wp10286-2014 & connected-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.10286 OF 2014

WITH

INTERIM APPLICATION NO.11383 OF 2024

WITH

INTERIM APPLICATION NO.3287 OF 2022

1.Ramachandran M,

Aged 63 years, Indian Inhabitant,

R/at Flat No.103, First Floor,

Secretary of the Matsyaghandha CHS

Limited, situated at Plot No.C-6 &

C-7, Sector 20, Nerul, 

Navi Mumbai – 400 706

2.Matsyaghandha CHS Limited, 

situated at Plot No.C-6 &

C-7, Sector 20, Nerul,

Navi Mumbai – 400 706…  Petitioners

Vs.

1.State of Maharashtra, through the

Ministry of Cooperation, Mantralaya,

Mumbai 400 032 AND

through the Government Pleader, 

High Court Appellate Side, Bombay

2. Deleted

3. Deleted

4.Usha Hanmant Wakshe,

Age Not known, Adult, 

Indian Inhabitant, Occu.: Not known,

having Shop Nos.1 and 2, 

Ground Floor, Matsyagandha,

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.04.08

13:08:59 +0530

wp10286-2014 & connected-J.doc

Plot No.C-6 & C-7, Sector – 20,

Nerul, Navi Mumbai 400 706

5.Nilesh Laxman Thakur,

Age Not known, Adult,

Indian Inhabitant, Occu.: Not known,

having Shop No.3 & 4, Ground Floor,

Matsyagandha, Plot No.C-6 and C-7,

Sector   20,   Nerul,   Navi   Mujmbai   400 

706

6.Mohan Kashiram Kadam,,

Age Not known, Adult, 

Indian Inhabitant, Occu.: Not known,

having office at 418/419, the Great

Eastern Gallaria, Plot No.20, Sector 4,

Nerul, Navi Mumbai 400 706.

7.The Hon’ble Joint Registrar, Coop.

Societies, CIDCO Limited,

Age not known, Adult,

Indian Inhabitant, Raigad Bhavan,

3rd Floor, CBD Belapur,

Navi Mumbai 400 614…  Respondent

WITH

WRIT PETITION NO.10193 OF 2014

WITH

INTERIM APPLICATION NO.3286 OF 2022

Mohan Kashiram Kadam,

Age 50 years, Occupation Business,

having office at 418/419, the

Greater Eastern Galleria, Plot No.20,

Sector-4, Nerul, Navi Mumbai 400 706…  Petitioner

Vs.

1.Rakhmabai Shankar Thakur

2

wp10286-2014 & connected-J.doc

2.Usha Hanmant Wakshe

3.Nilesh Laxman Thakur

4.Chairman / Secretary,

Matsyagandha CHS LImited

5.Dilip Krushna Jadhav

6.Ravindra Kumar A. Bankhele

7.C. Venkatesh

8.Ramchandran M.

9.Dilip Krishna Jadhav

10.Dayanand Sharma

11.Tara R. Pillai

12.Baidya Nath Raut

13.Rajendra Y. Hadkar

14.Sultan Singh Saini

15.G. Muralidharan Nair

16.Kuldeep Singh, Mrs. Harbhajan Kaur

17.Karunakaran K., Ratna Karunakaran

18.Praveen Kumar

19.Krishnan R. Iyer

20.Jiji John

21.Dashrath G. Mahapadi, 

Shaila D. Mahapadi

22.Sandeep Radheshyam Shukla

23.Padmaji Anil Shrivastav

24.Veeti Vipul Shrivastav

25.Ushatai T. Rathod

26.Yatishmukar Bansal

27.Satish Vitthal Sawant

28.Shankar Changa Thakur

3

wp10286-2014 & connected-J.doc

29.The Joint Registrar, Coop.

Societies, CIDCO

30.The State of Maharashtra …  Respondents

Mr. Shreepad Murthy i/by Mr. Amarnath R. Bhatt for 

the petitioner in WP/10286/2014 & for the applicant 

in IA/11383/2024 & IA/3287/2022 for the petitioners.

Mr. Kishor Patil with Mr. Pratik Rahade, Mr. Anish Kikle 

and   Ms.   Akshada   Nagrale   for   the   petitioner   in 

WP/10193/2014   &   for   respondent   No.6   in 

WP/10286/2014.

Mr.  A.A. Alaspurkar, AGP for respondent No.1-State in 

WP/10286/2014 & for respondent Nos.29 and 30 in 

WP/10193/2014.

Mr. Surel Shah, Senior Advocate with Mr. Abhiman 

Patil for respondent Nos.4 and 5.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :APRIL 6, 2026.

PRONOUNCED ON:APRIL 8, 2026

JUDGMENT:

1.By the present writ petitions instituted under Articles 226 

and   227   of   the   Constitution   of   India,   the   petitioners   call  in 

question the legality and correctness of the judgment and order 

dated 12 September 2014 passed by Respondent No.1. By the said 

impugned order, the authority has set aside the order dated 10 

March   2014   passed   by   the   Joint   Registrar   of   Co-operative 

Societies, whereby the application seeking de-registration of the 

society was rejected. Consequentially, the impugned order allows 

4

wp10286-2014 & connected-J.doc

the de-registration of the society, which action is assailed in the 

present proceedings. 

2.Writ Petition No.10286 of 2014 has been preferred by the 

members   of   the   concerned   co-operative   society.   Writ   Petition 

No.10193 of 2014, on the other hand, has been instituted by the 

promoter of the building, who had undertaken construction of the 

building and effected sale of the flats in his capacity as promoter. 

3.The factual matrix giving rise to the present writ petitions, as 

pleaded by the petitioners, may be stated thus. The subject co-

operative society came to be registered on 8 March 2011 under 

Section 10 of the Maharashtra Ownership Flats (Regulation of the 

Promotion of Construction, Sale, Management and Transfer) Act, 

1963. The registration bears No.3802. The entire flats in the 

building were sold by the promoter, Mohan Kashiram Kadam, 

under   duly   registered   agreements   in   accordance   with   the 

provisions of MOFA. The society consists of 20 residential flats and 

4 commercial shop premises.  It is the case of the petitioners that 

on 1 April 2003, a lease agreement was executed by CIDCO in 

favour of the original land owners, namely Shankar Thakur and 

his wife Rakhmabai Thakur, jointly. The said lease transaction was 

thereafter confirmed by a document dated 17 March 2011. It is 

further stated that Rakhmabai Thakur executed a General Power of 

Attorney in favour of her husband on 27 June 2003 authorising 

him to deal with the subject plots. Thereafter, on 9 August 2003, 

an application for development permission was submitted. Navi 

Mumbai   Municipal   Corporation   granted   a   commencement 

certificate on 30 October 2003. Subsequently, on 6 December 

5

wp10286-2014 & connected-J.doc

2003, a development agreement came to be executed between the 

land owners and the developer, Mohan Kashiram Kadam, on a 

principal to principal basis. On the same date, a power of attorney 

was also executed by the land owners in favour of the developer to 

facilitate development of the property. 

4.The petitioners contend that during the period 2005 to 2006, 

all residential flats were sold by the developer. The commercial 

shop  premises  were  subsequently  sold  in  the  year  2010, and 

possession thereof was handed over to the respective purchasers. 

CIDCO issued an occupation certificate on 11 August 2006. All 20 

flat purchasers took possession upon payment of full consideration 

under registered agreements. As the society was not formed within 

a   reasonable   time,   the   purchasers   approached   the   Consumer 

Forum at Thane by filing a complaint on 24 July 2009. By order 

dated   18   November   2009,   the   Consumer   Forum   directed   the 

promoter, Mohan Kashiram Kadam, to take steps for registration of 

the society. 

5.Pursuant   thereto,   an   application   for   registration   of   the 

society was submitted before the Registrar on 9 February 2011. 

Thereafter, on 4 July 2011, the society filed an application for 

deemed   conveyance   under   Section   11(3)   of   MOFA.   The   said 

application came to be heard by the District Deputy Registrar on 

27 November 2011 and again on 8 March 2012. 

6.In the interregnum, on 6 February 2012, two documents, 

namely a gift deed and an agreement for sale, purportedly came to 

be executed in favour of Respondent Usha Vakshe and one Thakur. 

6

wp10286-2014 & connected-J.doc

The petitioners contend that these documents are suspicious in 

nature. A criminal complaint in respect thereof was lodged on 7 

September   2012.   An   application   for   anticipatory   bail   filed   in 

January 2013 came to be rejected by the Sessions Court at Thane. 

7.It is further the case that a civil suit was instituted by the 

original   purchasers   of   the   shop   premises   against   the   present 

respondents. On 7 September 2012, Rakhmabai Thakur lodged a 

criminal complaint alleging fabrication of documents against the 

developer.   Thereafter,   on   23   November   2012,   she   instituted 

proceedings before the competent Court against the developer and 

others   alleging   forgery   of   the   development   agreement. 

Independently,   she   along   with   two   non-members   moved   an 

application   on   21   November   2012   before   the   Joint   Registrar 

seeking de-registration of the society. By order dated 7 December 

2012, the Court directed registration of FIR and investigation into 

the allegations. 

8.The Joint Registrar, upon consideration of the material on 

record, rejected the application for de-registration by a detailed 

and reasoned order dated 10 March 2014. Aggrieved thereby, 

Rakhmabai Thakur along with two non-members preferred an 

appeal on 25 July 2014 before the Co-operative Minister. By the 

impugned order dated 12 September 2014, the Minister allowed 

the appeal and directed de-registration of the society. 

9.Being   aggrieved,   the   promoter   Mohan   Kashiram   Kadam 

instituted a writ petition on 11 November 2014 challenging the 

order   passed   under   Section   156(3)   of   the   Code   of   Criminal 

7

wp10286-2014 & connected-J.doc

Procedure and the consequential FIR. On the same day, the society 

also filed a separate writ petition impugning the order dated 12 

September 2014. Both writ petitions came to be admitted by this 

Court and interim reliefs were granted. 

10.During   pendency   of   the   proceedings,   Shankar   Thakur 

expired   in   November   2018.   His   legal   heirs   did   not   seek 

impleadment in the present proceedings, stating that they had no 

subsisting grievance. Rakhmabai Thakur subsequently withdrew 

her   complaint   alleging   forgery   against   the   developer   on   20 

February 2022 before the Magistrate at CBD Belapur, with full 

awareness of the consequences. The said withdrawal was duly 

witnessed and signed by her two sons. By order dated 28 February 

2022, the Magistrate permitted withdrawal and dismissed the 

complaint. Rakhmabai Thakur, also known as Rukhmini, thereafter 

expired on 23 October 2022. These developments were brought to 

the notice of this Court during hearing of Interim Application 

No.11383 of 2024 on 15 October 2025. 

11.When the writ petitions were taken up for final hearing on 

15 October 2025, the demise of both original land owners was 

formally recorded. An application seeking deletion of their names 

from the array of parties was moved and the same was allowed by 

this Court. The writ petitions are presently contested only by 

Respondents Usha Hanumant Wakshe and Nilesh Laxman Thakur. 

It is an admitted position that both of them are not members of the 

petitioner-society, though they claim to be in possession of two 

shop premises situated in the building of the said society. 

8

wp10286-2014 & connected-J.doc

12.Mr. Murthy, learned Advocate appearing for the petitioners in 

Writ   Petition   No.10286   of   2014,   submitted   that   the   enquiry 

undertaken by the appellate authority while passing the order of 

de-registration travels beyond the scope and ambit of Section 21-A 

of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960. By inviting 

attention to the impugned order, he contended that the primary 

consideration which weighed with the appellate authority was the 

authenticity and validity of the title documents executed by the 

land owners in favour of the developer. According to him, having 

regard   to   the   statutory   scheme   under   the   MCS   Act,   the 

examination of title documents of the developer, at the stage of 

registration of a co-operative housing society under Section 10 of 

the Maharashtra Ownership Flats Act read with the provisions of 

the   MCS   Act,   is   wholly   impermissible   and   falls   outside   the 

jurisdiction of the Registrar. He submitted that issues relating to 

the genuineness and validity of documents such as development 

agreements, powers of attorney and title certificates are already 

the subject matter of substantive civil proceedings. Therefore, such 

adjudication could not have been undertaken by the Registrar, and 

consequently the appellate authority could not have directed de-

registration of the society under Section 21-A of the MCS Act in 

the   absence   of   any   material   establishing   fraud   or 

misrepresentation.    In   support   of   the   aforesaid   submissions, 

reliance was placed on the judgment of this Court in 

Rameshwar 

Cooperative Housing Society Limited vs. Divisional Joint Registrar, 

Cooperative Societies

,   reported   in   2025   SCC   OnLine   Bombay 

2017. 

9

wp10286-2014 & connected-J.doc

13.It was further submitted that the promoter-developer, Mohan 

Kashiram Kadam, had paid valid consideration to the land owners 

and had undertaken construction of the building in accordance 

with plans duly sanctioned by CIDCO. Thereafter, all flats and shop 

premises were sold to purchasers, largely through institutional 

finance obtained from approved banking channels. It was pointed 

out that the four shop purchasers had not taken possession of their 

respective premises till the year 2012, and during this period, the 

said   premises   came   to   be   occupied   by   Respondents   Usha 

Hanumant Wakshe and Nilesh Laxman Thakur, who set up rival 

claims. It was further contended that Shankar Thakur, one of the 

land owners and the constituted attorney in respect of the plot, 

had at no point of time initiated any complaint or proceedings 

seeking de-registration of the society before any forum. It was 

urged that Rakhmabai Thakur, after a lapse of nearly nine years 

from the execution of the development agreement, six years from 

occupation of the building by purchasers, and two years after the 

order   of   the   Consumer   Forum,   lodged   a   complaint   which, 

according to the petitioners, was devoid of substance and which 

ultimately   came   to   be   withdrawn   unconditionally   before   the 

Magistrate on 20 February 2022. It was emphasized that no civil 

proceedings have been instituted against the society or the flat 

purchasers by any person. It was, therefore, contended that no 

case of fraud or misrepresentation, as contemplated under Section 

21-A of the MCS Act, is made out, and that the appellate authority 

has allowed the appeal solely on the ground that an FIR had been 

registered. 

10

wp10286-2014 & connected-J.doc

14.Mr. Shah, learned Senior Advocate appearing for Respondent 

Nos.4 and 5 along with Mr. Patil, learned Advocate appearing for 

the petitioner in Writ Petition No.10286 of 2014,  supported the 

impugned order by contending that the registration of the society 

itself   was   vitiated,   inasmuch   as   the   land   owners   were   not 

impleaded   as   parties   to   the   registration   proceedings.   Inviting 

attention to Rule 4 of the Maharashtra Co-operative Societies 

Rules,   1961,   it   was   submitted   that   the   procedural   scheme 

contemplated under the said Rule was not duly complied with by 

the proposed society at the time of seeking registration. It was 

further contended that there is inconsistency with regard to the 

identity of the chief promoter. While one Dilip Jadhav was shown 

as the promoter in the proposal submitted for registration, a 

different individual is reflected as the chief promoter in the writ 

petition.   According   to   the   learned   counsel,   such   discrepancy, 

coupled with non-compliance of Rule 4, goes to the root of the 

matter and amounts to fraud or misrepresentation within the 

meaning of Section 21-A of the MCS Act. In support of this 

contention, reliance was placed on the judgment of this Court in 

Waghamay Mahila Machchimar Sahakari Sanstha Maryadit, Botha 

(SA)   vs.   Commissioner   of   Fisheries,   Taraporevala   Aquarium, 

Mumbai & Others

, reported in 2020 (1) Mh.L.J. 864. 

15.In   rejoinder,   Mr.   Murthy   submitted   that   the   issue   as   to 

whether   the   person   acting   as   chief   promoter   possessed   the 

requisite authority is essentially an internal matter of the society. 

Once the society has accepted that the person who submitted the 

proposal had due authority, any alleged defect in that regard 

11

wp10286-2014 & connected-J.doc

would not fall within the ambit of fraud or misrepresentation 

under Section 21-A. It was further submitted that the co-owners 

who executed documents in favour of the developer have not 

themselves   questioned   the   authenticity   or   validity   of   such 

documents, and in any event, the issue is already sub judice in 

pending civil proceedings. On these premises, it was urged that the 

challenge raised in the present proceedings deserves to be rejected. 

16.I   have   given   my   anxious   consideration   to   the   rival 

submissions and to the material placed before the Court. The 

matter turns on the question whether the appellate authority was 

justified in invoking Section 21-A of the Maharashtra Cooperative 

Societies Act, 1960 and directing de-registration of the society. 

17.The first submission of Mr. Murthy is that the appellate 

authority has gone much beyond what law allows it to do. He 

contends that the authority was required to see only whether there 

was any clear case of fraud or false statement at the time when the 

society was registered. But instead of doing that limited exercise, 

the   authority   started   examining   whether   the   development 

agreement   was   genuine,   whether   the   power   of   attorney   was 

properly executed, and whether the title documents in favour of 

the developer were correct or not. According to him, this type of 

enquiry is not permitted under Section 21-A. When I consider this 

submission, it appears to have force.  Section 21-A does not give a 

wide and unlimited power to reopen everything. It is meant only 

for  situations where the very registration of the society is based on 

some false statement or suppression of important fact. It is not 

meant to decide each and every dispute connected with property. If 

12

wp10286-2014 & connected-J.doc

such wide enquiry is allowed, then every society registration can 

be questioned again and again on different grounds. That cannot 

be the intention of law. Many times, after development, disputes 

arise between land owner and developer, or between purchasers 

and   some   third   parties.   These   disputes   may   relate   to   title, 

documents, or internal matters. But such disputes are normally to 

be decided by civil courts in proper proceedings. They cannot be 

brought inside Section 21-A proceedings to cancel the registration 

itself. If the society was otherwise properly formed, members had 

purchased flats, possession was given, and basic requirements 

were   satisfied,   then   later   disputes   about   documents   cannot 

automatically   make   the   registration   illegal.   Therefore,   the 

authority was required to see only whether there was any fraud at 

the time of registration, and not to examine the entire title history 

like a civil court. 

18.This understanding becomes more clear when one looks at 

the principle laid down in the case of  

Rameshwar Cooperative 

Housing Society Limited

. In that case, it is clearly stated that the 

Registrar must first find a real and clear case of misrepresentation. 

Not every mistake or omission will do. The misrepresentation must 

be of such a nature that without that false statement, the society 

would   not   have   been   registered   at   all.   In   other   words,   the 

falsehood must go to the root. It must be the very reason why 

registration was granted. 

19.If   this   test   is   applied   to   the   present   facts,   the   position 

becomes quite clear. Even if it is assumed that there are disputes 

about development agreement or power of attorney, the question 

13

wp10286-2014 & connected-J.doc

still   remains   whether   these   issues   would   have   prevented 

registration of the society at the first instance. The material placed 

does not show that. The society was formed by purchasers who 

had bought flats and taken possession. The building was already 

constructed.   The   registration   was   not   based   only   on   the 

correctness of title documents of the developer. It was based on 

existence of flat purchasers and their collective right to form a 

society. Therefore, even if some dispute about documents exists or 

even if a civil suit is pending, it does not follow that the society 

could not have been registered. At the most, such disputes may 

show that some issues are still open between parties. They may 

require detailed evidence and adjudication before a competent 

civil   court.   But   they   do   not   satisfy   the   requirement   of 

misrepresentation under Section 21-A. The law requires something 

more serious. It requires a finding that the registration itself was 

obtained by deception. That element is missing here. Therefore, 

when the appellate authority proceeded to cancel the registration 

mainly   by   going   into   title   disputes   and   document   validity,   it 

applied a wrong test. On the material available, it cannot be said 

that but for any alleged misstatement, the society would not have 

been registered. Hence, the conclusion reached by the appellate 

authority does not appear to be legally sustainable.

20.The factual background also supports the view taken by this 

Court. It is not in dispute that the building was constructed by the 

promoter   only   after   obtaining   proper   sanction   of   plans   from 

CIDCO. This is important because it shows that the construction 

itself was not illegal or unauthorized at the beginning. Thereafter, 

14

wp10286-2014 & connected-J.doc

an occupation certificate came to be issued on 11 August 2006, 

which again indicates that the competent authority was satisfied 

about completion of construction in accordance with law. The flats 

were sold during the period 2005 to 2006, and the shops were also 

sold   later.   The   purchasers   paid   full   consideration   and   took 

possession. These are not disputed facts. The society came to be 

registered much later, on 8 March 2011, and even thereafter, an 

application for deemed conveyance was filed on 4 July 2011.

21.If these events are put in proper sequence, it becomes clear 

that the society was formed after real transactions had already 

taken place. The building was standing. People had purchased 

flats. They had entered into registered agreements. They were in 

possession. Only thereafter they came together to form a society. 

This shows that the society has its roots in actual possession and 

actual enjoyment of property by members. It is not a case where a 

society was floated first and then used as a device. Because of this, 

it   becomes   difficult   to   accept   that   the   registration   itself  was 

obtained by playing fraud on the authority. Fraud, in such matters, 

must go to the beginning. Here the beginning itself is supported by 

completed construction, occupation certificate, and possession of 

members. Therefore, the factual background does not support the 

case of de-registration.

22.Mr. Murthy has also pointed out that one of the land owners, 

Shankar Thakur, never raised any objection at any point of time. 

He neither challenged the development nor moved any authority 

for de-registration of the society. This aspect has its own weight. 

When a person who is party to the original transaction and who 

15

wp10286-2014 & connected-J.doc

has executed documents does not dispute the arrangement, then 

challenge by others becomes weaker. It is not that such challenge 

is always barred, but the Court has to see it with more care. 

Further Rakhmabai Thakur raised allegations after a long gap. The 

development agreement was of the year 2003. The building was 

already occupied by the purchasers. Even the Consumer Forum 

had passed an order in 2009 directing registration of the society. 

Despite all this, the complaint alleging forgery was filed much 

later. Delay by itself may not be fatal in every case. But when 

allegations of fraud are made after many years, the Court expects 

some strong supporting material. Fraud is a serious allegation. It 

cannot rest on suspicion. In the present case, apart from making 

allegations, no such strong material is shown which can justify a 

conclusion   that   the   entire   registration   was   based   on   deceit. 

Therefore, the delay, coupled with lack of convincing material, 

makes the case of the respondents weaker when they seek such 

relief of de-registration.

23.Another   important   circumstance   is   that   the   complaint 

alleging forgery was later withdrawn before the Magistrate on 20 

February 2022. The record shows that this withdrawal was made 

consciously  and was also signed by her sons. The Magistrate 

dismissed the complaint on 28 February 2022. It is true that this 

Court is examining the legality of the impugned order on the basis 

of the material which was available before the authority at that 

time.   Therefore   subsequent   events   cannot   fully   control   the 

outcome. Still such later conduct cannot be ignored completely. 

When   the   very   person   who   made   serious   allegations   later 

16

wp10286-2014 & connected-J.doc

withdraws them, it creates doubt about the strength of those 

allegations. In such a situation, the Court must be cautious. De-

registration of a society is not a small matter. It affects rights of 

many members who have purchased flats and are residing there. 

Therefore unless there is clear and independent material showing 

fraud at the time of registration, the Court should not uphold such 

drastic action. Here, apart from the withdrawn complaint, no 

strong independent material is placed to show that registration 

was obtained by misrepresentation. Hence, this circumstance also 

goes against sustaining the impugned order.

24.The respondents have argued that the society was registered 

without making the land owners parties and that there was non-

compliance with Rule 4 of the Maharashtra Cooperative Societies 

Rules, 1961. They further contend that there is confusion about 

the   identity   of   the   chief   promoter,   and   therefore   the   entire 

proposal is doubtful. According to them this itself amounts to 

fraud or misrepresentation. However, this argument appears too 

broad and cannot be accepted in the facts of the present case. Rule 

4 is a procedural provision. It lays down the manner in which a 

proposal for registration should be submitted. Its purpose is to 

ensure that the process is orderly and transparent. But every defect 

in   procedure   does   not   amount   to   fraud.   Law   makes   a   clear 

distinction between irregularity and illegality. For invoking Section 

21-A, something more is required. There must be a false statement 

or suppression of fact which is so material that the Registrar would 

have refused registration if the true facts were known. In the 

present case, the society consists of persons who have purchased 

17

wp10286-2014 & connected-J.doc

flats and shops, paid consideration, and are in possession. This 

basic fact remains unchanged. The alleged discrepancy regarding 

the name of the chief promoter, or non-joining of land owners at 

the stage of registration, does not by itself show that the society 

was not entitled to be registered.

25.At the highest such defects may call for explanation. They 

may be relevant in some internal dispute. But they do not strike at 

the root of the registration. They do not show that the society 

came into existence by playing fraud on the authority. Therefore, 

these objections raised by the respondents do not satisfy the strict 

requirement of misrepresentation under Section 21-A. 

26.It is also necessary to notice one more aspect which goes to 

the root of the matter. The objection raised about the authority of 

the person who submitted the proposal for registration is, in truth, 

an internal issue of the society. Mr. Murthy has rightly pointed out 

that  once  the  members  of  the  society   themselves  accept  that 

person as their representative and proceed on that basis, the 

matter remains within the internal functioning of the society. In 

such situations, even if there is some defect in authorization, it 

does not automatically become fraud. At the highest it may create 

some doubt about whether proper internal procedure was followed 

or   not.   But   law   does   not   treat   every   such   doubt   as 

misrepresentation. For invoking Section 21-A, the defect must be 

of serious nature. It must be such that because of that defect, the 

Registrar was misled into granting registration which otherwise 

would have been refused. If the society was otherwise eligible and 

the members were genuine purchasers who came together to form 

18

wp10286-2014 & connected-J.doc

a society, then a defect in authorization of one individual cannot 

destroy the entire registration. The appellate authority appears to 

have taken a different approach. It has treated each irregularity as 

if it amounts to fraud. This approach is not in accordance with law. 

Law requires a clear distinction between procedural lapse and 

actual   deception.   That   distinction   has   not   been   properly 

maintained.

27.The respondents have also tried to justify the impugned 

order by contending that the developer had no right to undertake 

development or that the land owners were necessary parties who 

were not properly involved. Even if one assumes for a moment that 

there is some dispute between the land owners and the developer, 

that  by  itself does not mean that the  society  formed by  flat 

purchasers becomes illegal. A co-operative housing society is not 

formed   to   decide   disputes   of   title   between   land   owner   and 

developer. It is formed by purchasers for managing their building, 

their common facilities, and their collective rights.

28.In the present case, the purchasers had already bought flats 

and shops, paid consideration, and taken possession. They came 

together to form a society for their own management. This is a 

normal and expected step in housing projects. The existence of 

such a society cannot be made dependent on final outcome of 

disputes between land owner and developer. Those disputes can be 

decided in civil proceedings. In fact it is already on record that 

such a suit is pending. Once that is so there was no justification for 

the appellate authority to use those disputes as a ground to cancel 

the registration itself. That amounts to mixing two separate areas 

19

wp10286-2014 & connected-J.doc

of law which are required to be kept distinct.

29.Another   factor   which   appears   to   have   influenced   the 

impugned order is the lodging of FIR and initiation of criminal 

proceedings. However, this circumstance has been given more 

importance than what law permits. A criminal complaint and a de-

registration proceeding are not the same. They operate in different 

fields. A criminal case may be filed on allegation of forgery or 

cheating, and it will be decided on evidence in accordance with 

criminal law. But for the purpose of Section 21-A, the authority has 

to independently examine whether the registration of the society 

was obtained by misrepresentation. The mere existence of an FIR 

cannot be treated as proof of fraud. It is only an allegation at that 

stage. If such reasoning is accepted, then in every case where an 

FIR is filed, registration of society can be cancelled, which is not 

the intention of law. There must be a direct connection between 

the alleged falsehood and the act of registration. It must be shown 

that the Registrar was misled because of that falsehood. In the 

present case, such connection is not established. The appellate 

authority seems to have assumed that since a criminal case exists, 

fraud must be there. This is not a legally sustainable inference.

30.It is also important to again look at the overall sequence of 

events. The promoter constructed the building after obtaining 

sanctioned   plans.   The   flats   were   sold   through   registered 

agreements.  Occupation  certificate  was  issued.  The  purchasers 

took possession and started residing. Only thereafter the society 

was formed by them.  It shows that the society came into existence 

because   there   were   real   purchasers   needing   collective 

20

wp10286-2014 & connected-J.doc

management. It was not created for any hidden purpose.

31.In such a background, de-registration becomes a very serious 

and extreme action. It affects rights of several persons who are not 

even parties to the dispute. Therefore, such power must be used 

very carefully and only in clear cases where the society had no 

legal basis to exist from the beginning. Unless the Court is satisfied 

that the society was never entitled to registration, such drastic step 

cannot be approved. In the present case, that level of defect is not 

shown.   The   material   does   not   indicate   that   the   society   was 

fundamentally illegal.

32.I also find considerable merit in the submission that the 

challenge raised by the respondents is mainly centred around 

disputes   regarding  title   documents.   They   have  questioned   the 

development agreement, the power of attorney, and other related 

documents.   These   issues   are   already   subject   matter   of   civil 

litigation. Such disputes require detailed examination of evidence, 

cross-examination of parties, and proper adjudication by a civil 

court. They cannot be finally decided in summary proceedings like 

those under Section 21-A.

33.The appellate authority, however, appears to have mixed up 

these two areas. It has treated the dispute about title as if it is a 

case of fraud in registration.  Registration of a society depends on 

whether persons eligible to form a society have come together and 

fulfilled   basic   requirements.   It   does   not   depend   on   final 

adjudication of all title disputes connected with the property. By 

entering into those questions and using them as a ground for de-

21

wp10286-2014 & connected-J.doc

registration, the  authority  has applied  a wrong  test.  Such  an 

approach cannot be sustained in law.

34.For all these reasons, I am of the view that the impugned 

order cannot be upheld. The appellate authority has exceeded the 

scope of Section 21-A by entering into issues of title and document 

authenticity   which   are   already   the   subject   matter   of   civil 

proceedings. No clear case has been shown that the society was 

otherwise   non-registrable   and   was   registered   only   because   of 

misrepresentation. The material on record does not establish the 

kind of fraud or deceit that alone can justify de-registration. The 

writ petitions, therefore, deserve to succeed, and the order dated 

12 September 2014 passed by the appellate authority must be set 

aside,   leaving   the   parties   to   pursue   their   civil   remedies  in 

accordance with law.

35.In the result, the following order is passed:

(i)  Writ   Petition   No.10286   of   2014   succeeds   and   is 

allowed;

(ii)  The   impugned   judgment   and   order   dated   12 

September   2014   passed   by   Respondent   No.1   is   hereby 

quashed and set aside;

(iii)  Consequently, the order dated 10 March 2014 passed 

by the Joint Registrar of Co-operative Societies rejecting the 

application for de-registration of the society stands restored;

(iv)  Writ Petition No.10193 of 2014 stands dismissed;

22

wp10286-2014 & connected-J.doc

(v)  In view of the disposal of the writ petitions, all pending 

Interim Applications, if any, do not survive and are disposed 

of as infructuous;

(vi)  There shall be no order as to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

23