wp11982-2025 & connected-J- final.doc

Shabnoor

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.11982 OF 2025

WITH

WRIT PETITION (ST.) NO.29872 OF 2025

Sandeep Bhausaheb Shelar,

Age 45 years, Occupation Service,

R/at: Falt No.C/2-501, Urban Gram,

Survey No.134, Village Jalochi,

Taluka Baramati, Pune 413 102…  Petitioner

V/s.

1.The State of Maharashtra,

through its Principal Secretary,

Ministry of Cooperation, having

office at Mantralaya, Mumbai.

2.The Divisional Joint Registrar of

Cooperative Societies, Pune Division,

Pune, office at Ground Floor,

Sakhar Sankul, Shivajinagar, 

Pune 05

3.The Assistant Registrar of Coop.

Societies, Baramati, Taluka Baramati,

District Pune.

3A.Pramod Durgude, Assistant Registrar

of Cooperative Societies, Baramati,

Taluka Baramati, Pune.

4.R.V. Realty, a partnership firm,

registered under the Partnership Act,

1932, having its registered office at

101/102, Lotus Plaza, Opp. Sangam

Press, Karve Road, Kothrud,

Pune 411 038, through it’s partner

1

SHABNOOR

AYUB

PATHAN

Digitally signed by

SHABNOOR AYUB

PATHAN

Date: 2026.02.03

11:38:49 +0530

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

5.Dhananjay Shivajirao Nimbalkar,

R/at: Row House No.14, Swapnashilp,

Near City Pride Multiplex, 

Ganeshnagar, Kothrud, Pune 411 038

6.Milind Dhansingh Jadhav,

R/at H-01, Pinak Memories, Phase 02,

Rahulnagar, Kothrud, Pune 411 038.

7.Rohit Dhansingh Jadhav,

R/at: ‘Dhanashri’, Malegaon Colony,

Baramati, Pune 413 115.

8.Sachin Balkrishna Kulkarni,

R/at: Bhuvi 304, Mahatma Society,

Kothrud, Pune.

9.Sanyukt Coop. Housing Society,

registered under the MCS Act, 1960

Reg. No.PNA/BAI/HSG/TO/4558/

1999-2000, Gat No.134/A, Jalochi,

Taluka Baramati, District Pune

10.Sanmitra Coop. Housing Society,

registered under the MCS Act, 1960

Reg. No.PNA/BAI/HSG/TO/4559/

1999-2000, Gat No.134/A, Jalochi,

Taluka Baramati, District Pune

11.Mahesh J. Shirke,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

12.Sanjay Jadhav,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

13.Shalan K. Pawar,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

2

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

District Pune 413 102

14.Surrendar S. Raina,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

15.Savita A. Kharche,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

16.Nikhil S. Honrao,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

17.Shahanur J. Mulani,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

18.Vijay J. Kale,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

19.Kalpana C. Bhosale,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

20.Abhijeet S. Shende,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

21.Tambare Sachin Dhananjay,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

3

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

22.Pratik G. Shende,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

23.Nikhil V. Gowand,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

24.Sana Irfan Kazi,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

25.F.A. Patel,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

26.Urban Gram Baramati Sahakari

Grihanirman Sanstha Maruadit (Urban

Gram Coop. Housing Society Ltd.,) 

Add.: Survey No.134/1/1,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.11988 OF 2025

Sandeep Bhausaheb Shelar,

Age 45 years, Occupation Service,

R/at: Falt No.C/2-501, Urban Gram,

Survey No.134, Village Jalochi,

Taluka Baramati, Pune 413 102…  Petitioner

V/s.

1.The State of Maharashtra,

4

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

through its Principal Secretary,

Ministry of Cooperation, having

office at Mantralaya, Mumbai.

2.The Divisional Joint Registrar of

Cooperative Societies, Pune Division,

Pune, office at Ground Floor,

Sakhar Sankul, Shivajinagar, 

Pune 05

3.The District Deputy Registrar of Coop.

Societies, Pune Gramin

4.The Assistant Registrar of Coop.

Societies, Baramati, Taluka Baramati,

District Pune

4A.Pramod Durgude, Assistant Registrar

of Cooperative Societies, Baramati,

Taluka Baramati, Pune.

5.R.V. Realty, a partnership firm,

registered under the Partnership Act,

1932, having its registered office at

101/102, Lotus Plaza, Opp. Sangam

Press, Karve Road, Kothrud,

Pune 411 038, through it’s partner

6.Dhananjay Shivajirao Nimbalkar,

R/at: Row House No.14, Swapnashilp,

Near City Pride Multiplex, 

Ganeshnagar, Kothrud, Pune 411 038

7.Milind Dhansingh Jadhav,

R/at H-01, Pinak Memories, Phase 02,

Rahulnagar, Kothrud, Pune 411 038.

8.Rohit Dhansingh Jadhav,

R/at: ‘Dhanashri’, Malegaon Colony,

Baramati, Pune 413 115.

5

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

9.Sachin Balkrishna Kulkarni,

R/at: Bhuvi 304, Mahatma Society,

Kothrud, Pune.

10.Sanyukt Coop. Housing Society,

registered under the MCS Act, 1960

Reg. No.PNA/BAI/HSG/TO/4558/

1999-2000, Gat No.134/A, Jalochi,

Taluka Baramati, District Pune

11.Sanmitra Coop. Housing Society,

registered under the MCS Act, 1960

Reg. No.PNA/BAI/HSG/TO/4559/

1999-2000, Gat No.134/A, Jalochi,

Taluka Baramati, District Pune

12.Mahesh J. Shirke,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

13.Sanjay Jadhav,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

14.Shalan K. Pawar,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

15.Surrendar S. Raina,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

16.Savita A. Kharche,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

6

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

17.Nikhil S. Honrao,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

18.Shahanur J. Mulani,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

19.Vijay J. Kale,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

20.Kalpana C. Bhosale,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

21.Abhijeet S. Shende,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

22.Tambare Sachin Dhananjay,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

23.Pratik G. Shende,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

24.Nikhil V. Gowand,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

25.Sana Irfan Kazi,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

7

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

26.F.A. Patel,

R/at Urgan Gram, Survey No.134,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102

27.Urban Gram Baramati Sahakari

Grihanirman Sanstha Maruadit (Urban

Gram Coop. Housing Society Ltd.,) 

Add.: Survey No.134/1/1,

Jalochi, Taluka Baramati,

District Pune 413 102…  Respondents

Mr.   Shrivallabh   S.   Panchpor   with   Mr.   Nilesh   Angad 

Chaudhari for the petitioner.

Mr. Y.D. Patil, AGP for respondent Nos.1 to 4-State in 

WP/11982/2025.

Mr.   S.H.   Kankal,   AGP   for   respondents-State   in 

WP/11988/2025.

Mr. P.V. Nelson Rajan, AGP for respondent Nos.1to 4-State 

in WPST/29872/2025.

Mr.   Shailendra   S.   Kanetkar   with   Mr.   Shubham 

Suryawanshi for respondent Nos.5, 7, 13 to 23 & 25.

Mr. Mahesh Shirke for respondent No.11

Ms. Laurdu Agnes Merlin for respondent No.24.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :DECEMBER 28, 2025

PRONOUNCED ON:FEBRUARY 3, 2026

JUDGMENT:

1.Since the factual matrix, the surrounding circumstances, and 

the questions of law arising in all these petitions are substantially 

8

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

identical, they are being disposed of by this common judgment.

2.In Writ Petition No.11982 of 2025, the petitioner assails the 

order   dated   21   August   2025   passed   by   the   Divisional   Joint 

Registrar in Revision Application No.217 of 2025, whereby the 

order   dated   9   June   2025   passed   by   the   Assistant   Registrar 

permitting the Chief Promoter of respondent No.9 society to open 

a bank account in the name of the proposed society came to be 

confirmed.

3.In Writ Petition No.11988 of 2025, the challenge is to the 

order   dated   21   August   2025   passed   by   the   Divisional   Joint 

Registrar in Appeal No.61 of 2025, by which the order dated 17 

June 2025 passed by the District Deputy Registrar was affirmed. 

By   the   said   order   dated   17   June   2025,   the   District   Deputy 

Registrar rejected the petitioner’s application under sub section (1) 

of Section 10 of the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963 on the 

ground that the developer had already initiated steps for formation 

of a cooperative society and that permission had been granted by 

the Assistant Registrar to open a bank account for that purpose.

4.In   Writ   Petition   (ST)   No.29872   of   2025,   the   petitioner 

challenges   the   order   dated   21   August   2025   passed   by   the 

Divisional Joint Registrar in Appeal No.62 of 2025, confirming the 

order dated 18 June 2025 of the Assistant Registrar, whereby 

registration was granted to respondent No.9 society.

5.The background facts giving rise to the present petitions are 

as follows. Land bearing Gat Nos.134/1 and 134/2, ad measuring 

26,000   square   meters,   situated   at   Village   Jalochi   within   the 

9

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

jurisdiction   of   Baramati   Municipal   Council,   forms   the   subject 

matter of agreements executed under Section 4 of MOFA. The 

promoter   obtained   construction   permission   on   18   June   2015. 

Thereafter, between the years 2015 and 2021, agreements under 

Section   4   of   MOFA   were   executed   in   favour   of   various   flat 

purchasers.

6.As the developer failed to take steps for registration of a 

cooperative society within the time stipulated under Section 10 of 

MOFA, a meeting of flat purchasers was convened on 26 February 

2025. In the said meeting, the petitioner was appointed as Chief 

Promoter. Pursuant thereto, on 12 March 2025, the petitioner 

submitted   an   application   before   the   District   Deputy   Registrar 

seeking registration of a cooperative society under the first proviso 

to Section 10(1) of MOFA. On 21 March 2025, the District Deputy 

Registrar issued  notice  to the promoter and fixed Application 

No.36 of 2025 for hearing on 7 April 2025.

7.On 8 April 2025, the petitioner addressed a representation to 

the Assistant Registrar stating that the developer had failed to form 

the   society   within   the   prescribed   period   and   informing   that 

Application No.36 of  2025 had already been filed before  the 

District Deputy Registrar in his capacity as duly appointed Chief 

Promoter.

8.On 13 May 2025, one Rohit Jadhav, claiming to be the Chief 

Promoter, submitted a proposal before the Assistant Registrar for 

reservation of the name of a proposed society. A hearing on the 

said proposal was conducted on 3 June 2025. By communication 

10

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

dated 4 June 2025, the Assistant Registrar returned the proposal 

pointing out certain objections. On 5 June 2025, Rohit Jadhav 

informed the Assistant Registrar that the objections had been 

complied with and stated that a meeting of flat purchasers had 

been held on 21 April 2025.

9.Thereafter, on 9 June 2025, the Assistant Registrar permitted 

Rohit Jadhav to open a bank account in the name of the proposed 

society, without adverting to the petitioner’s objection regarding 

the pendency of his earlier application before the District Deputy 

Registrar.   On   10   June   2025,   Rohit   Jadhav   submitted   a   fresh 

proposal accompanied by an affidavit and declarations purportedly 

executed by 84 flat purchasers.

10.On 10 June 2025, the District Deputy Registrar conducted a 

hearing on the petitioner’s proposal. By order dated 17 June 2025, 

the petitioner’s application was rejected solely on the ground that 

permission had already been granted on 9 June 2025 by the 

Assistant Registrar to open a bank account in the name of the 

proposed society. Subsequently, by order dated 18 June 2025, the 

Assistant Registrar granted registration to respondent No.9 society 

on the basis of the proposal submitted by Rohit Jadhav.

11.Being   aggrieved,   the   petitioner   preferred   Revision 

Application No.217 of 2025 challenging the order dated 9 June 

2025, Appeal No.61 of 2025 assailing the order dated 17 June 

2025, and Appeal No.62 of 2025 questioning the order dated 18 

June 2025 granting registration of the society. By a common order 

dated 21 August 2025, the Divisional Joint Registrar dismissed the 

11

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

said revision and appeals. The present petitions arise from the said 

common order.

12.Mr. Panchpor, learned counsel for the petitioner, contended 

that the petitioner’s proposal dated 12 March 2025 was prior in 

point of time to the proposal submitted by the developer on 13 

May 2025. He submitted that the pendency of the petitioner’s 

proposal   had   been   specifically   brought   to   the   notice   of   the 

Assistant   Registrar.   In   spite   of   such   disclosure,   the   Assistant 

Registrar permitted the developer to open a bank account and 

thereafter proceeded to reject the petitioner’s proposal by placing 

reliance upon the said permission. He further submitted that until 

the petitioner’s earlier proposal was adjudicated and decided in 

accordance with law, it was not open to the Assistant Registrar to 

grant permission to the developer to open a bank account in the 

name of the proposed society.

13.Learned counsel submitted that the total land covered by 

agreements   executed   under   Section   4   of   MOFA   ad   measured 

26,000 square meters. However, the proposal submitted by the 

developer referred only to an area of 7,903.86 square meters, 

thereby substantially curtailing the area proposed to be included 

within   the   society.   He   contended   that   in   the   meeting   of   flat 

purchasers held on 26 February 2025, the petitioner was duly 

appointed as Chief Promoter. In view of such appointment, any 

subsequent appointment of another person, and particularly of the 

developer himself, as Chief Promoter was wholly without authority 

and contrary to law.

12

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

14.It was further submitted that 84 flat purchasers had filed 

affidavits   before   the   Assistant   Registrar   asserting   that   their 

signatures were obtained by fraud and misrepresentation and that 

no general body meeting had in fact been convened for appointing 

the developer as Chief Promoter. Despite these serious objections, 

the   Assistant   Registrar   proceeded   to   grant   registration   to 

respondent No.9 society by order dated 18 June 2025 at the 

instance   of   the   developer.   According   to   the   petitioner,  the 

developer filed the subsequent proposal with a view to restrict the 

area of the society, especially when part of the construction was 

yet to be completed. By permitting registration on the basis of such 

proposal,   the   area   to   vest   in   the   society   stood   substantially 

reduced. On these grounds, it was urged that the impugned orders 

passed by the Assistant Registrar and the District Deputy Registrar 

are liable to be quashed and set aside.

15.In   reply,   Mr.   Kanetkar,   learned   counsel   appearing   for 

respondent Nos.5, 7, 13, 23 and 25, submitted that neither the 

provisions of MOFA nor those of the Maharashtra Cooperative 

Societies Act, 1960 impose any bar on simultaneous proceedings 

under Sections 9 and 10. He contended that the proposal dated 13 

May 2025 submitted by the developer bore the signatures of 142 

out of 252 flat purchasers, thereby reflecting the support of a clear 

majority. 

16.He further submitted that among the 84 persons who had 

filed affidavits alleging fraud, several were not flat purchasers and 

some had not even signed the original proposal. Their affidavits, 

therefore, could not be accorded evidentiary value. It was also 

13

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

submitted that the petitioner had remained present before the 

Assistant Registrar on 3 June 2025 and had expressed willingness 

to withdraw his proposal subject to the developer signing the 

requisite   Z   form.   Upon   removal   of   the   objections   raised,   the 

Assistant Registrar was justified in permitting the developer to 

open the bank account.

17.It was lastly submitted that under the scheme of MOFA, the 

promoter has the initial right to take steps for formation of the 

cooperative society. The petitioner has failed to demonstrate any 

legal prejudice merely on the ground that registration was granted 

at the instance of the developer. On this basis, dismissal of the 

petitions was sought.

18.Respondent No.3A has placed on record a personal affidavit 

in support of the order passed by him. In the said affidavit, it is 

contended that Sections 10 and 11 of the Maharashtra Ownership 

Flats Act cast a statutory obligation upon Respondent Nos.4 to 7, 

being   the   promoter   and   concerned   parties,   to   take   steps   for 

formation and registration of the cooperative society upon sale of 

flats. According to Respondent No.3A, the said obligation stood 

duly discharged by Respondent Nos.4 to 7, and therefore the 

action taken by him was in conformity with the statutory mandate.

19.With regard to the allegations of forgery and fabrication of 

documents, Respondent No.3A has stated that the petitioner has 

not annexed the specific documents alleged to have been forged. It 

is further stated that the authority does not possess investigative 

powers to verify the authenticity of signatures or documents, and 

14

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

therefore the allegation of forged documents cannot be accepted in 

the absence of cogent material placed on record. It is also asserted 

in the affidavit that registration of the society at the instance of 

Respondent Nos.4 to 7 does not result in any legal prejudice to the 

petitioner. According to Respondent No.3A, the petitioner’s rights 

remain unaffected merely because the society has been registered 

on the proposal submitted by the said respondents.

Reasons and analysis:

20.A quasi judicial authority, though not bound by the strict 

rules of procedure applicable to civil courts, is still required to act 

in a manner that is fair, transparent and consistent with the basic 

principles of natural justice. It cannot adopt a course of action that 

extinguishes the rights of parties without first adjudicating upon a 

pending claim that directly concerns the same subject matter. 

When a statutory authority is apprised that an application has 

already been filed and is under consideration, it is incumbent upon 

that authority to deal with such application in accordance with law 

before   taking   any   step   that   may   render   the   adjudication 

infructuous.

21.Where   two   competing   proposals   are   placed   before   the 

authority and one of them is admittedly prior in point of time, the 

chronology   assumes   importance.   An   earlier   proposal   which 

discloses a prima facie claim under the statute cannot be ignored. 

The authority must first examine whether such proposal satisfies 

the statutory requirements and whether it has been validly filed. 

Only after recording a reasoned conclusion on that proposal can 

15

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

the authority proceed to consider any subsequent proposal. This 

procedure ensures fairness in quasi judicial decision and prevents 

quasi judicial  proceedings from superseding earlier proceedings.

22.If,   instead,   the   authority   permits   the   later   applicant   to 

undertake consequential steps such as opening a bank account, 

completing formalities,  or securing  registration, and thereafter 

uses those very steps as a ground to reject the earlier application, 

the   process   becomes   self   defeating.   The   earlier   claimant   is 

effectively denied a real opportunity of consideration. Such action 

amounts to supersession of a pending statutory application. It 

creates a fait accompli and shifts the balance arbitrarily in favour 

of the subsequent applicant. The law does not countenance such a 

course.

23.This principle is rooted in the broader requirement of fair 

adjudication. Fairness in administrative law demands that parties 

who invoke a statutory remedy must receive an effective hearing 

and a effective consideration of their case. The authority must 

avoid   creating   circumstances   that   predetermine   the   outcome 

before adjudication is complete. The duty to act judicially becomes 

more significant where the rights of numerous flat purchasers are 

involved and where the decision affects substantive or statutory 

rights.

24.The statutory scheme under the first proviso to Section 10(1) 

of the Maharashtra Ownership Flats Act strengthens this position. 

The legislature has consciously provided that where the promoter 

fails   to   take   steps   to   form   a   cooperative   society   within   the 

16

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

prescribed period, the flat purchasers may themselves initiate the 

process. This provision is safeguards purchasers from inaction or 

delay on the part of the promoter. To give full effect to this 

statutory remedy, the authority must ensure that an application 

filed by purchasers under the proviso is legally examined. If a 

subsequent proposal by the promoter is allowed to override or 

neutralize such earlier application without adjudication, the very 

purpose of the proviso stands diluted.

25.Therefore, in a situation of competing proposals, adherence 

to sequence is a substantive safeguard. The earlier proposal must 

be taken up, heard and decided on its own merits. Only thereafter 

can the authority consider the rival proposal in accordance with 

law. Any deviation from this course would defeat the legislative 

intent underlying Section 10 of MOFA.

26.The   record   indicates   that   the   petitioner   submitted   his 

proposal on 12 March 2025 invoking the first proviso to Section 

10(1) of MOFA. It is also borne out from the material placed 

before this Court that the pendency of the said proposal was 

specifically brought to the notice of the Assistant Registrar. There is 

no dispute on this factual aspect. Once such pendency was within 

the knowledge of the authority, it cast upon him a duty to ensure 

that no subsequent step was taken which would  render ineffective 

the earlier statutory application.

27.Despite this position, the Assistant Registrar, by order dated 

9 June 2025, granted permission to the developer to open a bank 

account in the name of the proposed society.  Opening of a bank 

17

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

account is an essential stage in the process of registration. It 

confers a degree of recognition upon the proposal and enables 

further steps to be completed. When such permission is granted in 

favour   of   one   claimant   while   another   claimant’s   application 

remains   pending   and   undecided,   the   authority   must   exercise 

caution and record reasons demonstrating why such course is 

justified. 

28.The matter did not end there. The District Deputy Registrar, 

while   deciding   the   petitioner’s   application   on   17   June   2025, 

rejected it solely on the ground that permission to open a bank 

account had already been granted to the developer on 9 June 

2025. Thus, the very quasi judicial act of permitting the bank 

account,   which   was   undertaken   during   the   pendency   of   the 

petitioner’s proposal, became the decisive factor for rejecting that 

proposal. This reveals that subsequent step was treated as a fait 

accompli and then relied upon to non suit the earlier applicant. 

Such a course cannot withstand judicial scrutiny.

29.The sequence of events demonstrates that the earlier filed 

claim   was     sidelined   by   preference   shown   to   a   developer’s 

proposal. The statutory right conferred upon flat purchasers under 

the proviso to Section 10(1) is an important statutory right. Once 

exercised, it must receive prior consideration. The Act does not 

contemplate that such right may be defeated by permitting a 

developer to complete preliminary steps and then citing those very 

steps as a reason to reject the earlier claim.

18

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

30.The   permission   to  open   the   bank   account   had   a   direct 

impact.   It   altered   the   balance   between   the   purchasers   and 

developer. It enabled the developer to advance his proposal to a 

stage   where   it   appeared   more   complete   and   therefore   more 

acceptable. In substance, it curtailed the petitioner’s opportunity to 

have his proposal examined on merits. An authority acting in a 

quasi judicial capacity is expected to avoid precisely this situation. 

It must ensure that its orders do not predetermine the outcome of 

a pending adjudication.

31.The Assistant Registrar ought to have first addressed the fact 

of   pendency   and   the   existence   of   competing   claims.   He   was 

required   to   either   await   the   decision   of   the   District   Deputy 

Registrar on the earlier application or to call upon both parties and 

consider their rival contentions in a coordinated manner before 

granting any consequential permission. By failing to do so, and by 

proceeding in a manner that rendered the petitioner’s remedy 

ineffective, the authority acted in breach of fairness.

32.The   petitioner’s   objection   raised   a   dispute   regarding 

entitlement to initiate registration of the society. Such dispute 

required   careful   examination.   Instead,   the   course   adopted 

foreclosed legal consideration. In these circumstances, the action 

of the Assistant Registrar amounts to impropriety. It also resulted 

in denial of an meaningful hearing to the petitioner, since the 

rejection of his proposal was based not on its merits but on a 

development brought about during its pendency. This approach 

cannot be sustained in law.

19

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

Submission on area and reduction of society land:

33.The petitioner has drawn attention to a legal prejudice in the 

form of extent of land proposed to be included in the society. 

According   to   the   petitioner,   the   agreements   executed  under 

Section 4 of MOFA pertain to land ad measuring 26,000 square 

meters.   In   contrast,   the   proposal   submitted   by   the   developer 

proceeds on the basis of an area of only 7,903.86 square meters. 

The difference is substantial and cannot be brushed aside as a 

clerical variation.

34.If   such   reduction   in   area   is   accepted   without   proper 

adjudication, the consequence would not be confined to mere 

description in documents. The area of the society determines the 

corpus of property that ultimately vests in the cooperative society. 

It has a direct bearing on the common amenities, open spaces, 

development   potential,   and   the   collective   rights   of   the  flat 

purchasers.   The   extent   of   land   forms   the   foundation   of   the 

society’s title and its future governance. 

35.The purchasers who executed agreements under Section 4 

did   so   on   the   understanding   that   the   development   and   the 

appurtenant land would form part of the overall project. Their 

rights are linked with that larger parcel of land. If, at the stage of 

registration of the society, the area is reduced to a fraction of what 

was originally represented, the impact would be felt by all such 

purchasers. It may exclude certain portions from the society’s 

domain. It may alter entitlement to common areas. It may also 

affect future conveyance and transfer of title.  They go to the core 

20

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

of the statutory protection intended under MOFA.

36.In these circumstances, it becomes the duty of the District 

Deputy Registrar and the Assistant Registrar to undertake a careful 

scrutiny of the material relating to the area. They must call for the 

sanctioned   plans,   the   layout   approvals,   the   development 

permissions, and the agreements executed with purchasers. They 

must   ascertain   whether   the   proposed   7,903.86   square   meters 

represents the entirety of the developed portion intended to form 

the society or whether it reflects an division of a larger project. The 

authority cannot proceed on assumptions. It must record clear 

findings based on documentary evidence.

37.A discrepancy of this magnitude, on the face of it, raises a 

prima facie issue requiring full and reasoned inquiry. It cannot be 

resolved by preferring one proposal over another on the basis of 

chronology or numerical strength of signatories. The scope and 

area of the society must be determined based on material and in 

accordance with the statutory scheme. Any decision taken without 

addressing   this   core   issue   would   be   legally   unsustainable. 

Therefore, before granting registration or rejecting a competing 

proposal, the authorities are bound to satisfy themselves that the 

area proposed to be included in the society truly reflects the 

development   undertaken   and   the   rights   flowing   from   the 

agreements executed under Section 4 of MOFA.

Submission on affidavits alleging fraud:

38.It has come on record that eighty four individuals have filed 

affidavits asserting that their signatures were procured by fraud 

21

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

and misrepresentation and that no valid general body meeting was 

convened for appointing the developer as Chief Promoter. These 

assertions are serious in nature.  If they are ultimately found to be 

true, they affect the foundation of the developer’s proposal. The 

legality of the proposal depends upon the free and informed 

consent of the flat purchasers. Any allegation that such consent 

was vitiated by deception cannot be treated lightly.

39.The respondents, on the other hand, dispute these affidavits. 

It   is   contended   that   several   deponents   are   not   genuine  flat 

purchasers and that some of them had not signed the original 

proposal at all. According to the respondents, the affidavits have 

been filed only to create an artificial controversy. These rival 

contentions clearly give rise to disputed questions of fact. They 

cannot be resolved merely by reading the affidavits or by accepting 

the respondents’ denial at face value.

40.An affidavit is a piece of evidence. It is not conclusive proof. 

Its credibility depends upon the surrounding circumstances and 

supporting material. Equally, an affidavit cannot be brushed aside 

simply because it creates inconvenience to one side. The authority 

exercising quasi judicial powers must scrutinize the contents of 

affidavit,   examine   whether   the   deponents   are   in   fact   flat 

purchasers, verify whether their names appear in the relevant 

records, and ascertain whether their alleged signatures exist on the 

proposal documents relied upon by the developer.

41.The   District   Deputy   Registrar   is,   therefore,   required   to 

conduct a proper inquiry. This would necessarily involve calling for 

22

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

the original proposal papers, attendance sheets of the alleged 

meeting, minutes of the meeting, and the individual agreements 

executed under Section 4.   Such exercise need not assume the 

character of a full fledged civil trial but it must be sufficient to 

satisfy the authority that the decision is based on reliable material.

42.The determination of who among the signatories are genuine 

purchasers is a initial step. Only after identifying the genuine 

group of flat purchasers and ascertaining their true intent can the 

authority conclude which proposal is in accordance with law. A 

proposal   supported   by   signatures   obtained   through 

misrepresentation cannot be a legal proposal, even if it appears to 

have been signed by majority of members.

43.Therefore, before arriving at any final conclusion regarding 

registration   of   the   society,   the   District   Deputy   Registrar   must 

record clear findings on the authenticity of the signatures and the 

status of the signatories. Only after such reasoned inquiry can it be 

determined which proposal truly reflects the majority of the flat 

purchasers.

Respondents’ plea of majority and promoter’s initial right:

44.The developer has placed considerable emphasis on the fact 

that his proposal carries 142 signatures out of a total of 252 flat 

purchasers.   In   matters   concerning   formation   of   a   cooperative 

society, the extent of support among purchasers is a relevant 

consideration.   A   cooperative   society   is   formed   on   collective 

participation, and the authority is justified in taking note of the 

strength of representation behind a particular proposal.

23

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

45.At the same time, the statutory scheme cannot be reduced to 

a mechnical exercise. MOFA recognises the role of the promoter in 

initiating the formation of a society. Ordinarily, it is the promoter 

who is expected to take timely steps to register the society once the 

requisite number of flats are sold. However, this right is not 

unfettered. The legislature, by incorporating the first proviso to 

Section 10(1), has consciously provided a safeguard. Where the 

promoter   fails   to   act   within   the   stipulated   period,   the   flat 

purchasers themselves are empowered to move the competent 

authority for registration. This proviso confers a substantive right 

upon  the  purchasers   to protect  their  interest  in  the  event  of 

inaction or delay on the part of the promoter.

46.In the present case, the petitioner’s proposal dated 12 March 

2025   is   founded   upon   that   proviso.   It   shows   effort   of   the 

purchasers to exercise the statutory right that arises upon the 

promoter’s default. Once such a proposal is validly filed, it cannot 

be stepped aside only because the promoter subsequently produces 

a proposal claiming majority support. The earlier proposal has an 

independent legal basis. It demands consideration on its own 

merits.

47.It is also necessary to bear in mind that the claim of majority 

itself is under challenge. Allegations have been made that certain 

signatures   were   obtained   by   misrepresentation   and   that   the 

meeting  appointing   the   developer as   Chief   Promoter  was  not 

validly convened. Until these issues are examined, the claim of 

majority remains provisional. The authority cannot assume that 

the claim of majority is unquestionable.

24

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

48.The District Deputy Registrar must examine whether the 

petitioner’s earlier application satisfies the statutory conditions. He 

must also scrutinize the developer’s claim of majority support, 

verify   the   authenticity   of   the   signatures   and   consider   the 

allegations   of   fraud.   Only   after   evaluating   all   these   aspects 

together can he arrive at a reasoned finding as to which proposal 

has support of majority of the flat purchasers.

49.The majority claim by developer does not validate steps 

granting permission to open bank account that were taken without 

addressing a pending registration application. Even a proposal 

supported by a large number of purchasers must pass the test of 

legality. Quasi judicial orders that bypass an earlier registration 

application cannot be justified merely by pointing to majority 

figures. The statutory remedy conferred upon purchasers must be 

given meaningful effect, and that requires careful adjudication 

rather than reliance on mechanical exercise.

Defense raised by respondent No. 3A:

50.Respondent No.3A has filed a personal affidavit seeking to 

justify the order passed by him. In the said affidavit, he has placed 

reliance upon Sections 10 and 11 of the Maharashtra Ownership 

Flats Act and has contended that the promoter is under a statutory 

obligation   to   take   steps   for   formation   and   registration   of  a 

cooperative society once the requisite number of flats are sold. 

According to him, Respondent Nos.4 to 7 had initiated such steps 

and had thus discharged the statutory obligation cast upon them. 

It is, therefore, asserted that the action taken by him in permitting 

25

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

the process to move forward at the instance of the promoter was in 

furtherance of the statutory scheme and not in derogation thereof.

51.This submission, though attractive at first glance, cannot be 

accepted in its entirety. The obligation of the promoter under 

Sections 10 and 11 is not in dispute. However, the statute does not 

confer an exclusive or unqualified right upon the promoter in all 

circumstances. The first proviso to Section 10(1) expressly enables 

the flat purchasers to step in where the promoter fails to form the 

society   within   the   prescribed   time.   In   the   present   case,   the 

petitioner’s application dated 12 March 2025 was filed invoking 

that very statutory right. Once such application was made and its 

pendency was brought to the notice of Respondent No.3A, the 

situation ceased to be a simple case of promoter compliance. It 

became a contested proceeding requiring careful adjudication.

52.The record reveals that the petitioner’s proposal was kept 

pending while, in the meantime, permission was granted to the 

developer to open a bank account and complete consequential 

steps. Thereafter, the pendency of such steps was cited as a ground 

to reject the petitioner’s application. This sequence has the effect 

of conferring a undue advantage upon the developer. The authority 

was   expected   to   maintain   impartiality   between   competing 

claimants. Instead, the manner in which the proceedings were 

disposed of indicates that the promoter’s proposal was allowed 

while   the   earlier   application   of   the   purchasers   remained 

undecided. Even if there was no conscious bias, the perception of 

undue   favour   cannot   be   ignored   when   an   earlier   statutory 

application is effectively rendered redundant by subsequent order 

26

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

favouring devloper to gain advantage claiming alleged less area.

53.Respondent No.3A has further contended that the petitioner 

has not annexed specific forged documents and that the authority 

no powers  to verify authenticity of signatures. It is correct that the 

Registrar is not conducting a criminal trial. However, when 84 

affidavits   are   placed   on   record   alleging   that   signatures   were 

obtained by fraud, the authority cannot decline inquiry on the 

ground of lack of power. A quasi judicial authority is empowered 

to call for original documents, compare signatures on the proposal 

with those on registered agreements and satisfy itself about prima 

facie   authenticity.   To   reject   such   affidavits   summarily   on   the 

ground that it has no poer would amount to failure of adjudicatory 

responsibility.

54.The submission relating to absence of legal prejudice to the 

petitioner also cannot be accepted. Registration of a society on the 

basis of a proposal that excludes substantial land area, namely 

reduction from 26,000 square meters to 7,903.86 square meters, 

has civil consequences. It affects the area of property that will 

ultimately vest in the society. It determines the collective rights of 

members   in   respect   of   common   areas,   amenities,   and   future 

conveyance. If such reduction is accepted without adjudication, 

purchasers who entered into agreements under Section 4 on the 

footing   of   a   larger   development   stand   to   be   prejudiced.  The 

assertion that the petitioner’s rights remain unaffected merely 

because registration has been granted is not borne out by the 

statutory scheme. 

27

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

55.The respondents have also relied upon majority support and 

the   promoter’s   initial   right   to   initiate   formation.   As   already 

discussed,   majority   support   is   a   relevant   factor.   It   must   be 

considered against the earlier statutory application filed by the 

purchasers   and   against   the   allegations   of   fraud   in   procuring 

signatures.   The   promoter’s   initial   obligation   under  Section   10 

cannot override the statutory safeguard provided to purchasers 

when the promoter fails to act within time. In the present case, the 

authority was required to consider these rival claims in accordance 

with law. Instead, the manner adopted created an impression that 

the   promoter’s   proposal   was   given   precedence   without   first 

resolving the objections raised by the purchasers. 

56.In this backdrop, while this Court refrains from recording 

any finding of misconduct, it considers it appropriate that the 

conduct of the Assistant Registrar, who has been impleaded by 

name   as   respondent   No.3A,   be   examined   by   the   competent 

authority. 

57.This Court is conscious that every erroneous order does not 

amount to misconduct. At the same time, where the material 

suggests that a statutory remedy invoked by flat purchasers was 

made infructuous   by order favouring a developer, the matter 

cannot be treated as a mere error of judgment. The authority was 

under  a   duty   to   first   address   the   pending   application   of   the 

purchasers. Instead, concrete steps were permitted in favour of the 

developer, and those very steps were later relied upon to reject the 

purchasers’ claim. Whether such conduct reflects only a mistaken 

understanding   of   law   or   discloses   something   more,   including 

28

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

possible abuse of quasi judicial power, is a matter that requires 

examination by the competent disciplinary authority. 

58.For the reasons stated above I pass following order.

59.The orders dated 9 June 2025 and 18 June 2025 passed by 

the Assistant Registrar, the order dated 17 June 2025 passed by the 

District Deputy Registrar and the common order dated 21 August 

2025 of the Divisional Joint Registrar are quashed insofar as they 

rest   on   the   procedural   sequence   that   precluded   decision   of 

Application No.36 of 2025.

60.Application No.36 of 2025 filed by the petitioner shall be 

restored to the file of the District Deputy Registrar and decided 

afresh on merits. The District Deputy Registrar shall consider the 

competing proposal filed by the developer and the affidavits filed 

by the 84 purchasers. The inquiry shall include verification of 

signatures, examination of whether deponents are genuine flat 

purchasers, inspection of original documents where necessary and 

assessment of the correct area to be included in the society. The 

District Deputy Registrar shall record reasons for acceptance or 

rejection of any document or affidavit.

61.Pending final decision by the District Deputy Registrar, the 

Assistant Registrar shall not take any further step to give effect to 

the developer’s bank account permission or to the registration so 

as to prejudice the outcome of Application No.36 of 2025. If any 

transactions have been effected in the bank account opened on 9 

June   2025   those   transactions   shall   be   frozen   to   the   extent 

necessary   to   preserve   the   rights   of   parties   pending   final 

29

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

adjudication.  The District  Deputy   Registrar  may  direct   limited 

access for purposes of maintenance subject to adequate safeguards, 

if required.

62.The District Deputy Registrar shall conclude the inquiry and 

pass a reasoned order within eight weeks from the date on which 

the record is placed before him. 

63.Accordingly, while setting aside the impugned orders, this 

Court directs that the State Government, through the office of the 

Registrar of Cooperative Societies, shall place the entire original 

record of Application No.36 of 2025, all connected proceedings, 

roznama,   and   a   copy   of   this   judgment   before   the   competent 

disciplinary authority within a period of four weeks from today. 

The disciplinary authority shall independently scrutinize the record 

and determine whether a prima facie case exists for initiation of 

departmental enquiry against the Assistant Registrar, respondent 

No.3A, Mr. Pramod Durgude, in the light of the principles laid 

down by the Supreme Court in  

Union of India v. K.K. Dhawan, 

(1993) 2 SCC 56

.

64.The competent authority shall consider whether the material 

discloses elements such as recklessness, deliberate disregard of 

statutory   provisions,   bias,   or   extraneous   consideration.   Such 

determination   shall   be   made   strictly   in   accordance   with   the 

applicable   service   rules   and   on   the   basis   of   the   record.   The 

decision   as   to   whether   departmental   proceedings   are   to   be 

initiated   shall   be   taken   within   eight   weeks   thereafter   and 

communicated to the concerned authority in accordance with law.

30

wp11982-2025 & connected-J- final.doc

65.The petitions are disposed of in above terms.

66.List the petitions for compliance on 28 April 2026.   

67.Pending interlocutory application(s), if any, stands disposed 

of.  

(AMIT BORKAR, J.)

31