WP-5608-2005 (J) C2.doc

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION 

WRIT PETITION NO.  5608 OF   2005

WITH

INTERIM APPLICATION  (STAMP ) NO. 1394 OF 2026

M/S. Sharan Builders 

A firm registered under the  Proisions of Indian

Partnership Act, 1935 And presently carrying on

business At 71/72 Atlanta, Nariman Point,

Mumbai 400 021.

Through   it’s   partners   R.L.   Ramchandani   since

deceased through LR’s

1. Mrs. Saroj Rewachand Ramchandani,

Age: Adult, Occu. Housewife.

2.  Mr. Sharan Rewachand Ramchandani,

Age: 50 Years, Occu. Business

No. 1 and 2 R/at Golden Rock, C748, Perry Cross

Road, Bandra, Mumbai 400 050.

And Through Partner  of Sharan Builders

3. Mr. Chandru Thawardas Chandiramani

Age: 65, Occu. Business,

Address: 71/72, Atlanta, Nariman Point,

Mumbai 411 021.

...Petitioners/

Applicants

(Original

Plaintiff No.1)

                  Versus

1. Smt. Pushpa Narain Kanugo,

(Widow   &   LR   of   Narain   B.   Kanugo   Since

deceased),

Adult, R/o 1 Pushp Vihar, Bhagat Singh Road, 

Mumbai – 400 005.

2. Vijay Narain Kanugo,

(Son & LR of Narain B. Kanugo Since deceased),

Adult, R/o  128, Nethkalal Parikh Marg,

Mumbai – 400 005.

Navnath Waghmare 1

SNEHA

NITIN

CHAVAN

Digitally signed

by SNEHA

NITIN CHAVAN

Date: 2026.06.09

19:41:34 +0530

WP-5608-2005 (J) C2.doc

3.Mr. Ajay Narain Kanugo,

Son & LR of Narain B. Kanugo Since deceased),

Adult, R/o Flat No. 4, 1

st

  floor, C-Block,  Cozi

Home Co-op. Housing Society Limited, 251, Pali

Hill, Nargis Dutt Road, Bandra ( West),

Mumbai – 400 050.

4. Mrs. Seema S.  Joglekar,

Vijay Narain Kanugo,  Son  & LR of Narain B.

Kanugo since deceased),

Adult, R/o 1 C/o Mrs. Pushpa Narain Kanugo -

Respondent   No.1   Pushp   Vihar,   Bhagat   Singh

Road, Mumbai – 400 005. 

...Respondents

(Original

Defendants)

****

Mr. Jaydeep S. Deo a/w Mr. Onkar Gawade for the Petitioner. 

Mr. Bernardo Reis a/w Mr. Pratik Dixit i/b Mr. Prashant Dingrani for

Respondent No.3.

****

CORAM  :M.M. SATHAYE,  J.

         RESERVED ON  :23

rd

 JANUARY, 2026

   PRONOUNCED ON :     09

th

 JUNE, 2026

JUDGMENT :

1. The   Petitioner   is   Original   Plaintiff   No.1/licensor   and

Respondents   are   legal   heirs   of   original   Defendant   /   licensee.   The

Petition   is   filed   challenging   impugned   judgment   and   decree   dated

08.04.2005 passed by the Appellate Bench of the Small Causes Court at

Mumbai, at Bandra in Appeal No. 166 of 2002. By this judgment and

decree,   the   Appeal   filed   by   the   Petitioner   is   dismissed,   thereby

confirming the judgment and decree dated 30.04.2002 passed by the

Small Causes Court at Mumbai in L.E. & C. Suit No. 247/338 of 1978.

The Trial Court has dismissed the suit for eviction and compensation

and the dismissal is confirmed in the Appeal.

2. The Petitioner and one of its partners Mr. T. M. Chandiramani

Navnath Waghmare 2

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filed the said suit under Section 41 of the Presidency Small Cause

Courts Act, 1882, (‘PSCC Act’ for short). The suit is filed seeking vacant

and peaceful possession of the suit premises as well as for compensation

from original Defendant-licensee.

3. The case of the Plaintiffs is as under. That, Plaintiffs are owners

of   suit   flat   bearing   No.   14/C,  on  the  First   Floor,   of   Cozihom   Co-

operative Housing Society Limited, Pali Hill, Bandra Mumbai– 400 050.

That Plaintiff No.1 is a registered partnership firm and Plaintiff No.2

was a partner at the relevant time. That Defendant approached one of

the partners of Plaintiff No.1 (R. L. Ramchandani) to allow him to

occupy the suit flat for short period because the Defendant’s flat - C/81

in the same building, was in occupation of tenant. Defendant informed

Mr. Ramchandani that he was taking steps to get his flat - C/81 vacated

and assured Mr. Ramchandani that Defendant wanted the suit flat only

for temporary accommodation for a short period  and  he will vacate the

same on a short notice. Relying on such assurances, the partnership firm

-Plaintiff   No.1   along   with   its   partner   Plaintiff   No.   2   allowed   the

Defendant to occupy the suit flat as a licensee. Initially the said flat was

given to one Mr. T. Kiyosi at the request of the Defendant on leave and

licence for monthly licence fee of Rs. 950/- for a period of 11 months.

The said Mr. T. Kiyosi handed over the possession of the flat before

expiry of licence period and thereafter, at the request of the Defendant,

the licence fee was reduced from Rs.950/- to Rs.600 /-per month and it

was given on leave and licence basis to Defendant. An agreement dated

01.11.1975   was   executed   between   Plaintiff   No.2   (Mr.   T.   M.

Chandiramani) and the Defendant and under the said agreement both

the   Plaintiffs   i.e.   the   partnership   firm   and   its   partner   Mr.   T.   M.

Chandiramani permitted the Defendant to occupy the suit flat on leave

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and licence basis. That licence period expired on 01.10.1976 and the

Plaintiffs by their Advocate’s letter/notice dated 12.01.1978 terminated

the licence and called upon the Defendant to handover vacant and

peaceful possession of the suit flat and pay arrears of compensation.

That the Defendant by its Advocate’s letter/reply dated 12.04.1978

raised false grounds contending that he and his wife are in possession of

the suit flat as joint tenants since prior to 01.11.1975. By  Advocate’s

letter dated 24.04.1978, the Plaintiffs again called upon the Defendant

to handover vacant possession and pay arrears of compensation. In such

circumstances,   the   said   suit   was   filed   seeking   declaration   that

Defendant is a trespasser in respect of the said suit flat, seeking decree

of eviction directing Defendant and his family members to vacate the

suit   flat,   seeking   arrears   of   compensation,   seeking   direction   to

Defendant   for   continuous   payment   of   compensation   for   use   and

occupation of the suit flat.

4. The Defendant filed written statement contending 

inter-alia as

under. Defendant admitted that Petitioner -Plaintiff No. 1 firm is the

owner   of   suit   flat   and   Plaintiff   No.1   firm   has   let   out   suit   flat  to

Defendant and his wife  in December, 1974 for rent of Rs. 600/- per

month. That Defendant and his wife are joint tenants of Petitioner-

Plaintiff No.1 firm in respect of suit flat.  That, Petitioner-Plaintiff No.1 -

partnership firm made the Defendant to sign the licence agreement in

favour   of   Petitioner-Plaintiff   No.1-partnership   firm.   That   the  real

intention was to let out the suit flat to Defendant on rent as tenant.

That Defendant and his wife are in exclusive possession of suit flat. Case

of   leave   and   licence   was   denied.   That,   Petitioner-   Plaintiff   No.1-

partnership firm has assured that the said agreement will not be acted

upon and terms and conditions of the agreement are not binding on

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him. That since Defendant and his wife are tenants, there is no question

of licence period getting over. That Defendant had filed suit against its

tenant M/s Hindustan  Lever Limited,  but since the litigation was to

take long time and since M/s. Hindustan Lever Limited offered to

purchase his flat (not suit flat), the Defendant had to withdraw the suit

and settle the matter out of Court and his flat was purchased by M/s.

Hindustan   Lever   Limited. He   denied   that   he   is   a   trespasser.  That

Defendant and his wife are joint tenants duly protected by the Bombay

Rents, Hotel and Lodging Houses Rates Control Act, 1947 (‘Bombay

Rent Act’ for short). That, Defendant is not liable to pay compensation

or damages for use and occupation of the  suit flat. Arrears of rent /

compensation of Rs. 7,800/- is denied.

5. Mr. Chandru T. Chandiramani, who had signed the plaint on

behalf of the Petitioner-Plaintiff No.1-Partnership firm, entered witness

box  as  P.W.-1 and  led  evidence in  support  of   the plaint.  The sole

Defendant Mr. Narain Bhagwan Kanuga entered into witness box as

D.W.-1 as a witness in support  for his claim.

6. On 19.06.1999, consent terms were filed by the parties in the

Court;   however   the   consent   terms   were   not   complied   with   and

Defendant did not give possession of the suit flat.

7. The Learned Judge of the Small Causes Court, Mumbai who

heard and tried the said suit held that the Defendant could not prove

that he was made to sign the leave and licence agreement as alleged.

The Trial Court also held that the Defendant could not prove that he

and his wife are tenants in respect of suit flat. However, holding that

Petitioner- Plaintiff No.1-partnership firm has ‘no locus’ to continue with

the   suit  after  the   death   of   the   Plaintiff   No.2   (partner   Mr.  T.   M.

Chandiramani), the suit came to be dismissed.

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8. The  Petitioner-Plaintiff  No.1-partnership   firm   filed   the   said

appeal. The Appellate Bench of the Small Cause Court, Mumbai held

that Petitioner-Plaintiff No.1-partnership firm  is not the owner of the

suit premises and licensor. It further held that when Plaintiff No.2 died

during the pendency of the suit and his legal heirs are not brought on

record.  When suit is abated against Plaintiff No.2, the Plaintiff No.1-

partnership   firm   cannot   proceed   with   the   suit.   It   is   held   that  the

dismissal   of   the   suit   is   proper   and   therefore   the   appeal   came   to

dismissed.

9. It   is   in   these   circumstances   that   Petitioner-Plaintiff   No.1

partnership firm is before this Court challenging the dismissal of its suit.

During the pendency of the petition, the partners of Petitioner – Plaintiff

No.1 firm, including Mr. Chandru T. Chandiramani has been brought on

record as Petitioner Nos. 1, 2 and 3. 

10. Respondent   No.3   has   filed   affidavit   dated   13.11.2024

contending 

inter alia that the petition is filed by the partnership firm

which is not the owner of the suit flat and therefore, the petition is not

maintainable.  It is contended that Petitioner-Plaintiff No.1-partnership

firm is a third party to entire transaction and has no 

locus standi to file

the petition. 

11. Respondent   No.3   has   produced   on   record   copies   of   society

repair bills and society maintenance bill which stand in the name of

Respondent No. 2 - Mr. T. M. Chandiramani. 

SUBMISSIONS

12. Learned   Counsel   Mr.   Jaydeep   S.   Deo   appearing   for   the

Petitioners submitted as under:

12.1. That since the Trial Court has answered the issue as to whether

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Defendant   is   a   tenant,   in   negative,   and   the   said   finding   is   not

challenged by the Defendant in appeal, it has attained  finality and

therefore, only issue before Court is whether Petitioner-Plaintiff No.1-

partnership firm is entitled to recover possession of the suit flat. 

12.2. That P.W.1 Mr.   Chandru T. Chadiramani was also partner of

Petitioner  – Plaintiff  No.1-partnership firm who had  signed on  the

original   plaint   and   who   is   also   son   of   Plaintiff   No.   2.   That   the

partnership is registered and its deed is already on record. Therefore,

objection that ‘suit is abated for Plaintiff No. 2 and therefore, Plaintiff

No. 1-partnership firm alone has no locus to proceed’ is hyper technical

approach adopted by the Courts below.

12.3. That leave and licence agreement dated 01.11.1975 is signed by

Plaintiff No.2 Mr. T. M. Chandiramani and rubber stamp of Sharan

Builders is duly put with his signature which shows that he has signed

the agreement as partner of Petitioner- Plaintiff No.1 firm.

12.4. That Mr. C. T. Chandiramani who happens to be son of Plaintiff

No.2 has deposed that the agreement is not executed by his father in

individual   capacity   but   as   a   partner   of   Petitioner   -Plaintiff   No.1-

partnership firm and he has clearly denied the suggestion that rubber

stamp of ‘Sharan Builders’ is put subsequently; therefore testimony of

Mr. C. T. Chadiramani is unshaken.

12.5. That the Courts below had taken the statement of P.W.-1 Mr. C.

T. Chandiramani about ‘copy of agreement not bearing stamp of Sharam

Builders’ as admission without taking judicial note of the fact that in the

year 1978, photocopy machines were not easily available and ordinary

typed copy was annexed  to the  plaint,  which  obviously did not have

rubber stamp.

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12.6. That overwhelming evidence about Plaintiff No.1-partnership

firm being competent to maintain suit has been overlooked, such as,

Petitioner-Plaintiff   No.1-partnership   firm   issuing   termination   notice,

Defendant in reply not raising any dispute with respect to locus of

Petitioner – Plaintiff-No.1-partnership firm. If Mr. T. M. Chandiramani

was licensor in his individual capacity,  the  first objection would have

been taken regarding locus of Plaintiff No.1-partnership firm; however,

no such objection is raised in the notice reply. Only stand taken is

Defendant No.1 is joint tenant with his wife.

12.7. That the real case of Respondent is that he is not licensee but a

joint tenant with his wife.

12.8. That   Defendant   in   his   written   statement   has   admitted   that

Petitioner -Plaintiff No.1-partnership firm is owner of suit, who let out

the suit flat to Defendant and his wife. That  cheques  were issued in

favour of the Petitioner-Plaintiff No.1-partnership firm. That the stand is

taken by Defendant in written statement that Petitioner -Plaintiff No.1-

partnership firm has inducted the Defendant in possession of suit flat.

That there was not a whisper in the written statement that Petitioner-

Plaintiff- No.1-partnership firm has no right to file suit or locus to

continue it.

12.9. That Plaintiff No.2 (Mr. T. M. Chandiramani) passed away in

December, 2003 and the evidence of parties was recorded  in August,

2001 and therefore,  challenge  to the title/locus of Petitioner-Plaintiff

No.1-partnership firm is only an after-thought. That there is no defence

about challenge to title/ locus in the written statement.

12.10. That the question as to who is owner of the suit flat and whose

names stands in the society’s register etc. cannot be gone into by this

Court, by hair-splitting exercise about title. That this is not a title suit.

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12.11. That it has been perversely held that the rubber stamp of the

firm is inserted later on.

12.12. That challenge to the locus is hit by Section 116 of the Indian

Evidence Act,1872, which bars the Defendant from objecting to the title

– locus of Petitioner-Plaintiff No.1-partnership because the Defendant

has accepted that Petitioner-Plaintiff No.1-partnership firm has inducted

him in possession of suit premises and therefore, he is estopped from

raising such objection.

12.13. That though after passing away of Petitioner No.2, his legal heirs

have not been brought on record and suit has been abated, one of his

sons, Mr. C. T. Chandiramani was already on record in the capacity of

partner of Plaintiff No.1-partnership firm who has in fact signed on the

plaint;   therefore,   since   the   partnership   firm   does   not   have   an

independent  legal   entity  by  itself,  since  Mr.  C.  T.  Chandiramani  is

already on record as partner of Plaintiff No.1-partnership firm, the

Plaintiff No.1-partnership firm has full locus to maintain the suit and

the suit could not have been dismissed  for that reason.

12.14. That according to the settled law, one of the co-owners can file

suit   on   behalf   of   other   co-owners  and   all   the  co-owners   are   not

necessary parties. Therefore,  if one  of the  sons  of Plaintiff No.2 is

already on record in the capacity of the partner of Petitioner-Plaintiff

No.1-partnership firm, the suit is very much maintainable.

12.15. That admissions given by the Defendant both in notice reply and

written statement are ignored.

12.16. That the Defendant and his legal heirs have enjoyed valuable

suit flat for over a period of  48 years without payment of licence fees or

compensation, which has caused serious hardship to the Petitioner-firm

Navnath Waghmare 9

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and this injustice  has to be addressed by exercise  of extraordinary

jurisdiction under Article 227 of the Constitution of India.

12.17. That the findings of the Courts below about locus of Petitioner–

Plaintiff No.1-partnership firm is perverse requiring  interference by this

Court.

12.18. Mr. Deo also prayed for payment of compensation of arrears of

licence fees, as the Defendant and his legal heirs enjoyed the suit flat for

more than 48 years after termination of the licence. He pressed the

above Interim Application for amending the prayer of the plaint about

mesne profits. He relied on following judgments in support of his case

1. S. Thangappan Vs. P. Padmavathy - (1999) 7 SCC 474.

2.   Bansraj   Laltaprasad   Mishra   Vs.   Stanley   Parker   Jones   -

(2006) 3 SCC 91.

3. Mohinder Prasad Jain Vs. Manohar Lal Jain-(2006) 2 SCC

724.

4.   India   Umbrella   Manufacturing   Co.   and   Ors.   Vs.

Bhagabandei   Agarwalla   (dead)   By   LRS.   Savitri   Agarwalla

(Smt) and Ors. - (2004) 3 SCC 178.

13. On the other hand,  Mr. Reis, learned Counsel appearing for the

Respondent No.3, who is stated to be in possession of the suit flat

submitted as under:

13.1. That under provisions of Bombay Rent Act, only a landlord is

entitled   to   recover   possession   of   the   suit   premises.   The   licence

agreement on record is executed between the Plaintiff No.2 (who is no

more) as licensor and  Original Defendant as Licensee. That Plaintiff

No.2 inducted the Defendant in the suit premises and there is no

ambiguity that suit flat belongs to Plaintiff No.2 and not to Plaintiff No.

1-partnership firm. That it cannot be accepted that the agreement was

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executed by Plaintiff No.2 in the capacity as partner of Petitioner-

Plaintiff No.1-partnership firm. That even share certificate of the suit

flat stands in the name of Plaintiff No.2 -Licensor which shows that

Plaintiff No.2 was sole owner of the suit flat. Therefore suit at the

instance of Plaintiff no. 1-partnership firm alone can not continue. That

ownership or landlordship only vested with Plaintiff No.2 Licensor;

therefore Petitioner-Plaintiff No.1-partnership firm has no locus for

filing and prosecuting the suit.

13.2. He   relied   on   Sections   13(1),   13(2A)   and   13(2)(b)   of  the

Bombay Rent Act and Section 5 of Indian Evidence Act, 1872 in support

of his case.

13.3. He submitted that once the legislature by explanation (b) of

Section 13A2 of the Bombay Rent Act, provides that written agreement

of licensee shall be  conclusive evidence of the facts stated therein, a

special rule of evidence is provided that therefore other evidence is shut

out   of   consideration.   That   therefore,   Court   cannot   go   beyond   the

document to find the intention of the parties.

13.4. That under provisions of Bombay Rent Act, only licensor is

entitled   for   possession   of   the   suit   premises   and   since   Petitioner-

Plaintiff No.1 is not licensor, it does not have locus to continue suit and

cannot go beyond the license agreement.

13.5. He further submitted that statements in the written statement

made by Defendant cannot be relied upon and no evidentiary value can

be given to admissions given by the Defendant, in view of the express

dis-entitlement   for   the   licensee   under   Section   116   of   the   Indian

Evidence Act, 1872. That, under Section 116 of the Evidence Act, 1872

no licence of immovable property can deny the title to such possession

when licence was given.

Navnath Waghmare 11

WP-5608-2005 (J) C2.doc

13.6. That although Defendant or his legal heirs could not dispute title

of Plaintiff No.2, the suit has been abated against Plaintiff No.2.

13.7. He further contended that this Court in exercise of its power

under Article 227 of the Constitution of India, being a supervisory

Court, cannot act as Appellate Authority to re-appreciate the evidence

unless it is found that the decision by the fact finding courts is perverse,

erroneous on account of non-consideration of material evidence or

based on conclusions contrary to  evidence or   based  on inferences

impermissible in law. He relied upon following judgments in support of

his case :

1. Amit B.  Dalal Vs. Rajesh K. Doctor - 2010 SCC OnLine Bom 683 :

2. Ramesh Ramrao Hate Vs. Parvez B. Bhesania - 1996 SCC OnLine Bom

444.

3.  Deepak S. Kavadiya Vs. Additional Divisional Commissioner, Konkan

Division and Ors., (WP-14856 of 2024 Judgment dated 12.11.2024

Bombay High Court).

4.  Ram Shankar Sinha Vs. Ritesh V. Patel and Anr. - 2025 SCC OnLine

Bom 2379.

REASONS AND CONCLUSION

14. I have carefully considered the rival submissions and perused

the record.

15. At the outset, it must be noted that this is a rather peculiar case

where, in my considered view, the Courts below have proceeded on a

completely misconceived notion about locus to maintain a suit. Let me

demonstrate how. 

16. In this case, a suit for eviction is filed by a registered partnership

firm along with one of its partners, who are arrayed as Plaintiff No. 1

and Plaintiff No. 2. It is their specific case in the plaint that both the

Navnath Waghmare 12

WP-5608-2005 (J) C2.doc

Plaintiffs i.e. the partnership firm and one of its partners, have inducted

the Defendant as licensee in the suit flat. It is clearly pleaded that for

the purpose of such induction, Plaintiff No. 2, who was one of the

partners, executed a licence agreement in favour of the Defendant. It is

their specific case that under this document, both the firm and one of

its partners, have inducted the Defendant as licensee. It is also their

specific case that on expiry of license period, both the Plaintiffs i.e. the

firm and one of its partners, by their advocate’s letter / notice dated

12.01.1978, terminated the licence and called upon Defendant to hand

over   vacant   possession   of   suit   flat   as   also   to   pay   the   arrears   of

compensation. 

17. The Defendant replied to this advocate’s letter/notice by issuing

an advocate's reply dated 12.04.1978, only contending that Defendant

and his wife are joint tenants of both the Plaintiffs in respect of suit flat.

The Defendant has denied the case of being licensee and also denied

that he was inducted on temporary basis for short period. He has

contended that the licence agreement was not to be acted upon. That

he has paid rent upto February 1978.

18. It is most important to note that this notice reply does not make

a whisper about Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm not having

locus to issue the notice or terminate licence or demand possession. 

19. Now coming to the written statement filed by the Defendant. It

is   the   most   interesting   one.   The   Defendant   has   given   following

admissions in his written statement (reproduced verbatim):

“1) xxxx The defendant says that the plaintiffs No. 1 are the owners of the

said flat No. 14/C, being the suit flat.

2) xxxx

3) xxxx The defendant says that the plaintiffs No. 1 had let out the suit flat to

Navnath Waghmare 13

WP-5608-2005 (J) C2.doc

the defendant and his wife, Mrs. Pushpa N. Kanuga, in the month of

December 1974 on the rental of Rs.600/- per month.

The defendant says that the rent of the said flat was paid by the defendants

to the plaintiffs No. 1 by cheques issued by the defendant and his wife in the

favour of the plaintiffs No.1.

The said cheques have been duly cashed by plaintiffs No. 1. However, the

plaintiffs No. 1 was not issuing any rent receipts in respect of the said amount

as the rent was being paid by cheques drawn in the favour of the plaintiffs

No.1.

xxxx The defendant says that as stated hereinabove, he and his wife Mrs.

Pushpa N. Kanuga, are the joint tenants of plaintiffs No. 1 in respect of the

suit flat. xxxx.

4) xxxx The defendant says that plaintiffs No. 1 had made the defendant to

sign an agreement in favour of the plaintiff No.2. xxxx

The defendant says that he was assured by the plaintiffs No.1 that the said

agreement would not be acted upon. xxxx.

However, as stated hereinabove as a matter of fact the suit flat was given by

the plaintiffs No.1 to the defendant and his wife in the month of December

1974 on rental basis on the rental of Rs.600/- per month and since then till

today the defendant and his wife are in the exclusive possession of the suit

flat. xxxx

5) xxxx

6) xxxx The defendant says that the plaintiffs No.1 had dishonestly sent to

the defendant the said letter dated 12.1.1978 through his advocate. xxxx.

The defendant says by the said letter he had brought to the notice of the

plaintiffs No.1 that he had paid the rent of the said flat upto February 1978

and the defendant alongwith the said letter sent to the advocate for the

plaintiffs No.1, the cheque for Rs.600/- being the rent for the month of March

1978. xxxx.

The defendant says that he did not reply to the letter dated 24.4.78 sent by

Navnath Waghmare 14

WP-5608-2005 (J) C2.doc

the advocate for the Plaintiff No.1 as the allegations therein were repeated

and whatever the Defendant had to say he had already stated in the

aforesaid letter dated 12.4.78.

7) xxxx

8) xxxx

9) xxxx

10) xxxx The Defendant says that the Plaintiff No.1 had p ut the

Defendant and his wife in the exclusive possession of the suit flat in the

month of December 1974.

11) xxxx

12) xxxx The Defendant further says that they have filed application being

R.A. N. No. 580/SR of 1978 against the Plaintiffs No.1 herein in this

Honourable Court, for the fixation of the Standard Rent in respect of the flat

involved in the above suit. xxxx”

20. From   the   aforesaid   clear   statements   made   in   the   written

statement it is obvious and beyond doubt that the Defendant treated

both the Plaintiffs i.e. the firm and Plaintiff No. 2 partner as an entity

who inducted him in the suit flat. Therefore, the estoppel under section

116 of the Evidence Act clearly bars him from raising any dispute about

defect in the title/locus of the Petitioner/Plaintiff No. 1-partnership

firm,   including   defect   in   title   to   immovable   property   or   title   to

possession thereof.

21. This position is clearly supported by the judgments in the case of

S. Thangappan (Supra) and Bansraj Laltaprasad Mishra (Supra).

22. It is also settled position of law that in an eviction suit under

rent control laws, when the issue of title over suit premises is raised, the

Plaintiff is not expected to prove his title like what he is required to

prove in a title suit and therefore the burden of proving ownership in an

Navnath Waghmare 15

WP-5608-2005 (J) C2.doc

eviction suit is not the same like title suit. This has been clearly held by

the Hon’ble Supreme Court in Boorugu Mahadev and sons and Anr. v/s.

Srigiri Narasing Rao and Ors. - (2016) 3 SCC 343,  as under: 

“18. It is also now a settled principle of law that the concept of

ownership in a landlord-tenant litigation governed by rent control laws

has to be distinguished from the one in a title suit. Indeed, ownership

is a relative term, the import whereof depends on the context in which

it is used. In rent control legislation, the landlord can be said to be the

owner if he is entitled in his own legal right, as distinguished from for

and on behalf of someone else to evict the tenant and then to retain

control, hold and use the premises for himself. What may su�ce and

hold good as proof of ownership in landlord-tenant litigation probably

may or may not be enough to successfully sustain a claim for

ownership in a title suit. (Vide

Sheela v. Firm Prahlad Rai Prem

Prakash

.)”

23. The same position is reiterated by Hon’ble Supreme Court in

Apollo Zipper India Limited v/s. W. Newman and Company Limited –

(2018) 6 SCC 744 as under:

“40. It is a settled principle of law laid down by this Court that in an

eviction suit �led by the landlord against the tenant under the rent

laws, when the issue of title over the tenanted premises is raised, the

landlord is not expected to prove his title like what he is required to

prove in a title suit.

41. In other words, the burden of proving the ownership in an eviction

suit is not the same like a title suit. (See

Sheela v. Firm Prahlad Rai

Prem Prakash

, para 10 at SCC p. 383 and also Boorugu Mahadev &

Sons v. Sirigiri Narasing Rao

, para 18 at SCC p. 349)”.

24. In the teeth of aforesaid legal position, the exercise by the

Navnath Waghmare 16

WP-5608-2005 (J) C2.doc

Trial   Court   as   well   as   Appellate   Court   of   going   into   whether   the

Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm had ‘title’ of the suit flat, is

beyond the scope of inquiry permitted under law. This is not a case

where the partners are 

inter se fighting about title of the suit flat and

therefore, the title must be verified as belonging to either firm or an

individual partner. This is a case where both the partnership firm and

one of its partners have sued together, based on a document  of licence

executed by Plaintiff No.2 partner, and the plaint was signed by one of

the other partners who happens to be the son of Plaintiff No. 2. There is

no dispute 

inter se partners about title of the suit flat. Therefore, there

was no occasion for the Courts below (exercising jurisdiction under

Section 41 of the PSCC Act) to enter into an inquiry as to whether

Plaintiff No. 2 alone was owner/title holder.

25. The   Defendant/licensee   has   taken   conveniently   opposite

stands. On one hand, the Defendant is admitting that Petitioner /

Plaintiff   No.   1-partnership  firm   has   inducted   him   in   the   suit  flat.

However, on the other hand, he is raising objection to the locus of

petitioner/   Plaintiff   No.1-partnership  firm   to   seek   eviction.   Such

situation cannot be countenanced in the teeth of Section 116 of the

Evidence Act. 

26. Also, on one hand, he contended that the licence agreement

was not supposed to be acted upon and on such assurance it was

executed. On the other hand, it is contended that the licence document

shows Plaintiff No. 2 alone as licensor and therefore, in absence of his

legal heirs being brought on record, Plaintiff No. 1-partnership  firm

cannot continue with the suit.

27. If the document of licence is not to be acted upon, then the

Navnath Waghmare 17

WP-5608-2005 (J) C2.doc

Court   must   consider   the   pleadings   of   the   parties.   At   the   cost   of

repetition, it must be noted that the Plaintiffs, i.e. both partnership firm

and one of its partners, have clearly pleaded that  they have inducted

the Defendant as licensee. Not only that, the Defendant has clearly

admitted in the written statement that Plaintiff No.1-partnership firm is

the entity who inducted him in the suit flat and that he was paying rent

to   Plaintiff   No.1-partnership  firm.   In   such   situation,   if   the   licence

document   is   not   to   be   acted   upon,   then   on   mere   pleadings,   the

relationship between the parties will have to be considered. It was the

specific defence of Defendant that he and his wife are joint-tenants of

Plaintiff No.1-partnership firm. The Defendant has miserably failed to

prove a landlord-tenant relationship or that he was a tenant. No rent

receipts or rent-agreement are produced. If the Defendant is not tenant

and the licence agreement is not to be acted upon, then it is for the

Defendant to prove in what capacity he is occupying / continuing in the

suit flat. The Defendant has miserably failed in proving any right, title

and  interest to continue the possession of the suit flat.

28. The Trial Court on appreciation of evidence, has held vide

Issue Nos. 1 and 2 that Defendant has not proved that he was made to

sign on the licence agreement and he has also not proved that he and

his wife are tenants in respect of suit flat and that he has not proved

that   he   and   his   wife   are   protected   by   Bombay   Rent   Act.   In   such

circumstances, the Defendant apparently does not have any right, title

and interest in the suit flat and he is nothing but a trespasser. Since, it is

the case of the Petitioners that the licence has expired on 01.10.1976,

the Defendant has become trespasser from that day. 

29. I have perused the judgment of the Trial Court as well as

Navnath Waghmare 18

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Appellate Court.

30. The Appellate Court has considered the recitals in the licence

agreement and has considered the evidence of PW1 that in the  record

of the housing society, Plaintiff No. 2 is shown as member and share

certificate stands in the name of Plaintiff No. 2 and has concluded that

Plaintiff No. 2 was the owner of the suit flat and not Plaintiff no. 1. The

Appellate Court has also considered cross-examination of PW-1, where

he has admitted that ‘copy’ of the licence agreement does not bear the

rubber stamp of Plaintiff No. 1 -partnership firm (Sharan Builders) and

concluded that the rubber stamp was put subsequently. This conclusion

is in the teeth of clear denial by PW-1, when it was suggested to him

that the rubber stamp of Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm was

put subsequently. The absence of rubber stamp on ‘typed copy’ cannot

be held as conclusive proof of such stamp being put subsequently. The

Appellate Court has gone into the partnership deed to conclude that it

does not mention assets of partnership firm and therefore it cannot be

said that the Petitioner-Plaintiff No.1-partnership firm is owner of the

suit flat. The Appellate Court was conscious of the admissions given by

the Defendant in the written statement about the Defendant being

inducted by Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm as also the fact

that   the   Defendant   had   filed   standard   rent   application   against

Petitioner-Plaintiff   No.1-partnership  firm   which   indicated   that

Defendant   accepted   the   position   that   he  is  inducted   by   Petitioner-

Plaintiff No. 1-partnership firm. The Appellate Court was also conscious

of the fact that in the written statement, there is no whisper about

Plaintiff No. 1-partnership firm not being owner of suit premises. The

Appellate Court was also conscious of the fact that according to written

statement, rent was paid to Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm by

Navnath Waghmare 19

WP-5608-2005 (J) C2.doc

cheque   and   even   the   license   was   revoked   on   behalf   of   both   the

Plaintiffs. The Appellate Court has ultimately held that despite the

admissions in the written statement, it will not absolve the Plaintiffs

from proving that Plaintiff No. 1-partnership firm is licensor in respect

of the suit flat. The Appellate Court ultimately held that Petitioner-

Plaintiff No. 1-partnership firm is not ‘owner’ of the suit flat, who has

failed to establish relationship of licensor and licensee and therefore, it

is not entitled to recover possession in the absence of legal heirs of

Plaintiff No. 2 on record.

31. In this respect, the Trial Court has considered that the suit flat

stands in the name of Plaintiff No. 2 in the society’s record and share

certificates also stands in the name of Plaintiff No. 2 and therefore the

suit flat belongs to Plaintiff No. 2 and not to Plaintiff No. 1-partnership

firm.   The   Trial   Court   has   considered   the   recitals   in   the   licence

agreement where Plaintiff No. 2 is shown as licensor in his individual

capacity.   The   Trial   Court   was   also   conscious   of   the   fact   that   the

Defendant   has   filed   standard   rent   application   and   declaratory   suit

against the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm admitting it to be

the entity inducting Defendant in the suit flat. The Trial Court was also

conscious   of   the   admissions   given   by   Defendant   in   the   written

statement about the status of the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership

firm. The Trial Court considered that PW-1 admitted that on ‘copy of the

licence agreement’ there is no rubber stamp of the Petitioner-Plaintiff

No. 1-partnership firm. The Trial Court therefore did not accept that the

agreement was executed by Plaintiff No. 2 in the capacity as partner of

Plaintiff No. 1-partnership firm. The Trial Court has held that even

though Defendant has admitted accepting the Petitioner-Plaintiff No. 1

firm as owner/landlord of the suit flat, actual facts indicate ownership

Navnath Waghmare 20

WP-5608-2005 (J) C2.doc

with Plaintiff No. 2 and therefore, the Plaintiff No. 1-partnership firm

alone has no locus to file and continue to the suit. 

32. From the aforesaid, it is clear that both the Courts have gone

into the issue of title of the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm

over suit flat as if the title suit is being decided, which is contrary to the

settled position of law narrated above. What was necessary to be seen

was that the Defendant has admitted that the Petitioner-Plaintiff No. 1-

partnership firm had inducted him in the suit flat and therefore he was

estopped from disputing/denying the title of Petitioner-Plaintiff No. 1

firm or its locus.

33. The Courts below have clearly overlooked that the rubber

stamp is available on the original document and not on the copy which

was produced at the time of filing of suit. The suit is filed in 1978 when

xerox machines were not readily available and an ordinary typed copy

was filed along with the plaint, which obviously did not have the rubber

stamp. Perusal of the record and proceedings shows that the original

licence agreement is produced on record, which bears the signature of

Plaintiff No.2-T. M. Chandiramani with the stamp of the Petitioner-

Plaintiff No.1-partnership firm, who has signed as its partner. Be that as

it may. Since the Defendant himself has admitted in a written statement

that he was inducted by the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm,

he is estopped from challenging its title/locus to proceed with the suit.

34. Now   let   us   consider   the   judgments   relied   upon   by   the

Respondents.

35. The first judgment of  Amit B. Dalal (supra)  is rendered by

learned   single   Judge   of   this   Court   while   considering   eviction

Navnath Waghmare 21

WP-5608-2005 (J) C2.doc

proceedings under Section 24 of the Maharashtra Rent Control Act,

1999 (‘MRC Act’ for short). This provision is made for recovery of

possession from the licensee on expiry of licence under the MRC Act. It

is held that it will not be open for licensee to lead any evidence contrary

to the terms and conditions provided in the licence agreement owing to

explanation (b) to Section 24, which provides that an agreement of

licence   in   writing   shall   be   conclusive   evidence   of   the   facts   stated

therein. 

36. The   next   judgment   relied   upon   by   the   counsel   for   the

Respondents is Ramesh Ramrao Hate (Supra), where the learned single

Judge of this Court was considering the application by the licensor

before the Competent Authority for eviction of licensee under Section

13A2 of the Bombay Rent Act where there is similar explanation (b) to

the said Section. Section 24 of the MRC Act and Section 13A2 of the

Bombay Rent Act are similar provisions. While dealing with eviction

proceedings under Section 13A2 of the Bombay Rent Act, in the said

judgment, this Court held that explanation (b) prescribes special rule of

evidence   making   written   agreement   of   licence   conclusive   evidence

prohibiting   other   evidence   to   be   led   which   may   affect   the

conclusiveness of such evidence. 

37. The next judgment relied upon by learned counsel for the

Respondents is  Deepak S. Kavadiya (Supra).   In this judgment once

again, learned single Judge of this Court was dealing with proceedings

initiated under Section 24 of the MRC Act for eviction of the licensee.

Here, it was contended on behalf of the licensee that licence agreements

are   unregistered   and   therefore   terms   and   conditions   suggested   by

licensee would prevail as per provision of Section 55 of the MRC Act. In

Navnath Waghmare 22

WP-5608-2005 (J) C2.doc

this   case,   the   learned   Single   Judge   has   held   that   the   Competent

Authority had jurisdiction under Section 24 of the MRC Act in the facts

of that case, where the licensed premises was a residential flat and was

being actually used for residence. 

38. The next judgment relied upon by learned counsel for the

Respondents   is  Ram Shankar Sinha (Supra),   where   learned   Single

Judge of this Court was considering the scope of explanation (b) to

Section 24 of MRC Act vis-a-vis Section 43(4) of the MRC Act, which

provides   for   application  for   leave   to   defend   before   the   Competent

Authority. It is held that notwithstanding non-registration of agreement

of licence, when application under Section 24 of the MRC Act is made,

explanation (b) will apply and it will not open for the licensee to lead

any   evidence   contrary   to   terms   and   conditions   provided   in   the

agreement.   It   was   further   held   that   even   while   considering   leave

application   under   Section   43   of   the   MRC   Act,   the   special   rule   of

evidence   as   per   explanation   (b)   to   Section   24   is   required   to   be

considered and applied. 

39. Reliance placed on all the aforesaid judgments, in essence

centers   around   the   explanation   (b)   of   Section   24   of   MRC   Act   or

explanation (b) of Section 13A2 of the Bombay Rent Act, which are

similar. The essence of argument is that an agreement of licence in

writing shall be conclusive evidence and licensee cannot be permitted to

lead any other contrary evidence.

40. In my view, reliance placed on these judgments by learned

counsel   for   the   Respondents   is   completely   misconceived,   because

explanation (b) in fact prohibits the Defendant himself from contending

anything contrary to what has been stated in the agreement. The licence

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agreement contemplated ‘licence’ (not tenancy) for 11 months and it is

the Defendant who is contending that the relationship was that of

landlord-tenant. Therefore, in principle, explanation (b) to Section 24

of the MRC Act or explanation (b) to Section 13A2 of the Bombay Rent

Act will prohibit the Defendant from contending contrary to licence

agreement.

41. Additionally, it is important to note that Section 13A2 of the

Bombay Rent Act was introduced on the statute book w.e.f. 01.10.1987

and Section 24 was introduced under the MRC Act w.e.f. 31.03.2000.

Therefore,  both  these Sections and  their   explanation  (b) were not

available when the present proceedings were filed under Section 41 of

PSCC Act, sometime in 1978. Therefore, explanation (b)  as relied upon

by learned counsel for Respondents is not applicable in strict sense. In

any case, the Defendant has not led any evidence to prove his case of

tenancy. Even otherwise, and as per his own argument, he cannot lead

any evidence contrary to what is stated in the licence agreement. In that

view of the matter, all the judgments relied upon by the Respondents

will not help them in principle, in the peculiar facts of this case. 

42. The suit in the present matter has remained pending for a very

long time from 1978 till April 2002 when it was decided. The evidence

of the parties was recorded from August 2001. By that time, Plaintiff no.

2 had died long ago sometime in 1983 and therefore it is obvious that

the challenge raised to the locus and title of the Petitioner-Plaintiff No.

1-partnership  firm is nothing but an after-thought, because no such

defence was raised either in the notice-reply or in the written statement.

43. The judgments of  S. Thangappan (Supra) as well as Bansraj

Laltaprasad Mishra (Supra) support the case of the Petitioners in respect

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of estoppel against Defendant from disputing the title/locus of the

Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm. It is settled position of law

that   partnership   firm   is   not   a   separate   legal   entity   apart   from   its

partners. The plaint is signed by Mr. C. T. Chandiramani in the capacity

as a partner of the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership firm. Mr. C. T.

Chandiramani happens to be the son of Plaintiff No. 2 who has deposed

in support of the plaint. This circumstance, in my view, is additional

reason for to hold that the Petitioner-Plaintiff No. 1-partnership  firm

does have locus to continue with the suit seeking eviction.

44. In the aforesaid facts and circumstances, the finding of the

Courts   below   in   respect   of   locus   of   the   Petitioner-Plaintiff   No.  1-

partnership firm, is perverse and requires interference. The finding is

rendered   in   ignorance   of   settled   position   of   law   and   therefore,   if

allowed to stand, would result in miscarriage of justice. Since the main

defence of the Defendant that ‘he and his wife were joint tenants’ is not

proved,   the   suit   ought   to   have   been   decreed,   granting   eviction.

Admittedly, the Defendant and on his death, the present Respondents,

who are legal heirs of the Defendant are prosecuting the petition. The

Respondent No. 3 claims to be in possession of the suit flat as on today.

This Court is not concerned whether other Respondents are also in

possession or not. Suffice to observe that in any case, after the demise

of the Defendant, the present Respondents are his legal heirs and

therefore responsible for the outcome of this litigation. The licence was

issued way back in November 1975 for 11 months which has come to

an end long long ago, thereby making their possession wrongful. The

Defendant and thereafter, his legal heirs have continued to enjoy the

possession to the detriment of Petitioner's right. The possession of the

Defendant and his legal heirs has become wrongful after expiry of the

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licence and therefore, it is necessary that inquiry into mesne profits is

made in accordance with law. The Petitioners have filed and pressed the

above Interim Application (St) No. 1394 of 2026 seeking permission to

amend   and   add   a   prayer   seeking   payment   of   mesne   profits   from

12.01.1978. Considering the facts and circumstances narrated above,

the prayer is required to be considered in accordance with law. In that

view of the  matter, separate inquiry into mesne profits is necessary. 

45. In the result, the writ petition succeeds. Rule is made absolute

and Writ Petition is disposed of by passing following order :

(A)  The   impugned   judgment   and   decree   dated   08.04.2005

passed in Appeal No. 166 of 2002 is quashed and set aside and

Appeal No. 166 of 2002 filed by Petitioner- partnership firm is

allowed.

(B) The judgment and decree dated 30.04.2002 passed in L.E.

& C. Suit No. 247/338 of 1978 is quashed and set aside. The said

suit is decreed.

(C) The Respondents are directed to hand over vacant and

peaceful possession of the suit flat to the Petitioners within a

period of 10 weeks from today. This time of 10 weeks is granted

subject to the Respondents and all their adult family members,

filing an undertaking in this Court within 2 weeks from today,

stating that they shall not induct third party in the suit flat and

shall vacate the same within a  period of 10 weeks from today.

(D)  The Petitioners are entitled to initiate inquiry into mesne

profits. Rival contentions of the parties on merits in that regard are

kept open, to be decided in accordance with law.

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(E) In view of disposal of the petition, the interim application

is also disposed of in above terms.

(F) No order as to costs.

46. All concerned to act on duly authenticated or digitally signed

copy of this order.

   (M.M. SATHAYE, J.)  

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