REPORTABLE

   IN THE SUPREME COURT OF INDIA

   CIVIL APPELLATE JURISDICTION

  CIVIL APPEAL NO.  692 OF 2016

Jagjeet Singh Lyallpuri (dead) Through       .… Appellant(s)

Lrs. & Ors.     

Versus

M/s Unitop Apartments & Builders         …. Respondent(s)

Ltd.

J U D G M E N T

A.S. Bopanna,J.

1.  The appellants are before this Court assailing the

order dated 31.07.2015 passed by the High Court of Punjab

and  Haryana  at  Chandigarh in FAO  No.  5704  of  2012

(O&M).   Through   the   said   order,   the   High   Court   has

remanded the matter to the sole Arbitrator Mr. Justice

Kuldip Singh, retired Judge, Supreme Court of India for

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providing   opportunity   of   leading   evidence   to   both   the

parties and also grant opportunity to cross­examine the

witnesses and thereafter decide each and every claim and

counter   claim  separately   on  merits.    The  said   order   is

passed in an appeal filed by the respondent herein under

Section 37 of the Arbitration and Conciliation Act, 1996

(‘Act 1996’ for short).   The appellant herein who was the

respondent in the said appeal is therefore before this Court

claiming to be aggrieved by the said order.

2. The brief facts leading to the present situation is that

the   appellants   herein   are   joint   owners   of   the   land

measuring 14 Kanals and 3 Marlas (8560 Sq. yards) situate

at village Sunet, Tehsil and District Ludhiana, State of

Punjab.     The   respondent   company   through   its

representatives claiming to be well­versed with construction

and development of properties approached the appellants

for   joint   venture   in   constructing   a   residential­cum­

commercial complex on the subject land.  Accordingly, an

agreement dated 14.12.1996 was entered into and among

other terms agreed therein, the respondent had undertaken

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to complete the construction of the building consisting of at

least six floors within three years from the date of obtaining

the   sanctioned   plan   from   the   Ludhiana   Municipal

Corporation.  The project was required to be funded by the

respondent and a sum of Rs. 45,00,000/­ (Rupees Forty­

Five Lakhs only) was to be deposited with the appellant as

a guarantee for completion of the project.  In that view, the

appellants were expected to retain the same if the building

is not completed within the period of three years.  The sale

proceeds from the constructed building was to be shared in

the   ratio   of   48:52   %   between   the   appellants   and   the

respondent.  

3. Pursuant to such agreement the respondent secured

the   sanction   of   the   building   plan   from   the   Municipal

Corporation on 04.07.1997.  The period of three years was

to  be  computed  from that  point  as per  the  agreement.

Hence the construction ought to have been completed by

03.07.2000.   According to the appellant, the respondent

though commenced the construction during August, 1997,

the   activity   was   undertaken   until   31.03.1999   and   the

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project   was   abandoned   by   them   thereafter.     Since   the

construction   was   not   completed   by   03.07.2000   and   no

further progress was made despite the appellant having

waited beyond the said period, the appellants got issued a

legal   notice   dated   01.11.2001   and   terminated   the

agreement   dated   14.12.1996.     The   respondent   though

issued reply dated 28.11.2001 did not proceed further to

make progress in the construction.  

4. The   appellants   further   claim   that   in   such

circumstance   the   appellant   and   the   respondent   entered

into   a   compromise   and   a   cancellation   agreement   dated

26.10.2004 was executed due to which an amount of Rs.

40,00,000/­ (Rupees Forty Lakhs only) from the amount

which   was   received   as   security   deposit   was   returned.

Notwithstanding the same, since there was change of guard

in the composition of the management, the respondent filed

an application under Section 9 of the Act, 1996 seeking to

restrain the appellants from damaging or demolishing the

construction which had been raised by the respondents.

Immediately   thereafter   a   notice   dated   23.11.2004   was

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issued by the respondent invoking the arbitration clause for

referring the matter to arbitration.   The Arbitration Case

No. 124 of 2006 under Section 11 of the Act, 1996 filed by

the respondent was allowed on 03.07.2009 and Mr. Justice

Kuldip Singh, retired Judge, Supreme Court of India was

appointed   as   the   sole   arbitrator   to   resolve   the   dispute

between the parties.

5. In that view the parties appeared before the learned

Arbitrator and filed their respective claim, counter­claim

and objection thereto.  The evidence by way of affidavit and

the documents of respective parties was also filed, where

after the learned Arbitrator on hearing the learned counsel

for the parties passed the award dated 13.01.2010 through

which both the claim as well as the counter claim was

dismissed.  The respondent herein claiming to be aggrieved

by the same filed a petition under Section 34 of the Act,

1996   in   the   Court   of   the   Additional   District   Judge,

Ludhiana which was registered in Arbitration Case No. 3

dated 29.01.2010.   The learned Additional District Judge

through the order dated 13.09.2012 affirmed the award by

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dismissing the petition.  It is in that view the respondent

herein filed an appeal under Section 37 of the Act, 1996

before the High Court.   The learned Single Judge of the

High Court has arrived at the conclusion that the parties

have   not   been   granted   appropriate   opportunity   by   the

learned arbitrator to tender evidence by examining witness

and to cross­examine the witnesses, whose affidavits were

filed.  It is further held by the High Court that the learned

Arbitrator has not considered the aspect relating to the

extent   to   which   the   construction   was   put   up   and   the

amount that was expended by the respondent herein and

no determination, in that regard has been made.  The said

observation was made after holding, though the time was

not the essence of the contract but yet the long delay would

not be justified.  It was held, even in that circumstance the

other aspects required consideration.  In that background

the matter was remanded to the learned Arbitrator for fresh

consideration.  

6. Mr.  Shyam  Divan,   learned  senior  counsel  for  the

appellant   while   assailing   such   conclusion   by   the   High

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Court has taken us through the appeal papers and has

referred   to   the   agreement   dated   14.12.1996   and   the

clauses governing the parties.  It is contended that when a

dispute is referred to the learned Arbitrator, Section 19 of

the Act, 1996 provides that the Arbitrator can determine

the rules of procedure.  In that regard it is pointed out that

in the hearing held on 28.11.2009 the learned Arbitrator

has in the course of the proceedings finalised the procedure

and recorded the same in the order.  It is pointed out that

the respondent was represented by a senior advocate in the

arbitration proceedings wherein it has been agreed that the

parties would rely upon the affidavits and documents that

were filed and the procedure of cross­examination could be

dispensed.  In that background the learned arbitrator has

referred to the materials on record in the background of the

claim put forth and the affidavits filed in support thereof

while arriving at the conclusion.  Hence, he contends that

the procedural lapse as attempted to be made out at this

stage is not justified.  

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7. It is further contended by Mr. Shyam Divan that in a

proceedings where the consideration ought to be limited to

the extent provided under Section 34 of the Act, 1996 and

when the learned Additional District Judge has in that light

examined   and   confirmed   the   award,   the   consideration

ought not to have been expanded by the learned Single

Judge in a proceedings under Section 37 of the Act, 1996

wherein also the scope is limited.  On the factual aspect it

is   contended   that   despite   the   terms   agreed   in   the

agreement dated 14.12.1996, no progress was made in the

construction even until the point when the proceedings

were initiated before the learned Arbitrator after it was

abandoned in March 1999. In that circumstance when the

learned   Arbitrator   has   taken   into   consideration   these

aspects and arrived at the conclusion, the learned single

judge   could   not   have   interfered   with   the   award.     The

learned senior counsel in that regard has taken us through

the award to point out that a detailed consideration has

been   made   by   the   learned   Arbitrator   on   all   aspects

including the fact that the cancellation of the agreement

was agreed between the parties.  On the contention urged

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relating   to   the   construction   incurring   an   amount   of

Rs.1,22,00,000/­   (Rupees   One   Crore   Twenty­Two   Lakhs

only) said to have been made by the respondent also a

consideration has been made.  In that circumstance when

the contention was adverted to and a view was taken by the

learned Arbitrator based on a finding of fact, the learned

Single Judge was not justified in commenting that the said

aspect had not been adverted to by the learned Arbitrator.

It is therefore contended that the award is liable to be

sustained and the order passed by the learned Single Judge

be set aside.

8. Mr. Shibo Shankar Misra, learned counsel for the

respondent in his attempt to sustain the order passed by

the learned Single Judge contends that the respondent had

raised twelve claims before the learned Arbitrator and each

claim should have been decided separately.  It is his case

that   the   learned   Arbitrator   has   proceeded   to  reject   the

claim only on the conclusion that time is the essence of the

contract.  Though the terms as contained in the agreement

dated   14.12.1996   is   not   disputed,   the   learned   counsel

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contends that the delay caused resulting in non­completion

of the project is solely attributable to the appellant.   The

appellants had not parted with the title documents relating

to the land in question due to which the respondent was

not in a position to raise the funds from the bank by

creating mortgage.   Apart from the security amount the

respondent   has   suffered   loss   to   the   extent   of   Rs.

1,22,00,000/­ (Rupees One Crore Twenty­Two Lakhs only)

being the cost of construction which was put up.  Specific

claim was raised under different heads before the learned

Arbitrator. Despite such contentions and claims being put

forth the learned Arbitrator has not considered the same.

In   that   regard   it   is   contended   that   clause   11   of   the

agreement   which   provides   relating   to   the   expenditure

incurred has not been properly appreciated.  The learned

counsel   contended   that   the   learned   Additional   District

Judge in the proceedings under Section 34 of the Act, 1996

has   also   not   adverted   to   these   aspects   of   the   matter.

However, the learned Single Judge taking note of these

aspects and also keeping in view the decision in the case of

Oil and Natural Gas Corporation Ltd. vs. SAW Pipes

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Limited  2003 (5) SCC 705 has arrived at the conclusion

that an award of the present nature cannot be sustained

and has accordingly remanded the matter to the learned

Arbitrator to provide opportunity to the parties and take a

fresh decision.  It is contended that in such circumstance

when   both   parties   would   have   an   opportunity,   the

appellant   herein   cannot   make   out   any   grievance.     He

therefore contends that the above appeal be dismissed.

9. In the light of the contentions put forth we have

perused   the   appeal   papers   and   made   reference   to   the

material on record.   With regard to the agreement dated

14.12.1996 and the clauses contained therein to regulate

the parties there is no serious dispute between the parties.

The very fact that a contention has been raised by the

respondent seeking to attribute the delay and the non­

completion of the project to the appellant by contending

that   the   non­furnishing   of   the   title   documents   had

prevented the respondent from raising loan would by itself

indicate that no progress was made except putting up the

initial   construction   and   the   project   was   not   completed

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within the period of three years or thereafter, though the

building plan was sanctioned on 04.07.1997.  In that light

the appellant had issued a notice dated 01.11.2001 and

terminated the agreement, which had resulted in a dispute

between the parties.   In that background the matter was

placed   before   the   learned   Arbitrator   who   had   been

appointed in a proceeding under Section 11 of the Act,

1996.  A perusal of the award dated 30.01.2010 available

at Annexure P­12 to the appeal papers would indicate that

a detailed consideration has been made by the learned

Arbitrator on all aspects of the matter.  In that background

when the petition under Section 34 of the Act, 1996 was

filed   before   the   learned   Additional   District   Judge,   the

learned Additional District Judge in fact has also adverted

to   all   aspects   of   the   matter   and   since   no   ground   for

interference as contemplated under Section 34 of the Act,

1996 was made out, the learned Additional District Judge

through his order dated 13.09.2012 has upheld the award.

10.In that backdrop when the learned Arbitrator and the

learned   Additional   District   Judge   have   arrived   at   a

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concurrent opinion, it is necessary for us to take note as to

whether the learned Single Judge in an appeal filed under

Section 37 of the Act, 1996 could have adverted into the

merits of the contention beyond the scope available under

Section 34 (2) of the Act, 1996 so as to set aside the award

and   remand   the   matter.     In   that   regard   whether   the

contentions which were put forth to assail the award by

picking   holes   in   the   procedure   adopted   by   the   learned

Arbitrator   is   to   be   accepted   or   not   also   requires

examination, keeping in view the scope of Section 34 (2) of

the Act, 1996 and determine as to whether such ground is

made out.

11.Since   the   learned   Single   Judge   has   presently

accepted the contention raised on behalf of the respondent

herein that the procedure followed by the learned Arbitrator

is contrary to law and has prejudiced the respondent herein

since the witnesses were not cross­examined, this aspect of

the matter is required to be noticed at the outset.   As

rightly pointed out by the learned senior counsel for the

appellant,   the   rules   of   procedure   to   be   followed   by   an

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Arbitral Tribunal is flexible and can be agreed upon by the

parties   as   provided   under   Section  19   of   the   Act,   1996

which reads as hereunder;

19.  Determination   of   rules   of   procedure  –   (1)   The

arbitral tribunal shall not be bound by the Code of Civil

Procedure, 1908 (5 of 1908) or the Indian Evidence Act,

1872 (1 of 1872).

(2) Subject to this Part, the parties are free to agree on the

procedure   to   be   followed   by   the   arbitral   tribunal   in

conducting its proceedings.

(3) Failing any agreement referred to in sub­section (2), the

arbitral   tribunal  may,   subject  to   this   Part,  conduct  the

proceedings in the manner it considers appropriate.

(4) The power of the arbitral tribunal under sub­section (3)

includes   the   power   to   determine   the   admissibility,

relevance, materiality and weight of any evidence.

12. Further, keeping in view that the contention put

forth before the High Court by the respondent herein to

assail the award was in the manner as noticed above with

regard to the appropriate procedure not being followed

and there being denial of opportunity and in that view the

respondent   not   being   able   to   put   forth   the   case

appropriately before the learned Arbitrator, the effect of

the same is required to be examined.  When a challenge is

raised on that ground, in our opinion it would at best fall

under Section 34 (2) (a) (iii) which reads as follows;

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 “34.  Application for setting aside arbitral award – (1) Recourse to

a Court against an  arbitral award may be made only by an

application   for   setting   aside   such   award   in   accordance   with

sub­section (2) and sub­section (3).

(2) An arbitral award may be set aside by the Court only if—

     (a) the party making the application furnishes proof that—  

          (i) xxxxxxxxxxxxxxxx

          (ii) xxxxxxxxxxxxxxx

(iii)  the   party   making   the   application  was   not   given

proper notice of the appointment of an arbitrator or of the

arbitral proceedings or  was otherwise unable to present

his case; or”

                                                          (emphasis supplied)

Therefore, in order to consider whether the challenge is

sustainable on the ground available in law, at the outset it

is necessary to examine whether the procedural lapse if

any is committed by the learned Arbitrator in unilaterally

denying the opportunity to the parties so as to make the

award invalid and to set aside the same exercising the

power under Section 34 or in an appeal under Section 37

of the Act, 1996.  In this regard as noticed, Section 19 of

the Act, 1996 provides that the Arbitral Tribunal is not

bound   by   the   Code   of   Civil   Procedure   or   the   Indian

Evidence Act.  Further, it provides that the parties are free

to agree on the procedure to be followed by the Arbitral

Tribunal.  In this back drop it is noticed that in the case

on hand, in the proceedings dated 28.11.2009 (Annexure

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P­15) before the learned Arbitrator, the procedure to be

followed has been discussed and recorded, which reads as

hereunder;

“The parties and their learned counsel have been heard.

Whatever   further   pleadings,   documents   and   list   of

witnesses were to be filed by the parties in terms of the

proceedings   dated   10.10.2009,   have   been   done.    The

evidence of the claimant as well as of the respondents was

to be recorded today.  Mr. Ram Lal, whom the respondents

want to cross­examine, is present before  the Arbitrator.

The learned counsel for the parties have, however, agreed

and   consented   before   me   they   do   not   wish   to   cross­

examine any of the witnesses whose affidavits have been

filed by the parties concerned.   In view of the consent of

the learned counsel of the parties and parties themselves

who are present, I close the evidence.  The parties will rely

on the affidavits already filed and the documents and other

pleadings already placed on the record.”

(emphasis supplied)

That apart by the very proceedings dated 28.11.2009 the

points on which arguments would be addressed were also

treated   as   the   issues   for   consideration   and   has   been

formulated and recorded in the order sheet.  

13.From a perusal of the proceedings dated 28.11.2009

it   would   be   clear   that   both  contentions   raised   by  the

learned counsel for the respondent herein and which were

accepted by the learned Single Judge to ultimately remand

the matter, would not be justified.  Firstly, in the presence

of   the   parties   and   their   learned   counsel   it   has   been

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recorded that they do not wish to cross­examine any of the

witnesses whose affidavits have been filed by the parties

concerned and one of the witness who was present was

discharged   without   being   cross   examined   and   no

grievance was made either by the parties or their learned

counsel who were present.  It is in that view the evidence

was taken as closed on 28.11.2009 and the issues for

consideration was settled for arguments on the same day.

In   that   circumstance   having   consented   to   the   said

procedure, it would not be open for the respondent herein

to   approbate   and   reprobate   so   as   to   raise   a   different

contention   at   this   point.     Having   accepted   the   said

procedure the respondent is estopped from raising such

contention   before   the   learned   Single   Judge   that   the

arbitrator   misconducted   himself   by   not   permitting   the

parties to cross­examine the witness and also that the

learned Arbitrator being more than 70 years of age and

suffering   from   knee   problem   has   pressurized   the

respondent to speed up the matter and the evidence was

closed.   It is rather intriguing for us to note that such

contention has not only been permitted to be raised, but

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also accepted by the learned Single Judge to remand the

matter, which is wholly unjustified.

14.We   are   of   such   opinion   for   the   reason   that   the

procedure to be followed in arbitration proceedings was

settled by a separate order dated 28.11.2009 during the

course of the proceedings before the learned Arbitrator.

Thereafter   the   award   was   passed   only   on   13.01.2010.

Though the respondent was represented by their learned

counsel and the order dated 28.11.2009 was passed while

recording   the   proceedings   of   that   day,   neither   any

application had been filed before the learned Arbitrator to

recall the said order and provide opportunity to tender

evidence or cross examine, nor was a challenge raised by

initiating any other proceedings, before the award was

passed.  It is only subsequent to the award being passed

such contention is being raised as an afterthought, which

in   such   event   cannot   be   accepted.       That   apart,   the

agreement being entered into on 14.12.1996 and the work

not having progressed subsequent to March,1999 was not

seriously in dispute and in that circumstance based on

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the affidavit, the admitted documents have been taken

note by the learned Arbitrator due to which the non­cross­

examination   in   any   event   has   not   prejudiced   the

respondent herein.   One aspect of the matter no doubt

was with regard to the claim that was put forth by the

appellant   herein   that   a   cancellation   agreement   dated

26.10.2004 was entered into and the security deposit of

Rs. 40 Lakhs and the advance of Rs. 23 Lakhs has been

re­paid to Mr. S. Surinder Singh which was disputed by

the respondent.  On that aspect the learned Arbitrator in

any event has concluded that the said payment if any

cannot   be   considered   as   a   payment   made   to   the

respondent   company   but   has   been   received   by   Mr.

Surinder Singh who had made gain unto himself. In such

event since the respondent has not filed the affidavit of Mr.

Surinder Singh disputing the same, it is an inter­se matter

to claim from Mr. Surinder Singh and therefore, the non­

cross­examination on that aspect also has not resulted in

any prejudice.  Be that as it may, as already taken note,

the procedure to be followed in the arbitral proceedings

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has been agreed to by the parties.   Hence the respondent

cannot be heard to complain as and when it suits them.

15.   Further,   since   through   the   very   order   dated

28.11.2009   the   issues   for   consideration   on   which   the

arguments would be addressed was settled and the matter

was proceeded on that understanding without raising any

objection, the grievance put forth by the respondent and

accepted by the learned Single Judge that the learned

Arbitrator has not answered each of the claims separately

in the award, cannot also be accepted.  A perusal of the

award   would   indicate   that   the   learned   Arbitrator   has

adverted to all aspects in a sequential manner and has

recorded his conclusion in answer to the contentions that

were put forth.  

16. One other aspect which has been recorded by the

learned Single Judge as the reason for which the matter

requires reconsideration by the learned Arbitrator is that

the claim put forth by the respondent that the sum of Rs.

1,22,00,000/­ spent by them has not been considered by

the learned Arbitrator.  In that regard the learned Single

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Judge has held that though the respondent herein would

not be entitled to continue the project due to lapse of time

the learned Arbitrator has not considered the right of the

parties relating to the extent of the cost incurred for the

existing construction and the manner in which it is to be

dealt with.  On this aspect, a perusal of the award passed

by the learned Arbitrator would indicate that after having

arrived   at   the   conclusion   that   the   respondent   has

committed   the  breach,  the   learned   Arbitrator   has   also

adverted   to   the   said   contention   relating   to   the   cost

incurred for the extent of construction made, as claimed

and has rejected the same.   The consideration as made is

as hereunder;

“I may examine, at this stage the claimant’s contention that

construction worth about Rs. 1 crore 20 lacs has been done on

the project.   The claimant has primarily relied on the balance

sheet of the Company for the relevant year in support of this

argument.  The balance sheet is Annexure­K at page 118­126 of

the statement of Claim.   In the schedule forming part of the

accounts   for   the   year   ending   31

st

  March,   1999,   the   balance

sheet shows an expenditure of about 1 crore 20 lacs on the

project in process.  This includes Rs. 44 lacs as advance given

to   the   respondents   (land   owners)   as   guarantee   money.

Expenditure incurred has been shown under various headings

such as advertisement and publicity, salary, entertainment, iron

and steel, cement, GC sheets, stand, bricks, marble, crusher,

electrical,   GI   pipes,   gate,   professional   charges,   telephone

expenses, electricity expenses, labour and construction charges.

An   amount   of   Rs.   56,58,530/­   has   been   shown   under   the

heading   purchase.     It   is   not   indicted   so   as   to   what   was

purchased.   All the items required for the construction of the

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project have been shown separately but it is not clear on what

purchase/purchase this amount was spent.  No explanation is

forthcoming from the claimant in this respect.   Mr. Mahajan

while controverting the argument of Mr. Lekhi has stated that

Local Commissioner’s report Annexure­W makes it clear that

the amount which may have been spent on the construction

was much less.  Be that as it may there is no expert evidence on

the record to show as to how much money was spent on the

construction.   The claimant company did receive some money

as advance against flats and offices to be constructed.  It is in

the evidence that Rs. 23 lacs was received by the Company in

this respect.  The balance sheet as on 31

st

 March, 1999 at page

121   shows   that   the   Company   received   Rs.   19,79,488/­   as

advance against flats and offices.   In the absence of reliable

evidence on the record, it is not possible to accept the argument

of the learned counsel for the claimant.”

17.  In that circumstance when the learned Arbitrator

has noticed the contention and recorded a finding of fact it

cannot be accepted that the learned Arbitrator has not

adverted to the same so as to require reconsideration.  To

be fair to the learned Arbitrator, it has in fact been noticed

by   the   learned   Arbitrator   relating   to   the   change   of

Directors and shareholders of the company in 2007 as

against the shareholders who existed as on 30.09.2005

and also that the erstwhile Directors/shareholders who

had personal knowledge have not been examined by filing

their   affidavits   and   even   though   an   application   dated

12.09.2009 for summoning them as witnesses was filed,

the same was not pressed and the evidence was closed on

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28.11.2009 with the consent of the parties.  The learned

Arbitrator has in fact recorded that none of them have

come forward to render assistance in the proceedings.  In

such circumstance when the respondent herein, who were

themselves   the   claimants   before   the   learned   Arbitrator

have not conducted the matter in an appropriate manner

by securing affidavit evidence of the erstwhile directors /

shareholders, they cannot at this stage turn around and

contend   that   the   learned   Arbitrator   has   misconducted

himself.  In any event the challenge to the award does not

fall under any of the clauses of Section 34 of Act, 1996. In

such   circumstance   the   reliance   placed   by   the   learned

Single Judge on a decision in the case of ONGC (supra) is

highly misplaced.  Therefore, the order dated 31.07.2015

passed by the learned Single Judges is not sustainable

and the same is liable to be set aside.

18.During the course of hearing we had also made an

endeavour   to   see   that   the   parties   amicably   settle   the

matter by enabling the respondent herein to receive some

amount   towards   the   expended   portion,   also   by   not

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ignoring the loss suffered by the appellants due to delay.

From the photographs produced before us we have noticed

that   except   raising   some   columns,   there   is   no   major

construction that is put up.  In so far as the expense as

claimed by the respondent, as indicated by the learned

Arbitrator   as   extracted   above,   there   is   no   conclusive

evidence to that effect.  Though such columns are raised,

admittedly   construction   activity   has   not   taken   place

beyond   March,   1999   and   already   two   decades   have

elapsed.  In view of the breach and the respondent herein

failing in the present lis there would be no absolute right

in their favour since the inevitable loss suffered by the

appellants by not being able to enjoy the property for the

last more than two decades also cannot be lost sight.  The

appellant herein who is the owner of the property will have

to enter into a fresh contract and the need and manner of

development   may not be the same at this point and in

such event the appellant herein also would be put to some

loss to undertake the demolition process themselves or

there  would   be  reduction  that   would   be   made  by   the

alternate   developers   who   would   undertake   the   project.

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Further,   the   actual   quantum   in   any   event   cannot   be

determined and also when a breach has been committed

through the predecessor directors / shareholders of the

respondent company and when the present directors /

shareholders have entered the scene in the midst of the

breach they would have to bear the loss, if any, to that

extent.   Therefore, without reference to the actual loss

suffered   by   the   parties,   while   putting   an   end   to   the

litigation between the parties, in the peculiar circumstance

and in the interest of justice, notwithstanding the fact that

we   have   held   the   order   of   the   learned   Single   as   not

sustainable, in exercise of our power under Article 142 of

the Constitution of India the appellant is directed to pay

the sum of Rs. 45,00,000/­ (Rupees Forty­Five Lakhs only)

to the respondent whereupon they would be entitled to

assume possession of the subject land and proceed to

enjoy the same in accordance with law.  

19.In   the   result   the   appeal   is   disposed   of   with   the

following order:

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(i) The   order   dated   31.07.2015   passed   by   the   High

Court of Punjab and Haryana in FAO No. 5704 of 2012

(O&M)   is   set   aside.     Consequently,   the   award   dated

13.01.2010 passed by the learned Arbitrator is restored.

(ii)The   appellant   is   directed   to   pay   the   sum   of   Rs.

45,00,000/­ (Rupees Forty­Five Lakhs only) in full quit of

all claims, to the respondent within three months.

(iii)Immediately   on   payment   of   the   said   amount   the

appellant shall be entitled to resume possession of the

subject land in the status as it exists and enjoy the same

in accordance with law.

(iv)Parties to bear their own costs.

….……………………….J.

                                          (R. BANUMATHI)

        ….……………………….J.

                                          (A.S. BOPANNA)

….……………………….J.

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                                              (HRISHIKESH ROY)

New Delhi,

December 03, 2019

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