wp10220-2025-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION No.10220 OF 2025

Quantum Park Cooperative Housing

Society Limited, a society formed and

registered under the provisions of the

Maharashtra Cooperative Societies

Act, 1960,  having address at 

CTS No.D/1084(PT)/B/2/A, Union Park,

Village Bandra, Khar (West),

Mumbai 400 052. …  Petitioner

V/s.

1.AHCL-PEL,

A limited liability partnership

registered under the provisions of

the Limited Liability Partnership

Act, 2008, 

Registered Office: 1, Rock Dale,

St. Sebastian Road, Near Mehboob

Studio, Bandra (West),

Mumbai 400 050

2.Innovative construction Private

Limited, a private limited

company incorporated under the

Companies Act, 1956,

Registered office: 1st Floor, Samir

Complex, St. Andrews Road,

Bandra (West), Mumbai 400 050

3.Ace Housing & Constructions Ltd.,

(formerly Capricorn Construction 

Limited), A company incorporated

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.02.24

11:59:46 +0530

wp10220-2025-J.doc

under the provisions of the

Companies Act, 1956

Registered Office: 1, Rock Dale,

St. Sebastian Road, Near Mehboob

Studio, Bandra (West),

Mumbai 400 050

4.Patel Engineering Limited,

A company incorporated under the

provisions of Companies Act, 1956

Registered office: Patel Estate,

Jogeshwari (West), Mumbai 400 102

5.Rajat Patel,

Age: Adult, Occupation: Business,

Residence at: 27, Raj Hem, 

V.M. Road, JVPD Scheme, 

Mumbai 400 056

6.Khar Gulab Nagar Jaihind Coop.

Housing Society, a society 

registered under the provisions of

the Maharashtra Cooperative

Societies Act, 1960, 

registered office: CTS No.1084 (pt),

Village Bandra, Bandra (West),

Mumbai 400 050

7.Khar Gulab Nagar Trimurti Coop.

Housing Society, a society 

registered under the provisions of

the Maharashtra Cooperative

Societies Act, 1960, 

registered office: CTS No.1084 (pt),

Village Bandra, Bandra (West),

Mumbai 400 050

8.The Chief Executive Officer, Slum

Rehabilitation Authority,

2

wp10220-2025-J.doc

having office at 5th Floor, Griha

Nirman Bhavan, Bandra (East),

Mumbai 400 051.

9.Maharashtra Housing & Area

Development Authority, Grihnirman

Bhavan, Kala Nagar, Bandra,

Mumbai 400 051

10.District Deputy Registrar, Coop.

Societies (6), Mumbai

office at Grunnirman Bhavan,

Ground Floor, Section No.69,

Bandra (East), Mumbai 400 051

11.State of Maharashtra,

through AGP, Bombay High Court.…  Respondents

Mr. Siddhesh Bhole with Ms. Maithili Jha and Mr. 

Aryesh Gaje i/by SSB Legal Advisory for the petitioner.

Mr. Prashant P. Kulkarni for respondent No.1.

Mr. D.V. Deokar with Mr. D. Parikh i/by Parimal K. 

Shroff & Co., for respondent No.2.

Mr.   Shafi   Sayed   with   Ms.   Sunita   Yadav   i/by   S.A. 

Associates for respondent Nos.6 and 7.

Ms. Aarushi Yadav with Mr. Aatish Jayade i/by Ms. 

Ravleen Sabharwal for respondent No.8-SRA.

Mr. Satyajeet P. Dighe for respondent No.9-MHADA.

Smt. S.D. Chipade, AGP for respondent Nos.10 and 11-

State.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :FEBRUARY 2, 2026.

PRONOUNCED ON:FEBRUARY 24, 2026

3

wp10220-2025-J.doc

JUDGMENT:

1.The petitioner has invoked supervisory jurisdiction of this 

Court under Article 227 of the Constitution of India to assail the 

Judgment and Order dated 13 April 2022 passed by respondent 

No.10.   By   the   said   order,   the   application   preferred   by   the 

petitioner   society   under   Section   11(3)   of   the   Maharashtra 

Ownership Flats Act, 1963 was rejected.

2.The facts giving rise to the present petition are as follows. 

Respondent No.9 was the owner and lessor of two contiguous plots 

situated at Bandra, Danda Khar West, Mumbai 400052. The first 

plot originally bore CTS No.D 1084 admeasuring approximately 

2983.25 square meters. The second plot originally bore CTS No.D 

1804 admeasuring approximately 3576.70 square meters.

3.By two separate lease deeds, both dated 7 February 1991, 

respondent No.9 demised the first property in favour of respondent 

No.6   and   the   second   property  in   favour   of   respondent  No.7. 

Thereafter, under two distinct Development Agreements dated 19 

August   1997   and   17   September   1997   executed   between 

respondent Nos.6 and 7 on one hand and respondent No.3 on the 

other, respondent No.3 was appointed as developer under the 

Slum   Rehabilitation   Authority   Scheme.   Respondent   No.3 

undertook to provide alternate accommodation to the occupants 

and members of respondent Nos.6 and 7 and was granted the right 

to utilize the balance FSI in accordance with the agreed terms. 

Necessary permissions and a Letter of Intent were granted by 

respondent No.8 upon applications submitted by respondent No.3.

4

wp10220-2025-J.doc

4.Respondent No.3 thereafter entered into a partnership with 

respondent No.4 and constituted a partnership firm known as 

AHCL   PEL,   arrayed   as   respondent   No.1.   A   Memorandum   of 

Understanding   dated   31   July   2001   was   executed   between 

respondent   No.   1   and   respondent   No.2.   Under   the   said 

arrangement,   respondent   No.2   was   entrusted   with   the 

development of the property by utilizing 7918.54 square meters of 

FSI as per the Letter of Intent dated 19 February 1998, together 

with   an   additional   ten   percent   balcony   area   and   such   other 

permissible areas, for construction of a building comprising stilt 

and twelve upper floors and any further additional area that might 

become available.

5.Subsequently, four Inter se Promoters Agreements dated 5 

November 2001, 9 September 2002, 20 November 2003 and 7 

December 2007 were executed between respondent Nos.1 and 2. 

These   agreements   recorded   the   detailed   terms   governing   the 

development of the larger property and conferred development 

rights, including the right to construct residential buildings. In 

discharge   of   its   obligations   under   the   earlier   Development 

Agreements   dated   19   August   1997   and   17   September   1997, 

respondent   No.1   completed   construction   of   three   buildings 

comprising   ground   plus   seven   floors   for   rehabilitation   of   the 

members and occupants of respondent Nos.6 and 7.

6.It was subsequently noticed that the actual areas of the first 

and   second   properties   were   larger   than   originally   recorded. 

Respondent Nos.1 to 5, acting as promoters, procured rectification 

of the areas in the revenue records as well as in the records of the 

5

wp10220-2025-J.doc

Slum Rehabilitation Authority in order to avail the benefit of the 

additional area for development. The first property, the second 

property and portions thereof, collectively referred to as the third 

property, came to be treated together as the larger property.

7.Upon actual measurement of the larger property, it was 

found that there existed an additional area of 626.2 square meters 

over and above the earlier recorded area of 6565.2 square meters 

as per the survey conducted by the City Survey Officer, Bandra and 

reflected in M.R. Plan No. C office 2K CTS Vashi 949 of 2003 dated 

13 February 2004. A No Objection Certificate was also issued 

permitting inclusion of the additional 656.2 square meters in the 

Slum Rehabilitation Scheme.

8.By order dated 20 May 2004 bearing No. SRA CSP DIV Z 04, 

respondent   No.8   granted   permission   for   amalgamation   and 

subdivision of the larger property. Approval was also granted for 

corresponding changes in the City Survey Records and Property 

Register Cards and for issuance of separate property cards.

9.Pursuant   to   such   subdivision,   the   Slum   Rehabilitation 

Component   comprised   CTS   No.D   1084   B   1   ad-measuring 

approximately 2978.50 square meters and CTS No.D 1084 B 2 

admeasuring  approximately  4242.90 square meters. CTS No.D 

1084 B 2 was further subdivided into CTS No.D 1084 B 2 A 

admeasuring approximately 3635.4 square meters, CTS No.D 1084 

B 2 B admeasuring approximately 228.5 square meters, CTS No.D 

1084 B 2 C admeasuring approximately 353.5 square meters and 

CTS No.D 1084 B 2 D admeasuring approximately 25 square 

6

wp10220-2025-J.doc

meters.

10.Respondent Nos. 1 to 5 thus became entitled to the leasehold 

interest in the land together with the right to construct residential 

buildings in accordance with the sanctioned built up area. In terms 

of the sanctioned layout, requisite approvals and the Inter se 

Promoters Agreements, respondent Nos.1 to 5 constructed at their 

own cost two residential buildings known as Quantum Park, each 

comprising basement plus stilt plus thirteen upper floors with two 

wings designated as Wing A and Wing B.

11.Respondent Nos.1 to 5 thereafter entered into registered 

agreements for sale with various purchasers in respect of flats in 

the said buildings in accordance with Section 4 of the Maharashtra 

Ownership   Flats   Act   and   the   Rules   framed   thereunder.   The 

consideration amounts were received, and the agreements were 

duly registered under the Registration Act, 1908.

12.Upon handing over possession of the flats, respondent Nos. 1 

and 2 caused formation and registration of a co-operative housing 

society in the name of Quantum Park Co operative Housing Society 

Limited under the provisions of the Maharashtra Co operative 

Societies Act. The society was registered on 24 August 2010 with 

the office of the Deputy Registrar, Co operative Societies, H W 

Ward, as required under Section 10 of the Maharashtra Ownership 

Flats Act. The office bearers of the petitioner society assumed 

charge of the management of the land and buildings, which are 

presently in its possession.

7

wp10220-2025-J.doc

13.As the respondents failed to execute the conveyance of the 

land   despite   receipt   of   a   legal   notice,   the   petitioner   was 

constrained to file Application No.127 of 2021 under Section 11 of 

the   Maharashtra   Ownership   Flats   Act   before   the   Competent 

Authority, namely respondent No.10, seeking unilateral deemed 

conveyance in its favour.

14.Upon issuance of notice, respondent Nos.1, 6 and 7 appeared 

and filed their replies. The Competent Authority, after hearing the 

parties and perusing the material on record, by order dated 22 

April 2022 rejected Application No.127 of 2021.

15.The Competent Authority rejected the application on the 

ground that the area sought to be conveyed, namely 4242.90 

square   meters,   exceeded   the   area   allegedly   admissible   to   the 

society, stated to be 3635.10 square meters. The impugned order 

further records that the petitioner may file a fresh application after 

disposal of Suit No. 419 of 2018 instituted by the society and Suit 

No.1037   of   2018   instituted   by   certain   members.   The   subject 

matter of the said suits concerns the alleged illegality of the 13th 

and 14th floors of the building. The pendency of those suits, which 

relate to the legality of certain floors, does not operate as a legal 

bar to consideration of an application for deemed conveyance. The 

issues involved in the said suits are distinct and have no direct 

bearing on the petitioner’s statutory entitlement under Section 11 

of the Act.    

16.Mr. Bhole, learned counsel for the petitioner contends that 

respondent No.10 failed to take into consideration the fact that an 

8

wp10220-2025-J.doc

additional area of 656.2 square meters was subsequently included 

in the larger property. This inclusion, according to him, is borne 

out by the communication dated 13 February 2004 issued by the 

District Officer, Mumbai Suburban District bearing No. C Office 2K 

CTS Vashi 949 of 2003, addressed to the Chief Executive Officer of 

the   Slum   Rehabilitation   Authority,   whereby   a   No   Objection 

Certificate was granted for incorporation of the said additional 

area.  It   is  further  submitted  that  respondent   No.   10   did  not 

appreciate that the buildings of the petitioner society form part of 

the   Free   Sale   Component   bearing   CTS   No.   D   1084   B   2 

admeasuring   4242.90   square   meters.   The   said   Free   Sale 

Component was thereafter subdivided into four parts, namely CTS 

No. D 1084 B 2 A admeasuring approximately 3635.4 square 

meters, CTS No. D 1084 B 2 B admeasuring approximately 228.5 

square meters, CTS No. D 1084 B 2 C admeasuring approximately 

353.5 square meters and CTS No. D 1084 B 2 D admeasuring 

approximately 25 square meters. Learned counsel submits that 

respondent No. 10 erred in law in overlooking the settled legal 

position that an order directing execution of deemed conveyance 

does not finally determine or adjudicate the right, title and interest 

of the parties. Any person aggrieved by such conveyance retains 

the   liberty   to   institute   appropriate   proceedings   before  the 

competent Civil Court.

17.It is further contended that the limited scope of enquiry 

before respondent No. 10 was confined to determining the area 

liable to be conveyed to the petitioner society. Instead, respondent 

No.   10   exceeded   the   bounds   of   jurisdiction   by   taking   into 

9

wp10220-2025-J.doc

consideration   disputes   of   a   civil   nature   pending   between  the 

parties, which were extraneous to the proceedings under Section 

11 of the Act. Learned counsel also submits that respondent No. 10 

failed to consider the Agreement for Sale dated 5 September 2017 

annexed as Exhibit C to the application. The said agreement, 

executed between respondent No. 1 and a flat purchaser, records 

in recital S that Wing A and Wing B of the petitioner society have 

been constructed on the property described as IRDLY in the First 

Schedule thereto. The description of IRDLY in the First Schedule 

corresponds to the property admeasuring 4242.9 square meters, 

being the very land on which the petitioner society’s buildings 

stand.   It   is   further   submitted   that   even   assuming   a   dispute 

regarding the larger extent of land, respondent No. 10 ought to 

have granted deemed conveyance at least in respect of the lesser 

area of 3635.90 square meters instead of rejecting the application 

in its entirety. 

18.On the aforesaid premises, it is urged that this Court may 

direct   respondent   No.   10,   the   District   Deputy   Registrar,   Co 

operative Societies, Mumbai, to issue a certificate under Section 11 

of the Maharashtra Ownership Flats Act in respect of unilateral 

deemed conveyance of land bearing CTS No. D 1084 B 2 A 

admeasuring 3635.4 square meters situated at Bandra Danda, 

Khar West, Mumbai 400052, together with the two multistoried 

buildings known as Quantum Park Wing A and Wing B comprising 

basement, stilts and fourteen upper floors.

19.Mr. Deokar learned counsel for respondent No. 2 submits 

that the erstwhile respondent No. 2, now Innovative Construction 

10

wp10220-2025-J.doc

Private Limited, initially constructed two wings of the building 

known as Quantum  Park,  namely  Wing A and Wing  B,  each 

consisting of twelve floors, in accordance with plans approved by 

the Slum Rehabilitation Authority. An Occupation Certificate in 

respect thereof was issued by the Slum Rehabilitation Authority on 

10 April 2003. It is further submitted that plans were subsequently 

approved for construction of the thirteenth floor in both Wing A 

and Wing B. Construction of the said thirteenth floors was carried 

out   by   the   erstwhile   respondent   No.   2,   and   an   Occupation 

Certificate dated 18 July 2006 was issued. As per the Occupation 

Certificate   plans   of   the   said   date,   the   FSI   approved   for   the 

thirteenth floor in Wing A was 279.23 square meters and in Wing 

B was 197.03 square meters. Learned counsel submits that the 

fourteenth floor in Wing B has not been constructed to date. The 

FSI of 147.33 square meters, which according to respondent No. 2 

pertains to the proposed fourteenth floor of Wing B, has been 

unlawfully   diverted   by   respondent   Nos.   1,   3   and   4   to   flats 

constructed on the thirteenth and fourteenth floors of Wing A 

pursuant to a Commencement Certificate dated 12 January 2016. 

The alleged deviations are set out as follows:

(i)  The flats on the thirteenth floor of Wing A presently 

comprise FSI of 337.87 square meters. Of this, only 279.23 

square meters is stated to belong to respondent Nos. 1, 3 and 

4 as per the sanctioned plans dated 31 July 2010 and the 

Occupation Certificate plans dated 17 January 2012. The 

balance FSI of 58.64 square meters is alleged to have been 

unauthorisedly transferred from the FSI of 147.33 square 

11

wp10220-2025-J.doc

meters claimed by respondent No. 2 for Wing B.

(ii)  The flats on the fourteenth floor of Wing A presently 

comprise FSI of 296.49 square meters. Out of this, only 

209.94 square meters is stated to be sanctioned in favour of 

respondent Nos. 1, 3 and 4 as per the approved plans dated 

31 July 2010 and the Occupation Certificate plans dated 17 

January 2012. The excess FSI of 86.55 square meters is 

alleged   to  have  been  diverted   from   the   FSI  claimed   by 

respondent No. 2.

(iii)  It is thus contended that the total FSI of 147.33 square 

meters claimed by respondent No. 2 for construction of the 

fourteenth   floor   in   Wing   B   has   been   appropriated   by 

respondent Nos. 1, 3 and 4 by utilising 58.64 square meters 

for additional construction on the thirteenth floor of Wing A 

and 86.55 square meters for additional construction on the 

fourteenth floor of Wing A.

(iv)  Even the Occupation Certificate plans dated 25 April 

2016,   according   to   respondent   No.   2,   reflect   that   no 

construction has been carried out on the fourteenth floor of 

Wing B.

20.In view of the aforesaid, respondent No.2 has instituted 

Commercial Suit No.178 of 2021 before this Court seeking, inter 

alia, a declaration that the construction of the additional 58.64 

square meters on the thirteenth floor of Wing A and 86.55 square 

meters on the fourteenth floor of Wing A is illegal, invalid, and 

contrary to the sanctioned plan dated 31 July 2010 as well as the 

12

wp10220-2025-J.doc

Occupation Certificate plan dated 17 January 2012, together with 

consequential reliefs against respondent Nos.1, 3, and 4. It is 

therefore submitted that in view of the pendency of the said suit 

filed by respondent No.2 and the observations made by this Court 

while admitting flat purchasers of the thirteenth and fourteenth 

floors   of   Wing   A,   any   conveyance   executed   in   favour   of   the 

petitioner society ought to be made expressly subject to the final 

outcome of the suit filed by respondent No. 2 as well as the suit 

instituted by the petitioner society.

REASONS AND ANALYSIS: 

21.I deal with the rival contentions, review the material on 

record, and explain why the order of respondent No.10 dated 22 

April 2022 cannot stand.

22.Respondent No.10’s stated reason for rejection was twofold. 

First, the Authority recorded that the society sought conveyance of 

4,242.90 square meters, a figure the Authority considered larger 

than the society’s entitlement. Second, the Authority directed that 

the society may file a fresh application after the pending civil suits 

are decided. Both reasons are legally flawed.

23.On the first ground given by the Authority, the reasoning 

does not stand scrutiny. The Competent Authority had before it 

clear and specific documentary material. When such material is 

available on record, the Authority is expected to read it carefully, 

reconcile it, and then arrive at a reasoned conclusion about the 

exact area that is liable to be conveyed. The record includes the 

order   passed   by   the   Slum   Rehabilitation   Authority   permitting 

13

wp10220-2025-J.doc

amalgamation and thereafter subdivision of the larger property. 

That order changes the manner in which the property stands 

recorded   in   official   records.   It   is   followed   by   corresponding 

changes in the city survey records and the property register cards. 

The MR plan reflects the actual measurement on the ground and 

records the additional area found during survey. These are official 

acts carried out by competent authorities in exercise of statutory 

powers. They form the foundation of title identification.

24.Once subdivision is approved and recorded, the original 

larger CTS number ceases to remain a single indivisible parcel. It 

breaks into distinct and separately identifiable parts. In the present 

case, the Free Sale Component bearing CTS No.D/1084/B/2 was 

further subdivided, and one such sub part is CTS No.D/1084/B/ 

2/A admeasuring about 3,635.4 square meters. The measurement 

is not an approximation drawn by the society. It flows from survey 

records and subdivision particulars maintained in official registers. 

The Authority also had before it the Agreement for Sale and 

registered   sale   deeds.   Those   documents   are   executed   by   the 

developer itself. They describe the property in the First Schedule as 

IRDLY. That description corresponds to the land on which the 

buildings known as Wings A and B are constructed. The registered 

documents   tie   the   constructed   buildings   to   a   specific  survey 

identity. They are instruments registered under the Registration 

Act. When the developer has represented to flat purchasers that 

their building stands on a defined property, and possession has 

been   delivered   accordingly,   the   Authority   cannot   ignore  that 

representation   while   deciding   a   statutory   application   under 

14

wp10220-2025-J.doc

Section 11.

25.At the very least, the Authority was required to examine 

whether the buildings of the society stand on CTS No.D/1084/B/ 

2/A. If the answer from the record is in the affirmative, then the 

society’s entitlement to that sub parcel follows, subject of course to 

other legal objections. Instead, the Authority appears  to have 

rejected the entire application on the footing that the society 

sought conveyance of 4,242.90 square meters being the larger CTS 

No. D/1084/B/2. That approach shows non application of mind. 

When subdivision particulars are on record, the Authority must 

separate the parcels and determine which parcel corresponds to 

the society’s construction. It cannot treat the entire parent number 

as   a   single   block   and   reject   the   claim   without   analyzing   its 

components.

26.It is true that the Authority may scrutinise the area claimed. 

It may correct clerical errors. It may even reduce the area if the 

record supports a smaller entitlement. But what it cannot do is 

avoid the exercise altogether. If the society claimed a larger area 

than what the record justified, the Authority was duty bound to 

identify the correct lesser area and grant conveyance accordingly. 

The statute does not contemplate an all or nothing approach. It 

requires the Authority to determine the area “to be conveyed”. 

That necessarily involves quantification on the basis of existing 

survey and subdivision records. By declining to isolate CTS No. 

D/1084/B/2/A and by failing to test the claim against the MR 

plan,   the   SRA   order   and   the   registered   sale   documents,   the 

Authority abdicated its statutory responsibility. The material on 

15

wp10220-2025-J.doc

record was sufficient to at least prima facie establish that the 

buildings stand on the subdivided parcel measuring about 3,635.4 

square meters. Once that position emerged from official records 

and contractual documents, the Authority ought to have proceeded 

to grant conveyance in respect of that identified sub parcel. In 

effect,   the   Authority   treated   the   existence   of   subdivision  as 

irrelevant   and   rejected   the   application   on   a   broad   assertion 

regarding total area. That reasoning cannot be sustained. The 

exercise required was a careful identification of the correct CTS 

sub number and its corresponding area. Had that exercise been 

undertaken, the Authority would have found that the documentary 

record supported conveyance of the admitted sub parcel. The 

failure to do so vitiates the impugned order.

27.The   second   reason   assigned   by   the   Authority   is   equally 

unsustainable. The mere pendency of civil suits cannot operate as 

a blanket prohibition against exercise of statutory power under 

Section 11 of MOFA. If that principle were accepted, any promoter 

or contesting party could stall a deemed conveyance simply by 

filing   a   suit   and   keeping   it   pending.   The   statute   does   not 

contemplate such approach. It is necessary to see what the pending 

suits actually concern. Suit No. 419 of 2018 and Suit No. 1037 of 

2018, as well as Commercial Suit No. 178 of 2021, revolve around 

allegations of irregular construction and improper utilisation of 

FSI. The grievance of respondent No.2, in particular, is that certain 

portions of FSI were diverted from one wing to another and that 

additional construction on the 13th and 14th floors of Wing A was 

carried out contrary to sanctioned plans. These issues relate to 

16

wp10220-2025-J.doc

building permissions, sanctioned layouts, occupation certificates 

and compliance with planning regulations.

28.Such questions require detailed examination of sanctioned 

plans,   commencement   certificates,   occupation   certificates   and 

municipal records. They fall squarely within the domain of civil 

adjudication.   However,   they   do   not,   by   themselves,   alter   the 

identity of the land parcel on which the buildings stand. They do 

not dispute that the buildings exist. They do not dispute that flats 

were sold. They do not dispute that possession was handed over 

and that the society was formed. The controversy is about how 

much FSI was lawfully utilized and whether additional floors were 

constructed in accordance with law. There is a clear distinction 

between a dispute about the identity or ownership of the land and 

a dispute about the manner in which construction was carried out 

on that land. The documents on record, including the SRA order, 

the survey plan and the subdivision particulars, consistently show 

that the buildings stand on CTS No.D/1084/B/2/A. The registered 

agreements for sale also describe the property accordingly. The 

pending suits do not seek a declaration that the land belongs to 

someone else or that the society has no connection with the said 

sub   parcel.   They   focus   on   alleged   excess   construction   and 

unauthorized FSI adjustments between wings.

29.An order of deemed conveyance under Section 11 does not 

validate unauthorized construction. It does not certify that every 

floor has been lawfully built. It merely transfers the promoter’s 

right, title and interest in the land and building to the society, 

subject to existing rights and liabilities. If a civil court ultimately 

17

wp10220-2025-J.doc

holds that certain floors are illegal or that certain FSI has been 

misused, appropriate directions can still be issued. The grant of 

conveyance   does   not   obstruct   that   process.   By   treating   the 

pendency of suits as a complete bar, the Authority effectively 

expanded its jurisdiction beyond the statute. Section 11 requires 

the   Authority   to   decide   whether   the   society   is   entitled  to 

conveyance of the land and building. It does not authorise the 

Authority to sit in judgment over complex construction disputes 

already pending before civil courts, nor does it permit indefinite 

postponement   on   that   ground   alone.   The   reasoning   in   the 

impugned order suggests that until all disputes between the parties 

are   finally   resolved,   no  conveyance   can   be   granted.   Such  an 

approach defeats the very object of MOFA. The Act was enacted to 

ensure that flat purchasers are not left at the mercy of promoters 

and that conveyance of the property is not indefinitely delayed. If 

pendency of any suit is treated as a sufficient reason to deny 

conveyance,   the   statutory   protection   becomes   illusory.   In   the 

present case, the disputes pending before the civil court do not 

strike at the root of the society’s entitlement to the identified sub 

parcel.   They   relate   to   alleged   deviations   in   construction   and 

allocation of FSI. Those issues can be examined and decided 

independently. The Authority was therefore in error in assuming 

that it lacked power to proceed under Section 11 merely because 

such suits are pending. The law does not impose such a restraint. 

The   Authority   misdirected   itself   in   treating   pendency   of  civil 

litigation as a categorical bar to issuance of a certificate of deemed 

conveyance.

18

wp10220-2025-J.doc

30.I consider the specific submissions of respondent No.2 about 

FSI. Respondent No.2 says FSI of 147.33 square meters belonging 

to it for the proposed 14th floor of Wing B was diverted to 

construct additional area in Wing A. Respondent No.2 relies on 

occupation certificate plans and alleges usurpation of FSI. Those 

are serious factual contentions. They justify adjudication in a civil 

forum.   They   do   not,   however,   automatically   extinguish   the 

society’s right to apply for deemed conveyance for the land parcel 

on which buildings stand. The remedy for alleged FSI usurpation 

lies in the civil suit which respondent No.2 has filed. That civil suit 

will determine whether additional construction was lawful and 

whether any corrective orders or adjustments are necessary. It will 

not,   however,   convert   the   statutory   duty   of   the   Competent 

Authority into a fact-finding mission on all civil disputes touching 

constructional deviations. The Authority must confine itself to the 

statutory criteria for Section 11. It must grant a certificate where 

the society establishes its entitlement to the parcel on record and 

possession, subject to civil rights being preserved.

31.The Agreement for Sale dated 5 September 2017 and recital 

S merit attention. That document records that Wings A and B were 

constructed   on   the   property   described   as   IRDLY   in   the   First 

Schedule.   The   First   Schedule’s   description   corresponds   to 

D/1084/B/2/A. The Agreement is a contemporaneous commercial 

document executed between the developer and a purchaser. It 

supports the society’s claim that the wings occupy the subparcel 

D/1084/B/2/A.   It   also   shows   that   purchasers   understood   the 

property   they   bought   and   took   possession   accordingly.   The 

19

wp10220-2025-J.doc

Authority   should   have   placed   appropriate   weight   on   that 

agreement along with survey records and SRA orders.

32.The Competent Authority must act in accordance with the 

statute and the record. The facts here show that the society has 

established, prima facie, its entitlement to CTS No. D/1084/B/2/A 

admeasuring 3,635.4 square meters. The pending civil suits do not 

negate that entitlement on the present record. The Authority’s 

refusal to grant any relief, instead asking for a fresh application 

after litigation, was unreasonable and legally unsustainable.

33.Hence, following order is passed: 

(i)  The writ petition is allowed.

(ii)  The Judgment and Order dated 22 April 2022 passed 

by respondent No. 10 in Application No. 127 of 2021 under 

Section 11 of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963 is 

quashed and set aside.

(iii)   It is declared that the petitioner society is entitled to 

unilateral deemed conveyance in respect of land bearing CTS 

No.   D/1084/B/2/A   admeasuring   approximately   3,635.4 

square meters situated at Bandra Danda, Khar West, Mumbai 

400 052, together with the buildings known as “Quantum 

Park” Wing A and Wing B standing thereon.

(iv)   Respondent   No.10,   being   the   Competent   Authority 

under Section 11 of the Maharashtra Ownership Flats Act, 

1963,   shall   issue   the   certificate   of   unilateral   deemed 

conveyance in favour of the petitioner society in respect of 

20

wp10220-2025-J.doc

the aforesaid property within a period of four weeks from 

the date of receipt of a copy of this order. 

(v)   All rights and contentions of the parties in pending 

suits, including Suit No. 419 of 2018, Suit No. 1037 of 2018 

and Commercial Suit No. 178 of 2021, are kept open.

34.Rule is made absolute in the above terms. No order as to 

costs.

(AMIT BORKAR, J.)

21