wp4682-2021-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.4682 OF 2021

Om Shivam Builders Private Limited …  Petitioner

Vs.

1.Joint District Registrar & Collector

of Stamps, Raigad

2.Chief Controlling Revenue Aughority …  Respondents

Mr. Rajesh S. Datar i/by Mr. Akshay J. Kandarkar for 

the Petitioner.

Mr. Ketan V. Joshi, ‘B’ Panel Counsel with Mr. Hamid D. 

Mulla, AGP for Respondent Nos.1 and 2 – State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :OCTOBER 5, 2026

PRONOUNCED ON:OCTOBER 6, 2026

JUDGMENT:

1.By the present Writ Petition, the Petitioner has challenged 

the legality, validity and correctness of the order dated 28 July 

2021 passed by Respondent No.2 in Appeal No.227 of 2019. By the 

said order, Respondent No.2 confirmed the order dated 6 April 

2017 passed by Respondent No.1 under Sections 32A and 32B of 

the Maharashtra Stamp Act, 1958.

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.10.06

12:34:12 +0530

wp4682-2021-J.doc

2.According to the Petitioner, the following facts are relevant 

for deciding the present Petition. Ram Hiraji Govari and others, 

hereinafter referred to as the “owners”, were granted lease of Plot 

No.8A + 9, admeasuring 1899.72 square metres, situated in Sector 

17 of village Kamothe-I, under the GES Scheme. The terms and 

conditions of the lease were recorded in an Agreement to Lease 

dated 18 August 2009. The said Agreement was registered with 

the  Sub-Registrar of  Assurances,  Panvel,  under  Serial  No.PVL-

3/05417-2009.   Thereafter,   by   a   tripartite   Agreement   dated   6 

November 2009, the owners transferred and assigned the said 

property in favour of the Petitioner. Subsequently, on 31 December 

2009, a formal Deed of Assignment was executed between the 

owners, on the one hand, and the Petitioner, on the other hand. 

The purpose of this Deed was, amongst other things, to specify and 

quantify the consideration payable to the owners. The said Deed of 

Assignment   dated   31   December   2009   was   registered   on   13 

January   2010   with   the   Sub-Registrar   of   Assurances,   Panvel-1, 

under Serial No.PVL-1/00471-2010. Pursuant to the demand made 

by the concerned Sub-Registrar of Assurances, the Petitioner paid 

an   amount   of   Rs.3,42,000/-,   being   1%   of   the   market   value, 

towards Zilla Parishad Tax/Cess/Nagar Palika Cess on the said 

Deed   of   Assignment.   Thereafter,   on   30   November   2013,   a 

Supplementary Deed of Assignment was executed in relation to the 

earlier Deed of Assignment and the tripartite Agreement. The said 

Supplementary   Deed  was  registered  with  the  Sub-Registrar of 

Assurances, Panvel-2. On 21 January 2014, the Sub-Registrar of 

Assurances-2, Panvel, by his letter, called upon the Petitioner to 

2

wp4682-2021-J.doc

pay a deficit Stamp Duty of Rs.17,57,094/- on the Supplementary 

Deed of Assignment dated 30 November 2013. The Petitioner 

replied to the said letter on the same day. It was pointed out that 

the Supplementary Deed was not the principal document of the 

transaction. According to the Petitioner, it was only a secondary or 

ancillary document executed for completing the transaction which 

had been covered by the earlier documents.

3.The Sub-Registrar of Assurances-2, Panvel, thereafter took 

action   under   Section   33A   of   the   Act   and   impounded   the 

Supplementary Deed of Assignment dated 30 November 2013. The 

matter was thereafter referred to Respondent No.1 for action. By 

order dated 6 April 2017, passed under Section 32A of the Act, 

Respondent No.1 held that the Supplementary Deed of Assignment 

dated 30 November 2013 was liable to Stamp Duty under Article 

25(b) of Schedule I to the Act. The Petitioner thereafter filed 

Appeal No.227 of 2019 before Respondent No.2 under Section 53A 

of   the   Act.   Respondent   No.2   by   order   dated   28   July   2021, 

dismissed the said Appeal. The Petitioner was directed to pay an 

amount of Rs.21,08,512/- towards Stamp Duty and a penalty of 

Rs.51,18,652/- within 15 days from the date of receipt of the 

order. It is against these orders that the Petitioner has approached 

this Court by filing the present Writ Petition.

4.Mr. Datar, learned Advocate appearing for the Petitioner, 

submits that the Authorities below have failed to consider the 

nature and purpose of the Supplementary Deed of Assignment 

dated 30 November 2013. According to him, the said document 

was only an ancillary or secondary document connected with the 

3

wp4682-2021-J.doc

tripartite Agreement dated 6 November 2009 and the Deed of 

Assignment   dated   31   December   2009.   He   submits   that   the 

principal document was the tripartite Agreement and the Petitioner 

had paid the requisite Stamp Duty thereon. The said Agreement 

was duly registered with the Sub-Registrar of Assurances, Panvel. 

Therefore, according to the Petitioner, the Supplementary Deed of 

Assignment did not attract Stamp Duty.

5.Learned   Advocate   for   the   Petitioner   submits   that   the 

tripartite Agreement dated 6 November 2009 was executed in the 

format prescribed by CIDCO. The said format did not contain any 

provision for mentioning the amount of consideration payable 

under the transaction. For this reason, the Petitioner subsequently 

executed the Deed of Assignment dated 31 December 2009. On 

that document, the Petitioner paid Stamp Duty of Rs.100/- and 

paid Rs.3,42,000/-, being 1% of the market value, towards Zilla 

Parishad   Tax/Cess/Nagar   Palika   Cess,   as   demanded   by   the 

concerned Sub-Registrar.

6.It is submitted that the Petitioner had paid Rs.60,00,000/- 

towards   part   consideration.   Thereafter,   the   owners   agreed   to 

accept the remaining consideration of Rs.2,40,00,000/- in the form 

of constructed premises consisting of six shops and twenty flats in 

the building to be constructed on the said property. It was for 

recording this subsequent arrangement regarding the manner in 

which the balance consideration was to be given that the parties 

executed   the   Supplementary   Deed   of   Assignment   dated   30 

November 2013. According to the Petitioner, this document was 

only ancillary or secondary to the earlier tripartite Agreement and 

4

wp4682-2021-J.doc

the Deed of Assignment. It did not materially change the terms 

and conditions of the principal documents. Since the Petitioner had 

paid the requisite Stamp Duty on the tripartite Agreement and the 

Deed of Assignment dated 31 December 2009, no Stamp Duty was 

payable on the Supplementary Deed merely because it recorded 

the manner in which the balance consideration was to be satisfied.

7.Learned   Advocate   for   the   Petitioner   submits   that   the 

Supplementary   Deed   of   Assignment   did   not   create   any 

independent right in favour of the owners. According to him, there 

was no fresh transfer of any immovable property by that document 

so as to attract Stamp Duty applicable to a conveyance. The 

original Licensees were the owners of the land which had been 

acquired by CIDCO for a public purpose. In lieu of the acquired 

land, they were allotted land under the GE Scheme. The Petitioner 

thereafter entered into the tripartite Agreement with the owners 

and   CIDCO.   Pursuant   to   the   tripartite   Agreement   and   the 

subsequent   Deed   of   Assignment   and   Supplementary   Deed   of 

Assignment, the Petitioner developed the property and agreed to 

hand over certain constructed premises to the owners towards the 

balance consideration. According to the Petitioner, handing over 

such   constructed   premises   in   satisfaction   of   the   agreed 

consideration cannot be treated as a conveyance of immovable 

property within the meaning of Article 25(b) of Schedule I to the 

Act. Therefore, the demand of Stamp Duty on the basis that the 

Supplementary Deed amounted to a conveyance is unsustainable.

8.Learned Advocate for the Petitioner relies upon the Circular 

dated 24 June 2016 issued by the Inspector General of Registration 

5

wp4682-2021-J.doc

and Comptroller of Stamps, Maharashtra State, Pune. According to 

him, the said Circular makes it clear that Stamp Duty under Article 

60 is payable on the tripartite Agreement and that the final Lease 

Deed is chargeable to Stamp Duty of Rs.100/- under Section 4 of 

the Act. He submits that the Circular recognises the tripartite 

Agreement executed between the original Licensee, CIDCO and the 

new Licensee as an Assignment Deed chargeable under Article 60 

of   Schedule   I   to   the   Act.   According   to   the   Petitioner,  the 

Authorities below failed to consider this Circular. Instead, they 

treated   the   Supplementary   Deed   of   Assignment   dated   30 

November 2013 as an independent instrument and held that it was 

liable to Stamp Duty.

9.Mr.   Joshi,   learned   Special   Counsel   appearing   for   the 

Respondents-State, submits that Section 5 of the Bombay Stamp 

Act, 1958 provides that where one instrument contains or relates 

to several separate matters, the instrument is chargeable with the 

total Stamp Duty which would have been payable if separate 

instruments had been executed for each of those matters. He 

submits that under Article 5(g-a) of Schedule I to the Bombay 

Stamp Act, 1958, a development agreement is chargeable with the 

same Stamp Duty as a conveyance, calculated on the market value 

of the property. He relies upon Order No.684 of the Maharashtra 

Registration Manual, Part-II (Mumbai), under which, where the 

developer agrees to give residential or non-residential premises to 

the owner in return for development rights, the value of those 

premises has to be calculated at the rates prevailing on the date of 

execution. According to him, Stamp Duty and Registration Fee are 

6

wp4682-2021-J.doc

required to be calculated on the higher of the two values, namely, 

the value of the property or the value of the residential and non-

residential premises to be given to the owner.  He submits that 

Section   14A   of   the   Bombay   Stamp   Act,   1958   applies   where 

material changes are made in an instrument by any party, whether 

with or without the consent of the other parties, and because of 

such   changes   the   nature   or   character   of   the   instrument   is 

materially or substantially changed. In such a case, the instrument 

is required to be executed on fresh Stamp Paper appropriate to its 

changed character.

10.Learned Special Counsel submits that, on examination of 

Document No.7843/13 executed on 30 November 2013, it was 

found   that   the   Supplementary   Deed   of   Assignment   had   been 

executed between Shri Ram Hiraji Govari and seven others, who 

were the owners and residents of Kamothe Gaon, Taluka Panvel, 

and   the   Director   of   M/s   Om   Shivam   Builders,   who   was   the 

developer and was residing at Nerul, Navi Mumbai. The document 

related to Plot Nos.8A and 9, admeasuring about 1900 square 

metres,   situated   at   Sector   No.17,   Mouze   Kamothe.   The 

Supplementary   Deed   was   registered   with   the   Sub-Registrar-II, 

Panvel, on 30 November 2013. At the time of registration, Stamp 

Duty of Rs.500/- and Registration Fee of Rs.100/- were paid. The 

document recorded that the earlier Deed of Assignment had been 

registered with the Sub-Registrar-II, Panvel. Under that earlier 

Deed, an amount of Rs.2.40 crores was payable within a period of 

two   years,   out   of   which   Rs.60   lakhs   had   been   paid   by   the 

developer.

7

wp4682-2021-J.doc

11.Learned   Special   Counsel   submits   that,   at   the   time   of 

execution   of   the   earlier   document,   the   market   value   of   the 

property was taken at Rs.3.42 crores as against the consideration 

of Rs.3 crores for the purpose of payment of Stamp Duty and 

Registration Fee. Stamp Duty at the rate of 6%, amounting to 

Rs.20,52,000/-, and Registration Fee of Rs.100/- were paid by the 

developer.   It   was   recorded   that,   under   registered   Document 

No.7463 of 2009 relating to assignment of plot rights, Stamp Duty 

of Rs.17,10,000/- and Registration Fee of Rs.30,000/- had been 

paid by the developer. Thus, Stamp Duty at 6%, amounting to 

Rs.20,52,000/-, and Registration Fee of Rs.30,000/- were levied on 

the earlier document. According to the Respondents, the position 

was different in the case of the Supplementary Deed. Under the 

Supplementary Deed, instead of paying the balance amount of 

Rs.2.40 crores, it was agreed that the owners would receive six 

shops and twenty flats from the developer, as specified in the 

schedule to the document. Therefore, the six shops and twenty 

flats constituted a separate matter which was required to be valued 

for determining the consideration being received by the owners. 

On that basis, the Authorities calculated the value of the said 

premises in the following manner.

12.The valuation was made on the basis of Location No.15/A, 

appearing at page 140 of the Ready Reckoner for the year 2013. 

The rate adopted was Rs.59,500/- per square metre for flats and 

Rs.75,000/- per square metre for shops.

(i)  In respect of the twenty flats, the carpet area of each 

flat, as mentioned in the schedule to the document, was 448 

8

wp4682-2021-J.doc

square feet. After applying the factor of 1.2, the built-up area 

of each flat was taken as 537.6 square feet. The total built-up 

area of twenty flats was accordingly calculated at 10,752 

square feet. This was converted into approximately 999.25 

square metres. At the rate of Rs.59,500/- per square metre, 

the   value   of   the   twenty   flats   was   calculated   at 

Rs.5,94,55,375/-.

(ii)  In respect of the six shops, the carpet area of each shop 

was 197 square feet. After applying the factor of 1.2, the 

built-up area was calculated at 236.4 square feet for each 

shop. For six shops, the total built-up area was taken at 

1,418.4   square   feet,   equivalent   to   approximately   131.82 

square metres. At the rate of Rs.75,000/- per square metre, 

the value of the six shops was calculated at Rs.98,86,500/-.

13.The total value of the twenty flats and six shops was thus 

calculated at Rs.6,93,41,875/-. From this amount, the value of 

Rs.3,42,00,000/- considered was deducted. The balance amount 

was taken at Rs.3,51,41,875/-. On this amount, Stamp Duty at 5% 

was calculated at Rs.17,57,094/-. It is on this basis that the A.G. 

(II), Nagpur raised an objection regarding short levy of Stamp 

Duty of Rs.17,57,094/-.

14.Learned   Special   Counsel   submits   that   the   Petitioner   has 

accepted   certain   facts   which,   according   to   the   Respondents, 

support the stand taken by the Authorities. First, the Petitioner has 

accepted that the Deed of Assignment falls under Article 60 of 

Schedule I to the Maharashtra Stamp Act. Second, the Stamp Duty 

9

wp4682-2021-J.doc

mentioned in Column (2) against Article 60 is linked to Article 36, 

which in turn refers to Clause (a), (b) or (c) of Article 25, as 

applicable. Thus, according to the Respondents, the applicable 

Stamp Duty was 6% of the market value during the relevant 

period. Third, the Petitioner cannot rely upon Section 4 of the Act 

in respect of different instruments executed by different parties 

concerning the same property. According to the Respondents, the 

document executed between CIDCO and the original owners under 

the   PAP   12.5%   Scheme   and   the   subsequent   documents   of 

assignment are separate instruments and have to be considered 

accordingly.

15.Learned Special Counsel has placed reliance upon Section 4 

of the Act. Relying upon the above provision, learned Special 

Counsel submits that Section 4 applies only to instruments relating 

to a sale, mortgage, settlement, development agreement or lease, 

where   several   instruments   are   used   for   completing   one 

transaction. According to him, the provision does not cover an 

Assignment Deed or a Supplementary Deed of Assignment as an 

ancillary   document   to   a   tripartite   Agreement.   Therefore,   the 

contention of the Petitioner that the Assignment Deed and the 

Supplementary   Deed   are   merely   ancillary   or   supplementary 

documents to the tripartite Agreement cannot be accepted on the 

basis of Section 4 of the Act.

16.Learned Special Counsel submits that, under the provisions 

of the Transfer of Property Act, every document which creates or 

records   a   transaction   concerning   property   is   required  to   be 

stamped according to the applicable provisions of the Stamp Act. 

10

wp4682-2021-J.doc

Therefore, according to him, the fact that the CIDCO format did 

not require the amount of consideration to be mentioned does not 

make any difference. Every instrument falling within Articles 1 to 

63   of   Schedule   I   to   the   Act   and   executed   in   the   State   of 

Maharashtra is required to be duly stamped. He submits that the 

question whether an instrument is stamped, and what amount of 

Stamp Duty is payable on it, has to be determined in accordance 

with Section 31 of the Act. In the present case, according to the 

Respondents, none of the executants of the four documents had 

sought   prior   adjudication   of   the   proper   Stamp   Duty   before 

executing the documents. They had not placed the documents 

before Respondent No.1 for verification. Therefore, according to 

learned Special Counsel, the Petitioner's contention that proper 

Stamp Duty had been paid on the documents cannot be accepted 

merely on the basis of the payments made earlier.

REASONS AND FINDINGS:

17.I   have   considered   the   submissions   made   by   Mr.   Datar, 

learned Advocate for the Petitioner, the submissions made by Mr. 

Joshi,  learned  Special Counsel for the Respondents-State. The 

matter cannot be decided only from the name or title given to the 

document. What is necessary is to see what the document provides 

and what transaction is dealt with by it.

18.The documents on record show the events which took place 

one after another. Under the Agreement to Lease dated 18 August 

2009, the original Licensees were given rights in Plot No.8A and 9, 

admeasuring about 1899.72 square metres, situated at Sector 17, 

11

wp4682-2021-J.doc

Kamothe,   under   the   12.5%   Scheme.   Thereafter,   the   tripartite 

Agreement dated 6 November 2009 was executed between CIDCO, 

the original Licensees and the new Licensee, namely, the developer. 

This Agreement shows that the new Licensee was to come in place 

of the original Licensee. Clause 2 of the document states: “The 

New Licensee shall be substituted for the Original Licensee in the 

said agreement and shall have all the rights, obligation liabilities, 

benefits and equities accordingly thereunder.” Clause 3 records: 

“The Original Licensee relinquish and release all his right, titles, 

benefits,   interest,   claims   or   demands   whatsoever   in   the   said 

agreement.” From these clauses, it is seen that the rights of the 

original Licensees in the plot were dealt with, and the developer 

was brought in their place. The tripartite Agreement states that 

“The stamp Duty payable under this Tripartite Agreement shall be 

borne and paid by the New Licensee wholly and exclusively.” These 

clauses   are   important   as   they   show   that   the   transfer   and 

substitution of the leasehold rights had been dealt with in the year 

2009.

19.Thereafter, the Deed of Assignment dated 31 December 2009 

was executed between the original owners and the Petitioner. From 

the said document, it is seen that the total consideration agreed 

between the parties was Rs.3,00,00,000/-. Out of this amount, 

Rs.60,00,000/-   was   paid   and   the   balance   amount   of 

Rs.2,40,00,000/- was agreed to be paid within two years. The 

Assignment Deed was registered. Thus, in the year 2009, the 

transaction under which the original owners gave up their rights in 

favour   of   the   developer   had   been   recorded   in   a   registered 

12

wp4682-2021-J.doc

document and the consideration payable under that transaction 

was fixed.

20.The   Supplementary   Deed   of   Assignment   was   executed 

thereafter on 30 November 2013. On reading the document, it 

does not appear that the original owners again transferred the plot 

to the Petitioner. There is no fresh transfer of Plot No.8A and 9 by 

the original owners. The earlier transaction continues to be the 

basis. What was changed was the manner in which the unpaid 

balance consideration of Rs.2,40,00,000/- was to be given. Instead 

of receiving the balance amount in money, the original owners 

agreed to receive certain constructed premises, namely, six shops 

and twenty flats, in the building being developed by the Petitioner. 

The schedules to the Supplementary Deed identify those premises 

and mention their carpet areas. The first schedule shows the 

premises which were to be given to the original land owners and 

the other schedules show the flats which were to remain with the 

developer. Therefore, the 2013 document does not appear to be a 

document by which the rights in the original plot were again 

assigned. It deals with the balance consideration under the earlier 

Assignment and provides the constructed premises in satisfaction 

of that balance amount.

21.This   difference   is   required   to   be   kept   in   mind.   Merely 

because the parties, at a later time, changed the manner in which 

the consideration was to be received, the later document does not 

for that reason become a conveyance of the original property. It 

has to be seen whether the later document transfers some separate 

and identifiable property, or whether it only records or changes the 

13

wp4682-2021-J.doc

manner of fulfilling an obligation which had come from the earlier 

transaction.   In   the   present   case,   the   original   transfer   of   the 

leasehold rights had taken place in 2009. The Supplementary Deed 

does not cancel that transfer. It does not bring those rights back to 

the   original  owners.   It   does  not   again  substitute  the  original 

owners in place of the developer. The rights created under the 

tripartite Agreement and the Deed of Assignment continue to 

remain. The change is only regarding the manner in which the 

unpaid consideration was to be satisfied.

22.The   Respondents   submit   that   the   Supplementary   Deed 

contains a “distinct matter” because six shops and twenty flats 

were agreed to be given to the original owners. They rely upon 

Section 5 and submit that where one instrument contains several 

distinct matters, Stamp Duty is required to be calculated in respect 

of those matters. This submission does not answer the main issue. 

Before applying the provisions relating to valuation, it is first 

necessary to find out which document is chargeable and under 

which charging provision the liability arises. Valuation   cannot 

create liability for Stamp Duty if the document does not come 

under   the   charging   Article   relied   upon.   Therefore,   the   first 

question is not what is the value of the six shops and twenty flats. 

The   first   question   is   whether   the   Supplementary   Deed   is   a 

conveyance attracting Stamp Duty under Article 25(b).

23.The Respondents have relied upon the definition of “market 

value”, which reads:

“(na) “market value” in relation to any property which is the 

subject matter of an instrument, means the price which such 

14

wp4682-2021-J.doc

property would have fetched if sold in open market on the 

date of execution of such instrument] [or the consideration 

stated in the instrument, whichever is higher];”

24.This definition can be applied when the property is the 

subject   matter   of   the   instrument.   But   before   applying   this 

definition, it is necessary to first establish that the instrument is 

chargeable with Stamp Duty. In the present case, the Authority has 

first valued the six shops and twenty flats and thereafter calculated 

the alleged deficit Stamp Duty. However, from the reasons given in 

the order, there is no clear finding that the Supplementary Deed 

operates as a conveyance of those premises. The Authority has 

treated the change in the manner of consideration as creating a 

separate chargeable transaction without considering the effect of 

the earlier registered documents.

25.The reliance placed by the Petitioner upon Section 4 requires 

consideration. The said provision states:

“4. Several   instruments   used   in   single   transaction   of 

development agreement, sale, lease, mortgage or settlement.

—  (1) Where, in the case of any development agreement, 

sale, lease, mortgage or settlement, several instruments are 

employed   for   completing   the   transaction,   the   principal 

instrument only shall be chargeable with the duty prescribed 

in Schedule I for the conveyance, development agreement, 

lease,   mortgage   or   settlement,   and   each   of   the   other 

instruments shall be chargeable with a duty of five hundred 

rupees instead of the duty (if any) prescribed for it in that 

Schedule.

(2)  The parties may determine for themselves which of the 

instruments so employed shall, for the purposes of sub-

section (1), be deemed to be the principal instrument.

15

wp4682-2021-J.doc

(3) If the parties fail to determine the principal instrument 

between   themselves,   then   the   officer   before   whom   the 

instrument is produced may, for the purposes of this section, 

determine the principal instrument:

Provided that the duty chargeable on the instrument so 

determined   shall   be   the   highest   duty   which   would   be 

chargeable   in   respect   of   any   of   the   said   instruments 

employed.”

26.The language of Section 4 has to be carefully seen. It speaks 

of several instruments being used for completing one transaction 

of development agreement, sale, lease, mortgage or settlement. An 

Assignment Deed is not mentioned in this provision. Therefore, the 

submission   of   the   Petitioner   that   Section   4   makes   the 

Supplementary Deed chargeable only as an ancillary document 

cannot be accepted. An Assignment Deed cannot be brought within 

Section 4 only by giving another description to the transaction.  At 

the same time, the submission of the Respondents that Section 4 

has   no   relevance   at   all   because   the   transaction   involves   an 

assignment   cannot   be   accepted   without   looking   at   the   whole 

transaction. The tripartite Agreement contains the grant of lease 

and substitution of the new Licensee. It records that CIDCO grants 

the lease of the plot to the New Licensee and that the Original 

Licensee gives up his rights. Therefore, the documents have to be 

read together to understand the actual transaction. Merely because 

different documents were executed on different dates, it cannot be 

said that they were separate and independent transactions. In the 

present   case,   the   documents   are   part   of   one   continuing 

arrangement concerning the same plot and the same transfer of 

rights.

16

wp4682-2021-J.doc

27.There  is another  aspect which  supports the case  of  the 

Petitioner. The Deed of Assignment dated 31 December 2009 fixed 

the total consideration at Rs.3 crores. It recorded payment of Rs.60 

lakhs and provided for payment of the balance amount of Rs.2.40 

crores. The Supplementary Deed does not increase this agreed 

consideration. It does not state that the original owners would 

receive an additional Rs.2.40 crores apart from the six shops and 

twenty flats. Those premises are given in place of the unpaid 

amount of Rs.2.40 crores. Therefore, the documents do not show 

that there was any fresh consideration for making a fresh transfer 

of the plot. What appears to have been changed is only the manner 

in which the existing balance consideration was to be satisfied.

28.The reliance placed by the Respondents upon Section 14A 

does not take the matter further. Section 14A, as relied upon by 

the Respondents, deals with a material alteration in an instrument 

which changes its character. The present case is not one where the 

original Deed of Assignment dated 31 December 2009 was altered 

by   making   changes   in   that   very   document.   A   separate 

Supplementary Deed was executed in the year 2013. Therefore, 

Section   14A   cannot   become   the   source   of   the   Stamp   Duty 

demanded by the Respondents. If any liability is to arise, it must 

arise from the nature of the 2013 document under the charging 

provisions   of   the   Act.   The   order   under   challenge   has   not 

established such connection.

29.The   Respondents   have   relied   upon   the   fact   that   the 

Supplementary Deed was registered on payment of Rs.500/- as 

Stamp  Duty  and  Rs.100/-  as  Registration  Fee.  It  is  true  that 

17

wp4682-2021-J.doc

registration of a document does not prevent the Stamp Authority 

from examining whether proper Stamp Duty was paid. Registration 

and Stamp Duty are different matters. But this principle does not 

decide   the   present   dispute.   The   Authority   is   still   required   to 

correctly find out the nature of the document and the statutory 

Article applicable to it. Merely because a document is registered, 

an instrument which only changes the manner of payment of 

earlier consideration cannot for that reason become a conveyance 

of the original property.

30.The submission of the Petitioner regarding valuation requires 

separate consideration. Mr. Datar submits that the constructed 

portion which was to be given to the original owners was required 

to be valued at the construction rate prevailing in 2013 and that 

the total carpet area agreed to be given was 7,579 square feet. 

According to him, its value would be Rs.1,36,07,175/-, which is 

below   the   balance   consideration   of   Rs.2.40   crores.   This 

submission,   cannot result in complete exemption from Stamp 

Duty. The statutory definition of “market value” provides that the 

relevant   value   would   be   the   open   market   price   or   the 

consideration   stated   in   the   instrument,   whichever   is   higher. 

Therefore, even if the valuation of Rs.1,36,07,175/- suggested by 

the Petitioner is accepted, it would not  mean that no Stamp Duty 

is payable merely because that amount is less than Rs.2.40 crores. 

The statutory comparison would still require the amount stated in 

the instrument to be considered.

31.The Respondents have proceeded on another basis. They 

have valued the twenty flats at Rs.5,94,55,375/- and the six shops 

18

wp4682-2021-J.doc

at Rs.98,86,500/-, taking the total value at Rs.6,93,41,875/-. From 

this amount, Rs.3,42,00,000/- was deducted, and the alleged short 

amount   was   calculated   at   Rs.3,51,41,875/-.   Thereafter,   Stamp 

Duty at 5% was calculated at Rs.17,57,094/-. Thus, the order does 

not   merely   proceed   on   the   basis   that   the   unpaid   balance 

consideration of Rs.2.40 crores is chargeable. The Authority has 

treated the constructed premises as a fresh and chargeable subject 

matter and thereafter arrived at the alleged deficit by comparing 

the later valuation with the earlier value. Such an approach could 

have been justified only if there was a clear finding that the 

Supplementary Deed conveyed the six shops and twenty flats in 

law. That basic reasoning is not sufficiently found in the order.

32.The manner in which the Authority has made the calculation 

shows that the whole amount of Rs.6,93,41,875/- was not treated 

as   the   consideration   of   a   completely   fresh   transaction.   The 

Authority deducted Rs.3,42,00,000/-, which had been considered 

earlier. This shows that the 2013 document was being considered 

in connection with the earlier transaction. Once the Authority 

treated the earlier and later documents as connected for giving 

credit   for   the   earlier   valuation,   it   was   necessary   to   examine 

whether the later document only completed the earlier transaction 

or whether it created a fresh transfer which could be charged with 

Stamp Duty. This examination is not found in the impugned order.

33.The   Circular   dated   24   June   2016   relied   upon   by   the 

Petitioner requires consideration. According to the Petitioner, the 

Circular   treats   the   tripartite   Agreement   between   the   Original 

Licensee, CIDCO and the New Licensee as an Assignment Deed 

19

wp4682-2021-J.doc

chargeable under Article 60 and states that the final Lease Deed 

would attract Stamp Duty of Rs.100/- under Section 4. In my view, 

this Circular supports one important part of the Petitioner's case, 

namely,   that   the   tripartite   Agreement   was   treated   by   the 

Registration Authorities as the operative document for assignment 

of the leasehold rights. This is consistent with the express terms of 

the   tripartite   Agreement,   under  which   the   New   Licensee   was 

substituted for the Original Licensee and the Original Licensee 

relinquished   his   rights.   However,   the   Circular   cannot   be 

understood as giving automatic protection to every later document 

relating to the same property. The Circular, on the material placed 

before the Court, does not decide the Stamp Duty payable on a 

Supplementary Deed by which the manner of payment of the 

balance   consideration   is   changed   from   money   to   identified 

constructed   premises.   Therefore,   the   reliance   placed   by   the 

Petitioner upon the Circular is correct to that limited extent, but 

the Circular  does not decide the whole dispute.

34.The submission of the Respondents that “every document” 

covered by Articles 1 to 63 must be duly stamped is correct as a 

general proposition. But that is not the real question in the present 

matter. The question is whether this particular document was 

liable to the particular Stamp Duty demanded by the Authority. For 

deciding this, the substance of the Supplementary Deed has to be 

considered. A later document does not become chargeable with 

conveyance duty merely because it refers to immovable property or 

because valuable premises are mentioned in it. The Supplementary 

Deed has to be read along with the earlier two documents. When 

20

wp4682-2021-J.doc

this is done, it appears that the original owners had relinquished 

their   rights   in   the   plot   in   favour   of   the   New   Licensee.   The 

consideration for that transaction had been fixed at Rs.3 crores 

and Rs.60 lakhs had been paid. The Supplementary Deed only 

provides that the unpaid amount of Rs.2.40 crores would  be 

satisfied  by   giving  six   shops   and  twenty   flats  to  the   original 

owners. The schedules identify those premises and their areas. 

Thus, the document gives a particular form to the manner in which 

the balance consideration was to be satisfied. The material on 

record does not establish that, by the Supplementary Deed alone, 

the original owners conveyed any fresh interest in Plot No.8A and 

9 or that the Petitioner obtained any new right in the said plot 

which it did not possess under the documents executed in the year 

2009.

35.I find substance in the submission of Mr. Datar that the 

Authorities below did not keep in view the basic nature of the 

2013 document. Merely because six shops and twenty flats are 

mentioned in the Supplementary Deed, it does not become a 

second conveyance of the land. The Authority was first required to 

consider   the   effect   of   the   earlier   registered   documents   and 

thereafter decide whether the 2013 document fell within Article 

25(b). That exercise does not appear to have been undertaken. 

The finding of the Authority that the six shops and twenty flats 

constituted  a “distinct  matter”  is  not sufficient  to sustain  the 

demand. A distinct matter for the purpose of valuation does not 

become a separate conveyance for the purpose of a charging 

Article. There must first be a transaction which is chargeable. In 

21

wp4682-2021-J.doc

the present case, the Authority appears to have proceeded in the 

reverse manner. It first valued the premises and thereafter treated 

the difference as short Stamp Duty. Such an approach cannot be 

sustained when there is no proper finding regarding the nature of 

the Supplementary Deed.

36.I find that the impugned order dated 6 April 2017 proceeds 

on an incorrect understanding of the nature of the Supplementary 

Deed of Assignment dated 30 November 2013. The subsequent 

order dated 28 July 2021, by which the said order was confirmed, 

does not correct this basic defect. It cannot be sustained. The 

demand of Rs.17,57,094/- towards alleged deficit Stamp Duty and 

the consequential penalty based upon such demand cannot be 

upheld on the reasons recorded by the Authorities.

37.For the reasons stated above, the Petition succeeds on merits. 

On the material placed before the Court, the Supplementary Deed 

cannot be treated as a fresh conveyance of the plot or as an 

independent   transfer   of   the   original   leasehold   rights   merely 

because the manner of payment of the balance consideration was 

changed from money to six shops and twenty flats. The valuation 

made by the Authority on that basis and the consequential penalty 

are liable to be set aside. The payments made under the earlier 

registered documents cannot be ignored while considering the 

later   document.   The   2013   Supplementary   Deed   cannot   be 

subjected to the alleged deficit Stamp Duty merely by treating the 

constructed   premises   as   a   fresh   conveyance,   without   first 

establishing from the document that it has such character.

22

wp4682-2021-J.doc

38.In   view   of   the   foregoing   discussion,   and   upon   overall 

assessment of the material record,  the following order is passed:

i)  The Writ Petition is allowed;

ii)  The order dated 28 July 2021 passed by Respondent 

No.2 in Appeal No.227 of 2019 is quashed and set aside;

iii)  Consequently, the order dated 6 April 2017 passed by 

Respondent   No.1   under   Sections   32A   and   32B   of   the 

Maharashtra   Stamp   Act,   1958,   in   respect   of   the 

Supplementary   Deed   of   Assignment   dated   30   November 

2013, is quashed and set aside;

iv)  The demand of Rs.21,08,512/- towards Stamp Duty 

and   the   penalty   of   Rs.51,18,652/-   imposed   upon   the 

Petitioner pursuant to the aforesaid orders are set aside;

v)  If any amount has been recovered from the Petitioner 

pursuant to the impugned orders, the same shall be dealt 

with in accordance with law and refunded to the Petitioner 

within a period of eight weeks from today;

vi)  The Petition is disposed of in the above terms.

vii)  There shall be no order as to costs.

(AMIT BORKAR, J.)

23