wp16411-2024-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.16411 OF 2024

1.Mahendra Narayan Lade,

Age 68, Occupation Business

2.Jayant Narayan Lade,

Age 50, Occupation Business

3.Santoshi Mahendra Lade,

Age 48, Occupation Business,

All are having address at A/3,

2nd Floor, Laxminarayan Apartment,

Opposite Grampanchayat Fish Market,

At/Post Vangaon, Taluka Dahanu,

District Palghar 401 103…  Petitioners

Vs.

1.Laxminarayan Apartment Coop.

Housing Society Limited, having

address at Vangaon, Taluka Dahanu,

District Palghar

2.S.M. Enterprises, a partnership

(dissolved), through its partners

2a.Suresh Ratilal Kansara,

having address at Abhishek Bungalow,

Opposite to Ramchandra & Rajani

Bungalow, At Post Vangaon,

Taluka Dahanu District Palghar 401 103

2b.Paras Sureshchandra Kansara,

At Abhishek Bungalow, Opposite to

Ramchandra & Rajani Bungalow,

At Post Vangaon, Taluka Dahanu,

District Palghar, 401 103

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.05.05

11:29:47 +0530

wp16411-2024-J.doc

2c.Vinay Dhansukhlal Kansara (deceased)

Abhishek Bungalow, Opposite to

Ramchandra & Rajani Bungalow,

At Post Vangaon, Taluka Dahanu,

District Palghar, 401 103

3.The State of Maharashtra …  Respondents

Mr. Mandar Soman for the petitioners.

Ms. Hosanna Fernandez or respondent No.1.

Smt. S.D. Chipade for respondent No.3-State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :APRIL 27, 2026.

PRONOUNCED ON:MAY 5, 2026

JUDGMENT:

1.By the present writ petition instituted under Articles 226 and 

227 of the Constitution of India, the petitioners call in question the 

legality, validity, and propriety of the order dated 15 July 2024 

passed by the District Deputy Registrar, Cooperative Societies, 

Palghar, whereby the Competent Authority has been pleased to 

grant deemed conveyance in favour of respondent No.1 Society. 

2.The facts giving rise to the present petition, as set out by the 

petitioners, may be briefly stated thus. The petitioners claim to be 

co-owners of an uncultivated land bearing N.A.S. No. 37/8, Hissa 

No.   3,   admeasuring   2350   square   metres,   situated   at   Mauje 

Wangan,   Taluka   Dahanu,   hereinafter   referred   to   as   “the   said 

property”. Petitioner No.4, late Vijay Dhansukhlal Kansara, was 

2

wp16411-2024-J.doc

one of the partners of M/s S.M. Enterprises, a partnership firm 

which has since been dissolved. Respondent No.1 is a Cooperative 

Housing Society registered on 13 January 2003 under Section 9A 

of the Maharashtra Cooperative Societies Act, 1960, in accordance 

with Section 10A of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963. 

Respondent No.2 is the said partnership firm, now dissolved, and 

respondent Nos.2(a) to 2(e) are its erstwhile partners, along with 

the petitioners, who had undertaken development of respondent 

No.1 Society pursuant to a Development Agreement dated 23 

March 1992. It is the case of the petitioners that they were arrayed 

as original respondent Nos.4 to 6 before the Competent Authority, 

whereas respondent No.1 herein was the original applicant, and 

respondent Nos.2 to 2(e) were original respondent Nos.1 to 3. The 

impugned order granting deemed conveyance has been passed by 

the Competent Authority in those proceedings. The total area of 

the said property admeasures approximately 2350 square metres. 

Out of the said extent, about 1950 square metres was allotted by 

the   petitioners   to   respondent   No.2   firm   for   the   purpose   of 

development under a Development Agreement dated 26 March 

1992.   Pursuant   thereto,   respondent   No.2   obtained   building 

permission bearing No. D.P./Uncultivated/Construction/S.R./3/92 

dated   27   July   1992   from   the   Sub-Divisional   Officer,   Dahanu 

Division. 

3.In terms of the said building permission, construction was 

permitted   only   on   an   area   of   478   square   metres,   while   the 

remaining area of 1872 square metres was required to be kept 

open and free from construction. As per the sanctioned plan, the 

3

wp16411-2024-J.doc

permissible built-up area was confined to 478 square metres. It is 

stated that respondent No.2 constructed a building known as 

“Laxmi Narayan Apartment” on the said property and sold flats 

and shops therein to members of respondent No.1 Society. It is 

further the case of the petitioners that under the Sale Deeds 

executed between respondent No.2 firm and the flat purchasers, it 

was expressly stipulated that the additional FSI would vest with 

the promoters, who would retain the right to undertake further 

construction on the said property, and that conveyance of the land 

would   be   effected   only   upon   completion   of   the   entire 

development. It is further stated that respondent No.2 constituted 

an   association   of   flat   purchasers   and   shopkeepers,   and   in 

continuation   thereof,   respondent   No.1   Society   came   to   be 

registered on 13 January 2003. According to the petitioners, since 

the   development   rights   were   retained,   an   application   seeking 

permission for further development was submitted to the Planning 

Authority on 29 June 2022, which was received on 10 October 

2022 along with payment of requisite scrutiny fees. It is their 

grievance that subsequent to the said application, respondent No.1 

Society   approached   the   Competent   Authority   seeking   deemed 

conveyance   of  the  entire   property,  allegedly   in  breach  of   the 

contractual terms under which development rights and FSI were 

expressly reserved in favour of the developers. 

4.The   petitioners   filed   their   detailed   reply   opposing   the 

application for deemed conveyance. It was contended that the 

entire property was never subjected to development, as recorded 

in the Flat Purchase Agreements, and therefore, no unilateral 

4

wp16411-2024-J.doc

conveyance of the entire land could be granted. It was further 

urged that the contractual stipulation reserving additional FSI and 

future development rights in favour of the promoters was binding, 

and that conveyance was contemplated only upon completion of 

full development. Respondent No.2 also filed its reply opposing the 

application, contending that only 1950 square metres had been 

brought under development and that conveyance of the entire 

2350   square   metres   was   impermissible.   The   application   was 

opposed on various other grounds as set out in the respective 

replies. Respondent No.1 Society filed a rejoinder controverting 

the contentions raised by the petitioners. 

5.The Competent Authority thereafter proceeded to hear the 

parties.   During   the   course   of   hearing,   the   Flat   Purchase 

Agreements were specifically relied upon and brought to the notice 

of the Competent Authority. Upon conclusion of arguments, the 

matter was reserved for orders. The petitioners submitted written 

arguments,   and   respondent   No.2   filed   a   pursis   adopting   the 

submissions advanced on behalf of the petitioners. 

6.By the impugned order dated 15 July 2024, the Competent 

Authority allowed the application preferred by respondent No.1 

and granted deemed conveyance in respect of the entire property 

admeasuring 2350 square metres. The said order proceeds on the 

basis that construction on the plot admeasures approximately 1174 

square metres and that the entire FSI of the plot has been utilized, 

thereby necessitating conveyance of the entire land. It was further 

observed that since the Society had been formed in the year 2003, 

it was incumbent to convey the entire property, including open 

5

wp16411-2024-J.doc

spaces, roads, and amenities, in favour of respondent No.1 Society. 

Being aggrieved thereby, the petitioners have preferred the present 

writ petition.

7.Mr.  Mandar Soman,  learned  Advocate  appearing  for the 

petitioners, assails the impugned order principally on the ground 

of lack of jurisdiction. It is his submission that the Competent 

Authority could not have exercised powers under the Maharashtra 

Ownership Flats Act, 1963 inasmuch as the said enactment was 

not applicable to Village Vangaon, Taluka Dahanu at the time when 

the agreements for sale were executed in the year 1993. He 

submits that the State Government had not issued any notification 

under Section 1(3) of the said Act bringing the said village within 

its fold at the relevant time. Reliance is placed on the affidavit filed 

on behalf of the State Government clarifying that it is only by 

virtue of Notification dated 17 February 2009 that the provisions 

of the said Act were extended to areas where it was not previously 

applicable. It is urged that the operation of a statute is prospective 

in nature and becomes enforceable in a particular area only from 

the date on which it is notified for that area. According to him, the 

Act was not in force in the concerned locality in the year 1993 

when the agreements were executed. It is further submitted that 

an application for deemed conveyance presupposes the existence 

of an agreement under Section 4 of the Act. Since the Act itself 

was not applicable to the said village at the relevant time, such an 

application could not have been entertained. He further submits 

that there is no provision in the Act conferring retrospective or 

retroactive operation,  and  in  any  case, substantive rights and 

6

wp16411-2024-J.doc

obligations cannot be imposed retrospectively.   In support of the 

aforesaid   submissions,   learned   counsel   for   the   petitioners   has 

placed reliance upon the decisions of the Supreme Court in 

Civil 

Appeal   No.   5815   of   2019   in   the   case   of   Assistant   Excise 

Commissioner vs. Esthappan Cherain and another,

  as well as in 

Shanti Conductors Pvt. Ltd. vs. Assam State Electricity Board 

reported in (2019) 19 SCC 529

, and also on the judgment in Writ 

Petition (A.S.) No. 8978 of 2021 in the case of Vilas Deshpande vs. 

Government of Maharashtra

. 

8.It is further submitted by the learned counsel that the second 

ground   of   challenge   pertains   to   the   extent   of   the   property. 

According to him, the total area of the property is 2350 square 

metres, out of which only 1950 square metres was made available 

to   respondent   No.2   for   development   under   the   Development 

Agreement dated 26 March 1992. This aspect, according to him, is 

also reflected in the schedule to the agreements executed with the 

flat  purchasers.   It  is  therefore  contended  that  the  respondent 

Society could not have claimed conveyance of an area larger than 

that which was contractually agreed to be developed.   Learned 

counsel further submits that the impugned order is vitiated on 

account of violation of principles of natural justice, inasmuch as 

the Competent Authority has failed to afford an opportunity to the 

petitioners to verify the correctness of the unilateral instrument of 

conveyance, as contemplated under Section 11 of the said Act. On 

this ground also, it is urged that the impugned order deserves to 

be set aside. 

7

wp16411-2024-J.doc

9.Per contra, Ms. Fernandez, learned Advocate appearing for 

respondent   No.1   Society,   supports   the   impugned   order.   It   is 

submitted that despite the Society having been duly registered in 

the year 2003 and the flat purchasers having been in possession of 

their respective premises for over two decades, respondent No.2, 

being the promoters, have failed to execute the conveyance in 

favour of the Society. It is her submission that the Society has been 

in   lawful   possession   and   enjoyment   of   the   property   since   its 

registration and has been maintaining the same, while its members 

have been residing in the premises for a considerable period. 

Despite repeated requests and follow-up, respondent No.2 has 

neglected to perform its statutory obligation under Section 11 of 

the Act to convey the property in favour of the Society. Learned 

counsel further submits that building permission was obtained on 

27 July 1992, and the sanctioned layout plan dated 25 February 

1992, which was shown to the flat purchasers at the time of sale, 

indicated the total area of the property as 2350 square metres. It is 

pointed out that even in the present petition, the total area is 

stated to be 2350 square metres, comprising 478 square metres 

earmarked for construction and the remaining area required to be 

kept open. It is submitted that upon formation and registration of 

the   Cooperative   Housing   Society   on   13   January   2003,   an 

enforceable   right   accrued   in   favour   of   the   Society   to   seek 

conveyance. It is further submitted that under clauses 11 and 12 of 

the agreements for sale, respondent No.2 was under an express 

obligation to execute the conveyance and transfer all right, title, 

and interest in the property in favour of the Society upon its 

8

wp16411-2024-J.doc

formation. Despite such obligation becoming operative, respondent 

No.2 has failed to take any steps to execute the conveyance. 

10.It is further submitted that the affidavit filed by the State of 

Maharashtra dated 20 February 2026 clearly records that by virtue 

of Notification dated 17 February 2009 bearing No. MA/SR/South-

229/2006-08, Village Vangaon, Taluka Dahanu, District Palghar 

falls within the applicability of the Maharashtra Ownership Flats 

Act, 1963. It is contended that once the Act has been made 

applicable to the area, the provisions thereof govern the rights and 

obligations of the parties. The applicability of the Act, according to 

her, does not depend upon the date of execution of the agreement 

for sale. It is submitted that the obligations cast under the Act are 

continuing in nature and subsist until they are duly performed, 

culminating in conveyance of title in favour of the Society. Upon 

the   issuance   of   the   notification   dated   17   February   2009, 

respondent No.2 became bound to execute the conveyance within 

a reasonable period, and in any case within the statutory period 

prescribed. 

11.Learned counsel further submits that the petitioners have not 

specifically disputed the applicability of the Act and the Rules 

framed thereunder to the said property. It is urged that by virtue of 

the Notification dated 17 February 2009, the provisions of the Act 

were extended to the entire State of Maharashtra, including the 

area in question. Consequently, the statutory obligations under 

Section 11 of the Act and Rule 9 of the Rules of 1964 became fully 

enforceable against respondent No.2. It is contended that despite 

the Act becoming applicable, respondent No.2 has failed to execute 

9

wp16411-2024-J.doc

the conveyance in favour of the Society in accordance with the 

statutory mandate, thereby continuing in breach of its obligations. 

12.Smt. S.D. Chipade submitted that Respondent No.3 has filed 

an affidavit placing reliance upon Section 1(3) of the Maharashtra 

Ownership Flats (Regulation of the Promotion of Construction, 

Sale, Management and Transfer) Act, 1963. It is stated therein that 

a subsequent Notification dated 17 February 2009, issued and 

published by the State Government of Maharashtra, has been 

produced on record. By the said Notification, in addition to the 

areas   to   which   the   Act   was   previously   applicable,   the   entire 

territory of the State of Maharashtra has been brought within the 

purview of the provisions of the said Act. A copy of the said 

Notification dated 17 February 2009, bearing No. MA/SR/South-

229/2006-08, has been annexed to the affidavit and marked as 

Exhibit   R-1.   It   is   further   stated   that,   by   virtue   of   the   said 

Notification,   Village   Vangaon,   Taluka   Dahanu,   District   Palghar, 

stands included within the jurisdiction and applicability of the 

provisions of the said Act.

REASONS AND ANALYSIS:

13.I have gone through the pleadings, the rival submissions and 

the material placed on record. 

14.For the purpose of adjudication of the issues arising in the 

present  matter, it is  necessary  to reproduce  and consider the 

relevant   provisions   of   the   Maharashtra   Ownership   Flats 

(Regulation of the Promotion of Construction, Sale, Management 

and Transfer) Act, 1963, which are set out herein below.

10

wp16411-2024-J.doc

“2(c): “promoter” means a person and includes a partnership 

firm or a body or association of persons whether registered 

or not, who constructs or causes to be constructed a block or 

building of flats [or apartments] for the purpose of selling 

some or all of them to other persons, or to a company, co-

operative   society   or   other   association   of   persons,   and 

includes his assignees; and where the person who builds and 

the person who sells are different persons, the term includes 

both; 

15.Section 2(c) defines the expression “promoter” in a wide 

manner. It includes a partnership firm, or anybody or association 

of persons, whether registered or not, who constructs or causes to 

be constructed a building of flats for the purpose of selling them. 

The definition extends to assignees, and also makes it clear that 

where   the   person   who   builds   and   the   person   who   sells   are 

different, both would fall within the meaning of promoter. This 

language designed to ensure that no entity involved in the process 

of development and sale can escape liability by taking technical 

pleas regarding its role. Thus, in the present case, even if the 

development was undertaken through a firm, and even if there 

were multiple partners or entities acting together, all such persons 

who participated in the construction and sale would come within 

the purview of the expression “promoter”.

16.When   this   definition   is   read   along   with   the   scheme   of 

Sections 4, 10 and 11, it becomes clear that the statute fixes 

responsibility   upon   the   promoter   not   merely   at   the   stage   of 

entering into agreements, but also at the stage of formation of the 

society and conveyance of title. The obligation is attached to the 

status of being a promoter travels with that status. It does not 

11

wp16411-2024-J.doc

depend upon the date on which the agreement was executed 

alone.  Therefore,  once  a  person  satisfies  the  description  of  a 

promoter, he is bound by the statutory duties so long as the 

consequences of his acts, such as the sale of flats and existence of 

the building and society, continue to exist.

17.It   is   in   this   background   that   the   argument   regarding 

retrospectivity has to be understood. The Act does not declare that 

agreements executed prior to its applicability are void or invalid. It 

does not reopen or unsettle past transactions which have already 

been concluded. In that sense, it is not retrospective. However, the 

Act   becomes   applicable   to   regulate   the   relationship   which 

continues between the promoter and the flat purchasers or the 

society, where obligations remain unperformed. The conveyance of 

title   is   one   such   obligation.   Until   the   title   is   conveyed,   the 

promoter continues to hold interest in the property, and the society 

continues   to   be   deprived   of   ownership.   This   situation   is  a 

continuing state.

18.Therefore, once the Act is brought into force in a particular 

area, the promoter, as defined under Section 2(c), becomes subject 

to its provisions in respect of such continuing obligations. The law 

does not travel back to undo what has already been done, but it 

regulates   what   remains   to   be   done.   The   failure   to   execute 

conveyance is an ongoing default. The statute, therefore, attaches 

consequences to such continuing default from the date it becomes 

applicable. This approach does not disturb completed transactions, 

but it ensures that promoters cannot avoid their obligations by 

relying upon the timing of the original agreement.

12

wp16411-2024-J.doc

19.In this view of the matter, the definition of “promoter” is 

important because it attaches liability upon all persons who have 

undertaken the development and sale. Such persons cannot be 

permitted to contend that that they stand exempted from statutory 

duties merely because the agreements were executed at a time 

when the Act was not applicable. The obligation to convey, being a 

essential incident of the development and sale, continues, and 

once the Act becomes applicable, it regulates that obligation in 

accordance with its provisions.

20.The first submission advanced on behalf of the petitioners is 

based upon Section 1(3) of the Act. It states that while the Act 

extends to the whole of the State, its operative provisions do not 

apply everywhere immediately, but come into force in such areas 

and from such dates as may be notified by the State Government. 

In the present case, the material placed on record, particularly the 

notification   dated   17   February   2009,   indicates   that   Village 

Vangaon was brought within the scope of the Act only from that 

date. Therefore, it would not be correct to say that the Act was 

applicable in that village in the year 1993 when the agreements for 

sale were executed. To this limited extent, the contention of the 

petitioners has substance. 

21.The   statute,   especially   when   it   creates   obligations   and 

liabilities, is generally understood to operate prospectively. It does 

not   ordinarily   reach   back   to   govern   transactions   which   were 

completed at a time when such law was not in force, unless such 

intention is expressed clearly or can be necessarily inferred. The 

principle explained in  

Mithilesh Kumari v. Prem Behari Khare, 

13

wp16411-2024-J.doc

(1989) 2 SCC 95 supports this approach. However, that principle 

cannot be applied mechanically. One must look at the wording of 

the statute, its object, and the kind of right or duty it deals with. In 

the present case, since the Act itself was not in operation in the 

area in 1993, the agreements of that period cannot be treated as 

agreements under Section 4. This aspect cannot be ignored lightly. 

The record shows, through the affidavit of the State, that by 

notification dated 17 February 2009, the area in question was 

brought within the ambit of the Act. Once such notification came 

into force, the parties became governed by the provisions of the 

Act, in respect of what remained to be performed. It is important 

to note that the society had  been formed in the year 2003, and the 

flat purchasers were in occupation of their premises. The promoter, 

however, had not executed the conveyance. This failure continued 

even after the Act became applicable. The duty under Section 11 

continues until the conveyance is executed. Therefore, when the 

Act came into force in the area, the promoter could not take a 

stand that the earlier date of the agreements completely excludes 

the operation of the statute. The law, once applicable, governs the 

existing situation and requires compliance with the obligations 

which remain unfulfilled. 

22.The petitioners have contended that Section 4 is the basic 

requirement for invoking the remedy of deemed conveyance, and 

in absence of an agreement under Section 4, no proceedings under 

Section 11 could be entertained. Section 11 is enacted to enforce 

conveyance where the promoter has failed to act in accordance 

with law and the understanding with flat purchasers. It cannot be 

14

wp16411-2024-J.doc

read in isolation. The provision takes into account the entire 

background, namely the agreements entered into, the construction 

carried out, the formation of the society, and the failure of the 

promoter to convey title. If, at the time when the application is 

made, the Act is already applicable to the area and the society is in 

existence, it cannot be said that the authority lacks power merely 

because the agreements were executed before the notification. To 

accept such an argument would defeat the purpose of extending 

the Act to new areas. It would allow promoters in such areas to 

avoid their statutory obligations by relying only on the timing of 

the   agreements.   Such   an   interpretation   would   render   the 

legislative exercise ineffective.

23.The duty cast upon the promoter is not a one time formality 

which stands  completed by execution of agreements. It is an 

obligation to complete title and to convey the right, title and 

interest in the land and building to the society. Until that act is 

performed, the obligation remains unfulfilled. It is necessary to 

consider that Section 11 is enacted as a remedial provision to 

address a mischief. The Supreme Court in 

Nahalchand Laloochand 

Pvt Ltd v. Panchali Cooperative Housing Society Ltd

.,

(2010) 9 SCC 

536 has recognised that the scheme of the Act is to protect flat 

purchasers from exploitation and to ensure that promoters do not 

retain undue control over the property after selling flats. The Court 

has emphasised that the rights of flat purchasers and the society 

are substantive and cannot be defeated by technicalities or by the 

conduct of the promoter. Seen in this light, the obligation to 

convey   is   statutory   in   character.   Such   statutory   obligation 

15

wp16411-2024-J.doc

continues until it is fully discharged.

24.The promoter’s failure to convey title is not a completed 

wrong confined to the past. It is a subsisting injury to the society, 

which remains without title. Therefore, the consequences of such 

failure must be assessed with reference to the position as it exists 

when the authority is approached.

25.Once   this   position   is   accepted,   the   effect   of   subsequent 

application of the statute becomes clearer. When the Act was 

extended   to   the   concerned   area   by   notification,   the   rights 

governing the parties stood altered prospectively. From that point 

onwards, the continuing default of the promoter came within the 

purview of the Act. A statute may operate upon present situations 

and may affect present rights and obligations, even if the initial 

transaction was prior in time, provided the statute is applied to 

present and future stages. In that sense, the Act does not invalidate 

past   transactions   but   regulates   the   relationship   and   the 

unperformed obligations.

26.Therefore, when an application for deemed conveyance is 

made   after   the   Act   has   become   applicable   to   the   area,   the 

Competent Authority is required to examine the matter as on that 

date. The authority is not confined to the historical point of time 

when the agreement was executed. It must consider whether the 

society   exists,   whether   the   promoter   has   failed   to   execute 

conveyance,   whether   the   documents   support   the   claim,   and 

whether it is a fit case to enforce conveyance. The power under 

Section 11 is thus attracted by the failure of the promoter, and not 

16

wp16411-2024-J.doc

defeated because the agreements are prior to the notification.

27.The  Supreme Court in Shanti Conductors Pvt. Ltd. has taken 

view that the 1993 Act is  prospective in nature. The Court has 

said that the liability created under that Act does not connect with 

any past event which already happened before the law came into 

force. The duty to make payment and the consequences attached 

to such duty arise only after the Act started operating. Because of 

this position, the Court did not find it necessary to even describe 

the law as retroactive. It treated the Act as one which works only 

in future time and not touching what is already completed.

28.When this reasoning is brought to the facts of the present 

case, it  becomes  necessary  to see its  correct  application. The 

petitioners have relied on this judgment as if it gives complete 

support to their case. What the Supreme Court has said is that a 

statute should not disturb past and completed transactions or take 

away vested rights unless such intention is   shown. It does not 

mean that every law becomes useless for situations which started 

earlier but are still continuing. In the present case, the Act is not 

reopening or cancelling the agreements made in the year 1993. It 

is not declaring them void. Those agreements remain as they are. 

But what continues even today is the failure of the promoter to 

execute conveyance in favour of the society, though the society is 

already   formed   and   members   are   in   possession.   Therefore, 

applying the Act to such situation cannot be said to be giving it 

retrospective   effect   in   the   legal   sense.   The   law   is   not   going 

backward to undo something already finished. It is stepping in 

after   its   enforcement   to   regulate   a   situation   which   is   still 

17

wp16411-2024-J.doc

incomplete and where obligation is not yet performed. Once the 

Act came into force in that area, it started governing such existing 

and   continuing   obligations.   The   difference   between   a   past 

completed transaction and a continuing default becomes important 

here. For this reason, though the general rule of prospectivity is 

well settled, it does not help the petitioners in the present facts. 

The promoter cannot avoid his duty to convey by only pointing to 

the old date of agreement. The obligation is still pending. The law 

now applies to it. Hence, the reliance placed on the principle of 

prospectivity does not take the petitioners’ case further.

29.The judgment in Esthappan Cherian  sets out the settled rule 

regarding retrospective operation of a statute. In paragraph 16, the 

Supreme Court has observed that there are many decisions which 

consistently hold that a law should not be read as retrospective 

unless such intention is clearly expressed. The Court has referred 

to the Constitution Bench judgment in 

CIT v. Vatika Township Pvt. 

Ltd.

, 

(2015) 1 SCC 1 and has reiterated that law looks forward and 

not backward. A person conducts his affairs based on the law 

which is in force at that time. If a later law is applied to past acts, 

it may disturb settled positions and create difficulty. Therefore, 

unless the legislature clearly provides otherwise, a statute should 

not alter past transactions or impose fresh burdens in respect of 

them. This principle is commonly expressed by saying that law 

looks forward and not backward.

30.However, while applying this principle to the present case, a 

necessary distinction must be kept in view. The issue here is not 

about setting aside or invalidating the agreements executed in the 

18

wp16411-2024-J.doc

year 1993. Those agreements are not being reopened or disturbed. 

No new liability is being imposed in respect of acts which stood 

completed   at   that   time.   What   is   under   consideration   is   the 

continued failure of the promoter to execute conveyance even after 

the   society   has   been   formed,   and   the   purchasers   have   taken 

possession.   This   situation   cannot   be   treated   as   a   closed   or 

completed transaction. It is a continuing state of default which still 

subsists. In this background, the application of Section 11 after the 

Act became applicable to the area cannot be regarded as giving 

retrospective effect to the statute. The law is not being applied to 

undo the  past. It  is being  applied  to  regulate a  present  and 

continuing   obligation   which   remains   unperformed.   The   flat 

purchasers, having paid consideration and being in occupation, are 

entitled to receive conveyance. If the promoter is permitted to 

avoid   this   obligation   merely   by   referring   to   the   date   of  the 

agreements, it would result in injustice. Therefore, though the 

principle laid down in the above judgment is binding, it must be 

understood in its context. In these circumstances, the reliance 

placed by the petitioners on the said judgment does not advance 

their case.

31.The next ground raised by the petitioners relates to the 

extent of the property which is made subject matter of the deemed 

conveyance. According to them, 1950 square metres was made 

available   for   development   under   the   Development   Agreement 

dated 26 March 1992, and therefore, the respondent society could 

not have claimed conveyance of land admeasuring 2350 square 

metres.  The sanctioned layout plan shows the total plot area as 

19

wp16411-2024-J.doc

2350 square metres. The agreements executed with flat purchasers 

also refer to the entire property. Even in the schedule forming part 

of such agreements, the total area is consistently described as 2350 

square metres. It is further seen that out of this, only 478 square 

metres was permitted for construction, while the remaining area 

was required to be kept open. This itself indicates that the project 

was conceived as a composite unit where the constructed portion 

and the open areas together formed projest. 

32.In such a situation, it cannot be accepted that the society is 

entitled only to a limited portion of land. Once the flats were sold 

with reference to the entire layout, the promoter cannot later seek 

to restrict the conveyance by relying upon a separate development 

arrangement   which   was   not   the   basis   of   the   purchasers’ 

understanding.   Internal   arrangements   between   co-owners   or 

between the owners and the developer may regulate their inter se 

rights, but such arrangements cannot override the rights created in 

favour of third party purchasers when the project documents and 

sanctioned plan indicate otherwise.

33.The petitioners have further contended that the agreements 

for sale reserved additional FSI in favour of the promoters and 

permitted them to undertake further construction, and therefore 

the conveyance ought not to have been granted in respect of the 

entire property. Section 11 casts an obligation upon the promoter 

to convey his right, title, and interest in the land and building to 

the society. The language of the provision is wide and does not 

require a narrow interpretation. The normal rule is that once the 

society is formed and the flats are sold, the land beneath the 

20

wp16411-2024-J.doc

building along with appurtenant areas must be conveyed to the 

society. In the present case, the competent authority has recorded 

that the entire FSI available on the plot has been utilized and that 

construction has been carried out on a substantial portion of the 

land. In such circumstances, the direction to convey the entire 

property cannot be termed as arbitrary or perverse. 

34.On an overall consideration, therefore, it emerges that the 

competent authority has taken into account these relevant aspects 

and has arrived at its conclusion. I do not find any jurisdictional 

error   or   perversity   in   the   impugned   order   so   as   to   warrant 

interference in exercise of writ jurisdiction.

35.For these reasons, the writ petition is devoid of merit. The 

impugned order dated 15 July 2024 granting deemed conveyance 

in favour of respondent No.1 society is upheld. The writ petition is 

accordingly dismissed. There shall be no order as to costs.

36.At this stage, Mr. Soman, learned Advocate for the petitioner 

seeks stay of the operation of this judgment. However, for the 

reasons recorded above, the oral prayer for stay stands rejected.

(AMIT BORKAR, J.)

21