wp1673-2022 & connected-J-F.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.1673 OF 2022

WITH

INTERIM APPLICATION NO.3546 OF 2023

Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership constituted

under the Limited Liability Partnership Act,

2018 having its address at CTS No.905, ECT,

Agarwal Tower, Piramal Nagar, Village-

Pahadi, Goregaon (West), Mumbai 400 062

M/s. Parmanand Buildings Pvt. Ltd.

Current address not known

Last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068. …  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Siddhraj Coop. Housing Society Ltd.,

A registered coop. Society having 

address at Plot No.A22, Ratan Nagar,

Near Premji Nagar & Daulat Nagar,

S.V. Road, Borivalli (East),

Mumbai 400 066.

3.B.M. Vadgama & Others,

Are holders and members of Ratan

Cooperative Housing Society Limited

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.02.24

11:59:47 +0530

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

and allottees of plot No.A-22 of estate

of society, current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

4.Pattan Jain Mandal,

A Trust to be allottees of residential

units on plot No.A 22 of estate of 

society, Current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

5.Ratan Coop. Housing Society Limited

Alias Rattan Coop. Housing Society Ltd.

Current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.2657 OF 2022

Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership constituted

under the Limited Liability Partnership Act,

2018 having its address at CTS No.905, ECT,

Agarwal Tower, Piramal Nagar, Village-

Pahadi, Goregaon (West), Mumbai 400 062

M/s. Parmanand Buildings Pvt. Ltd.

Current address not known

Last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068. …  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

2

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Patan Jain Mandal Cooperative 

Housing Society Ltd.,

A registered coop. Society having 

address at Plot No.A20-21,

Survey No.222, Ratan Nagar,

Near Premji Nagar, Borivalli (East),

Mumbai 400 066.

3.B.C. Mehta & Others,

Are holders and members of Ratan

Cooperative Housing Society Limited

and allottees of plot No.A-20-21

of estate of society, 

current address not known,

Last known address is Plot No.A-20-21,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

4.Pattan Jain Mandal,

A Trust to be allottees of residential

units on plot No.A 22 of estate of 

society, Current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

5.Ratan Coop. Housing Society Limited

Alias Rattan Coop. Housing Society Ltd.

Current address not known,

Last known address is Plot No.A-26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066…  Respondents

3

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

WITH

WRIT PETITION NO.2656 OF 2022

Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership constituted

under the Limited Liability Partnership Act,

2018 having its address at CTS No.905, ECT,

Agarwal Tower, Piramal Nagar, Village-

Pahadi, Goregaon (West), Mumbai 400 062

M/s. Parmanand Buildings Pvt. Ltd.

Current address not known

Last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068. …  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Shri Sai Sadguru Coop. Housing Society

Ltd., A registered coop. Society having 

address at Plot No.A 26, Ratan Nagar,

S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

3.Shree Sadguru Enterprises,

Promoters/Developers, A Proprietorship

Partnership firm having address as per

Agreement – 17/27, Bhanubhai Chawl,

Standard Mills Place, New Prabhadevi

Road, Bombay 400 025

4.Jagdishnarayan Agarwal

5.Jamnadas Agarwal,

4

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Both (4) & (5) are holders & members

of Ratan Coop. Housing Society Ltd.

and allottees of Plot No.26 of Estate

of Society, current address not known

Last known address is Plot No.A 26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

6.Ratan Coop. Housing Society Limited

Alias Rattan Coop. Housing Society Ltd.

Current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.4375 OF 2022

Geopreneur Corp. Private Limited,

(

formerly known as Ashish Builders Pvt.

Ltd

.) through it’s Director, Mr. Rohan

Agarwal, having its registered office at

Gala No.1001, 10th Floor, First Avenue,

Opp. Inorbit Mall, CTS No.1199/E of

Village Malad, Link Road, Malad (West),

Mumbai – 400 064

…  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Jai Ashish Coop. Housing Society Ltd., 

through Chairman / Secretary, 

5

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

having its office at D.N. Dube Road,

A/18, Ratan Nagar, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

3.Rattan Coop. Housing Society Ltd.,

Ratan Nagar, Dahisar (East),

Mumbai 400 068

(a) Mr. Nitin Chandrakant Patel,

Secretary of Rattan CHS Ltd.,

having address at 42/9, Jawahar

Nagar, Goregaon (West),

Mumbai – 400 062.

(b) Mr. Kailash C. Jain

Chairman of Rattan CHS Ltd.,

having address at 42/9, Jawahar

Nagar, Goregaon (West),

Mumbai – 400 062.

4.Sanjay Shah,

having his address at 9, Dhoop Chhaon,

3 Meera Baug, Santacruz West,

Mumbai 400 054. ALSO AT

4/5 Dhoop Chhaon, 3 Meera Baug,

Santacruz (West), Mumbai 400 054.

5.M/s. Param Anand Builders Pvt. Ltd.

alias M/s. Paramanand Builders Pvt.

Ltd. Shreepal Industrial Estate,

Oshiwara, S.V. Road, Jogeshwari (W),

Mumbai 400 102

OR

Agarwal Golden Compound,

Fun Republic Road, Plot No.13/A

Behind Balaji Telefilms, Off. New Link

Road, Andheri (W), Mumbai 400 053

6. i)a) Rajkumar Sheth

b) Prakash Sheth

6

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

c) Janakraj Sheth

d) Dharampal Sheth

e) Ramesh Sheth

f) Naresh Sheth

ii)Shree Gowardhan Sansthan Limited,

Wai Pune, Mumbai.

iii)a) Kulbhushan Jain

b) Sumatiprashad Jain

c) Sheetal Prashad Jain

d) Shadilal Jain

e) Rajendra Bhushan Jain

f) Ratan Bhushan Jain

g) Munimal Motilal Jain

h) Prem Bhushan Jain

i) Jimmo Dewara Jain

j) Jagan Bhushan Jain

k) Surendranath Jain

Last known address of Opp.6(i) to 

(iii) k., Survey No.222, Hissa No.1 to 5,

S.No.228, H.No.3, S.No.229, 

H.No.3 & 5, CTS No.1860,

Village Dahisar, Taluka Borivali …  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.2280 OF 2024

Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership constituted

under the Limited Liability Partnership Act,

2018 having its address at CTS No.905, ECT,

Agarwal Tower, Piramal Nagar, Village-

Pahadi, Goregaon (West), Mumbai 400 062

previously known as Parmanand Buildings

Pvt. Ltd. Last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

…

  Petitioner

7

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Gauri Sadhana Cooperative Housing

Society Limited, a registered Coop.

Society, having address at Plot No.A 24,

CTS No.1860/28 Ratan Nagar,

S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai – 400 068.

3A.

3B.

3C.

3D.

3E.

Nutan Shivlal Maru,

Ajitbhai S. Maru,

Kanta M. Parikh,

Mathubhai D. Parikh,

Jamnadas Agarwal

All 4 are members of Ratan Coop.

Housing Society Limited, and allottees 

of Plot No.24, Ratan Nagar, S.V. Road,

Dahisar (East), Mumbai 400 068.

4.Ratan Coop. Housing Society Ltd.,

alias Rattan Coop. Housing Society 

Ltd., Plot No.26/A, Ratan Nagar,

S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.9563 OF 2023

Ratan Coop. Housing Society Ltd.,

alias Rattan Coop. Housing Society Ltd., 

Current address not known, last known

address is Plot No.A 22, Ratan Nagar,

S.V. Road, Borivali (East), Mumbai 400 068.…  Petitioner

8

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Siddhraj Coop. Housing Society Ltd.,

A registered coop. Society having 

address at Plot No.A22, Ratan Nagar,

Near Premji Nagar & Daulat Nagar,

S.V. Road, Borivalli (East),

Mumbai 400 066.

3.B.M. Vadgama & Others,

Are holders and members of Ratan

Cooperative Housing Society Limited

and allottees of plot No.A-22 of estate

of society, current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

4.Pattan Jain Mandal,

A Trust to be allottees of residential

units on plot No.A 22 of estate of 

society, Current address not known,

Last known address is Plot No.A-22,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

5.Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership

constituted under the Limited Liability

Partnership Act, 2018 having its address

at CTS No.905, ECT, Agarwal Tower,

Piramal Nagar, Village-Pahadi,

…  Respondents

9

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Goregaon (West), Mumbai 400 062

M/s. Parmanand Builders Pvt. Ltd.

Current Address not known

last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, 

Dahisar (East), Mumbai 400 068

WITH

WRIT PETITION NO.9564 OF 2023

Ratan Coop. Housing Society Limited,

Ratan Nagar, Dahisar (East), Mumbai 400 068

through it’s Secretary Amrishchandra Agarwal…  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Shri Sai Sadguru Coop. Housing Society

Ltd., A registered coop. Society having 

address at Plot No.A 26, Ratan Nagar,

S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

3.Shree Sadguru Enterprises,

Promoters/Developers, A Proprietorship

Partnership firm having address as per

Agreement – 17/27, Bhanubhai Chawl,

Standard Mills Place, New Prabhadevi

Road, Bombay 400 025

4.Jagdishnarayan Agarwal

5.Jamnadas Agarwal,

10

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Both (4) & (5) are holders & members

of Ratan Coop. Housing Society Ltd.

and allottees of Plot No.26 of Estate

of Society, current address not known

Last known address is Plot No.A 26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.

6.Paramanand Builders LLP., alias 

M/s. Parmanand Builders Pvt. Ltd.

Shreepal Industrial Estate, Oshiwara,

S.V. Road, Jogeshwari (West),

Mumbai 400 102 OR

Agarwal Golden Compound,

Fun Republic Road, Plot No.13/A,

Behind Balaji Telefilms Off. New Link

Road, Andheri (West), Mumbai 400 053…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.9562 OF 2023

Ratan Coop. Housing Society Ltd.,

alias Rattan Coop. Housing Society Ltd., 

Current address not known, last known

address is Plot No.A 26/A, Ratan Nagar,

S.V. Road, Borivali (East), Mumbai 400 068

through its Secretary Amrishchandra Agarwal…  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Patan Jain Mandal Coop. Housing

Society Ltd., A registered Cooperative

11

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Society having address at Plot 

No.A20-21, 222, Rata Nagar, Near

Premji Nagar, Borivali (East),

Mumbai 400 066

3.B.C. Mehta,

Ajay Mehta

Amish Agarwal

Praful Agarwal,

Are holders and members of Ratan

Cooperative Housing Society Limited

and allottees of plot No.A-20-21

of estate of society, current address 

not known, Last known address is 

Plot No.A-22, Ratan Nagar, S.V. Road,

Borivali (East),  Mumbai – 400 066

4.Pattan Jain Mandal,

A Trust to be allottees of residential

units on plot No.A 20 of estate of 

society, Current address not known,

Last known address is Plot No.A-20-21,

Ratan Nagar, S.V. Road, Borivali (East),

Mumbai – 400 066

5.Paramanand Builders LLP.,

A Limited Liability Partnership

constituted under the Limited Liability

Partnership Act, 2018 having its address

at CTS No.905, ECT, Agarwal Tower,

Piramal Nagar, Village-Pahadi,

Goregaon (West), Mumbai 400 062

M/s. Parmanand Builders Pvt. Ltd.,

Current Address not known,

Last known address is Plot No.26/A,

Ratan Nagar, S.V. Road, Dahisar (East),

Mumbai 400 068.…  Respondents

12

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

WITH

WRIT PETITION NO.7275 OF 2025

Ratan Coop. Housing Society Ltd.,

alias Rattan Coop. Housing Society Ltd., 

Current address not known, last known

address is Plot No.A 22, Ratan Nagar,

S.V. Road, Dahisar (East), Mumbai 400 066…  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Greenways Coo. Housing Society Ltd.,

a registered Coop. Society having

address at Building N0.7, Ratan Nagar,

Dahisar (East), Mumbai 400 068

3.Omprakash Agarwal & Others,

Are holders & members of Ratan Coop.

Housing Society Limited, and allottees

of Plot No.A 7 of estate of society

current address not known

last known address is Plot No.A 7,

Ratan Nagar, Dahisar (East),

Mumbai – 400 068

4.Paramanand Builders Private Ltd.,

a Company incorporated under the 

Indian Companies Act, 1961 having

address as per Agreement Shreepal

Insutrial Estate, Oshiwara, S.V. Road,

Jogeshwari, Mumbai …  Respondents

13

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

WITH

WRIT PETITION NO.17823 OF 2024

Premanand Builders Private Limited,

a Company incorporated under the Indian

Companies Act, 1961 having address as per

Agreement Shreepal Industrial Estate,

Oshiwara, S.V. Road, Jogeshwari, Mumbai

NOW KNOWN as Param Anand Builders LLP,

TPS CTS No.905, ECT, Agarwal Tower,

Village Pahadi, Goregaon (West), Off S.V.

Road, Piramal Nagar, Mumbai 400 062…  Petitioner

V/s.

1.Competent Authority & District Deputy

Registrar, Cooperative Societies,

Mumbai City (4), having it’s office

at 2nd Floor, Bhandari Coop. Bank,

P.L. Kale Guruji Marg, Dadar West,

Mumbai 400 028.

2.Greenways Coo. Housing Society Ltd.,

a registered Coop. Society having

address at Building N0.7, Ratan Nagar,

Dahisar (East), Mumbai 400 068

3.Omprakash Agarwal & Others,

Are holders & members of Ratan Coop.

Housing Society Limited, and allottees

of Plot No.A 7 of estate of society

current address not known

last known address is Plot No.A 7,

Ratan Nagar, Dahisar (East),

Mumbai – 400 068

4.Ratan Coop. Housing Society Ltd.,

alias Rattan Coop. Housing Society Ltd., 

Current address not known, 

14

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

last known address is Plot No.A 22,

Ratan Nagar,  S.V. Road, 

Dahisar (East), Mumbai 400 066

5.Joint Sub Registrar,

No.8, Borivali (East), Mumbai …  Respondents

Mr. Girish Godbole, Senior Advocate with Mr. Ankit 

Lohia, Ms. Aditi Bhatt and Ms. Jyoti Ghag i/by Dua 

Associates   for   the   petitioner   in   WP/1673/2022   & 

4375/2022.

Mr. Ankit Lohia, with Ms. Aditi Bhatt, Ms. Jyoti Ghag & 

Mr.   Shailesh   Prajapati   i/by   Dua   Associates   for   the 

petitioner in WP/2280/2022, 2656/2022, 2657/2022, 

4375/2022   &   WP/17823/2024   and   for   respondent 

Nos.5   to   7   in   WP/9562/2023,   9563/20223   & 

9564/2023 & for respondent No.4 in WP/7275/2025.

Mr.   Piyush   Raheja   with   Mr.   Rahul   Vyas   for   the 

petitioner   in   WP/9563/2023,   9562/2023,   & 

9564/2023   &   for   respondent   in   WP/2657/2022, 

2656/2022, 4357/2022, & 2280/2024.

Mr. Piyush Raheja with Mr. A. Loya and Rs. Rahul Vyas 

for the petitioner in WP/7275/2025 & for respondent 

No.4 in WP/17823/2024.

Mr.   Vibhanshu   Pandey   i/by   Mr.   Rahul   Karnik   for 

respondent No.2 in WP/2280/2022.

Mr. Simil Purohit with Mr. Kartik Tiwari, Mr. Devang 

Shah and Mr. Aditya Kanchan i/by Lakshyavedhi Legal 

for   respondent   No.2   in   WPL/10773/2023   & 

WP/2656/2022.

Mr.   Vishal   Tambat   for   respondent   No.2   in 

WP/17823/2024.

Mr. Prabhakar M. Jadhav for respondent No.6(ii) in 

WP/4375/2023.

Ms. Aloka A. Nadkarni, AGP for respondent No.1-State 

in WP/1673/2022.

15

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Mrs. M.S. Srivastava, AGP for respondent No.1-State in 

WP/2280/2024.

Mr. P.V. Nelson Rajan, AGP for respondent No.1-State in 

WP/2657/2022.

Ms. Savina R. Crasto, AGP for respondent No.1-State in 

WP/2656/2022.

Ms. S.D. Chipade, AGP for respondent No.1-State in 

WP/9563/2023.

Mr.   Y.D.   Patil,   AGP   for   respondent   No.1-State   in 

WP/9562/2023.

Mr.   S.L.   Babar,   AGP   for   respondent   No.1-State   in 

WP/9564/2023.

Dr. Dhruti Kapadia, AGP for respondent No.1-State in 

WP/4375/2022.

Mrs. V.S. Nimbalkar, AGP for State in WP/17823/2024.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :JANUARY 20, 2026 &

FEBRUARY 17, 2026

PRONOUNCED ON:FEBRUARY 24, 2026

JUDGMENT:

1.By the present writ petition, the petitioner assails the order 

dated 17 March 2021 passed by Respondent No. 1, whereby a 

unilateral deemed conveyance in respect of the subject plot has 

been granted.

2.The material facts giving rise to the present petition are as 

follows. One Surendranath Jain and others, along with Rajkumari 

Seth and others, were the original owners of land bearing Survey 

No.222, Hissa Nos. 1 to 5, Survey No. 228, Hissa No. 3, and 

Survey No. 229, Hissa Nos. 3 and 5, situated at Dahisar. By an 

16

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Agreement to Sell dated 15 April 1963, Surendranath Jain and 

others agreed to sell the larger property to the promoters of 

Respondent No. 5. Similarly, by a separate Agreement to Sell dated 

20 June 1963, Rajkumar Seth and others agreed to transfer their 

interest in the said property to the same promoters. Respondent 

No. 5 came to be registered under the Maharashtra Cooperative 

Societies   Act   on   20   June   1963.   Disputes   subsequently   arose 

between the parties. Since the existence of such disputes is not in 

controversy,   their   details   are   not   set   out   at   this   stage.   The 

petitioner reserves liberty to refer to the same and place relevant 

documents on record, if necessary. Eventually, Respondent No. 5 

instituted Special Civil Suit No. 1649 of 1979 before this court 

against Surendranath Jain and others and Rajkumar Seth and 

others. The parties resolved the disputes by filing consent terms. 

Upon such settlement, Respondent No. 5 became entitled to and 

vested with all right, title, and interest in the larger property 

admeasuring   41,279.95   sq.   mtrs.   The   property   records   were 

accordingly mutated to reflect the name of Respondent No. 5. 

Respondent No. 5 thereafter subdivided the larger property into 

approximately   31   smaller   plots.   By   two   separate   letters   of 

allotment, plot No. A/22 was allotted on monthly tenancy basis to 

Mr. Rajendra Patwa and Mr. Pandit Gauri Shankar, subject to the 

terms and conditions contained therein. Share certificates were 

issued in their names. In 1980, the said allottees transferred their 

rights in favour of Mr. Virendra Maru and Mr. Bharat M. Vadgama. 

3.Respondent   No.   5   admitted   Mr.   Virendra   Maru   and   Mr. 

Bharat M. Vadgama as members and issued a fresh Letter of 

17

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

Allotment in their favour. Under the said letter, the plot was 

allotted to them with an agreement to execute a lease either in 

their favour or in favour of their nominee, including a cooperative 

housing society of flat purchasers to be formed in respect of the 

building to be constructed on the plot and sold on ownership basis. 

The letter further stipulated that such cooperative housing society 

would   make   a   joint   application   under   the   Maharashtra 

Cooperative Societies Act for transfer of shares and all right, title, 

and interest held by the said members. The share certificate was 

accordingly amended to reflect their names. The petitioner relies 

upon the relevant clauses of the Letter of Allotment issued to Mr. 

Virendra Maru and Mr. Bharat M. Vadgama. Clause 7 of the Letter 

of Allotment provided that the society would execute a lease in 

favour of the allottees or their nominee, including a cooperative 

housing society or other body corporate, subject to compliance 

with   the   statutory   requirements   under   the   Maharashtra 

Cooperative   Societies   Act,   full   payment   of   consideration, 

completion of construction, and obtaining of occupation certificate 

from   the   Municipal   Corporation   of   Greater   Bombay.   The 

contractual arrangement thus contemplated creation of leasehold 

rights alone in favour of the allottees or their nominee society. 

4.Pursuant thereto, Mr. Virendra Maru and Mr. Bharat M. 

Vadgama executed a Development Agreement dated 28 April 1980 

in favour of the petitioner, assigning only development rights in 

respect of the plot. The agreement expressly recorded that the plot 

was leasehold in nature and that a lease deed would be executed 

by Respondent No. 5. The Development Agreement was expressly 

18

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

made subject to the conditions of the Letter of Allotment, as 

recorded in Recital (iii) thereof. The petitioner relies upon the 

relevant   clauses   of   the   Development   Agreement.   Recital   (iii) 

records that the vendors covenanted to construct buildings on the 

plot and to sell flats on ownership basis, subject to the terms of the 

Letter of Allotment and the lease deed to be executed by the 

society in their favour or in favour of their nominee. Clause 11 

provides that the developers would, at their own cost and with the 

cooperation   of   the   vendors   or   the   society,   obtain   necessary 

permissions under the Urban Land Ceiling Act for lease of the land 

in favour of their nominee, though applications were to be made in 

the name of the vendors. Clause 12 stipulates that for leasing the 

plot to the proposed society or company, the vendors would make 

out a marketable title free from encumbrances. Upon completion 

of development, the lease was to be executed in favour of the 

developers or their nominee, including a cooperative society of flat 

purchasers, with the developers joining as confirming party. Clause 

17 provides that the vendors or the society would execute an 

indenture   of   lease   for   a   term   of   99   years   in   favour   of   the 

developers or their nominee, with an option of renewal, subject to 

production of income tax clearance and requisite permissions. 

Clause 25 entitles the developers to assign their rights under the 

Development Agreement, subject to its terms and the conditions of 

the Letter of Allotment.

5.In   exercise   of   the   development   rights,   the   petitioner 

constructed a building comprising ground plus four upper floors 

and entered into agreements for sale with various flat purchasers. 

19

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

These agreements expressly recorded that the petitioner would 

procure a sub lease of the plot from the allottees or members. The 

grant of such sub lease was contingent upon execution of the 

primary lease by Respondent No. 5 in favour of the allottees. The 

petitioner further relies upon specific provisions of the agreements 

for sale executed with the flat purchasers. Clause 9 clarifies that 

purchasers would have rights only in respect of their respective 

flats, and that common areas would remain the property of the 

sellers until transfer to the proposed society or company. Clause 10 

records that the plot was to be obtained on lease from Rattan Co 

operative Housing Society Ltd., and that references to conveyance 

in the agreement meant the lease to be executed in favour of the 

society.   It   further   imposes   liability   upon   purchasers   to   pay 

proportionate lease rent, taxes, stamp duty, registration charges, 

and other outgoings in respect of the lease. Clause 24 restrains 

purchasers   from   transferring   or   encumbering   their   flats   until 

execution of sub lease or lease in favour of the cooperative society 

or limited company and until full payment of dues. Clause 34 

provides that after completion of construction, registration of the 

society or company, sale of all flats, and receipt of all dues, the 

sellers would procure execution of an indenture of lease of the 

land and building in favour of the society or company.

6.The petitioner also relies upon a Package Deal Agreement 

dated   7   October   1981   executed   between   the   petitioner   and 

Respondent No. 4, which similarly proceeds on the basis that the 

plot was to be held on lease.

7.It is further stated that Respondent No. 5 continued to be 

20

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

reflected as owner of the plot. The Intimation of Disapproval and 

Commencement  Certificate  were  issued in its  name. The  title 

certificate annexed to agreements with members of Respondent 

No. 2 also records Respondent No. 5 as owner.

8.In February 2021 Respondent No. 2 filed an application 

under  Section   11(3)  of   the   Maharashtra   Ownership   Flats   Act 

before Respondent No. 1 seeking unilateral deemed conveyance of 

the plot on the basis of the agreements executed with its members. 

An amendment application was thereafter filed noting conversion 

of M/s. Param Anand Builders Pvt. Ltd. into Param Anand Builders 

LLP, and the same was allowed. The petitioner filed an affidavit in 

reply dated 27 May 2021 opposing the application and placing 

relevant facts on record. By the impugned order, Respondent No. 1 

allowed the application and granted unilateral deemed conveyance 

of the plot in favour of Respondent No. 2, issuing a certificate to 

that effect.

9.During the course of hearing, all parties were specifically 

called   upon   to   place   on   record   a   note   clarifying   in   which 

proceedings, if any, Respondent Ratan Society had not been served 

before the competent authority. Pursuant thereto, separate notes 

were filed by all concerned parties. A careful perusal of these notes 

shows that in each of the matters referred to, Ratan Society had 

entered   appearance   before   the   competent   authority   and   had 

contested the proceedings.

10.Mr. Godbole, learned Senior Advocate and Mr. Lohia, learned 

Advocate submitted that the petition challenges the impugned 

21

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

order on the ground of inherent lack of jurisdiction to direct 

execution   of   a   conveyance   of   sale   contrary   to   the   governing 

contractual documents. They contended that the Allotment Letter 

dated 9 January 1980 conferred only leasehold rights upon Mr. 

Pravin Shah and Ms. Vanila Shah. The Development Agreement 

dated 22 June 1980 executed thereafter in favour of Respondent 

No. 5 also contemplated grant of lease alone. According to them, 

such arrangement did not require registration as a conveyance of 

sale. They further invited attention to Clauses 1, 9, and 12 of the 

agreements executed under the Maharashtra Ownership Flats Act, 

which expressly provide that any reference to “conveyance” shall 

be construed to mean “lease”. Clauses 28 and 37 likewise envisage 

execution of a lease. On this basis, it was submitted that the 

society can claim only a lease in terms of the Allotment Letter, 

Development Agreement, and the agreements executed with flat 

purchasers. Since the developer’s obligation was limited to transfer 

of leasehold rights, the direction to execute a conveyance of sale is, 

according to him, ex facie illegal.

11.They   further   submitted   that   the   reliance   placed   by   the 

Society on Clause 7 of the agreement under the Maharashtra 

Ownership Flats Act is misplaced and must be read harmoniously 

with Clause 12, which clarifies that the term “conveyance” shall be 

understood as “lease”. During the course of hearing, Respondent 

No. 2 Society contended that no valid lease existed in favour of the 

developer. This contention, according to learned Senior Counsel, is 

impermissible for two reasons. First, such a plea was not raised 

before Respondent No. 1 and cannot be permitted to be urged for 

22

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

the   first   time   in   writ   jurisdiction.   Second,   the   Society  claims 

through the developer and is therefore estopped from disputing 

the title or interest of its own predecessor in interest.

12.They submitted that the impugned order proceeds on an 

erroneous assumption that the Society is entitled to conveyance of 

sale on the premise that the land is held freehold by Respondent 

No.   2.   This   approach,   according   to   him,   ignores   the   express 

contractual stipulations between the Society and the promoters 

who developed the property. Respondent No. 3 was not a party to 

such   agreements   and   cannot   be   compelled   to   execute   a 

conveyance of sale when the contractual obligation was confined 

to grant of lease. It was contended that the promoter’s statutory 

obligation under Section 11 of the Maharashtra Ownership Flats 

Act stands discharged upon execution of a lease in accordance 

with the agreements. The direction to grant conveyance of sale is 

therefore   perverse   and   contrary   to   the   binding   terms   of  the 

agreements, which Respondent No. 1 was obliged to respect.

13.Learned Senior Counsel further submitted that Respondent 

No. 1 has placed reliance upon the consent terms filed in Suit No. 

1648   of   1979,   whereby   Ratan   Co   operative   Housing   Society 

Limited stepped into the shoes of the original owners, namely 

Rajkumar Seth and others, who were defendants in Suit Nos. 1648 

of   1979   and   1649   of   1979.   According   to   him,   the   legal 

consequence is that the status of the original allottees from Ratan 

Co operative Housing Society Limited and those claiming through 

them continues as lessees or tenants, subject to a specific covenant 

that only leasehold rights would be granted. Such covenant binds 

23

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

the Society. It was further submitted that in a similar matter arising 

from the same larger property, wherein analogous documents were 

executed, the competent authority granted only assignment of 

lease and not conveyance of sale. The said order was upheld by 

this Court in Writ Petition No. 6167 of 2022.

14.They submitted that Respondent No. 1 failed to appreciate 

the   entire   chain   of   documents,   which   uniformly   contemplate 

execution of a lease and not a conveyance in favour of Respondent 

No.   2.   The   impugned   order   travels   beyond   the   scope   of   the 

agreements executed between the parties and is therefore liable to 

be set aside. Respondent No. 1 could not have directed execution 

of a conveyance of sale when the petitioner possessed only the 

right and obligation to grant leasehold interest. The authority was 

bound to adjudicate strictly in accordance with the contractual and 

statutory framework placed before it.

15.It was lastly submitted that several writ petitions have been 

instituted challenging similar orders passed on identical grounds. 

A tabular statement has been placed on record indicating the writ 

petition numbers, dates of impugned orders, and the respective 

plot   numbers   involved.   Although   those   matters   were   not 

independently argued, it was contended that the challenge therein 

rests on the same legal foundation as in the present petition.

16.Mr. Raheja, learned Advocate for the petitioner, submitted 

that the petitioner had allotted various plots to different allottees, 

who in turn entered into independent development agreements 

with separate developers. He invited attention to Clause 7 of the 

24

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

respective Allotment Letters, which stipulates that the petitioner 

agreed to grant leasehold rights in favour of the allottee or its 

nominee,   including   a   co   operative   housing   society   of   flat 

purchasers to be formed on the plot. According to him, there is no 

provision in the Allotment Letters for execution of a conveyance of 

sale. He submitted that construction on the plots was undertaken 

by   the   allottees   or   their   nominated   developers   without   any 

contractual privity with the petitioner and without imposing any 

obligation upon the petitioner to execute a conveyance.

17.He further submitted that under Clauses (ii), (1), (2), (12), 

and (17) of the Development Agreement executed between the 

allottee, namely Respondent No. 3, and the developer, namely 

Respondent No. 5, in Writ Petition No. 9648 of 2023, it was 

expressly agreed that a lease deed would be executed in favour of 

the co operative society to be formed by the developer. Similar 

stipulations,   according   to   him,   are   contained   in   all   the 

development agreements pertaining to the larger property. He also 

referred to Clauses 3, 10, and 14 of the agreements executed 

under the Maharashtra Ownership Flats Act, which, according to 

him, restrict the developer’s authority to execution of a lease in 

favour of the proposed co operative society. Clause 5(a) of the said 

agreement further provides that in the event of any inconsistency 

between the agreement for sale and the Development Agreement, 

the terms of the Allotment Letter shall prevail. The agreements 

under the Maharashtra Ownership Flats Act expressly refer to the 

Allotment Letters as well as the Development Agreements. On this 

basis, it was contended that the Society is entitled only to a lease 

25

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

in   terms   of   the   governing   documents.   Since   the   developer’s 

obligation was confined to transfer of leasehold rights, the grant of 

conveyance of sale is, according to him, unsustainable in law.

18.It   was   submitted   that   the   impugned   orders   passed   by 

Respondent   No.   1   are   contrary   to   the   express   terms   agreed 

between   the   parties   in   the   Allotment   Letters,   Development 

Agreements, and the agreements executed under the Maharashtra 

Ownership Flats Act. According to learned counsel, Respondent 

No. 1 has disregarded the contractual framework binding the 

parties and has issued directions inconsistent therewith.

19.He further submitted that Respondent No. 1 has erroneously 

proceeded on the footing that the Society is entitled to conveyance 

of  sale  on  the  premise  that  the  petitioner  holds   the  land  as 

freehold owner. According to him, the nature of the petitioner’s 

title does not alter the contractual obligations undertaken in the 

relevant   agreements.   The   petitioner   is   not   a   party   to   the 

agreements executed under the Maharashtra Ownership Flats Act 

and cannot be compelled to convey its title in favour of the Society 

on that basis. Learned counsel also placed reliance upon a similar 

matter arising from the same larger property, wherein Mahavir Co 

operative Housing Society had sought conveyance. In that case, 

where similar documents were executed, the competent authority 

directed only assignment of lease and not execution of conveyance 

of sale. The said order was upheld by this Court in Writ Petition 

No. 6167 of 2022. It was lastly submitted that the factual matrix in 

Writ Petition No. 9562 of 2023 is identical to that in Writ Petition 

Nos. 9563 of 2023 and 9564 of 2023. On that basis, it was urged 

26

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

that similar orders be passed in the connected matters.

20.Per contra, Mr. Purohit, learned Senior Advocate, submitted 

that   the   present   writ   petition   filed   by   the   developer,   namely 

Geopreneur Corp Pvt. Ltd., and similar petitions filed by Param 

Anand Builders, are not maintainable in law. He contended that 

the developer, not being the owner of the plot in question, lacks 

locus standi to challenge the impugned order. It is undisputed that 

no sale deed has been executed in favour of the petitioner by the 

original owner, Respondent No. 3. In the absence of title to the 

land, the petitioner cannot question the grant of conveyance in 

favour of the Society. On this ground alone, the petition, according 

to him, deserves dismissal.

21.He   further   submitted   that   the   owner,   namely   Ratan   Co 

operative Housing Society Limited, has independently instituted 

Writ Petition No. 7202 of 2023 challenging the same impugned 

order. Since the present respondent is also arrayed as Respondent 

No. 2 in the said petition, he proposes to address those contentions 

in the present submissions. It was submitted that Respondent No. 3 

assails the impugned order primarily on two grounds. First, that no 

notice was served upon it prior to filing of the application. Second, 

that   under   the   agreements   executed   with   the   members   of 

Respondent No. 2 under the Maharashtra Ownership Flats Act, it 

had agreed to grant only leasehold rights.

22.Learned   Senior   Counsel   submitted   that   the   aforesaid 

contentions are misconceived and untenable for the reasons set 

out hereafter. He invited attention to paragraph 4 of the impugned 

27

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

order, which records that a public notice dated 28 June 2019 was 

issued to afford adequate opportunity to all concerned parties. He 

contended that the plea of want of notice is mala fide. The petition 

in Writ Petition No. 7202 of 2023 is verified by Mr. Amrishchandra 

Agarwal, who is related to Mr. Rohan Agarwal, the director of 

Geopreneur Corp Pvt. Ltd., which constructed the building of 

Respondent No. 2 Society and was arrayed as Opponent No. 1 

before   the   Competent   Authority.   The   said   developer  not   only 

appeared   but   actively   contested   the   proceedings.   In   such 

circumstances,   it   is   implausible   that   the   alleged   authorised 

representative   of   Respondent   No.   3   was   unaware   of   the 

proceedings.

23.He submitted that it is undisputed that Respondent No. 3, 

namely Ratan Co operative Housing Society Limited, is the owner 

of the plot. The Municipal Corporation of Greater Mumbai, by its 

letter   dated   26   February   1980,   while   granting   permission   to 

Respondent No. 3 to undertake construction on the larger property 

including the subject plot, imposed certain conditions, as the land 

was   subject   to   Public   Housing   reservation.   Condition   (f) 

specifically prohibited leasing or resale of the plots for a period of 

ten years. It is submitted that for this reason Respondent No. 3 

merely allotted the plot to Mr. Pravin Shah and Ms. Vanila Shah. 

Owing to the subsisting Public Housing reservation, no executed 

lease exists between Respondent No. 3 and any other party even as 

on date. Without prejudice to the above, it was submitted that 

such allotment could at best be construed as creating a principal 

agent relationship.

28

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

24.He further submitted that Respondent No. 3 cannot rely 

upon the agreements executed under the Maharashtra Ownership 

Flats   Act,   as   it   was   not   a   party   thereto.   It   is   pertinent  that 

Respondent No. 3 obtained the Intimation of Disapproval and 

Commencement   Certificate   for   construction   of   the   structure 

occupied by Respondent No. 2 Society. In view thereof, Respondent 

No. 3 falls within the definition of “promoter” under Section 2(c) 

of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963. Reliance is placed 

on the judgment of this Court in  

Farhat Co operative Housing 

Society Ltd. v. Malkani Enterprises, 2014 SCC OnLine Bom 1265

, 

wherein it has been held that an owner who obtains IOD and 

Commencement   Certificate   and   causes   construction   through   a 

developer would qualify as a promoter and is obligated to ensure 

that the society receives what it is entitled to under the agreement 

executed with flat purchasers. It was further held therein that the 

deemed conveyance must be construed in the context of the rights 

held by the developer and cannot be faulted on the ground of 

vagueness.

25.He also relied upon the decision of this Court in Mr. Haresh 

Bhatia and Others v. District  Deputy Registrar, Co  operative 

Societies, Mumbai City (4), 

in Writ Petition No. 18739 of 2024, 

wherein   it   has   been   observed   that   Section   11(1)   of   the 

Maharashtra   Ownership   Flats   Act   obligates   the   promoter   to 

complete his title and convey to the society his right, title, and 

interest in the land and building, meaning thereby the title which 

the promoter holds must be transferred to the flat purchasers’ 

society. In the present case, Respondent No. 3, being the owner 

29

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

and promoter with clear title, cannot contend that only leasehold 

rights are transferable.

26.It was further submitted that the Maharashtra Ownership 

Flats Act mandates the promoter to convey title in favour of the 

organisation or society of flat purchasers. Even assuming, without 

admitting, that Respondent No. 3 is entitled to rely upon the 

agreements executed with flat purchasers, Clause 45 of the said 

agreement expressly provides that the agreement shall always be 

subject to the provisions of the Maharashtra Ownership Flats Act, 

1963 and the Rules framed thereunder. The said clause stipulates 

that the agreement shall remain subject to the statutory provisions 

in force, including any amendment or re-enactment thereof. He 

submitted that Section 11 of the Maharashtra Ownership Flats Act 

was amended in 2008, making it obligatory for the promoter to 

convey the plot of land in favour of the society or association of 

flat purchasers. In view of the statutory mandate, Respondent No. 

2 is entitled to conveyance of the subject plot from Respondent No. 

3 and other concerned parties.

27.In the above circumstances, it was submitted that no case is 

made   out   by   the   petitioner   warranting   interference   with   the 

impugned   order.   The   writ   petitions,   therefore,   deserve   to   be 

dismissed with costs. 

REASONS AND ANALYSIS:

I. Statutory Framework Must Govern the Dispute

28.To properly deal with the objections raised by the promoters, 

it is necessary to step back and examine the full statutory scheme 

30

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

under the Maharashtra Ownership Flats Act and the Rules framed 

under   it.   The   dispute   cannot   be   resolved   by   picking   isolated 

clauses from private agreements and treating them as final. Private 

contracts   operate   within   the   limits   fixed   by   statute.   When  a 

legislation creates rights in favour of flat purchasers and imposes 

duties on promoters, those duties cannot be diluted by drafting 

choices   made   between   private   parties.   Therefore,   the   correct 

approach   is   to  first   understand   the   structure   of   the   Act,   the 

purpose   behind   it,   and   the   relationship   it   creates   between 

promoter and flat purchaser. Only after understanding that scheme 

can individual clauses in agreements be properly interpreted.

29.The Act was enacted to regulate the promotion, construction, 

sale, management, and transfer of flats sold on ownership basis in 

Maharashtra.   The   legislative   history   shows   that   the   law   was 

brought in to address widespread abuse in the housing sector. 

Before the enactment of MOFA, flat purchasers often paid full 

consideration yet remained without clear title to the land. Societies 

were not formed in time. Conveyance of the property was delayed 

indefinitely. Promoters retained control over land even after selling 

all flats, leaving purchasers dependent and legally insecure. The 

Act was designed to correct this imbalance. It shifts the focus from 

the  promoter’s  convenience  to the purchaser’s  protection. The 

entire scheme of the statute must therefore be read as consumer 

protective legislation meant to ensure that purchasers ultimately 

receive collective ownership through their society. 

30.Under Section 2(c) MOFA, the term “Promoter” has been 

defined as under: 

31

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

“(c)  “promoter” means a person and includes a partnership 

firm or a body or association of persons, whether registered 

or not who constructs or causes to be constructed a block or 

building of flats, or apartments for the purpose of selling 

some or all of them to other persons, or to a company, 

cooperative   society   or   other   association   of   persons   and 

includes his assignees; and where the person who builds and 

the person who sells are different persons, the term includes 

both;

31.Section 4 mandates entering into an agreement with flat 

purchaser and registration thereof by a promoter before accepting 

advance payment. Section 4 MOFA provides thus: 

“4.  Promoter before accepting advance payment or deposit 

to enter into agreement and agreement to be registered.—

(1)  Notwithstanding anything contained in any other law, 

a promoter who intends to construct or constructs a block or 

building of flats all or some of which are to be taken or are 

taken on ownership basis, shall, before, he accepts any sum 

of money as advance payment or deposit, which shall not be 

more than 20 per cent, of the sale price enter into a written 

agreement for sale with each of such persons who are to take 

or   have   taken   such   flats   and   the   agreement   shall   be 

registered under the Registration Act, 1908 (hereinafter in 

this section referred to as “the Registration Act, 1908)” and 

such agreement shall be in the prescribed form. 

(1-A) The agreement to be prescribed under sub-section (1) 

shall contain inter alia the particulars as specified in clause 

(a); and to such agreement there shall be attached the copies 

of the documents specified in clause (b)— 

(a)  particulars— (i) if the building is to be constructed, the 

liability of the promoter to construct it according to the plans 

and specifications approved by the local authority where 

32

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

such approval is required under any law for the time being in 

force; 

(ii)  the date by which the possession of the flat is to be 

handed over to the purchaser; 

(iii)  the extent of the carpet area of the flat including the 

area of the balconies which should be shown separately; 

(iv)  the price of the flat including the proportionate price of 

the common areas and facilities which should be shown 

separately, to be paid by the purchaser of flat; and the 

intervals at which instalments thereof may be paid; 

(v)  the precise nature of the organisation to be constituted 

of the persons who have taken or are to take the flats; (vi) 

the nature, extent and description of limited common areas 

and facilities; (vii) the nature, extent and description of 

limited common areas and facilities, if any; and 

(viii) percentage of undivided interest in the common areas 

and facilities appertaining to the flat agreed to be sold. 

(ix)  statement of the use for which the flat is intended and 

restriction on its use, if any; 

(x)  percentage   of   undivided   interests   in   the   limited 

common areas and facilities, if any, appertaining to the flat 

agreed to be sold;”

32.Section 10 MOFA imposes obligation on the promoter to take 

steps for formation of cooperative society or company and provides 

thus: 

“10.  Promoter to take steps for formation of cooperative 

society or Company.—(1) As soon as a minimum number of 

persons required to form a cooperative society or a company 

have taken flats, the promoter shall within the prescribed 

period submit an application to the Registrar for registration 

of   the   organisation   of   persons   who   take   the   flats   as   a 

33

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

cooperative society or, as the case may be, as a company; 

and the promoter shall join, in respect of the flats which 

have not been taken, in such application for membership of a 

cooperative society or as the case may be of a company. 

Nothing in this section shall affect the right of the promoter 

to dispose of the remaining flats in accordance with the 

provisions of this Act:

Provided   that,   if   the   promoter   fails   within   the 

prescribed period to submit an application to the Registrar 

for registration of society in the manner provided in the 

Maharashtra cooperative Societies Act, 1960 (Mah. Act 24 of 

1961),   the   competent   authority   may,   upon   receiving   an 

application from the persons who have taken flats from the 

said promoter, direct the District Deputy Registrar, Deputy 

Registrar   or,   as   the   case   may   be,   Assistant   Registrar 

concerned, to register the Society: 

Provided further that, no such direction to register any 

society under the preceding proviso shall be given to the 

District Deputy Registrar, Deputy Registrar or, as the case 

may   be,   Assistant   Registrar,   by   the   competent   authority 

without first verifying authenticity of the applicants, request 

and giving the concerned promoter a reasonable opportunity 

of being heard.” 

33.Section   11   MOFA,   which   is   the   crucial   provision   for 

determination of issue in the present case, imposes an obligation 

on the promoter to convey his title in the land and building in 

favour of the Cooperative Society, Company or Association of 

apartment owners. It reads as under: 

“11.  Promoter   to   convey   title,   etc.   and   to   execute 

documents, according to the agreement.—(1) A promoter 

shall take all necessary steps to complete his title and convey 

to the organisation of persons, who take flats, which is 

34

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

registered either as a cooperative society or as a company as 

aforesaid or to an association of flat takers [or apartment 

owners], his right, title and interest in the land and building 

and execute all relevant documents therefor in accordance 

with the agreement executed under Section 4 and if no 

period for the execution of the conveyance is agreed upon, 

he shall execute the conveyance within the prescribed period 

and   also   deliver   all   documents   of   title   relating   to   the 

property which may be in his possession or power.

(2)  It shall be the duty of the promoter to file with the 

competent authority, within the prescribed period, a copy of 

the conveyance executed by him under sub-section (1). 

(3)  If the promoter fails to execute the conveyance in 

favour of the cooperative society formed under Section 10 or, 

as the case may be, the Company or the association of 

apartment owners, as provided by sub-section (1), within the 

prescribed period, the members of such cooperative society 

or, as the case may be, the Company or the association of 

apartment owners may, make an application, in writing, to 

the concerned competent authority accompanied by the true 

copies of the registered agreements for sale, executed with 

the promoter by each individual member of the Society or 

the Company or the association, who have purchased the 

flats   and   all   other   relevant   documents   (including   the 

occupation certificate, if any), for issuing a certificate that 

such society, or as the case may be, company or association, 

is   entitled   to   have   an   unilateral   deemed   conveyance, 

executed in their favour and to have it registered. 

(4)  The competent authority, on receiving such application, 

within reasonable time and in any case not later than six 

months, after making such enquiry as deemed necessary and 

after verifying the authenticity of the documents submitted 

and after giving the promoter a reasonable opportunity of 

being heard, on being satisfied that it is a fit case for issuing 

35

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

such certificate, shall issue a certificate to the Sub-Registrar 

or   any   other   appropriate   Registration   Officer   under   the 

Registration Act, 1908, certifying that it is a fit case for 

enforcing   unilateral   execution,   of   conveyance   deed 

conveying the right, title and interest of the promoter in the 

land and building in favour of the applicant, as deemed 

conveyance. 

(5)  On submission by such society or as the case may be, 

the Company or the association of apartment owners, to the 

Sub-Registrar   or   the   concerned   appropriate   Registration 

Officer   appointed   under   the   Registration   Act,   1908,   the 

certificate issued by the competent authority along with the 

unilateral instrument of conveyance, the Sub-Registrar or the 

concerned   appropriate   registration   Officer   shall, 

notwithstanding anything contained in the Registration Act, 

1908, issue summons to the promoter to show cause why, 

such   unilateral   instrument   should   not   be   registered   as 

“deemed conveyance” and after giving the promoter and the 

applicants a reasonable opportunity of being heard, may on 

being satisfied that it was fit case for unilateral conveyance, 

register that instrument as, ‘deemed conveyance’.

34.Rule   5   deals   with   particulars   to   be   contained   in   the 

agreement to be executed under Section 4 MOFA and reads as 

under: 

“5.  Particulars   to   be   contained   in   agreement.—The 

promoter shall, before accepting any advance payment or 

deposit, enter into an agreement with the flat purchaser in 

Form V containing the particulars specified in clause (a) of 

sub-section (1-A) of Section 4 and shall attach thereto the 

copies of the documents specified in clause (b) of the said 

sub-section (1-A).”

35.When these provisions are read together, a clear sheme 

emerges.   The   promoter   constructs   and   sells   flats   through 

36

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

registered agreements. Purchasers are informed of their rights. A 

society is formed. The promoter then conveys his entire interest in 

the land and building to that society. The Rules ensure that the 

agreement itself reflects this structure. This statutory plan governs 

the   dispute   before   the   Court.   Private   arrangements,   however 

carefully drafted, must operate within this sheme and cannot 

override it.

III. Legislative Intent Behind Broad Promoter Definition:

36.Section   2(c)   of   the   Act   gives   a   wide   meaning   to   the 

expression “promoter”. The Legislature did not confine the term to 

a single category of person. It provides that a promoter means a 

person, and it expressly includes a partnership firm, a body or an 

association of persons, whether registered or not, who constructs 

or causes to be constructed a block or building of flats for the 

purpose of selling some or all of them to others. It further includes 

assignees. The definition goes one step further. It clarifies that 

where   the   person   who   builds   and   the   person   who   sells   are 

different, both are covered within the expression “promoter”.

37.The Legislature was aware of common practices in the real 

estate field. Often, the landowner enters into an arrangement with 

a developer. One party secures permissions and title. Another party 

undertakes construction. Yet another markets and sells flats. If the 

definition   were   narrow,   each   participant   could   disclaim 

responsibility by pointing to the other. The landowner might say 

that he only gave development rights. The developer might say he 

is not the owner. The selling agent might say he only marketed the 

37

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

flats. In such a situation, flat purchasers would be left without a 

clear person against whom statutory duties could be enforced. By 

including any person who constructs or causes construction, and 

by expressly covering situations where the builder and seller are 

different, the Act prevents such avoidance. If the owner obtains 

permissions   and   causes   construction   through   a   developer,  he 

cannot escape by saying that he did not personally lay bricks. If the 

developer builds and sells though the land stands in the name of 

another, he too falls within the definition. Even assignees are 

included so that rights and obligations travel with the project.

38.The Act requires execution of a registered agreement. It 

mandates disclosure. It obliges formation of a society. It compels 

conveyance of title. If the term “promoter” were read narrowly, 

these duties could easily be defeated by making transactions in 

layers.   The   Legislature   closed   that   door.   Therefore,   when 

examining any dispute under the Act, the Court must look at the 

substance of the arrangement and not merely the label adopted by 

the parties. If a person has undertaken development, procured 

sanctions,   caused   construction   and   sold   flats,   he   answers   the 

description of promoter. If the owner has actively participated and 

enabled the project, he too falls within that net. The definition 

ensures that statutory obligations attach to all those who have a 

effective role in bringing the building into existence and placing 

flats in the hands of purchasers.

III. Wide Definition of Promoter under Section 2(c):

39.The starting point for understanding the scheme of the Act is 

38

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

the definition of the word “promoter” under Section 2(c). The 

Legislature   has   consciously   used   broad   language.   It   does   not 

restrict the expression to only the person who physically constructs 

the building or only to the person whose name appears as owner 

in the property records. Instead, the definition covers any person 

who constructs or causes to be constructed a building of flats for 

the purpose of selling them. This choice of words is deliberate and 

has important consequences while deciding disputes under the Act. 

The phrase “causes to be constructed” is significant. It shows that 

the law is concerned with the real role played in bringing the 

project into existence. In many projects, the owner of land does 

not   personally   undertake   construction.   Construction   may   be 

carried out through a developer, a partnership firm, or another 

entity created only for development purposes. If the definition was 

narrow, the landowner could simply say that he did not construct 

and   therefore   he   is   not   responsible.   The   Act   prevents   such 

avoidance. If a person enables, authorises or sets in motion the 

process of construction with the intention of selling flats, he comes 

within the definition of promoter.

40.The definition also includes partnership firms, bodies or 

associations of persons, whether registered or not. This again 

shows   that   the   Legislature   intended   to   prevent   technical 

objections. Promoters often change business structures or operate 

through   informal   arrangements.   Flat   purchasers   cannot   be 

expected to trace internal arrangements or legal technicalities. The 

law therefore attaches responsibility to the function performed 

rather than the form adopted.

39

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

41.Another important part of the definition is that where the 

person who builds and the person who sells are different, both are 

treated as promoters. This provision addresses a common practice 

in   real   estate   transactions.   One   party   obtains   approvals   and 

controls   land.   Another   carries   out   construction.   A   third  may 

market and execute agreements with purchasers. If only one of 

them were treated as promoter, the others could escape statutory 

duties. The Act avoids this situation by treating all such persons as 

promoters for the purposes of obligations under the statute. The 

inclusion   of   assignees   further   strengthens   this   approach. 

Development rights  are  often  transferred during  the  life  of a 

project.   Without   this   clause,   a   promoter   could   assign   rights 

midway and claim that obligations no longer bind him. Section 

2(c) ensures that rights and obligations travel with the project. 

Anyone stepping into the shoes of the original promoter also steps 

into his statutory responsibilities.

42.The broad definition serves a clear purpose. The Act is a 

welfare legislation meant for flat purchasers. Purchasers deal with 

whoever appears to control the project. They pay money believing 

that the law will ensure transfer of title and formation of society. If 

responsibility could be avoided by splitting roles between owner, 

developer and seller, the entire protection intended by the Act 

would fail. Therefore, while applying Section 2(c), the Court must 

look at the substance of the arrangement. The real test is who had 

an effective role in bringing the building into existence and placing 

flats in the market. If the landowner secures permissions, permits 

construction and allows flats to be sold, he cannot later deny the 

40

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

status of promoter. Similarly, if a developer constructs and sells 

flats   though   title   stands   elsewhere,   he   also   falls   within   the 

definition.  The law  does  not permit  either to  avoid  statutory 

obligations   by   pointing   to   internal   agreements   between 

themselves.

43.Thus, Section 2(c) creates a wide definition. It ensures that 

every person who plays a role in development and sale remains 

accountable   under   the   Act.   The   definition   must   therefore   be 

interpreted in a manner that advances the object of the legislation 

and protects flat purchasers from being left without an effective 

remedy.                                              

IV. Statutory Duties under Sections 3, 4, 7 and 10:

44.Section 3 sets out the general liabilities of the promoter. 

Section 4 then places a strict  condition before any  money  is 

accepted. It provides that a promoter who intends to construct 

flats to be taken on ownership basis shall, before accepting more 

than twenty percent of the sale price as advance or deposit, enter 

into   a   written   agreement   for   sale   with   each   purchaser.   That 

agreement must be registered under the Registration Act and must 

be in the prescribed form.  Sub-section (1A) of Section 4 specifies 

what the agreement must contain. It must disclose the liability of 

the promoter to construct the building as per sanctioned plans. It 

must state the date of possession. It must specify the carpet area. It 

must break up the price of the flat and the price attributable to 

common areas. It must state the nature of the organization to be 

formed, the description of common areas, and the percentage of 

41

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

undivided interest in those areas. In other words, the law insists on 

full disclosure at the stage of sale.

45.Section 7 prohibits the promoter from altering sanctioned 

plans without consent. Section 10 then moves the process forward 

by imposing a duty on the promoter to take steps for formation of 

a cooperative society or company as soon as the minimum number 

of purchasers is reached. The formation of the society is not left to 

the choice of the promoter. It is a statutory step. The promoter 

must apply for registration within the prescribed time. If he fails, 

the law empowers the competent authority to intervene and direct 

registration upon application by flat purchasers. This provision 

shows that the Act does not allow the promoter to indefinitely 

retain control by delaying formation of the society. The law intends 

that   the   purchasers   must   come   together   as   a   collective   body 

capable of holding title and managing the property.

V. Section 11. Core Obligation to Convey Title:

46.The heart of the Act lies in Section 11. That is the stage 

where the project moves from construction and sale to actual 

transfer of ownership. Until that point, the flat purchaser has only 

an agreement. Section 11 ensures that the agreement matures into 

real title. 

47.Sub-section   (1)     says   that   the   promoter   shall   take   all 

necessary   steps   to   complete   his   title.   This   is   important.   The 

promoter cannot say that his own title is imperfect and therefore 

he is unable to convey. The law places the burden on him to 

convey to the organization of flat purchasers his right, title and 

42

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

interest in the land and the building. The organization may be a 

cooperative society, a company, or an association of apartment 

owners. The form of organization may differ, but the duty remains 

the same. The promoter must transfer what he owns.

48.The phrase “his right, title and interest” used in Section 11 

signify the totality of ownership. They include every legal and 

beneficial interest that a person holds in respect of immovable 

property. When the Legislature employs such composite words, it 

intends to leave no residue behind. The expression does not refer 

merely to the constructed portion of the building. It is not confined 

to   the   concrete   structure   raised   above   the   ground.   Nor   is  it 

restricted to common areas like staircases, lifts or terraces. The 

section expressly speaks of the land and the building. The land is 

the   foundation.   The   building   stands   on   it.   Both   form   one 

integrated unit for purposes of ownership and enjoyment by flat 

purchasers.

49.A promoter cannot transfer less than what he himself holds. 

At the same time, he cannot retain any part of his own interest 

once the stage for conveyance arrives. Therefore, the nature of the 

society’s right depends directly on the nature of the promoter’s 

title. If the promoter is a freehold owner of the land, then he has 

complete ownership. That ownership includes the land itself, the 

building standing on it, and all rights arising from it. In such a 

case, when Section 11 require him to convey his right, title and 

interest, the entire ownership must pass to the society. He cannot 

say that he will keep ownership but give only a lease. The statute 

does not permit such splitting of rights. Ownership once held by 

43

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

the   promoter   must   move   fully   to   the   society   formed   by   flat 

purchasers. 

50.On the other hand, there are situations where the promoter 

is not the owner but only a lessee under a superior owner. In that 

case, the promoter cannot transfer ownership because he never 

had it. What the law requires is that he must assign the whole of 

his leasehold interest to the society. He cannot retain a portion of 

the lease for himself or continue as a superior lessee after flats are 

sold. Whatever leasehold rights he possesses must pass in their 

entirety.

51.The logic behind this is that the society steps into the shoes 

of the promoter. It takes over exactly what the promoter had. 

Nothing more and nothing less. If the promoter had ownership, 

ownership goes to the society. If he had leasehold rights, the full 

leasehold goes to the society. This principle also prevents misuse. 

Promoters in the past often tried to retain some superior interest in 

land even after selling all flats. They would continue to control 

redevelopment   or   claim   future   benefits.   The   law   avoids   this 

situation by insisting that the entire interest held by the promoter 

must be transferred. Therefore, the inquiry is always factual. What 

was the promoter’s real title at the time of conveyance. Once that 

is identified, the transfer must match it completely. The promoter 

cannot reduce his own estate before transferring it. Nor can he 

hold back any part of it after society is formed.

52.Flat   purchasers   purchase   flats   with   a   proportionate 

undivided interest in the land and common areas. Their right to 

44

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

use, manage and redevelop the property depends on control over 

the underlying land. If the promoter retains ownership of the land, 

the society’s autonomy becomes illusory. Decisions about repairs, 

additional development or redevelopment would remain subject to 

the promoter’s superior title. Therefore, the words “his right, title 

and interest” must receive full meaning. They oblige the promoter 

to divest himself of the entire estate that he holds in the land and 

building.   The   statute   leaves   no  room   for   partial  retention.   It 

requires a clean transfer so that the society stands in the shoes of 

the  promoter  as  owner  of  the  property,  to the  extent  of  the 

promoter’s   own   interest.   In   this   view,   any   attempt   to   split 

ownership by conveying only the flats while retaining the land is 

contrary to the plain language of the Act. The legislative command 

is clear. Whatever interest the promoter holds in relation to the 

land and building must vest in the society formed by the flat 

purchasers.

53.The section further requires the promoter to execute all 

relevant documents in accordance with the agreement executed 

under Section 4. This ensures consistency between the statutory 

agreement and the final conveyance. If the agreement fixes a 

definite time for conveyance, that time governs. If it does not, the 

statute and rules step in and prescribes the period of four months 

within   which   conveyance   must   be   executed.   There   is   also   a 

requirement   to   deliver   all   title   documents   in   the   promoter’s 

possession or power.  Without original title documents, the society 

cannot   effectively   manage   or   deal   with   the   property.   The 

Legislature was conscious of the practical difficulties faced by 

45

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

societies   where   promoters   retained   documents   even   after 

possession was given.

54.When these parts are read together, the scheme is clear. The 

promoter constructs and sells. The purchasers form a society. The 

promoter completes his title. He then transfers his entire interest in 

the land and building to the society within the stipulated period 

and hands over the title documents. That is the statutory sequence. 

Section 11 therefore marks the point where control and ownership 

of the property must pass from the promoter to the collective body 

of flat purchasers. It ensures that the promoter does not remain 

indefinitely in a dominant position over the property. It converts 

contractual rights into real ownership. This provision must be 

given full effect if the purpose of the Act is to be achieved.

VI. Rule 5 and Clause 13 of Form V:

55.Form   V   is   the   statutory   model   agreement   which   every 

promoter must use while entering into an agreement for sale 

under Section 4. Once the Rules prescribe a specific form, parties 

cannot dilute or rewrite its essential obligations. The object behind 

prescribing a uniform form is to ensure that flat purchasers across 

the State receive minimum statutory protection. The promoter 

does not have freedom to draft clauses in a manner that curtails 

rights conferred by the Act. Clause 13 of Form V directly addresses 

the issue of conveyance. It provides that, unless definite time is 

otherwise   agreed,   the   promoter   shall   within   four   months   of 

registration   of   the   society   or   limited   company   cause   to   be 

transferred to that body all the right, title and interest of the 

46

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

vendor, lessor, original owner or promoter in the land together 

with the building. The transfer is to be effected by executing the 

necessary conveyance or assignment of lease. The clause also 

clarifies that such conveyance or assignment must be in keeping 

with the terms and provisions of the agreement.

56.This clause carries weight for more than one reason. First, it 

repeats the statutory expression “all the right, title and interest”. 

The word “all” leaves no scope for partial transfer. It strengthens 

what Section 11 already mandates. The promoter must divest 

himself completely of whatever interest he holds. The clause does 

not contemplate retention of reversionary rights, residual title, or 

superior interest. Second, the clause recognizes that promoters 

may not always hold identical types of title. In some cases, the 

promoter may be absolute owner of the land. In other cases, he 

may hold leasehold rights from a superior lessor. Clause 13 takes 

care of both situations. If the promoter is owner, he must execute a 

conveyance of ownership. If he is a lessee, he must execute an 

assignment of his leasehold rights. The nature of the instrument 

depends on the nature of his title. But the extent of transfer does 

not vary. Whatever interest he has must pass in its entirety. The 

clause therefore connects the statute and the contract. It ensures 

that the agreement for sale incorporates the statutory duty of 

transfer. It prevents promoters from later contending that only a 

limited estate was promised. Even if the parties “otherwise agree”, 

such   agreement   cannot   override   the   Act.   The   Rules   and   the 

prescribed form operate within the framework of the statute.

57.When one reads Section 11 of the Act, Rule 5 of the Rules, 

47

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

and Clause 13 of Form V together, the overall structure of the law 

becomes clear. These provisions are form part of one continuous 

scheme. Section 11 creates the obligation. Rule 5 ensures that the 

agreement reflects that obligation in a prescribed form. Clause 13 

of  Form  V incorporates the duty of  transfer  directly into  the 

contract between promoter and purchaser. The combined reading 

leaves little scope for doubt. The promoter is not permitted to split 

his interest and retain the more valuable portion while transferring 

a reduced or inferior right to the society. The statute does not 

allow him to remain the ultimate owner of the land while the 

society   becomes   only   a   user   or   long   term   occupier.   Such  an 

arrangement would defeat the purpose of collective ownership 

which the Act seeks to secure for flat purchasers. It must be 

remembered that flat purchasers do not enter into transactions 

with the intention of becoming tenants under the very person who 

developed and sold the property to them. They purchase flats on 

ownership basis. The Act was enacted to protect this expectation. 

If the promoter were allowed to retain ownership of the land and 

grant only limited rights to the society, the balance of power would 

remain permanently tilted in his favour.   The Legislature clearly 

did not intend to create a perpetual landlord-tenant relationship 

between promoter and society, except in cases where the promoter 

himself holds only leasehold rights from a superior owner. In such 

a case, the promoter cannot transfer more than what he holds. 

Even then, the obligation remains that he must assign his entire 

leasehold interest. He cannot divide the leasehold and retain a 

portion. The society must step into his shoes to the full extent of 

48

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

his interest. Once the society is formed, the promoter must exit 

from ownership and transfer his full right, title and interest. That 

is the legislative intent reflected consistently across the Act and the 

Rules. Any interpretation which permits partial retention would 

dilute the protection granted to flat purchasers and cannot be 

accepted.

VII.  Applicability of judgment in the case of Farhat Co operative 

Housing Society:

58.The decision in  Farhat Co operative Housing Society Ltd. 

directly assists in resolving the controversy in the present case. 

Farhat lays down a basic principle that the society is entitled to the 

right, title and interest of the promoter or developer. It cannot 

claim more than what the promoter holds. At the same time, it 

must receive the entire interest that the promoter is entitled to 

under   law   and   under   the   project   documents.   In  

Farhat,   the 

developer held an Agreement to Lease from the owners. Therefore, 

the society was held entitled to assignment of that leasehold 

interest. The Court rejected the contention that the society would 

be confined to a mere monthly tenancy.  Applying that reasoning 

here, the inquiry must focus on what interest the promoter holds 

in the present matter. If the promoter holds freehold ownership, 

the society must receive that ownership. If the promoter holds 

leasehold   rights,   the   society   must   receive   the   full   leasehold 

interest. The promoter cannot whittle down his own estate and 

pass a lesser interest. 

 Farhat considers the scheme explained in 

Ramniklal Tulsidas Kotak v. Varsha Builders 1993 (1) Mh. L.J. 323 . 

The promoter may be an absolute owner, a lessee, an agreement 

49

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

holder with enforceable rights, or an agent of the owner. In each 

situation, the key requirement is that the promoter must have 

sufficient entitlement to construct and sell flats on ownership 

basis. Where he is not absolute owner, the owner must be made a 

confirming party so that the flat purchasers are not left remediless. 

The object of the Act is protection of purchasers and prevention of 

malpractice.

59.In   the   present   case,   the   record   shows   that   the   owner 

obtained the IOD and Commencement Certificate and construction 

proceeded accordingly.  The Court there held that the owner who 

caused the construction falls within Section 2(c). The owner could 

not avoid the status of promoter merely because a family firm or 

developer executed documents on its behalf. The Court looked at 

substance over form. The same approach must govern here. If the 

owner enabled and caused the construction and sale of flats, he 

stands   in   the   position   of   promoter.   Once   that   is   established, 

Section 11(1) becomes operative. The promoter must convey his 

right, title and interest in the land and building to the society.

60.Farhat  makes   an   important   clarification.   The   deemed 

conveyance must be understood in the context of the rights the 

promoter had. If the promoter’s right was to obtain a lease from 

the owner, then the society would be entitled to that lease. If the 

promoter   had   ownership,   the   society   would   be   entitled   to 

ownership. The Court rejected the argument that the order was 

vague. It held that the operative part must be read in light of the 

promoter’s actual entitlement. In the present case, the petitioners 

argue that only leasehold rights were contemplated under the 

50

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

allotment letters and development agreements. That argument 

must be tested against the real nature of title. If the promoter or 

owner holds freehold title, the society cannot be restricted to a 

lesser estate merely because internal documents used the word 

lease. If, however, the promoter genuinely holds only leasehold 

rights from a superior owner, then the society would receive that 

leasehold interest in its entirety. Farhat also highlights another 

dimension. The Court took note of common interest between 

owner and developer to frustrate conveyance. It emphasised that 

the Act must be interpreted to prevent such attempts. In the 

present matter, the resistance to conveyance, despite formation of 

society and completion of construction, must be examined in the 

same spirit. The Court cannot permit technical pleas to defeat 

statutory rights. 

VIII. Applicability of judgment in the case of  Mr. Haresh Bhatia 

and Others:

61.In  Mr. Haresh Bhatia and Others, this Court examined the 

entire   scheme   of   MOFA   in   simple   and   practical   terms.   The 

reasoning is important because it explains why Section 11 must be 

given full effect. The Court explained that Section 11 cannot be 

read narrowly. The expression “his right, title and interest in the 

land and building” means the entire interest that the promoter 

holds. If he is owner, he must convey ownership. If he is lessee, he 

must assign the lease. He cannot retain ownership of land and give 

only leasehold rights if he himself is owner. The Court also dealt 

with   the   argument   that   conveyance   must   strictly   follow   the 

agreement under Section 4. It was argued that if the agreement 

51

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

says   only   lease   will   be   granted,   the   authority   cannot   grant 

ownership. This argument was rejected. The Court held that the 

words “in accordance with the agreement executed under Section 

4” cannot be read in isolation. They must be harmonised with the 

mandate to convey “his right, title and interest in the land and 

building.” Otherwise, promoters would simply draft agreements 

saying land will never be conveyed, and defeat Section 11 entirely.

62.The consistent view has been that an owner who secures 

permissions and sets the project in motion cannot later distance 

himself from the obligations imposed on a promoter. The law will 

not permit him to say that the developer alone must bear the 

statutory   burden   while   he   continues   to   enjoy   the   benefit   of 

ownership. Once a person falls within the definition of promoter, 

the duties under Section 11(1) follow as a matter of course. That 

section does not differentiate between categories of promoters. It 

mandates that the promoter must complete his title and convey his 

right, title and interest in the land and building to the society. The 

obligation is attached to the role, not to the label. It is therefore 

not   open   to   the   parties   to   rely   upon   internal   arrangements 

between owner, allottee and developer to defeat the statutory 

mandate. They may agree among themselves about sharing of 

profits,   development   rights   or   management.   But   such   private 

arrangements cannot dilute the rights of flat purchasers or the 

statutory duty to convey. The Act was enacted precisely to prevent 

such shifting of responsibility.   In short, the Court must look 

beyond   nomenclature   and   examine   the   real   nature   of   the 

transaction. If the owner has enabled and caused construction and 

52

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

sale of flats, he stands in the position of promoter. He cannot avoid 

the   obligation   to   convey   by   pointing   to   agreements   executed 

behind  the  back of   the  purchasers.  The  statutory  duty  under 

Section   11(1)   attaches   to   him   notwithstanding   the   internal 

structure of the development arrangement.

63.Therefore, the ratio of Farhat Co operative Housing Society 

Ltd. and

 Mr. Haresh Bhatia and Others  support the following 

conclusions in the present case: The society is entitled to the entire 

right,   title   and   interest   held   by   the   promoter.   The   promoter 

includes the person who caused construction, even if development 

was   routed   through   another   entity.   Deemed   conveyance   must 

reflect   the   real  nature  of   the  promoter’s  entitlement.  Internal 

arrangements between owner and developer cannot defeat the 

statutory mandate under Section 11. If, on facts, the promoter here 

holds ownership in the land, then the society must receive that 

ownership. If the promoter holds leasehold rights, then the society 

must receive full assignment of those rights. What cannot be 

accepted is a position where the promoter retains the superior 

interest   and   transfers   only   a   fragment   to   the   society.   Both 

judgments clearly rejects such a dilution of statutory protection. 

Thus, when applied to the present facts, the reasoning in 

Farhat 

and  Mr.   Haresh   Bhatia  strengthen   the   conclusion   that   the 

impugned order granting deemed conveyance, to the extent of the 

promoter’s entire interest, is in consonance with the statutory 

scheme and does not suffer from legal infirmity.

53

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

IX. Petitioners’ Case Based on Lease Structure:

64.The main submission of the petitioner is that from the very 

beginning the transaction contemplated only grant of leasehold 

rights and never transfer of ownership in the land. This argument 

is founded on the Letter of Allotment, the Development Agreement 

and   the   flat   purchase   agreements.   Clause   7   of   the   Letter   of 

Allotment states that the society would execute a lease in favour of 

the allottees or their nominees, including a cooperative housing 

society to be formed by flat purchasers. It further provides that the 

transfer of shares and rights would be subject to payment of 

consideration and completion of construction. On a plain reading, 

this clause shows that the original understanding between the 

allotting society and the allottees was that a lease would be 

granted. Based on this clause, it is argued that the nature of rights 

in the plot was always leasehold and therefore the society of flat 

purchasers   cannot   now   seek   conveyance   of   ownership.   The 

Development Agreement dated 28 April 1980 is then relied upon. 

Recital (iii) records that the vendors had agreed to construct the 

building and sell flats on ownership basis, subject to the Letter of 

Allotment and the subsequent deed of lease to be executed by the 

society. Clause 11 speaks about obtaining permission for lease. 

Clause 12 refers to making out marketable title for leasing the plot 

to the cooperative society to be formed. Clause 17 contemplates 

execution of an indenture of lease for a term of nine years with 

option of renewal. Clause 25 permits assignment of development 

rights subject to the Letter of Allotment. From these clauses, the 

petitioner submits that the entire structure of the transaction is 

54

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

lease based. It is further pointed out that when the petitioner 

constructed the building and entered into agreements with flat 

purchasers, those agreements also referred to lease. Clause 10 of 

the flat agreement states that the plot shall be obtained on lease 

and   that   the   word   “conveyance”   shall   mean   the   lease   to   be 

executed in favour of the society. Clause 34 provides that after sale 

of all flats and formation of society, the sellers shall procure an 

indenture of lease of the land in favour of the society. Thus, 

according   to   the   petitioner,   every   document   in   the   chain 

consistently speaks of lease and not sale. Therefore, it is contended 

that the competent authority could not have directed conveyance 

of ownership and could at best direct execution or assignment of 

lease.

65.This submission must be examined in light of the statutory 

scheme   already   discussed.   The   Letter   of   Allotment   and 

Development   Agreement   are   inter   se   documents   between   the 

owner   society,   the   allottees   and   the   developer.   They   regulate 

internal rights. They do not override the mandate of Section 11 of 

MOFA. If the promoter is owner of the land, he cannot by private 

arrangement convert his ownership into a limited lease merely to 

avoid   statutory   transfer.   The   use   of   the   word   “lease”   in   the 

documents is not decisive by itself. The real question is what title 

the promoter actually held. If the promoter was only a lessee from 

a superior owner, then obviously the society can receive only 

assignment of that leasehold interest. But if the promoter was 

absolute owner of the land, then a clause stating that only lease 

will   be   granted   cannot   defeat   Section   11.   The   flat   purchase 

55

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

agreements repeatedly state that flats are sold on “ownership 

basis.”   A   flat   sold   on   ownership   basis   necessarily   carries 

proportionate interest in the land. The law does not recognise 

ownership   of   a   flat   floating   in   air   without   interest   in   the 

underlying   land.   Construction   is   possible   only   because   of  FSI 

generated from the land. Therefore, sale of flats on ownership 

basis necessarily dilutes the promoter’s title in the land.   The 

clause in the flat agreement which says that “conveyance” shall 

mean lease cannot be read to defeat the Act. If such clauses are 

accepted   as   final,   every   promoter   would   simply   draft   the 

agreement in that manner and permanently retain ownership of 

the land. That is precisely the mischief Section 11 was enacted to 

cure.   Clause   34   itself   shows   that   after   sale   of   all   flats   and 

formation of society, the seller must procure execution of lease of 

land and building in favour of the society. This indicates that once 

the project is complete and all dues are paid, the land and building 

must vest in the collective body of purchasers. The only dispute is 

about   the   nature   of   estate.   That   issue   depends   on   what   the 

promoter actually owned. Therefore, the petitioner’s reliance on 

these clauses cannot by itself conclude the issue. If the promoter’s 

title   in   the   land   was   leasehold,   the   society   will   receive   that 

leasehold interest in full. If the promoter was owner, the society is 

entitled to ownership. The documents cannot be read in isolation 

from   Section   11.   The   contractual   clauses   relied   upon   by  the 

petitioner may show the understanding between the parties at the 

time of development. However, they cannot dilute the statutory 

obligation to convey the entire right, title and interest held by the 

56

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

promoter.   The   ultimate   entitlement   of   the   society   must   be 

determined by the nature of title held by the promoter and the 

mandate of Section 11, not merely by the language chosen in 

private agreements.

X. Consent Terms and Reliance on Other Cases:

66.The petitioners argue that the competent authority wrongly 

relied upon the consent terms entered in Suit Nos. 1648 and 1649 

of 1979. According to them, those consent terms only resulted in 

Ratan CHS stepping into the position of the original owners. 

Therefore, the petitioners contend that the legal character of the 

property did not change. They submit that the original allottees 

and   the   developers   claiming   through   them   continued  only   as 

lessees or tenants under Ratan CHS. Based on this, the petitioners 

say that there was always a clear covenant that only lease rights 

would   be   granted.   Since   the   parties   had   agreed   to   such   an 

arrangement, the society formed by flat purchasers cannot now 

claim ownership or conveyance beyond leasehold rights. Their 

submission is that the society is bound by the same chain of 

documents and cannot seek a better title than what the allottees 

and developers possessed. The petitioners further rely on another 

matter concerning Mahavir CHS arising from the same larger 

property. In that case, the authority granted only assignment of 

lease and not conveyance of ownership. That order, according to 

the petitioners, was upheld by this Court in Writ Petition No. 6167 

of 2022. They therefore argue that consistency requires a similar 

outcome in the present case.

57

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

67.These submissions require careful examination. It is correct 

that consent terms in earlier litigation may determine who stepped 

into the shoes of the original owner. However, stepping into the 

shoes of the owner means stepping into the rights and obligations 

attached   to   that   ownership.   If   Ratan   CHS   became   owner   or 

acquired ownership rights through the consent terms, then it also 

inherited the statutory obligations under MOFA once flats were 

sold and a society was formed. The consent terms cannot be read 

only   to   preserve   rights   while   ignoring   statutory   duties.  The 

argument that allottees and developers continued only as lessees 

depends   entirely   on   the   nature   of   title   actually   held.   Merely 

describing parties as lessees or tenants in documents does not 

automatically   conclude   the   issue.   The   Court   must   examine 

whether the promoter or owner in reality held freehold title or 

only leasehold rights. If the promoter had ownership, Section 11 

requires transfer of that ownership. If the promoter had only 

leasehold   rights,   then   assignment   of   lease   would   follow.   The 

statute   controls   the   outcome,   not   labels   used   in   private 

arrangements. 

XI. Relevance of the order in the Mahavir CHS case:

68.The petitioners have placed strong reliance on the order 

passed in the matter concerning Mahavir CHS. According to them, 

since the authority in that case granted only assignment of lease 

and not conveyance of ownership, a similar result must necessarily 

follow in the present matter. This submission, though attractive at 

first glance, cannot be accepted without a closer examination of 

the legal position.

58

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

69.Every proceeding for deemed conveyance under Section 11 

of MOFA is fact specific. The competent authority examines the 

nature of title held by the promoter, the documents executed 

between parties,  the  approvals  obtained,  and  the  actual legal 

interest   available   for   transfer.   Therefore,   an   order   passed   in 

another case cannot be treated as laying down a universal rule 

unless   the   factual   foundation   is   shown   to  be   identical   in   all 

material respects. It is also necessary to remember that deemed 

conveyance orders do not create general precedents in the way a 

statutory interpretation judgment may do. They are based on 

examination of individual title documents. One plot within a larger 

layout may be held on different terms than another. Development 

agreements   may   vary.   Conditions   imposed   by   authorities   may 

differ. Even the chain of title may not be identical. Therefore, 

similarity of location or common history of land does not by itself 

justify applying the same result mechanically.

70.The statutory test under Section 11 remains constant. The 

society is entitled to receive the entire right, title and interest held 

by the promoter. Once that principle is applied, outcomes may 

differ from case to case because the promoter’s interest itself may 

differ. In one case it may be leasehold. In another, it may be 

ownership. The law does not insist on uniform results. It insists on 

correct transfer of the promoter’s actual estate.

71.The   petitioners   also   rely   on   consent   terms   and   earlier 

arrangements to argue that the society is permanently confined to 

leasehold rights. This argument overlooks the nature of statutory 

rights under MOFA. Consent terms may explain how title moved 

59

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

from one party to another. They may provide background to the 

transaction. But they cannot override the statutory mandate that 

the promoter must convey his full interest to the society. Private 

arrangements cannot dilute rights created by legislation enacted 

for protection of flat purchasers.

72.Likewise,   the   fact   that   another   writ   petition   concerning 

Mahavir CHS resulted in upholding assignment of lease cannot 

decide the present dispute. The Court cannot substitute factual 

analysis with analogy. Before applying any earlier order, the Court 

must ask a simple question. What interest does the promoter 

presently hold in the land and building. Once that question is 

answered, Section 11 itself dictates the result. If the promoter 

holds ownership, ownership must pass. If the promoter holds 

leasehold rights, full leasehold must pass. No further comparison 

with another case is necessary.

73.In this view of the matter, the reliance placed on the Mahavir 

CHS order does not advance the petitioners’ case. That decision 

was based on its own factual matrix. It cannot be treated as 

creating a binding rule that all plots in the larger property must 

result   in   leasehold   assignment.   The   present   matter   must   be 

decided on its own title position and in accordance with the 

statutory mandate. Once the promoter’s real interest is identified, 

the society becomes entitled to receive the whole of that interest 

and nothing less.

60

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

XII. Respondent Society’s Submissions and Effect of Municipal 

Conditions:

74.The petitioners have tried to present the entire transaction as 

one which was always intended to remain lease based. According 

to them, the allotment letters, development agreements and flat 

purchase   documents   show   that   only   leasehold   rights   were 

contemplated and therefore the society cannot seek ownership. 

The issue cannot be decided merely by reading clauses that refer to 

a future lease. The Court must examine whether such a lease ever 

came into legal existence and whether the surrounding statutory 

and municipal framework actually permitted it at the relevant 

time.

75.It is established that Respondent No. 3, Ratan Co operative 

Housing Society Limited, is the owner of the plot. The Municipal 

Corporation   of   Greater   Mumbai   granted   permission   for 

development   on   26   February   1980.   That   permission   was   not 

unconditional. The land was under Public Housing reservation, 

and   therefore   the   Corporation   imposed   specific   restrictions. 

Condition (f), which assumes importance in the present case, 

prohibited leasing or resale of plots for a period of ten years. If 

leasing itself was prohibited by the municipal authority for ten 

years, then the petitioners’ contention that leasehold rights were 

intended from the very beginning becomes legally doubtful. A 

transaction cannot be presumed to have created leasehold rights 

when the regulatory framework itself prevented execution of a 

lease. The allotment in favour of Mr. Pravin Shah and Ms. Vanila 

Shah therefore could not amount to a registered lease in law. It 

61

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

was only an allotment arrangement. The distinction is significant. 

An allotment may indicate intention or future expectation, but it 

does not by itself create a legal leasehold estate unless a formal 

lease deed is executed in accordance with law. The material on 

record shows that even after expiry of the period, no registered 

lease was actually executed by Respondent No. 3 in favour of the 

allottees or the developer. The petitioners repeatedly rely upon 

clauses which speak of a lease to be granted in future. But those 

clauses   remain   only   contractual   expressions   of   intention.   In 

property law, an intention to grant a lease in future does not create 

present leasehold rights. Rights in immovable property arise only 

when a proper instrument is executed and registered. The absence 

of such an instrument means that the proposed leasehold structure 

never matured into a legally enforceable estate.

76.Once this factual position is accepted, the entire argument 

that the society is confined to leasehold rights loses its basis. The 

Court cannot proceed on hypothetical arrangements that were 

contemplated but never completed. The chain of title must be 

examined as it actually exists, not as it was planned to exist.  The 

promoter or developer cannot rely on an unexecuted proposal to 

restrict the statutory entitlement of the society. 

77.Further,   the   respondent   society   rightly   points   out   that 

Respondent   No.   3   continued   to   hold   ownership   and   that 

construction proceeded with permissions obtained in its name. 

Under Section 2(c) of MOFA, the definition of promoter includes 

not only the person who physically constructs but also the person 

who causes construction to be undertaken. Therefore, when the 

62

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

owner   secures   permissions,   enables   development   and   allows 

construction   to   proceed   through   a   developer,   the   owner  falls 

within the statutory definition of promoter. The law looks at the 

substance of the arrangement and not merely the labels used in 

agreements.

78.Once Respondent No. 3 is seen as a promoter within the 

meaning   of   Section   2(c),   the   statutory   consequence   follows 

automatically. Section 11 casts an obligation on the promoter to 

convey his right, title and interest in the land and building to the 

society formed by flat purchasers. The duty is statutory and cannot 

be avoided by pointing to incomplete or proposed arrangements 

for lease.

79.In   this   background,   the   respondent   society’s   submission 

shows   the   weakness   in   the   petitioners’   case.   Their   argument 

proceeds on the assumption that a leasehold structure existed. The 

record   shows   otherwise.   The   municipal   condition   initially 

prohibited   leasing.   No   registered   lease   was   ever   executed 

thereafter. What remains is ownership with the promoter who 

caused   construction.   Therefore,   the   statutory   obligation  under 

Section   11   to   convey   that   ownership   to   the   society   stands 

attracted. The society cannot be denied its statutory right on the 

basis of a lease that never came into existence in law.

XII. Final Findings and Conclusion:

80.The   petitioners’   reliance   on   earlier   consent   terms   and 

allotment letters cannot override this statutory obligation. Internal 

arrangements cannot nullify the mandate of Section 11. The Act 

63

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

does not permit the promoter to retain ownership merely because 

earlier documents contemplated a lease that was never actually 

executed. It is also relevant that the Public Housing reservation 

condition shows that the transaction structure was influenced by 

regulatory restrictions. The absence of a lease is not accidental. It 

flowed from the prohibition imposed by the municipal authority. 

Therefore, the petitioners cannot now rely on a contemplated lease 

to deny the society its statutory right. In these circumstances, the 

respondent society’s submission carries weight. The land continues 

to be owned by Respondent No. 3. No lease has been executed. 

Construction has been completed. Flats have been sold. Society has 

been formed. The statutory stage for conveyance has arrived.

81.Therefore, the contention of the petitioners that the society is 

entitled only to leasehold rights cannot be accepted. The factual 

and legal position shows that there is no subsisting lease to assign. 

What exists is ownership in the hands of the promoter. Under 

Section 11, that ownership must be conveyed to the society. The 

claim of the petitioners to restrict the society to a lesser estate is 

therefore unsustainable.

82.In view of the discussion above, this Court is satisfied that 

the objections raised by the petitioners are without merit. The 

statutory scheme under Section 11 of the Maharashtra Ownership 

Flats Act, read with the Rules and Form V agreement, makes it 

clear that the promoter is bound to convey to the society the entire 

right, title and interest held by him in the land and building. The 

documentary   reliance   placed   by   the   petitioners   on   allotment 

letters, development agreements and flat purchase agreements 

64

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

cannot override this statutory mandate. The factual position shows 

that no executed lease ever came into existence and the land 

continues to vest in the owner who caused the construction and 

therefore answers the description of promoter under Section 2(c). 

The competent authority has correctly exercised jurisdiction in 

directing   conveyance   in   favour   of   the   respondent   society.   No 

jurisdictional   error,   perversity   or   manifest   illegality   is 

demonstrated   warranting   interference   in   writ   jurisdiction.  The 

petitions, therefore, deserve to be dismissed. Hence, following 

order is passed:

OPERATIVE ORDER

(i)  The writ petitions stand dismissed.

(ii)  The impugned order passed by the competent authority 

granting   unilateral   deemed   conveyance   in   favour   of   the 

respondent society is upheld.

(iii)  The competent authority and the concerned registering 

authority shall proceed to give effect to the impugned order 

and complete all consequential steps in accordance with law.

(iv)  It is clarified that the observations made herein are for 

the purpose of adjudication of the present writ petitions and 

shall   not   preclude   any   party   from   pursuing   appropriate 

remedies before the competent civil court in accordance with 

law.

(v)  Rule stands discharged. No order as to costs.

65

wp1673-2022 & connected-J-F.doc

(vi) All pending interlocutory application(s) stand disposed 

of in terms of this order.

(AMIT BORKAR, J.)

66