REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

                  CIVIL APPELLATE JURISDICTION

                         CIVIL APPEAL NO. 24 OF 2009

M/s Delhi Airtech Services Pvt. Ltd & Anr.        .… Appellant(s)

Versus

State of U.P & Anr.              …. Respondent(s)

J U D G M E N T

A.S. BOPANNA, J.

1. This appeal has a chequered history.  The appeal was

heard by a Bench consisting of two Hon’ble Judges (Justice

A.K. Ganguly and Justice Swatanter Kumar) and was decided

by the Judgment dated 18.08.2011 with divergent opinion.  In

the process, after consideration, Hon’ble Justice A.K. Ganguly

arrived at the conclusion that taking over possession of the

1

land without complying the requirement under Section 17(3A)

of the Land Acquisition Act, 1894 (for short ‘Act, 1894’) is

clearly illegal and in violation of the statutory provision which

automatically   violates   the   constitutional   guarantee   under

Article 300A of the Constitution.   However, on taking note

that   the   land   had   been   utilised   and   developed   by   the

beneficiary of the acquisition, had allowed the retention of the

land by directing to pass an award by construing the date of

filing the writ petition i.e. 01.03.2006 as the date of Section 4

notification to reckon the market value as against the actual

date of notification.  Hence allowed the appeal in those terms.

2. On the other hand, Hon’ble Justice Swatanter Kumar,

however,   disagreed   with   the   said   conclusion   and   for   the

separate reasons assigned by the learned Judge, arrived at

the   conclusion   that   Section   11A   of   Act,   1894   has   no

application to acquisition under Section 17 of Act, 1894.  It

was further held that the default in complying with Section

17(3A) of Act, 1894 does not invalidate or vitiate the entire

acquisition proceedings.  The learned Judge while deciding so

had however misconstrued that 80% of the estimated value in

terms of sub­section (3A) of Section 17 had been paid to the

2

land loser and in that context held that the interest provided

in terms of Section 34 will be payable.   In that view, the

learned Judge ordered dismissal of the appeal in terms of the

directions issued.

3. In that backdrop, in view of the divergence of opinion

between the learned Judges, they had ordered the matter to

be   placed   before   Hon’ble   the   Chief   Justice   of   India   for

reference to a larger Bench to resolve the conflict.  It is in that

circumstance   Hon’ble   the   Chief   Justice   has   ordered   the

matter to be placed before a Bench consisting of three Judges.

However,   no   specific   question   has   been   formulated   and

referred for decision by a three­member Bench.   Hence, we

have heard the matter based on the factual aspects involved

in this case  de­novo,  so as to determine the legal aspects

which touch upon the same.

4. It would therefore be necessary for us to at the outset

take note of the factual matrix involved in this case.  The New

Okhla   Industrial   Development   Authority   (NOIDA)   –

Respondent   No.2   was   to   implement   a   planned   Industrial

layout in Gautam Budh Nagar District for which purpose the

requisite land was to be acquired. The project was envisaged

3

by the State of U.P–Respondent No.1 as a part of planned

Industrial Development.   Hence, Respondent No.1 being the

appropriate   Government,   issued   the   Notification   dated

17.04.2002 invoking the special power due to urgency.  The

Notification was therefore issued under Section 4(1) read with

Section 17(1) and (4) of Act, 1894, whereby the requirement of

procedure under Section 5A of the Act, 1894 was dispensed.

Pursuant thereto, the declaration under Section 6 of the Act,

1894 was notified and published on 22.08.2002 declaring that

the   area   was   required   by   the   Government   for   planned

industrial  development.   It was also stated  that  after  the

expiry of 15 days from the date of publication of notification

under sub­section (1) of Section 9 of the Act, 1894, possession

of the acquired land will be taken.

5. In the large extents of land that was notified, an extent

measuring 2­06­1/3­0 Bighas situated in village Haldauni,

Tehsil and Pargana Dadri, District Gautam Budh Nagar, an

‘Abadi’ land was also included.   The Appellant, a company

incorporated under the provisions of the Companies Act, 1956

claims to be the owner of the said small extent of land.  The

Appellant alleges that they were not served with the notice

4

contemplated under Section 9(1) of Act, 1894.  However, it is

not   disputed   that   possession   was   nevertheless   taken   on

04.02.2003.  But the grievance raised by the Appellant is that

neither the initial requirement of tendering and paying 80% of

the estimated compensation contemplated under sub­section

(3A) to Section 17 of Act, 1894 was complied nor was the

requirement of Section 11A of the Act, 1894 to pass the award

within two years from the date of declaration under Section 6

of Act, 1894 complied.  In that view, the Appellant filed the

writ petition on 01.03.2006 since more than three and half

years had elapsed and neither of the provisions had been

complied.     The   appellant   therefore   contended   that   the

acquisition in so far as the land belonging to the Appellant

has lapsed and the same should revert to the Appellant.

6. The High Court having considered the matter was of

the opinion that Section 11A of Act, 1894 is not attracted to

the proceedings for acquisition in exercise of the power under

Section 17 of Act, 1894.  In that regard, the High Court relied

on the decision of this Court in Satendra Prasad Jain Vs.

State   of   U.P  (1993)   4   SCC   369   and   dismissed   the   writ

5

petition by order dated 28.08.2006, which has given rise to

the   above   appeal   which   was   earlier   heard   by   a   Bench

consisting of two Hon’ble Judges who have differed as noted

supra.  While taking note of the decision in Satendra Prasad

Jain, rendered by a Bench of three Hon’ble Judges, Justice

A.K. Ganguly has found it to be sub­silentio and per incuriam

in the face of the provision contained in the statute.  Justice

Swatanter Kumar, the other Hon’ble Judge however relied on

the decision in  Satendra Prasad Jain  (supra) holding that

compliance   with   Section   17(3A)   of   the   Act,   1894   is   not

mandatory.     Hence   even   in   the   circumstance   of   non­

compliance, the benefit of interest as provided in Section 34 of

the Act, 1894 was held as the entitlement.  Section 11A of Act,

1894 was also held not applicable to the acquisition under

Section 17 of Act, 1894.  Though detailed reasons have been

tendered   by   both   the   learned   Judges   for   their   respective

opinion and has also been referred to by the learned Senior

Counsel for the parties, we do not propose to go into the same

since the entire matter has been placed before us and the

6

case put forth by the parties is to be independently examined

by us.

7. In the above background we have heard Shri Sudhir

Chandra,   learned   senior   counsel   for   the   appellant,   Shri

Ravindra Kumar, learned senior counsel for the Respondent

No.1,   Shri   Ravindra   Raizada,   learned   senior   counsel   for

Respondent No.2, exhaustively and have perused the appeal

papers.

8. In the light of the contentions urged, the following

questions arise for our consideration.

a.Is the requirement to tender payment of 80% of the

estimated   compensation   as   contemplated   under

sub­section(3A)   to   Section   17   of   Act,   1894,

mandatory to ensure absolute vesting of the notified

land.

b.Whether the requirement to pass the award within

the   time   frame   contemplated   under   Section   11A

applicable to the acquisition notified under Section

17 of Act, 1894.

c.Can the case in  Satendra Prasad Jain  (supra) be

considered as a decision laying down ratio decidendi

on the above questions?

7

9. In   order   to   decide   the   scope   and   ambit   of   the

provisions   under  consideration  it   would   be   appropriate  to

reproduce Section 11A and Section 17 of the Act, 1894 in its

entirety   and   keep   the   same   in   perspective.     Needless   to

mention that if the plain meaning of the provision does not

admit of any ambiguity no other external aid will be necessary

to interpret the provision except to give it the plain meaning.

The relevant provision read as hereunder:

“Section 11A­ Period within which an award

shall be made­ (1) The Collector shall make an

award under section 11 within a period of two

years from the date of the publication of the

declaration and if no award is made within that

period, the entire proceeding for the acquisition

of the land shall lapse: 

Provided   that   in   a   case   where   the   said

declaration   has   been   published   before   the

commencement   of   the   Land   Acquisition

(Amendment)   Act,   1984,   the   award   shall   be

made within a period of two years from such

commencement. 

Explanation ­ In computing the period of two

years   referred   to   in   this   section,   the   period

during   which  any   action   or  proceeding   to   be

taken in pursuance of the said declaration is

stayed by an order of a Court shall be excluded.”

“Section   17­ Special   powers   in   case   of

urgency – (1) In cases of urgency whenever the

[appropriate   Government],   so   directs,   the

Collector,   though   no   such   award   has   been

made,   may,   on   the   expiration   of   fifteen   days

8

from the publication of the notice mentioned in

section 9, sub­section (1), [take possession of

any  land needed for a public purpose]. Such

land   shall   thereupon   [vest   absolutely   in   the

[Government], free from all encumbrances. 

(2) Whenever, owing to any sudden change

in the channel of any navigable river or other

unforeseen emergency, it becomes necessary for

any   Railway   Administration   to   acquire   the

immediate   possession   of   any   land   for   the

maintenance of their traffic or for the purpose of

making thereon a river­side or ghat station, or of

providing   convenient   connection   with   or

accesses to any such station, [or the appropriate

Government considers it necessary  to  acquire

the immediate possession of any land for the

purpose of maintaining any structure or system

pertaining to irrigation, water supply, drainage,

road communication or electricity,] the Collector

may, immediately after the publication  of the

notice mentioned in sub­section (1) and with the

previous   sanction   of   the   [appropriate

Government], enter upon and take possession of

such   land,   which   shall   thereupon   [vest

absolutely   in   the   [Government]]   free   from   all

encumbrances: 

Provided that the Collector shall not take

possession of any building or part of a building

under   this   sub­section   without   giving   to   the

occupier thereof at least forty­eight hours’ notice

of his intention so to do, or such longer notice as

may   be   reasonably   sufficient   to   enable   such

occupier to remove his movable property from

such   building   without   unnecessary

inconvenience. 

(3)   In   every   case   under   either   of   the

preceding   sub­sections   the   Collector   shall   at

that   time   of   taking   possession   offer   to   the

persons   interested   compensation   for   the

standing crops and trees (if any) on such land

and from any other damage sustained by them

9

caused by such sudden dispossession and not

excepted in section 24; and, in case such offer is

not accepted, the value of such crops and trees

and the amount of such other damage shall be

allowed for in awarding compensation for the

land under the provisions herein contained. 

[(3A) Before taking possession of any land

under   sub­section   (1)   or   sub­section   (2),   the

Collector   shall,   without   prejudice   to   the

provisions of sub­section (3)­ 

(a) tender payment of eighty per centum of

the   compensation   for   such   land   as

estimated by him to the persons interested

entitled thereto, and 

(b)   pay   it   to   them,   unless   prevented   by

some   one   or   more   of   the   contingencies

mentioned in section 31, sub­section (2), 

and where the Collector is so prevented,

the provisions of section 31, sub­section (2)

(except the second proviso thereto), shall

apply   as   they   apply   to   the   payment   of

compensation under that section. 

(3B) The amount paid or deposited under

section (3A), shall be taken into account for

determining the amount of compensation

required to be tendered under section 31,

and where the amount so paid or deposited

exceeds the compensation awarded by the

Collector under section 11, the excess may,

unless refunded within three months from

the date of Collector's award, be recovered

as an arrear of land revenue]. 

[(4) In the case of any land to which, in the

opinion   of the   [appropriate  Government],

the provisions of sub­section (1) or sub­

section (2) are applicable, the [appropriate

Government] may direct that the provisions

of section 5A shall not apply, and, if it does

so direct, a declaration may be made under

10

section 6 in respect of the land at any time

[after   the   date   of   the   publication   of   the

notification] under section 4, sub­section

(1).”

10. At   the   outset,   the   learned   senior   counsel   for

Respondent No.1, in an attempt to sustain the acquisition

strenuously contended with regard to eminent domain of the

State in the matter of acquisition of land for public purpose

and   relied   upon   the   case   in  Coffee   Board,   Karnataka,

Bangalore   Vs.   Commissioner   of   Commercial   Taxes,

Karnataka and Others (1988) 3 SCC 263.  To be fair to him,

though we have noted, we are however clear on that aspect

that the State has the power.  But the position of law is also

well established that in view of Articles 300A and 31A of the

Constitution,   the   owner   of   land   can   be   divested   only   in

accordance with law after appropriately compensating if such

land is required by the State for public purpose.  Since such

power of eminent domain is not in dispute, we need not advert

to the decision referred in detail.

11. In   the   normal   circumstance,   the   process   for

acquisition   would   commence   with   the   notification   under

11

Section 4, after which the procedure under Section 5A is

complied.  The declaration under Section 6 is thereafter made,

when   the   requirement   of   the   land   for   public   purpose   is

confirmed.     Thereafter,   the   process   for   determining   the

compensation and taking possession through Section 11 and

Section 16 of Act, 1894 is contemplated, which is undertaken

after issue of notice under Section 9 of Act, 1894.  In so far as

the said process, in order to protect the interest of the land

loser to be compensated within a time frame, failing which, to

give him benefit of his own land, Section 11A was inserted by

Act 68 of 1984, w.e.f 24.09.1984.  The said provision leaves

no ambiguity whatsoever that if the award is not made within

the period of two years from the date of publication of the

declaration   under   Section   6   of   Act,   1894,   the   entire

proceedings   will   stand   lapsed.     The   only   option   for   the

acquiring authority if the land is still required for the public

purpose   is   to   notify   afresh   from   the   stage   of   issuing

notification under Section 4 of Act, 1894.  The computation of

two years would however exclude the period if the process was

stayed   by   an   order   of   the   Court.     This   aspect   has   been

clarified   by   this   Court   in  Yusufbhai   Noormohmed

12

Nandoliya Vs. State of Gujarat and Anr. (1991) 4 SCC 531,

placed for our consideration by the learned senior counsel for

the appellant.

12. So far so good, the question however is as to whether

the rigour of Section 11A of Act, 1894 will apply when the

appropriate Government exercises its special power in cases of

urgency, which does not contemplate the same procedure as

in the normal acquisition process noted above.  In this regard

also   this   Court   in  Yusufbhai   Noormohmed   Nandoliya

(supra)   has   held   Section   11A   is   applicable   to   acquisition

under Section 17, though without detailed discussion.  From

the provision of Section 17 reproduced supra, it is seen that

the acquiring authority will be entitled to take possession

without taking recourse to the procedure which is otherwise

provided   under   Section   16   of   Act,   1894   wherein   it

contemplates   the   passing   of   an   award   before   taking

possession.  But under Section 17 of Act, 1894, possession is

permitted   to   be   taken   even   before   the   award   is   passed.

Though such power was absolute earlier, sub­section (3A) was

inserted by Act 68 of 1984, w.e.f 24.09.1984 whereby the pre­

condition imposed before taking possession is that 80% of the

13

estimated compensation is to be tendered and paid to the

persons interested in the land.  The tendered amount should

be paid unless prevented by one or more of the contingencies

mentioned in Section 31(2) of Act, 1894.  It would necessarily

mean that Section 31 will come into play and the 80% of the

estimated compensation amount, though no award is passed,

will have to be tendered and paid to the persons interested.  If

tendered, but not able to pay due to valid reasons, it is to be

deposited in Court.  The word employed in sub­section (3A) of

Section 17 of the Act, 1894 is “shall” and it is to be tendered

and  paid “before taking  possession”.   Hence it cannot be

understood   as   providing   any   discretion   to   the   acquiring

authority.   In fact, the last sentence of sub­section (1) of

Section 17 uses the word “thereupon” with respect to vesting.

This word “thereupon” is correlated to taking possession and

payment in terms of sub­section (3A) is a  sine qua non  for

taking possession. Therefore (1) payment of 80% (2) taking

over   possession   thereafter   and   (3)   vesting   of   land   in   the

government take place in a sequence. Absent anyone of these

in the sequence, the emergency provision fails. It is a pre­

requisite condition to acquire and take possession of the land

14

since   such   acquisition   is   permitted   by   exempting   the

requirement   of   the   procedure   under   Section   5A   and

possession is permitted to be taken prior to an award being

passed under Section 11 of Act, 1894.

13. That apart, sub­section (4) to Section 17 of Act, 1894

provides   the   discretion   to   the   appropriate   Government   to

waive the application of the provisions of Section 5A and make

the declaration under Section 6 in respect of the land at any

time   after   the   initial   publication   of   the   notification  under

Section 4 of Act, 1894.  This makes it clear that even in a case

where   the   appropriate   Government   exercises   its   power   to

invoke   the   special   power   in   case   of   urgency,   all   other

procedure contemplated under the Act except the requirement

under Section 5A of Act, 1894 is to be complied.  Therefore,

after issue of the initial notification under Section 4 read with

Section 17(1) and on taking possession after issue of notice

under Section 9, the declaration under Section 6 of Act, 1894

is to be made so as to complete the process of acquisition,

which indicates that the objection to acquisition of land shall

alone stand muted and not the right to compensation which is

15

to be paid in strict compliance of the requirement in that

regard.

14. Hence, insofar as payment of compensation for the

acquired land even if it is acquired under Section 17 of Act,

1894, it is evident that an award as contemplated under

Section 11 of Act, 1894 is required to be passed so as to

determine the compensation payable.  Since sub­section (3A)

to Section 17 mandates payment of 80% of the estimated

compensation, such amount paid would get included in the

amount to be determined and offered through the award.  In

that context it is clear that Section 17(4) contemplates, that

the declaration is to be made under Section 6 even when an

urgency provision is invoked and an award under Section 11

is to be passed to determine the compensation.      

15. However, on a careful composite perusal of all the

provisions noted above, it is evident that the requirement to

tender and pay 80% of the estimated compensation before

taking possession assumes significance so as to carve out an

exception for non­applicability of ‘lapsing’ as contemplated

under Section 11A of Act, 1894.  This is so, since the terms

“vesting absolutely” and “lapsing” cannot co­exist and cannot

16

go hand in hand.   Post amendment w.e.f 24.09.1984, two

elements have been inserted in Section 17 for the land to vest

absolutely in the Government for public purpose even before

the award is passed.  One, is that possession should be taken.

The other is, by inserting sub­section (3A) it has been made

mandatory   to   tender   payment   of   80%   of   estimated

compensation before taking possession.  Therefore, 80% of the

estimated   compensation,   the   payment   of   which   only   if

tendered and paid, the vesting would become absolute and in

such event the consequence of lapsing in respect of absolutely

vested land cannot occur and as such, in that circumstance

alone Section 11A though applicable will not take effect.  The

right of the land loser would be to enforce passing of award

which will include the balance 20% of compensation even if it

is beyond two years and get adequately compensated in terms

of Section 23 and 34 of Act, 1894 for the delay if any.

16. But it is a different matter altogether, when Section

17(1) is invoked but the requirement thereunder which is a

pre­requisite condition is not complied.  As noted, sub­section

(3A) has been inserted w.e.f. 24.09.1984, whereunder it is

made mandatory to tender and pay 80% of the estimated

17

compensation before taking possession.   Therefore, even if

possession is taken, such possession cannot be considered as

legal so as to vest the land absolutely if the pre­requisite

condition for payment of 80% before taking possession is not

complied.  In such circumstance, by legal fiction it looses its

character as an acquisition under Section 17 and since the

absolute vesting does not take place, it will lapse if the further

process is not complied and the award is not passed within

two years from the date of declaration.  However, even when

the pre­condition is not complied, if the land loser does not

challenge   the   acquisition   and/or   taking   of   possession   as

illegal, but concedes to the position, the possession taken

does not become per­se illegal and the vesting will be absolute

and in such event it cannot be considered to have lapsed until

the land loser exercises the right.  We consider it so, since,

both Section 11A and sub­section (3A) to Section 17 of Act,

1894 were inserted in Act,1894 to enable the land losers to

exercise their right conferred on them.  As such, the said right

is to be exercised by the land loser and none other, not even

the   acquiring   authority   or   beneficiary   nor   would   the   said

18

provision   become   automatically   applicable   unless   it   is

triggered by the land loser.

17. Therefore, we are of the considered view that Section

11A though applicable to the cases of acquisition initiated

under Section 17(1) of Act, 1894 the consequence of it will not

affect   the   case   where   the   land   has   absolutely   vested   on

compliance of sub­section (3A) to Section 17 of Act, 1894 and

80% of estimated compensation is tendered and paid.  Hence,

when there is a challenge by the land loser, each case will

have to be considered on its own merits to determine whether

the pre­requisite condition to tender and pay as contemplated

under sub­section (3A) is made before possession is taken.  If

in   the   case   concerned   the   mandatory   prerequisite   is   not

complied, such acquisition will loose its character as being

under Section 17 and if the award is not passed within two

years from the date of the declaration, it will lapse and not

otherwise.  The benefit of said provision is available only to be

invoked  by  the  land  loser  and  cannot  be  invoked  by  the

acquiring   authority   to   claim   lapse   by   pointing   to   non­

compliance   since   the   ‘vice’   of   non­compliance   cannot   be

permitted to be converted into a ‘virtue’. 

19

18. Though   the   learned   counsel   for   the   beneficiary­

Respondent No.2 placed reliance on the decision in  Indore

Development Authority Vs. Manoharlal & Others  (2020) 8

SCC 129 rendered by the Constitution Bench to contend that

it has been held therein that “paid” as contained in Section

24(2) of RFCTLARR Act, 2013 does not include deposit of

compensation in Court, we are of the considered opinion that

the   same   will   not   be   applicable   to   the   question   under

consideration before us in this case.  In the instant case, the

requirement   to   tender   and   pay   80%   of   the   estimated

compensation   and   the   consequent   lapsing   as   considered

above is in the context of exercise of urgency provision which

permits a deviation from the normal process of acquisition

and the payment envisaged is to take benefit of the said

provision.  In contradistinction, the consideration in the cited

case is about the effect of Section 24 (2) of Act, 2013 in the

circumstance contemplated therein.   

19. In considering the effect of  Satendra Prasad Jain

(supra) it would be appropriate to take note of the decision

relied on by the learned senior counsel for the appellant in

20

Laxmi Devi Vs. State of Bihar (2015) 10 SCC 241 wherein it

is analysed as hereunder: 

“26. This is also in line with a plain reading of

Section   17(1),   which   states   that   “once

possession   of   the   land   is   taken   by   the

Government under Section 17, the land vests

absolutely   in   the   Government,   free   from   all

encumbrances”. In Section 48(1) the taking over

of   the   possession   of   the   land   is   of   seminal

significance   in   that   the   provision   succinctly

states that “the Government shall be at liberty to

withdraw from the acquisition of any land the

possession of which has not been taken”. The

next   sub­section   covers   calculation   of

compensation for the aborted occupation.

26.1. The same position came to be reiterated

in Satendra Prasad Jain by a three­Judge Bench

of   this   Court.   The   acquisition   proceedings

including   the   exclusion   of   Section   5­A   had

obtained the imprimatur of the Allahabad High

Court;   the   urgency   and   public   purpose   had

received curial concurrence. Possession of the

land   was   taken   by   the   State   from   the

landowners. Previously, the special leave petition

filed by the landowners had been dismissed by

this Court. Ironically, the subsequent stance of

the State was that the acquisition of land under

the urgency provisions was required to be set

aside for the reason that the State had failed to

pass   an   award   under   Section   11   within   two

years and had also failed to pay eighty per cent

of the estimated compensation required under

Section 17(3­A). Whilst the State endeavoured to

withdraw   from   the   acquisition,   the   erstwhile

landowners opposed it. This Court directed the

State “to make and publish an award in respect

of the said land within twelve weeks from today”.

The abovementioned discussion bears out that

this Court was concerned only with the issue of

21

the   land   being   returned   by   the   State   to   the

erstwhile owner. It does not go so far as to limit

or   restrict   the   rights   of   landowners   to   fair

compensation for their expropriated property, as

that is a constitutional right which cannot be

nullified, neutralised or diluted.

26.2. We think it justified to again refer to the

opinion in Satendra Prasad Jain that : (SCC p.

374, para 16)

“16. … Section 11­A cannot be so construed as

to leave the Government holding title to the land

without   the   obligation   to   determine

compensation, make an award and pay to the

owner the difference between the amount of the

award and the amount of eighty per cent of the

estimated compensation.”

26.3. The second issue, one that we feel must be

kept in mind in the interpretation in the law laid

down   by   this   Court,   is   the   factual   matrices

involved   in   both  Satendra   Prasad

Jain and Avinash   Sharma.   In   both   these

precedents,   as  well   as   in  innumerable  others

that have relied upon them, the Government's

attempt   was   to   misuse   its   own   omissions   to

achieve its own oblique purposes. It was in this

context that this Court declined to accede to the

pleas of the Government. This Court poignantly

repelled   the   State's   attempt   to   nullify   the

acquisition   on   the   predication   of   its   non­

compliance with Sections 16 and 17(3­A). The

judicial   intent   was   not   to   cause   any   loss   to

landowners, but to protect them. The pernicious

practice that was becoming rampant, that is to

make partial compliance with the statute and to

follow the acquisition procedure in a piecemeal

manner, and then to argue that its own lapses

rendered   its   acquisition   illegal,   was   roundly

repulsed.   Although   this   strictly   constitutes

obiter,  we  think  it  appropriate   to   clarify   that

where   the   landowners   do   not   assail   the

acquisition, it may be open to them to seek a

22

mandamus   for   payment   to   them,   after   a

reasonable   period,   of   the   remaining

compensation,   which   will   thereupon

metamorphose from a mere estimation to the

actual compensation for the expropriation.

28. We   do,   however,   recognise   that Satendra

Prasad Jain has been interpreted more broadly

in   the   past.   In Allahabad   Development

Authority v. Nasiruzzaman, Deptt.   of

Telecommunications v. Madan   Mohan

Pradhan and Banda   Development

Authority v. Moti   Lal   Agarwal,   this   Court   has

dismissed   the   landowners'   challenges   to   the

respective acquisitions on the basis of Avinash

Sharma and Satendra   Prasad   Jain.   It   is

pertinent to note that all three of these cases

were   brief   in   their   explanations   of Avinash

Sharma and Satendra Prasad Jain and did not

examine their rationes decidendi, their innate

contradictions,   their   intentions   or   their

consequences   at   any   length.   We   thus   feel   it

appropriate   to   rely   on   our   own   detailed

exploration of these cases, as opposed to simply

placing reliance on the largely contradictory case

law that has developed over the years. It was for

this   reason   that   we   had   revisited   the   curial

concept of ratio decidendi.

29. The   scenario   before   us   depicts   the

carelessness and the callousness of the State,

quite   different   from   the   situation   in Satendra

Prasad   Jain and Avinash   Sharma.   The

appellants herein are being denied just and fair

compensation   for   their   land   in   proceedings

which   commenced   in   1987,   despite   the

directions of the High Court passed as early as

in 1988 to pass an award within four months.

The   raison   d'

être   behind   the   introduction   of

Section 11­A was for the landowners to have a

remedy   in   the   event   of   an   award   not   being

passed expeditiously. If Satendra Prasad Jain  is

23

interpreted to mean that Section 11­A will not

apply   to   any   acquisition   under   the   urgency

provisions, landowners such as the appellants

before us will have no protection, even if they are

not   paid   full   compensation   for   their   land   for

decades.   This   cannot   be   in   keeping   with   the

legislative   intent   behind   this   section.

Furthermore,   keeping   empirical   evidence   in

sight, we make bold to opine that circumstances

require this Court to reconsider its view that

even if the stated public interest or cause has

ceased to exist, any other cause can substitute

it, especially where the urgency provisions have

been invoked.

30. We feel it imperative to distinguish between

the   setting   aside   of   an   acquisition   and   the

reversion   of   possession   to   the   erstwhile

landowners. While the LA Act and the judgments

discussed above do not allow for the latter, we

are of the considered opinion that this does not

necessarily imply that the former is also not an

option.   Both   the   abovementioned   cases   dealt

with   a   factual   situation   in   which   the

Government   was   attempting   to   set   the

acquisition of the land at naught so that they

would not have to pay compensation to acquire

it. Setting aside of the acquisition in those cases

was tantamount to reverting the possession to

the original owners. In this scenario, however,

the two do not have to go hand in hand. In

allowing   the   acquisition   of   land   that   the

Government finds necessary to be set aside, we

would not necessarily be holding that the land

revert to the appellants, as the alternative of

permitting the Government to keep possession

provided   it   reacquires   the   land   with   a   new

Section   4   notification   exists.   This   option,

particularly in the present factual matrix, does

the least violence to the intent and content of

the LA Act, in that it upholds Section 11­A even

in cases of acquisition under Section 17 while

24

preserving the requirement of Section 17 that

the   unencumbered   possession   of   the   land

remain   vested   in   the   Government.   It   also

protects   the   rights   of   the   landowners,   thus

fulfilling   the   intent   of   Section   11­A,   while

allowing   the   Government   to   acquire   land   in

cases   of   emergencies   without   its   title   being

challenged,   which   is   the   avowed   intention   of

Section 17. Any other interpretation of the law

would serve to protect only those landowners

who   had   approached   the   court   to   stop   the

Government   from   undoing   an   emergency

acquisition,   while   leaving   in   the   cold   equally

aggrieved  landowners  seeking   to   enforce   their

right to fair compensation for their land. Even

equity   demands   that   the   party   bearing   the

consequence of the delay in the award ought not

to be the innocent landowner, but the errant

State.”

20. We are in agreement with the opinion expressed in

Laxmi Devi (supra) by a Bench of two Hon’ble Judges.  In our

opinion also the philosophy based on which the decision in

Satendra Prasad Jain (supra) was rendered is as contained

in para­17, which reads as hereunder:

"17. In the instant case, even that 80 per cent of

the estimated compensation was not paid to the

appellants  although   Section   17   (3­A)   required

that it should have been paid before possession

of the said land was taken but that does not

mean that the possession was taken illegally or

that the said land did not thereupon vest in the

first respondent. It is, at any rate, not open to

the third respondent, who, as the letter of

the   Special   Land   Acquisition   Officer   dated

June   27,   1990   shows,   failed   to   make   the

necessary monies available and who has been

25

in occupation of the said land ever since its

possession   was   taken,   to   urge   that   the

possession   was   taken   illegally   and   that,

therefore, the said land has not vested in the

first respondent and the first respondent is

under no obligation to make an award."

   (Emphasis supplied)

We have also in our view indicated above that the acquiring

authority and/or beneficiary cannot derive benefit of non­

compliance of requirement of Section 17(3A) and take benefit

of Section 11A of Act, 1894.  The benefit of the provision is for

the land loser.   In Satendra Prasad Jain   (supra) also this

Court was of the opinion that it was not open for the acquiring

authority or the beneficiary to take benefit of Section 11A and

Section 17(3A) which is intended to benefit the land owner to

ensure that award be made within time.  Hence it is clear that

Satendra Prasad Jain  (supra) does not lay down the ratio

that the acquisition does not lapse under any circumstance if

the   urgency   provision   under   Section   17   of   Act,   1894   is

invoked but it only disapproved applying it against the land

loser.

21. In the above background it is noted that in the instant

acquisition   from   which   this   case   arises,   an   extent   in   all

26

measuring   63.540   acres   (101­15­17,   5/6   Bighas)   was

acquired through the declaration under Section 6 of Act, 1894

for which a sum of Rs. 7,48,67,857.73 being 80% is stated to

have been deposited by Respondent No.2 – Beneficiary, with

Respondent No.1 and the balance amount is also deposited on

21.12.2002 so as to enable the collector to enter into an

agreement   with   the   landowners   and   pay   compensation.

Insofar as the extent of land belonging to the appellant, it is

stated by Respondent No.1 that a letter dated 01.01.2003 was

issued   calling   upon   the   appellant   to   come   forward   and

execute an agreement.  Thereafter there is no effort to tender

and pay 80% of the estimated compensation or to pass an

award, which prompted the appellant to file the writ petition

before the High Court.

22. From the sequence of events, it is clear that the other

land   losers   have   entered   into   an   agreement   and   received

compensation.  The appellant on the other hand was neither

tendered nor paid 80% of the estimated compensation as

required under sub­section (3A) to Section 17 before taking

possession nor was an award passed and compensation paid

27

within two years from the date of declaration under Section 6

of Act, 1894.

23. In   the   normal   circumstance,   the   acquisition   would

lapse insofar as the appellant’s land in view of our conclusion

on the legal aspect.  However, in the fact situation, the relief is

required to be moulded.  This is for the reason that the land

belonging to the appellant is not a stand­alone extent.   As

noted, the acquisition was for a planned industrial layout and

the total extent acquired and possession taken was 101­15­

17, 5/6 bighas of which, the land belonging to the appellant is

only 2­06­1/3­0 bighas.  In the planned layout, the land has

been utilized for various purposes and amenities.  A ‘Mandi’

has been constructed over a larger extent of land of which the

smaller extent of land belonging to the appellant also forms a

part.  Hence reversion of the land does not arise.  Further, the

course as suggested in Laxmi Devi (supra) to issue a fresh

notification also  would   not  be  appropriate,  since  the   very

scheme   of   acquisition   and   determination   of   compensation

under the old regime has undergone a sea change.  As such it

would be unjust not only to the state exchequer but also the

other land losers under the same notification if the present

28

prevailing   process   is   applied   in   determining   the

compensation.   Further, though after being nudged by the

High Court, the award in any event was passed on 09.06.2008

under the old regime which is now to be substituted with

adequate compensation.

24. On weighing all aspects of the matter, we deem it

appropriate that it will serve the ends of justice to direct the

respondents to determine the market value insofar as the

appellant’s land is concerned by reckoning the relevant date

as   09.06.2008   (i.e.   the   date   on   which   the   award   was

ultimately passed), by applying the yardstick under Act, 1894.

It is made clear that only the market value be determined as

on that date but for awarding the statutory benefits, it shall

be calculated from the date of the original notification since

admittedly   the   appellant   has   been   dispossessed   on

04.02.2003 pursuant to the notification dated 17.04.2002.

Further, from the date on which the fresh award is passed

pursuant to this judgment, the appellant would get the cause

of action for seeking reference if dissatisfied with the quantum

of   compensation   awarded.     It   is   made   clear   that   the

determination of compensation, in this case, shall not give

29

rise to any right in favour of any other land loser whose land

was acquired under the same notification, to seek for re­

determination of compensation where the same has already

attained finality.

25. The decision in this case based on the principle of law

settled herein, if it arises for consideration in any other case

under Act,  1894 or  any other enactment  relating  to  land

acquisition containing pari materia provisions shall be applied

only prospectively and cases which have attained finality shall

not be reopened.  

26. In the result, we pass the following order:

(i)The provision contained in Section 11A of Act,

1894 shall be applicable to cases in which the

acquiring authority has not complied with the

requirement of sub­section (3A) to Section 17 of

Act,  1894  by  tendering  and  paying  eighty  per

centum   of   the   estimated   compensation   before

taking possession since possession in such cases

cannot be considered to be taken in accordance

with law and the vesting is not absolute.

30

(ii)If the requirement is complied and possession is

taken   after   tendering   and   paying   eighty   per

centum, though there is need to pass an award

and   pay   the   balance   compensation   within   a

reasonable time, the rigour of Section 11A of Act,

1894 will not apply so as to render the entire

proceedings for acquisition to lapse in the context

of absolute vesting.   The right of land loser in

such case is to enforce passing of the award and

recover the compensation.

(iii)In the instant case though Section 11A of Act,

1894   has   become   applicable,   in   the   changed

circumstance we deem it proper to mould the

relief instead of holding the acquisition to have

lapsed.  Hence for the reasons stated above, we

direct as follows:

(a)   The respondents shall construe 09.06.2008

as the relevant date and determine the market

value prevailing as on that date applying the

yardstick under Act, 1894 in respect of the

acquired land.

31

(b)    To calculate the statutory benefits on such

amount including interest, the same shall be

determined   by  taking   into  consideration  the

date   of   the   Section   4   notification   dated

17.04.2002   since   the   appellant   was

dispossessed on 04.02.2003 pursuant to the

same.

(c)  The date on which the fresh award is passed

pursuant to this judgment and communicated

shall be the date of cause of action for seeking

enhancement of compensation if the appellant

is   dissatisfied   with   the   quantum   of

compensation offered.

(d)     The compensation determined in this case

shall not give the cause of action to any other

land loser whose land is acquired under the

same notification to seek re­determination of

compensation.

(e)   The appellant shall be entitled to the cost

incurred in these proceedings.

32

27. The appeal is disposed of accordingly. 

28. Pending application, if any, stands disposed of.

….…………………………J.

(S. ABDUL NAZEER)

…...……………………….J.

                                         (A.S. BOPANNA)

           …..…….……………………J.

   (V. RAMASUBRAMANIAN)

New Delhi,

October 14, 2022

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