WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.4110 OF 2017

Uttara Foods and Feeds Pvt. Ltd. …  Petitioner

V/s.

The State of Maharashtra & Ors. …  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.4109 OF 2017

Uttara Foods and Feeds Pvt. Ltd. …  Petitioner

V/s.

The State of Maharashtra & Ors. …  Respondents

WITH

WRIT PETITION (ST) NO.7952 OF 2017

Trend Smith (India) …  Petitioner

V/s.

The State of Maharashtra & Ors. …  Respondents

WITH

WRIT PETITION (ST) NO.7954 OF 2017

Pranksters Inn Pvt. Ltd. …  Petitioner

V/s.

The State of Maharashtra & Ors. …  Respondents

Mr. Abhijit B. Kadam a/w Ms. Akanksha Gond, for the

Petitioner in WP/4110/2017 & WP/4109/2017.

Mr. Mutahhar Khan a/w Mr. Chandrajit Das i/b Parinam

Law Associates, for the Petitioner in WP(St)/7952/2017 &

WP(St)/7952/2017.

Mr.   S.   H.   Kankal,   AGP,   for   the   State   –   Respondent

WP/4109/2017.

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally

signed by

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Date:

2026.09.23

18:31:34

+0530

WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

Mr.   Y.   D.   Patil,   AGP,   for   the   State   –   Respondent   in

WP/4110/2017

Ms. Sulbha Chipade, AGP, for the State – Respondent in

WP(St)/7952/2017.

Ms. Savina Crasto, AGP, for the State – Respondent in

WP(St)/7954/2017.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :SEPTEMBER 21, 2026

PRONOUNCED ON:SEPTEMBER 23, 2026

JUDGMENT:

1.Writ Petition No. 4109 of 2017 is treated as the lead petition

because the facts and issues involved in all four petitions are

similar.

2.The present petitions have been filed under Article 227 of

the   Constitution   of   India.   By   these   petitions,   the   Petitioners

challenge the Order dated 14th October 2016 passed by the Chief

Controlling Revenue Authority, Maharashtra State, Pune. 

3.The facts and circumstances which have given rise to Writ

Petition No. 4109 of 2017 are as follows. 

4.The Petitioner has approached this Court to challenge the

Order dated 14th October 2016 passed by the Chief Controlling

Revenue Authority, Maharashtra State, Pune. By the said Order,

Respondent No.2 held that the Revenue Share Agreement executed

between the Petitioner and Respondent No.6, which had been

submitted for adjudication before the Collector of Stamps, Mumbai

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in Adjudication Case No. ADJ/M/1947/2011, was short-levied to

the   extent   of   stamp   duty   of   Rs.8,14,809/-.   Respondent   No.2

accordingly directed the Petitioner and Respondent No.6 to pay the

said   amount   within   10   days.   The   Petitioner   states   that   the

Petitioner and Respondent No.6 had entered into a Revenue Share

Agreement. The said Agreement was submitted for adjudication

before the Collector of Stamps, Mumbai, by filing an application

bearing Case No. ADJ/M/1947/11/Certi/1706/11. After following

the procedure prescribed under the Maharashtra Stamp Act, the

Competent Authority adjudicated the document and, by Certificate

dated 13th June 2011, determined the stamp duty payable at

Rs.2,91,280/-. The Petitioner paid the stamp duty and charges as

determined by the Competent Authority. Thereafter, the document

was   presented   for   registration   before   the   office   of   the   Sub-

Registrar, Mumbai City-II, Worli. It was registered on 16th June

2011 at Serial No.4707/2011. The said document is hereinafter

referred to as “the said Document”.

5.According to the Petitioner, due to certain difficulties, the

transaction between the parties could not be completed. As a

result, the said Document was never acted upon or given effect to

by the parties. The parties cancelled the transaction contemplated

by the said Document. Respondent No.6, by letter dated 5th March

2016, informed the Collector of Stamps that the Revenue Share

Agreement dated 16th June 2011 could not be acted upon because

the necessary permissions from the BMC could not be obtained.

Respondent No.6 informed the authority that the Petitioner had

never   started   any   business   from   its   premises   and   that   the

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transaction between the parties had been cancelled. It was stated

that Respondent No.6 had not received any revenue or rent from

the   Petitioner   from   the   date   on   which   the   Agreement   was

executed. Since the transaction had not been completed and the

said Document had not been acted upon, the parties approached

the Competent Authority for cancellation of the document. The

parties were informed that they would have to approach the

Collector of Stamps for adjudication of the stamp duty payable in

relation to the cancellation. The Petitioner states that, by that time,

its office address had changed and the relevant company records

and   documents   were   not   readily   available.   The   Petitioner

approached the concerned office after some time and informed the

authority about the cancellation of the transaction. However, the

authority   declined   to   consider   the   Petitioner's   request  on   the

ground that the prescribed period of limitation had expired. The

Petitioner filed an application under the Right to Information Act

seeking   the   relevant   information   and   documents.   The   said

application was submitted to and acknowledged by the authority

on 7th July 2016. 

6.According to the Petitioner, after the document had been

cancelled   and   after   a   considerable   period   had   passed,   the

Petitioner received a communication from the authority calling

upon it to pay  the  alleged  deficit  stamp duty. The Petitioner

received a Notice dated 14th June 2016 issued under Section 53-A

of the Maharashtra  Stamp Act, 1958 in respect of Document

No.1947/2011. By the said Notice, the Petitioner was called upon

to   remain   present   personally   or   through   an   authorised

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representative, produce the instrument in question and place its

defence before the authority. After receiving the Notice dated 14th

June, 2016 issued under Section 53-A of the Maharashtra Stamp

Act, 1958, the Petitioner appeared before Respondent No.2 and

filed a detailed reply dated 12th July, 2016. In the said reply, the

Petitioner pointed out that the calculation of the alleged deficit

stamp duty had no proper basis. It was stated that the transaction

contemplated by the parties had never been acted upon and had

subsequently been cancelled. The Petitioner contended that there

was no question of demanding any stamp duty.

7.The Petitioner stated that the Cancellation Deed had been

submitted before the authority, but no action had been taken on it.

The   Petitioner   requested   that   the   entire   relevant   record,

documents and information be  called  for from the concerned

authority.   This   request   was   made   because   the   Petitioner   had

applied for those documents under the Right to Information Act by

its application dated 7th July 2016. The Petitioner contended that,

until the documents and information sought by it were supplied,

Respondent No.2 ought not to proceed with the enquiry arising

from the Notice dated 14th June 2016. The Petitioner requested

that   sufficient   opportunity   be  given   to  produce   the   necessary

documents and material and to properly defend its case. The

Petitioner requested Respondent No.2 to provide the documents

and information sought under the RTI application dated 7th July

2016 and grant an opportunity of hearing.

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8.The Petitioner states that, by its letter dated 26th August

2016 addressed to Respondent No.2, it informed Respondent No.2

that   the   Agreement   executed   between   the   Petitioner   and

Respondent No.6 had been cancelled by a Deed of Cancellation

dated 25th August, 2016. The Petitioner states that it had paid the

stamp duty determined by the Competent Authority at the time

when   the   said   Document   was   adjudicated.   According   to   the

Petitioner, there was no basis for demanding any stamp duty as

alleged by Respondent No.2 in the Notice dated 14th June, 2016.

According to the Petitioner, despite these facts and the submissions

placed before Respondent No.2, Respondent No.2 proceeded with

the matter without properly considering the applicable provisions

of law and the facts placed on record by the Petitioner. The

Petitioner   states   that   Respondent   No.2   did   not   provide   the

documents   and   information   sought   by   the   Petitioner   in   its

application dated 7th July 2016, despite the specific request made

for those documents. 

9.Respondent No.2 passed the impugned Order dated 14th

October 2016 in Revision Case No.65/2014. By the said Order,

Respondent No.2 held that the document executed between the

Petitioner and Respondent No.6 was short-levied to the extent of

stamp   duty   of   Rs.8,14,809/-.   Respondent   No.2   accordingly

directed   the   Petitioner   and   Respondent   No.6   to   pay   the   said

amount   within   10   days.   The   Petitioner   is   aggrieved   by   the

Judgment   and   Order   dated   14th   October   2016   passed   by

Respondent No.2 in Revision Case No.65/2014. The Petitioner has

approached this Court under Article 227 of the Constitution of

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India on  the  following  grounds,  amongst others.  Each of  the

grounds is urged without prejudice to the other grounds.

10.Learned Advocates for the Petitioners submits that the Lower

Authority ought to have examined the terms of the said Agreement

and ought to have found that they do not show that the document

is a lease. According to the Petitioners, the basic requirements

necessary to treat a document as a “Lease” are not present in the

present case. It is submitted that the proceedings initiated by the

Authority have no proper basis and are liable to be quashed and

set aside. Learned Advocates for the Petitioners submits that the

Authority failed to consider that the essential requirements for

treating a document as a “Lease” are absent from the document

executed between the Petitioners and Respondent No.6. According

to the Petitioners, merely because the document relates to the use

of certain premises, it cannot be treated as a lease unless the

necessary   ingredients   of   a   lease   are   found   in   the   document.

Learned  Advocates for  the Petitioners  submits that the Lower

Authority committed an error in holding that the Revenue Share

Agreement   executed   between   the   Petitioners   and   Respondent

No.5,   and   earlier   adjudicated   by   the   Lower   Authority   in

Adjudication Case No. ADJ/M/1947/2011, could be treated either

as an “Agreement creating obligations alone chargeable to stamp

duty”   under   Article   5(h)(A)(iv)(b)   of   the   Schedule   to   the

Maharashtra Stamp Act, 1958, or as a “Lease” under Article 36

thereof. According to the Petitioners, the document does not satisfy

the requirements of either such classification.

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11.Learned   AGP   for   the   Respondents   submits   that   the

proceedings arose because of an objection raised by the Audit

Team of the Accountant General (II), Nagpur, during its internal

inspection of the office of Respondent No.4. The Audit Team

examined the Agreement executed by the Petitioners and found

that   the   document   involved   in   Adjudication   Case   No.

ADJ/M/1947/2011 had been wrongly classified. According to the

Respondents, this wrong classification resulted in short levy of

stamp duty of Rs.8,14,809/-.

12.Learned AGP for the Respondents submits that the audit

objection was based on the terms and recitals of the documents.

Although   the   documents   were   described   as   “Revenue   Sharing

Agreements”, according to the Audit Team, their terms showed

that they were, in substance, lease deeds for a period of 15 years.

It is submitted that stamp duty could not have been levied under

Article 5(h)(A)(iv)(b) of the Bombay Stamp Act, 1958. According

to the Respondents, the documents were required to be assessed

under Article 36(iii) of the said Act.

13.Learned AGP for the Respondents relies upon the following

portion of the audit objection:

“PARA   11:   SHORT   LEVY   OF   STAMP   DUTY   DUE   TO

MISCLASSIFICATION OF DOCUMENT RS. 18,98,010/- DOC

NUMBER 4707 AND 4836 OF 2011. 

As per Article 36(iii) of the Bombay Stamp Act, 1958, where

the lease purports to be for a period exceeding ten years and

but not exceeding twenty-nine years with a renewal clause,

contingent or otherwise, then stamp duty is leviable as on a

conveyance under clause (a), (b), (c) or (d), as the case may

be, of Article 25 on 50 percent of the market value of the

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property. It has been held that the stamp duty payable upon

an instrument must be determined by referring to the terms

of the document and the Court is not entitled to take into

consideration evidence de hors the instrument (AIR 1935

Rang 243). Similarly, it was held that the document is to be

stamped according to its effect and intention gathered from

the document as a whole.”

14.During the scrutiny of Revenue Sharing Agreement deed, the

recital of the document revealed that, though the documents were

named as Revenue Sharing Agreements, these were nothing but

lease   deeds   for   a   period   of   15   years.   The   Department   had

overlooked this fact and levied stamp duty under Article 5(h)(A)

(iv)(b), meant for creation of any obligation, right or interest and

having monetary value but not covered under any other Article.

Since lease is covered under Article 36(iii) of the Bombay Stamp

Act, 1958, levy of stamp duty under Article 5(h)(A)(iv)(b) was

incorrect, resulting in short levy of stamp duty of Rs.18,98,010/-

as detailed below…..”

15.The audit objection set out the calculation of the alleged

short levy in respect of Document Nos. 4707 and 4836 of 2011. In

relation   to   Document   No.4707,   the   adjudication   number   was

ADJ/M/1947/11. The lessor was shown as M/s. Trend Smith

(India) and the lessee as M/s. Uttara Foods and Feeds Pvt. Ltd. The

property   was   situated   at   Malbar,   bearing   C.S.   No.1519,   in

Valuation Zone No.7/60 of the ASR.

16.The audit calculation referred to the applicable rates for the

shop and upper floor office/commercial premises and the area of

the premises. The area referred to included Apartment 1A of

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677.22 sq. ft., Shop GA of 810.21 sq. ft., equivalent to 75.27 sq.

mtrs., and Apartment 1B of 677.22 sq. ft. The total area was

shown as 1904.63 sq. ft. The value of Shop GA was calculated at

Rs.4,55,38,559/-.

17.The audit calculation referred to the area in square metres of

176.94 and the value of Shop GA 1 on the mezzanine floor at

Rs.2,82,00,678/-. The total value was shown as Rs.8,91,95,454/-.

After applying depreciation on the assumption that the building

was 30 to 40 years old, the value was reduced by 40% and the net

value was calculated at Rs.5,35,17,272/-. Since the lease was

treated as being for a period of 15 years, the audit objection

proceeded on the basis that, under Article 36(iii), 50% of the

market value was required to be taken for calculating the stamp

duty. On that basis, the value was calculated at Rs.2,67,58,636/-.

Stamp duty at 5% under Article 25(b) was then calculated at

Rs.13,37,932/-. Against the stamp duty of Rs.2,54,730/- levied,

the audit objection calculated the short levy at Rs.10,83,202/-. In

respect of the other document, the audit calculation similarly

referred to the net value of Rs.4,42,43,542/-. After taking 50% of

the market value on the basis that the lease was for 15 years, the

value for stamp duty purposes was calculated at Rs.2,21,21,771/-.

Stamp   duty   at   5%   under   Article   25(b)   was   calculated   at

Rs.11,06,089/-. Against the stamp duty of Rs.2,91,280/- levied,

the short levy was calculated at Rs.8,14,809/-.

18.The audit objection showed the alleged total short levy in

respect of both documents at Rs.18,98,010/-. In the present case,

the dispute concerns Document No.4707 of 2011 and the alleged

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short levy of Rs.8,14,809/- in relation to the said document. 

19.Learned AGP for the Respondents submits that, on the basis

of the aforesaid audit objection, the Authority found that stamp

duty   of   Rs.8,14,809/-   had   been   short-levied   in   respect   of

Document No.4707 of 2011. The said document was the subject

matter   of   Adjudication   Case   No.   ADJ/M/1947/2011.   It   is

submitted   by   the   learned   AGP   for   the   Respondents   that   the

proceedings before the Authority were commenced pursuant to the

audit objection. The Authority was justified in examining whether

the document had been correctly classified at the time of its earlier

adjudication and in determining the stamp duty payable on the

document   in   accordance   with   the   relevant   provisions   of   the

Bombay Stamp Act, 1958.

Reasons and Findings

20.I have considered the submissions made by the learned

Advocates appearing for the Petitioners as well as the Respondents.

I   have   gone   through   the   Revenue   Share   Agreement   and   the

important clauses relied upon by both sides. The main question

which arises for consideration is whether the document is only an

agreement creating rights and obligations, as submitted by the

Petitioners, or whether in law it operates as a lease and stamp duty

is payable under Article 36. Since similar questions arise in all

these four petitions, the findings recorded herein would apply to

all the four petitions.

21.The Petitioners submit that the document is described as a

“Revenue Share Agreement” and that the necessary ingredients of

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a lease are not found in the document. The Respondents submit

that the name of the document is not important. According to

them, if the recitals and operative clauses are read together, the

document is really a lease for 15 years. In my view, this question

cannot be decided only from the title given to the document. What

is required to be seen is what rights have been created between the

parties   under   the   document.   The   same   question   has   to   be

considered   in   each   of   the   four   petitions   on   the   basis   of  the

respective agreements which are under challenge.

22.The   principle   stated   by   the   Supreme   Court   in  State of

Maharashtra v. Atur India (P) Ltd., (1994) 2 SCC 497

, is relevant

for deciding this question. In paragraph 24, the Supreme Court,

referring to Woodfall, held the difference between an agreement

for lease and an lease. The relevant portion reads:

“A contract for a lease is to be distinguished from a lease,

because a lease is a conveyance of an estate in land, whereas

a contract for a lease is merely an agreement that such a

conveyance shall be entered into at a future date.”23.The same paragraph states:

“Although no specific words are necessary to create a lease,

yet there must be words used which show an intention to

demise”.

24.Therefore,   what   is   required   to   be   seen   is   whether   the

document creates a present right in the property or whether it only

provides that a lease will be created at some later stage. The

question   cannot   be   decided   merely   because   the   parties   have

chosen to give some different name to the document.

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25.The Supreme Court has held in paragraph 25 of Atur India

that:

“A lease is a transaction which as of creates a tenancy in

favour of the tenant.”

26.It has been stated that:

“Whether   an   instrument   operates   as   a   lease   or   as   an

agreement   for   a   lease   depends   on   the   intention   of   the

parties, which intention must be ascertained from all the

relevant circumstances.”

27.Therefore, the present documents have to be read as a

whole. The intention of the parties cannot be found by looking at

only one clause. At the same time, one clause cannot be read in

such a manner that the rights given under the other clauses are

ignored. This principle applies equally while considering all four

petitions.

28.In the present case, the document first states that the owner

was in possession of the identified premises and that the second

party approached the first party “to take on the schedule premises

for using commercial purpose including to open restaurant”. It

records that the first party agreed to allow the second party to use

the premises. Therefore, from the beginning, the transaction was

concerning the use and possession of immovable property by the

second   party   for   carrying   on   its   business.   The   nature   of   the

transaction has to be understood from these terms and not merely

from   the   heading   given   to   the   document.   Clause   1   of   the

Agreement provides that the first party “shall give and allow the

Party of the Second Part to carry on their business in the said

premises” for a “minimum period of Nine (9) Years as an Initial

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period and after that Six (6) years as a renewal period”. Thus, the

document is not merely saying that a lease may be executed in

future. The document gives a right to the second party to use the

identified premises for a fixed and substantial period. Such a

provision   is   important   while   deciding   the   real   nature   of   the

transaction.

29.Clause 6 is important    . The second party agreed to carry out

alterations and make the premises usable, on the condition that

the   first   party   would   allow   the   second   party   to   continue   its

business for nine years and for six years. The first party agreed

that it “shall not, in any circumstances whatsoever, terminate this

Agreement or claim possession from the Party of the Second Part”

during that period, except in the circumstances mentioned in the

Agreement. This shows that the possession given to the second

party was intended to continue for the agreed period. The owner

could not simply take it back whenever it wanted. Such a right is

more than a permission which can normally be withdrawn.

30.The clauses relating to possession are quite clear. Clause 9

provides that the first party “shall hand Over the vacant and

peaceful   Possession”   of   the   premises   to   the   second   party

immediately on execution of the Agreement. Thus, the document

contemplated delivery of possession to the second party. It was not

a case where possession was to be given only after some separate

lease deed was executed in the future. This clause has to be given

proper meaning while deciding whether the instrument creates a

present right.

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

31.The   right   given   to   the   second   party   is   described   as

uninterrupted use. Clause 7(iii) states that the second party would

be entitled to carry on business for nine years and six years

“without any interruptions”. Clause 7(vi) similarly provides that

the first party shall permit the second party to carry on the

business “uninterruptedly and without any interference” for the

agreed period. These clauses show that the second party was

intended to have continuing possession and enjoyment of the

premises during the agreed period.

32.The manner in which the consideration was fixed does not

support the submission of the Petitioners. Under Clause 2, the

second party agreed to pay one percent of the net turnover every

month, subject to a minimum amount of Rs.5,00,000/-. It was

agreed that the amount would increase every year. Merely because

the consideration is described as a share in the revenue, with a

minimum assured amount, it does not mean that the transaction

cannot be a lease. The manner in which consideration is calculated

cannot by decide the nature of the document.

33.The   security   deposit   is   one   circumstance   which   can   be

looked at, though by it is not sufficient to decide the issue. Clause

10   records   an   interest-free   refundable   security   deposit   of

Rs.60,00,000/- for performance of the terms of the Agreement. It

was   to   be   refunded   at   the   end   of   the   agreed   term   or   on

determination of the Agreement according to its terms. This shows

that the arrangement was a substantial commercial arrangement

involving continued possession and use of the premises. The later

clauses show the nature of possession which was intended to be

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

given. The second party was permitted to carry on commercial

activity, including restaurant business. It was permitted to put up

boards and signages and to make fittings and alterations necessary

for its business. Clause 27 refers to “leased Premises” and permits

the second party to remove its furniture, fittings, air conditioners,

counters and other installations at the expiry or termination of the

Agreement. These words cannot be looked at separately. They are

part of the overall arrangement under which the second party was

given continuing commercial possession and use of the premises.

The provisions relating to termination are important. Clause 22

states that the first party could not terminate the Agreement till

the expiry of the minimum nine-year period and the six-year

renewal period, except in case of breach and after following the

procedure mentioned in the Agreement. Clause 24 provides that

the   second   party   would   be   entitled   to   use   the   premises

uninterruptedly for the initial nine years and the six years and that

the renewal “shall be as a matter of course and not within the

discretion of the Party of the First Part”.

34.All these terms have to be considered together. The owner

agrees to hand over vacant and peaceful possession. The second

party gets the right to use the premises for a definite long period.

The owner cannot take back possession during that period except

in the specified circumstances. The second party is entitled to

uninterrupted use. A substantial security deposit is taken. Periodic

consideration is payable. The premises are to be used for the

agreed commercial activity. When all these terms are read together,

it becomes clear that a present right to possess and enjoy the

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

premises has been created in favour of the second party. It is not

only a promise that some right may be created later.

35.This is the important difference between an agreement for a

future lease and a lease. In paragraph 26 of  

Atur India, the

Supreme Court considered an instrument which created an estate

and observed:

“It creates an estate and not merely a set of rights and

obligations.”36.The Supreme Court held that the distinction is:

“the difference between something which creates an estate

and something which creates merely a set of rights and

obligations.”

37.The present Agreement, when read as a whole, falls on the

first side of this distinction. It creates a present and continuing

right to possess and use the identified premises during the agreed

period. Therefore, it cannot be treated merely as an agreement to

execute a lease at some future time.

38.The Petitioners have relied upon Clause 28. The said clause

states:

“No right or interest is created or intended to be created by

the party of the First Part in favour of the Party of the Second

Part as tenant, lessee, and licensee or otherwise.”

39.This clause has to be considered. If it is read separately, it

supports the case of the Petitioners. But the character of the

document cannot be decided only by relying upon this one clause.

The entire document has to be read. The Supreme Court has stated

in   paragraph   25   of  

Atur India  that   the   intention   has   to   be

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

“ascertained   from   all   the   relevant   circumstances”.   Therefore,

Clause 28 cannot be allowed to override the other clauses which

give possession, fix the period, restrict termination and provide for

uninterrupted use. In fact, the Agreement contains expressions

which point in the other direction. Clause 27 refers to “the leased

premises” and to expiry or termination of “this lease deed”. Clause

16 refers to the property as partly “leased”. These expressions

alone cannot decide the issue because the words used by the

parties cannot determine the stamp duty payable. However, when

these  expressions  are  read  along  with the  clauses  relating  to

possession and the period of use, they support the conclusion

arising from the operative terms of the Agreement.

40.The Petitioners rely upon the fact that the document is called

a “Revenue Share Agreement”. This submission cannot be treated

as decisive. The document has to be stamped according to its true

effect. Merely giving a particular name to the document cannot

take it outside the Article which applies to it. What has to be seen

is what right was created. In the present case, the revenue sharing

arrangement is the method used for deciding the consideration

payable to the owner. It does not remove the right of possession

and use which is otherwise created under the Agreement.

41.It is submitted that no lease was created because the second

party  did  not  commence  its business.  This  submission cannot

change the nature of the document. At the time of execution, the

Agreement was made with the clear intention that possession

would be given, and the premises would be used for the specified

business. Clause 9 records immediate handover of vacant and

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

peaceful possession. Whether the business was started later, or

whether the transaction was subsequently cancelled, is a later

event. Such later event cannot by change a document creating a

present right into a document which only proposed to create such

right.

42.The   same   position   applies   to   the   subsequent   Deed   of

Cancellation relied upon by the Petitioners. The issue before the

Authority was the proper classification of the instrument which

had been executed and presented for registration and the stamp

duty payable on it. The subsequent cancellation does not change

the rights and obligations which were created under the original

Agreement when it was executed. On the material before the

Court, there is nothing to show that the original Agreement was

only a proposal to execute a lease in future. On the contrary, the

Agreement provided for immediate possession and use of the

premises.

43.It is necessary to consider the submission of the Petitioners

that the document should be covered under Article 5(h)(A)(iv)(b).

This provision applies to creation of “any obligation, right or

interest and having monetary value, but not covered under any

other article”. The words “but not covered under any other article”

are important. Therefore, this provision cannot be applied where

the instrument is covered by another Article of the Schedule. Once

the document is found to be a lease, Article 36 is the specific

provision which applies for levy of stamp duty on such instrument.

The residuary provision under Article 5(h)(A)(iv)(b) cannot then

be applied only because the parties have described the document

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as a revenue sharing arrangement. Therefore, after finding the true

nature of the document to be a lease, the Petitioners' reliance on

Article 5 cannot be accepted.

44.The audit objection relied upon by the Respondents was

based   on   the   same   reasoning.   It   recorded   that   although   the

documents were called “Revenue Sharing Agreements”, the recitals

showed that they were “nothing but lease deeds for a period of 15

years”. On that basis, the Audit Team took the view that Article

36(iii), and not Article 5(h)(A)(iv)(b), was applicable. The audit

objection considered the 15-year period and calculated the alleged

short levy. Thus, the objection was not based only on the title of

the   document.   It   was   based   on   the   terms   appearing   in   the

document.

45.On considering the document, I find that the substance of

the audit objection is supported by the Agreement. The Revenue

Share Agreement creates a present right in favour of the second

party to possess and use identified immovable premises for a fixed

and   substantial   period.   At   the   same   time,   corresponding

obligations   are   imposed   upon   the   owner   not   to   disturb   such

possession except in the circumstances provided in the Agreement.

These are important features of a lease.

46.The principle stated in paragraph 28 of Atur India supports

this conclusion. The Supreme Court, while referring to 

Tiruvenibai

v. Lilabai

, held that an agreement to lease, in the relevant statutory

sense, must be a document which “effects a demise and operates

as a lease”. A document which only gives a right to obtain a lease

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

in future stands on a different footing. The present Agreement

does not merely give a future right to ask for a lease. It provides

for   immediate   possession   and   use   of   the   premises.   Clause   9

provides for immediate delivery of possession. Clause 1 fixes the

period.   Clauses   6,   7   and   24   provide   for   continued   and

uninterrupted use during that period.

47.I find, after reading the Agreement as a whole, that the real

nature of the transaction is that a present right was given to

occupy and use the identified premises for a fixed period in return

for periodic payment, subject to the other terms of the Agreement.

Therefore, in substance, the document operates as a lease. This

remains so even though it is called a “Revenue Share Agreement”

and even though Clause 28 says that no tenancy, leasehold or

other interest was intended to be created.

48.The   submission   of   the   Petitioners   that   the   essential

ingredients of a lease are completely absent cannot be accepted

from the document. The contrary is seen from the provisions

relating to immediate possession, fixed period, uninterrupted use,

restriction   on   termination,   payment   of   consideration   and

continued occupation. The document creates an interest in the

property for the agreed period. Therefore, it cannot be treated only

as an agreement creating obligations under Article 5(h)(A)(iv)(b).

49.The submission of the Respondents that the document was

required to be assessed under Article 36 deserves acceptance. The

audit   objection   correctly   raised   the   question   whether   the

instrument had been wrongly classified at the time of its original

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

adjudication. After examining the Agreement, I reach the same

conclusion. The alleged short levy was not based only upon the

name given to the document. It was based upon the effect of the

terms contained in it.

50.The Petitioners have stated that the documents sought by

them under the Right to Information Act were not supplied before

the   proceedings   were   completed.   This   submission   has   been

considered. However, the issue before the Court can substantially

be decided from the instrument, which is the document whose

stamp duty is in dispute. Since the important question is the effect

of that document, any additional material which does not alter its

terms cannot change the result. No material has been shown which

can take away the rights of possession and use given under the

Agreement.

51.I hold that the Revenue Share Agreement, though described

by the parties by that name, is in substance and effect a lease of

the identified premises for the agreed period. It is governed by the

specific provision relating to leases and cannot be placed under the

residuary provision of Article 5(h)(A)(iv)(b). The same conclusion

follows in respect of the other three petitions, the documents in

each case containing substantially similar terms and raising the

same issue regarding their true character.

52.Consequently, the basic submission of the Petitioners that the

document is not a lease and that the Authority could not assess it

under   Article   36   cannot   be   accepted.   The   finding   that   the

instruments were required to be assessed as leases is supported by

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WP-4110-2017 WITH CONNECTED.doc

the terms of the respective Agreements themselves. The challenge

raised in all four petitions fails on the principal ground urged by

the Petitioners.

53.Therefore, the challenge to the impugned orders, insofar as

it is based on the ground that the documents are Revenue Share

Agreements and cannot attract Article 36, cannot succeed. The

subsequent cancellation of the documents or the fact that the

business was not commenced does not change the character of the

instruments at the time when they were executed for deciding the

issue before the Court. I have considered the other submissions

made on behalf of the Petitioners, but none of them is sufficient to

alter the conclusion reached from the Agreements themselves.

54.On considering all the material placed before the Court, I

hold that the documents executed between the respective parties

were not merely agreements creating obligations for the future.

They created present rights of possession and enjoyment for the

agreed   period   and   answer   the   description   of   leases.   The

assessment of stamp duty under the provision applicable to leases

was   justified.   The   contrary   submissions   of   the   Petitioners   are

rejected. Consequently, all the four Writ Petitions are liable to be

dismissed.   The   impugned   orders   passed   by   the   competent

authority and the consequential proceedings arising therefrom do

not call for interference in exercise of the writ jurisdiction of this

Court. 

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55.All   four   petitions  Writ   Petition   No.4110   of   2017,   Writ

Petition No.4109 of 2017, Writ Petition (St) No.7952 of 2017, Writ

Petition (St) No.7954 of 2017 are accordingly dismissed.

56.At this stage, Mr. Kadam, learned Advocate for the Petitioner

seeks continuation of the ad-interim relief granted earlier.

57.The ad-interim relief granted earlier, if any, shall continue to

operate for a period of four weeks from today.

(AMIT BORKAR, J.)

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