wp11328-2023-J-final.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.11328 OF 2023

1.Magnum Unit ‘A’ CHS Limited,

having office at 2nd Cross Lane,

Lokhandwala, Andheri (West),

Mumbai – 400 053

2.Magnum Unit ‘B’ CHS Limited,

having office at 2nd Cross Lane,

Lokhandwala, Andheri (West),

Mumbai – 400 053

3.Magnum Unit ‘C’ CHS Limited,

having office at 2nd Cross Lane,

Lokhandwala, Andheri (West),

Mumbai – 400 053…  Petitioners

V/s.

1.The State of Maharashtra,

through the Office of Sub-Registrar

office, Andheri Taluka,

having its office at Ground Floor,

Family Court Building, Opp. MMRDA,

Building, Bandra Kurla Complex,

Bandra (East), Mumbai 400 051.

2.District Deputy Registrar Cooperative

Society, Mumbai City (3),

A Competent Authority u/s. 5A of the

Maharashtra Ownership of the Flats

Act, 1963, having its office at 

MHADA Building, Ground Floor,

Room No.69, Bandra (East),

Mumbai 400 051.

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed by

SHABNOOR AYUB

PATHAN

Date: 2026.02.24

12:14:31 +0530

wp11328-2023-J-final.doc

3.Magnum Tower CHS Limited,

through its Chairman/Secretary,

having office at 2nd Cross Lane,

Lokhandwala, Andheri (West),

Mumbai – 400 053

4.Lokhandwala Estate & Development

Company Ltd., having its office at

48, Indrayan Road, Santacruz West,

Mumbai 400 054.

5.Oshiwara Land Development

Corporation Private Limited,

having office at 71/73, 2

nd

 Floor,

Boatwala Building, Bombay News Road,

Mumbai 400 023.

6.Shri Swami Samartha,

Plot No.357, Survey No.41 (Part),

2nd Cross Lane, Lokhandwala Complex,

Andheri (West), Mumbai 400 053.…  Respondents

Mr.   Girish   Godbole,   Senior   Advocate   with   Mr.   Harsh 

Moorjani, & Mr. Aaqib Kazi i/by Mr. Rizwan Siddiquee for 

the petitioner.

Ms. Kavita N. Solunke, Additional G.P. with Mr. S.L. Babar, 

AGP for respondent Nos.1 & 2-State.

Mr. Sachin Mandlik i/by Mandlik Partners for respondent 

No.3.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :JANUARY 28, 2026

PRONOUNCED ON:FEBRUARY 24, 2026

2

wp11328-2023-J-final.doc

JUDGMENT:

1.The Petitioners contend that Plot No. 357, Survey No. 41 

Part,   C.T.S.   No.   1/175   of   Oshiwara   Village,   Taluka   Andheri, 

Mumbai admeasuring 13,569 sq. mtrs. was developed under a 

composite   Block   Plan   in   distinct   phases.   It   is   their   case   that 

“Magnum Unit A” was the first development undertaken on the 

said property and comprises an area of 3,545.95 sq. mtrs., which 

has remained in its possession for over thirty-five years. Thereafter, 

“Magnum Unit B” was developed and constructed, admeasuring 

4,389.82 sq. mtrs., and has similarly been in possession for more 

than thirty-five years. Upon completion of Units A and B, the 

Developer utilized the residual Floor Space Index available on the 

said plot for construction of “Magnum Tower,” which occupies an 

area of 4,345.29 sq. mtrs.

2.It is further stated that Petitioner Nos. 1 and 2, representing 

the respective unit holders of Magnum Units A and B, are in settled 

and peaceful possession of the row  houses together with the 

appurtenant garden areas for over thirty-five years, and that such 

possession predates the construction of Magnum Tower. According 

to the Petitioners, Respondent No. 3 has, at no point of time, 

occupied or possessed any land in excess of 4,345.29 sq. mtrs. 

Notwithstanding these factual circumstances, Respondent No. 2 

has, by order dated 9 January 2023, granted unilateral deemed 

conveyance in favour of Respondent No. 3 in respect of land 

admeasuring 10,097.84 sq. mtrs. out of the total area of 13,569 sq. 

mtrs., which, according to the Petitioners, has resulted in serious 

prejudice to their proprietary and possessory rights. It is stated that 

3

wp11328-2023-J-final.doc

M/s. Oshiwara Land Development Corporation Pvt. Ltd. was the 

original owner of the aforesaid property situated at Plot No. 357, 

Survey No. 41 Part, C.T.S. No. 1/175 of Oshiwara Village, Taluka 

Andheri, Mumbai.

3.On 16 September 1979, a Tripartite Agreement was executed 

between M/s. Lokhandwala Estate and Development Company Pvt. 

Ltd., described as the Developer, M/s. Oshiwara Land Development 

Corporation Pvt. Ltd., and Shri Swami Samarth Prasanna Co-

operative Housing Society Ltd. Under the said agreement, the 

Developer acquired possession and development rights in respect 

of the subject land. On 5 January 1982, the Chief Promoter of 

Respondent No. 3 entered into a Package Deal Agreement with the 

Developer   concerning   development   of   the   said   plot.   A 

Supplementary Package Deal Agreement dated 10 April 1984 was 

thereafter executed between the Chief Promoter of Respondent No. 

3 and the Developer, inter alia delineating the rights of the row 

house and bungalow purchasers. During the period 1983 to 1984, 

the   Developer   completed   construction   of   the   bungalows 

comprising Magnum Unit A and Magnum Unit B. Subsequent to 

completion of Magnum Units A and B, the Developer utilized the 

balance FSI available on the plot for construction of “Magnum 

Tower.” The Block Plan for the entire parcel admeasuring 13,569 

sq. mtrs. received approval on 3 June 1986. On 3rd and 4th 

February 2014, Respondent No. 3 instituted a Civil Suit before the 

City   Civil   Court   at   Dindoshi   seeking   a   permanent   mandatory 

injunction restraining the present Petitioners from undertaking 

construction   or   demolition   activities   on   a   strip   of   land 

4

wp11328-2023-J-final.doc

admeasuring 360 x 25 sq. ft., contending that the said strip was 

intended for joint use and enjoyment. By Judgment and Order 

dated 3-4 February 2014, the City Civil Court dismissed the suit 

and decided the issue against Respondent No. 3.

4.Thereafter,   on   24January   2017,   Respondent   No.   3   filed 

Application No. 39 of 2016 before the District Deputy Registrar 

seeking   deemed   conveyance   of   the   entire   land   admeasuring 

13,569 sq. mtrs. The said application came to be rejected by order 

dated   24   Janaury   2017.   Subsequently,   on   16   May   2022, 

Respondent No. 3 preferred Application No. 63 of 2022 before 

Respondent   No.   2   seeking   unilateral   deemed   conveyance   of 

10,097.84 sq. mtrs. out of the said plot. By the impugned order 

dated 9 January 2023, the District Deputy Registrar, Co-operative 

Societies, Mumbai City, granted unilateral deemed conveyance in 

favour   of   Respondent   No.   3   in   respect   of   land   admeasuring 

10,097.84   sq.   mtrs.   A   certificate   under   Section   11   of   the 

Maharashtra Ownership Flats Act, 1963 was accordingly issued in 

favour of Respondent No. 3 on the same date. Aggrieved thereby, 

the Petitioners have instituted the present Writ Petition challenging 

the legality and validity of the order dated 9 January 2023 and the 

consequential certificate issued thereunder.

5.Learned   Senior   Counsel   Mr.   Godbole   appearing   for 

Respondent No. 2 submitted that the impugned order dated 9 

January 2023, in effect, amounts to the authority sitting in appeal 

over its own earlier decision and disregarding the jurisdictional bar 

arising from the principles of res judicata. He invited attention to 

the description of the subject property and the societies situated 

5

wp11328-2023-J-final.doc

thereon, namely Plot No. 357, Survey No. 41 Part, C.T.S. No. 

1/175 of Oshiwara Village, Taluka Andheri, Mumbai admeasuring 

13,569 sq. mtrs., comprising the Petitioner societies, Magnum Unit 

A, Magnum Unit B and Magnum Unit C, and Respondent No. 3, 

Magnum Tower Co-operative Housing Society Ltd.

6.It was submitted that paragraphs 14 and 15 of the impugned 

order   record   the   earlier   Application   No.   39   of   2016,   yet 

Respondent No. 2 erred in entertaining a subsequent application 

by Respondent No. 3 on the same cause of action and in respect of 

the same plot. The earlier application was rejected on merits by 

order dated 24 January 2017 on the ground that the conveyance 

sought would prejudice the rights of the other building owners, 

namely the Petitioners. According to the submission, even though 

the earlier application pertained to the entire plot, Respondent No. 

3 had in substance claimed entitlement to approximately 10,000 

sq.   mtrs.,   which   is   substantially   the   area   granted   under   the 

impugned   order,   and   the   said   contention   had   been   expressly 

rejected after due consideration.

7.It was further contended that no liberty was granted to 

Respondent   No.   3   while   rejecting   the   earlier   application   for 

deemed conveyance. Once a quasi judicial authority adjudicates 

upon an issue and the order attains finality without liberty to file a 

fresh application or pursue a superior remedy, the authority lacks 

power of review to adopt a contrary position. It was emphasized 

that the order dated 24 January 2017 has not been challenged to 

date and has therefore attained finality.

6

wp11328-2023-J-final.doc

8.Learned Senior Counsel submitted that the finding in the 

impugned order that Section 11 of the Code of Civil Procedure 

does not apply to deemed conveyance proceedings constitutes a 

manifest error of law. The principles underlying res judicata apply 

equally   to   quasi   judicial   proceedings   in   order   to   prevent 

multiplicity of litigation and inconsistent findings. Reliance was 

placed on the decisions in M/s. Aakansha Construction Co. v. State 

of Maharashtra and Others, 2025 BHC 20530 and M/s. Faime 

Makers Private Ltd. v. District Deputy Registrar, (2025) 5 SCC 772.

9.It   was   submitted   that   Respondent   No.   2   has,   in   effect, 

rewritten   the   contractual   terms   governing   the   parties   by 

disregarding   the   exclusive   garden   rights   conferred   upon  the 

Petitioner societies under the Package Deal Agreement and the 

Supplementary   Agreement,   which   were   acknowledged   and 

accepted   by   Respondent   No.   3.   It   was   contended   that   the 

impugned order is ex facie illegal inasmuch as Section 11 of the 

Maharashtra Ownership Flats Act mandates that conveyance be 

granted   strictly   in   accordance   with   the   Agreement   for   Sale. 

Respondent No. 2 failed to consider Clause 6(b) of the Package 

Deal   Agreement   dated   5   January   1982   and   Clause   4   of   the 

Supplementary Agreement dated 10 April 1982, which expressly 

conferred exclusive possession and enjoyment of the front garden 

areas upon the row house owners, namely the Petitioner societies. 

These rights were also incorporated in the MOFA agreements and 

acknowledged by the flat purchasers under Clause 20 thereof. It 

was further submitted that Clause 12 of the Agreement dated 28 

May 1987 reiterates the aforesaid terms and specifically provides 

7

wp11328-2023-J-final.doc

that the units of the Petitioner societies would enjoy exclusive 

garden amenities appurtenant thereto. In the civil suit instituted by 

Respondent No. 3, which came to be dismissed by order dated 03-

4 February 2011 passed by the City Civil Court, Respondent No. 3 

had itself founded its claim on the Agreement dated 25 August 

1987, and is therefore estopped from adopting a contrary stand.

10.It   was   contended   that   despite   significant   discrepancies 

between the measurements furnished by  the architects of the 

Petitioners   and   those   relied   upon   by   Respondent   No.   3, 

Respondent No. 2 mechanically accepted the certificate produced 

by Respondent No. 3 without independent scrutiny. Under Clause 

B(3) of the Government Resolution dated 22 June 2018, where 

measurement   disputes   arise   in   a   layout   involving   multiple 

societies, the authority is required to appoint an independent 

architect  from   its   approved   panel  to  submit   a   report.   It   was 

submitted   that   failure   to   adhere   to   the   mandatory   procedure 

prescribed under the Government Resolution vitiates the impugned 

order. Respondent No. 2 granted conveyance of 10,097.84 sq. 

mtrs.   in   favour   of   Respondent   No.   3   without   disclosing   any 

rational   methodology   for   quantification   or   accounting   for   the 

phased development of the layout, and solely on the basis of the 

architect’s certificate furnished by Respondent No. 3. The approach 

adopted ignores the mandate of the 2018 Government Resolution 

that,   where   Transferable   Development   Rights   are   utilized, 

conveyance must be confined to the plinth area and appurtenant 

land.

8

wp11328-2023-J-final.doc

11.It was further submitted that inclusion of garden areas and 

common access roads in the certificate issued to Respondent No. 3 

exceeds the scope of the governing agreements and renders the 

order perverse. Reliance was placed on 

Mazda Construction Co. v. 

Sultanabad Darshan Co-operative Housing Society Ltd., 

2012 SCC 

OnLine Bom 1266, wherein it has been held that when common 

amenities such as gardens and access roads are seriously disputed 

or form the subject matter of pending litigation, the Competent 

Authority ought not to include them in a deemed conveyance. It 

was therefore prayed that the reliefs sought in prayers clauses (a) 

and (b) be granted.

12.Per   contra,   learned   counsel   Mr.   Mandlik   submitted   that 

although   quasi   judicial   authorities   are   generally   bound   by 

principles analogous to res judicata, the same are inapplicable in 

the present case. He submitted that the earlier application filed in 

2016 pertained to the entire plot admeasuring 13,569 sq. mtrs., 

whereas the subsequent application filed in 2022 was confined to 

10,097.84   sq.   mtrs.   This   distinction,   according   to   him,   is 

acknowledged   by   the   Petitioners   in   ground   9(w)   of   the   writ 

petition. The issue previously determined was whether Respondent 

No. 3 was entitled to deemed conveyance of the entire plot. The 

entitlement to a specific portion measuring 10,097.84 sq. mtrs. 

was   neither   directly   nor   substantially   in   issue   in   the   earlier 

proceedings.   Consequently,   the   impugned   order   does   not 

determine any matter which had been finally adjudicated earlier. It 

was further submitted that reliance placed by the Petitioners upon 

the   Package   Deal   Agreements   and   subsequent   agreements   is 

9

wp11328-2023-J-final.doc

misconceived. These agreements, though executed between certain 

Chief   Promoters   and   the   developer,   remain   unregistered   and 

cannot override registered MOFA agreements executed with flat 

purchasers. It was pointed out that one such registered agreement 

records   entitlement   of   Respondent   No.   3   to   a   plot   area  of 

13,282.20 sq. mtrs. It was also contended that the unregistered 

agreements   were   subject   to   modifications   and   that   the   areas 

mentioned therein do not correspond with the total land area of 

13,569 sq. mtrs. reflected in the Property Register Card. The 

impugned order, according to him, addresses these aspects in 

detail in paragraphs 14(i) to (o) and 15 thereof.

13.Learned counsel further submitted that the entitlement of 

Respondent No. 3 is founded upon legitimate documents and in 

conformity with the Government Resolution dated 22 June 2018. 

Reliance   was   placed   on   the   sanctioned   layout   plan   and   the 

architect’s certificate. Respondent No. 3 comprises 126 flats and 17 

garages, aggregating to 143 units. After utilization of permissible 

FSI of 1.0062, the built-up area of its building is stated to be 

10,160.75   sq.   mtrs.   In   contrast,   the   built-up   areas   of   the 

bungalows   belonging   to   the   Petitioner   societies   aggregate   to 

3,492.79 sq. mtrs. On the basis of proportional FSI consumption, 

Respondent No. 3 is stated to be entitled to 10,097.84 sq. mtrs. It 

was further submitted that the Petitioners have not effectively 

rebutted this quantification by producing any sanctioned plans or 

credible   architect’s   certificate.   The   reliance   placed   by   the 

Petitioners   on   the   area   statement   of   N.B.   Andurlekar   and 

Associates, allegedly based on a total station survey, is stated to be 

10

wp11328-2023-J-final.doc

unsupported   by   sanctioned   layout   plans   and   contrary   to   the 

Government Resolution. Similar criticism was directed against the 

certificate of Phatarpekar and Associates.

14.It was finally submitted that denial of Respondent No. 3’s 

claim to 10,097.84 sq. mtrs. would result in disproportionate 

allocation of land to its society. Even assuming that the Petitioners 

assert rights under unregistered agreements, such claims relating 

to common areas or amenities must be pursued before the Civil 

Court. The District Deputy Registrar exercises limited jurisdiction 

in deemed conveyance proceedings and cannot adjudicate complex 

title disputes. It was contended that writ jurisdiction is also not the 

appropriate forum to determine such issues, and that an aggrieved 

party   must   seek   substantive   relief   before   the   competent   Civil 

Court.

I.Introductory Background and Governing Principles of 

Finality and Res Judicata:

15.I have considered the papers, the impugned order dated 9 

January 2023, the earlier order dated 24 January 2017, and the 

rival submissions advanced by learned counsel for the parties. 

16.When a statutory authority acts in a quasi judicial capacity, it 

hears   both   sides,   examines   pleadings   and   documents,   records 

reasons and decides rights. Once such an authority decides a 

dispute on merits and closes the matter without granting liberty to 

file a fresh application, that decision does not remain open-ended. 

It achieves finality between the same parties in respect of the same 

dispute.   Finality   serves   an   important   purpose.   If   parties  are 

11

wp11328-2023-J-final.doc

allowed to repeatedly approach the same authority on the same 

dispute,   litigation   would   never   end.   Every   rejection   could   be 

followed by a slightly modified application. That would burden the 

system and unsettle rights that have already been adjudicated. 

17.The doctrine of res judicata rests on this basic principle. A 

matter which has been directly and substantially decided between 

the same parties cannot be reopened in a second round. It also 

bars issues which could and ought to have been raised in the 

earlier proceeding. The law does not permit a party to split its 

claims or hold back part of its case and then attempt to agitate it 

later in a fresh proceeding. The Court must examine whether the 

parties are the same, whether the foundation of the claim arises 

from the same transaction or set of facts, and whether the core 

issue   was   directly   and   substantially   in   issue   earlier.   If   these 

elements are present, then the earlier adjudication binds, whether 

right   or   wrong,   unless   it   has   been   set   aside   in   appeal   or 

appropriate   proceedings.   A   litigant   cannot   avoid   this   bar  by 

changing the wording of the relief or by reducing or enlarging the 

area claimed. If in substance the claim arises from the same cause 

of action and seeks what was earlier refused, it remains barred. 

Merely fragmenting the relief, or presenting it in a slightly altered 

form, does not create a new cause of action. The law looks at the 

real nature of the dispute, not the label attached to it. Therefore, 

once a quasi judicial authority has finally decided a matter on 

merits and no liberty to reapply has been granted, the parties are 

bound   by   that   determination.   The   only   lawful   course   for   an 

aggrieved party is to challenge the decision before a higher forum. 

12

wp11328-2023-J-final.doc

It cannot invite the same authority to revisit and reverse its own 

concluded findings in a second round.  

II.Tests for Identifying Directly and Substantially in Issue vs 

Collateral Issues  (Sajjadanashin Sayed Principles):

18.The principles explained in  Sajjadanashin Sayed v. Musa 

Dadabhai Ummer, 

(2000) 3 SCC 350 provide a guidance for courts 

to decide whether an earlier finding binds the parties in later 

proceedings.   The   judgment   repeatedly   stresses   that   not   every 

finding recorded in an earlier case becomes final for all future 

disputes. Only those findings which formed the real foundation of 

the earlier decision will operate as res judicata. Everything else 

may remain open. When the Supreme Court speaks about matters 

“collaterally or incidentally in issue,” it refers to issues that arise 

during the discussion but are not the real point that the court had 

to decide. Courts often examine many facts and legal arguments. 

Some   of   them   are   central.   Some   are   merely   supporting   or 

explanatory. The law draws a clear distinction between the two.

19.The expression used in Section 11 CPC is “directly and 

substantially   in   issue.”   This   language   shows   that   the   law   is 

concerned with substance, not form. If a matter was central to the 

earlier decision and the judgment could not have been delivered 

without deciding it, that finding binds the parties later. But if the 

matter was only an auxiliary step, or part of the background 

reasoning,   it   does   not   automatically   create   a   bar   in   future 

proceedings.

13

wp11328-2023-J-final.doc

20.The Supreme Court points out that courts across different 

jurisdictions have struggled with this distinction. The difficulty lies 

in identifying what exactly was decided and what was merely 

discussed.   Therefore,   certain   tests   have   evolved.   The   most 

important test is this. Ask whether the earlier decision could stand 

without that particular finding. If the answer is no, then the issue 

was directly and substantially in issue. If the answer is yes, then 

the finding is likely collateral.

21.Another   test   explained   in   the   judgment   is   whether   the 

finding forms the immediate foundation of the decision or merely 

supports the reasoning. A mere step in reasoning is not enough. 

The law requires something more solid. The finding must be 

fundamental to the final outcome.

III.Application of Res Judicata Principles to Section 11 MOFA 

Proceedings and Scope of Competent Authority:

22.Applying these principles to proceedings under Section 11 of 

the MOFA Act becomes important because such proceedings are 

limited in scope. The competent authority is not deciding every 

possible   dispute   relating   to   title,   ownership   or   contractual 

interpretation.   It   examines   whether   statutory   conditions   for 

deemed conveyance are  satisfied. Therefore, only those issues 

necessary for granting or refusing deemed conveyance are directly 

and substantially in issue. 

23.In the present factual background, the earlier Section 11 

proceeding required the authority to decide whether Respondent 

No. 3 was entitled to deemed conveyance over the land claimed, 

14

wp11328-2023-J-final.doc

considering objections raised by other societies. That question 

went to the root of the application. The authority could not have 

rejected   or   granted   conveyance   without   deciding   entitlement. 

Therefore, that issue was directly and substantially in issue.

24.On the other hand, discussions regarding exact measurement 

method,   allotment of garden spaces, or comments on certain 

clauses may have arisen during the hearing. Unless the earlier 

order clearly shows that its final conclusion depended entirely 

upon those findings, they remain incidental or collateral. The 

Supreme   Court   cautions   that   even   if   an   issue   is   framed   or 

discussed in detail, it does not automatically become decisive. One 

must see whether the adjudication of that issue was material and 

essential for the decision.

25.The illustrations given by the Supreme Court make this 

distinction clearer. In the Privy Council cases referred to, certain 

findings were recorded in earlier proceedings but were later held 

not to operate as res judicata because those findings were not 

necessary for deciding the earlier case. They were only incidental 

observations made while deciding another principal issue. The 

same principle applies here. If a finding was not the foundation of 

the earlier Section 11 decision, it cannot bar later adjudication.

26.The Supreme Court also explains that even where a finding 

appears specific, courts must examine the relief claimed and the 

nature of the proceeding. For example, in cases where possession 

alone was in issue, a casual observation on title did not become 

final. But where possession depended entirely on title, then the 

15

wp11328-2023-J-final.doc

title finding became binding. The key question always remains 

necessity. Was the finding essential to grant or refuse the relief 

sought?

27.In   Section   11   MOFA   proceedings,   the   principal   issues 

generally concern statutory entitlement to conveyance. Complex 

questions of ownership, inter se rights between multiple societies, 

or detailed title disputes may arise in argument, but they are often 

beyond   the   limited   scope   of   the   authority.   Findings   on  such 

questions, if made only as background reasoning, may not attain 

finality as res judicata. Those matters are better suited for civil 

courts where full evidence can be led.

28.Therefore, while applying Sajjadanashin Sayed to the present 

facts, the Court must carefully separate the core decision from 

peripheral observations. The earlier adjudication on entitlement to 

deemed   conveyance   forms   the   substantive   foundation   and   is 

directly and substantially in issue. However, issues which were 

secondary, explanatory or not essential for the final conclusion 

remain collateral.

29.This separation prevents two extremes. It avoids reopening 

matters that have already been finally decided. At the same time, it 

ensures that parties are not unfairly barred from litigating issues 

which   were   never   truly   adjudicated.   The   judgment   in 

Sajjadanashin Sayed  thus provides a structured and principled 

approach. It guides courts to look beyond labels and examine the 

real role played by each finding in the earlier decision. Only then 

can the doctrine of res judicata be applied correctly and fairly in 

16

wp11328-2023-J-final.doc

proceedings under Section 11 of the MOFA Act.

30.In Faime Makers (P) Ltd. v. Coop. Societies, (2025) 5 SCC 

772

 the Supreme Court has made it clear that res judicata is not 

confined to civil courts alone. It binds quasi judicial authorities as 

well.   When   a   statutory   authority   hears   parties,   examines 

documents and gives a reasoned decision on facts and law, that 

decision has binding force. It remains binding even if it is wrong, 

unless it is set aside in appeal, revision or writ proceedings. The 

Deputy Registrar, while deciding an application under Section 11 

of MOFA, acts as a quasi judicial authority. He issues notice, hears 

parties, considers rival claims and passes a reasoned order. That 

order   is   not   an   administrative   opinion.   It   is   an   adjudication. 

Therefore, the rule stated in 

Ujjam Bai v. State of U.P., 1962 SCC 

OnLine SC 8

 and reaffirmed in Abdul Kuddus v. Union of India, 

(2019) 6 SCC 604 squarely applies. 

31.The Supreme Court in  Faime Makers  has reiterated two 

important points. First, findings of a quasi judicial body cannot be 

reopened in a collateral manner or in a second round between the 

same parties. Second, even if the earlier decision contains an error 

of fact or law, it still binds unless it is set aside by a higher forum. 

A coordinate or successor authority cannot simply take a different 

view on the same issue.

32.In   proceedings   under   Section   11   of   the   Maharashtra 

Ownership of Flats Act, the Competent Authority does not sit as a 

civil court to decide title in the larger sense. It examines whether 

the promoter has failed to execute a conveyance and whether the 

17

wp11328-2023-J-final.doc

society   or   flat   purchasers   are   entitled   to   have   a   unilateral 

conveyance executed. The scope is limited. The authority must see 

the agreement, the sanctioned plans, the layout, the nature of the 

property described and the rights flowing from the statute.

33.The distinction drawn in Sajjadanashin Sayed  turns on one 

central test. Was the issue necessary for the earlier decision. Was it 

the   foundation   of   that   decision.   If   yes,   it   is   directly  and 

substantially in issue. If it was only part of the reasoning or a step 

taken to reach another conclusion, it is collateral or incidental. 

34.Issues directly and substantially in issue under Section 11 of 

MOFA:

(i)  Whether the applicant is a co-operative housing society 

or association of flat purchasers entitled under the Act. 

(ii)  Whether the promoter has executed the agreement for 

sale in accordance with Section 4 and whether the statutory 

period for conveyance has expired. 

(iii) Whether the promoter has failed or refused to execute 

the conveyance. 

35.Issues   collateral   or   incidental   in   Section   11   MOFA 

proceedings

(i) Complicated questions of title between the promoter 

and third parties, such as rival claims of ownership based on 

prior conveyances, inheritance disputes, or partition claims. 

(ii) Validity   of   prior   development   agreements   between 

landowners and promoters. 

18

wp11328-2023-J-final.doc

(iii) Questions   regarding   internal   disputes   within   the 

society, such as validity of elections or membership disputes.

(iv) Findings   on   zoning   violations,   FSI   calculations,   or 

planning breaches, unless they are essential to identify what 

portion of land must be conveyed. 

(v)  Issues relating to monetary claims, damages, or accounts 

between promoter and purchasers. 

IV.Situations Where Res Judicata May Not Apply and 

Exceptions to Finality:

36.If the earlier application came to be rejected on account of 

non production of requisite documents, procedural defects, non 

compliance with statutory requirements, or on any ground which 

did not result in a final adjudication of the society’s substantive 

entitlement, such decision may not operate as res judicata. In such 

circumstances, the issue of entitlement cannot be said to have been 

finally and conclusively determined. Consequently, the rejection 

would not extinguish the statutory right of the society, particularly 

where the defects are subsequently cured, and the application is 

presented afresh on a proper and complete foundation.

37.If, in the earlier proceedings, the authority made certain 

observations regarding the title of the promoter, the validity of the 

development agreement, or the extent of land ownership, but 

ultimately rejected the application on a procedural ground, such 

observations   would   be   regarded   as   collateral   or   incidental   in 

nature. In that event, those observations would not operate as a 

bar in subsequent proceedings. Finality would attach only to the 

19

wp11328-2023-J-final.doc

issue which constituted the true foundation of the rejection, and 

not to ancillary findings recorded in the course of the reasoning.

38.However, where the cause of action undergoes a material 

change, the bar of res judicata would not operate. By way of 

illustration, such change may arise on account of the subsequent 

formation of a duly registered co-operative housing society, the 

subsequent expiry of the statutory period prescribed for execution 

of conveyance. In such circumstances, a fresh cause of action may 

be said to arise, and the principle of res judicata would not apply, 

as the factual foundation of the later proceedings is distinct from 

that which formed the basis of the earlier adjudication.

V.Comparative Analysis of the 2017 and 2023 Proceedings and 

Findings on Merits:

39.On a careful reading of the earlier order dated 25 January 

2017, it becomes clear that the competent authority had already 

examined the core question which arises again in the present 

proceedings. The authority did not dismiss the earlier application 

on a technical ground. It considered the claim on merits. In that 

earlier round, the authority specifically examined the entitlement 

asserted by Respondent No. 3 in respect of an area measuring 

about 10,160.81 square metres. The discussion in the order shows 

that the authority analysed what portions of land could form part 

of the conveyance and what portions could not.

40.The principal reason for rejection in the earlier order was 

that the area claimed by Respondent No. 3 included recreation 

grounds, internal roads and other common facilities. These areas 

20

wp11328-2023-J-final.doc

were   not   treated   as   automatically   available   for   unilateral 

conveyance. The authority recorded that inclusion of such common 

areas would affect the rights of other occupants and societies on 

the layout. Therefore, the rejection was based on a clear finding 

that the claim, as presented, could not be accepted because of 

inclusion of common areas.

41.This   aspect   becomes   important   when   one   compares   the 

earlier application with the present one. The present application 

seeks   conveyance   of   10,097.84   square   metres.   The   difference 

between the two figures is marginal. When the descriptions and 

components  of   the  area   are  compared,   it  is   evident   that   the 

common areas which formed the basis of rejection earlier continue 

to be substantially included even now. In substance, therefore, the 

claim   remains   the   same.   The   change   is   only   in   numerical 

adjustment. The foundation of the dispute has not altered.

VI.Final Determination: Binding Effect of Earlier Adjudication 

and Invalidity of Later Order:

42.In such circumstances, the law does not permit reopening of 

the same controversy before the same authority. Once a quasi 

judicial   authority   has   considered   entitlement   on   merits   and 

rejected the claim, the proper course for the aggrieved party is to 

challenge that order before a higher forum. If a party believes that 

the earlier decision is wrong in law or fact, the remedy lies in 

appeal, revision or writ proceedings. The law does not allow a 

party to bypass that route by filing a fresh application with a 

slightly modified figure and seeking a different outcome from the 

21

wp11328-2023-J-final.doc

same authority.

43.Allowing such a course would undermine the principle of 

finality.   Litigation   would   become   endless.   Every   unsuccessful 

applicant could simply alter the measurements or reframe the 

relief and compel the authority to decide the same issue again. 

That is precisely what the doctrine of res judicata prevents.

44.The Supreme Court has recognised only a narrow exception 

to this rule. If the earlier decision suffers from a jurisdictional 

defect, meaning the authority lacked legal power to decide the 

matter, then the earlier order may not bind. No such case has been 

made out here. The 2017 order was passed by the competent 

authority acting within the scope of Section 11 of the MOFA Act. 

The parties were heard. Reasons were recorded. Therefore, the 

order cannot be ignored or treated as non-existent.

45.Applying the principles laid down in  Faime Makers, Ujjam 

Bai 

and Abdul Kuddus, the position becomes clear. A quasi judicial 

determination, once made on merits and not challenged, attains 

finality. The authority itself cannot later take a contrary view on 

the same issue merely because a fresh application is filed in a 

modified form. The earlier decision binds until it is set aside by a 

superior forum.

46.When the later order dated 9 January 2023 is examined in 

this background, it becomes apparent that it revisits and alters 

what had already been settled in 2017. The subject matter of both 

applications is substantially identical. The reasons for rejection in 

the earlier round, particularly the inclusion of common areas and 

22

wp11328-2023-J-final.doc

facilities, remain equally relevant in the present claim. There is no 

new   foundational   fact,   no   change   in   legal   position,   and   no 

jurisdictional   error   in   the   earlier   order   which   could   justify 

reopening.

47.Therefore,   the   conclusion   follows   naturally.   The   issues 

decided in the earlier order continue to govern the field. The later 

order,   to   the   extent   it   grants   relief   contrary   to   the   earlier 

adjudication, cannot stand in law. The principle of res judicata 

applies squarely in the facts and circumstances of the present case.

48.In view of the foregoing discussion and for the reasons 

recorded hereinabove, the following order is passed:

(i) The Writ Petition is allowed.

(ii) The impugned order dated 9 January 2023 passed by 

the District Deputy Registrar, Co-operative Societies, Mumbai 

City, granting unilateral deemed conveyance in favour of 

Respondent No. 3, together with the consequential certificate 

issued under Section 11 of the Maharashtra Ownership of 

Flats Act, 1963, is hereby quashed and set aside.

(iii) Respondent No. 3 is at liberty to pursue appropriate 

remedies before the competent Civil Court, if so advised, for 

seeking appropriate reliefs.

(iv) If such civil proceedings are instituted, the Civil Court 

shall   endeavour   to   decide   the   same   as   expeditiously   as 

possible and preferably within a period of one year from the 

date of filing of the suit, uninfluenced by any observations 

23

wp11328-2023-J-final.doc

made in this judgment except on the issue of applicability of 

res   judicata   to   the   proceedings   before   the   Competent 

Authority.

(v) Rule is made absolute in the aforesaid terms.

(vi) No order as to costs.

49.Pending interlocutory application(s), if any, stands disposed 

of.

50.At this stage, learned Advocate for respondent No.3 seeks 

stay of the judgment. Considering the reasons assigned in this 

judgment, the effect and operation of the judgment and order is 

stayed for a period of eight weeks from today.

(AMIT BORKAR, J.)

24