   to   execute   all   relevant 

documents   in  accordance   with  the  agreement   executed   under 

Section 4 and, where no period is specified, within the prescribed 

period. According to the Petitioner, the statutory language being 

clear and unambiguous must receive its plain and literal meaning. 

The contention of the Society that a purposive interpretation ought 

to be adopted on the ground that MOFA is a beneficial legislation 

is   stated   to   be   misconceived.   It   is   submitted   that   where   the 

statutory language is explicit, legislative intent must be gathered 

from the words employed, and the contract executed between the 

parties in conformity with law remains binding, particularly in 

view of the mandate under Section 11(1) requiring conveyance to 

be executed strictly in accordance with the Section 4 Agreement.

18.Learned Senior Counsel submits that the parent Agreement 

dated 2nd January 1995, particularly Clause 2 thereof, has been 

completely   ignored   by   the  Deputy  District  Registrar.  The  said 

clause expressly provides that an essential term of the Agreement 

was grant of a lease of the immovable property in favour of the 

Company, on terms and conditions set out in the annexed form. It 

is   therefore   submitted   that   the   contractual   arrangement   from 

inception contemplated grant of leasehold rights and not absolute 

conveyance. In furtherance thereof, a Sub-Lease Agreement dated 

6th April 1995 was executed. It is also submitted that the MOU 

18

wp14690-2022 & connected-J.doc

dated 22nd November 2002 and the Supplementary MOU dated 

15th   April   2003   executed   between   Respondent   No.   3   and 

Respondent   No.   4   Association   contain   express   stipulations 

regarding grant of lease in respect of the scheduled land.

19.In the aforesaid background, learned Senior Counsel submits 

that the contention of the Society that Clauses 3(d), 8, 9, 11 and 

12 of the Agreement require conveyance of each building on 

demarcated land is erroneous. According to the Petitioner, the 

expression “respective segments” occurring in Clause 3(d) must be 

read  conjointly  with  Schedules  I  and  II  of  the  Agreement.  A 

combined reading of the relevant clauses, it is submitted, clearly 

demonstrates that the intention of the parties was that transfer of 

title would be effected only in favour of the Apex Body upon 

completion   of   the   entire   development   project.   It   is   further 

submitted that the Section 4 MOFA Agreement expressly refers to 

and incorporates the parent Agreement dated 2nd January 1995, 

and consequently the Respondent Society remains bound by the 

contractual stipulation that only a lease would be executed in 

favour of the Apex Body.

20.It is further submitted that Section 11(1) of MOFA prescribes 

the   stage   and   time   at   which   the   Apex   Society   can   claim 

conveyance. In support of this submission, reliance is placed upon 

the judgment of this Court in 

Harish Vijaysingh Bhatia v. District 

Deputy   Registrar,  

2025   SCC   Online   Bom   1981,  particularly 

paragraph 66 thereof, which according to the Petitioner supports 

the contention regarding the stage at which conveyance may be 

sought.

19

wp14690-2022 & connected-J.doc

21.The Petitioner further submits that Section 16 of MOFA has 

been completely overlooked by the Competent Authority. It is 

contended that detailed submissions based on Section 16 were 

made in the reply as well as in written submissions, yet the 

impugned order does not advert to the same. Section 16, it is 

submitted, provides that the provisions of MOFA, except where 

otherwise provided, shall be in addition to the provisions of the 

Transfer of Property Act, 1882 and shall operate notwithstanding 

anything contrary contained in any contract. According to the 

Petitioner, the said provision does not override the Transfer of 

Property Act but supplements it. Consequently, the Competent 

Authority was required to consider Section 54 of the Transfer of 

Property Act while determining the nature of rights liable to be 

conveyed.

22.It is submitted that the Government Resolution dated 22nd 

June 2018 is squarely applicable to the present case. However, the 

finding of the Competent Authority that the Society had complied 

with the said Government Resolution is stated to be erroneous. It is 

contended that the Authority failed to consider clauses (iv)(1) and 

(iv)(2) thereof, which provide that where multiple buildings exist 

on a single plot with separate societies and construction of certain 

buildings remains incomplete, deemed conveyance in respect of 

completed   buildings   ought   to   be   restricted   to   proportionate 

undivided share in occupancy rights based on plinth area, ground 

coverage and appurtenant land, including common services, roads 

and open spaces. It is further submitted that the Government 

Resolution provides that where TDR is utilised, conveyance must 

20

wp14690-2022 & connected-J.doc

be granted with reference to plinth area and appurtenant land.

23.Learned Senior Counsel submits that grant of conveyance 

under Section 11 necessarily comprises two components, namely 

the land and the building constructed thereon. As regards the land 

component,  it  is  contended  that  a  harmonious  reading  of  all 

relevant agreements demonstrates that, at the highest, only a 

deemed   lease   could   have   been   granted   and   not   a   freehold 

conveyance. It is therefore submitted that the Competent Authority 

lacked jurisdiction to grant freehold conveyance in derogation of 

contractual stipulations.

24.The   reliance   placed   by   the   Society   on   the   judgment   in 

Sarayu Properties & Hotels Pvt. Ltd. v. District Deputy Registrar 

and the judgment in  Harish Vijaysingh Bhatia  is stated to be 

misplaced, as according to the Petitioner neither decision considers 

the interplay between Section 16 of MOFA and Section 54 of the 

Transfer of Property Act, nor the Government Resolution dated 

22nd June 2018. It is further submitted that reliance on the 

judgment of the Supreme Court in 

Arun Kumar H Shah (HUF) v. 

Avon   Arcade   CHS   Ltd  

(2025)   7   SCC   249  is   misconceived. 

Reference is made to paragraph 25 of the said judgment, wherein 

the Supreme Court has held that proceedings under Section 11 are 

quasi-judicial and summary in nature and do not conclusively 

determine title. Paragraph 24, it is submitted, emphasises that the 

Competent Authority must record reasons while passing an order 

under Section 11(3). According to the Petitioner, the impugned 

order lacks reasons in respect of compliance with the Government 

Resolution dated 22nd June 2018, consideration of the Architect’s 

21

wp14690-2022 & connected-J.doc

Certificate, and applicability of Section 16 and the contractual 

clauses governing the nature and timing of conveyance.

25.As regards the building component, it is submitted that the 

Resolution mandates that conveyance cannot exceed the plinth 

area   and   appurtenant   land.   According   to   the   Petitioner,  the 

Competent Authority has failed to apply its mind to the plinth area 

of Building No. 4 and the corresponding appurtenant land. The 

grant of 16,737.19 sq. metres as freehold land is therefore stated 

to be legally and factually unsustainable. It is further submitted 

that determination of the recreational ground area is erroneous, 

particularly in view of the MOU which provides for demarcated 

land admeasuring not less than 6900 sq. metres. The Agreement 

for Sale is also stated to contemplate transfer of demarcated land 

only on lease basis.

26.The Petitioner further submits that the Society has made 

misleading statements in its Application, including an incorrect 

assertion that Building Nos. 5 to 14 are constructed buildings. It is 

contended that the Society falsely claimed compliance with all 

statutory requirements despite deficiencies, including failure to 

produce   registered   agreements   with   each   unit   holder   and 

suppression of the MOU and Supplementary MOU. The reliance 

placed on Rule 13(4), according to the Petitioner, is misconceived 

and   constitutes   an   attempt   to   justify   suppression   of   material 

documents.   It   is   submitted   that   the   law   is   well   settled   that 

suppression of material facts vitiates judicial proceedings.

22

wp14690-2022 & connected-J.doc

27.In support of the aforesaid contention, reliance is placed 

upon the judgments of the Supreme Court in  

Bhaskar Laxman 

Jadhav v. Karamveer Kakasaheb Wagh Education Society 

2013(11) 

SCC 531,

 Prestige Lights Ltd. v. State Bank of India 2007(8) SCC 

33

, and Ramjas Foundation v. Union of India,  2010(4) SCC 3 

which   lay   down   that   suppression   of   material   facts   and   false 

statements on oath disentitle a party from equitable relief. On the 

basis of the aforesaid submissions, it is prayed that the Petition be 

allowed   and   the   impugned   order   dated   29th   August   2022, 

together with the certificate of even date, be quashed and set 

aside.

28.Mr. Mayur Khandeparkar, learned Advocate appearing for 

Respondent No. 1 in Writ Petition No. 14690 of 2022 and for 

Respondent No. 2 in Writ Petition No. 1584 of 2024 and Writ 

Petition No. 112 of 2023, submits that  All the Petitioners have 

contended   that   Clause   22   of   the   MOFA   Agreements   for   Sale 

contemplates grant of a perpetual lease and not execution of 

conveyance. He submits that such contention is contrary to the 

settled position of law and is liable to be rejected.

29.Referring   to   the   Agreement   dated   2nd   January   1995 

executed between Wadia and Ivory Properties, he submits that 

Clause 3(d) thereof records that Wadia agreed to transfer title in 

the   different   segments   of   the   Larger   Property   directly   to  the 

respective purchasers along with physical possession. Clause 8 

further provides that Wadia would transfer title in the segments of 

the Larger Property directly in favour of the co-operative housing 

society or apartment owners’ association, and Ivory Properties 

23

wp14690-2022 & connected-J.doc

would correspondingly transfer title in the buildings constructed 

thereon to the same entity. Clause 12 records the revenue-sharing 

arrangement, under which Wadia was entitled to 12% of the gross 

receipts towards the price of land and sale of buildings. According 

to him, these provisions clearly indicate an obligation to transfer 

title and not merely leasehold rights.

30.He further relies upon the Agreement for Sub-Lease dated 

6th   April   1995   executed   between   Ivory   Properties   and  RK 

Properties. It is submitted that Clause 6 thereof records the nature 

of the development project and provides that units would be sold 

by   RK   Properties   on   ownership   basis,   that   the   buildings 

constructed would ultimately be transferred to the co-operative 

society   of   purchasers,   and   that   Wadia   would   transfer   full 

ownership   of   the   respective   segments   of   the   Larger   Property 

directly   in   favour   of   the   co-operative   society.   Clause   11 

contemplates   that   RK   Properties   would   have   an   independent 

obligation to construct and hand over possession of the buildings, 

whereas Wadia would independently transfer title and juridical 

possession   of   the   land   comprised   in   the   relevant   segment 

simultaneously with delivery of possession. According to him, the 

contractual framework consistently envisages transfer of title.

31.He submits that Wadia’s obligation to convey the different 

segments of land, as contained in the aforesaid agreements, has 

been reiterated and incorporated in Recital h(vi) and Recital (i) of 

the MOFA Agreements for Sale. It is further submitted that specific 

clauses in the MOFA Agreements for Sale also provide for transfer 

of title, including Clause 4(A)(i), which records that 12% of the 

24

wp14690-2022 & connected-J.doc

consideration represents contribution towards transfer of interest 

in the land, and Clause 41(d), which expressly records that Wadia 

shall transfer title in the land. He further submits that Wadia is in 

direct   privity   with   the   MOFA   Agreements   for   Sale,   being  a 

signatory   thereto   and   having   received   12%   of   the   total 

consideration from each unit purchaser. It is therefore contended 

that Wadia is a promoter within the meaning of MOFA, having 

caused and facilitated construction of Building No. 4, and as such 

was obligated to convey his right, title and interest in the land. 

According to him, Wadia cannot be permitted to fragment such 

title   or   retain   ownership   while   conveying   limited   rights.  He 

submits that Section 11 of MOFA obligates the promoter to convey 

whatever right, title and interest he possesses in the property to 

the society, and does not contemplate fragmentation of ownership 

rights. Reliance is placed on Clause 13 of Form V under the MOFA 

Rules, which is stated to possess statutory character and mandates 

conveyance of the promoter’s entire interest. It is contended that 

any contractual clause contrary to this statutory principle must be 

disregarded by the Competent Authority. In support, reliance is 

placed upon the decisions in  

Sarayu Properties v. DDR and Anr. 

dated 2nd July 2024 in Writ Petition No.10404 of 2024  and 

Haresh Bhatia v. Vijay CHS Limited 2025 SCC Online Bom 1981, 

wherein this Court has affirmed the aforesaid interpretation. On 

the aforesaid basis, he submits that Wadia, being a promoter under 

MOFA, cannot be permitted to fragment his title and convey only 

leasehold rights while retaining ownership of the land.

25

wp14690-2022 & connected-J.doc

32.He further submits that the Deemed Conveyance Application 

is not premature. The contention of the Petitioners that, under 

Clause 22 of the MOFA Agreements for Sale, conveyance could 

arise only after completion of the entire layout is stated to be 

misconceived. According to him, it is settled law that conveyance 

cannot   be   indefinitely   delayed   on   the   pretext   of   future 

construction. It is submitted that Building No. 4 was completed in 

the year 2005 and no further construction has taken place for 

nearly   two  decades   thereafter.  Disputes  between   Wadia,  Ivory 

Properties and RK Properties have been pending since 2008. In 

these circumstances, he contends that further development of the 

Larger Property is not imminent within the reasonably foreseeable 

future.   In   the   aforesaid   factual   background,   he   submits   that 

promoters cannot indefinitely postpone conveyance on the ground 

that the larger layout remains incomplete, as such conduct would 

defeat the statutory scheme of MOFA.

33.He   further  submits   that   the   grievance   of   the   promoters 

regarding alleged prejudice to their right to carry out additional 

construction is misconceived. Firstly, no additional construction is 

reflected in the sanctioned plan pertaining to the Subject Property 

and Building No.4. Secondly, any such grievance, even if available, 

can only be agitated in appropriate civil proceedings. Reliance is 

placed on the judgment in PR Enterprises v. Competent Authority. 

He   submits   that   even   the   contractual   documents   do   not 

contemplate postponement of conveyance until completion of the 

entire layout, but rather provide for segment-wise conveyance 

upon completion of individual buildings. It is submitted that the 

26

wp14690-2022 & connected-J.doc

inter   se   agreements   between   Wadia,   Ivory   Properties   and  RK 

Properties clearly contemplate conveyance of different segments as 

and when each building is completed, and not after completion of 

the entire development. In this regard, reliance is placed on the 

Agreement dated 2nd January 1995, wherein Clause 9 records that 

development of the Larger Property was to occur in separate 

segments and that transfer of title would accordingly take place at 

different points in time. Clause 11(c) further provides that Wadia 

would transfer title and juridical possession of the land comprised 

in the concerned segment simultaneously with handing over of the 

completed building.

34.Similarly, under the Agreement for Sub-Lease dated 6th April 

1995,   Clause   11   stipulates   that   Wadia   would   independently 

transfer title and juridical possession of the land comprised in the 

relevant segment simultaneously with delivery of possession by RK 

Properties.   He   submits   that   these   obligations   were   expressly 

reiterated and incorporated in Recital h(vi) and Recital (i) of the 

MOFA Agreements for Sale, thereby confirming the segment-wise 

conveyance structure.

35.He further submits that the Competent Authority has granted 

conveyance for the correct area after applying the Government 

Government Resolution dated 22nd June 2018, and that the MOUs 

between IJMIMA Association and RK Properties do not restrict the 

entitlement of the Society. At the outset, it is contended that any 

dispute regarding excess area granted under deemed conveyance 

raises   questions   of   title   and   entitlement   which   cannot   be 

adjudicated in writ jurisdiction and must be agitated in a civil suit. 

27

wp14690-2022 & connected-J.doc

Reliance is placed upon the decision in 

Zainul Abedin v. Competent 

Authority

.

36.Without prejudice to the aforesaid, he submits that Clause 18 

of the MOU and Clause 7 of the Supplementary MOU merely 

prescribe a minimum area, as evidenced by the expression “not 

less   than”,   and   do   not   impose   any   ceiling   or   restriction  on 

entitlement to conveyance. He submits that the sanctioned plans 

were obtained after execution of the MOU and Supplementary 

MOU,   and   the   MOFA   Agreements   for   Sale   were   executed 

thereafter. Consequently, the MOFA Agreements, having statutory 

flavour and being later in point of time, govern the rights of the 

parties and do not restrict the area for conveyance.

37.It is further submitted that the MOUs stand superseded by 

the MOFA Agreements for Sale, and the rights of unit purchasers 

must be determined on the basis of the latter.

38.He submits that though it was argued that a specific plan 

defining the segment to be conveyed was annexed to the MOFA 

Agreements, no such plan forms part of the registered agreements.

39.In any event, and without prejudice, he submits that the 

Competent Authority has correctly applied the 2018 Government 

Resolution. The last sanctioned plan dated 11th February 2005 

contemplates ten buildings and provides the breakup of proposed 

built-up area. He submitted an Architect’s Certificate dated 6th 

April 2022 calculating entitlement based on the built-up area of 

Building No. 4 vis-à-vis the total proposed built-up area. Based on 

the said certificate, conveyance of 22% of the Larger Property was 

28

wp14690-2022 & connected-J.doc

granted, which is in accordance with Clause B(iv)(1) of the 2018 

Government Resolution .

40.It is submitted that none of the Petitioners disputed the 

validity   of   the   last   sanctioned   plan,   the   correctness   of   the 

Architect’s calculations, or the conformity of the granted area with 

the 2018 Government Resolution . He, therefore, contends that the 

area granted under deemed conveyance is correct.

41.He further submits that joining Building Nos. 1 to 3 and 5 to 

10 as proforma parties does not render the Application defective. 

Since the Society was not aware of the exact status of third-party 

rights, such impleadment was made by way of abundant caution. 

It is submitted that the said error, if any, was rectified before the 

Competent Authority when it was clarified that the other buildings 

were not constructed. The Competent Authority has recorded this 

fact   in   paragraph   14(h)   of   the   impugned   order.   Hence,   no 

prejudice survives. He contends that misjoinder of parties is at best 

a procedural defect and cannot be a ground to set aside an order 

granting   unilateral   deemed   conveyance,   particularly   when  no 

necessary party is shown to have been omitted.

42.As regards the contention that the Society is not registered as 

a housing society, he submits that such distinction is irrelevant 

under MOFA. Section 10 of MOFA does not prescribe the nature of 

co-operative   society   to   be   formed   and   even   contemplates 

registration of a company. Further, since the definition of “flat” 

under MOFA includes shops, offices and showrooms, not every 

society formed under MOFA can be a housing society within the 

29

wp14690-2022 & connected-J.doc

meaning   of   the   Maharashtra   Co-operative   Societies   Act. 

Consequently, a general society cannot be excluded from seeking 

deemed conveyance. 

43.He   further   submits   that   the   allegation   of   violation   of 

principles   of   natural   justice   qua   RK   Properties   is   untenable. 

According to him, RK Properties was duly served with notice in 

accordance with law. Notice was issued to RK Properties at the 

address   recorded   in   the   MOFA  Agreements   for   Sale   and   was 

returned with the endorsement “Left Without Instructions”. This, 

according to him, constitutes sufficient attempt at service. It is 

further submitted that under Section 27 of the General Clauses 

Act, service by registered post at the correct address raises a 

presumption   of   due   service.   In   addition,   public   notice  was 

published in newspapers. Hence, the contention that RK Properties 

was not served is without merit. He submits that reliance placed 

on communications showing a Kalina address is irrelevant, as no 

formal intimation was given that the address recorded in the 

MOFA Agreement had ceased to be operative. Existence of another 

address does not invalidate service at the contractual address. 

Reliance is placed on the decision in PR Enterprises v. Competent 

Authority, wherein this Court held that service at the address 

mentioned in the MOFA Agreement coupled with public notice is 

sufficient compliance. Without prejudice, he submits that even 

assuming invalid service, no case for setting aside the impugned 

order is made out for additional reasons. It is submitted that Ivory 

Properties and RK Properties belong to the same Raheja group and 

are controlled by the lineal descendants of Lachmandas Raheja. RK 

30

wp14690-2022 & connected-J.doc

Properties is stated to be a special purpose vehicle created for 

development of the Larger Property, as reflected in the relevant 

contractual documents. Since Ivory Properties was served and 

participated in the proceedings, and both entities espouse identical 

interests, he contends that effective representation existed before 

the Competent Authority. He further submits that mere technical 

violation of natural justice is insufficient to invalidate an order 

unless substantial prejudice is demonstrated. Reliance is placed 

upon the judgment of the Supreme Court in 

State of Uttar Pradesh 

v. Sudhir Kumar Singh

. It is pointed out that all grounds raised by 

RK Properties have also been urged by Wadia and Ivory Properties 

and were considered by the Competent Authority. Therefore, no 

prejudice has been caused. He further submits that RK Properties 

has already been terminated by Wadia and has only filed a suit for 

specific   performance   in   2009   without   obtaining   any   effective 

interim   relief.   Accordingly,   RK   Properties   cannot   claim   any 

subsisting development right warranting interference. He denies 

the allegation of suppression of the MOU dated 22nd November 

2002 and the Supplementary MOU dated 15th April 2003 and 

submits that the allegation of fraud is wholly unfounded.

44.In response, he submits that the sanctioned plans and MOFA 

Agreements were executed subsequent to the MOUs; that rights 

and obligations are governed by the Section 4 MOFA Agreements 

for Sale, which supersede earlier arrangements; that the MOUs 

were executed between RK Properties and the Association and not 

with the Society or individual purchasers; and that proceedings 

under Section 11 must conform to the prescribed format under the 

31

wp14690-2022 & connected-J.doc

Rules and do not require annexing all documents. It is further 

submitted that the MOUs are referred to in the recitals of the 

MOFA Agreements and were therefore within the knowledge of 

Wadia, who failed to invoke the procedure under Rule 13(4) for 

production of documents. Consequently, the plea of suppression is 

untenable. He therefore submits that the allegation of fraud and 

suppression is baseless and cannot be invoked in the absence of 

any material foundation. In view of the aforesaid submissions, he 

prays that the present Writ Petitions be dismissed with costs.

Legal framework of MOFA

45.In order to effectively address the objections raised by the 

promoters, it becomes necessary to examine the statutory scheme 

of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963, together with the 

Rules   framed   thereunder,   in   a   comprehensive   manner.   The 

controversy cannot be resolved by placing reliance upon isolated 

clauses contained in private contractual arrangements. The issue 

must be determined in the light of the legislative intent and the 

manner in which the statute regulates and structures the legal 

relationship between the promoter and the flat purchaser.

46.The   Act   was   enacted   with   the   object   of   regulating   the 

promotion of construction, sale, management and transfer of flats 

on   ownership   basis   within   the   State   of   Maharashtra.   The 

Statement of Objects and Reasons indicates that the legislation was 

introduced to curb prevailing malpractices and abuses on the part 

of promoters. Prior to the enactment of MOFA, flat purchasers 

were frequently left without clear title, without the formation of a 

32

wp14690-2022 & connected-J.doc

cooperative society, and without execution of conveyance of the 

underlying land. The statute was therefore intended to remedy this 

imbalance and to secure protection to flat purchasers by imposing 

defined statutory obligations upon promoters.

47.Under Section 2(c) MOFA, the term “Promoter” has been 

defined as under: 

“(c)   “promoter”   means   a   person   and   includes   a 

partnership firm or a body or association of persons, 

whether registered or not who constructs or causes to 

be   constructed   a   block   or   building   of   flats,   or 

apartments for the purpose of selling some or all of 

them to other persons, or to a company, cooperative 

society or other association of persons and includes his 

assignees; and where the person who builds and the 

person   who   sells   are   different   persons,   the   term 

includes both;”

48.Section 4 mandates entering into an agreement with flat 

purchaser and registration thereof by a promoter before accepting 

advance payment. Section 4 MOFA provides thus: 

“4.  Promoter before accepting advance payment or 

deposit to enter into agreement and agreement to be 

registered.—

(1)  Notwithstanding anything contained in any other 

law, a promoter who intends to construct or constructs 

a block or building of flats all or some of which are to 

be taken or are taken on ownership basis, shall, before, 

he accepts any sum of money as advance payment or 

deposit, which shall not be more than 20 per cent, of 

the sale price enter into a written agreement for sale 

with each of such persons who are to take or have 

taken such flats and the agreement shall be registered 

33

wp14690-2022 & connected-J.doc

under the Registration Act, 1908 (hereinafter in this 

section referred to as “the Registration Act, 1908)” and 

such agreement shall be in the prescribed form. 

(1-A)   The   agreement   to   be   prescribed   under   sub-

section (1) shall contain inter alia the particulars as 

specified in clause (a); and to such agreement there 

shall be attached the copies of the documents specified 

in clause (b)— 

(a)  particulars—   (i)   if   the   building   is   to   be 

constructed, the liability of the promoter to construct it 

according to the plans and specifications approved by 

the local authority where such approval is required 

under any law for the time being in force; 

(ii)  the date by which the possession of the flat is to 

be handed over to the purchaser; 

(iii)  the extent of the carpet area of the flat including 

the   area   of   the   balconies   which   should   be   shown 

separately; 

(iv)  the price of the flat including the proportionate 

price of the common areas and facilities which should 

be shown separately, to be paid by the purchaser of 

flat; and the intervals at which instalments thereof may 

be paid; 

(v)  the   precise   nature   of   the   organisation   to   be 

constituted of the persons who have taken or are to 

take the flats; (vi) the nature, extent and description of 

limited common areas and facilities; (vii) the nature, 

extent and description of limited common areas and 

facilities, if any; and 

(viii) percentage of undivided interest in the common 

areas and facilities appertaining to the flat agreed to be 

sold. 

34

wp14690-2022 & connected-J.doc

(ix)  statement of the use for which the flat is intended 

and restriction on its use, if any; 

(x)  percentage of undivided interests in the limited 

common areas and facilities, if any, appertaining to the 

flat agreed to be sold;”

49.Section 10 MOFA imposes obligation on the promoter to take 

steps for formation of cooperative society or company and provides 

thus: 

“10.  Promoter   to   take   steps   for   formation   of 

cooperative society or Company.—(1) As soon as a 

minimum   number   of   persons   required   to   form   a 

cooperative society or a company have taken flats, the 

promoter shall within the prescribed period submit an 

application   to   the   Registrar   for   registration   of   the 

organisation   of   persons   who   take   the   flats   as   a 

cooperative   society   or,   as   the   case   may   be,   as   a 

company; and the promoter shall join, in respect of the 

flats which have not been taken, in such application for 

membership of a cooperative society or as the case may 

be of a company. Nothing in this section shall affect the 

right of the promoter to dispose of the remaining flats 

in accordance with the provisions of this Act:

Provided that, if the promoter fails within the 

prescribed   period   to   submit   an   application   to   the 

Registrar   for   registration   of   society   in   the   manner 

provided in the Maharashtra cooperative Societies Act, 

1960 (Mah. Act 24 of 1961), the competent authority 

may, upon receiving an application from the persons 

who have taken flats from the said promoter, direct the 

District Deputy Registrar, Deputy Registrar or, as the 

case may be, Assistant Registrar concerned, to register 

the Society: 

35

wp14690-2022 & connected-J.doc

Provided   further   that,   no   such   direction   to 

register any society under the preceding proviso shall 

be   given   to   the   District   Deputy   Registrar,   Deputy 

Registrar or, as the case may be, Assistant Registrar, by 

the   competent   authority   without   first   verifying 

authenticity of the applicants, request and giving the 

concerned promoter a reasonable opportunity of being 

heard.”

50.Section   11   MOFA,   which   is   the   crucial   provision   for 

determination of issue in the present case, imposes an obligation 

on the promoter to convey his title in the land and building in 

favour of the Cooperative Society, Company or Association of 

apartment owners. It reads as under: 

“11.  Promoter to convey  title,  etc.   and  to execute 

documents,   according   to   the   agreement.—(1)   A 

promoter shall take all necessary steps to complete his 

title and convey to the organisation of persons, who 

take flats, which is registered either as a cooperative 

society   or   as   a   company   as   aforesaid   or   to   an 

association of flat takers [or apartment owners], his 

right, title and interest in the land and building and 

execute all relevant documents therefor in accordance 

with the agreement executed under Section 4 and if no 

period for the execution of the conveyance is agreed 

upon,   he   shall   execute   the   conveyance   within   the 

prescribed period and also deliver all documents of 

title relating to the property which may be in his 

possession or power.

(2)  It shall be the duty of the promoter to file with 

the competent authority, within the prescribed period, 

a copy of the conveyance executed by him under sub-

section (1).

36

wp14690-2022 & connected-J.doc

(3)  If the promoter fails to execute the conveyance in 

favour of the cooperative society formed under Section 

10   or,   as   the   case   may   be,   the   Company   or   the 

association of apartment owners, as provided by sub-

section (1), within the prescribed period, the members 

of such cooperative society or, as the case may be, the 

Company or the association of apartment owners may, 

make   an   application,   in   writing,   to   the   concerned 

competent authority accompanied by the true copies of 

the registered agreements for sale, executed with the 

promoter by each individual member of the Society or 

the Company or the association, who have purchased 

the flats and all other relevant documents (including 

the   occupation   certificate,   if   any),   for   issuing   a 

certificate that such society, or as the case may be, 

company   or   association,   is   entitled   to   have   an 

unilateral   deemed   conveyance,   executed   in   their 

favour and to have it registered.

(4)  The   competent   authority,   on   receiving   such 

application, within reasonable time and in any case not 

later than six months, after making such enquiry as 

deemed necessary and after verifying the authenticity 

of   the   documents   submitted   and   after   giving   the 

promoter a reasonable opportunity of being heard, on 

being satisfied that it is a fit case for issuing such 

certificate, shall issue a certificate to the Sub-Registrar 

or any other appropriate Registration Officer under the 

Registration Act, 1908, certifying that it is a fit case for 

enforcing   unilateral   execution,   of   conveyance   deed 

conveying the right, title and interest of the promoter 

in the land and building in favour of the applicant, as 

deemed conveyance.

(5)  On submission by such society or as the case may 

be,   the   Company   or   the   association   of   apartment 

owners,   to   the   Sub-Registrar   or   the   concerned 

37

wp14690-2022 & connected-J.doc

appropriate Registration Officer appointed under the 

Registration Act, 1908, the certificate issued by the 

competent   authority   along   with   the   unilateral 

instrument of conveyance, the Sub-Registrar or the 

concerned   appropriate   registration   Officer   shall, 

notwithstanding anything contained in the Registration 

Act, 1908, issue summons to the promoter to show 

cause why, such unilateral instrument should not be 

registered as “deemed conveyance” and after giving the 

promoter and the applicants a reasonable opportunity 

of being heard, may on being satisfied that it was fit 

case for unilateral conveyance, register that instrument 

as ‘deemed conveyance’.”

51.Rule   5   deals   with   particulars   to   be   contained   in   the 

agreement to be executed under Section 4 MOFA and reads as 

under:

“5.  Particulars to be contained in agreement.—The 

promoter shall, before accepting any advance payment 

or   deposit,   enter   into   an   agreement   with   the   flat 

purchaser   in   Form   V   containing   the   particulars 

specified in clause (a) of sub-section (1-A) of Section 4 

and shall attach thereto the copies of the documents 

specified in clause (b) of the said sub-section (1-A).”

52.The   definition   of   “promoter”   under   Section   2(c)   is 

deliberately broad and inclusive. The Legislature has consciously 

avoided limiting the expression to only the person who physically 

constructs   the   building   or   only   the   person   who   signs   the 

agreement for sale. The provision brings within its fold every 

person who constructs or causes construction of flats for sale. It 

includes   individuals,   firms,   companies,   associations   and   even 

assignees. The language used is clear. If one person builds and 

38

wp14690-2022 & connected-J.doc

another sells, both are treated as promoters. The emphasis is not 

on labels but on the role played in the project. This approach is 

significant   because   it   reflects   the   legislative   intent   to  prevent 

fragmentation of responsibility.

53.The Legislature was fully aware of the reality that real estate 

projects are rarely executed by one entity alone. Landowners, 

developers,   coordinators  and  marketing  entities  often  function 

together under layered contractual arrangements. If liability under 

MOFA   were   restricted   only   to   the   developer   who   physically 

constructs, the landowner could retain title and escape statutory 

obligations. Likewise, a developer could argue that he has no 

ownership and therefore no duty to convey. The law prevents such 

arguments by widening the definition. The statutory scheme of 

MOFA proceeds in a sequence. The promoter executes registered 

agreements, discloses material particulars, facilitates formation of 

a society  and  ultimately  conveys title.  These are  not isolated 

obligations. They form a continuous chain meant to protect flat 

purchasers. If the term “promoter” were read narrowly, this chain 

would break at crucial points. A landowner could retain control 

over land while shifting responsibility to a developer. The result 

would defeat the object of the Act. Therefore, the Court is required 

to look at the real substance of the arrangement. 

54.Section 3 of the Act lays down the general liabilities of the 

promoter. Section 4 introduces a strict statutory safeguard before 

any consideration is accepted from purchasers. It mandates that a 

promoter intending to construct flats on ownership basis must 

enter into a written and registered agreement for sale with each 

39

wp14690-2022 & connected-J.doc

purchaser before accepting more than twenty percent of the sale 

price as advance or deposit. The requirement of registration and 

prescribed form ensures certainty and enforceability at the earliest 

stage of the transaction.

55.Sub-section (1A) of Section 4 further prescribes the essential 

contents   of   the   agreement.   The   promoter   must   disclose   the 

obligation to construct according to sanctioned plans, the date of 

possession, the carpet area, the breakup of consideration including 

common areas, and the nature of the organization to be formed. 

The agreement must also specify the extent of undivided interest 

in common areas. These requirements demonstrate that the law 

insists upon full disclosure and clarity at the time of sale so that 

purchasers enter the transaction with complete knowledge of their 

rights and obligations.

56.Section 7 prohibits unilateral alteration of sanctioned plans 

without   consent,   thereby   protecting   purchasers   from   post-sale 

changes that may affect their rights. Section 10 imposes a further 

duty   upon   the   promoter   to   take   steps   for   formation   of   a 

cooperative society or company as soon as the minimum number 

of purchasers is reached. If the promoter fails, the competent 

authority may direct registration upon application by purchasers. 

The formation of a society is therefore not a matter of choice but a 

statutory step intended to transfer collective control to purchasers.

57.The core of the statutory scheme lies in Section 11. This 

provision marks the transition from contractual arrangements to 

actual   transfer   of   ownership.   Until   conveyance   is   executed, 

40

wp14690-2022 & connected-J.doc

purchasers hold only contractual rights under the agreement for 

sale. Section 11 ensures that these contractual rights mature into 

real proprietary rights by compelling transfer of title in favour of 

the collective body of purchasers. Sub-section (1) requires the 

promoter to take all necessary steps to complete his title and 

convey his right, title and interest in the land and building to the 

organization   of   purchasers.   This   obligation   is   significant.   The 

promoter cannot avoid conveyance by contending that his title is 

incomplete or imperfect. The law places the burden squarely on 

him to perfect his title and transfer whatever he holds. The form of 

organization, whether cooperative society, company or association 

of apartment owners, does not alter the obligation. The promoter 

must transfer the interest that he possesses.

58.The expression “his right, title and interest” used in Section 

11 signifies the entirety of the promoter’s legal and beneficial 

estate   in   the   property.   The   phrase   is   not   confined   to   the 

superstructure alone, nor restricted to common areas. The section 

expressly   refers   to   both   land   and   building,   recognizing  that 

ownership of flats cannot be meaningfully separated from the land 

upon which the building stands. The Legislature has therefore 

employed language that excludes any possibility of retaining a 

hidden or residual interest. A promoter cannot transfer less than 

what he holds, nor can he retain any part of his interest once the 

stage   of   conveyance   arises.   The   extent   of   the   society’s   right 

necessarily corresponds to the promoter’s title. If the promoter 

holds freehold ownership, then the entire ownership, including 

land and building, must pass to the society. The statute does not 

41

wp14690-2022 & connected-J.doc

permit the promoter to retain ownership while granting only a 

lease or limited right. Such division would defeat the very object of 

collective ownership envisaged under the Act. Conversely, where 

the promoter himself holds only leasehold rights under a superior 

owner, he cannot transfer ownership which he does not possess. In 

such cases, the statutory requirement is that he must assign the 

entirety of his leasehold interest to the society. Even then, he 

cannot retain any portion of the lease or continue as a superior 

lessee after flats have been sold. The rationale is that the society 

steps into the legal position previously occupied by the promoter. It 

receives exactly what the promoter held, neither more nor less. 

This   principle   prevents   misuse   whereby   promoters   attempt   to 

retain superior rights in land after selling flats, thereby controlling 

redevelopment or extracting future benefits. The inquiry under 

Section 11 is therefore factual. The Court must determine the true 

nature of the promoter’s title at the time conveyance becomes due. 

Once identified, the transfer must correspond fully to that title 

without reduction or reservation. Flat purchasers acquire flats 

together with a proportionate undivided interest in the land and 

common areas. Their ability to manage, maintain and redevelop 

the property depends upon control over the underlying land. If the 

promoter   retains   ownership,   the   society’s   autonomy   becomes 

illusory and major decisions remain subject to the promoter’s 

control. The expression “right, title and interest” must therefore be 

given   full  meaning.   It   obliges   the   promoter   to  divest   himself 

entirely of his estate in the land and building. Any attempt to 

transfer   only   the   structure   while   retaining   land   ownership   is 

42

wp14690-2022 & connected-J.doc

contrary to the statutory mandate. The legislative command is that 

the entire interest held by the promoter must vest in the society. 

Section 11 also requires execution of all relevant documents in 

accordance with the agreement under Section 4. This ensures 

continuity   between   the   statutory   agreement   and   the   final 

conveyance. If a specific period for conveyance is agreed, that 

governs. In the absence of such stipulation, the Rules prescribe a 

period of four months. The promoter must also hand over title 

documents in his possession. Without such documents, the society 

cannot   effectively   manage   or   deal   with   the   property.   The 

Legislature clearly intended to prevent situations where promoters 

retain control by withholding title papers.

59.When read as a whole, the statutory sequence is clear. The 

promoter constructs and sells flats. Purchasers form a society. The 

promoter perfects title and then transfers his entire interest in land 

and   building   along   with   title   documents.   Section   11   thus 

represents the point at which ownership and control pass from 

promoter to purchasers collectively. The provision ensures that 

promoters do not indefinitely remain in a dominant position and 

that contractual rights mature into genuine ownership.

60.Form V prescribed under the Rules serves as a statutory 

model agreement under Section 4. Once such a form is prescribed, 

parties   cannot   dilute   its   essential   obligations   through   private 

drafting.   The   purpose   of   a   uniform   model   is   to   guarantee 

minimum   statutory   protection   to   purchasers   across   the   State. 

Clause   13   of   Form   V   specifically   addresses   conveyance   and 

requires transfer within four months of society registration unless 

43

wp14690-2022 & connected-J.doc

otherwise   agreed.   It   mandates   transfer   of   all   right,   title   and 

interest of the vendor, lessor, owner or promoter in the land 

together with the building, through conveyance or assignment of 

lease, consistent with the agreement. Clause 13 carries particular 

significance. First, it reiterates the expression “all right, title and 

interest”,   leaving   no   scope   for   partial   transfer.   Second,   it 

recognizes different kinds of title. Where the promoter is owner, 

conveyance of ownership must follow. Where the promoter is a 

lessee,   assignment   of   the   entire   leasehold   interest   must   be 

executed. The nature of the instrument may differ, but the extent 

of transfer remains complete. The clause ensures that statutory 

obligations   become   part   of   the   contractual   arrangement   and 

prevents promoters from later contending that only limited rights 

were intended to be transferred.

61.A combined reading of Section 11, Rule 5 and Clause 13 of 

Form V reveals a single coherent statutory scheme. Section 11 

imposes the obligation. Rule 5 ensures the agreement reflects that 

obligation.   Clause   13   incorporates   the   duty   directly   into   the 

contract. The promoter cannot split his interest, retain valuable 

rights and transfer only a diminished estate to the society. The Act 

seeks to secure collective ownership for purchasers and not a 

perpetual   landlord-tenant   relationship   between   promoter   and 

society,   except   where   the   promoter   himself   possesses   only 

leasehold rights. Even in such cases, the entire leasehold must 

pass. The legislative intent is consistent throughout. Once the 

society is formed, the promoter must transfer his full right, title 

and interest and withdraw from ownership. Any interpretation 

44

wp14690-2022 & connected-J.doc

permitting partial retention would dilute the statutory protection 

granted to flat purchasers and cannot be accepted.

Promoter’s title and the contractual record:

62.Both   sides   have   placed   substantial   reliance   on   the 

contractual documents executed at different stages of the project, 

and therefore it becomes necessary to examine these agreements 

in their proper sequence and context. The Petitioners seek to build 

their case primarily on Clause 2 of the parent Agreement dated 

2nd January 1995 and the subsequent Sub-Lease Agreement dated 

6th April 1995. According to them, these documents show that the 

arrangement   between   the   landowner   and   the   developer 

contemplated only leasehold rights, and, therefore, the competent 

authority could not have granted a conveyance of ownership. Their 

submission is that the foundational structure of the transaction 

was   lease   based,   and   every   subsequent   step   must   be   read 

consistently with that original intention.

63.The Society, on the other hand, draws attention to a different 

set of clauses and documents which, according to it, reveal the real 

legal   position   emerging   from   the   later   stage   of   the   project. 

Reliance is placed on Clauses 3(d), 8 and 11 of the inter-se 

agreements, which speak of transfer of title in segments and 

handover of juridical possession. More importantly, the Society 

relies   upon   the   MOFA   Agreements   for   Sale   executed   with 

individual   purchasers.   These   agreements   are   not   private 

commercial   arrangements   between   promoters   alone;   they   are 

statutory agreements executed in the prescribed form under the 

45

wp14690-2022 & connected-J.doc

Maharashtra   Ownership   Flats   Act.   Within   these   agreements, 

Clause 4(A)(i) records that 12% of the consideration was payable 

towards land, and Clause 41(d) specifically contemplates transfer 

of title in the land. The Society therefore submits that the intention 

reflected in the statutory agreements is clear and unambiguous, 

namely that title in the land was to be transferred to the body of 

purchasers.

64.A significant factual aspect emerging from the record is that 

Wadia himself is a signatory to the MOFA Agreements for Sale. It is 

not a case where the landowner stood outside the transaction or 

remained a distant entity. The material placed before the Court 

indicates that Wadia accepted 12% of the consideration directly 

from unit purchasers as land consideration. This circumstance 

assumes   importance   because   acceptance   of   such   consideration 

under   registered   MOFA   agreements   normally   indicates 

acknowledgment of an obligation to part with corresponding rights 

in the land. The agreements, read as a whole, contain recitals and 

operative clauses which refer to transfer of title in demarcated 

segments, and Clause 41(d) expressly states that title in the land 

would be transferred.

65.Therefore, when these documents are read together, a clear 

conflict   appears   between   the   interpretation   advanced   by   the 

Petitioners based on earlier agreements and the interpretation 

advanced   by   the   Society   based   on   later  statutory   agreements 

executed   with   purchasers.   The   Court   cannot   read   one   set   of 

clauses in isolation while ignoring the later contractual framework 

that   governed   the   relationship   between   promoters   and   flat 

46

wp14690-2022 & connected-J.doc

purchasers.   The   issue,   therefore,   is   not   merely   what   was 

contemplated at the initial stage between promoter entities, but 

what rights were ultimately promised to and accepted by the 

purchasers under the statutory scheme of MOFA. This requires the 

Court to assess the agreements and to determine which set of 

obligations governs the stage of conveyance now in question.

66.The MOFA Agreements for Sale assume central importance 

in this exercise. These are not ordinary private contracts drafted at 

the convenience of parties. They are statutory-form agreements 

executed   in   the   format   required   by   law.   The   Legislature   has 

attached significance to such agreements because they represent 

the final legal understanding placed before purchasers at the time 

of   sale.   These   agreements   record   the   consideration   structure, 

including the payment of 12% towards land, and set out the 

obligations concerning transfer of title. Once such agreements are 

executed and registered, they carry statutory weight and cannot be 

lightly ignored in favour of earlier internal arrangements between 

promoter entities.

67.An   important   circumstance   is   that   Wadia   himself   is   a 

signatory to these MOFA Agreements for Sale. This is not a case 

where the landowner remained outside the contractual chain. The 

record   shows   that   he   accepted   the   stipulated   12%   land 

consideration directly from unit purchasers. When a promoter 

signs the statutory agreement, receives land consideration, and the 

agreement contains express clauses speaking of transfer of title, 

the natural and reasonable inference is that the promoter has 

undertaken to transfer ownership interest in the relevant land. 

47

wp14690-2022 & connected-J.doc

Courts   cannot   disregard   such   clear   contractual   indicators  and 

proceed on speculative interpretations.

68.Viewed in this background, the material placed before the 

Competent   Authority   supports   the   conclusion   that   Wadia   had 

direct   contractual   privity   with   the   purchasers.   The   MOFA 

Agreements for Sale demonstrate that he agreed to transfer title in 

respect of the land corresponding to Building No. 4. Once such a 

conclusion emerges from the documents, the Competent Authority 

was justified in examining and granting conveyance on a freehold 

basis,   unless   there   existed   clear   and   convincing   documentary 

evidence showing that the promoter’s interest was limited in law. 

No such overriding material has been shown at this stage.

69.The   Petitioners   rely   heavily   on   earlier   MOUs   executed 

between   the   developer   and   the   association,   which   refer   to 

leasehold   arrangements   at   nominal   rent.   However,   those 

antecedent   documents   cannot   automatically   prevail   over   later 

statutory agreements executed with individual purchasers. The 

Section 4 MOFA Agreements for Sale are registered, executed in 

prescribed   form,   and   supported   by   consideration   paid   by 

purchasers. They represent the binding terms under which flats 

were sold. Where such agreements clearly refer to transfer of title 

and   land   consideration,   earlier   commercial   understandings 

between   promoter   entities   cannot,   by   themselves,   displace   or 

dilute the rights created in favour of purchasers. At best, the MOUs 

may have governed internal commercial arrangements between 

the   developer   and   the   association,   including   allocation   of 

responsibilities   or   financial   terms   between   them.   But   those 

48

wp14690-2022 & connected-J.doc

documents do not operate as instruments controlling or reducing 

statutory rights granted to purchasers under MOFA agreements. 

The rights of flat purchasers must ultimately be determined from 

the statutory agreements executed with them, and not from prior 

inter-se arrangements to which purchasers were not parties. For 

these reasons, the Court is required to give primacy to the MOFA 

Agreements for Sale while determining the nature of conveyance 

contemplated under the law.

70.The principles laid down in Haresh Bhatia,  when applied to 

the facts of the present case, make the legal position fairly clear. 

Once flats are sold and a society is formed, the law does not permit 

the promoter to keep back any part of the interest which he 

himself holds in the land and building. The society steps into the 

shoes  of  the  promoter.  It  receives  exactly  what  the  promoter 

possessed. Nothing less. This is the core idea that runs through the 

statutory scheme and the judgments relied upon.

71.In the present matter, much argument has been advanced 

about who exactly should be treated as the promoter. The record 

shows that development of the project was carried out through 

multiple   entities.   The   land   belonged   to   Wadia.   Development 

responsibilities   were   routed   through   Ivory   Properties   and 

thereafter RK Properties. Agreements were executed, permissions 

were obtained, construction was carried out, flats were sold, and 

consideration was received. The law does not permit these roles to 

be separated in a way that allows responsibility to disappear. A 

person   who   causes   construction,   enables   development,   or 

participates in sale of flats falls within the definition of promoter 

49

wp14690-2022 & connected-J.doc

under MOFA. Therefore, even if the development was structured 

through different companies, those who effectively brought the 

project into existence cannot avoid statutory obligations by relying 

on internal arrangements.

72.The next important aspect is the nature of the interest that 

must be conveyed. The judgments relied upon make it clear that 

deemed conveyance does not create a new or enlarged title. It 

merely transfers what the promoter already has. That means the 

competent authority must look at the real entitlement of the 

promoter. If the promoter is owner of the land, ownership must 

pass to the society. If the promoter is only a lessee, then the entire 

leasehold interest must be assigned. The law recognises these two 

possibilities. What it does not permit is a halfway arrangement 

where the promoter keeps the superior right and transfers only a 

limited or subordinate interest to the society.

73.This   principle   assumes   significance   in   the   present   case 

because   the   petitioners   rely   heavily   on   internal   agreements 

between owner and developer to suggest that only leasehold rights 

were contemplated. However, the statutory agreements executed 

with flat purchasers, the receipt of land consideration, and the 

obligations   recorded   therein   indicate   that   the   promoter   had 

undertaken   to   transfer   title   corresponding   to   the   completed 

segment. Internal commercial arrangements may regulate business 

relationships between promoter entities, but they cannot override 

the statutory mandate contained in Section 11. The rights of flat 

purchasers arise from the registered MOFA agreements and the 

statute itself. Once those rights crystallise, the promoter cannot 

50

wp14690-2022 & connected-J.doc

rely on private arrangements to reduce what the society is entitled 

to receive.

74.The reasoning in Haresh Bhatia reinforces this position. Both 

judgments emphasise that the purpose of MOFA is to ensure that 

flat purchasers obtain real control over the property and are not 

left as mere occupiers dependent on the promoter. If the promoter 

were allowed to retain the superior estate while conveying only a 

fragment, the entire object of the legislation would be defeated. 

The society would remain vulnerable in matters of redevelopment, 

management and future use of the property. The law therefore 

insists on complete transfer of the promoter’s interest.

75.Applying this principle to the facts before the Court, the 

Competent Authority examined the material available, including 

the MOFA Agreements for Sale, the role of the promoter entities, 

and   the   consideration   received.   It   concluded   that   conveyance 

should be granted to the extent of the promoter’s entire interest in 

the   relevant   segment.   That   approach   is   consistent   with   the 

statutory framework. The authority did not create a new right in 

favour of the society. It merely ensured transfer of whatever right 

the promoter held. It is also necessary to remember the practical 

consequence of accepting the petitioners’ argument. If promoters 

are permitted to retain superior title indefinitely while societies 

receive only limited rights, the statutory protection under MOFA 

would become illusory. Flat purchasers would remain dependent 

on promoters even decades after possession. The law was enacted 

precisely to prevent such imbalance. The interpretation adopted by 

the   Competent   Authority   aligns   with   that   legislative   purpose. 

51

wp14690-2022 & connected-J.doc

Therefore, when the reasoning in  

Haresh Bhatia  is read in the 

context of the present facts, it strengthens the conclusion that the 

impugned order does not suffer from any legal infirmity. The order 

ensures that the society receives the promoter’s full right, title and 

interest, whatever be its nature, and thereby gives effect to the 

statutory command under Section 11. The challenge raised by the 

petitioners on this ground cannot be accepted. Whether the DDR had jurisdiction to grant freehold conveyance 

76.The Petitioners have relied upon a line of judgments which 

lay   down  that   where   the   Section   4   MOFA  Agreement   clearly 

contemplates only assignment of leasehold rights, the competent 

authority   cannot   travel   beyond   that   arrangement   and   grant 

freehold conveyance. That proposition is correct in law and there 

can be no disagreement with it. The authority exercising powers 

under Section 11 does not create new rights. It only gives effect to 

the rights flowing from the statutory agreements executed between 

the parties. Therefore, if the agreement itself restricts the transfer 

to   leasehold   rights,   the   authority   must   remain   within   that 

boundary.

77.However, the application of this principle always depends 

upon the factual foundation of the case. The decisive factor is not 

the abstract legal rule but the nature of title and rights actually 

reflected   in   the   Section   4   agreements   and   the   accompanying 

project documents. The Court must therefore examine what the 

competent authority had before it and whether the conclusion 

drawn   was   reasonably   possible   on   that   material.   Jurisdiction 

52

wp14690-2022 & connected-J.doc

cannot be tested in isolation from the record that was available at 

the time of decision.

78.In the present matter, the Competent Authority examined the 

MOFA Agreements for Sale executed with the purchasers, the 

Architect’s certificate, and other supporting documents placed on 

record. On that basis, it recorded findings that no formal lease 

deed had ever been executed in favour of the Society or any 

intermediary, and that land consideration had in fact been received 

from purchasers. These factual findings were not reached casually. 

They were part of the authority’s exercise of evaluating the nature 

of rights that had emerged from the transaction as it actually 

unfolded.

79.Once   the   authority   found   that   the   statutory   agreements 

contain clauses relating to transfer of title, and that consideration 

towards land had been accepted, it concluded that the Society had 

satisfied   the   requirements   under   MOFA   and   was   entitled   to 

conveyance of ownership rights. In this background, it cannot be 

said that the authority acted outside its jurisdiction merely because 

an   alternative   interpretation   of   earlier   documents   is   possible. 

Jurisdiction   is   exceeded   only   when   the   authority   ignores  the 

governing documents or grants a right plainly contrary to them. 

That situation does not arise on the material presently available.

80.The MOFA Agreements for Sale occupy a central position 

because   they   are   the   statutory   instruments   through   which 

purchasers entered the project. When such agreements indicate 

transfer   of   title   and   are   supported   by   payment   of   land 

53

wp14690-2022 & connected-J.doc

consideration, the competent authority is entitled to proceed on 

that basis. The decision to grant freehold conveyance, therefore, 

cannot be characterised as a jurisdictional error. At best, it is a 

conclusion drawn from appreciation of documents, which is a 

matter of merits rather than power.

81.It is also necessary to clarify the limits of this determination. 

Proceedings before the competent authority under Section 11 are 

summary in nature. They do not finally adjudicate complicated 

questions of title. If, in a properly constituted civil proceeding and 

on fuller evidence, a promoter is able to establish that his interest 

was strictly leasehold and that the MOFA Agreements did not 

intend to pass ownership rights, the legal consequences may be 

different. Such issues remain open to be examined in appropriate 

proceedings where evidence can be tested in detail.

82.But on the record as it stood before the District Deputy 

Registrar,   the   conclusion   that   freehold   conveyance   could   be 

granted cannot be termed perverse or without jurisdiction. The 

authority   considered   relevant   material,   applied   the   statutory 

framework, and arrived at a view that was reasonably supported 

by the documents. For that reason, the jurisdictional challenge to 

the order cannot be accepted.

Execution of conveyance after completion of the entire layout and 

creation of an Apex Body:

83.The   submission   of   Mr.   Seervai   learned   Senior   Counsel 

proceeds on the footing that the expression “respective segments” 

used in Clause 3(d) of the parent Agreement dated 2nd January 

54

wp14690-2022 & connected-J.doc

1995 does not contemplate transfer of title building wise, but only 

postpones   transfer   until   completion   of   the   entire   layout  and 

creation of an Apex Body. According to the petitioners, if the 

clauses are read together with Schedules I and II, the intention 

was to grant only leasehold rights at a later stage and not to 

permit conveyance in favour of an individual society representing 

a completed building. This argument requires careful examination 

because it goes to the root of the challenge.

84.At the outset, the Court must keep in mind the nature of the 

proceedings before the Competent Authority. The authority under 

Section 11 of MOFA is not deciding abstract contractual disputes 

between commercial entities. Its task is limited. It has to examine 

whether flat purchasers, who have entered into registered Section 

4 agreements, are entitled to receive conveyance of the promoter’s 

right,   title   and   interest.   Therefore,   while   earlier   inter   se 

agreements   between   landowner   and   developer   may   provide 

background, the decisive document for the purposes of MOFA 

remains   the   registered   agreement   for   sale   executed   with   flat 

purchasers. When the clauses relied upon by the petitioners are 

read in context, they do not conclusively establish that transfer 

could occur only after completion of the entire development. The 

phrase   “respective   segments”   itself   indicates   that   the   larger 

property was intended to be developed in parts. The language does 

not necessarily compel a conclusion that conveyance must wait till 

the entire layout is completed. On the contrary, the concept of 

segments  suggests  that  different  portions  could  be  dealt  with 

separately   depending   on   progress   of   construction.   This 

55

wp14690-2022 & connected-J.doc

understanding   also   finds   support   in   other   clauses   of   the 

agreements which speak of transfer linked with completion of 

buildings in particular segments. Further, the Court cannot read 

one clause in isolation while ignoring the subsequent conduct of 

the parties and later statutory agreements. The MOFA Agreements 

for   Sale   executed   with   individual   purchasers   are   registered 

documents in the prescribed statutory form. These agreements 

expressly   record   transfer   obligations,   land   consideration   and 

participation of Wadia as signatory. They also contain clauses 

indicating transfer of title in relation to the land connected with 

the building purchased. Once such statutory agreements were 

executed and consideration accepted, the rights of flat purchasers 

crystallised under MOFA. Those rights cannot be diluted merely by 

referring   back   to   earlier   commercial   arrangements   between 

promoter entities.

85.The submission that the Section 4 agreements incorporated 

the parent agreement and therefore bound purchasers to accept 

only   a   lease   also   cannot   be   accepted   in   absolute   terms. 

Incorporation of earlier agreements does not mean that every 

internal   arrangement   automatically   overrides   the   statutory 

obligations imposed by MOFA. The Act is a welfare legislation 

intended   to   protect   flat   purchasers.   Section   11   requires   the 

promoter to convey whatever right, title and interest he holds. If 

the promoter had intended to restrict transfer strictly to leasehold 

rights, such limitation ought to have been clearly reflected in the 

registered   agreements   with   purchasers.   The   record,   however, 

shows clauses referring to transfer of title and payment of land 

56

wp14690-2022 & connected-J.doc

consideration. That weakens the argument that only leasehold 

rights   were   contemplated.   It   is   also   important   to   notice   the 

practical aspect. Building No. 4 was completed long ago. For years 

thereafter, no further development took place. Litigation between 

promoter   entities   continued.   If   conveyance   is   postponed 

indefinitely on the ground that the entire layout is incomplete, flat 

purchasers would remain without title for an uncertain period. 

MOFA was enacted precisely to prevent such situations. The law 

does not permit promoters to indefinitely delay conveyance by 

relying   on   future   development   plans   that   may   or   may   not 

materialise.

86.The   argument   that   only   an   Apex   Body   could   receive 

conveyance also does not assist the petitioners at this stage. The 

statute recognises conveyance to a cooperative society formed by 

flat purchasers of a building. Where a building is complete and a 

society is formed, the competent authority is empowered to grant 

conveyance of the promoter’s interest relating to that portion. 

Whether a future apex arrangement may be created is a matter 

that can be worked out separately. It cannot defeat the statutory 

right   of   an   existing   society   to   seek   conveyance   of   the   land 

appurtenant to its building. Therefore, on a plain and practical 

reading of the documents, the Court finds that the interpretation 

suggested by the petitioners is not the only possible interpretation, 

nor is it compelling enough to displace the conclusion reached by 

the   Competent   Authority.   The   authority   examined   the   MOFA 

Agreements for Sale, the project documents and the material on 

record and concluded that conveyance in favour of the respondent 

57

wp14690-2022 & connected-J.doc

society was permissible. That conclusion cannot be said to be 

perverse or contrary to law merely because another interpretation 

of the parent agreement is possible.

87.Therefore, the reliance on Clauses 3(d), 8, 9, 11 and 12 to 

argue that conveyance could arise only after completion of the 

entire project does not withstand scrutiny when viewed in the light 

of the statutory scheme of MOFA, the later registered agreements 

executed   with   purchasers,   and   the   factual   position   that   the 

building in question stood completed long ago. The submission is 

therefore rejected.

Compliance with procedural rules and natural justice:

88.The   Petitioners   assail   the   findings   of   the   Competent 

Authority   on   the   issue   of   service   of   notice.   Their   principal 

submission is that the impugned order merely records issuance of 

notice and does not contain a clear finding that service was duly 

effected. Attention is drawn to Paragraphs 4 and 14(A) of the 

order. According to them, issuance and service are legally distinct. 

They further contend that no affidavit has been filed by the office 

of the District Deputy Registrar demonstrating compliance with 

Rule 13(2) of the applicable Rules. The Form X relied upon is said 

to be defective. It is also argued that notices were sent to an old 

registered   office   address   despite   change   of   address,   thereby 

rendering the entire process invalid.

89.These objections require examination in the backdrop of 

settled legal principles. The requirement of notice is rooted in 

natural justice. A person likely to be affected must have a fair 

58

wp14690-2022 & connected-J.doc

opportunity   to   participate   in   the   proceedings.   Rule   13(2) 

prescribes the manner of service and the form in which notice is to 

be issued. At the same time, the law is equally clear that every 

procedural lapse does not automatically nullify the proceedings. 

Courts have consistently held that the test is one of prejudice. 

Unless the breach goes to the root or unless the rule violated is 

mandatory in a manner that itself establishes prejudice, the Court 

must examine whether the party was in fact denied a meaningful 

opportunity to contest. The focus therefore shifts from technical 

deficiency to legal prejudice.

90.The   Court   must,   therefore,  examine  three   aspects.   First, 

whether notice was attempted at the address available in the 

relevant  agreements   and   records.   Second,  whether  substituted 

service such as public notice was resorted to. Third, whether any 

procedural shortcoming actually deprived the Petitioners of an 

effective  chance  to place  their case  before  the  authority.  The 

enquiry is factual and cannot be decided merely by pointing to 

absence of formal procedure.

91.On the present record, the Competent Authority has noted 

that Form X and the public notice are both dated 25th April 2022. 

Public   notice   was   admittedly   published.   The   application   was 

accompanied by the Architect’s certificate and other supporting 

documents. The record further shows that notices were dispatched 

to the address mentioned in the MOFA Agreements for Sale. Those 

notices   were   returned   with   the   endorsement   “Left   Without 

Instructions.” Thereafter, public notice was issued. The authority 

recorded these circumstances and proceeded with the hearing. It is 

59

wp14690-2022 & connected-J.doc

also undisputed that Wadia and Ivory Properties appeared before 

the   authority   and   contested   the   matter   on   merits,   while   RK 

Properties did not remain present.

92.It is true that there is no separate finding by the office of the 

District Deputy Registrar strictly proving each step of compliance 

under Rule 13(2). However, it remains a procedural irregularity. 

The legal consequence depends upon whether real prejudice has 

been   demonstrated.   On   this   aspect,   the   record   assumes 

significance. Two of the promoters appeared and participated in 

the proceedings. They advanced submissions and contested the 

application.   This   indicates   that   the   proceedings   were   not 

conducted behind the back of all concerned parties.

93.RK Properties contends that it had shifted its registered office 

and therefore did not receive notice. Even accepting this assertion, 

the material does not show that it was deprived of a genuine 

opportunity which, if granted, would have altered the course of 

the proceedings. No concrete material is shown indicating what 

additional evidence it would have produced or how the outcome 

would   have  been  materially   different.   Mere  assertion  of   non-

service, without demonstrating actual prejudice, is insufficient to 

invalidate the proceedings, particularly when public notice was 

issued and related parties were already contesting the matter.

94.The Court must also bear in mind the practical context. 

Proceedings under MOFA are intended to provide an effective 

remedy to flat purchasers where conveyance is delayed. If every 

technical   irregularity   in   service   were   treated   as   fatal   despite 

60

wp14690-2022 & connected-J.doc

substantial participation by affected parties, the statutory object 

would  be   frustrated.  The  law  therefore  insists  on  a  balanced 

approach,   ensuring   fairness   without   allowing   procedural 

objections to become instruments of delay.

95.In State of U.P. v. Sudhir Kumar Singh, the Supreme Court 

observed that in earlier decisions non-observance of principles of 

natural justice was treated as prejudice per se, dispensing with any 

requirement   of   independent   proof   of   prejudice.   An   exception, 

however, was recognised in cases where admitted or indisputable 

facts   admitted   of   only   one   possible   conclusion   and   only   one 

consequence in law, in which event courts would decline to issue 

futile writs. The Court further noted the subsequent evolution of 

law, as explained in  

P.D. Agrawal v. SBI,  (2006) 8 SCC 776, 

wherein   it   was   held   that   the   doctrine   of   natural   justice   has 

undergone substantial development and that real prejudice must 

be demonstrated. A distinction was drawn between cases involving 

complete denial of hearing and those involving merely technical 

infringement,   emphasising   that   application   of   natural   justice 

depends upon the factual context of each case and cannot be 

applied in a rigid or mechanical manner. 

96.The Supreme Court further held that prejudice cannot be 

presumed where facts are admitted or indisputable. Reliance was 

placed on 

K.L. Tripathi v. SBI [K.L. Tripathi v. SBI, (1984) 1 SCC 

43, wherein it was held that principles of natural justice are rooted 

in fair play and must be examined in the context of the nature of 

charges,   the   enquiry   conducted   and   the   governing   statutory 

framework. The Court clarified that where facts are not in dispute 

61

wp14690-2022 & connected-J.doc

and no real prejudice is shown, absence of certain procedural 

opportunities,   such   as   cross-examination,   would   not   by   itself 

vitiate   the   decision.   It   was   emphasised   that   unless   the   party 

disputes the veracity of material or seeks to challenge credibility, 

procedural omissions do not automatically invalidate the outcome.

97.In  State of U.P. v. Neeraj Awasthi, (2006) 1 SCC 667,  the 

Supreme   Court   reiterated   that   where   action   is   founded   upon 

undisputed facts and is otherwise valid in law, principles of natural 

justice may not be attracted unless the action carries punitive 

consequences or stigma causing prejudice. Reliance was placed on 

Viveka Nand Sethi v. J&K Bank Ltd., (2005) 5 SCC 337, wherein it 

was held that natural justice is not an inflexible doctrine and that 

where facts are admitted, insistence on a formal hearing may 

amount to an empty formality.

98.The Constitution Bench decision in  ECIL v. B. Karunakar, 

(1993) 4 SCC 727 was also considered, wherein the Supreme 

Court held that non-furnishing of an enquiry report does not 

automatically   invalidate   the   order   of   punishment.   The   Court 

emphasised   that   principles   of   natural   justice   are   intended   to 

advance justice and not to operate as empty rituals. It was held 

that the court or tribunal must examine whether non-supply of the 

report caused actual prejudice and whether furnishing the report 

would have led to a different result. Only upon such finding should 

interference be warranted. 

99.The Supreme Court further observed that relief cannot be 

granted mechanically merely upon proof of procedural violation. 

62

wp14690-2022 & connected-J.doc

The enquiry must extend to the question whether such violation 

has caused prejudice and whether interference would serve the 

ends of justice. It was specifically clarified that the determination 

of prejudice lies within the domain of the court or tribunal and 

cannot be undertaken unilaterally by the authority denying the 

hearing. In 

Dharampal Satyapal Ltd. v. CCE, (2015) 8 SCC 519, the 

Supreme Court explained that principles of natural justice are 

flexible and their application depends upon the nature of the 

function, the extent of impact on the affected person, and the 

surrounding circumstances. The Court held that while authorities 

cannot dispense with hearing on the assumption that no prejudice 

would result, courts are empowered to examine whether remand 

would serve any meaningful purpose and may decline interference 

where no prejudice is shown.

100.In State Bank of Patiala v. S.K. Sharma, (1996) 3 SCC 364, 

the Supreme Court distinguished between cases of “no opportunity 

at all” and cases of inadequate or technical opportunity. It was held 

that   violation  of   procedural  provisions   does   not   automatically 

vitiate proceedings unless prejudice is established. The Court laid 

down that the ultimate test is whether a fair hearing was afforded, 

and that only where violation results in failure of justice would 

interference be justified. A distinction was also drawn between 

substantive   and   procedural   provisions,   the   former   ordinarily 

requiring strict compliance, while the latter are examined on the 

touchstone of prejudice.

101.In  M.C. Mehta v. Union of India,  (1999) 6 SCC 237, the 

Supreme Court discussed the tension between breach of natural 

63

wp14690-2022 & connected-J.doc

justice   and   judicial   discretion   to   refuse   relief   where  no   real 

prejudice is caused. The Court noted divergent judicial opinions on 

the   “useless   formality”   theory   but   recognised   that   in   cases 

involving admitted and indisputable facts leading to only one 

conclusion, courts may decline to grant relief as remand would be 

futile.

102.In Aligarh Muslim University v. Mansoor Ali Khan, (2000) 7 

SCC 529, the Supreme Court reiterated that breach of natural 

justice by itself is insufficient and that prejudice must ordinarily be 

demonstrated, depending upon the facts of each case. The Court 

observed that there is no absolute rule and that application of the 

prejudice test must be context-specific.

103.In  Union of India v. Alok Kumar,  (2010) 5 SCC 349, the 

Supreme Court held that prejudice cannot be based on mere 

apprehension   or   suspicion.   The   party   alleging   violation   must 

demonstrate actual or reasonably inferable prejudice arising from 

non-observance   of   natural   justice.   The   Court   clarified  that 

procedural lapses do not ipso facto render proceedings void unless 

de facto prejudice is established.

104.The   Supreme   Court   thus   emphasised   that   principles   of 

natural justice are intended to secure fairness and not to provide 

technical grounds for invalidation where no injustice has resulted. 

Upon analysis of the aforesaid precedents, the Supreme laid down 

following principle :

“42.1. Natural justice is a flexible tool in the hands of the 

judiciary to reach out in fit cases to remedy injustice. The 

64

wp14690-2022 & connected-J.doc

breach of the audi alteram partem rule cannot by itself, 

without   more,   lead   to   the   conclusion   that   prejudice   is 

thereby caused.

42.2. Where procedural and/or substantive provisions of law 

embody the principles of natural justice, their infraction per 

se does not lead to invalidity of the orders passed. Here 

again, prejudice must be caused to the litigant, except in the 

case of a mandatory provision of law which is conceived not 

only in individual interest, but also in public interest.

42.3. No prejudice is caused to the person complaining of the 

breach of natural justice where such person does not dispute 

the case against him or it. This can happen by reason of 

estoppel, acquiescence, waiver and by way of non-challenge 

or non-denial or admission of facts, in cases in which the 

Court finds on facts that no real prejudice can therefore be 

said to have been caused to the person complaining of the 

breach of natural justice.

42.4. In cases where facts can be stated to be admitted or 

indisputable, and only one conclusion is possible, the Court 

does not pass futile orders of setting aside or remand when 

there is, in fact, no prejudice caused. This conclusion must 

be drawn by the Court on an appraisal of the facts of a case, 

and not by the authority who denies natural justice to a 

person.

42.5. The “prejudice” exception must be more than a mere 

apprehension or even a reasonable suspicion of a litigant. It 

should exist as a matter of fact, or be based upon a definite 

inference of likelihood of prejudice flowing from the non-

observance of natural justice.”

105.Applying this principle to the present case, the first question 

is whether the promoters were denied an effective opportunity of 

hearing.   The   record   shows   that   notices   were   issued   in   the 

65

wp14690-2022 & connected-J.doc

prescribed form, notices were sent to the address recorded in the 

MOFA Agreements for Sale, and when those notices returned 

unserved, public notice was published. The Competent Authority 

also recorded these steps in the proceedings. More importantly, 

Wadia and Ivory Properties appeared before the authority and 

contested the matter on merits. This shows that the proceedings 

were   not   conducted   behind   the   back   of   all   promoters.   The 

opportunity   to   participate   was   in   fact   exercised   by   parties 

connected with the project.

106.The   Petitioners   emphasise   that   the   order   records   only 

issuance and not proof of valid service, and that there is no 

affidavit from the office of the District Deputy Registrar strictly 

proving compliance with Rule 13(2). Even if this is accepted, the 

law as explained in 

Sudhir Kumar Singh makes it clear that breach 

of procedure by itself is not enough. The Court must examine 

whether the defect caused real prejudice. Here, no such prejudice 

is demonstrated. The parties who appeared placed their case on 

record.   The   issues   were   argued   on   merits.   The   authority 

considered the contractual documents and rival contentions before 

passing the order.

107.As regards RK Properties, the case is that it had shifted its 

address and therefore was not served. However, the test is not 

whether service was technically perfect but whether absence from 

proceedings resulted in real disadvantage. RK Properties has not 

shown what specific defence or material it was prevented from 

producing, or how the result would have been different had it 

appeared. A bare assertion that notice went to an old address 

66

wp14690-2022 & connected-J.doc

cannot by itself establish prejudice. The Supreme Court has made 

it clear that prejudice must exist as a matter of fact and not as a 

mere apprehension or possibility.

108.The principles further state that where facts are admitted or 

largely undisputed, courts should not set aside orders merely to 

repeat   the   same   exercise.   In   the   present   case,   the   material 

documents,   including   the   MOFA   Agreements   for   Sale,   the 

Architect’s certificate, and other records, were before the authority. 

The   decision   was   based   on   these   documents.   Remanding   the 

matter only on a procedural objection, without showing that any 

different conclusion is likely, would serve no useful purpose and 

would amount to a futile exercise. It is also relevant that natural 

justice   protects   fairness,   not   technicality.   Where   parties  had 

knowledge   of   proceedings,   where   some   promoters   actually 

appeared, and where public notice was issued, it cannot be said 

that the process was fundamentally unfair. The absence of a formal 

affidavit or strict procedural perfection does not automatically 

establish denial of hearing.

109.Viewed in the light of the principles laid down in  Sudhir 

Kumar Singh,

 the Court finds that the alleged defects in service, 

even if assumed, do not demonstrate real or substantive prejudice. 

The Petitioners have not shown that they were prevented from 

putting forward their case or that the outcome would likely have 

been different. The challenge based on breach of natural justice 

therefore fails.

67

wp14690-2022 & connected-J.doc

Completeness of Deemed Conveyance Application and Form X

110.The Petitioners have argued that the application filed by the 

Society was defective because the entry at Serial No. 13 was 

incomplete and Form X was not in the exact prescribed format. 

According to them, once the statutory form itself is defective, the 

entire process of service becomes invalid and the proceedings 

stand vitiated. Their submission proceeds on the footing that strict 

compliance with the form is mandatory and any deviation must 

automatically result in rejection of the application.

111.The   legal   position,   however,   requires   a   more   balanced 

approach. It is correct that applications under Section 11(3) of 

MOFA must be filed in the prescribed manner and must contain 

the   particulars   required   under   the   Rules.   The   format   is   not 

meaningless. It ensures that the promoter knows the case he has to 

meet and that the Competent Authority receives the necessary 

material before issuing a certificate. At the same time, the law does 

not treat every imperfection in a form as fatal. The purpose of the 

rule is to secure fairness and clarity, not to defeat substantive 

rights on technical grounds. Therefore, courts generally examine 

whether the defect is substantial, whether it misled the opposite 

party, and whether it caused any real prejudice. If the defect is 

merely technical or stands cured during the proceedings, the order 

is not ordinarily set aside on that ground alone.

112.Examining the present record, the application filed by the 

Society was accompanied by material documents, including the 

Architect’s certificate, copies of registered MOFA Agreements for 

68

wp14690-2022 & connected-J.doc

Sale, sanctioned plans and supporting records. The Competent 

Authority scrutinised these documents, accepted the application 

for consideration, and thereafter issued notices and called upon 

parties to participate. This indicates that the authority did not 

proceed on an empty or incomplete record. The essential facts 

necessary for adjudication were before it.

113.The   Petitioners   have   not   demonstrated   how   the   alleged 

defect in Form X actually prejudiced them. There is no material to 

show that any relevant information was concealed because of the 

format adopted, or that the promoters were misled about the 

nature of the claim. The proceedings were contested on merits. 

Submissions were advanced regarding title, nature of conveyance, 

area of land and other substantive issues. This itself indicates that 

the promoters understood the case they had to answer.

114.In judicial review, the Court must distinguish between a 

defect that goes to the root of jurisdiction and a defect which is 

procedural in nature. A technical irregularity in the form, without 

proof that it affected fairness of the process, cannot by itself justify 

setting aside an otherwise reasoned order. The law insists on 

prejudice,   not   mere   technical   objection.   Unless   the   defect 

prevented the promoter from presenting his defence or resulted in 

failure of justice, interference is not warranted.

115.In the present case, no convincing material has been placed 

to show that the alleged defect in Serial No. 13 or the format of 

Form X caused any real disadvantage or miscarriage of justice. The 

Competent Authority had before it the relevant documents, heard 

69

wp14690-2022 & connected-J.doc

the parties who appeared, and decided the matter on merits. 

Therefore, even assuming that there was some irregularity in the 

form, it remains a procedural defect which does not invalidate the 

impugned order in the absence of demonstrated prejudice.

Allegation of suppression of MOUs and Supplementary MOU

116.Wadia  and  RK  Properties  have strongly   argued  that  the 

Society suppressed the MOU dated 22nd November 2002 and the 

Supplementary MOU dated 15th April 2003. According to them, 

these documents were material because they allegedly recorded 

tenantship   or   lease   arrangements   and,   if   placed   before   the 

Competent   Authority,   would   have   changed   the   nature   of   the 

decision on conveyance. The submission is that non-production of 

these documents amounts to suppression of material facts and 

therefore the impugned order deserves to be set aside.

117.There can be no dispute about the legal principle. If a party 

deliberately withholds a material document which goes to the root 

of the matter and which could reasonably influence the decision-

making process, such conduct is serious. Courts do not permit 

parties to secure orders by concealment. The fairness of quasi-

judicial proceedings depends upon complete and honest disclosure 

of   relevant   material.   At   the   same   time,   the   allegation   of 

suppression cannot be accepted lightly. The Court must examine 

the nature of the document, the context in which it exists, whether 

it   was   actually   concealed,   and   whether   its   absence   caused 

prejudice or led to a wrong decision.

70

wp14690-2022 & connected-J.doc

118.When the record is examined, certain facts stand out. The 

MOUs   relied   upon   are   inter-se   arrangements   between   RK 

Properties and the Association. They are not agreements executed 

with individual flat purchasers under Section 4 of MOFA. Further, 

the MOFA Agreements for Sale, which are registered statutory-

form contracts, contain recitals referring to the existence of these 

earlier arrangements. This circumstance is important. If the recitals 

themselves mention the MOUs, it becomes difficult to accept that 

their existence was hidden or unknown to the promoters. The 

documents were not secret in that sense.

119.Another aspect cannot be ignored. The MOFA Agreements 

for Sale were executed later in point of time and were registered 

documents.   Wadia   was   a   signatory   to   those   agreements   and 

accepted land consideration from purchasers. If Wadia’s case was 

that the earlier MOUs restricted his title or limited the nature of 

conveyance, he had full opportunity to place those documents 

before the Competent Authority. The Rules themselves provide a 

mechanism.   Rule   13(4)  permits   parties   to seek  production  of 

additional documents relevant to the inquiry. The record does not 

show that such a step was effectively pursued. A party who is 

aware of a document, participates in proceedings, and yet does not 

invoke the available procedure cannot later allege suppression as a 

ground to invalidate the entire process.

120.It is also necessary to keep the hierarchy of documents in 

mind. The MOUs appear to regulate commercial arrangements 

between the developer and the association. The MOFA Agreements 

for Sale, on the other hand, are statutory contracts executed with 

71

wp14690-2022 & connected-J.doc

purchasers in the prescribed form. Rights of flat purchasers arise 

primarily from these later agreements, which carry statutory force. 

Therefore,   even   assuming   that   the   MOUs   contained   clauses 

regarding lease or tenancy, they cannot automatically override 

later registered agreements executed under the statute, especially 

when   those   agreements   contain   express   provisions   regarding 

transfer of title and payment of land consideration.

121.The real question is whether the Competent Authority was 

misled because the MOUs were not placed  before  it. On the 

present record, such a conclusion is not possible. There is no clear 

material   to   show   that   the   authority   proceeded   on   a   false 

assumption created by concealment. Nor is there proof that the 

decision would necessarily have been different had the MOUs been 

formally   produced.   The   allegation   of   suppression,   therefore, 

remains more in the nature of an argument on interpretation 

rather than proof of fraud or deliberate concealment.

122.In these circumstances, the Court is unable to hold that 

suppression is established to the degree required to vitiate the 

order.   The   MOUs,   being   prior   inter-se   documents,   do   not  by 

themselves   displace   the   effect   of   later   registered   MOFA 

Agreements   executed   with   purchasers.   In   the   absence   of 

demonstrated   prejudice   or   clear   evidence   that   the   Competent 

Authority was misled, mere non-production of such documents 

cannot be treated as fatal to the proceedings.

Entitlement and area; 2018 Resolution and Architect’s certificate

123.The Petitioners have argued that the area granted under the 

72

wp14690-2022 & connected-J.doc

deemed conveyance exceeds the entitlement of the Society. Their 

case is founded mainly on Clause 18 of the MOU and Clause 7 of 

the Supplementary MOU, which according to them restrict the 

extent of land that could be conveyed. The Society, on the other 

hand, relies upon the last sanctioned layout plan dated 11th 

February 2005 and the Architect’s certificate dated 6th April 2022. 

It   is   submitted   that   the   area   has   been   calculated   strictly   in 

accordance with the 2018 Government Resolution and that the 

Competent Authority has merely applied the statutory formula.

124.Before   examining   the   rival   submissions,   the   governing 

principle must be kept in view. The 2018 Government Resolution 

lays  down a structured method for determining  proportionate 

undivided share in cases where multiple buildings exist on a larger 

layout. The computation is based on objective factors such as 

plinth area, built-up area, and appurtenant land. The role of the 

Competent Authority is to verify the sanctioned plans, examine the 

Architect’s calculations, and ensure that the proportion awarded 

corresponds to the completed building. 

125.It is equally settled that disputes relating to exact area, title 

boundaries,   or   quantitative   allocation   usually   involve   detailed 

factual examination.   A writ court does not normally undertake 

that   exercise   unless   a   clear   jurisdictional   error   or   manifest 

arbitrariness is demonstrated. Judicial review is concerned with 

legality of the decision-making process and not with reworking 

technical calculations as if sitting in appeal over factual findings.

73

wp14690-2022 & connected-J.doc

126.Applying these principles to the present case, the record 

shows that the Competent Authority relied on the last sanctioned 

plan dated 11th February 2005. Significantly, the Petitioners have 

not challenged the authenticity of this sanctioned plan. They have 

also not produced material to show that the Architect’s certificate 

dated 6th April 2022 is fabricated or mathematically incorrect. The 

calculations placed before the authority were based on the built-up 

area of Building No. 4 as a percentage of the total proposed 

development. The Competent Authority applied Clause B(iv)(1) of 

the 2018 Government Resolution and arrived at a figure of 22 

percent of the Larger Property. This approach is consistent with the 

method prescribed under the Resolution.

127.The Petitioners seek to rely on the MOUs to contend that the 

Society’s entitlement should be restricted. However, those clauses 

use language such as “not less than,” which ordinarily indicates a 

minimum threshold and not a fixed ceiling. More importantly, 

those documents are earlier inter-se arrangements and cannot 

automatically override the statutory Section 4 MOFA Agreements 

for Sale executed later in registered form with flat purchasers. 

Once rights of purchasers arise under statutory agreements, the 

determination   of   conveyance   area   must   be   aligned   with   the 

statutory   scheme   and   the   Government   Resolution   rather   than 

private commercial arrangements alone.

128.The   Court   also   notes   that   the   challenge   raised   by   the 

Petitioners is essentially to the quantum of area and the factual 

computation   adopted   by   the   authority.   That   exercise   is   more 

appropriately undertaken in civil proceedings where evidence can 

74

wp14690-2022 & connected-J.doc

be led and tested. Writ jurisdiction is not designed to resolve such 

factual controversies unless the decision is shown to be perverse or 

wholly unsupported by material.

129.On the material available before the Competent Authority, 

there   is   nothing   to   indicate   arbitrary   exercise   of   power  or 

misapplication of the 2018 Government Resolution. The authority 

adopted   the   prescribed   method,   considered   the   Architect’s 

certificate, and arrived at a proportionate area corresponding to 

the completed building. In the absence of clear error, this Court 

finds no reason to interfere. The Petitioners remain free to pursue 

appropriate civil remedies if they seek adjudication on title or 

precise quantification, but such disputes cannot form the basis for 

setting aside the impugned order in writ jurisdiction.

130.The  legal position governing  this issue now  stands  well 

settled. In  

Zainul Abedin Yusufali Massawawala and Others v. 

Competent Authority, District Deputy Registrar of Co-operative 

Housing Societies, Mumbai and Others

, reported in  2016 SCC 

OnLine Bom 6028

, the Division Bench was confronted with a 

grievance substantially similar to the one raised in the present 

proceedings. In that case also, the landowner contended that the 

Competent Authority, while granting deemed conveyance under 

Section 11 of MOFA, had included a larger area than what could 

lawfully   be   conveyed   and   that   the   promoter   himself   did   not 

possess title over the entire extent. The Court carefully examined 

the nature and scope of proceedings under Section 11 and held 

that  such  proceedings  are summary  in character and are  not 

intended to finally adjudicate complex questions of title or extent 

75

wp14690-2022 & connected-J.doc

of proprietary rights. The Court clarified that where the challenge 

is essentially that the conveyance exceeds contractual or legal 

entitlement, the proper remedy lies in instituting a substantive civil 

action, where evidence can be led and disputed facts can be 

adjudicated in detail.

131.The rationale behind this principle is straightforward and 

rests on the nature of deemed conveyance itself. An order passed 

under Section 11 does not confer any fresh or independent title 

upon the society. It merely facilitates transfer of whatever right, 

title and interest the promoter is found to possess at that stage. 

Therefore, if the promoter or owner asserts that he had no title 

over   a   particular   portion,   or   that   the   society   has   obtained 

conveyance beyond what was agreed between the parties, such 

issues   necessarily   involve   examination   of   title   documents, 

contractual interpretation, and factual evidence. These are matters 

requiring a full-fledged trial. A writ court exercising jurisdiction 

under Article 226 is not designed to undertake such an enquiry. 

This   approach   has   been   consistently   followed   in   subsequent 

decisions of this Court, including 

Shimmering Heights CHSL and 

Others v. State of Maharashtra

 (Writ Petition No. 3129 of 2016, 

decided on 6 April 2016), 

P.R. Enterprises and Others v. Competent 

Authority

  (Writ   Petition   No.   11251   of   2016,   decided   on   27 

November 2018), and 

Mehboob Ali Humza and Others v. District 

Sub Registrar (3), Mumbai and Others

 (Writ Petition No. 3129 of 

2016, decided on 24 June 2016), wherein the same principle has 

been reiterated that title disputes and disputes regarding exact 

entitlement must be left to civil adjudication.

76

wp14690-2022 & connected-J.doc

132.When the above settled principles are applied to the facts of 

the present case, the conclusion becomes clear. The core grievance 

raised by the petitioners is that the Competent Authority has 

granted conveyance of an area larger than what, according to 

them, could lawfully be conveyed, and that the Authority has 

thereby exceeded its jurisdiction. Even assuming, for the sake of 

argument, that such contention raises a triable issue, the nature of 

the dispute remains one concerning extent of title and entitlement. 

These   questions   cannot   be   conclusively   resolved   in   writ 

proceedings. The petitioners are not left without remedy. They 

remain   at   liberty   to  institute   a   properly   constituted  civil   suit 

seeking declaration of their rights, correction of area, or any other 

consequential relief permissible in law. The Civil Court alone is 

equipped   to   undertake   detailed   examination   of   evidence, 

measurement,   contractual   rights   and   competing   claims. 

Entertaining such disputed factual controversies in writ jurisdiction 

would amount to converting this Court into a trial forum, which is 

neither the purpose nor the scope of jurisdiction under Article 226 

of the Constitution.

Misjoinder and joinder of unbuilt buildings as pro-forma parties

133.The Petitioners have raised an objection that the deemed 

conveyance application was defective because Building Nos. 1 to 3 

and 5 to 10 were shown as parties even though those buildings 

had not been constructed. According to them, inclusion of non-

existent or unconstructed buildings amounted to misjoinder and 

therefore the entire proceedings stood vitiated. The Society has 

explained that these buildings formed part of the larger layout and 

77

wp14690-2022 & connected-J.doc

were included only by way of caution, as the exact status of third 

party rights in the layout was not fully clear at the time of filing.

134.The legal position on this aspect is settled. Misjoinder of 

parties   is   essentially   a   procedural   defect.   Procedure   exists   to 

advance   justice   and   not   to  defeat   it.   Unless   the   inclusion   of 

unnecessary parties results in confusion, denial of opportunity, or 

actual failure of justice, such defect does not render the entire 

proceedings invalid. Courts have consistently held that technical 

objections of this nature cannot override a substantive decision 

unless prejudice is clearly demonstrated. The focus must always 

remain on whether the decision-making process became unfair or 

whether any party was deprived of a real opportunity to contest 

the case.

135.The record further shows that during the course of hearing 

before the Competent Authority, it was clarified that the said 

buildings   were   not   constructed.   The   authority   has   expressly 

recorded   this   factual   position   in   the   impugned   order   and 

proceeded accordingly. In other words, the authority did not grant 

any benefit or pass any direction on the assumption that those 

buildings existed. The factual correction was acknowledged during 

the hearing itself, and the proceedings moved forward on the 

corrected understanding. Once the authority took note of the 

actual status, the initial procedural mistake stood effectively cured.

136.It is also relevant that the Petitioners do not contend that any 

necessary party was left out. Their grievance is only that additional 

parties were included. The law draws a clear distinction between 

78

wp14690-2022 & connected-J.doc

non-joinder of a necessary party and misjoinder of unnecessary 

parties.   Non-joinder   may   in   some   cases   affect   the   validity   of 

proceedings because a person whose rights are directly affected is 

absent.   Misjoinder,   however,   ordinarily   does   not   cause   such 

consequence unless it can be shown that the presence of extra 

parties misled the authority or caused tangible prejudice.

137.In the present case, no material has been placed to show that 

inclusion   of   unconstructed   buildings   altered   the   decision, 

expanded the scope of conveyance improperly, or deprived the 

Petitioners of any defence. The Competent Authority considered 

the relevant material relating only to Building No. 4 and the 

corresponding entitlement. The proceedings remained focused on 

the actual dispute. The Petitioners fully participated and addressed 

their submissions on merits. Therefore, the procedural objection 

does not translate into any real injustice.

138.Viewed in this manner, the contention of misjoinder is purely 

technical. The defect, even if assumed, was noticed and corrected 

during the hearing stage. No prejudice has been demonstrated, 

and no failure of justice has occurred. Accordingly, the objection 

based on misjoinder cannot be accepted as a ground to interfere 

with the substantive decision of the Competent Authority.

139.In view of the foregoing discussion and for the reasons 

recorded hereinabove, the following order is passed:

(i)  All the Writ Petitions stand dismissed;

(ii)  The impugned order dated 29th August 2022 passed 

by   the   Competent   Authority   under   Section   11   of   the 

79

wp14690-2022 & connected-J.doc

Maharashtra Ownership Flats Act, 1963, together with the 

certificate of deemed conveyance issued pursuant thereto, is 

upheld.

(iii)  It is clarified that observations made in this judgment 

are confined to the validity of the proceedings under Section 

11 of MOFA and shall not preclude the parties from pursuing 

appropriate civil remedies, if otherwise available in law, in 

respect of title disputes or allied claims requiring detailed 

adjudication;

(iv)  Rule stands discharged. No order as to costs.

140.Pending interlocutory application(s), if any, stand disposed 

of.

141.At this stage, learned Advocate for the petitioners seeks 

continuation of interim protection. However, for the reasons stated 

in this judgment, request for continuation of interim protection 

stands rejected. 

(AMIT BORKAR, J.)

80