CR No.5931 of 2024 and other connected matters 1

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA 

AT CHANDIGARH

124 CR No.5931 of 2024 (O&M)

Reserved on: 30.04.2025

Pronounced on: 28.07.2025

Vishu Middha

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6300 of 2024 (O&M)

Gaurav Nagpal

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6301 of 2024 (O&M)

Krishan Lal

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6030 of 2024 (O&M)

Santosh Rani @ Santosh Rani Sethi

......Petitioner

Versus

Shree Gurdwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6383 of 2024 (O&M)

Vikram @ Vikram Arora

......Petitioner

Versus

Shree Gurdwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 2

CR No.5685 of 2024 (O&M)

Ravi Wadhwa

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6152 of 2024 (O&M)

Lucky

......Petitioner

Versus

Shree Gurdwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.6171 of 2024 (O&M)

Dr. Madan Singh Naryal

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.5519 of 2024 (O&M)

Nitin Wadhwa

......Petitioner

Versus

Shree Gurdwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.5522 of 2024 (O&M)

Karuna Kothari

......Petitioner

Versus

Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 3

CR No.6328 of 2024 (O&M)

Rulia Ram deceased through his LRs

......Petitioner(s)

Versus

Shree Gurdwara Singh Sabha (Regd.) Abohar through its President

...... Respondent

CORAM:       HON'BLE MR.JUSTICE VIKRAM AGGARWAL

Argued By: Mr. Divyanshu Jain, Advocate and 

Mr. Abhinav Goel, Advocate for the petitioner 

in CR Nos. 5931, 6300 and 6301 of 2024.

Mr. Paras Jagga, Advocate and 

Mr. A.P.Chandharu, Advocate for the petitioner in 

CR No. 6030, 6383 and 6152 of 2024.

Mr. C.M. Munjal, Advocate and 

Ms. Seema, Advocate for the petitioner in 

CR No. 5519, 5685, 6328 and 5522 of 2024.

Mr. K.R.Dhawan, Advocate for the petitioner

in CR-6171-2024.

Mr. V.K.Jindal, Sr. Advocate with 

Mr. Abhay Jindal, Advocate and 

Mr. Abhishek Shukla, Advocate for respondent-caveator.  

VIKRAM AGGARWAL, J.   

The afore-titled 11 revision petitions arise out of separate eviction

petitions instituted by the same landlord (Shree Gurudwara Singh Sabha

(Regd.), Abohar), against different tenants occupying shops forming a part of

the same premises. Since the parties to the lis are the same and all revision

petitions involve common questions of law and facts, the same are being

decided together by this common judgment.  

2. Facts   shall   be   detailed   from   CR-5931-2024   (titled  as   Vishu

Middha Vs. Shree Gurudwara Singh Sabha (Regd.).  However, reference to

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 4

relevant facts qua the other petitions shall be made at the appropriate place.  

3. Shree   Gurudwara   Singh   Sabha   (Regd.),   Abohar   (hereinafter

referred to as the ‘landlord’) instituted a petition under Section 13 of the East

Punjab urban Rent Restriction Act, 1949 (hereinafter referred to as the ‘Rent

Act’) seeking eviction of the petitioner/tenant (Vishu Middha) (hereinafter

referred to as the ‘tenant’) from a shop measuring 11’ X 25’ (depicted in the

site plan attached to the eviction petition) situated at street No.15, Northern

Circular Road Abohar, within the premises of Shree Gurudwara Singh Sabha

(Regd.) Abohar.  

4. Eviction was sought on two grounds viz. non payment of rent and

personal necessity.  The tenant was stated to be paying rent @ Rs. 5,000/- per

month in terms of rent note dated 14.10.2011.  Rent was stated to be unpaid

since 01.04.2017.  It was also averred that the holy book Shri Guru Granth

Sahib was at the first floor of the Gurudwara Sahib.  Devotees who were old,

weak and pale was unable to climb the stairs, as a result of which, they were

being prevented from paying obeisance before Shree Guru Granth Sahib.

Accordingly,   the   management   of   the   landlord   passed  a   resolution   on

05.03.2017 that the building of the Gurudwara Sahib would be renovated and

the holy book would be kept at the ground floor so that the devotees would

have easy access to the same.  It was averred that the landlord had no other

place within the municipal limits of Abohar which would be suitable for its

bona fide personal necessity.  It was averred that in fact the Gurudwara Sahib

or the holy book could not be shifted to any different place.   It was also

averred that the landlord had not vacated any such building without sufficient

cause after the commencement of the Rent Act.  

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 5

5. The eviction petition was opposed.   In the written statement,

certain preliminary objections as regards the eviction petition not having been

filed by the competent person, the petition having been filed with an ulterior

motive to coerce the tenant to enhance the rent, estoppel, the petition being a

misuse of the process of law, rent already having been received by the

landlord, ground of personal necessity being based on false and imaginary

facts, maintainability etc. were raised.  On merits, the relationship of landlord

and tenant and the rate of rent was admitted.  However, it was denied that any

rent note dated 14.10.2011 had been executed.  It was denied that the tenant

was in arrears of rent, the same having been paid up to 31.10.2017.  It was also

denied that the demised premises was required by the landlord for its personal

necessity. It was averred that the sole purpose was to get the rent enhanced.  It

was averred that a spacious hall could be constructed without the vacation of

the demises premises and other shops by making minor adjustments.  It was

averred that the major part of building of the Gurudwara Sahib was lying

vacant and unused and there was a huge space at the ground floor which could

be converted into a hall.  

6. From the pleadings of the parties, following issues were framed

by the trial Court:-

1. Whether the petitioner bonafidely requires the premises in question, as

alleged? OPP

2. Whether the present petition is not maintainable in its present form?

OPR

3. Relief.

7. Parties led their respective evidence.

8. The   Court   of   Rent   Controller,   Abhoar,   vide   order  dated

04.12.2020, allowed the eviction petition on the ground of personal necessity.

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 6

The tenant went in appeal which as dismissed by the Appellate Authority vide

order dated 16.07.2024, leading to the filing to the instant revision petition.  

9. Learned counsel for the parties were heard.  

10. It was strenuously urged by learned counsel for the petitioner that

the impugned orders are not sustainable.  In essence, three fold arguments were

addressed (i) the ingredients of Section 13(3)(a)(i) not having been pleaded, as

a result of which, the petition could not have been maintained;  (ii) the landlord

having sufficient space for construction of a hall where the holy book could be

shifted as a result of which the eviction should not have been allowed on the

ground of personal necessity;  (iii) the eviction petition being barred in terms

of the provisions of Section 12 of the Punjab Religious Premises and Land

(Eviction   and   Rent   Recovery)   Act,   1997   (Punjab   Act  No.4   of   1998)

(hereinafter referred to as ‘1998 Act’).

11. Elaborating on the aforesaid grounds, learned counsel submitted,

for the essential ingredients as laid down in Section 13(3)(a)(i) of the Rent Act

were not pleaded in the eviction petition, the eviction petition itself was not

maintainable.  It was submitted that it is well settled that if the said pleadings

are not a part of the eviction petition or the evidence, the eviction petition

cannot be maintained.  

12. On the ground of personal necessity, it was submitted that there

was sufficient space within the premises of the Gurudwara Sahib which could

be utilized for the construction of a hall and the holy book could very well

placed in the said hall. Reference was made to the site plan and it was

submitted that the eviction of the tenant from the demises premises was only

account of the mere wish and desire of the landlord and the need, cannot, in

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 7

any manner, be stated to be bona fide.  It was also submitted that apart from

the Gurudawara Sahib, there were other properties owned by the landlord

which were not disclosed in the eviction petition but would be sufficient for

the purpose for which eviction is being sought.  

13. Referring to the provisions of the 1998 Act, it was submitted that

since the said Act was in operation and its vires had been upheld, an eviction

petition under the provisions of the Rent Act  could not be maintained.

Reference was made to the definitions of Religious institution Section 2(d),

Rent   2(f),   the   provisions   of   Section   3   and   Section  12   which   bars   the

jurisdiction of other Courts to entertain any suit or proceedings in respect of

the eviction of any person who is in unauthorized occupation of any religious

premises.  

14. To   lend   support   to   their   arguments,   learned   counsel   placed

reliance upon the judgments in the case of Madhukar Vs. Sangram, 2001(2)

RCR (Civil) 704,  Karnataka Sate Road Transport Corporation Vs. Smt.

Asmathunnisa, 2001(3) RCR(Civil) 720, Balraj Taneja Vs. Sunil Madan,

1999(4)  RCR(Civil)  438, Northern  India  Caterers  (Private)  Ltd.  and

others Vs. The State of Punjab and others, 1967(69) PLR 781, Hari Singh

Vs. The Military Estate Officer, 1972 RCJ 955, Jain Ink Manufacturing

Company Vs. Life Insurance Corporation of India, 1980(2) RCJ 459,

Ashok Marketing Ltd. Vs. Punjab National Bank, 1991 AIR (Supreme

Court) 855, Harbhajan Singh Etc. Vs. State of Punjab and others, AIR

(Supreme Court) 639, Cantonment Board and another Vs. Church of

North India 2011(86) ALR 881, Baldev Singh Vs. Shree Sanatan Dharam

Sabha and another, 2017(3) PLR 623 and Jai Parkash Goyal Vs. Shri

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 8

Gurudwara   Singh   Sabha   Sahib   Virajman   Gurugranth   Sahib,

Kukarmajra and another, 2009(4)  RCR(Civil) 68.

15. Though, notice of motion was not issued, since learned Senior

counsel representing the respondent-caveator was present, he was heard.  

16. It was submitted by learned senior counsel that the ingredients of

Section 13(3)(a)(i) were duly pleaded.  He submits that even if the same had

not been pleaded, it would not have made any difference, for no objection was

raised in this regard in the written statement.  

17. As regards  bona fide  necessity, it was submitted that it is well

settled that a landlord is the best judge of his own requirements and a tenant is

absolutely no one to dictate terms and conditions to the landlord.   It was

submitted that even otherwise, from the evidence led on record, it was duly

proved that the demises premises was required by the landlord for its personal

bona fide  need  as the landlord wanted to  renovate the premises of the

Gurudwara Sahib and make adequate space for keeping the holy book which

would enable the devotees to pay obeisance on the ground floor and would not

have to go to the first floor.  

18. As regards the provisions of the 1998 Act and the argument that

the eviction petition would be barred, it was submitted that the provisions of

1998 Act were in addition to the already existing legislation and the same, in

no manner, struck at the jurisdiction of the Rent Controller and an eviction

petition would duly be maintainable.  In support of his contentions, reliance

was placed upon  Baldev Singh Vs. Shree Sanatan Dharam Sabha and

another, rendered in CR-1884-2017, 2017: PHHC:028500, Jai Paraksh

Goyal Vs. Shri Gurudwara Singh Sabha Sahib Virajman Gurugranth

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 9

Sahib, Kukarmajra and another, 2009(4) RCR (Civil) 68, Jagjit Singh

Kohli and another Vs. City Mission Hospital, 2016(1) RCR(Rent) 250,

Sarla Ahuja Vs. United India Insurance Company Ltd., 1998(2) RCR

(Rent) 533, M/s Goyal Sanitary Stores & Ors Vs. Chander Kanta Talwar

& Ors 2022(1) RCR (Rent) 213 and Amit Chand deceased through his

LRs Vs. Jiwan Kumar and Another, 2021(2) RCR (Rent) 535.

19. I have considered the submissions made by learned counsel for the

parties and with their able assistance, have perused the records.  

20. It is well settled that a landlord is the best judge of his own

requirements and a tenant is no one to dictate terms and conditions to the

landlord.  In the case of  Ragavendra Kumar Vs. Firm Prem Machinery

AIR 2000 (SC) 534 Law Finder Doc ID #7593, the Supreme Court of India

reiterated the position of law that the landlord is the best judge of his

requirements   for   residential   or   business   purposes   and   has   got   complete

freedom in the matter.  In Atma S. Berar Vs. Mukhtiar Singh 2003 AIR

(SC) 624, Law Finder Doc ID #2083 also, the Supreme Court of India noted

that one of the grounds for eviction contemplated by all the Rent Control

legislations, which otherwise generally lean heavily in favour of tenants, is the

need of the owner-landlord to have his own premises, residential or non-

residential,   for   his   own   use   and   occupation.   It   was  observed   that   the

expressions employed by different legislations may vary such as 'bona fide

requirement', 'genuine need', 'requires reasonably and in good faith'.  It was

observed that whatever be the expression employed, the underlying legislative

intent   is   one   and   that   has   been   demonstrated   in   several   judicial

pronouncements.  Reference was then made to the judgment of a three Judges

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 10

Bench of the Supreme Court of India in the case of Ram Dass Vs. Ishwar

Chander & Ors 1988 AIR (SC) 1422  Law Finder Doc ID #54713, wherein

it was held that the need of the landlord should be genuine and honest, and it

was also held that apart from the need being genuine and honest, it must have

been conceived in good faith; and that further, the court must also consider it

reasonable to gratify that need. Reference can also be made to the judgment of

the Supreme Court in the case of Sarla Ahuja Vs. United India Insurance

Company Limited, 1998(8) SCC 119, wherein this principle was reiterated.

In the case of Anil Kumar (d) and others Vs. P.R Aggarwal @ Paras Ram

(d)   Law Finder Doc ID #2594853,  the Supreme Court of India, while

reiterating the aforesaid principle, held that Courts should not interfere in

determining the suitability of the accommodation unless the need is disproved

by cogent evidence.  

21. Reverting to the facts of the present case, as regards the personal

bona fide necessity, the site plan deserves a mention.  The ground floor plan

shows that shops on three sides of the premises of the Gurudwara Sahib on the

old tehsil road.  There is a big hall in the middle, which, the tenant wants the

landlord to utilize instead of seeking his eviction from the demised premises.

The first floor plan shows that it is mostly an open terrace with few rooms,

kitchen, toilet etc. and a hall where the holy Guru Granth Sahib is placed.  

22. The landlord instituted the eviction petition on the ground that the

shops were to be got vacated and then the building was to be renovated in a

manner that the holy book could be shifted to the ground floor which would

make it convenient for the devotees, especially those in advanced age, to pay

obeisance.  In the considered opinion of this Court, the said need, under no

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 11

circumstances, can be said to be not bona fide.  Keeping the principles of law

in mind, it is held that it would solely be for the landlord to decide how the

building was to be utilized and the tenant would absolutely be no one to

suggest that some other portion of the building could be utilized for the need of

the landlord.  It has to be borne in mind that with the change in time, buildings

also require renovation, both structurally and aesthetically as also depending

upon the needs which change from time to time.  Nobody would be in position

to deny that it would be difficult for the old and infirm to go to the first floor to

pay obeisance. Somebody may raise an argument that in these days, elevators

can be installed.  However, one would then again fall back to the settled law

that it would be for the landlord to decide as to which portion is to be utilized

for what purpose.  Even otherwise, in most cases, the holy book is always at

the ground floor where devotees come in large numbers and pay obeisance.

First floors are utilized for the holy book but for Akhand Path etc. which are

organized by the devotees on specific occasions.  Under the circumstances, no

fault can be found with the decision arrived at by the Court of Rent Controller

and the Appellate Authority.  Even otherwise, in revisional jurisdiction, and

unless and until the decisions are found to be perverse, no interference is called

for.  

23. Coming to the ground of the ingredients of Section 13(3)(a)(i) not

having been pleaded, the same is completely devoid of merit as the ingredients

have duly been pleaded in the eviction petition (Annexure P-1).  Even in the

evidence, the said ingredients were pleaded. Still further, no objection was

raised in the written statement, presumably because the ingredients were duly

pleaded.  It is well settled that in case such ingredients are not pleaded and no

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 12

objection is raised in the written statement, the petition cannot be said to be not

maintainable. Reference can be made to the judgment of a Co-ordinate Bench

in the case of Rahul Jain Vs. Prahlad Singh 2014(4) RCR (Civil) 965  Law

Finder Doc ID #629358:

“18. 

A perusal of the averments made in the eviction

petition, as noticed above, would show that the respondent-landlord

has pleaded all the ingredients of his personal necessity as required;

may be the language of the averments is not very specific. It is well

settled that if there is any defect in the pleadings of the landlord with

regard to the ground of eviction, as raised under Section 13(3)(a)(i) of

the Rent Act, the same is not fatal to the petition and the same can be

rectified immediately on raising such an objection. This view finds

support from the judgment of this Court in ‘M/s Bhatia Cloth House

v.   Dr.   Raj   Kumar   Gupta   and   another’   2008(4)   RCR(Civil)   250,

wherein it has been held as under:

“It is consistent position in law that ambiguity in pleadings

regarding the ingredients, set out in Section 13(3)(a) of the Act,

if made good in the evidence, is sufficient compliance of the

statutory provisions.”

In ‘Raj Kumar v. Budha Mal’ 2011(2) RCR (Rent) 60, it was held

that:

“Having perused the judgment in Banke Ram’s case (supra),

this Court is of the opinion that of course ingredients of sub-

section (b) and (c) of Section 13(3)(a)(i) of the 1949 Act are to be

necessarily pleaded in the eviction petition, however, as held by

the Full Bench in paragraph 12 of the judgment, this Court is of

the opinion that it should not be understood that under no

circumstances,   in   the   absence   of   pleadings,   the   evidence

regarding the ingredients envisaged under sub-section (b) and

(c) can be looked into. Hence, in the opinion of this Court, if

parties were fully aware about the ingredients of sub-section (b)

and (c) at the time of leading evidence and both the parties have

led evidence on these issues, then petition cannot be thrown out

merely because the landlord has failed to plead ingredients of

sub-section (b) and (c) in the eviction petition.”

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 13

24. Reference can also be made to the judgment of a Co-ordinate

Bench in the case of Suman Rani Vs Dharmender Rohilla, 2024(2) RCR

(Rent)  368 Law Finder Doc ID #2635846:

“18. It is no doubt true that necessary ingredients of Section 13(3)(a)

(i) of the East Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949 are required

to be pleaded to the effect that the landlord requires the premises for

his own occupation; that he is not occupying another building in the

urban area concerned and that he has not vacated such a building

without sufficient cause after the commencement of this Act in the

said urban area. Reliance in this regard can also be placed upon the

Full   Bench   Authority   of   this   Court   in   Banke  Ram  Vs. Shrimati

Sarasvati Devi, 1977(1) R.C.R. (Rent) 595. Further reliance can be

placed upon a judgment of Hon'ble Supreme Court in Attar Singh Vs.

Inder Kumar, Law Finder Doc #61629, wherein while interpreting the

scope of Section 13(3)(a)(i) of the East Punjab Urban Rent Restriction

Act, 1949, Hon'ble Supreme Court held that the words “for his own

use” in Section 13(3)(a)(ii) is to be read in the light of sub clause (b)

and (c) of the said provision and that the very fact that sub clause (b)

and (c) require that landlord should not be in possession of any rented

land for his own business and should not have given up possession of

any other rented land shows that he can take advantage of sub-clause

(a) only if he is able to show that he required the rented land for his

business. Learned counsel for the tenant has also referred to Om

Parkash Vs. Jaswant Rai, 1975 R.C.R. (Rent) 702, and Shri Hans Raj

and another Vs. Balraj Singh, 1978(1) R.C.R. (Rent) 346, in order to

contend that even if the plea regarding non-pleading of the necessary

ingredients   of   Section   13(3)(a)(i)   are   not   pleaded  and   no   such

objection   is   raised   before   the   Rent   Controller   and  Tribunal,   the

tenant can raise the said objection at any stage, as it is a legal point.

19. There can be no dispute to the proposition of law as enunciated in

the Full Bench judgment of this Court and by the Hon'ble Supreme

Court as has been discussed above and as relied by Ld. counsel for the

respondent-tenant but at the same time, the Court cannot be oblivious

to the fact that mere non-pleading of a fact, which is enshrined in the

Statute can always be rectified, if a specific & relevant objection is

taken at the initial stage. The tenant in this case failed to take any

such objection in his reply to the petition.   It is very important to

notice that the ejectment petition was filed way back in November,

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 14

2005 and in the reply filed in May, 2006, the respondent-tenant did

not raise any such objection to the effect that necessary ingredients of

Section 13(3)(a)(ii) of 1949 Act had not been pleaded by the landlady.

Not only this, this issue was not even raised either before the Rent

Controller or before the Appellate Authority, despite the fact that

proceedings before these two Courts below remained pending from

2005 till 2019. It is for the first time that before this Court, this plea is

being raised regarding the non-pleading of the necessary ingredients.

20. It has been held by this Court in Sant Parkash Chaudhary Vs.

Kewal Krishan Malhotra, 2011(1) Civil Court Cases 787 that in case

of non-pleading of the necessary ingredients, the flaw is not fatal and

that pleadings have to be considered broadly in a rent petition, where

it is not captive to the strict law of interpretation, which may be a

situation in a civil suit and particularly when tenant failed to take

objection   in   the   written   statement.     Even   in   Gurbaj  Singh   Vs.

Parshotam Singh and others, 2011(3) PLR 653, it has been held by

this Court that when tenant fails to take any objection about non-

pleading of the mandatory ingredients of Section 13(3)(a)(i) of the Act,

nor any issue is framed in this regard, the objection being raised by

the tenant in the revision is devoid of any merit and so, is liable to be

rejected.

21. It will not be out of place to mention that even in Shri Hans Raj's

case (supra), as has been cited by learned counsel for the respondent-

tenant, it has been held by this Court that it is the discretion of the

High Court to allow the plea to be taken regarding non-pleading of

the necessary ingredients for the first time before this Court, when

such a plea is not taken before the Rent Controller or the Appellate

Authority. This Court relied upon Kesho Ram Vs. Jagan, 1977(1)

RCR 622, and Nathu Ram Vs. Ganga Ram, 1977 RLR 960. In both

these decisions, it has been held that it is in the discretion of the High

Court   to   allow   such   a   contention   to   be   raised   at   the   stage   of

arguments in the revision petition.”

25. A similar view was also taken by a Co-ordinate Bench in the case

of  Gupreet Singh Vs. Taranjit Singh Bassi and another, 2023(2) RCR

(Rent) 647, Law Finder Doc ID # 2370289.  In view of the same, even this

argument raised by the tenant cannot sustain.  

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 15

26. Now coming to the issue of an eviction petition being barred in

view of the provisions of Section 12 of 1998 Act, it emerges that the said

argument is also devoid of merit.  The 1998 Act was enacted for eviction of

unauthorized occupants from religious premises and for certain incidental

matters.   It is not in dispute that Section 2(d) define ‘religious Institution’

which includes gurudwara.  Section 3(b)also deals with allottees, lesses etc.

and Section 12 lays down the bar on jurisdiction.  Section 2(d), 3(b) and 12 of

the 1998 Act, read as under:-

“

Section   2(d)   "Religious   Institution",   means   any

gurudwara, temple, church, mosque, temple of Jains or Budhas -

which is registered under the provisions of the Societies Registration

Act, 1860 (Central Act No. XXI of 1860) or is established under any

statute and includes any other place of worship by whatever name, it

may be called, which is registered as aforesaid or is established under

any statute;

"Religious premises", means any land whether used for

agricultural or non-agricultural purposes, or any building or part of a

building belonging to a Religious Institution and includes, 

(i)  the   garden,   grounds   and   out-houses,   if   any,

appertaining to such building or part of a building; and

(ii)  any fittings affixed to such building or part of a

building for the more beneficial enjoyment thereof; 

3(b)

 where he, being an allottee, lessee or grantee has,

by reason of the determination or cancellation of his allotment, lease

or   grant   in   accordance   with   the   terms   in   that   behalf   therein

contained, ceased, whether before or after the commencement of this

Act, to be entitled to occupy or hold such religious premises; or 

12.   Bars   of   Jurisdiction:-   No   court   shall   have

jurisdiction  to entertain  any suit or  proceeding in respect  of  the

eviction  of any person who is in unauthorised occupation of any

religious premises  or the recovery of the arrears  of rent payable

under sub-section (1) of section 6 or the damages payable under sub-

section (2) of that section or the costs awarded to Religious Institution

under sub-section (5) of section 8 or any portion of such rent, damages

or costs.”

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 16

27. A co-ordinate Bench had the occasion to deal with a similar issue

in the case of Jai Parkash Goyal (supra). A categoric view was taken by the

co-ordinate Bench that the eviction petition instituted under the Rent Act

would not be barred in view of the provisions of Section 12 of the 1998 Act.  It

was held that that the provisions of the 1998 Act would be seen as really a

privilege to a religions institution to short circuit the provisions of the rent

control   legislation   where   some   statutory   protection  against   eviction   are

available for the tenant and that the landlord himself cannot obtain ejectment

against the tenant except by way of resort to Section 13 of the Rent Act. It was

held that the benefit which a landlord can claim by approaching the authority

under the 1998 Act would not be a benefit for the tenant.  

“

6. Between the two contentions of one, saying that the 

Rent Control

Act  is ousted of its jurisdiction and the other, saying that the  Rent

Control Act is not abrogated by Act 4 of 1998, the answer seems to lie

in the fact that the Act 4 of 1998 contemplates action for eviction

against   "unauthorized   occupants"   from   the   religious  premises

through   the   machinery   provided   in   the   Act   for   the   term

"unauthorized occupants" includes inter alia even a person being a

lessee, by reason of the determination or cancellation of the lease

granted   on   his   behalf   cease   whether   before   or   after  the

commencement of the Act, to be entitled to occupy or hold such

religious premises. The learned counsel for the petitioner states that

the tenant who continues in possession of the property beyond the

term of lease shall be considered as an unauthorized person and the

order of eviction will be passed only under the Act. 

7. The provisions of the Act, which should be seen as really a privilege

to a religious institution to short circuit the provisions of rent control

legislation   where   some   statutory   protection   against  eviction   are

available for the tenant and that the landlord himself cannot obtain

ejectment against the tenant except by the resort to Section 13 of the

East   Punjab   Urban   Rent   Restriction   Act.   The   benefit  which   a

landlord could claim by approaching the Authority under Act 4 of

1998, is not a benefit for the tenant. If the landlord choses to forfeit his

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 17

right and takes action for eviction only under the Rent Act treating

the tenant as a statutory tenant entitled to be protected, the tenant

cannot contend that he is not a tenant but only an unauthorized

occupant. At least, at the time when the petition was filed, with the

operation of the stay of the enforcement of the Act 4 of 1998, the

landlord was perfectly justified only in filing a petition before the

Rent Controller. 

8. The point, if at all, could be whether a landlord would be entitled to

pursue both before the Rent Controller and before the Authority

constituted under the Act of 1998. I have already referred to the fact

that the counsel for the petitioner has made a statement giving up his

right to prosecute before the competent authority under the Act and

that he was pursuing the remedy only before the Rent Controller and

the Authorities constituted under the Rent Restriction Act. Section 12

could not have operated at the time when the petition was filed in view

of the stay of operation of the Act, but even if the eclipse that it might

have caused has been subsequently removed, still the remedy under

the Act itself is not completely wiped out.  The Act  itself does not

contain any provisions with reference to abatement of proceedings

taken before the Rent Controller. Section 12 only refers to the bar of

proceedings against unauthorized occupants of any religious premises.

The definition of "the person in unauthorized occupation" cannot be

imported into the  East Punjab Urban Rent Restriction Act, which

does not treat a tenant as an unauthorized occupant and regards him

only as a statutory tenant. The provisions of the East Punjab Urban

Rent Restriction Act and the Act 4 of 1998 must, in my view, be so

considered   that   the   latter   Act   should   be   seen   as   a  facilitative

enactment   for   the   benefit   of   the   landlord   against   unauthorized

occupants and not a piece of legislation granting any privilege to a

tenant to plead that the action for ejectment must be made only by

treating the tenant as an unauthorized occupant under Act 4 of 1998

and not under the Rent Control Act. The assumption of jurisdiction

and the orders passed by the Authorities constituted under the East

Punjab Urban Rent Restriction Act is, therefore, upheld.” 

28. This decision was relied upon by a Co-ordinate Bench while

dealing with an application under Order 7 Rule 11 CPC which had been moved

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 18

for rejection of an eviction petition raising the same objection.  In this case,

CR-1884-2017  (Baldev  Singh  Vs.  Shree Sanatan  Dharam Sabha and

another), decided on 22.03.2017, a Co-ordinate Bench held as under:-

“

In the present case, as noticed the eviction is sought on

various grounds which are available to the landlord including sub-

letting   and   on   bona   fide   requirement.   It   has   been   categorically

averred that the shop in question is part of the bigger building which

consists of 10 shops on the ground floor and the shops are unfit and

unsafe for human habitation. Apart from that, material impairment

and alteration had also been pleaded. Thus, the landlord is seeking

eviction on various grounds for which it cannot seek eviction under

the   1997   Act.   The   benefits   which   are   accruable   to   the   religious

institutions   are   for   eviction   of   the   unauthorized   occupants   from

religious premises and for certain incidental matters under the 1997

Act.   Section 3 of the Act also talks about the persons who have

unauthorizedly occupied any religious premises, whether before or

after the commencement of the Act or sub let, in contravention of the

terms  of allotment, lease or grant, without the permission  of the

religious institutions. Protection has been granted under Section 12

that   no   court   would   have   jurisdiction   to   entertain  any   suit   or

proceedings   in   respect   of   the   eviction   of   any   person   who   is   in

unauthorized occupation or for the recovery of the arrears of rent

which are payable under Section 6 as arrears of land revenue or

damages under sub-section (6).

In Jai Parkash Goyal's case (supra), it was noticed that

the said provisions are for the benefit of the institutions and if the

landlord   chooses   to   forfeit   his   right   and   treats   the   tenant   as   a

statutory tenant, the jurisdiction of the authorities under the 1949 Act

could not be doubted. Resultantly, in the above said case, the eviction

order was, thus, upheld and the argument raised by the tenant that on

account of the bar under Section 12, the authorities would have no

jurisdiction was rejected.” 

29. No doubt, the vires of 1998 Act, was upheld in the case of

Harbhajan Singh Etc. Vs. State of Punjab and others (supra). This would

not advance the case of the petitioner since the judgment nowhere holds that an

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 19

eviction   petition   under   the   provisions   of   the   Rent  Act   would   not   be

maintainable.  

30. A half hearted argument was also raised that in case of public

premises, the Rent Act would not be applicable.  However, the building of the

Gurudwara Sahib, cannot, in any manner, be stated to be a public premises, as

a result of which, the said argument would also be devoid of merit.  

31. I have gone through the judgments relied upon by learned counsel

for the parties.  The first two judgments relied upon by learned counsel for the

petitioner are as regards the Public Premises Act and the vires of 1998 Act,

discussion as regards which has been made in the preceding paragraphs. The

petitioner has very fairly also referred to the judgments in the case of Baldev

Singh (supra) and Jai Parkash Goyal (supra) and has tried to distinguish

them in view of the judgments of the Supreme Court of India which, as already

held, would not come to the aid of the petitioner.

32. Another   argument   that   the   matter   had   not   correctly   been

appreciated by the Appellate Authority and all issues had not been decided is

also devoid of merit. There were no averments in the written statement as

regards the applicability of the 1998 Act and the bar of jurisdiction of a Rent

Court.   In the grounds of appeal, preferred before the Appellate Authority

(Annexure P-3), also this ground was not taken.  Be that as it may, this alone

would be no ground to remand the matter to the Appellate Authority, the same

having been discussed and decided by this Court.  

33. The judgments relied upon by learned counsel for the respondent-

caveator have been discussed in the preceding paragraphs and are not required

to be discussed again.

CR No.5931 of 2024 and other connected matters 20

34. In view of the aforesaid, the revision petition(s) are found to be

devoid of merit and are accordingly dismissed.  

Pending application(s), if any, stands disposed of accordingly.

    (VIKRAM AGGARWAL)

          JUDGE

Pronounced on 28.07.2025

Manoj Bhutani

Whether speaking/reasoned Yes/No

Whether reportable Yes/No