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Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.8642 OF 2013

Kisan Bhimaji Khopade …  Petitioner

V/s.

Madhukar Shankar Palshikar,

Since deceased through his LRs. & Ors. …  Respondents

WITH

CIVIL APPLICATION NO. 61 OF 2021

IN

WRIT PETITION NO.8642 OF 2013

Kisan Bhimaji Khopade …    Applicant 

V/s.

Madhukar Shankar Palshikar,

Since deceased through his LRs. & Ors. …  Respondents

WITH

INTERIM APPLICATION NO. 239 OF 2026

IN

WRIT PETITION NO.8642 OF 2013

Suresh Madhukar Palshikar …  Applicant 

V/s.

Kisan Bhimaji Khopade …  Respondents

Mr.   P.   B.   Shah   with   Mr.   Kayval   P   Shah,   for   the 

Petitioner.

Mr.   Prathamesh   Bhargude   a/w   Sumit   Sonare,   for 

Respondents.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :MAY 6, 2026

PRONOUNCED ON:MAY 7, 2026

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed

by SHABNOOR

AYUB PATHAN

Date: 2026.05.07

13:43:17 +0530

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JUDGMENT:

1.By the present Writ Petition instituted under Articles 226 and 

227 of the Constitution of India, the Petitioner has called in 

question the legality, correctness, and propriety of the Judgment 

and Order dated 29 April 2013 passed by the learned Member, 

Maharashtra Revenue Tribunal, Pune in Revision Application No. 

TNC/REV/149/2007/P. 

2.The facts giving rise to the present Petition, in brief, are that 

the father of Respondent No.1, namely late Shankar Bala Palshikar, 

was admittedly the owner of the agricultural land situated at 

Village Shiravali, Taluka Bhor, District Pune, bearing Gat No.132, 

admeasuring 2 Hectares and 40.7 R along with Potkharab land 

admeasuring 0 Hectare and 66.5 R. According to the Petitioner, the 

said Shankar Bala Palshikar had inducted Bhimaji Khopade, who 

was the father of the present Petitioner, as a permanent tenant in 

respect of the said agricultural land and had created tenancy rights 

in his favour for cultivation thereof. It is the specific case of the 

Petitioner that the father of the Petitioner had been cultivating the 

subject land continuously and uninterruptedly as a tenant for a 

period exceeding 35 years and, after his demise, the Petitioner 

succeeded to the tenancy rights and continued to cultivate the land 

in the same capacity. It is further the case of the Petitioner that 

Khand/rent in respect of the subject land was being regularly paid 

to Respondent No.1. However, due to cordial and longstanding 

relations between the parties, no formal receipts acknowledging 

such   payment   came   to   be   issued   by   the   Respondents   and, 

correspondingly, no insistence for issuance of such receipts was 

2

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made by the Petitioner. 

3.The Petitioner has further averred that late Shankar Bala 

Palshikar as well as the Respondents were residing at Bhor and 

were engaged in service for earning their livelihood and, therefore, 

were never personally cultivating the subject agricultural land. 

According to the Petitioner, even after the demise of late Shankar 

Bala Palshikar, the Respondents neither visited the subject land nor 

undertook   any   agricultural   operations   thereon.   The   Petitioner 

asserts   that   he   continued   to   remit   6   Man   of   rice   towards 

Khand/rent to the Respondents. It is further contended that the 

Respondents were not possessing any  agricultural implements, 

cattle or other necessary means ordinarily required for agricultural 

cultivation, which circumstance, according to the Petitioner, clearly 

probabilises the case that the Respondents themselves were not 

cultivating the suit land personally. 

4.In   the   aforesaid   background,   the   Petitioner   instituted 

Tenancy Case No.2 of 2003 before the learned Tahsildar, Bhor 

seeking a declaration that he was a permanent tenant in respect of 

the subject land. The said proceedings came to be contested by 

Respondent No.1 by filing his say and opposing the claim of 

tenancy   raised   by   the   Petitioner.   During   the   course   of  the 

proceedings, both sides adduced oral as well as documentary 

evidence in support of their respective contentions.

5.Upon appreciation of the oral and documentary evidence 

available on record and after considering the rival submissions 

advanced on behalf of the parties, the learned Tahsildar, Bhor was 

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pleased to allow the application preferred by the Petitioner and 

declared the Petitioner to be a permanent tenant under Section 

70(b) of the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948. 

Being aggrieved by the said decision, Respondent Nos.1 and 2 

preferred an Appeal under Section 74 of the said Act before the 

learned   Sub   Divisional   Officer,   Bhor   Sub   Division,   Pune 

challenging the findings recorded by the learned Tahsildar. 

6.The said Appeal was resisted by the present Petitioner by 

supporting the findings recorded by the learned Tahsildar. The 

learned Sub Divisional Officer, after hearing the parties and upon 

re appreciation of the material placed on record, was pleased to 

dismiss the Appeal and confirmed the findings as recorded by the 

learned Tahsildar holding in favour of the Petitioner.

7.Being dissatisfied with the concurrent findings recorded by 

both the authorities below, Respondent Nos.1 and 2 preferred a 

Revision Application under Section 76 of the Bombay Tenancy and 

Agricultural Lands Act before the Maharashtra Revenue Tribunal, 

Pune. The learned Member of the Tribunal, by the impugned 

Judgment   and   Order   dated   29   April   2013,   allowed   the   said 

Revision   Application   and   set   aside   the   concurrent   findings 

recorded by the learned Tahsildar and the learned Sub Divisional 

Officer. The legality and correctness of the said Judgment and 

Order passed by the learned Tribunal is the subject matter of 

challenge   in   the   present   Writ   Petition   at   the   instance   of  the 

Petitioner.

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8.Mr. P. B. Shah, learned Advocate appearing on behalf of the 

Petitioner, submits that the learned Member of the Maharashtra 

Revenue Tribunal committed a serious error in observing that the 

witnesses   examined   on   behalf   of   the   Petitioner   were   not 

agriculturists owning adjacent lands in the village. It is submitted 

that the learned Member failed to properly appreciate the evidence 

of witness Ramchandra Yashwant Mandhare, who is admittedly 

the owner of land adjoining the subject property. According to the 

learned counsel, the said witness has categorically deposed that 

the Respondents, being owners of the land, were residing at Bhor 

and were not personally cultivating the suit property, whereas the 

Petitioner was cultivating the same as a tenant and was paying 

Khand/rent in the form of rice. The witness has further stated that 

he had personally witnessed the transportation and delivery of rice 

bags to the Respondents towards payment of Khand/rent. He has 

also specifically deposed that the Respondents had never cultivated 

the   subject   land   personally.   It   is   submitted   that   the   learned 

Member failed to consider the aforesaid material evidence in its 

proper   perspective   and   discarded   the   same   without   assigning 

cogent reasons, thereby demonstrating complete non application 

of mind to the evidence available on record. Learned counsel 

therefore submits that the impugned Judgment and Order deserves 

to be quashed and set aside and the concurrent findings recorded 

by the learned Tahsildar, Bhor, as confirmed by the learned Sub 

Divisional Officer, deserve to be restored. It is further submitted 

that the revenue record itself reflects the name of the Petitioner in 

the capacity of tenant in respect of the subject land and also 

5

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establishes that the aforesaid witness is owner of the adjoining 

land from the same Gat number.

9.The learned Advocate for the Petitioner further submits that 

the learned Member failed to take into consideration an earlier 

Judgment   and   Order   passed   by   the   learned   Tahsildar   in 

proceedings initiated at the instance of the father of Respondent 

No.1,   wherein   a   categorical   finding   was   recorded   that   the 

Petitioner had been cultivating the subject land for a period of 

about 25 years prior to the passing of the said order. According to 

the   learned   counsel,   the   said   finding   constituted   a   material 

circumstance having direct bearing upon the controversy involved 

in the present proceedings. However, despite the same forming 

part of the record, the learned Member completely overlooked the 

said   material   piece   of   evidence   while   exercising   revisional 

jurisdiction.

10.It is further submitted that in the year 1995-96, the learned 

Tahsildar, Bhor had passed an order directing that the name of the 

present Petitioner be entered in the 7/12 extract as a tenant in 

respect of the subject land. According to the learned counsel, the 

said order was never challenged by the Respondents before any 

competent forum and, therefore, the same attained finality. It is 

submitted that the learned Member failed to appreciate the legal 

effect and evidentiary value of the said unchallenged order while 

adjudicating the Revision Application. 

11.In   support   of   the   aforesaid   submissions,   the   learned 

Advocate for the Petitioner has placed reliance upon the following 

6

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decisions, namely, 

Babu Hari Patil and Another vs. Rama Ananda 

Jadhav, reported in 

2005 (1) All MR 329; Dharma Radhya Vartha 

and Others vs. Ramesh Vrijlal Shah and Another, 

reported in 2005 

(3) Mah LJ 352;

 Rukhamanbai vs. Shivram and Others, reported in 

(1981) 4 SCC 262;

  Jagan alias Jagannath Umaji vs. Gokuldas 

Hiralal Tewari, 

reported in 1987 (Supp) SCC 566; Jagannath Vithu 

Jadhav (since deceased) through Legal Representatives and Others 

vs. State of Maharashtra and Others, 

reported in 2013 (2) Mah LJ 

285;

 and Dahya Lala vs. Rasull Mahomed Abdul Rahim, reported 

in AIR 1964 SC 1320. On the basis of the aforesaid decisions, it is 

prayed that the present Writ Petition be allowed by quashing and 

setting aside the Judgment and Order dated 29 April 2013 passed 

by the learned Member, Maharashtra Revenue Tribunal, Pune. 

12.Per contra, Mr. Bhargude, learned Advocate appearing on 

behalf of the Respondents, has opposed the Petition and submits 

that the Petitioner has absolutely no concern whatsoever with the 

suit   property.   According   to   the   Respondents,   the   Petitioner   is 

neither a tenant nor in lawful possession of the subject land as 

alleged by him for the past 35 years. It is submitted that the 

Respondents have consistently taken such stand before all the 

authorities below, including in their statement before the learned 

Tahsildar.   Learned   counsel   further   submits   that   even   in   the 

Memorandum of Revision Application filed before the Maharashtra 

Revenue Tribunal, the Respondents had specifically contended that 

the Petitioner had no right, title or interest in the suit property and 

was not in possession thereof in any lawful capacity. 

7

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13.The Respondents further submit that the present Petitioner 

had filed proceedings under Rule 31 of the Maharashtra Land 

Revenue   Record   of   Rights   and   Registers   (Preparation   and 

Maintenance) Rules, 1971. According to the Respondents, the said 

proceedings   were   initiated   in   collusion   with   the   revenue 

authorities, who allegedly guided the Petitioner to seek mutation 

of his name in the Vahiwat column of the revenue record. It is 

submitted that two Vahiwat cases came to be filed by the Petitioner 

under Rule 31 of the said Rules. Learned counsel contends that 

proceedings under Rule 31 are of a limited nature and no such 

application for recording cultivation in the manner sought by the 

Petitioner was maintainable thereunder. It is further submitted that 

no notice whatsoever was served upon the present Respondents in 

the said proceedings. Although the order passed under Rule 31 

records that notice was issued and statement was recorded, it is 

the specific case of the Respondents that no such notice was ever 

served and no such statement was recorded. According to the 

Respondents,   even   the   Petitioner  in   his   cross-examination   has 

admitted circumstances supporting the said contention. It is thus 

submitted that, in collusion with the revenue authorities, an order 

dated 15 February 1996 came to be passed directing entry of the 

Petitioner’s name in the cultivation column for the agricultural 

year 1995-96. The said order further directed that the following 

entry be recorded in the relevant column: “      खोपडे यांचे व�वाट सदरी 

 सन १९९५-        ९६ क�रता नाव दाखल करावे.     �रत सदरी[ - ]     अशी न�द करावी.” 

14.It is further submitted on behalf of the Respondents that 

during the aforesaid proceedings under Rule 31, a Panchanama 

8

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came   to   be   prepared   recording   that   the   Petitioner   had   been 

cultivating the suit land for a period of 20 to 25 years. According 

to   the   Respondents,   no   such   finding   regarding   long-standing 

cultivation   or   tenancy   could   legally   have   been   recorded  in 

proceedings contemplated under Rule 31 of the said Rules. It is 

therefore contended that the very entry reflecting the Petitioner’s 

name   in   the   7/12   extract   is   illegal   and   without   jurisdiction. 

Learned   counsel   submits   that   a   mere   revenue   entry   effected 

pursuant to Rule 31 proceedings would neither confer tenancy 

rights upon the Petitioner under Section 70(b) of the Bombay 

Tenancy and Agricultural Lands Act nor establish that he had been 

cultivating the suit property for the last 35 years. It is submitted 

that the mutation entries appearing in the revenue record for the 

years 1995, 1996, 1997 and 1998 indicate that two separate 

Vahiwat cases had been initiated. Thereafter, on 13 April 1999, the 

Petitioner filed proceedings seeking declaration of tenancy under 

Section 70(b). According to the Respondents, taking advantage of 

the mutation entry in the 7/12 extract, the Petitioner thereafter 

entered into possession of the suit property. It is further submitted 

that the learned Tahsildar improperly relied upon the order passed 

under Rule 31 while deciding the tenancy proceedings. Learned 

counsel has drawn attention to the cross-examination of Madhukar 

Shankar Palshikar, wherein it was stated that the Petitioner was 

shown in cultivation in the 7/12 extract for the year 1995-96, and 

submits that the learned Tahsildar erroneously treated the same as 

an admission of tenancy and consequently allowed the application 

under Section 70(b). 

9

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15.Learned counsel for the Respondents further submits that 

Section 2(18) of the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act 

contemplates different categories of tenancy, namely contractual 

tenancy, deemed tenancy under Section 4, protected tenancy and 

permanent tenancy. According to the Respondents, the stand taken 

by the Petitioner regarding the nature of tenancy has undergone 

substantial change at different stages of the proceedings. It is 

submitted that in the present Petition the Petitioner claims to be a 

permanent tenant, whereas before the learned Tahsildar his case 

was based upon contractual tenancy. It is further contended that 

during the course of arguments before this Court, an attempt has 

been made to canvass a plea of deemed tenancy under Section 4 of 

the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948. 

16.It is submitted that such mutually inconsistent and shifting 

pleas regarding tenancy are impermissible in law. Reliance in this 

regard has been placed upon the judgment in Dwarkanath’s case, 

wherein it has been held that once a plea of contractual tenancy 

fails, a subsequent plea of deemed tenancy cannot thereafter be 

permitted to be raised. Learned counsel further submits that the 

learned Sub Divisional Officer failed even to frame proper points 

for determination while deciding the Appeal. According to the 

Respondents, the Petitioner had contended before the learned Sub 

Divisional Officer that he was cultivating the suit land and had also 

produced documents purporting to be rent receipts. However, this 

stand is inconsistent with the case originally pleaded before the 

learned Tahsildar, wherein the Petitioner had asserted that after 

the demise of Shankar Palshikar he was paying rent to Madhukar 

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Palshikar and, since cordial relations existed between the parties, 

no rent receipts were issued to him. 

17.It is further submitted that there are material contradictions 

not only regarding the nature of tenancy claimed by the Petitioner, 

namely   whether   contractual,   permanent   or   deemed,   but   also 

regarding the alleged issuance of rent receipts. According to the 

Respondents,   the   Maharashtra   Revenue   Tribunal   has   rightly 

observed that except for oral testimony of an interested witness, 

there exists no documentary evidence supporting the claim of the 

Petitioner. It is submitted that there are no continuous revenue 

entries evidencing possession of the Petitioner as tenant for the last 

35 years and there is also no documentary evidence establishing 

continuous payment of rent to the Respondents during the said 

period. 

18.Learned   counsel   for   the   Respondents   submits   that   the 

Petitioner is nothing but a trespasser upon the suit property and 

that the oral testimony led on behalf of the Petitioner stands 

materially shaken in cross examination. It is submitted that the 

witness examined by the Petitioner is an interested witness who 

admitted in his cross examination that he had witnessed and 

assisted in transportation of rice only on one occasion. It is further 

pointed out that in the course of cross examination, appearing at 

pages 32 to 35B of the record, the said witness admitted that 

except for one Palshikarbai he did not know the other members of 

the Palshikar family and had never entered their house and had 

merely gone up to the door thereof. According to the Respondents, 

such admissions substantially weaken the credibility of the witness 

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relied upon by the Petitioner. 

19.Learned   counsel  for  the   Respondents   has   further   placed 

reliance upon the decision of the Supreme Court in the case of 

Hanumant Nimbals to contend that the burden squarely lies upon 

the person claiming tenancy to establish lawful possession. It is 

submitted that lawful possession can ordinarily be inferred where 

there   exists   an   agreement   with   the   landlord   and   where   the 

landlord has inducted the tenant into possession for beneficial 

enjoyment of the land upon payment of rent, premium or land 

revenue. It is further submitted that continued acquiescence by the 

landlord   by   accepting   rent   would   also   constitute   a   relevant 

circumstance. According to the Respondents, in the present case 

there is neither any agreement nor any payment of land revenue 

nor any rent receipts establishing tenancy, and therefore the claim 

of the Petitioner that he has been cultivating the suit property for 

the past 35 years remains wholly unsubstantiated. 

20.So far as the reliance placed by the Petitioner upon the 

decision in 

Babu Hari Patil and Another vs. Rama Ananda Jadhav, 

reported in 2005 (1) All MR 329 is concerned, learned counsel for 

the Respondents submits that the facts of the said case are entirely 

distinguishable. It is submitted that paragraphs 5 and 6 of the said 

judgment   clearly   disclose   that   there   was   sufficient   evidence 

available on record establishing cultivation by the tenants for a 

period exceeding eight years. Further, paragraph 5.2 of the said 

judgment records existence of an agreement for sale executed 

between the landlord and the tenant in respect of the suit property. 

According to the Respondents, no such circumstances exist in the 

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present case. It is further submitted that the reliance placed upon 

the decision in  

Dahya Lala vs. Rasul Mahomed, reported in AIR 

1964 SC 1320 is equally misplaced, since the said decision dealt 

with   the   status   of   a   person   inducted   into   possession   by   a 

mortgagee and arose in a completely different factual context. 

21.Insofar   as   the   judgment   in   Dharma   Radhya   Vartha   and 

Others vs. Ramesh Shah is concerned, learned counsel submits that 

the said decision also arose out of entirely different facts and 

circumstances. Attention is invited to paragraph 11 of the said 

judgment to contend that in the said case there was clear material 

on record establishing cultivation of the lands by the petitioners 

therein for more than 50 years including cultivation of Kharif and 

paddy crops. It is submitted that the controversy involved in the 

said matter pertained to the issue whether cultivation of paddy 

land   for   preparation   of   RAB   manure   constituted   incidental 

agricultural activity and whether such activity formed an integral 

part   of   agricultural   operations.   Learned   counsel   submits   that 

paragraph 14 of the said judgment clearly records that possession 

of the tenants over the suit lands was never disputed therein. 

According to the Respondents, the ratio of the said judgment 

therefore has no application to the facts of the present case. It is 

further   submitted   that   the   observations   in  

Rukhamanbai   vs. 

Shivram, 

reported in (1981) 4 SCC 262, particularly paragraphs 

17 and 3 thereof, are merely reiterative of the principles laid down 

in Dahya Lala’s case.

22.Learned counsel for the Respondents lastly relied upon the 

decision in  

Jagannath Vithu Jadhav vs. State of Maharashtra, 

13

wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

reported in 2013 (5) LJ Soft 107, and submits that even the said 

judgment is  clearly distinguishable on  facts. According  to the 

Respondents, in the said case there existed continuous revenue 

entries evidencing cultivation by the tenants till institution of the 

proceedings, whereas no such consistent material exists in the 

present matter. It is therefore submitted that the Petitioner has 

failed to establish  any  lawful tenancy rights and is merely a 

trespasser upon the suit property. Learned counsel accordingly 

submits   that   the   Maharashtra   Revenue   Tribunal   has   rightly 

interfered with the orders passed by the authorities below and, 

therefore, the present Writ Petition deserves to be dismissed with 

costs.

REASONS AND ANALYSIS: 

23.I   have   given   my   anxious   consideration   to   the   rival 

submissions and to the entire material placed on record.

24.The first submission advanced on behalf of the Petitioner 

proceeds   on   the   oral   testimony   of   Ramchandra   Yashwant 

Mandhare,   who   according   to   the   Petitioner   is   an   adjoining 

agriculturist   having   land   adjacent   to   the   suit   property.   There 

cannot   be   any   dispute   that   the   said   witness   is   owner   of 

neighbouring   agricultural   land   and,   therefore,   in   ordinary 

circumstances, he may be presumed to have knowledge regarding 

cultivation activities taking plac. The witness has supported the 

case of the Petitioner by stating that the Respondents were residing 

at Bhor and were not personally cultivating the subject land and 

that the Petitioner was cultivating the same while sending Khand 

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wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

in the form of rice to the Respondents. The witness has further 

attempted   to   support   the   continuity   of   such   arrangement   by 

stating that he had personally seen the rice bags being sent to the 

Respondents. At first blush, such evidence appears to lend support 

to the  case  of   the  Petitioner.  However,  when  the  evidence  is 

carefully scrutinised in the backdrop of the entire record, this 

Court   is   unable   to   accept   the   submission   in   the   manner   as 

canvassed by the Petitioner.

25.It is well settled that oral evidence in tenancy matters cannot 

be appreciated in a detached manner. More particularly, where a 

claim of tenancy extending over several decades is asserted, the 

Court is expected to examine whether the oral version is supported 

by   surrounding   circumstances,   contemporaneous   conduct   and 

reliable material on record. The witness in the present case is not 

an official witness nor a   public authority maintaining statutory 

record. He is a individual from the same locality and his testimony, 

though admissible, is required to be tested with due caution. 

Merely because the witness owns adjoining land does not elevate 

his statement to conclusive proof of tenancy. His evidence has to 

withstand   the   test   of   cross   examination.   When   the   cross 

examination of the said witness is examined, certain deficiencies 

become apparent. The witness has not stated that he continuously 

witnessed payment of rent or Khand over a period of 35 years. On 

the   contrary,   his   statement   indicates   that   he   had   occasion   to 

witness transportation of rice on one particular instance. Such 

circumstance may show some relationship or transaction between 

the parties, but by itself it does not establish a tenancy for more 

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wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

than three decades. In agricultural tenancy matters, especially 

under the provisions of the Bombay Tenancy and Agricultural 

Lands Act, the Court is required to ascertain lawful and continuous 

cultivation possessing the character of tenancy. A solitary instance 

of sending rice cannot substitute the requirement of continuous 

proof.

26.Further, the witness admittedly had limited acquaintance 

with   the   affairs   of   the   Respondents’   family.   His   own   cross- 

examination shows that except for knowing one member of the 

family, he had no close interaction with the other members and 

had never even entered their residence. This circumstance may not 

destroy his testimony, but it certainly affects the weight to be 

attached   to   his   assertions   regarding   tenancy   arrangements 

between the parties. In cases of this nature, where the claim 

relates back to a period extending several decades, the Court 

expects some degree of certainty in the testimony. The evidence of 

the witness in the present case remains general and does not 

satisfactorily establish the basis under which the Petitioner was 

allegedly cultivating the land.

27.This Court also cannot lose sight of the fact that the tenancy 

claimed by the Petitioner itself has undergone change at different 

stages of the proceedings. At one stage, the case is projected as one 

of contractual tenancy. At another stage, the plea of permanent 

tenancy is raised. During arguments, reliance is also placed upon 

the concept of deemed tenancy under Section 4 of the Tenancy 

Act. In such circumstances, the oral evidence of a local witness 

assumes lesser evidentiary value unless supported by foundational 

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wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

facts.   The   Tribunal   was   therefore   justified   in   examining   the 

testimony cautiously.

28.In   the   overall   circumstances,   though   the   testimony   of 

Ramchandra Yashwant Mandhare may furnish some indication 

regarding possession by the Petitioner, the same cannot be treated 

as conclusive proof sufficient to dislodge the findings recorded by 

the Maharashtra Revenue Tribunal. The Tribunal has appreciated 

the evidence in the context of the entire material on record and 

has found absence of satisfactory proof regarding tenancy. This 

Court does not find such appreciation to be either perverse or 

wholly unreasonable so as to warrant interference in exercise of 

supervisory jurisdiction.

29.Much emphasis was laid by the learned counsel appearing 

for the Petitioner on the order passed in the year 1995-96 whereby 

the name of the Petitioner came to be entered in the cultivation 

column of the 7/12 extract in respect of the suit land. According to 

the Petitioner, since the said order was never challenged by the 

Respondents   before   any   superior   authority,   the   same   attained 

finality and, therefore, the authorities below as well as this Court 

are bound to  proceed on  the  footing  that  the  Petitioner was 

recognised as tenant in possession of the land. It is required to be 

noted that the entry in the cultivation column came to be effected 

pursuant to proceedings under Rule 31 of the Maharashtra Land 

Revenue Record of Rights and Registers Rules. Such proceedings 

are   essentially   revenue   proceedings   meant   for   recording   and 

maintaining entries relating to possession and cultivation for fiscal 

purposes. The jurisdiction exercised in such proceedings is of a 

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wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

limited character. The authority conducting inquiry under Rule 31 

does not exercise the same adjudicatory powers as are vested in 

the   tenancy   authorities   under   Section   70(b)   of   the   Bombay 

Tenancy and Agricultural Lands Act. Therefore, merely because an 

entry was directed to be recorded in favour of the Petitioner, it 

cannot automatically follow that the Petitioner thereby acquired or 

established substantive tenancy rights in the eye of law.

30.The distinction between a revenue entry and declaration of 

tenancy   is   of   considerable   importance.   A   7/12   extract   is 

maintained for fiscal administration and revenue collection. Such 

entries may indicate possession or cultivation at a particular point 

of time. They may constitute one piece of corroborative evidence. 

But it is equally settled that mutation entries neither create title 

nor conclusively establish tenancy rights. The tenancy rights under 

the Bombay Tenancy and Agricultural Lands Act can be recognised 

only upon satisfaction of the statutory requirements contemplated 

under the said enactment. Therefore, the Petitioner cannot be 

permitted to treat the Rule 31 order as if it were a final declaration 

under Section 70(b) of the Tenancy Act.

31.The Respondents have specifically contended that the Rule 

31 proceedings themselves were irregular and beyond jurisdiction. 

According to them, no proper notice was served and no valid 

inquiry regarding tenancy could legally have been undertaken in 

such proceedings. Though this Court does not propose to reopen 

the Rule 31 proceedings in the present petition, the objection 

raised by the Respondents does indicate the limited nature of the 

said proceedings. Even assuming that the order attained finality 

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for revenue purposes, the same still cannot be elevated to the 

status of conclusive proof establishing deemed tenancy. Finality of 

a revenue entry and final adjudication of tenancy are two different 

concepts.

32.The   record   further   indicates   that   the   Petitioner   has 

attempted to build almost the entire case upon the basis of the said 

entry. Such approach, in my view, is legally impermissible. Revenue 

entries may support a pre-existing lawful claim if independent 

evidence otherwise establishes the tenancy. However, the entry 

itself cannot become the source of the tenancy claim. The Tribunal, 

therefore, rightly held that the entry in the 7/12 extract could not 

by itself conclude the issue in favour of the Petitioner.

33.The more serious infirmity in the Petitioner’s case, however, 

lies in the continuously changing nature of the pleadings and legal 

foundation of the claim. This aspect goes to the root of the matter 

and substantially affects the credibility of the Petitioner’s case. The 

judgment in 

Dwarakanath Vishram Ghurye has clearly explained 

the distinction between contractual tenancy and deemed tenancy 

under Section 4 of the Tenancy Act. The said judgment recognises 

that the ingredients constituting the two categories are materially 

different and that a person who specifically pleads one kind of 

tenancy cannot ordinarily, after failure of that plea, shift to another 

category without proper pleadings and foundational facts. In the 

present   case,   the   stand   of   the   Petitioner   has   not   remained 

consistent   from   the   inception   of   the   proceedings.   Before  the 

learned Tahsildar, the case projected was substantially one of 

contractual tenancy. In the writ petition, the Petitioner claims 

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status as a permanent tenant. During the course of arguments, 

reliance was heavily placed upon Section 4 of the Tenancy Act and 

the concept of deemed tenancy. This is not a loose use of words by 

a illiterate litigant. Each category of tenancy carries different legal 

ingredients,   different   consequences   and   different   evidentiary 

requirements.   A   contractual   tenancy   presupposes   consensual 

induction by the landlord and existence of jural relationship. A 

deemed tenancy under Section 4 is a statutory fiction operating 

even   in   absence   of   contractual   relationship   provided   lawful 

cultivation is established. Permanent tenancy again stands on a 

separate footing altogether. The Act cannot permit a litigant to 

move from one legal foundation to another depending upon the 

weakness noticed in the earlier stand. Judicial proceedings must 

proceed on definite pleadings so that the opposite side knows the 

exact case required to be met. If the Petitioner was asserting 

contractual tenancy, the Respondents were entitled to contest the 

existence   of   agreement,   payment   of   rent   and   induction   into 

possession. If the case was one of deemed tenancy, the focus would 

shift to lawful cultivation and ingredients under Section 4. By 

constantly shifting the nature of tenancy, the foundation of the 

Petitioner’s case becomes uncertain. 

34.The   learned   counsel   for   the   Petitioner   attempted   to 

overcome these difficulties by placing reliance upon the decisions 

in 

Babu Hari Patil and Dharma Radhya Vartha. The principles laid 

down   in   the   said   judgments   are   well   settled   and   cannot   be 

disputed. Those judgments recognise that in proceedings under 

Section 4 of the Tenancy Act, absence of rent receipts, tenancy 

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entries or formal agreements is not fatal if lawful cultivation is 

otherwise established. The Courts have repeatedly held that old 

fashioned   notions   of   landlord   tenant   relationship   cannot   be 

imported while construing beneficial provisions relating to deemed 

tenancy.   However,   the   difficulty   in   the   present   matter   is   not 

regarding   the   legal   proposition   but   regarding   proof   of  facts 

necessary for applying the proposition. In  

Babu Hari Patil, the 

Court found sufficient material demonstrating lawful cultivation 

and   continuous   possession.   In  

Dharma   Radhya   Vartha,   the 

cultivation activities were part of recognised agricultural practice 

in the Konkan region and possession itself was not disputed. Those 

decisions   turned   upon   factual   foundations   which   enabled   the 

Court to invoke the beneficial provisions of Section 4. In the 

present   case,   the   evidence   does   not   attain   that   degree   of 

continuity. The Petitioner has not produced a documentary chain 

showing lawful cultivation over the entire claimed period of 35 

years. There is no satisfactory arrangement. The oral evidence 

remains limited and partly inconsistent. The Rule 31 entry merely 

reflects one stage of revenue recording  and cannot  substitute 

substantive proof. Therefore, though the legal principles in the 

aforesaid judgments are correct, the factual matrix before this 

Court does not permit automatic application of those principles in 

favour of the Petitioner.

35.The   Respondents   have   also   rightly   pointed   out   material 

contradictions in the Petitioner’s  stand regarding payment of rent. 

At one stage, the Petitioner states that rent was continuously paid 

in the form of rice and that no receipts were issued because cordial 

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relations existed between the parties. At another stage, reliance is 

sought   to   be   placed   upon   documents   suggestive   of   rent 

transactions and cultivation. These inconsistencies touch the core 

of the tenancy claim. Where a person asserts continuous tenancy 

for   more   than   three   decades,   some   degree   of   consistency   is 

expected in the evidence regarding payment of rent and nature of 

possession.

36.The Court is conscious that agricultural tenancy disputes 

often arise from rural backgrounds where documentation may not 

always be available. Nevertheless, complete absence of reliable 

documentary support coupled with inconsistent oral assertions 

materially weakens the case. Long-standing tenancy rights carrying 

legal consequences cannot be declared solely on the basis of oral 

assertions, one supporting witness and disputed revenue entry. The 

burden to establish tenancy squarely rested upon the Petitioner. In 

the   facts   of   the   present   case,   that   burden   has   not   been 

satisfactorily discharged.

37.The distinction between lawful cultivation and permissive or 

doubtful   occupation,   as   highlighted   by   the   Respondents,   also 

deserves acceptance. The judgments in 

Dahya Lala and subsequent 

decisions   recognise   that   lawful   cultivation   may   exist   even   in 

absence of contractual tenancy. However, lawful cultivation still 

remains a  jurisdictional  fact which  must  be  established. Such 

lawful possession cannot be presumed because the claimant asserts 

it or because his name appears in a disputed cultivation entry. The 

Court   must   find   satisfactory   material   indicating   that   the 

occupation possessed legal character recognised by the Tenancy 

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wp-8642-2013 with connected matters-J.doc

Act.

38.In the present matter, there is no convincing proof showing 

continuous payment of rent for 35 years. There is no documentary 

chain demonstrating recognised tenancy. There is also no material 

indicating that the Respondents ever accepted the Petitioner as 

tenant   in   the   statutory   sense.   The   oral   evidence   led   by  the 

Petitioner falls short of bridging these deficiencies. The witnesses 

merely indicate some cultivation activity or occasional dealings, 

but they do not establish lawful tenancy in the manner required 

under law.

39.I   also   find   considerable   substance   in   the   submission 

advanced on behalf of the Respondents that proceedings under 

Rule 31 could not have been treated as substitute for proper 

adjudication under the Bombay Tenancy and Agricultural Lands 

Act.   The   Petitioner  appears   to  have  relied   upon  the  Rule  31 

proceedings as if they settled the issue of tenancy. Such approach 

is   legally   unsustainable.   A   summary   revenue   inquiry   cannot 

replace an adjudicatory determination contemplated under Section 

70(b), where the authority is required to carefully examine the 

nature of possession, cultivation, relationship between the parties 

and existence of statutory tenancy.

40.Viewed cumulatively, the foundation of the Petitioner’s claim 

appears uncertain from the beginning. If the Petitioner was truly a 

permanent tenant cultivating the land for decades, one would 

expect more reliable material reflecting such relationship. Instead, 

what   emerges   from   the   record   is   a   combination   of   disputed 

possession, isolated oral assertions, revenue entry of limited value 

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and   inconsistent   legal   stands   taken   at   different   stages.   Such 

material may create suspicion or possibility regarding cultivation, 

but it falls short of the standard required for declaration of tenancy 

rights under the Tenancy Act. In these circumstances, the view 

taken by the Maharashtra Revenue Tribunal cannot be said to be 

either perverse or contrary to law warranting interference under 

Articles 226 and 227 of the Constitution of India.

41.In   view   of   the   foregoing   discussion,   and   upon   overall 

assessment of the material submissions, evidence on record, and 

the findings arrived at hereinabove, the following order is passed:

(i)  The Writ Petition stands dismissed;

(ii)  The Judgment and Order dated 29 April 2013 passed 

by the learned Member, Maharashtra Revenue Tribunal, Pune 

in Revision Application No. TNC/REV/149/2007/P is hereby 

upheld and confirmed;

(iii)  Rule stands discharged;

(iv)  In the facts and circumstances of the case, there shall 

be no order as to costs;

(v)  Pending Interim Application(s), if any, do not survive 

and the same stand disposed of accordingly.

42. Since the petitioner has been protected by way of ad-interim 

relief for a number of y ears, said protection, despite opposition of 

the respondents, shall continue to operate for a period of six weeks 

from today.

(AMIT BORKAR, J.)

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