wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.6397 OF 2012

WITH

CIVIL APPLICATION NO.1022 OF 2019

1.Prassanna Keshav Patwardhan,

Age Adult, Occupation Business,

Residing at 1471, Shukrawar Peth,

Pune 411 002

2.Shriram Narayan Bhave,

Age Adult, Occupation Business,

Residing at 1471, Shukrawar Peth,

Pune 411 002

(All through the Power of Attorney

holder, viz., petitioner No.1 above)…  Petitioners

Vs.

1.State of Maharashtra,

(Summons to be served on the learned

Government Pleader appearing for 

State of Maharashtra under Order

XVIII Rule4, of the Code of Civil

Procedure, 1908)

2.Additional Collector, Alibag,

District Raigad

(Summons to be served on the learned

Government Pleader appearing for 

State of Maharashtra under Order

XVIII Rule4, of the Code of Civil

Procedure, 1908)

3.Tahsildar Khalapur,

Taluka Khalapur, District Raigad

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.05.06

11:15:45 +0530

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

(Summons to be served on the learned

Government Pleader appearing for 

State of Maharashtra under Order

XVIII Rule4, of the Code of Civil

Procedure, 1908)

4.Ganu Kushaba Patil,

R/at: Kalote Mokashi, Taluka

Khalapur, District Raigad

(deleted   as   per 

order   dated 

01.11.2012)

5.Lata Tukaram Surve,

R/at: Karjat, Taluka Karjat,

District Raigad

6.The President, Maharashtra Revenue

Tribunal, Mumbai

(Summons to be served on the learned

Government Pleader appearing for 

State of Maharashtra under Order

XVIII Rule4, of the Code of Civil

Procedure, 1908) …  Respondents

Mr. Girish S. Godbole, Senior Advocate with Mr. Sumit 

Kothari and Ms. Aishwarya Shinde for the petitioners.

Smt. A.A. Nadkarni, AGP for the respondent Nos.1 to 

3-State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :APRIL 29, 2026.

PRONOUNCED ON:MAY 6, 2026

JUDGMENT:

1.By the present writ petition instituted under Articles 226 and 

227 of the Constitution of India, the petitioners have invoked the 

supervisory and extraordinary jurisdiction of this Court to assail 

2

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

the legality, propriety, and correctness of the judgment and order 

dated 11 April 2012 passed by the President of the Maharashtra 

Revenue   Tribunal,   Mumbai,   in   Revision   Application   No. 

TNC/REV/400/B/2008.

2.The factual matrix, as set out by the petitioners and forming 

the basis of the present proceedings, is that during the period 

1962–1963, one Ganu Khusaba Patil, who is now deleted from the 

array of parties, was recorded as a tenant in respect of the subject 

land. Proceedings under Section 32G of the Maharashtra Tenancy 

and Agricultural Lands Act, 1948 were concluded, culminating in 

issuance of a certificate under Section 32M in favour of the said 

tenant. Subsequently, on 10 August 1992, Lata Tukaram Surve 

instituted Short Cause Suit No. 334 of 1992 before the Court of 

Civil   Judge,   Senior   Division   at   Panvel,   seeking   specific 

performance and execution of a registered conveyance pursuant to 

a sale permission dated 18 October 1991 granted by the Sub-

Divisional   Officer,   Panvel,   and   order   dated  22   April   1992,   in 

respect of land bearing Survey No. 173 situated at Village Kalote, 

Taluka Khalapur, District Raigad, later renumbered as Gut No. 236. 

The present petitioner figures as defendant No. 5 in the said suit. 

The learned Civil Judge, Senior Division, Panvel, by order dated 5 

April 1997, rejected the application at Exhibit-5 in the aforesaid 

suit.   The   Court   recorded   a   categorical   finding   that   no  valid 

agreement   for   sale   was   produced   on   record   by   the   plaintiff. 

Although   three   separate   agreements   for   sale   were   placed   on 

record, the Court noted that there was no material to demonstrate 

that any effective steps had been taken by the parties to fructify 

3

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

the alleged transaction since the year 1991. 

3.Being aggrieved by the said order dated 5 April 1997, Lata 

Tukaram Surve preferred Appeal from Order No. 548 of 1997 

before this Court. By order dated 6 October 2000, this Court 

directed expeditious disposal of Short Cause Suit No. 334 of 1992 

and granted interim protection to operate during the pendency of 

the suit, while disposing of the said appeal. In the meantime, the 

Additional Collector, Raigad at Alibaug, by order dated 23 April 

1997 passed under Section 43 of the Maharashtra Tenancy and 

Agricultural Lands Act, 1948 read with Rule 25A(1)(f) of the 

Maharashtra Tenancy and Agricultural Lands Rules, 1956, granted 

permission   to   sell   the   subject   land.   The   said   permission   was 

granted   on   an   application   preferred   by   Ganu   Khusaba   Patil. 

Pursuant thereto, within a period of one month, a registered sale 

deed bearing No. 1253 of 1997 dated 16 May 1997 came to be 

executed in favour of Prasanna Terminals Limited through its 

representatives, namely Prasanna Patwardhan (petitioner No.1) 

and Shriram Bhave (petitioner No.2), whereby the land bearing 

Gut No. 236 admeasuring 2 Hectares and 33 Ares was purchased 

for a consideration of Rs. 15,00,000/-. The said transaction was 

effected with the consent of Ramchandra Ganu Thombre, Kaluram 

Kanu   Thombre,   Gajanan   Ganu   Thombre   and   Anand   Ganu 

Thombre. Consequent upon the execution of the aforesaid sale 

deed, Mutation Entry No. 445 came to be recorded in the record of 

rights on 16 May 1997, reflecting that Ganu Khusaba Patil had 

transferred the said land in favour of Prasanna Patwardhan and 

Shriram Bhave for a consideration of Rs. 15,00,000/-. 

4

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

4.After a lapse of more than eleven years, the Additional 

Collector, Raigad at Alibaug, by order dated 3 October 2008, 

purported to revoke the sale permission granted earlier. It was 

recorded that, in view of Condition No. 4 incorporated in the 

permission   dated   23   April   1997,   the   permission   would 

automatically   stand   lapsed   if   any   proceedings   or   suits   were 

pending before any Court. It was further observed that Short 

Cause Suit No. 334 of 1992 filed by Lata Tukaram Surve was 

pending on the date of grant of permission and came to be finally 

disposed of on 23 November 2001. On that basis, it was concluded 

that since the suit was pending as on 23 April 1997, the permission 

granted on that date stood vitiated and was liable to be cancelled. 

It was also noted that the Regular Civil Appeal and Second Appeal 

arising therefrom were dismissed in the year 2002. 

5.Being aggrieved by the said order, the petitioners preferred 

Revision Application No. 400/B of 2008 before the Maharashtra 

Revenue Tribunal, Mumbai, along with an application for stay of 

the order dated 3 October 2008. By order dated 24 October 2008, 

the Tribunal granted interim stay. Accordingly, Mutation Entry No. 

894 dated 20 November 2008 came to be recorded, indicating that 

the operation of the order dated 3 October 2008 had been stayed 

by   the   Tribunal.   The   President   of   the   Maharashtra   Revenue 

Tribunal,   by   order   dated   11   April   2012,   allowed   Revision 

Application No. 400 of 2008 and set aside the order dated 3 

October 2008 passed by the Additional Collector. However, it was 

subsequently recorded that after pronouncement of the judgment 

in open Court, it transpired that the Advocate appearing for the 

5

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

parties had failed to bring to the notice of the Tribunal an earlier 

order dated 6 March 2012, whereby the parties were directed to 

establish   the   relationship   between   the   applicant   and   the 

purchasing company, particularly  since  the sale deed was not 

executed in the names of the original applicants for permission. In 

view thereof, a notice was issued calling upon the parties to show 

cause   as   to   why   the   order   should   not   be   reviewed,   thereby 

invoking the power of suo motu review. Thereafter, by order dated 

13 June 2012, the President of the Maharashtra Revenue Tribunal 

recalled the earlier order dated 11 April 2012 and restored the 

order dated 3 October 2008 passed by the Additional Collector, 

Raigad. It is also placed on record that the original tenant, namely 

respondent No. 4, came to be deleted from the array of parties by 

order dated 1 November 2012. 

6.Mr. Godbole, learned Senior Advocate appearing on behalf of 

the petitioners, submits that the sale deed in question has been 

executed pursuant to a valid permission granted under Section 43 

of the Maharashtra Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948. It is 

contended   that   the   statutory   scheme   of   Section   43   does   not 

contemplate any provision for revocation of such permission once 

it is duly granted. According to him, the exercise of suo motu 

power for revocation after an inordinate lapse of eleven years is 

contrary to the settled principles of law and suffers from patent 

illegality. It is, therefore, urged that the impugned action of the 

Collector as well as the Maharashtra Revenue Tribunal is without 

jurisdiction   and   devoid   of   any   legal   authority.  It   is   further 

submitted that Section 43 of the said Act is enacted primarily for 

6

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

the   protection   and   benefit   of   the   tenant   purchaser,   and   any 

conditions   imposed   in   the   permission,   including   a   stipulation 

regarding pendency of litigation, are intended to safeguard the 

interest of the purchaser. It is urged that the original tenant never 

raised any objection to the transaction and that the civil suit, 

which   was   pending   at   the   relevant   time,   came   to   be   finally 

disposed   of   on   23   November   2001,   prior   to   the   order   of 

revocation. On this premise, it is contended that the order of 

revocation reflects non-application of mind. It is also submitted 

that neither Section 43 of the Act nor Rule 25 of the Rules 

mandates that the permission must necessarily be granted in the 

name of the ultimate purchaser or that the person in whose favour 

the agreement for sale is executed must be identical to the person 

in whose favour permission is granted. Hence, according to the 

petitioners,   no   breach   of   any   condition   can   be   said   to   have 

occurred. 

7.The learned Senior Advocate further submits that a plain 

reading of the impugned judgment and order dated 11 April 2012 

passed by the President of the Maharashtra Revenue Tribunal 

indicates that the controversy before the Tribunal was confined to 

the   issue   of   pendency  of   litigation,  which   subsequently  stood 

concluded. It is contended that no issue was raised before the 

Tribunal regarding the identity of the purchaser or the person in 

whose favour the permission was granted. In such circumstances, 

it is urged that the subsequent exercise of suo motu power to recall 

the order dated 11 April 2012 and the passing of the order dated 

13 June 2012 is wholly impermissible, particularly when the said 

7

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

aspect was neither argued nor considered prior to dictation of the 

judgment in open Court. 

8.Per   contra,   Ms.   Nadkarni,   learned   Assistant   Government 

Pleader appearing for the State, submits that Condition No. 4 

incorporated in the permission order dated 23 April 1997 issued 

by the Additional Collector, Raigad-Alibag, expressly provides that 

if any suit is pending in respect of the land for which permission is 

sought, the permission shall automatically stand cancelled. It is 

submitted that, admittedly, a Special Civil Suit was pending before 

the Court of Civil Judge, Senior Division at Panvel at the relevant 

time. It is further contended that the applicant, Ganu Khusaba 

Patil, suppressed this material fact and made a false statement to 

secure the permission. Reliance is placed on the averments in 

paragraph   5   of   the   petition   to   contend   that   the   petitioners 

themselves have admitted the pendency of litigation between Lata 

Tukaram Surve and Ganu Khusaba Patil from 1992 till 2001. On 

this basis, it is submitted that the permission dated 23 April 1997 

stood automatically cancelled in view of Condition No. 4, and 

consequently, neither Ganu Khusaba Patil nor the petitioners had 

any lawful authority to transfer the said land on the strength of 

such permission. 

9.It is further submitted on behalf of the State that the order 

dated 3 October 2008 passed by the Additional Collector is legal 

and in consonance with the terms of the permission. It is reiterated 

that Condition No. 4 clearly stipulates automatic cancellation of 

permission   in   the   event   of   pendency   of   any   suit,   and   the 

petitioners have themselves acknowledged such pendency in the 

8

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

pleadings.   It   is   contended   that   despite   being   aware   of   the 

subsisting litigation, Ganu Khusaba Patil suppressed the said fact 

from   the   competent   authority.   It   is   also   submitted   that   the 

permission was specifically granted to effect sale in favour of two 

named   individuals,   namely   Prasanna   Keshav   Patwardhan   and 

Shriram Narayan Bhave, and for agricultural purposes subject to 

the   conditions   mentioned   therein.   According   to  the   State,   no 

permission   was   granted   in   favour   of   any   company,   firm   or 

association. In that view of the matter, it is contended that the sale 

deed ought to have been executed strictly in favour of the said 

individuals and not in favour of Prasanna Terminals Limited. The 

execution   and   registration   of   the   sale   deed   in   favour   of   the 

company,   without   obtaining   requisite   permission,   is   therefore 

asserted to be illegal and void ab initio. 

REASONS AND ANALYSIS:

10.For the purpose of proper adjudication of the issues involved 

in the present matter, it becomes necessary to reproduce and 

closely examine the relevant statutory provisions governing the 

field. Since the rival submissions of the parties are based upon the 

interpretation and application of these provisions, it is appropriate 

to set out Section 43 of the Act and Rule 25-C of the Rules, which 

read as under:

“43.Restriction on transfers of land purchased or sold 

under this Act.

(1)  No land purchased by a tenant under sections 32, 32F, 

32-I, 32-O, 33C or 43-1D or sold to any person under section 

32P   or   64   shall   be   transferred   by   sale,   gift,   exchange, 

9

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

mortgage, lease or assignment [* * *]  without the previous 

sanction of the Collector. [Such sanction shall be given by 

the Collector in such circumstances, and subject to such 

condition, as may be prescribed by the State Government: 

Provided that, no such sanction shall be necessary where the 

land is to be mortgaged in favour of Government or a society 

registered or deemed to be registered under the Bombay Co-

operative Societies Act, 1925, for raising a loan for effecting 

any improvement of such land.

Provided further that, no such previous sanction shall 

be necessary for the sale, gift, exchange, mortgage, lease or 

assignment of the land in respect of which ten years have 

elapsed from the date of purchase or sale of land under the 

sections   mentioned   in   this   sub-section,   subject   to   the 

conditions that,- 

(a)  before selling the land, the seller shall pay a nazarana 

equal to forty times the assessment of the land revenue to 

the Government;

(b)  the purchaser shall be an agriculturist; 

(c)  the purchaser shall not hold the land in excess of the 

ceiling area permissible under the Maharashtra Agricultural 

Lands (Ceiling on Holdings) Act, 1961; and 

(d)   the   provisions   of   the   Bombay   Prevention   of 

Fragmentation and Consolidation of Holdings Act, 1947 shall 

be violated.

(2)  Any transfer [* * *] of land in contravention of sub-

section (1) shall be invalid.] 

 (3) Notwithstanding the amendment of section 43 of the 

Bombay Tenancy Act made by sub-section (1) of this section, 

where any orders have been made, by the Collector or any 

officer exercising the powers of the Collector under the said 

section 43, declaring partition of any land as invalid and the 

person concerned has been evicted by the Collector or such 

10

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

officer for such land, before the commencement of this Act, 

then such orders shall not be affected by the amendment 

aforesaid, but shall continue to be in operation as before.”

11.Rule -25-C. Circumstances in which and conditions subject to 

which sanction shall be given by the Collector under Section 43 for 

transfer. 

“(1) The circumstances in which and the conditions subject 

to which the previous sanction of the Collector under sub-

section (1) of section 43 may be given, shall be as follows, 

namely: 

(a)  that the land is required for an agricultural purpose by 

industrial or commercial undertaking in connection with any 

industrial   commercial   operations   carried   on   by   such 

undertakings;

(b)  that the transfer is for the benefit of any educational or 

charitable   institution   duly   registered   under   the   Bombay 

Public Trust Act, 1950; 

(c)  that the land is required by a co-operative farming 

society; 

(d)  that the land is being sold in execution of a decree of a 

Civil Court or for the recovery of arrears of land revenue 

under the provisions of the Bombay Land Revenue Code, 

1879; 

(e)  that the land is being sold bona fide for any non-

agricultural purpose; 

(f)  that the land is being sold by landowner on the ground 

that 

i)  he is in need of contracting his holding either for 

adequate finance or for intensive cultivation; 

(ii)   he   is   permanently   giving   up   the   profession   of 

11

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

agriculturist; or

(iii)  he   is   permanently   rendered   incapable   of 

cultivating the land personally; 

(g)  that the land is being gifted in favour of 

(i)  the bodies or institutions mentioned in section 

88-A and clauses (a) and (b) of sub-section (1) of 

section 88-B, or 

(ii)  a member of the landowners family;

(h)  that the land is being exchanged 

(i)  with land of equal or nearly equal value owned 

and cultivated personally by a member of the same 

family; 

(ii)  with land of equal or nearly equal value situated 

in the same village or in any other village owned and 

cultivated   personally   by   another   landowner   with   a 

view to forming a compact block of his holding or with 

a view to having better management of the land:

Provided that the total land held and cultivated 

personally   by   any   of   the   parties   to   the   exchange 

whether as owner or tenant or partly as owner and 

partly as tenant does not exceed the ceiling area as a 

result of the exchange; 

(i)  that the land is being leased by a landowner who is a 

minor, or a widow or a person subject to any physical or 

mental disability or a member of the armed forces or among 

the landowners holding the land jointly; 

(j)  that the land is being partitioned among the heirs or 

survivors of the deceased land owners: Provided the area 

allotted to each sharer is not less than a unit specified by the 

State Government under clause (c) of sub-section (1) of 

section 27; or 

12

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

(k)  that the land is being sold by the land owner on the 

ground that it is situated at such distance from his residence 

that he is not in a position to look after it. 

(2)  The sanction of the Collector under clauses (a), (b), (c) 

and (g) of sub-rule (1) shall be subject to a further condition 

that the person or institution in whose favour the transfer is 

made shall use the land for the same purpose for which the 

transfer has been sanctioned within a period of three months 

from the date of transfer of land which may be extended 

upto two years in aggregate by the Collector for genuine 

reasons to be recorded in writing. If the person fails to 

comply with the condition within the period so specified, the 

sanction given under sub-section (1) of section 43 shall be 

deemed to have been cancelled and transfer shall be deemed 

to have been made without the previous sanction of the 

Collector.”

12.Section 43 of the Maharashtra Tenancy and Agricultural 

Lands Act, 1948, as amended, imposes a restriction on the transfer 

of land purchased by a tenant or sold under the provisions of the 

Act.   Sub-section   (1)   mandates   that   no   such   land   shall   be 

transferred by way of sale, gift, exchange, mortgage, lease or 

assignment without obtaining prior sanction of the Collector. The 

provision contemplates that such sanction may be granted by the 

Collector in   circumstances and subject to conditions as may be 

specified by the State Government. Certain exceptions are carved 

out, including cases where the land is mortgaged in favour of the 

Government or a registered co-operative society for the purpose of 

raising a loan for improvement of the land. A proviso stipulates 

that upon expiry of ten years from the date of purchase or sale, 

prior   sanction   is   not   necessary,   subject   to   compliance   with 

13

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

conditions relating to payment of nazarana, status of the purchaser 

as an agriculturist, adherence to ceiling limits, and conformity with 

the   provisions   of   the   law   relating   to   fragmentation   and 

consolidation of holdings.

13.Sub-section   (2)   declares   that   any   transfer   effected   in 

contravention of sub-section (1) shall be invalid. The consequence 

of non-compliance with the requirement of prior sanction is thus 

rendered void, indicating the mandatory nature of the provision.

14.Sub-section   (3)   preserves   the   validity   and   operation   of 

orders passed prior to the amendment of Section 43, particularly 

those declaring partitions as invalid and consequent evictions, 

thereby   protection   of   actions   taken   under   the   unamended 

provision.

15.The scheme of Section 43, therefore, reflects a intention to 

control transfers of agricultural land purchased under the Act, so 

as to prevent fragmentation and ensure that such lands remain 

with eligible persons in accordance with the policy.

16.Rule   25-C   of   the   Maharashtra   Tenancy   and   Agricultural 

Lands Rules, 1956, provides the circumstances in which, and the 

conditions subject to which, the Collector may grant previous 

sanction under sub-section (1) of Section 43 of the Act for transfer 

of land. Sub-rule (1) provides situations where such sanction may 

be accorded. These include cases where the land is required for 

agricultural purposes by an industrial or commercial undertaking; 

where the transfer is for the benefit of an educational or charitable 

institution; or where the land is required by a co-operative farming 

14

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

society. Sanction is also contemplated where the transfer arises out 

of execution of a decree of a Civil Court or recovery of arrears of 

land revenue under the Bombay Land Revenue Code, 1879.

17.The Rule further provides for grant of sanction where the 

land   is   proposed   to   be   sold   bona   fide   for   non-agricultural 

purposes,   or   where   the   landowner   seeks   to  sell   the   land   on 

grounds, such as the necessity to holdings for financial reasons or 

cultivation, cessation of agricultural occupation, or incapacity to 

personally cultivate the land. Provision is also made for transfers 

by way of gift in favour of specified institutions or family members, 

and   for   exchange   of   land   under   conditions   to   facilitate 

consolidation, subject to compliance with ceiling limits. Additional 

circumstances include lease of land by categories of landowners 

such as minors, widows, or persons under disability, partition 

among heirs subject to minimum area requirements, and sale on 

account of the land being situated at such a distance from the 

residence of the owner that supervision is not feasible.

18.Sub-rule (2) imposes an additional condition in respect of 

sanctions granted under clauses (a), (b), (c) and (g) of sub-rule 

(1), namely, that the transferee must utilise the land for the 

purpose for which the sanction is granted within a period of three 

months from the date of transfer, extendable up to two years for 

reasons to be recorded in writing. Failure to comply with this 

condition results in a cancellation of the sanction, and the transfer 

is treated as having been effected without prior permission.

15

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

19.Sub-rule (3) prescribes conditions in cases where sanction is 

granted for non-agricultural purposes under clause (e) of sub-rule 

(1).   It   requires   the   transferee   to   apply   for   non-agricultural 

permission within six months, extendable up to two years, and to 

utilise the land for the sanctioned purpose within a stipulated 

period   following   grant   of   such   permission,   subject   to   further 

extensions   as   provided.   Non-compliance   entails   deemed 

cancellation of the sanction and invalidation of the transfer. The 

provisos clarify that initiation of bona fide steps towards utilisation 

shall constitute compliance, and also empower the Collector, for 

recorded reasons, to permit use of the land for an alternative 

purpose   where   the   original   purpose   cannot   be   fulfilled.   The 

Explanation confers finality upon the decision of the Collector in 

determining whether the steps taken are bona fide.

20.The scheme of Rule 25-C thus operates with Section 43, not 

only by specifying the grounds for granting sanction but also by 

attaching   obligations   to   ensure   that   the   transfer   serves   the 

intended purpose, failing which the sanction stands revoked by 

operation of law.

21.Having considered these rival submissions, the first question 

which comes for determination is regarding the nature and scope 

of power under Section 43 of the Act. The section imposes a 

restriction on transfer of land which is purchased by a tenant or 

otherwise covered under the provisions of the Act. It mandates 

that such transfer cannot be effected without sanction of the 

Collector. It seeks to ensure that agricultural land does not pass in 

a manner contrary to the policy of the statute. At the same time, 

16

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

when the language of the section is examined, it becomes clear 

that it speaks only about requirement of prior sanction and the 

consequence of transfer made without such sanction.

22.Rule 25-C, which supplements Section 43, lays down the 

circumstances under which sanction may be granted and also 

attaches   certain   conditions   to   such   grant.   The   Rule   further 

provides that in certain situations, if the transferee fails to comply 

with post-transfer conditions, the sanction shall be deemed to have 

been cancelled. This provision applies where the transferee, after 

obtaining permission and completing the transaction, does not 

utilise the land for the purpose for which sanction was granted 

within the prescribed time, or fails to observe conditions which are 

directly linked with the use and enjoyment of the land. The Rule 

must be read according to its language. It does not create a power 

in the authority to review or cancel permission on any ground 

whatsoever. In the present case, the impugned order of revocation 

is not founded upon any breach of such post-transfer conditions. 

There is no finding that the petitioners failed to use the land for 

the   permitted   purpose   or   violated   any   time-bound   obligation. 

Instead, the revocation is based on circumstances existing prior to 

grant, namely pendency of civil suit, and also on the issue relating 

to identity of purchaser.

23.The entire basis of the action proceeds on the ground that 

pendency of a civil suit was a material circumstance which ought 

to   have   been   disclosed   and   that   non-disclosure   amounts   to 

suppression.   Rule   25-C   sets   out   the   circumstances   in   which 

sanction under Section 43 may be granted and the conditions 

17

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

subject to which such sanction operates. The Rule enumerates 

categories   such   as   requirement   for   industrial   or   commercial 

purpose,   benefit   of   charitable   institution,   bona   fide   non-

agricultural use, personal necessity of the landholder, exchange, 

gift,   and   other   defined   situations.   The   Rule   also   prescribes 

consequences where conditions are not complied with. However, a 

plain reading of the Rule does not indicate that pendency of a civil 

suit is a disqualifying circumstance or a condition precedent for 

grant of permission. In absence of such provision in the rule, it 

becomes difficult to accept the contention that non-disclosure of 

pendency of litigation would amount to suppression of a material 

fact, so as to render the permission liable to be cancelled. A fact 

can be said to be material only when the rule makes it relevant for 

the   decision-making   process.   Where   the   Rule   itself   does   not 

recognize pendency of a suit as a circumstance affecting grant of 

permission, the omission to state such fact cannot be elevated to 

the level of suppression.

24.It is true that administrative orders may incorporate certain 

conditions. Condition No. 4 in the present case refers to pendency 

of proceedings. Yet, condition must be read with the statute and 

the Rules. A condition cannot travel beyond the rules to introduce 

a   ground   which   the   Rule-making   authority   itself   has   not 

contemplated. If Rule 25-C does not treat pendency of litigation as 

a relevant circumstance, then a condition in the permission order 

cannot be  construed in a manner so as to expand the Rule. 

Moreover, there is no finding recorded by the authority that any of 

the conditions enumerated under Rule 25-C were breached by the 

18

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

petitioners. The case of the State is not any of the post-transfer 

obligations were violated. The basis remains confined to pendency 

of the civil suit and the alleged non-disclosure thereof. When the 

Rule itself does not recognise such circumstance, the conclusion of 

breach becomes unsustainable. 

25.The objection raised by the State regarding execution of the 

sale deed in favour of a company instead of the named individuals 

also requires consideration. It is true that the permission order 

refers to individuals and ordinarily the transaction is expected to 

conform to such permission. At the same time, the petitioners have 

explained that the company was the purchasing entity and that the 

individuals named were its directors. The Act regulates transfer of 

agricultural land with certain safeguards. It does not appear from 

the record that the authority has demonstrated any  breach such as 

transfer to an ineligible person or violation of ceiling limits or 

misuse of land. Therefore, although the objection of the State 

raises some doubt, it is not sufficient to invalidate the entire 

transaction,   particularly   after   long   passage   of   time.   The 

consequence of cancellation is serious and cannot be based on a 

technical deviation unless it strikes at the root of legality. 

26.In that view of the matter, the reasons assigned by the 

Additional Collector proceeds on a ground not contemplated by 

the statutory scheme. The finding of suppression is not supported 

by the scheme of Section 43 read with Rule 25-C. Consequently, 

the basis for invoking cancellation stands weakened. This aspect, 

when read with delay and completion of the transaction, supports 

the conclusion that the impugned action cannot be sustained. 

19

wp6397-2012 with caw1022-2019-J-F.doc

27.In view of the foregoing discussion and for the reasons 

recorded hereinabove, the following order is passed:

(i)  The writ petition is allowed;

(ii)  The   order   dated   3   October   2008   passed   by   the 

Additional Collector, Raigad, Alibaug is quashed and set 

aside;

(iii)  The order dated 13 June 2012 passed by the President, 

Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai, recalling the earlier 

order, is also quashed and set aside;

(iv)  The judgment and order dated 11 April 2012 passed by 

the President, Maharashtra Revenue Tribunal, Mumbai in 

Revision Application No. TNC/REV/400/B/2008 is restored;

(v)  The   sale   transaction   effected   pursuant   to   the 

permission   dated   23   April   1997   and   the   consequential 

mutation entries shall stand revived and shall continue to 

operate in accordance with law;

(vi)  Rule is made absolute in the aforesaid terms. There 

shall be no order as to costs.

(vii) All pending interlocutary application(s) stand disposed 

of as infructuous.

(AMIT BORKAR, J.)

20