WP-3944-2000 (J) C2.doc

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO. 3944 OF 2000

1. Mr. Jamshed Nusserwanji Guzder  )

2. Mr. Minoo Rustomji Shroff            )

3. Mrs. Silloo Kaikhushroo Kavarana )

4. Mr. Dinshaw Rusi Mehta               )

5. Mr. Dadi Bejonji Engineer             )

6. Mr. Rustom Sheriar Tirandaz         )

7. Mr. Dinshaw Tamboly                   )

    all Trustees of the Pari                   )

    Punchayet Funds and Properties,   )

  Bombay having its Office at 209,     )

  Dr.D.N.Road, Fort, Mumbai 400001.)

Parsi Punchayet Funds and Properties,)

Bombay having its Office at 209,   )

Dr.D.N.Road, Fort, Mumbai 400 001.  )

through its present Trustees  )

1. Armaity Rustom Tirandaz  )

Age 79 yrs  )

2.  Viraf Dinshaw Mehta  )

Age 46 yrs  )

3.  Ervad Xerxes Vispi Dastur  )

Age 53 yrs  )

4.  Anahita Yazdi Desai  )

Age 58 yrs  )

5.  Hoshang J. B. Jal  )

Age 65 yrs  )

6.  Maharukh Kobad Noble  )

Age 65 yrs  )

7.  Adil Jiji Malia  )

Age 65  ) …. Petitioners

Versus

Ms.Katty J. Mistry   )

residing at Flat No.2, 1st floor,  )

Building known as Patel Building,  )

Husen 1 

HUSENBASHA

RAHAMAN

NADAF

Digitally signed

by

HUSENBASHA

RAHAMAN

NADAF

Date:

2026.06.10

20:07:01 +0530

WP-3944-2000 (J) C2.doc

782 Mancherji Joshi Road, Parsi  )

Colony, Dadar, Bombay 400 014.  ) .... Respondent

***

Mr. Jamsheed Master a/w. Mr. Agnel Carneiro & Mr. Tushar Cooper

i/b Mulla & Mulla & CBC for Petitioners.

Mr.   Tushar   V.   Dahibawkar   i/b   M/s   Dahibawkar   &   Co.   for   the

Respondent.

***

        CORAM : M.M. SATHAYE,  J.

       RESERVED ON : 27

th

 JANUARY, 2026

PRONOUNCED ON : 10

th

 JUNE, 2026

JUDGMENT :

1. The Petitioner is a trust duly represented by its Trustees. The

Petitioner is landlord in respect of the suit premises, which is Flat

No.2 situated on 1

st

 Floor of building known as ‘Patel Building’ at 782

Mancherji Joshi Road, Parsi Colony, Dadar, Mumbai - 400 014. The

Respondent is claiming to be tenant is tenant.

2. This   petition   is   filed   under   Articles   226   and   227   of   the

Constitution   of   India  challenging   impugned   judgment   and   order

dated 30.09.1999 passed in Appeal No. 407 of 1998 by the Appellate

Bench of the Small Causes Court at Mumbai, thereby dismissing the

appeal filed by the Petitioner, thereby confirming the judgment and

order dated 16.12.1997 passed by Small Causes Court at Mumbai in

R.A.N.   No.   52/Misc.   Of   1993   (‘the   said   Application’   for   short),

thereby declaring the Respondent as tenant in respect of the suit

premises. 

3. The Respondent filed the said Application under section 5(11)

Husen 2 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

(c)(i) of Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act,

1947 (‘Bombay Rent Act’, for short) for being recognized as tenant of

the suit premises and for direction to transfer rent receipt in her

name. The case of the Respondent, in short, is as under.

3.1. That one Mr. Baji B. Patel is cousin of the Respondent who was

residing in the suit premises as tenant of the Petitioner. That rent

receipt stands in the name of said Baji.  That said Baji expired on

23.04.1993. That the Respondent is Baji's mother's sister's daughter

(

mausi-ki-ladki) who was residing with said Baji and other family

members in the suit premises, during his lifetime up to his death.

That she has become entitled to be recognized as tenant in respect of

suit premises.

3.2. That after the death of said Baji, when she contacted the office

in charge of the Petitioner to accept rent from her, she was asked to

meet one Mr. Aibara, who gave application form to the Respondent

for signing, which was meant to be filled by ‘new allottee’ who

wanted to have accommodation in the Petitioner's building. However,

since the Respondent claimed to have become tenant on the death of

said Baji, she asked for proper application which was not entertained.

3.3. That the Respondent thereafter sought legal advice and filed

the said application for declaration that she is tenant in respect of

suit premises and for direction to Petitioner trust to transfer the rent

receipt in her name. 

4. The Petitioner filed reply contending 

inter alia as under.

4.1. That there is no privity of contract between the Petitioner and

Husen 3 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

the Respondent. That the Respondent is neither tenant nor statutory

tenant in respect of suit premises.

4.2. That there are other legal heirs and representatives of deceased

Baji who are not joined as party and therefore the application must

be dismissed for non-joinder of necessary parties.

4.3. It is admitted that said Baji was tenant in respect of suit

premises, however, it is contended that he was residing alone and it is

denied that the Respondent is in any manner related to the deceased

tenant. It is also denied that Respondent was staying with said Baji at

the time of his death.

4.4. That on the death of said Baji the Petitioner's representative

visited the suit premises and locked it by putting a padlock. That

notice inviting claims from the heirs was pasted on the door. That this

was done with a view to safeguard the suit premises and also the

furniture and things lying inside suit premises. That after about one

and a half hour, when the Petitioner's representative once again

visited the suit premises, he found that the padlock on the door of the

premises was broken open and about four persons were found in the

premises. That on confronting said persons, no proper reply was

received. That therefore the matter was reported to the local police

station.

4.5. It is denied that there is any relationship between original

tenant   Baji   and   the   Respondent.   It   is   further   denied   that   the

Respondent   was   residing   with   deceased   tenant   Baji   during   his

lifetime   or   at   the   time   of   his   death.   It   is   contended   that   the

Husen 4 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

Respondent is a rank trespasser who is trying to unlawfully usurp the

suit premises. It is denied that the Respondent has made any attempt

to   pay   rent   in   respect   of   suit   premises.   That   the   Court   has   no

jurisdiction to entertain the application.

4.6. On these and other grounds, the said Application was opposed.

5. The Respondent examined herself in support of the application.

The Petitioner-trust examined one Mr. Yezdi A. Pesuna in support of

its case. Documentary evidence was produced in support of rival

claims. The learned Judge of the Small Causes Court Mumbai who

heard and tried the said Application, by its judgment and order dated

16.12.1997, allowed the application declaring the Respondent as

tenant in respect of the suit premises and directed the Petitioner to

issue   rent   receipt   in   her   name.   The   Petitioner   filed   said   appeal

challenging the above order. The Appellate Bench of the Small Causes

Court, Mumbai, by impugned judgment and order dated 30.09.1999,

dismissed   the   said   appeal,   confirming   order   of   the   Trial   Court.

However, the finding of Trial Court that ‘Respondent was staying with

said Baji in suit premises’ is set aside.

6. In these circumstances, the Petitioner has filed present petition.

The petition was admitted on 16.08.2000. During pendency of the

petition,   the   trustees   of   the   Petitioner   trust   have   changed   and

accordingly, amendment is carried out. 

SUBMISSIONS

7. Learned counsel Mr. Master submitted that the Respondent has

admitted that she has not produced any documents to establish her

Husen 5 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

relationship with deceased tenant – said Baji. That she has further

admitted that after the death of said Baji, her brother and cousin

were called by Matunga Police Station for breaking of lock. That she

has further admitted that she has not produced any document in

support of occupation of Cooper family in the suit premises. Drawing

attention of the Court to a copy of ration card, it is submitted that

name of only said Baji appeared and name of the Respondent did not

appear   in   the   ration   card.   Drawing   attention   of   the  Court   to  a

Municipal Election slip, it is pointed out that name of the Respondent

along with her family members is shown to be at the address of

ground floor of the said building and not the first floor where suit

premises is situated. Drawing attention of the Court to a letter dated

31.10.1991 written by said Baji (requesting transfer of rent receipt)

to the Joint Secretary of Petitioner Trust, it is contended that said Baji

had asserted that he is the only son and legal heir of earlier tenant

Mr. Byramji Burjorji Patel (his father) and had not mentioned the

Respondent as a family member. He further submitted that name of

the Respondent does not appear in the obituary note given on death

of deceased Baji's father. He further submitted that   while giving

details of the family in the form, deceased Baji had only given his

own name and no other family member was mentioned. He further

submitted that in the voters list extract, the name of the Respondent

appears as a separate entry residing at ground floor and not first floor

where the suit premises are situated. He then submitted that in view

of the evidence indicated above, it could not have been held that the

Respondent was ‘heir’ of said Baji or that she was residing with said

Baji at the time of his death in the suit premises. He contended that

Husen 6 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

the Respondent was only a neighbour of said Baji and not relative. He

submitted   that   without     substantive   declaratory   relief,   the   party

cannot be declared as tenant and such issue cannot be gone into

under   section   5(11)(c)   of   Bombay   Rent   Act.   That   a   far-fetched

relationship has been accepted for holding that the Respondent is

heir of the deceased tenant - Baji. He relied on following judgments

in support of his case. 

i. Kailasbhai Shukaram Tiwari Vs. Jostna Laxmidas Pujara and

Another (2006) 1 SCC 524.

ii. Jaysen Jayant Rele and others Vs. Shantaram Ganpat Gujar

and others 2002 SCC OnLine Bom 218.

iii. Mrs. Rati Cyrus Havewala & Anr. Vs. Minoo Shroff & Ors. Writ

Petition No.3663 of 2006 decided on 10.07.2006 (Bombay

High Court).

iv. Rajaram   Brindavan   Upadhyaya   Vs.   Ramraj   Raghunath

Upadhyaya 1977 SCC OnLine Bom 73.

v. Pradeep Kumar Lalit Kumar Pandya Vs. Harisingh J. Kapadia,

(through Legal Heirs and Representatives) Ruxmani Harisingh

Kapadia and others 2024 SCC OnLine Bom 3766.

8. On the other hand, Mr. Dahibawkar, learned counsel appearing

for the Respondent supported the impudent judgment and order. He

submitted as under. 

8.1. At the outset, he submitted that in the year 2000 itself, this

petition has become infructuous because the Petitioner Trust filed a

Rent   Act   Eviction  suit   (R.A.E   Suit   No.515   of   2000)   against   the

Respondent.  He further submitted that if the Petitioner treated the

Respondent as ‘a trespasser’, there was no reason to file Rent Act

eviction suit, treating her as tenant. He submitted that said suit has

been  recently   dismissed   on   06.12.2025.   He   submitted   that   the

Husen 7 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

Petitioner trust had sought possession from the Respondent on the

grounds provided under Bombay Rent Act and this itself shows that

the Petitioner treated the Respondent as tenant. 

8.2. Mr. Dahibawkar, inviting attention of the Court to paragraph

No. 4 of the said Application, contended that the Respondent has

come with a clear case that she is claiming her right both as ‘a

member of family of deceased tenant Baji’ and also as ‘his heir under

provisions of  the Indian  Succession Act  applicable to  Parsis’. He

therefore submitted that the case cannot be restricted to the first part

of section 5(11)(c) of the Bombay Rent Act and second part must

also be considered and applied.

8.3. That though the application is filed under Section 5(11)(c)(i)

of the Bombay Rent Act, it is a proceeding with substantive prayer

about declaration of tenancy and it has been contested with full

force,   even   by   Petitioner.   He   submitted   that   the   Respondent   is

deceased  Baji's  mother's  sister’s  daughter   (

mausi-ki-ladki)  and  as

such, they are first cousins and closely related. That there is no cross-

examination about the relationship asserted by the Respondent. That

there is also no evidence brought on record by the Petitioner that

anybody else or any other family member or heir was staying with

deceased Baji at the time of his death. He submitted that there is no

dispute amongst the heirs as nobody has come forward claiming

heirship   of   deceased   Baji   and   therefore   the   Courts   below   have

accepted the Respondent as an heir of deceased Baji and therefore

rightly allowed the application.

8.4. He submitted that the Petitioner in its reply has admitted that a

Husen 8 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

notice inviting claims from heirs was pasted. However, nobody has

come forward and therefore there is no dispute between other heirs.

He submitted that the pedigree/genealogy is produced on record by

the Respondent, duly supported by her evidence which is unshaken in

the cross examination. He submitted that even if the Court has held

that   the   Respondent   was   not   staying   with   deceased   Baji,   since

heirship is held as proved under concurrent finding, the impugned

order requires no interference.

9. In answer,  Mr. Master  submitted that that suit itself is filed

subject   to   outcome   of   this   writ   petition   and   therefore   this  writ

petition has not become infructuous by mere filing of a Rent Act

eviction suit. He submitted that the test is whether the suit premises

was the Respondent's home and she was residing therein as such with

said Baji.

REASONS AND CONCLUSION

10. Having carefully considered the rival submissions of the parties

and after going through the record, in my considered view, this is not

a fit case to interfere in the writ jurisdiction for the reasons given

below.

11. At the outset, let us see the case made out by the Respondent.

Perusal of the said Application clearly shows that in paragraph no. 4

and 8, she has clearly pleaded that she is entitled to be recognised as

a tenant under section 5(11)(c)(i) of Bombay Rent Act as a member

of the family of said Baji and also as his heir under provisions of

Indian Succession Act applicable to Parsis. It is therefore clear that

Husen 9 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

the case under consideration is both under first part of section 5(11)

(c)(i) and the second part. 

12. It must be noted that the Appellate Court, while passing the

impugned order, has clarified that the Respondent has failed to prove

that she was staying/residing in the suit premises as ‘family member’

of   deceased   Baji.   This   observation   in   the   imputed   order   is   not

challenged by the Respondent and therefore it stands accepted. 

13. However, both the Courts below have held that the Respondent

has proved that she is a heir of deceased tenant Baji being first

cousin, in as much as, mother of deceased tenant Baji (Ms. Najoo

Byramji Patel) and mother of the Respondent (Ms. Frenny Jalejar

Patel) were real sisters (being daughters of Munchersha Jeevanji

Patel). It is important to note that there is no cross examination of

the   Respondent   about   this   relationship   asserted   along   with   the

genealogy. The Petitioner in their affidavit-in-reply though contended

that   there   are   other   heirs   and   legal   representatives   of   deceased

tenant Baji, Petitioner has failed to establish that any other person

was the heir or legal representative of deceased tenant.

14. The   Respondent   has   produced   on   record   three   Unit   Trust

Certificates dated 31.07.1988, 17.07.1992 and 11.03.1992 showing

that the name of the Respondent appeared as a joint-holder with the

deceased tenant Baji. The Respondent has not been cross-examined

on this aspect. Said Baji expired on 23.04.1993 and as such these

investments reflected in the certificates from July 1988 till March

1992 cannot be said to have been prepared only for the purpose of

establishing Respondent’s claim on the suit premises. The Courts

Husen 10 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

below have concurrently held that the Respondent is a relative/heir

of the deceased tenant Baji. In this respect, the Appellate Court has

even considered section 50 and 55 of the Indian Succession Act, 1925

with Schedule – II, (Part II)- clause 4 thereof and has held that

Respondent is covered as a legal heir of said Baji. 

15. The   Courts   below   have   also   considered   the   ration   card,

obituary note, application by said Baji for transfer of tenancy, voters

list, election slip. The aspect of ration card or voter list or election slip

has bearing on the residence of the Respondent with the deceased

tenant Baji. The Appeal Court has already held/clarified  that she has

not  proved  that  she  was  staying  with  the  deceased  tenant   Baji.

Therefore, those documents need not be considered further.

16. So far as said Baji's application dated 31.10.1991 to Petitioner

is concerned, assuming that it is written by said Baji, the same only

indicates that he asserted that he is the only son and legal heir of his

father   -   deceased   Byramji.   This   has   nothing   to   do   with   the

relationship of the Respondent with deceased Baji. The Respondent is

not claiming that she is legal heir of deceased Byramji. Though Baji

can be only son and legal heir of his father – Byramji, in the absence

of any other legal heir brought on record of deceased Baji himself,

the relationship and claim as made by the Respondent that she is first

cousin seems to be rightly accepted by the Courts below. There is  no

perversity in the said finding.

17. The form  filled by said Baji apparently  is  a list/details  of

persons staying with tenant as family members. Admittedly in this

form only Baji’s name is given. The Appellate Court has already held

Husen 11 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

that the Respondent was not staying with the deceased tenant Baji.

Therefore, this document need not be considered any further.

18. At this stage, it will be apposite to reproduce the said section

below :

“5. Definitions -

xxxx.

11. “tenant” means and includes any person by whom or on whose

account rent is payable for any premises and includes-

xxxx

(c)(i) in relation to any premises let for residence, when the tenant

dies, whether the death has occurred before or after the

commencement of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House

Rates Control (Amendment) Act, 1978, any member of the tenant’s

family residing with the tenant at the time of his death or, in the

absence of such member, any heir of the deceased tenant, as may

be decided in default of agreement by the Court;”

(emphasis supplied)

19. It is therefore clear that section 5(11)(c)(i) of the Bombay Rent

Act has two parts. First part deals with family member residing with

tenant at the time of tenant’s death. But the second part applies in

the absence of such member and in that case, ‘any heir of deceased

tenant’ can be decided by the Court as tenant. The ‘or’ separating the

second part of 5(11)(c)(i) will have to be read as disjunctive, thereby

separating ‘any heir of deceased tenant’ from earlier ‘family member

residing with tenant at the time of tenant’s death’. The legislature has

not qualified the ‘any heir of deceased tenant’ with any condition of

‘residing with tenant at the time of tenant’s death’. Therefore in

absence of family member of tenant residing with tenant at the time

Husen 12 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

of tenant’s death, any heir of tenant is not required to be residing

with tenant at the time of tenant’s death, to be included in tenant’s

definition.

20. In the present case, nobody is found to have been residing with

deceased tenant at the time of his death. Therefore, second part of

5(11)(c)(i) will apply. Nobody except the Respondent has claimed to

be   the   heir   of   deceased's   tenant   Baji.   The   only   person   is   the

Respondent   who   has  explained  genealogy  and  led   oral   evidence

about her relationship as his first cousin. Therefore, in absence of any

other heir coming forward or found out by the Petitioner landlord,

Respondent has been held as tenant by the Court. 

21. The   argument   that   since   the   Respondent's   name   is   not

appearing in the obituary note given in the newspaper on the death

of deceased Baji's father and therefore she is not relative or family

member, is a weak and far-fetched argument having no merit. An

obituary note can be given in the newspaper after death of a person

by   any   of   his   relatives   and   mere   non-inclusion   of   name   in   the

obituary note will not take away a person's relationship. 

22. Now let us consider various judgments relied upon by the

learned counsel for the Petitioner.

23. In  Kailasbhai Shukaram Tiwari (supra), the person claiming

tenancy was a cousin of the tenant residing with the tenant in the suit

premises. From paragraph 11 of the said judgment, it is clear that it

was not disputed that said cousin was residing in the suit premises.

The question under  consideration was ‘whether a cousin can be

Husen 13 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

considered as a family member’. Therefore, the facts of the present

case are clearly distinguishable, in as much as, in the present case,

the case is based on both being family member residing with the

tenant as also based on heirship under Indian Succession Act. In

Kailasbhai (supra),   a   case   based   on   heirship   was   not   under

consideration   and   therefore,   said   judgment   will   not   help   the

Petitioner.

24. In Jaysen Jayant Rele (supra), the facts were totally different.

The person claiming tenancy was a domestic servant of the original

tenant, staying with tenant, who claimed that the relationship was

almost like a son. In such peculiar facts, this Court held that the

Bombay Rent Act cannot be construed so widely to give protection to

strangers or outsiders who have absolutely no blood relation with the

tenant or his family. In the present case, both the Courts have held

that the relationship of Respondent is proved and therefore claim

under heirship can be considered. Therefore, this judgment will also

not help petitioners. 

25. In  Rajaram Brindavan Upadhyaya (supra),   the   Court   was

considering a claim by nephew of the tenant who was admittedly

staying in the suit premises. In that case, the dispute was between

sons of original tenant and a nephew of original tenant. The question

under consideration was whether provisions of section 5(11)(c)of

Bombay Rent Act can supersede the right of inheritance to tenancy

vested in the heir on the death of tenant. After considering various

provisions of Bombay Rent Act, including section 29 thereof, it was

held in concluding paragraph No. 36 that the provisions of section

Husen 14 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

5(11)(c) of Bombay impact are not meant to supersede the right of

inheritance to tenancy vesting in the heir, on the death of tenant

under   the   personal   law.   This   judgment   actually   supports   the

Respondent as claiming she is also claiming to be heir of tenant Baji

under Indian Succession Act. In the present case, it is concurrently

held that the relationship is proved and the right of Respondent is

recognised as nearest relative by Trial Court and as an heir of tenant

Baji by the Appellate Court. For this reason, the judgment of Rajaram

Upadhyaya (Supra) supports the Respondent

26. Lastly, in Pradeep Kumar Lalit Kumar Pandya (supra), tenancy

was claimed under section 7(15)(d) of the Maharashtra Rent Control

Act, 1999 (‘MRC Act’ for short), which is 

pari materia with section

5(11)(d) of the Bombay Rent Act. He was son of sister-in-law of the

tenant, which is similar to the present case. In the facts of that case,

admittedly, the consideration was whether a person can be said to be

family member of the tenant. In paragraph 19 of the judgment it is

clearly recorded that ‘plaintiff never claimed tenancy on the basis of

heirship and the claim was made solely as being family member,

residing with the tenant at the time of death’. In that view of the

matter, the issue under consideration in this case, is different being

claim under 5(11)(c) based on heirship. Therefore, the said judgment

would also not help the Petitioner.

27. Learned counsel for the Respondent has placed on record the

judgment dated 06.12.2025 passed by learned Judge of the Small

Causes Court, Mumbai in R.A.E. Suit No. 515 of 2000 which was filed

by the Petitioner trust seeking eviction of the Respondent under the

Husen 15 

WP-3944-2000 (J) C2.doc

grounds   of   Bombay   Rent   Act   including   non-user,  

bona   fide

requirement, breach of terms of tenancy and unlawful subletting.

Perusal of paragraph 7 of the plaint in R.A.E. Suit No. 515 of 2000

shows   that   it   is   filed   subject   to   final   outcome   of   this   petition.

Therefore, the present petition cannot be considered to have become

infructuous.   The   learned   Judge   of   the   Small   Causes   Court   has

dismissed   the   eviction   suit   on   merits.   However,   that   is   an

independent   subject   matter   to   be   decided   on   its   own   merits.

Therefore, I am not commenting anything about the merits of the

said eviction suit R.A.E. Suit No. 515 of 2000 which shall take its own

course in accordance with law. Rival contentions of both sides in that

regard are kept open.

28. In   the   aforesaid   facts   and   circumstances   and   for   reasons

indicated above, the findings of the Trial Court as well as Appellate

Court do not suffer from any perversity. The view taken is the most

probable view and conclusion drawn by the Courts below is based on

material available on record. As such, there is no reason to interfere

in the limited jurisdiction of this Court.

29.

The writ petition is accordingly dismissed. Rule is discharged.

No order as to costs. 

30. All concerned to act on duly authenticated or digitally signed

copy of this order.

                  (M.M. SATHAYE, J.)

Husen 16