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AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.14348 OF 2016

1.Ludhani Estate Private Limited,

503, Business Point, M.V. Road,

Western Express Highway,

Andheri, Mumbai 400 069

2.CJR Realty Private Limited,

a company incorporated and registered

under the Companies Act, 1956 and 

having its office at 503, Business Point,

M.V. Road, Western Express Highway,

Andheri, Mumbai 400 069…  Petitioners

Vs.

1.The Chief Controlling Revenue

Authority, State of Maharashtra,

Pune

2.The Deputy Inspector General of

Registration and Deputy Collector

of Stamps, Konkan Coordinate, Thane

3.The Collector of Stamps,

Thane …  Respondents

Mr. Amrut Joshi with Ms. Radhika Kulkarni i/by Ms. 

Deepa Kamath for the petitioners.

Mrs. Mamta S. Srivastava, AGP for respondent Nos.1 to 

3-State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :AUGUST 3, 2026.

PRONOUNCED ON:AUGUST 4, 2026

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed

by ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.08.04

11:45:02 +0530

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JUDGMENT:

1.By this writ petition filed under Articles 226 and 227 of the 

Constitution of India, the petitioners have challenged the order 

dated 4 April 2016 passed by respondent No.1 in Appeal No.108 of 

2015 (District Court Rural). By the said order, respondent No.1 

dismissed the appeal as not maintainable by holding that the 

petitioners had no legal right or locus to file the appeal.

2.According to the petitioners, the facts leading to the present 

writ petition are as follows. On 27 December 2012, Enigma and 

Evershine,   being   the   joint   owners   of   the   property,   granted 

development rights to Evershine CJR Joint Venture, which was a 

joint   venture   of   the   petitioners.   An   undated   Development 

Agreement was executed for development of Avenue A 5 having an 

area of 2,11,295 square feet. The agreement was submitted before 

respondent No.3 for adjudication. The stamp duty was assessed at 

Rs.1,36,53,600/-,   and   the   petitioners   paid   the   said   amount. 

However, possession of the property was never handed over, and 

the Development Agreement was not presented for registration. 

Thereafter, on 20 February 2013, the parties executed a Deed of 

Cancellation cancelling the first Development Agreement because 

of uncertainty in the real estate market and delay in starting the 

project. Subsequently, on 26 February 2013, the petitioners applied 

for refund of the stamp duty under Section 48(i) of the Stamp Act 

before respondent No.3. The application was registered as Refund 

Case No. R/42/13. According to the petitioners, the stamps used 

for the first Development Agreement had become "spoiled stamps" 

within the meaning of Section 47 of the Stamp Act. The refund 

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application was forwarded to respondent No.2 and then to the 

Inspector General of Registration, Pune.

3.On 12 April 2013, after cancellation of the first Development 

Agreement, Enigma and Evershine executed another Development 

Agreement   in   favour   of   M/s.   Sumit   Pragati   Shelters   LLP   by 

granting development rights in respect of the same property. In 

this agreement, the petitioners were shown only as confirming 

parties. The document was submitted for adjudication, stamp duty 

of Rs.1,44,75,000/- was assessed and paid, and the agreement was 

registered   as   Document   No.3337   of  2013.   On   18   May  2015, 

respondent No.3 rejected the petitioners' refund application dated 

26 February 2013. The reason given was that the petitioners had 

allegedly received consideration twice, once under the Deed of 

Cancellation and again under the second Development Agreement.

4.In February 2016, the petitioners filed an appeal before 

respondent No.1 under Section 53(1A) of the Stamp Act against 

the order rejecting the refund. They filed their written submissions 

in support of the appeal. By order dated 4 April 2016, respondent 

No.1 upheld the decision of respondent No.3. Respondent No.1 

held that the petitioners had no locus standi to file the appeal. 

Aggrieved by the said order, the petitioners have filed the present 

writ petition.

5.Mr. Joshi, learned Advocate appearing for the petitioners, 

submitted that respondent No.1 failed to properly consider the 

provisions of Section 47 of the Stamp Act, which permits refund in 

cases of spoiled stamps. He submitted that after execution of the 

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Deed of Cancellation, the original Development Agreement never 

came into effect and the transaction between the petitioners and 

Enigma   did   not   materialise.   Therefore,   according   to   him,   the 

stamp purchased for the undated Development Agreement dated 

27 December 2012 became a spoiled stamp under Section 47 of 

the Stamp Act. In such circumstances, the petitioners became 

entitled to seek refund of the stamp duty paid. He submitted that 

respondent No.1 committed an error in refusing to accept this 

legal position.

6.Mr.   Joshi   further   submitted   that   under   the   undated 

Development Agreement, Enigma, and Evershine, as joint owners 

of the property, had agreed to grant development rights in respect 

of Avenue A 5 to the petitioners through their joint venture, 

namely Evershine CJR Joint Venture. As per the agreement, the 

petitioners paid the agreed consideration to Enigma. He pointed 

out that the Deed of Cancellation dated 20 February 2013 does not 

contain any clause showing receipt or return of consideration. 

According to him, after cancellation of the first agreement, Enigma 

and Evershine entered into a fresh Development Agreement with 

Sumit   Pragati   Shelters   LLP   on   12   April   2013,   in   which   the 

petitioners were merely confirming parties. Therefore, there was 

no   question   of   the   petitioners   receiving   payment   twice.  He 

submitted that, in fact, the petitioners received consideration only 

once, and this is reflected from their bank statements.

7.He further submitted that respondent No.1 ought to have 

appreciated that none of the parties had disputed the validity of 

the cancellation of the first Development Agreement. According to 

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him, respondent No.1 could not question or replace the decision 

taken by the parties to terminate their agreement. He further 

argued that no development rights under the first agreement had 

ever been transferred to the petitioners. Therefore, the stamp used 

for that agreement had become a spoiled stamp, making the 

petitioners entitled to refund of the stamp duty.

8.Mr. Joshi submitted that even if, for the sake of argument 

and   without   admitting   it,   it   is   assumed   that   the   petitioners 

received   consideration   twice,   the   conclusion   reached   by 

respondent No.1 would still be incorrect. According to him, the 

transactions related to development of property and were not 

financial transactions. It is not disputed that no development rights 

were transferred under the first agreement. He submitted that 

even if any amount was received under the second agreement, it 

would not create or validate any rights under the first agreement. 

At the highest, such payment could only be for the petitioners 

acting as confirming parties in the second agreement. He pointed 

out that the second Development Agreement was adjudicated for 

stamp   duty   and   respondent   No.1   has   never   held   that   such 

adjudication was incorrect. Therefore, even assuming that the 

petitioners had received consideration under both transactions, 

that   circumstance   would   not   affect   the   nature   of   the   first 

instrument or their right to claim refund of the stamp duty paid on 

it. According to him, the finding recorded by respondent No.1 

refusing refund is wholly unreasonable.

9.In support of his submissions, Mr. Joshi relied upon the 

decisions in  

Bano Saiyed Parwaz vs. Chief Controlling Revenue 

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Authority and Others, (2025) 2 SCC 201; Sanman Trade Impex 

Private Limited vs. State of Maharashtra and Others, 

2004 SCC 

OnLine   Bom   747;

  Satyam Construction  vs. Chief Controlling 

Revenue Authority and Others,  

Writ   Petition   No.241   of   2015 

decided on 3 September 2025;

 and Qwick Supply Chain Private 

Limited vs. Chief Controlling Revenue Authority and Others, 

Writ 

Petition No.9140 of 2018 and Writ Petition No.10255 of 2018 

decided on 3 September 2025.

10.On the other hand, Mrs. Srivastava, learned AGP appearing 

for the respondents, submitted that the petitioners have placed on 

record an endorsement or certificate dated 12 April 2013. She 

pointed out that at internal page 19 of the document there is a 

reference to a Memorandum of Understanding dated 16 April 

2012. According to her, under the said MOU, petitioner Nos.1 and 

2   had   received   certain   development   rights   in   respect   of   the 

property covered by the undated Development Agreement. She 

further submitted that by the endorsement or certificate, those 

very rights were assigned in favour of Sumit Developers. She 

therefore submitted that the petitioners should be directed to 

produce the MOU dated 16 April 2012 on record so that the 

respondents can deal with its contents.

11.She   further   submitted   that   petitioner   Nos.1   and   2   had 

initially entered into a development arrangement relating to the 

very same property which later became the subject matter of the 

registered Development Agreement dated 12 April 2013 bearing 

Registration   No.3337   of   2013   in   the   office   of   the   Joint   Sub 

Registrar, Vasai No.3. According to her, there are several important 

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differences   between   the   undated   Development   Agreement 

submitted for adjudication under Section 31 of the Stamp Act and 

the registered Development Agreement dated 12 April 2013. She 

pointed out that the parties to the two documents are different, as 

the petitioners were developers in the first document but only 

confirming parties in the second document. She submitted that the 

first document was presented for adjudication under Section 31 by 

petitioner No.1,  whereas  the  second  document  was registered 

without   seeking   adjudication.   She   further   pointed   out   that 

although   both   documents   relate   to   the   same   property,   the 

consideration mentioned in the second agreement is higher. She 

submitted that while the first agreement makes no reference to 

any document or loan transaction, the second agreement refers to 

the MOU dated 16 April 2012 and mentions the loan obtained by 

the owners from HDFC Bank. Lastly, she submitted that the first 

agreement was followed by a notarised Deed of Cancellation dated 

20 February 2013, whereas no such cancellation document exists 

in relation to the second Development Agreement.

12.Relying upon these documents, Mrs. Srivastava submitted 

that although the petitioners cancelled the undated Development 

Agreement and are claiming refund of the stamp duty paid on it, 

they had acquired development rights from the original owners 

under the arrangement. According to her, those very rights were 

transferred in favour of Sumit Pragati Shelters LLP under the 

Development   Agreement   dated   12   April   2013   in   which   the 

petitioners were confirming parties. She relied upon paragraph 

(xvi) of the registered Development Agreement, which states that 

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under the Memorandum of Understanding dated 16 April 2012, 

the   owners   agreed   to   grant   development   rights   over   FSI   of 

2,11,295   square   feet   to   the   confirming   parties   for   a   total 

consideration   of   Rs.27,30,72,000.   It   further   records   that   the 

confirming parties paid Rs.20 crores before execution of the MOU 

and the balance amount of Rs.7,30,72,000/- through two post 

dated cheques dated 7 December 2012. The paragraph records 

that the parties had approved a draft Development Agreement, 

agreed to execute it after adjudication and payment of stamp duty, 

and   that   the   owners   had   handed   over   vacant   and   peaceful 

possession of Avenue A 5 to the confirming parties with authority 

to carry out development and sell flats and shops under the 

Maharashtra Ownership Flats Act, 1963.

13.Mrs. Srivastava, therefore, submitted that the above recital 

shows that under the MOU dated 16 April 2012 the parties had 

agreed   to   first   obtain   adjudication   of   the   draft   Development 

Agreement for payment of stamp duty. According to her, instead of 

following that agreed procedure, the parties proceeded to register 

the Development Agreement dated 12 April 2013.

14.She   lastly   submitted   that   the   conduct   of   the   parties   is 

inconsistent with the terms contained in the various documents. 

According to her, the Development Agreement dated 12 April 

2013, the MOU, the undated Development Agreement certified by 

respondent   No.3   on   27   December   2012   and   the   Deed   of 

Cancellation contain contradictory recitals. She further submitted 

that neither petitioner Nos.1 and 2 nor Sumit Pragati Shelters LLP 

or   the   original   owners   ever   sought   adjudication   of   the 

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Development Agreement dated 12 April 2013 or of the MOU. 

According to her, these circumstances support the stand taken by 

the respondents in rejecting the petitioners' claim for refund.

REASONS AND ANALYSIS: 

15.After hearing both sides and after going through record, 

dispute   is   whether   stamp   duty   paid   on   first   Development 

Agreement became refundable because transaction did not happen 

within meaning of Sections 47 and 48 of the Maharashtra Stamp 

Act. Another issue arises whether respondent authorities were 

justified in refusing refund by saying that petitioners had no locus 

and that they had received consideration two times.

16.Petitioners   have   taken   stand   that   first   Development 

Agreement never came into working in manner intended between 

parties. According to them, though adjudication was completed 

and stamp duty was paid, actual possession of property never 

came to them. Afterwards, parties executed Deed of Cancellation. 

Therefore, according to petitioners, instrument became a "spoiled 

stamp"   within   meaning   of   Section   47(c)(5).   On   other   side, 

respondents   submitted   that   petitioners   had   received   valuable 

rights   under   arrangements   including   Memorandum   of 

Understanding dated 16 April 2012. According to respondents, 

those   rights   were   later   transferred   in   favour   of   subsequent 

developer. Therefore, according to them, first transaction cannot 

be said to have failed.

17.This   Court   is   unable   to   accept   finding   recorded   by 

respondent   No.1   that   appeal   was   not   maintainable   because 

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petitioners had no locus. It is admitted position that petitioners 

approached authority for adjudication, paid stamp duty and sought 

refund of same amount. Rejection of refund application affected 

their legal rights. Therefore, they cannot be said to be strangers to 

proceedings. In these circumstances, finding that petitioners had 

no locus standi does not appear to be sustainable.

18.Next question which requires consideration is whether first 

Development Agreement can be treated as an instrument which 

failed of its intended purpose. For deciding this issue, admitted 

facts become important. There is no dispute that first Development 

Agreement   was   cancelled   by   execution   of   registered   Deed  of 

Cancellation.   There   is   no   dispute   that   parties   entered   into 

altogether another Development Agreement in favour of different 

developer. Therefore, first Development Agreement admittedly was 

not carried further after its cancellation.

19.Petitioners have asserted that possession of property was 

never   handed   over   under   first   Development   Agreement. 

Respondents   could   not   place   any   material   before   this   Court 

showing   that   possession   was   delivered   under  that   agreement. 

Though respondents relied upon recitals contained in subsequent 

Development   Agreement   and   Memorandum   of   Understanding, 

those recitals by do not establish that rights contemplated under 

first Development Agreement had come into existence and were 

worked out.

20.The Coordinate Bench of this Court in Sanman Trade Impex 

Pvt. Ltd.

 has explained scope of Section 47(c)(5). In paragraph 8, 

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it held that where instrument "fails of the intended purpose", such 

case would come within clause (c)(5). Thereafter, in paragraph 10, 

the Coordinate Bench observed:

"The term 'Spoiled stamps' has not been defined either under 

the   said   Act   or   in   the   said   Rules.   However,   section   47 

describes the instances under which the stamps can be said 

to have been spoiled…"

21.The Coordinate Bench further observed:

"...in case the person agreeing to sell the property executes 

an instrument in that regard, on acceptance of consideration 

and after the execution of the instrument in that regard, fails 

to deliver the possession of the property agreed to be sold 

the stamp paper on which the instrument is drawn can be 

considered to have been rendered spoiled…"

22.The above observations make legal position clear. Merely 

because document was  executed,  it cannot  decide  issue.  Real 

matter which needs examination is whether purpose for which 

document was executed was ever achieved. If intended transaction 

could not move ahead and remained incomplete, then provisions 

of Section 47(c)(5) may become applicable depending upon facts 

of that case.

23.Again, in paragraph 12, the Coordinate Bench observed:

"Once the transferor fails to comply with the conditions in 

the agreement for sale and to deliver the possession of the 

property, obviously the instrument is rendered ineffective 

and useless…"

24.This principle gives reply to objection raised by respondents. 

If agreement could not reach its intended object because important 

11

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obligations under agreement remained unperformed, instrument 

may   become   useless   even   though   parties   had   executed   it. 

Therefore, while deciding petitioners' claim for refund, authorities 

were required to examine whether first transaction had achieved 

purpose for which it was executed or whether it became ineffective 

because   essential   obligations   under   that   agreement   remained 

unperformed.

25.Respondents relied upon Development Agreement dated 12 

April   2013   and   on   recital   contained   in   Memorandum   of 

Understanding dated 16 April 2012. According to respondents, 

petitioners had received development rights under arrangement 

and afterwards those very rights were assigned in favour of Sumit 

Pragati Shelters LLP. Therefore, according to respondents, first 

transaction cannot be treated as failed one and because of that 

petitioners are not entitled to get refund of stamp duty. 

26.Recital relied upon by respondents records that development 

rights were agreed to be granted and that possession was allegedly 

delivered under Memorandum of Understanding. At first reading, 

these recitals may create some doubt about exact factual position. 

However, merely because such recitals are found in document, 

entire controversy cannot come to end. Their legal effect is still 

required   to   be   examined   on   basis   of   surrounding   facts   and 

applicable provisions of law. At the same time, this Court notices 

that respondents have not passed any order examining legal effect 

of Memorandum of Understanding. Impugned order proceeds on 

assumption   that   petitioners   received   consideration   twice   and 

therefore   refund   was   not   permissible.   Authorities   have   not 

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recorded any finding that first Development Agreement had been 

acted upon so as to exclude applicability of Section 47(c)(5). 

Therefore, basis of impugned order appears to be different from 

submissions now advanced before this Court.

27.According   to   petitioners,   Deed   of   Cancellation   does   not 

contain any recital showing return of consideration. Petitioners 

further   submitted   that   second   Development   Agreement   was 

adjudicated and registered. According to them, whatever amount 

was received under second transaction was only because they were 

shown as confirming parties. Petitioners have relied upon their 

bank statements to contend that there was no double receipt of 

consideration. On the other hand, respondents submitted that all 

transactions should not be seen separately. According to them, 

entire chain of transactions is required to be looked together and if 

background is considered, petitioners had in fact derived benefit 

under both arrangements.

28.In opinion of this Court, even if it is assumed only for 

purpose  of   argument,   that  petitioners   received   some   financial 

benefit under later transaction, still that circumstance does not 

satisfy requirement under Section 47(c)(5). Provision nowhere 

speaks whether consideration was received once or twice. What 

provision requires examination is whether instrument "fails of the 

intended purpose."

29.The Coordinate Bench has held in paragraph 14 of Sanman 

Trade Impex Pvt. Ltd. 

 as under:

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"Clause (c)(5) of section 47 nowhere distinguishes between 

agreement of sale and the deed of sale. It applies to all 

instruments... What it provides is that the instruments should 

be rendered ineffective and unenforceable in the sense that 

the purpose for which it was executed should 'fail'."

30.Thus, enquiry is not directed towards accounting entries 

between   parties   or   financial   adjustment   made   by   them.   Real 

enquiry   under   law   is   whether   instrument   became   ineffective 

because   purpose   for   which   it   was   executed   never   came   into 

existence. Respondents pointed out various differences between 

first   Development   Agreement   and   second   Development 

Agreement. It is true that parties shown in both agreements are 

not identical. Amount of consideration is different. References to 

documents and loan arrangements are not same. However, these 

differences, instead of supporting respondents, prima facie indicate 

that arrangement was given up and parties entered into altogether 

fresh   arrangement.   Such   circumstances   cannot   be   said   to   be 

inconsistent with case of petitioners that original transaction had 

failed   before   achieving   its   intended   object.   This   Court   finds 

support from judgment in 

M/s. Satyam Construction. In paragraph 

6, this Court observed:

"There is no dispute to the position that the transaction of 

Development Agreement dated 2 June 2011 has failed."

31.Again, paragraph 8 records:

"under Section 47(c)(5), refund of stamp duty can be sought 

if the transaction fails the intended purpose…"

32.Thereafter,   paragraphs   10   and   11   of   the   said   judgment 

explain that right to claim refund flows from Section 47 itself, 

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whereas Section 48 merely prescribes period of limitation within 

which such right is required to be exercised. Therefore, once 

ingredients of Section 47 are satisfied, Section 48 only regulates 

period within which remedy can be claimed. It neither creates the 

right nor takes away that right. Therefore, submissions advanced 

by  respondents regarding subsequent Development Agreement, 

alleged transfer of rights and allegation of double consideration 

deserve   consideration.   However,   these   circumstances   do   not 

answer principal requirement, namely, whether first Development 

Agreement had achieved purpose for which it was executed or 

whether it had failed and become ineffective within meaning of 

Section 47(c)(5). That issue still remains central and requires 

determination while examining legality of the impugned order.

33.Respondents have not disputed that Deed of Cancellation 

was in fact executed. Their main objection is that petitioners had 

obtained certain rights under arrangements and had allegedly 

received   consideration.   Therefore,   according   to   respondents, 

refund cannot now be granted. In opinion of this Court, these 

circumstances   by   are   not   enough   to   avoid   requirement   of 

examining   whether   first   instrument   had   achieved   purpose   for 

which it was executed. Real enquiry under Section 47(c)(5) is not 

whether some later arrangement came into existence. Real enquiry 

is   whether   intended   purpose   of   first   instrument   failed.   The 

judgment of the Supreme Court in 

Bano Saiyed Parwaz  paragraph 

12 holds that High Court committed error in rejecting refund 

application   only   because   it   was   filed   before   execution   of 

cancellation deed and observed that such view was:

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"contrary to the requirements stipulated by Sections 47 and 

48"

34.Therefore,   Supreme   Court   did   not   approve   technical 

interpretation   of   refund   provisions.   Instead,   it   preferred 

interpretation which gives effect to Sections 47 and 48 rather than 

defeating object of those provisions only on technical grounds. 

Again, paragraph 15 of the judgment states:

"The legal position is thus settled in Libra Buildtech... that 

when the State deals with a citizen it should not rely on 

technicalities…"

35.Further, while reproducing paragraph 29 of Libra Buildtech 

in   paragraph   14,   the   Supreme   Court   approved   following 

observation:

"...when the State deals with a citizen it should not rely on 

technicalities…"

36.In the opinion of this Court, above observations apply with 

full force to present matter. Once State has received stamp duty on 

an   instrument   which   afterwards   became   ineffective   because 

intended   transaction   could   not   be   completed,   authorities  are 

expected to examine real substance of transaction. Refund cannot 

be refused merely by taking technical objections if requirements of 

statute are otherwise satisfied.

37.Respondents argued that petitioners ought to have produced 

Memorandum   of   Understanding   dated   16   April   2012.   Such 

submission may have some relevance while understanding factual 

background.   However,   impugned   order   does   not   contain   any 

detailed adjudication regarding legal effect of said Memorandum 

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of Understanding. Validity of administrative or quasi judicial order 

has to be examined on reasons recorded in that order. Fresh 

reasons advanced before this Court cannot improve validity of 

impugned order.

38.This Court notices that second Development Agreement was 

adjudicated, and separate stamp duty was admittedly paid on that 

document. This circumstance shows that subsequent Development 

Agreement   was   treated   by   authorities   as   an   independent 

instrument for purposes of stamp duty. Once authorities accepted 

separate adjudication and separate payment of stamp duty on later 

agreement, refusal of refund relating to instrument only because 

another agreement came into existence becomes difficult to sustain 

unless it is shown that provisions of Section 47 are not attracted.

39.Petitioners   have   prayed   for   grant   of   interest   on   refund 

amount.   The   Supreme   Court   in  

Poornima Advani    explained 

concept of interest. In paragraph 14, while quoting  

Karnataka 

Bank v. RMS Granites (P) Ltd.

, the Supreme Court observed:

"Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the 

normal accretion on capital."

40.Further, paragraph 15 states:

"when a person is deprived of the use of his money to which 

he   is   legitimately   entitled,   he   has   a   right   to   be 

compensated…"

41.Again, paragraph 18 reiterates that a person deprived of use 

of money:

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"has a right to be compensated for the deprivation, call it by 

any name."

42.Above   principles   make   legal   position   clear.   If   money 

belonging to one person remains with another without lawful 

justification, payment of interest is not by way of punishment. It is 

only compensation because person could not use his own money 

during that period. After considering entire material available on 

record, provisions and binding precedents together, this Court is of 

opinion   that   principal   reasoning   adopted   by   respondent   No.1 

cannot be sustained. Finding that petitioners had no locus standi is 

not legally sustainable because petitioners had paid stamp duty 

and   sought   refund.   Finding   regarding   alleged   receipt   of 

consideration twice cannot by decide applicability of Section 47(c)

(5). Admitted execution of Deed of Cancellation, non-performance 

of   first   Development   Agreement   and   subsequent   execution   of 

another independent Development Agreement together indicate 

that original instrument did not achieve purpose for which it had 

been executed. Therefore, petitioners' claim required consideration 

in light of Sections 47 and 48 as interpreted in  

Sanman Trade 

Impex   Pvt.   Ltd.

,  Bano   Saiyed   Parwaz  and  M/s.   Satyam 

Construction

.   However,   impugned   orders   do   not   examine 

controversy from that legal angle. They proceed on grounds of 

alleged absence of locus standi and alleged receipt of consideration 

twice.   Those   are   not   decisive   tests   under   Section   47(c)(5). 

Consequently, refusal of refund on reasons recorded in impugned 

orders cannot be sustained in law.

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43.In   view   of   the   foregoing   discussion,   and   upon   overall 

assessment of the material record,  the following order is passed:

(i)  The Writ Petition is allowed;

(ii)  The order dated 4 April 2016 passed by respondent 

No.1 in Appeal No.108 of 2015 (District Court Rural), as 

well as the order dated 18 May 2015 passed by respondent 

No.3 rejecting the petitioners' application for refund of stamp 

duty, are quashed and set aside;

(iii)  Respondent No.3 shall refund the stamp duty paid by 

the petitioners in respect of the first Development Agreement 

within a period of eight weeks from the date of receipt of a 

copy of this judgment;

(iv)  The petitioners shall be entitled to interest on the 

refundable amount at the rate of 6% per annum from the 

date of expiry of eight weeks after filing of the refund 

application till the date of actual payment;

(v)  If   the   amount   is   not   refunded   within   the   period 

stipulated in clause (iv) above, the amount remaining unpaid 

shall carry interest at the rate of 9% per annum from the 

expiry of the said period until actual realization;

(vi)  Rule is made absolute in the above terms.

(vii)  There shall be no order as to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

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