CR-2594-2025(O&M) and        -1-

other connected cases

201

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT

CHANDIGARH

                       CR-2594-2025(O&M) 

                                 Date of Decision:04.09.2025

(1)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Piara Lal and others

      .....Respondent(s)

     CR-2774-2025(O&M) 

(2)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Jagar Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-2762-2025(O&M) 

(3)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Kali Ram (since deceased) through his LRs  and others

      .....Respondent(s)

CR-5174-2025(O&M) 

(4)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Sarabjit Kaur and others

      .....Respondent(s)

CR-2594-2025(O&M) and        -2-

other connected cases

CR-5177-2025(O&M) 

(5)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Sandeep Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-5184-2025(O&M) 

(6)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Sarabjit  Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-5187-2025(O&M) 

(7)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Narinderjit Kaur and others

      .....Respondent(s)

CR-5199-2025(O&M) 

(8)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Jaspal Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-5175-2025(O&M) 

(9)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

CR-2594-2025(O&M) and        -3-

other connected cases

Jaspal Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-5178-2025(O&M) 

(10)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Paramjit Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-5189-2025(O&M) 

(11)

National Highways Authority of India and another

            ....Petitioners)

Versus 

Daljit Kaur and others

      .....Respondent(s)

CR-3565-2025(O&M) 

(12)

Project Director,National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Kusam Khanna and others

      .....Respondent(s)

CR-3566-2025(O&M) 

(13)

Project Director, National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Baltar Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-3567-2025(O&M) 

CR-2594-2025(O&M) and        -4-

other connected cases

(14)

Project Director, National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Pargat Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-3568-2025(O&M) 

(15)

Project Director, National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Manmohan  Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-3569-2025(O&M) 

(16)

Project Director, National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Gursharan Singh Hundal and others

      .....Respondent(s)

CR-3570-2025(O&M) 

(17)

Project Director, National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Jasdeep Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-3571-2025(O&M) 

(18)

Project Director, National Highways Authority of India

CR-2594-2025(O&M) and        -5-

other connected cases

            ....Petitioners)

Versus 

Kamaldeep Sharma and others

      .....Respondent(s)

CR-5308-2025(O&M) 

(19)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Parminder Singh and others

      .....Respondent(s)

CR-6032-2025(O&M) 

(20)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Vineet Sharma and others

      .....Respondent(s)

CR-6033-2025(O&M) 

(21)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

Versus 

Jasdeep Singh Sohal and others

      .....Respondent(s)

CR-6034-2025(O&M) 

(22)

National Highways Authority of India

            ....Petitioners)

CR-2594-2025(O&M) and        -6-

other connected cases

Versus 

Vishal Sharma and others

      .....Respondent(s)

CORAM: HON’BLE MR. JUSTICE JASGURPREET SINGH PURI

Present : Mr. R.S.Madan, Advocate,

for the petitioner in CR-2594-2025,

CR-2774-2025 and CR-2762-2025.

Mr. D.K. Singal, Advocate,

for the petitioner in CR-5174-2025,

CR-5177-2025, CR-5184-2025,

CR-5187-2025,CR-5199-2025, 

CR-5175-2025, CR-5178-2025 and

CR-5189-2025.

Mr. Rishi Kaushal, Advocate,

Mr. K.S. Kang, Advocate and 

Mr. Bhupender Singh, Advocate,

for the petitioner in CR-3565-2025,

CR-3566-2025,CR-3567-2025,

CR-3568-2025,CR-3569-2025,

CR-3570-2025,CR-3571-2025,

CR-5308-2025,CR-6032-2025,

CR-6033-2025 and CR-6034-2025.

Mr. Karan Gupta, Advocate,

for respondent  No.1 and 2 in CR-2594-2025,

for respondent No.1 in CR-2774-2025 and

for respondent No.1 and 2 in CR-2762-2025.

Mr. Inderjeet Sharma, Advocate,

for the respondent No.1 & 2 in CR-5174-2025,

for the respondent No.1 to 4 in CR-5177-2025,

for the respondent No.1 & 2 in CR-5184-2025,

for the respondent No.1 to 3 in CR-5187-2025, 

for the respondent No.1 to 5 in CR-5199-2025,

for the respondent  No.1 to 3 in CR-5175-2025,

for respondents No.1 in CR-5178-2025,

for respondents No.1 to 5 in CR-5189-2025.

Mr. Yash Raj Deora, Senior Advocate

(Through Video Conferencing) with 

Mr. Satbir Rathore, Advocate,

Mr. Vikram Rathore, Advocate,

Mr. Digvijay Singh Rana, Advocate,

Mr. Sumit Rana, Advocate,

Mr. Prince Rana, Advocate,

CR-2594-2025(O&M) and        -7-

other connected cases

Mr. Chander Kant Rana, Advocate and

Ms. Jyotika Behl, Advocate

for the respondents No.1 to 5 in CR-3566-2025,

for the respondents No.1 to 10 in CR-3567-2025,

 for the respondents No.1 to 5 in CR-3568-2025,

 for the respondents No.1 to 3 in CR-3569-2025,

 for the respondent No.1  in CR-3570-2025,

for the respondents No.1 and 2 in CR-6032-2025,

for the respondents No.1 and 2 in CR-6033-2025 and

for the respondents No.1 to 6 in  CR-6034-2025.

Mr. Gaganeshwar Walia, Advocate and 

Mr. K.S. Minhas, Advocate,

for respondent No.1 to 4  in CR-3565-2025  and

for respondents No.1 to 3 in CR-3571-2025.

Mr. Raj Karan Singh Verka, Advocate,

for the respondents No.1 to 5 in CR-5308 of 2025.

Mr. Amit Kumar Goyal, Addl. A.G, Punjab.

****

JASGURPREET SINGH PURI    , J. (Oral)   

1. All the Civil Revision Petitions are being taken up together for

final disposal with the consent of  learned counsels for the parties.

2. All the Civil Revision Petitions have been filed by the National

Highways Authority of India (hereinafter referred to as 'NHAI')   and the

respondents, who are the land losers,  are being represented  by their respective

counsels.

3. The only issue involved in all these revision petitions is that land

was acquired for  the purpose of building of National Highways and  awards

were passed by the Competent Authority for Land Acquisition (CALA) under

the National Highways Act, 1956 (hereinafter referred to as '1956 Act') .

Admittedly,  the amount of awards passed by the aforesaid CALA has already

been paid to all the land losers. Thereafter, as per the provisions of Section 3G

(5) of 1956 Act, references were made to the concerned authority who is the

Commissioner-cum-Arbitrator   for   deciding   the   references   by   way   of

CR-2594-2025(O&M) and        -8-

other connected cases

arbitration process. In all the cases, the learned Arbitrator has enhanced the

amount and award has been made by the learned Arbitrator regarding the same.

NHAI in all the aforesaid cases has assailed   the aforesaid award by filing

objections under Section 34 of the Arbitration and Conciliation Act, 1996

(hereinafter referred to as 'the Act). These objections under Section 34 of the

Act, which were filed by the  NHAI are pending  before the concerned Courts

of   learned Additional District Judges for about 1 to 3 years. In all the

objections filed by the  NHAI under Section 34 of the Act,  applications were

moved by   NHAI under Section 36(2) of the Act for   grant of stay on

disbursement of the enhanced amount. By way of the present impugned orders,

the Courts of Additional District Judges have disposed of the applications by

directing that 100%  of  the amount  be deposited  by the NHAI and out of the

aforesaid 100% amount being deposited, 50% of the amount is to be released to

the land losers on   furnishing adequate security in some of the cases and

indemnity  bond/personal bond in other cases.

4.  All the learned counsels appearing in different cases on behalf of

the  NHAI submitted that  the challenge to the present impugned orders is only

to a limited extent for seeking modification of the aforesaid orders whereby

50% amount which has been directed to be released to the land losers may be

released   not   on   the   basis   of   furnishing   of   adequate   security/indemnity

bond/personal bond but  it may be released on furnishing of adequate bank

guarantee. 

5. All the learned counsels for the petitioners-NHAI have further

submitted that so far as the issue pertaining to the deposit of 100% of the award

amount   granted by the Arbitrator under Section 3G (5) of 1956 Act is

concerned,  in most of the cases the  aforesaid 100% amount  has already been

deposited and  in case 100% amount determined under Section 3G (5) of 1956

CR-2594-2025(O&M) and        -9-

other connected cases

Act is not deposited till date, then   they specifically undertake to deposit the

same before the learned Executing Court within a period of three weeks from

today. They also submitted that in case the aforesaid amount of 100% has

already been deposited before the CALA, then it will be their responsibility to

ensure that the amount  is transferred to the learned Executing Court so that

further orders regarding disbursement of 50% of the total amount can be

implemented.

6. Learned   counsels   for   the   petitioner-NHAI   while   making

submissions   pertaining   to   seeking   modification   of   the  impugned   orders

submitted that   the aforesaid issue as to whether the 50% amount   is to be

disbursed   on   the   basis   of   furnishing   of   adequate   security/indemnity

bonds/personal bonds or by furnishing bank guarantee has  been  decided  by

Hon'ble  Supreme   Court  in  a  large  number  of  cases.  Mr.  Rishi Kaushal,

Advocate, one of the counsels  for NHAI has  supplied a list of  205 cases

wherein the Hon'ble Supreme Court  has modified the orders  passed by this

Court. As per learned counsel, in the aforesaid 205 cases, this Court had

directed the disbursement of 50% of the amount to the land losers by furnishing

adequate security, which was modified by  Hon'ble Supreme Court in different

SLPs to  the extent that 50% of the amount be released by furnishing of  bank

guarantee. The aforesaid list  supplied by Mr. Rishi Kaushal, learned counsel

for  NHAI  is taken on record as Mark-X and a copy of the same  has already

been supplied to the learned counsels for the land losers. The Registry is

directed to tag the aforesaid  Mark-X at an appropriate place in the paper-book

in one of the cases.

7. Learned counsels submitted that in this way, consistently, the

Hon'ble Supreme Court has taken a view that  in cases involving NHAI where

objections under Section 34 of the Act  are pending and are not decided and  the

CR-2594-2025(O&M) and        -10-

other connected cases

applications under Section 36(2) of the Act  are to be decided, then 50% of the

amount can be disbursed   to the land losers only on furnishing of bank

guarantee  and not by way of security.

 8. Learned counsels for the NHAI in this regard have also referred to

the orders passed by  Hon'ble Supreme Court in National Highways Authority

of India Versus Maharaj Singh and others, SLP (c) No.27295 of 2024,

decided on 20.02.2025 to contend that  by way of the aforesaid orders dated

20.02.2025, it was directed that the orders passed by High Court were modified

to a limited extent  that the withdrawal of the 50% of the amount deposited by

the NHAI shall be permitted,   subject to the claimants furnishing a bank

guarantee   for the said amount to the satisfaction of the said Court. They

submitted   that   thereafter   other  SLPs  were   also   filed   before   the   Hon'ble

Supreme Court which were decided in a bunch of SLP(Civil) No.27228/2024,

titled  National Highways Authority of India Versus Pankush Mittal and

others on similar lines. Thereafter  another bunch of SLPs  was also decided in

SLP (C) No.15585 of 2025, titled National Highways Authority of India

Versus Mam Kaur and others, decided on 14.07.2025 wherein all the Special

Leave Petitions   were disposed of   in terms of   the earlier order passed by

Hon'ble Supreme Court in  Maharaj Singh's case (supra). Learned counsels

submitted that similar kind of orders have been  passed by Hon'ble Supreme

Court, wherein it was  directed that 50% of the amount is to be disbursed to the

land losers on furnishing of bank guarantee and not by way of security etc.

9. Learned counsels further submitted that the reasons as to why  the

NHAI insists upon disbursement of the amount  to the  land losers  on the basis

of  bank gurantee and not on the basis of security are that when the 100%

amount which has been granted by the Arbitrator under Section 3G(5) of 1956

Act is deposited before the learned Executing Court, then the purpose of

CR-2594-2025(O&M) and        -11-

other connected cases

securing the amount stands fulfilled even in terms  of Order XLI Rule 5  of

CPC and when the award which is otherwise deemed to be a decree of a Civil

Court is to be stayed, then the purpose of securing the amount  stands fulfilled

by deposit of 100% of the amount  and thereafter, in case 50% amount  is to be

released to the land losers, then the better method of securing the aforesaid

amount from the land losers is by way of bank guarantee and not security. They

submitted that earlier in many cases, security was furnished by the land losers

which was not adequate but still it was accepted by different Courts and   in

such cases thereafter it becomes difficult for the  NHAI to recover the amount

from the land losers in case any adverse orders are passed against the land

losers   while deciding   the objections under Section 34 of the Act. They

submitted that  the impugned orders being inconsistent with  the view taken by

Hon'ble Supreme Court may be modified only to a limited extent as aforesaid.

10. On the other hand, learned counsels appearing on behalf of the

land losers in all the cases submitted that in fact,  furnishing of bank guarantee

would be very harsh  for the land losers as  first of all they will have to deposit

an  amount  to the extent of  1½ times of the amount and it is only as per the

guidelines of the Reserve Bank of India that the bank guarantee is furnished.

They submitted that it is a normal procedure  for all the Banks  in India that

either a cash amount of  1½ times  is deposited  for the purpose of obtaining a

bank guarantee or land equivalent to about 3 to 4 times the amount is taken as a

security and only then the bank guarantee is issued by the bank, which is

beyond the capacity of the landlosers.

11. All the learned counsels for the parties have submitted that it is

undisputed  that  all land losers have already received the amount of the award

passed by the CALA, which was the initial award but they have not received

CR-2594-2025(O&M) and        -12-

other connected cases

any   amount  regarding   the  award   which   has  been   passed  by   the  learned

Arbitrator under Section 3G(5) of 1956 Act.

12. Learned counsels further referred to  other judgments of Hon'ble

Supreme Court in this regard.  A reference was made to an order passed by the

Hon'ble Supreme Court dated 01.08.2022 in SLP No.12409 of 2022 in Project

Director,   National   Highways   Authority   of   India   Versus  Saraswatibai

Chandrakant Shinde and others,  wherein it was  directed that  50% of the

compensation amount of the award passed  under Section 34 of the Arbitration

Act shall be released to   the landowners unconditionally and the remaining

amount shall be deposited by the NHAI with the Executing Court  within four

weeks after such determination and the same shall also be released to the

landowners subject to the rights  and remedies available to the parties in law

and in this way, the order passed by the High Court of Bombay was modified in

the aforesaid terms.They also referred to another judgment of Supreme Court in

National Highways Authority of India Versus  Sheetal Jaidev Vade and

others, Civil Appeal No.5256 of 2022, decided on 24.08.2022, wherein  while

referring   to the aforesaid judgment in Saraswatibai Chandrakant Shinde's

case   (Supra),  similar   directions   were   also   issued.   They   submitted   that

considering the fact that the respondents-land losers have lost their land and the

objection petitions under Section 34 of the Act are pending   before the

concerned Courts of  learned Additional District Judges for about 1 to 3 years

and they have not been able to receive any money  as per award which was

passed under Section 3G(5) of 1956 Act, prejudice is being caused to them and

therefore, the present petitions are liable to be dismissed.  They submitted that

although the award amount already stands secured by  deposit of the 100% of

the amount with the Executing Court but  the land losers will not be able to take

advantage of the same, even to the extent of 50%, in case the same is to be

CR-2594-2025(O&M) and        -13-

other connected cases

released on the basis of furnishing of bank guarantee.  On the other hand, in

case they  are able to get the aforesaid 50% amount on the basis of furnishing

adequate security/indemnity bond, then it will be easier  for them to get at least

50% of the amount. They also submitted that the  adjudication of the objections

under Section 34 of the Act may take a long time and in this way, considering

the delay being caused in the final adjudication of objections under Section 34

of the Act, prejudice will be caused to the  landlosers in case the impugned

orders are modified as prayed for by the learned counsels for the petitioners.

13.   Mr. Yash Raj Deora, learned Senior Advocate  for some of the

land losers while  appearing  through  video conferencing has  raised an

additional plea that  the present are the civil revision petitions  and the scope

of a revision petition is very limited and the Court could interfere  only when

the impugned order is either without jurisdiction or it has exercised powers

in excess of its jurisdiction or the order is so perverse in nature that

intervention becomes necessary  in a revision petition under Article 227 of

the Constitution of India. He submitted that the present is not a case which

falls  in either of the aforesaid three categories and therefore, on this ground

as well, the revision petitions are liable to be dismissed.

14. I have heard the learned counsels for the parties.

15. First of all, so far as the arguments raised by the learned Senior

Counsel for the land losers with regard to the maintainability  of the present

revision   petitions   under  Article   227   of   the   Constitution   of   India   are

concerned, there is no dispute with regard to the proposition of law that the

scope of interference   in a revision petition   under Article 227 of the

Constitution of India is very limited. The proposition of law as stated by the

learned Senior Counsel for the  land  losers is well established on  the

CR-2594-2025(O&M) and        -14-

other connected cases

principles of law.  Whether the orders which are required to be interfered in

a revision petition are perverse or not can only be seen in the facts and

circumstances of each and every case. There is neither any pigeon hole

theory nor there is a straightjacket formula for the same.  Every  case is

dependent upon  its own facts and circumstances. The present  cases pertain

to an issue wherein a large number of cases have been  decided by this Court

and various other High Courts but Hon’ble Supreme Court in the orders

cited by the learned counsels for the parties in some of the cases has directed

release of 50% of the amount on furnishing of  bank guarantee only and in

some other cases, as cited by the learned counsels for the landlosers, 50% of

the amount  has been released unconditionally. Therefore, the scope of issue

becomes broader in nature and it becomes imperative for this Court to

consider   the   revision   petitions   filed   by   the   petitioners   in   their   true

perspective and to pass an order accordingly by suitable intervention. 

16. In case the orders passed by  learned Additional District Judges

while passing  orders on the applications under Section 36(2) of the Act have

a large  effect on a large number of cases, this Court is of the considered

view that the petitioners cannot be non-suited only on the ground of the

aforesaid objection taken by the learned Senior Counsel. This Court is of the

considered view that these are fit cases where this Court should entertain the

revision   petitions   under  Article   227   of   the   Constitution   of   India   and

adjudicate upon the same in accordance with law.

17. The   judgments   which   have   been   so   cited   by   the   learned

counsels for the NHAI  are reproduced as under:- 

(i) National Highways Authority of India Versus 

Maharaj Singh and others, SLP (c) No.27295 of 

2024.

CR-2594-2025(O&M) and        -15-

other connected cases

“1.     Leave granted. 

2.   In these cases, petitions under Section 34 of the

Arbitration and Conciliation Act, 1996 (for short, ‘the

1996 Act’) are pending. The High Court was right in

imposing condition of the appellant depositing 50 per

cent of the compensation amount as a condition for grant

of stay. However, the High Court should have secured the

amount by directing the respondents-claimants to furnish

a bank guarantee for the said amount to the satisfaction

of the Court in which Section 34 petitions are pending. 

3.    Accordingly, we modify the impugned orders to that

limited extent. The withdrawal of the 50% of the amount

deposited by the appellant shall be permitted subject to

the respondents-claimants furnishing a bank guarantee

for the said amount to the satisfaction of the said Court.

4.    If the claimants failed to withdraw the amount on

furnishing   bank   guarantee   as   aforesaid   within   four

months from today, the amount shall be deposited in the

fixed deposit with any nationalised bank and the fixed

deposit   shall   be   renewed   from   time   to   time   till   the

disposal of the petitions before the High Court. 

5.       We are conscious of the fact that some of the

claimants are not served. If they need any clarification

/modification, they are free to apply to this Court. 

6.               The appeals are partly allowed on the above

terms”.

(ii) 

National Highways Authority of India  Versus

Pankush Mittal and others,  SLP(Civil) No.27228 

of 2024.

“ Leave granted.

The impugned orders are modified to a limited extent. It

will be open for the executing Court to disburse 50 per

cent of the compensation amount to the claimants against

CR-2594-2025(O&M) and        -16-

other connected cases

a bank guarantee of a nationalised bank to be furnished

by the claimants to the satisfaction of the executing Court.

The remaining amount shall be invested in a fixed deposit

with any nationalised bank and the fixed deposit shall be

renewed from time to time till the disposal of the appeals

before the High Court.

The Appeals are partly allowed on the above terms”

(iii) 

 National Highways Authority of India Versus     

Mam Kaur and others, SLP (C) No.15585 of 2025.

       “We dispose of these Special Leave Petitions by

following the order dated 27.05.2025 passed by this

Court in SLP(C) No.12381/2025 [National Highways

Authority of India vs. Balwant Singh And Ors.]. For ease

of reference the aforesaid order is extracted as under:

"Permission   to   file   Special   Leave   Petition(s)   is

granted.

Delay condoned.'

We   dispose   of   these   Special   Leave   Petitions   by

reserving liberty to the petitioner(s) herein to seek

modification of the impugned interim order(s) on the

basis of the final order dated 20.02.2025 passed by

this   Court   in   the   case   of   National   Highways

Authority of India Vs. Maharaj Singh & Ors. (S.L.P

(C) No. 27289/2024 and connected matters).

For ease or reference, the relevant portion of the said

order is extracted as under -

1. Leave granted.

2.  In these cases, petitions under Section 34 of the

Arbitration and Conciliation Act, 1996 (for short, 'the

1996 Act') are pending. The High Court was right in

imposing condition of the appellant depositing 50 per

cent of the compensation amount as a condition for

grant of stay. However, the High Court should have

CR-2594-2025(O&M) and        -17-

other connected cases

secured   the  amount  by   directing   the   respondents-

claimants to furnish a bank guarantee for the said

amount to the satisfaction of the Court in which

Section 34 petitions are pending.

3. Accordingly, we modify the impugned orders to

that limited extent. The withdrawal of the 50% of the

amount deposited by the appellant shall be permitted

subject  to the  respondents-claimants furnishing  a

bank   guarantee   for   the   said   amount   to   the

satisfaction of the said Court.

4. If the claimants failed to withdraw the amount on

furnishing bank guarantee as aforesaid within four

months from today, the amount shall be deposited in

the fixed deposit with any nationalised bank and the

fixed deposit shall be renewed from time to time till

the disposal of the petitions before the High court.

5.  We are conscious of the fact that some of the

claimants   are   not   served.   If   they   need   any

clarification / modification, they are free to apply to

this Court.

6. The appeals are partly allowed on the above

terms."

The Special Leave Petitions are disposed of in  the

aforesaid terms.

Pending application(s) including the application(s)

for deletion /addition /modification of parties shall

stand disposed of."

The aforesaid order shall apply to these cases also.

Pending applications(s), if any, shall stand disposed

of.”

18. The judgments which have been cited by the learned counsels

for the land losers are also reproduced as under:-

CR-2594-2025(O&M) and        -18-

other connected cases

   (i)  National Highways Authority of India Versus Saraswatibai

         Chandrakant Shinde and other,  SLP No.12409 of 2022.

       “Heard Ms. Aishwarya Bhati, learned ASG appearing

on behalf of the Petitioner and Mr. Ravindra Keshavrao

Adsure, learned counsel who has appeared on caveat on

behalf of the Respondent No.1. 

The controversy pertains to the non-deposit of compensation

amount awarded for the land, which the Petitioner-National

Highways Authority of India (NHAI) had acquired and taken

possession way back in the year 2016. 

It appears that, being aggrieved by the Arbitral Award

passed by the Ld. Arbitrator cum Commissioner, the NHAI

has filed petitions under Section 34 of the Arbitration and

Conciliation Act, 1996, which are still pending without any

interim stay. 

Meanwhile, the land owners have filed Execution Petitions

but no amount has been deposited with the Executing Court.

It   is   in   these   circumstances,   that   the   High   Court   has

intervened   vide   its   impugned   Order   dated   28.04.2022,

directing   the   NHAI   to   deposit   the   amount   as   per   the

Arbitrator’s Award before the Executing Court on or before

30.06.2022. 

Having heard learned counsel for the parties, we deem it

appropriate to dispose of the present proceedings with the

following directions: 

i.   The   NHAI   shall   deposit   50   per   cent   of   the

compensation amount, as awarded by the Arbitral Court,

with the Executing Court within a period of four weeks.

The said amount shall be released to the land owners

unconditionally.

ii.   The   learned   District   Court,   before   whom   the

proceedings under Section-34 of the Arbitration Act are

pending,   shall   make   an   endeavour   to   decide   such

proceedings within a period of six months. 

CR-2594-2025(O&M) and        -19-

other connected cases

iii. The balance amount of compensation as per the

Award to be passed under Section 34 of the Arbitration

Act, shall be deposited by the NHAI with the Executing

Court within four weeks after such determination. The

said amount shall also be released by the Executing

Court in favour of the landowners subject to the rights

and remedies available, to the parties in law.

With these observations and directions, the Special Leave

Petition is disposed of. 

The impugned order passed by the High Court of Bombay

dated 28.04.2022 stands modified in above terms. 

Pending application(s), if any, shall stand disposed of”.

(ii) National Highways Authority of India Versus Sheetal  

Jaidev Vade and others,  Civil Appeal No.5256 of 2022.

“1.  Feeling  aggrieved  and dissatisfied with  the  impugned

judgment and order dated 01.04.2022 passed by the High

Court of Judicature of Bombay at Aurangabad in Writ Petition

No.144 of 2021 by which in a writ petition filed by the

respondents  herein  -  original  land   owners,  in  exercise  of

powers under Article 

226 of the Constitution of India, the High

Court has directed the appellant - NHAI to deposit the entire

compensation amount as awarded by the learned Arbitrator

and thereafter permitting the original land owners - original

writ   petitioners   to  withdraw   the   amount   as  mentioned   in

paragraph 4, the NHAI has preferred the present appeal.

2. That the land of the respondents herein - original land

owners - original writ petitioners came to be acquired by the

NHAI under the provisions of the NHAI Act. That the amount of

compensation came to be enhanced by the learned Arbitrator.

The   award   passed   by   the   learned   Arbitrator   has   been

challenged by the NHAI by availing the statutory remedy under

section 34 of the Arbitration Act to the extent of the enhanced

amount. That as there was no stay of the award passed by the

CR-2594-2025(O&M) and        -20-

other connected cases

learned Arbitrator in a proceedings under section 34 of the

Arbitration Act, the respondent herein - original land owners

instead of filing the execution petition to execute the award

declared by the learned Arbitrator enhancing the amount of

compensation, filed the writ petition before the High Court and

prayed   for   a   Writ   of   Mandamus   and/or   appropriate

directions/orders directing the NHAI to deposit the amount with

the Competent Authority, Land Acquisition and Sub-Divisional

Officer in pursuance of the award dated 12.06.2018. By the

impugned judgment and order the High Court has disposed of

the said writ petition by directing the appellant - NHAI to

deposit the entire amount along with interest with the Land

Acquisition Authority and thereafter has directed the original

writ petitioners - land owners to withdraw 50% of the amount

along with interest on filing an affidavit of undertaking that if

in the litigation journey, an adverse order is passed against

them and they are found to have withdrawn excess amount, the

said amount would be re-deposited with the authority. So far as

the remaining 50% of the amount with interest is concerned,

the High Court has permitted the original writ petitioners -

original land owners to withdraw 25% of the amount by

tendering a solvent  surety and  the  remaining  25% of  the

amount to be deposited with the competent authority with a

liberty to invest the said amount in a fixed deposit account in

any Nationalized Bank. Feeling aggrieved and dissatisfied with

the impugned order passed by the High Court, the NHAI has

preferred the present appeal.

3. Ms. Aishwarya Bhati, learned ASG appearing on behalf of

the appellant - NHAI has vehemently submitted that the Hon'ble

High Court has seriously erred in passing the impugned order

in exercise of powers under Article 226 of the Constitution of

India.

3.1 It is further submitted by Ms. Bhati, learned ASG that as the

award passed by the learned Arbitrator was executable before

CR-2594-2025(O&M) and        -21-

other connected cases

the concerned Executing Court and therefore when the original

writ petitioners had a statutory remedy available to execute the

award   by   initiating   the   execution   proceedings   before   the

concerned Executing Court, the High Court ought not to have

entertained   the   writ   petitions   under   Article 226 of   the

Constitution of India to execute the award passed by the learned

Arbitrator.

3.2 It is further submitted by Ms. Bhati, learned ASG that even

otherwise the Hon'ble High Court has committed a serious

error in permitting the writ petitioners - original land owners to

withdraw 75% of the amount of compensation with interest,

when the appellant had already availed the statutory remedy

available to the NHAI to challenge the award passed by the

learned   Arbitrator,   by   way   of   appeal/application   under

section 34 of the Arbitration Act.

3.3 Ms. Bhati, learned ASG has placed reliance on the order

passed by this Court in Special Leave to Appeal No.12409 of

2022 passed in the case of The Project Director, National

Highways Authority of India v. Saraswatibai Chandrakant

Shinde   &   Ors. by   which,   on   the   similar   set   of   facts   and

circumstances this Court has directed the NHAI to deposit 50%

of   the   compensation   amount,   as   awarded   by   the   Arbitral

Tribunal   with   the   Executing   Court   and   has   permitted  the

original land owners to withdraw the same unconditionally, and

the balance amount of compensation as per the award to be

passed under section 34 of the Arbitration Act to be deposited

by the NHAI with the Executing Court within four weeks after

such determination.

4. Present appeal is vehemently opposed by Mr. Shirish K.

Deshpande,   learned   Advocate   appearing   on   behalf   of  the

private respondents herein - original writ petitioners - original

land owners.

4.1 It is submitted that in the facts and circumstances of the case

more particularly considering the fact that there is no stay of

CR-2594-2025(O&M) and        -22-

other connected cases

the award passed by the learned Arbitral Tribunal/Court in a

proceeding under section 34 of the Arbitration Act and that

NHAI   took   possession   of   the   land   without   paying   any

compensation, the Hon'ble High Court has not committed any

error in passing the impugned order. However, learned Counsel

appearing on behalf of the private respondents herein - original

land owners - original writ petitioners, is not in a position to

dispute and is not disputing that the award passed by the

learned Arbitral Tribunal/Court is executable by way of an

execution proceeding before the concerned Executing Court.

5. We have heard the learned counsel for the respective parties

at length.

6. At the outset, it is required to be noted that the private

respondents herein - original writ petitioners filed the writ

petition before the High Court and prayed for the following

reliefs   in   exercise   of   powers   under   Article 226 of   the

Constitution of India:

"(a) This Writ Petition may kindly be allowed.

(b) That, by way of writ of mandamus of the direction like

in nature the respondents No.1 and 2 may kindly be

directed to deposit the amount with respondent No.3 in

pursuance   of   the   award   dated   12.06.2018   vide

No.2016/LA/NH-351/ CR-01 passed by the respondent

No.3 forthwith.

(c) That, by way of writ of mandamus of the directions

like in nature the respondent No.3 may kindly be directed

to make the payment to petitioners forthwith after the

respondents No.1 and 2 deposit the amount."

6.1 Therefore, reliefs which have been sought by the private

respondents herein - original writ petitioners were in the nature

of   execution   of   the   award  passed   by   the   learned  Arbitral

Tribunal/Court.

6.2 Apart from the fact that the award dated 12.06.2018 has

been challenged by the NHAI by initiating proceedings under

CR-2594-2025(O&M) and        -23-

other connected cases

section 34 of   the Arbitration  Act   which   are  reported   to   be

pending, the High Court ought not to have entertained the writ

petition under Article 226 of the Constitution of India seeking

the reliefs to execute the award passed by the learned Arbitral

Tribunal/Court, when the award passed by the learned Arbitral

Tribunal/Court is to be executed by initiating an execution

proceeding   before   the   concerned   Executing   Court.   But,   by

passing  the   impugned  order/directions  the  High  Court  has

virtually converted itself into Executing Court. Therefore, once

the   original   writ   petitioner   was   having   an   efficacious,

alternative remedy to execute the award passed by the learned

Arbitral Tribunal/Court, by initiating an appropriate execution

proceeding before the competent Executing Court, the High

Court ought to have relegated the original writ petitioners to

avail the said remedy instead of entertaining the writ petition

under Article 226 of the Constitution of India which was filed to

execute the award passed by the Arbitral Tribunal/Court. If the

High Courts convert itself to the Executing Court and entertain

the writ petitions under Article 226 of the Constitution of India

to execute the award passed by the Arbitral Tribunal/Court, the

High Courts would be flooded with the writ petitions to execute

awards   passed   by   the   learned   Arbitrator/Arbitral

Tribunal/Arbitral Court.

7. We disapprove the entertaining of such writ petitions under

Article 226 of the Constitution of India to execute the award

passed   by   the   learned   Arbitral   Tribunal/Court,   without

relegating the judgment creditor in whose favour the award is

passed to file an execution proceeding before the competent

Executing Court.

7.1 In view of the above discussion, we would have set aside the

impugned judgment and order passed by the High Court on the

aforesaid ground alone. However, taking into consideration the

similar order passed by this Court in the case of Saraswatibai

CR-2594-2025(O&M) and        -24-

other connected cases

Chandrakant Shinde (supra), we deem it appropriate to dispose

of the present proceedings/appeal with the following directions:

(i)   The   NHAI   shall   deposit   50   per   cent   of   the

compensation amount, as awarded by the Arbitral Court,

with the Executing Court within a period of four weeks.

The said amount shall be released to the land owners

unconditionally.

(ii)   The   learned   District   Court,   before   whom   the

proceedings under Section-34 of the Arbitration Act are

pending,   shall   make   an   endeavour   to   decide   such

proceedings within a period of six months from the next

date of hearing before the said court.

(iii) The balance amount of compensation as per the

Award to be passed under section 34 of the Arbitration

Act, shall be deposited by the NHAI with the Executing

Court within four weeks after such determination. The

said amount shall also be released by the Executing

Court in favour of the land owners subject to the rights

and remedies available to the parties in law.

With these observations and directions, the Appeal is disposed

of.

The impugned order passed by the High Court of Bombay dated

01.04.2022 stands modified in above terms.

Pending application(s), if any, shall stand disposed of”

19. Considering the aforesaid orders passed by  Hon’ble Supreme

Court and the submissions made by the learned counsels for the parties, this

Court is of the considered view that it is necessary to balance  equities and

adopt a holistic approach with regard to the entire issue involved. On the one

hand, it is the contention of the learned counsels for the petitioners-NHAI

that once a stay order is granted by the Court, then considering the award to

be  a money decree and even after applying the analogy of Order  XLI Rule

CR-2594-2025(O&M) and        -25-

other connected cases

5 of CPC, the entire amount to the extent of 100% is to be deposited before

the learned Executing Court and once all the conditions which are necessary

stand satisfied and the amount itself gets secured, then the land losers do not

have any right to seek 50% disbursement of the aforesaid amount but in any

case the NHAI has no objection in case the aforesaid 50% amount is

released against a bank guarantee and therefore, the insistence of the land

losers   for   release   of   50%   of   the   amount   by   furnishing   adequate

security/indemnity bond is unfounded. On the other hand, it was the stand

taken by the land losers that once their land has been taken away by the State

compulsorily, although they have received the entire amount of award

passed by the CALA but with regard to the enhanced amount pertaining to

the award passed by the learned Arbitrator under Section 3G(5) of 1956 Act,

no money has been given to them which has caused prejudice to them and in

case 50% of the amount is paid to them against a bank guarantee, then it is

not only harsh but   practically not possible to get the aforesaid amount

because the conditions of bank guarantee are very harsh and they are not in a

capacity to furnish  bank guarantee. 

20. There is no doubt that the objections under Section 34 of the

Act 

are pending  before the concerned Courts of  learned Additional District

Judges for about 1 to 3 years 

 and to some extent there is a delay and there is

also no doubt that the landlosers whose land was compulsorily acquired,

although they have been paid the award amount granted by CALA but have

not been paid the enhanced amount which was passed by the learned

Arbitrator under Section 3G(5) of 1956 Act but at the same time, when the

Court decides an application under Section 36(2) of the Act, then the award

which is deemed to be a money decree has to be secured. It has been

CR-2594-2025(O&M) and        -26-

other connected cases

undertaken by all the learned counsels for the NHAI that in most of the

cases, 100% amount has already been deposited either before the learned

Executing Court or before the CALA and in those cases where the same has

not been deposited, they have undertaken that the same will be deposited

within a period of three weeks from today.

21. Therefore, considering the aforesaid facts and circumstances,

the present petitions are disposed of with the following directions:-

(i) The petitioner-NHAI is directed to deposit 100% of the

award amount  granted under Section 3G(5) of 1956 Act before

the learned Executing Court, in case the aforesaid 100% amount

has not been deposited till date before the learned Executing

Court. In case the amount is deposited before CALA, then it shall

be transmitted to the learned Executing Court forthwith. In case

the undertakings given by the learned counsels for the petitioners-

NHAI with regard to the above on taking instructions from NHAI

are not complied with, then the respondents-land losers shall be at

liberty to file any appropriate application before this Court or  any

other petition including a contempt petition.

(ii) Out of the total amount deposited by the NHAI, 50% of the

deposited amount shall be deposited in a Nationalized Bank in the

shape of  FDR earning maximum rate of interest and the same

shall be renewed from time to time, if required. The remaining

50% of the amount may be released to the land losers in the event

of their filing an application within a period of four months from

today, subject to furnishing of adequate bank guarantee. In case

no such application is made by the land losers in this regard

CR-2594-2025(O&M) and        -27-

other connected cases

within the aforesaid period, then the aforesaid amount of 50%

shall be kept in a Nationalized Bank in the shape of  FDR earning

maximum rate of interest.

(iii)   The respondents-land losers shall be permitted to seek

release   of   the   aforesaid   amount   of   50%   mentioned   in  the

preceding para, even partially i.e. less than 50% also subject to

furnishing   of   adequate   bank   guarantee   and   thereafter,   the

remaining amount shall be deposited in the Nationalized Bank in

the shape of  FDR in the same manner.

(iv) The  Courts where the objections under Section 34 of the

Act are pending shall make an endeavour to decide the same as

early as possible and preferably within a period of six months

from today. 

04.09.2025             (JASGURPREET SINGH PURI)

rakesh   JUDGE

Whether speaking : Yes/No

Whether reportable : Yes/No