CRA 449-2010 (J) C3.doc

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL REVISION APPLICATION NO. 449 OF 2010

WITH

CIVIL APPLICATION NO. 434 OF 2019

1. Mahendra Shankarrao Gadve,

Age : 49, Occupation Business,

Residing at 1114, Budhwar Peth,

Pune – 411 002.

2. Shivkumar Shankarrao Gadve,

Age : adult, Occupation Business,

Residing at 1114, Budhwar Peth,

Pune – 411 002.

Control Building, Pune – 411001.   ...Applicants

Versus

Ajay Ramanlal Gujrathi 

Age about 47 years, Occu: Business,

Residing at 8A, Kaka Halwai Industrial, 

Estate, Off. Pune-Satara Road,

Pune – 411 009. ...Respondent

WITH

CONTEMPT PETITION NO. 746 OF 2022

1. Mahendra Shankarrao Gadve

Age Adult, Occ. Business,

Residing at 2052, Sadashiv Peth

Vijaynagar Colony, Pune 411 030

2. Shivkumar Shankarrao Gadve,

Age Adult, Occ. Business,

Residing at 2052, Sadashiv Peth

Vijaynagar Colony, Pune 411 030    ...Petitioners

Versus

1. Ajay Ramanlal Gujrathi

B-2/22, Todkar Gardens, Kondhawa,

Bibwe Wadi, D.P. Road,

Pune – 411 037

Sneha Chavan 1

SNEHA

NITIN

CHAVAN

Digitally signed by

SNEHA NITIN

CHAVAN

Date: 2026.06.08

19:22:13 +0530

CRA 449-2010 (J) C3.doc

2. Dhone Suzuki

Having address at 

8A Kaka Halwai Industrial Estate,

Off Pune Satara Road, Pune 411009 ...Respondents

****

Mr.   Vineet   Naik,   Senior   Advocate   a/w.   Mr.   Sukand   Kulkarni   i/b.   Mr.

Siddharth R. Ronghe for the Applicants/Petitioners.

Mr. N. V. Walawalkar, Senior Advocate a/w. Mr. S. N. Chandrachood for

Respondent No. 2 in Contempt Petition and for sole Respondent in CRA.

****

  CORAM : M. M. SATHAYE, J.

   RESERVED ON : 12

th

 JANUARY 2026

                PRONOUNCED ON      : 8

th

 JUNE 2026

JUDGMENT:

1. This Civil Revision Application is filed by original Plaintiffs/lessors

against lessee/original Defendant under provision of Section 115 of the

Code of Civil Procedure, 1908 (‘CPC’ for short). It challenges the impugned

Judgment and Decree dated 23.03.2010 passed by the District Judge – 10,

Pune in Civil Appeal No. 576 of 2008, by which the appeal filed by the

Respondent/Defendant   was   allowed   and   Judgment   and   Decree   dated

13.06.2008 passed by the Joint Civil  Judge, Senior Division, Pune (on

Deputation 5

th

 Additional Judge, Small Causes Court, Pune) in Civil Suit No.

653 of 2001, was set aside.  The Trial Court had decreed the suit directing

the Respondent to vacate the suit premises.  This eviction decree is set aside

by the Appellate Court. 

2. Land beneath the structure constructed on plot No. 8 from sanctioned

layout of Survey No. 46/2 and 46-B/1 in TPS No.3,, Parvati admeasuring

about 10673 sq. ft. equivalent to 991.99 sq. mtrs situated within the limits of

the Sub-Registrar, Taluka – Haveli, District Pune and within the limits of

Sneha Chavan 2

CRA 449-2010 (J) C3.doc

Pune Municipal Corporation, Parvati is the subject matter property and the

same is hereinafter referred to as ‘suit premises’. 

3. The Revision Applicants filed the said suit, contending  

inter alia  as

under.

3.1. That suit premises was owned by Hindu Undivided Family (HUF) of

Shri Shankarrao Morappa Gadve, who in the capacity of Karta/Manager of

HUF, executed a registered lease deed dated 14.04.1966 in favour of ‘Raja

Steel Industries’ (‘the original lessee’ for short). According to the terms and

conditions of the said lease deed, the period of lease was to be 35 years and

agreed rent was Rs.150/- per month. During the period of lease, the lessee

was permitted to erect structure on the suit premises at his own cost and use

and occupy the same.

3.2. That it was agreed that if lessee wants to extend the period of lease

for further 35 years, the lessee was to communicate to the lessor in writing,

at least 3 months in advance and rent for extended period was to be decided

mutually.

3.3. That it was agreed that after expiry of the lease period, the lessee

would remove/demolish the structure and would deliver vacant physical

possession of suit premises to the lessor.The period of lease expired on

13.04.2001.

3.4. That during subsistence of the lease, the original lessee executed a

registered Deed of Assignment dated 06.05.1994 and assigned its rights, title

and interest in the suit premises in favour of the present Respondent. By

virtue of said Assignment Deed, the Respondent stepped into the shoes of

original lessee and is therefore bound by the terms and conditions therein. 

Sneha Chavan 3

CRA 449-2010 (J) C3.doc

3.5. That in December 2000, the Respondent addressed a letter to Revision

Applicants intimating that he wants to get the lease extended; however, at

the time of receipt of said letter, the Revision Applicants were not aware of

the transaction between original lessee and Respondent. Therefore, Revision

Applicants addressed a letter to the Respondent calling upon him to supply

copy of the document between original lessee and Respondent. Accordingly,

a copy was sent.

3.6. That since it is specifically agreed that lessee will  be entitled to

extension ‘only if’ rent for further period is mutually fixed, since further rent

is not fixed, the Respondent has lost right to get the lease extended.

3.7. That Revision Applicants therefore addressed a letter demanding the

rent in proportion to increase in the market price of suit premises. The said

letter returned with postal remark “addressee left”. The Revision Applicants

produced original envelope on record. The Respondent had not informed

any   change   of   address.   Therefore,   the   question   of   fixing   further   rent

mutually   did   not   arise.   The   lease   has   expired   by   efflux   of   time  and

thereafter, Revision Applicants are entitled to claim possession of the suit

premises. The suit was filed on 19.12.2001.

4. The Respondent filed written statement contending 

inter alia as under.

4.1. That  Revision Applicants have not made out any grounds for eviction.

That   the   Respondent   has   contractual   and   statutory   protection   against

eviction. That the terms and conditions of the original lease deed was

admitted. Expiry of the lease is denied.

4.2. That by deed of assignment all the rights, title and interest of original

lessee is sold, transferred to the Respondent along with options available.

Sneha Chavan 4

CRA 449-2010 (J) C3.doc

That   the   Respondent   as   well   as   original   lessee   intimated   the   fact   of

assignment to the Revision Applicants under letter dated 25.06.1994, which

Revision Applicants did not accept. That the Respondent paid/offered the

amount of rent from time to time. That another letter dated 28.06.1995 was

sent by the original lessee and the Respondent also sent another letter dated

10.01.1996 to the Revision Applicants. That the Revision Applicants duly

received letter dated 10.01.1996, however did not intimate any action and

did not accept and encash the cheque enclosed with the letter nor returned

it.

4.3. That by letter dated 22.12.2000, the Respondent has exercised his

option for extension of lease for a further period of 35 years. That the option

became effective immediately on sending of letter dated 22.12.2000.

4.4. That the Revision Applicants have acted in ignorance of registered

Assignment Deed between original lessee and the Respondent. That copy of

the   registered   Assignment   Deed   was   supplied,   as   demanded.   That   the

Respondent was always ready and willing to pay the amount of lawful rent

and permitted increases. That Revision Applicants have however unilaterally

and arbitrarily stipulated huge amount of rent of Rs.1,65,000/- per month

without any basis under original lease deed. That Revision Applicants have

stipulated that user of the suit premises will be restricted to Respondent

only,   contrary   to   clause   (e)   of   the   original   lease   deed.   That   Revision

Applicants   are  implying  execution   of   another   lease   deed   which   is   not

contemplated in original lease deed. That Revision Applicants wanted to

unilaterally   foreclose   the   matter.   That   on   issuance   of   letter   dated

22.12.2000, the Respondent continued as contractual and lawful tenant.

That   Respondent   has   never   received   communication   from   Revision

Sneha Chavan 5

CRA 449-2010 (J) C3.doc

Applicants dated 23.08.2001. That on the date of said letter, the Respondent

was not residing at the address mentioned in the letter. That Revision

Applicants were aware of the business address of the Respondent, namely

the suit premises and residential address of the Respondent and therefore,

the Revision Applicants could have sent letter to either of them. On these

and other grounds, the suit was resisted. 

5. Learned   Trial   Judge   on   appreciation   of   evidence   found   that   the

Revision Applicants are entitled to receive possession of the suit premises

with  demolition of the structure standing thereof. Accordingly, the suit was

decreed and the Respondent was directed to remove the construction of the

suit   premises   and   hand   over   the   possession   of   the   suit   premises.   The

Respondent filed the said appeal, which was allowed under the impugned

judgment and decree and the decree of eviction was set aside. 

6. The revision application was admitted on 02.09.2010 and by way of

interim order/relief, the Respondent was restrained from two things, first,

from parting with possession and second, from creating third party rights

and interests in the suit premises. The revision application was dismissed for

default in the meantime and it was restored by order dated 08.02.2016

along with the interim relief. At the time of restoration, the Respondent was

duly represented by his Advocate.

7. The Revision Applicants came to know sometime in April 2022 that

the Respondent has created third party interest and inducted a third person

(Respondent No. 2 in Contempt Petition No. 746 of 2022) in the suit

premises and has committed contempt of the order of this Court. The

Respondent No. 2 (in contempt petition) is running business of  Dhone

Suzuki Automobile business in the suit premises, despite injunction against

Sneha Chavan 6

CRA 449-2010 (J) C3.doc

the Respondent/tenant (Respondent No. 1 in contempt petition). 

8. During hearing of the above revision application as well as contempt

petition, advocate for Respondent No. 2 in Contempt Petition was directed to

place   on   record   a   copy   of   the   present   agreement   between   the

Respondent/tenant and Respondent No. 2 in Contempt Petition. Accordingly,

a document of registered leave and license dated 23.12.2021 has been

placed on record under which Respondent no. 2 is in occupation of suit

premises till 28.02.2027. 

SUBMISSIONS

9. Learned   Senior   Advocate   Mr.   Naik,   appearing   for   the   Revision

Applicants,   submitted   that   the   original   Lease   Deed   dated   14.04.1966

contemplated period of lease of 35 years which is already over. That the

lease has come to an end by efflux of time. That under the extension clause

provided in the original lease deed, if the lessee wants to continue for a

further period of 35 years, the lessee was required to inform 3 months in

advance by writing and the lease could be continued on same terms, ‘only on

mutual agreement about fresh rent’. He submitted that the fresh rent was

never mutually agreed and therefore, the extension clause does not come

into   play.   He   submitted   that   by   letter   dated   23.08.2001,   it   is  already

informed that the market value of the suit premises has increased many

Hundred times and therefore, the fresh rent was communicated and the

Respondent was called upon to inform if they agree on the fresh rent

proposed. It was also specifically informed that if the fresh rent is not

agreeable, then the lease comes to an end on efflux of time. He relied on

following judgments in support of his case.

(i) Sevoke Properties Ltd. v/s. West Bengal State Electricity

Sneha Chavan 7

CRA 449-2010 (J) C3.doc

Distribution Company Ltd. [2019 AIR SC 2664]. 

(ii)Smt. Shanti Devi v/s. Amal Kumar Banerjee [AIR 1981 SC

1550].

(iii)Bhawanji Lakhamshi and others v/s. Himatlal Jamnadas Dani

and others [AIR 1972 SC 819]. 

(iv)Bijay Kumar Manish Kumar HUF v/s. Ashwin Bhanulal Desai

[ 2024 AIR SC 3051]

(v)Indian Oil Corporation Ltd. and Ors. v/s. Sudera Realty Private

Limited and Ors. [2022 AIR SC 5077]

10. On   the   other   hand,   Mr.   Walawalkar   learned   Senior   Advocate

appearing for the Respondent (in CRA) and Respondent No. 2 (in contempt

petition) submitted as under. That the main issue involved in the case is

whether the lease in question has expired by efflux of time or whether the

Respondent was holding out after expiry of lease by continuing in possession

‘with the assent of the lessor’. He submitted that the Respondent lessee has

exercised   his   option   of   renewal   within   time,   however,   the   lessor

communicated his counter offer beyond the expiry of lease period (in August

2001). Therefore, the lessee’s possession has continued with the assent of

the   lessor.   He   submitted   that   the   communication   from   the   Revision

Applicants   dated   23.08.2001   contains   clauses   beyond   the   terms   of  the

original lease and it closes the doors of  further  negotiations and such

unilateral increase in the rent is not contemplated in the original lease. That

the letter dated 23.08.2001 was not served upon the Respondent which is

the finding of fact by the Appellate Court. That the letter dated 23.08.2001

is   not   proved   by   the   Revision   Applicants   in   the   evidence   though   it   is

Sneha Chavan 8

CRA 449-2010 (J) C3.doc

exhibited. That if it was proved in evidence, the Respondent lessee could

have got opportunity to cross-examine Revision Applicants, on the point of

tenant holding over. That  this has caused irreparable prejudice and injury to

the   Respondent.   That   the   Revision   Applicants   have   not   discharged   the

burden to prove that the lease has expired by efflux of time. That the

Respondent by not entering witness box will not give any advantage to the

Revision Applicants. He finally submitted that the revisional jurisdiction is

very limited and the finding of fact arrived at by the Appeal Court, should

not be interfered with. He relied upon following judgments in support of his

case. 

(i)Shyam Lal v/s. Deepa Dass Chela Ram Chela Garib Dass

[(2016) 7 SCC 572]

(ii)  Sevoke Properties Limited v/s. West Bengal State Electricity

Distribution Company Ltd. [(2020) 11 SCC 782]

(iii)Satish Chand Makhan and others v/s. Govardhan Das Byas and

Others [(1984) 1 SCC 369]

(iv) State of A.P. v/s. Vatsavyi Kumara Venkata Krishna Verma

[(1999) 2 SCC 297]

REASONS AND CONCLUSION

11. I have considered the rival submissions carefully and perused the

record.

12. Admittedly, the Respondent has not stepped into witness box, nor has

examined any other witness.

13. At the outset, it is important to note that the foundational document

Sneha Chavan 9

CRA 449-2010 (J) C3.doc

that governs the rights and liabilities of the parties is the registered Lease

Deed dated 14.04.1966. It is not much in dispute that under registered

Assignment Deed dated 06.05.1994, the original lessee ‘Raja Steel Industries’

assigned its leasehold rights to the present Respondent, who stepped into

the shoes of original lessee. It is also not in dispute that the Respondent is

bound by the terms and conditions of the original lease. Undisputedly, the

period of lease was 35 years from 14.04.1966, which came to an end on

13.04.2001.

14. Now let us consider the communications between the parties. Before

expiry of the lease, by letter dated 22.12.2000, the Respondent informed the

Revision Applicants that he is prepared to pay the amount of legal rent and

permitted increases and a cheque dated 22.12.2000 of Rs.14,250/- for the

period upto 14.04.2001 was sent. No calculation or rate is mentioned. The

Revision Applicants by their letter dated 09.01.2001 (Exh. 60) informed the

Respondent that the suit premises was let out to original lessee Raja Steel

Industries and since a reference is made to registered document dated

06.05.1994 and since they are not aware of the transaction, a request was

made to send a copy of the document. It was informed that till the copy is

received, it is not possible for Revision Applicants to either accept the

Respondent   as   tenant   or   receive   any   amount   from   him.   According   to

averments   in   Civil   Revision   Application,   the   Revision   Applicants   had

addressed a letter to the Respondent acknowledging that they received copy

of the documents sent by Respondent, a copy of which is produced as Exh.

‘F’ to the Revision Application.  It is informed across the bar that this Exh. ‘F’

letter   is   dated   23.08.2001.   This   letter   specifically   informs  that   the

Government valuation of the suit premises has increased 1100 times since

inception and therefore, by fresh calculation, the rent of the suit premises

Sneha Chavan 10

CRA 449-2010 (J) C3.doc

will be Rs.1,65,000/- per month and ‘if the Respondent is ready to pay such

rent amount’ the same may be communicated in writing. It was further

informed that if fresh lease is executed, it will not have a clause of extension

and in that situation, the Respondent alone shall be able to use/occupy the

suit premises. It was then informed that if these terms are acceptable to the

Respondent, a time for meeting may be fixed, otherwise, the lease comes to

an end on efflux of time and separate notice will not be required. 

15. This   letter   dated   23.08.2001   is   rather   contentious.   According  to

Respondent,   he   has   not   received   this   letter.   Perusal   of   record   and

proceedings reveals that an office copy of an advocate’s letter 23.08.2001

sent on behalf of Revision Applicants is produced on record with returned

original envelope at Exh. 62. It was issued by Adv. C. V. Wakankar. The sum

and  substance of   this  advocate’s  letter   is  same  as  that  of   letter  dated

23.08.2001 referred to in Civil Revision Application. It is clearly stated in

said   advocate’s   letter   that   if   Respondent   is   not   agreeable   for   offer   of

increased rent, then Revision Applicants are not interested in continuing the

relationship.

16. Perused the Trial Court’s judgment. From paragraph 13, it appears

that the Respondent has argued that the Revision Applicants cannot put any

new condition for extension of the lease. The Trial Court has considered the

clauses of the lease deed and has come to the conclusion that it cannot be

held that the original lease was for 70 years and fixation of new rent by

mutual   agreement   is   necessary.   The   Trial   Court   has   considered   the

correspondence between the parties and has come to the conclusion that

since the parties have not agreed upon fresh rent by mutual consent, it

cannot be said that the lease got extended for a further period of 35 years.

Sneha Chavan 11

CRA 449-2010 (J) C3.doc

After going through the communications as referred above and the reasons

given by the Trial Court, in my view, the conclusion drawn by the Trial Court

is legal and proper, because admittedly, new rent has not been fixed between

the parties by mutual agreement.

17. Now let us consider how the Appellate Court has dealt with the issue

at hand.

18. I have perused the impugned judgment. The Appeal Court has framed

a point for consideration ‘whether the Respondent has committed breach of

condition of lease deed?’. It is material to note that it is not the case of

Lessor (Revision Applicants) that there is breach of condition of lease deed.

The case of the Revision Applicants is based on lease coming to an end by

efflux of time and not being renewed. This itself indicates that Appeal Court

has not considered the dispute between the parties in proper perspective.

19. It is clear from paragraph 11 of the impugned judgment that the

Appeal Court was conscious of the term in the lease deed that ‘after expiry of

initial period of 35 years, the lease rent will be mutually decided and lease

deed should not be extended in the absence of mutual settlement of rent’. It

is therefore clear that the Appeal Court was well aware of the agreement

between the parties, that the renewal clause was not to come into play in

absence of mutual settlement about the rent. Despite such situation, the

Appeal   Court   has   positively   held   that   mere   sending   of   letter   dated

22.12.2000 by the Respondent, thereby exercising the option for extension

along with cheque of Rs.14,250/- is sufficient for extension of the lease. This

is perverse in the teeth of a clear contemplation in lease deed about mutual

settlement of rent as a condition precedent for extension. 

20. The   letter   issued   by   Revision   Applicants   dated   23.08.2001   is

Sneha Chavan 12

CRA 449-2010 (J) C3.doc

contentious because according to the Respondent this letter is not proved by

the Revision Applicants. The Appeal Court has held that this letter allegedly

issued by the Revision Applicants is not proved and therefore, cannot be

read  in evidence. If the letter dated 23.08.2001 is to be ignored and not to

be read in evidence, then after the letter dated 09.01.2001 (Exh. 60) was

issued   by   the   Revision   Applicants   and   it   was   duly   responded   by   the

Respondent by letter dated 13.01.2001 along with copy of the assignment

deed, there is nothing  on record to demonstrate that the Respondent took

any effort  for fixing/ settling  new rent by mutual agreement. In that case,

there is nothing on record to show that the mutual settlement of rent has

taken   place   between   the   parties.   There   is   nothing   on   record   about

negotiations. There is also nothing on record to positively show that fresh

rent was mutually agreed. In that case, the whole argument advanced on

behalf of the Respondent that the letter dated 23.08.2001 is unilateral

decision about rent and it shows no scope for negotiations, falls to the

ground.

21. It is also the contention of the Respondent that this letter was not

received at all by him, because it was sent to the address where Respondent

was not residing. I refrain from entering the controversy being a disputed

question of fact. Therefore, there is no need to deal with the argument of the

Respondent that the Revision Applicants could have sent the letter upon the

address of the suit premises or other residential premises available with the

Revision Applicants.

22. It is seen from the paragraph 12 of the impugned judgment that the

Appeal Court has proceeded on the basis that lease deed (Exh. 59) is for a

period of 70 years with condition to communicate for extension of the lease

Sneha Chavan 13

CRA 449-2010 (J) C3.doc

before completion of 35 years with rent mutually fixed by both the parties.  I

have perused the copy of the lease deed at Exhibit-59. The said document

does not in any way indicate that the lease was for 70 years. In fact the

clause-2(b) of the lease deed specifically contemplates that if the lease is to

be extended after a period of 35 years, it will be informed by written

communication at least 3 months in advance and ‘on mutually agreeing on

rent  at the relevant time (after 35 years), the lease will be extended’ on

same terms and conditions. The Appeal Court in paragraph 14 has held that

the option of extension of lease for further period of 35 years, is validly

exercised  and therefore lease stands extended. This finding is perverse to

say the least. If there is nothing on record to establish that rent was mutually

agreed after initial period of 35 years is over, then the lease cannot be held

as   extended   automatically   by   mere   sending   of   a   communication   by

Respondent. 

23. The Appeal Court has held that Revision Applicants have failed to take

any pains to serve the said letter dated 23.08.2001 on the suit premises.

That is not the requirement under the terms agreed between the parties. It

was   for   the   Respondent/lessee   to   inform   3   months   in   advance   about

extension of lease and it was incumbent upon the Respondent to agree with

Revision Applicants about rent at the relevant time (post expiry of initial 35

years) and only then, the lease could have been extended.

24. In view thereof, the Appeal Court was not justified in interfering with

the judgment of the Trial Court. The interpretation of the lease deed at the

hands of the Appeal court is perverse therefore, if allowed to stand, would

amount to clear miscarriage of justice. Therefore, I find  this to be a fit case

to interfere. 

Sneha Chavan 14

CRA 449-2010 (J) C3.doc

25. So far as the judgment of Shyam Lal (supra) is concerned, in the said

case, since the lessee remained in possession beyond the lease period with

implied consent of landlord, it was considered as tenant holding over under

Section 116 of the Transfer of Property Act, 1882 (‘TP Act’ for short). In the

present case, the argument of so called assent is based on the letter dated

23.08.2001 which is issued after expiry of lease. On one hand, it is argued

that this letter is not proved  by the Revision Applicants and if it was proved

then the lessee could have got opportunity to cross examine the the Revision

Applicants. On the other hand, the same letter is relied upon to contend

‘assent by the lessor’. The Respondent cannot be permitted to take such

contrary positions.  Even otherwise, perusal of the said letter clearly shows

that   it   was   clearly   communicated   that   if   the   lessee   was   agreeable   to

increased proposed rent and also agreed to condition that further extension

shall not be granted and only the lessee will be able to occupy, only then

further meeting was possible, otherwise it was clearly informed that the

lease will stand expired after the efflux of time as per the lease agreement

and separate notice shall not be required. The stand of the Respondent is

that he has not received this letter and there is no further communication on

record. In such peculiar circumstances, it cannot be said that ‘there was

assent of the landlord’. Therefore, Respondent cannot be held as ‘tenant

holding under’ under section 116 of the TP Act. For this reason the said

judgment will not advance the case of the Respondent.

26. In Satish Chand Makhan (supra) the Hon'ble Supreme Court has held

that where the lease is for definite term, it stands determined by efflux of

time under Section 111 (a) of the TP Act and erstwhile tenant becomes

tenant at sufferance. In the said case, there was no evidence of showing

definitive term. However, in the present case, admittedly the lease is for a

Sneha Chavan 15

CRA 449-2010 (J) C3.doc

period of 35 years (more than 1 year) and therefore, under Section 107 of

the TP Act, the lease can be made only by registered instrument. In the

present  case,  admittedly  the  lease  deed  dated  14.04.1966  is  registered

document. In the present case, since the   definite term of 35 years is

available the lease stands determined on efflux of time and separate notice is

not necessary. In the absence of assent of the landlord, the Respondent

becomes tenant at sufferance.  In that view of the matter, this judgment will

also not help the Respondent. 

27. In   Sevoke Properties Ltd. (supra), the document was unregistered

document   and the Hon'ble Supreme Court considered express admission

given by the lessee in written statement that the lease was for a definite

period of 15 years thereby holding that the tenant was at sufferance. The

facts of the present case are totally different. In the present case, there is

document of lease with   definite period of 35 years and therefore, once

again in the absence of assent of the landlord, the Respondent cannot be

called a tenant holding over under section 116 of the TP Act.  For this reason

this judgment will also not help the Respondent.

28. So far as the judgment of State of A.P. Vs.  Vatsavji Kumara (supra) is

concerned,   the   same   is   relied   upon   by   Respondent   in   support   of   the

argument   that   revisional   jurisdiction   of   the   High   Court   is   limited.   In

paragraph 43 of the subsequent judgment of the Hon'ble Supreme Court in

Hindustan Petroleum Corporation Limited  Vs. Dilbahar Singh [(2014) 9

SCC 78], it is held that if the finding of the impugned order is found to be

based on perverse appreciation and misreading of pleadings and evidence

and   if   allowed   to   stand,   would   amount   to   miscarriage   of   justice,then

interference is justified. In the present case, this Court is not interfering with

Sneha Chavan 16

CRA 449-2010 (J) C3.doc

the finding of fact but is interfering with the perverse interpretation of the

terms of registered lease document and therefore, even this judgment will

not advance the case of the Respondent.

29. The argument of the Respondent is that by Revision Applicants’ letter,

sent in August, 2001, they communicated a counter-offer after the expiry of

the lease and therefore,  this amounts to assent by the lessor. If this letter is

to be considered then the said letter clarified that if the Respondent is not

ready for increase rent to Rs. 1,65,000/- with other conditions, then lease is

expired on efflux of time. Interpreting this letter in the best possible way in

favour of the Respondent, such assent, if at all, would only extend up to

August, 2001 and not beyond. Therefore, viewed from any angle, on the

date of filing of the suit, the Respondent was a tenant at sufferance and

cannot be held as tenant holding over. Since the lease was for fixed period,

more than one year, it has came to an end by efflux of time and no notice of

termination under Section 106 of the TP Act is necessary.  

30. So far as the contempt petition is concerned, according to office note,

Respondent/lessee   (Respondent   No.   1   in   contempt   petition   –   Mr.   Ajay

Ramanlal Gujrathi) was required to be served by substituted service by

news-paper publication. He has finally filed a reply dated 18.11.2025 clearly

admitting that he came to know about the filing of   above Civil Revision

Application   when   he   received   notice   dated   31.07.2015.   He   has   also

admitting that this Court vide order dated 08.02.2016 restored the above

Civil Revision Application. Perusal of the order dated 08.02.2016 shows that

he (Respondent No.1 in contempt petition) was clearly represented by an

advocate and therefore clearly had knowledge of the order. Paragraph no.4

of the said order shows that ad-interim relief was restored. Therefore, from

Sneha Chavan 17

CRA 449-2010 (J) C3.doc

08.02.2016, Respondent/lessee (Respondent No.1 in contempt petition) was

clearly restrained from both - parting with possession of the suit premises

and creating third party rights and interest therein.

31. Perusal   of   the   registered   leave   and   license   document   dated

23.12.2021 (produced on record by Respondent no.1 in contempt petition)

shows that the Respondent No.2 in contempt petition has been inducted as

licensee in the suit premises till   28.02.2027 i.e. for a period of 5 years,

commencing   from   01.03.2022.   Clause-B   of   the   said   leave   and   license

document puts Respondent No.2 in ‘exclusive possession’ for use of business.

Clause-E of the said document provides that the licensor  will have right to

enter upon suit premises to inspect the licensed premises. Combined reading

of Clauses B and E in my view amounts to exclusive handover of the

possession   to   the   Respondent   No.2   in   contempt   petition,   which   was

prohibited by this Court. This Court had restrained Respondent no.1 in

contempt petition from parting with possession of the suit premises. It is

material to note that the injunction was two-fold, firstly, not to part with

possession and secondly, not to create third party possession or rights. The

said leave and licence agreement 

prima facie appears to be a mere facade to

defeat the injunction order of this Court. Therefore, without commenting

upon whether the said leave and license agreement amounts to creating

third party interest/right, I hold that it amounts to parting with exclusive

possession.   Therefore,   apparently   the   Respondent   no.1   has   committed

contempt of the order by this Court. Therefore, necessary further action in

accordance with Rules is necessary.

32. In the result, the Civil Revision Application succeeds. The impugned

judgment and decree dated 23.03.2010 is set aside. Civil Appeal No. 576 of

Sneha Chavan 18

CRA 449-2010 (J) C3.doc

2008 is dismissed. The judgment and decree dated 13.06.2008 granting

eviction is confirmed. Considering the peculiar facts and circumstances as

narrated above, the Respondent in Civil  Revision Application (Mr. Ajay

Ramanlal Gujrathi) or anybody claiming through or under him is directed to

handover   vacant   and   peaceful   possession   of   the   suit   premises   to   the

Revision Applicants within a period of 8 weeks from today.

33.Rule is made absolute and Civil Revision Application is disposed of in

above terms. In view of disposal of Civil Revision Application, the pending

Civil Application is also disposed in above terms. No order as to costs.

34. Registry is directed to issue appropriate notice returnable after 4

weeks, to the Respondent – Mr. Ajay Ramanlal Gujrathi as per Rule 9 or such

other applicable Rule made under the Contempt   of   Courts Act, 1971 to

secure his presence. Contempt Petition shall proceed in accordance with law.

35. At this stage, learned counsel for the Petitioners seeks an order for

grant of mesne profits. Learned counsel appearing for the Respondent in

Civil Revision Application, opposes the same, contending that mesne profits

are not even claimed in the plaint. In the facts and circumstances of the case,

suffice it to observe that if the Petitioners file any application seeking mesne

profits, the same shall be decided on its own merits and in accordance with

law and rival contentions of both sides, in that regard, are kept open. 

36. All concerned to act on duly authenticated or digitally signed copy of

this order. 

(M. M. SATHAYE, J.)

Sneha Chavan 19