1

REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO(S).8097­8098 OF 2009

Shakeena & Anr.    ..…Appellant(s) 

Versus

Bank of India & Ors.  ….Respondent(s)

J U D G M E N T

A.M. Khanwilkar, J.

1.These appeals take exception to the impugned judgment

and order of the Madras High Court, Madurai Bench dated 10

th

August, 2007 in Writ Appeal (MD) Nos.145 and 146 of 2007

respectively;   whereby,   the   Division   Bench   of   the   High   Court

dismissed the writ petitions filed by the appellants praying for

setting aside of notice issued by the respondent bank in exercise

of   powers   under   the   Securitisation   and   Reconstruction   of

2

Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002

(for   short,   “2002   Act”)   dated   14

th

  November,   2005   and   the

consequent public notice dated 15

th

 November, 2005 for sale of

the subject property, the public auction conducted in furtherance

thereof on 19

th

 December, 2005, declaration of respondent No.3

as the highest bidder in the said public auction and the sale

certificate issued in his favour dated 6

th

 January, 2006. 

2.Briefly stated, in 2003, Shri P. Shahul Hameed and Smt.

Shakeena (appellants/borrowers) were sanctioned a term loan of

Rs.10 Lacs each under Star Mortgage Loan by the respondent

bank. The accounts became NPA (Non­Performing Assets) from

30

th

  June,   2004.   As   there   was   default   in   re­payment,   the

respondent bank issued legal notice dated 19

th

 October, 2004 to

repay the dues within seven days. On 1

st

 December, 2004, notice

was issued under Section 13(2) of the 2002 Act to the appellants,

calling upon them to discharge the loan within sixty days. In

reply, the appellants by representations dated 10

th

  December,

2004, requested the respondent bank to grant time for bringing

the account in order. In view of the default in discharging the

loans by the appellants, the respondent bank, exercised its power

3

under Section 13(4) of the 2002 Act. Accordingly, constructive

possession of the mortgaged property was taken over by the

respondent bank on 8

th

 February, 2005. 

3.The appellants then filed S.A. Nos.21 and 22 of 2005, by

invoking Section 17 of the 2002 Act, before the Debts Recovery

Tribunal   II,   Chennai,   challenging   the   notices,   issued   by   the

respondent bank. On 18

th

 March, 2005, DRT­II, Chennai passed

an   order   in  S.A.   Nos.21   and   22   of   2005   staying   all   further

proceedings on condition that the appellants would pay Rs.1.50

Lac in each appeal. However, the appellants failed to comply with

the said order and, therefore, the order being a self­operating

order, stood automatically vacated. Later on, S.A. Nos.21 & 22 of

2005 were eventually dismissed for non­prosecution/default on

28

th

 September, 2005, for non­payment of court fee. 

4. The respondent bank then brought the secured property for

sale   by   inviting   sealed   tenders   vide   sale   notice   dated   15

th

November, 2005. Notice was also given to the appellants on 14

th

November, 2005. The appellants herein neither objected to the

said sale notice nor challenged the same. Thus, the sale was held

on   19

th

  December,   2005,   in   which   one   Mr.

4

Chidhamaramanickam, respondent No.3 herein was declared as

the highest bidder who had quoted a sum of Rs.42,51,000/­

(Rupees   Forty­Two   Lacs   Fifty­One   Thousand   Only).   He   also

deposited 25% of the sale consideration immediately, as per the

rules.   On   2

nd

  January,   2006,   the   appellants   approached   the

respondent bank and deposited three cheques for total sum of

Rs.25,21,446/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Twenty­One Thousand

Four Hundred Forty­Six Only). These cheques were duly returned

by the respondent bank on 4

th

 February, 2006 as it could not be

treated as a valid tender. 

5.The highest bidder (respondent No.3) in the meantime had

complied with all the terms and conditions of sale as a result of

which the sale was confirmed in his favour. In that, he paid the

entire sale consideration of Rs.42,51,000/­ (Rupees Forty­Two

Lacs   Fifty­One   Thousand   Only)   by   4

th

  January,   2006.   On

payment of sale consideration, the respondent bank credited a

sum   of   Rs.12,40,000/­   (Rupees   Twelve   Lacs   Forty   Thousand

Only) in the loan account of appellant No.2 herein and a sum of

Rs.12,52,350/­ (Rupees Twelve Lacs Fifty­Two Thousand Three

5

Hundred Fifty Only) in the loan account of appellant No.1 herein

and closed both the loan accounts. 

6.On 6

th

  January, 2006, the respondent bank issued a sale

certificate   in   favour   of   respondent   No.3.   According   to   the

respondent bank upon issue of sale certificate, the sale had

become final. 

7.Be   that   as   it   may,   the   appellants   filed   applications   for

restoration of the main proceedings before DRT. However, the

said applications came to be dismissed on 10

th

  January, 2006.

Even   that   order   has   been   allowed   to   become   final   by   the

appellants.

8.As aforementioned, consequent to sale of the secured asset,

a sum of Rs.24,92,750/­ (Rupees Twenty­Four Lacs Ninety­Two

Thousand Seven Hundred Fifty Only) was adjusted towards the

loan   accounts   of   the   appellants   and   a   sum   of   Rs.10,000/­

(Rupees Ten Thousand Only) towards legal expenses. Out of the

balance sum of Rs.17,48,250/­ (Rupees Seventeen Lacs Forty­

Eight Thousand Two Hundred Fifty Only), the bank returned a

sum   of   Rs.17,25,000/­   (Rupees   Seventeen   Lacs   Twenty­Five

Thousand   Only)   to   the   appellant   (Petitioner   in   Writ   Petition

No.634 of 2006) by way of a bankers cheque along with letter

6

dated 18

th

  January, 2006. However, the said appellant did not

encash the bankers cheque and instead returned the same. The

bank had retained a sum of Rs.23,250/­ (Rupees Twenty­Three

Thousand Two Hundred Fifty Only) towards future legal expenses

with the undertaking that the balance amount will be returned

after adjusting the lawyer charges/legal expenses. 

9.The   Appellants   then   forwarded   demand   drafts   for

Rs.25,06,250/­   (Rupees   Twenty­Five   Lacs   Six   Thousand   Two

Hundred Fifty Only), which was received by the respondent bank

on 17

th

  January, 2006. According to the respondent bank, the

appellants had ante dated the covering letter as if it was written

on 12

th

 January, 2006, undertaking to pay the balance amount.

The respondent bank, however, did not accept or encash the said

demand drafts as a valid tender ­ as it were drawn in the name of

the Authorised Officer of the bank i.e. respondent No.2 herein;

and also because the sale certificate had already been issued on

6

th

 January, 2006.

10.On 19

th

 January, 2006 the appellants, feeling aggrieved by

the   action   of   respondent   bank   for   having   taken   constructive

possession of the secured assets and the notice of sale dated 14

th

7

November, 2005,   filed subject Writ Petition (MD) Nos.634 and

635 of 2006 before the High Court of Madras at Madurai Bench

for quashing of the auction of the subject property and further to

direct the respondents to receive the amount offered by them

towards settlement of loan accounts. Respondent no.3 herein

(auction purchaser) got himself impleaded as a party­respondent

in the said writ petitions, filed by the appellants herein, and

opposed the same. 

11.The Learned Single Judge vide judgment dated 9

th

  March,

2007, allowed the writ petitions filed by the appellants herein,

holding that the appellants had a subsisting right of redemption

until the sale certificate was duly registered entailing in transfer

of the subject property. It has been noted that such registration

was not done in the present case until the filing of writ petitions

and until disposal thereof.  

12.Against   the   judgment   of   the   Learned   Single   Judge,

respondent  No.3  herein (auction  purchaser) filed Writ  Appeal

Nos.145 and 146 of 2007 before the Madurai Bench of Madras

High Court. By the impugned judgment dated 10

th

 August, 2007,

the Division Bench allowed the appeals filed by respondent No.3

8

herein and set aside the Order dated 9

th

 March, 2007 passed by

the Learned Single Judge. 

13.On   18

th

  September,   2007,   the   stated   sale   certificate   in

respect   of   the   suit   property   had   been   registered   and   soon

thereafter   on   5

th

  October,   2007,   respondent   No.3   sold   the

property to a third party. 

14.Feeling aggrieved by the decision of the Division Bench of

the High Court, the appellants have approached this Court by

way of present appeals. This Court, on 23

rd

  November, 2007,

ordered that status quo as on that date be maintained with

regard to the suit property. Later on, this Court granted leave to

appeal on 27

th

 November, 2009 and the interim order continued

during the pendency of the appeals. 

15.Be it noted that on 1

st

  September, 2016 amendment to

Section 13(8) of the 2002 Act came into force as a result of which

the dues of the secured creditor together with all costs, charges

and expenses incurred by him are required to be tendered to the

secured creditor at any time before the date of publication of

notice for public auction or inviting quotations or tender from

9

public or private treaty for transfer by way of lease, assignment

or sale of the secured assets.    

16.Reverting to the impugned judgment of the Division Bench

of High Court, it essentially considered three points as noted in

paragraph 8 of the impugned judgment. The same reads thus:

(i)Whether the sale of the secured asset in public

auction as per section 13(4) of SARFAESI Act, which

ended in issuance of a sale certificate as per rule 9(7)

of the Security Interest (Enforcement) Rules, 2003 (in

short “the rules”) is a complete and absolute sale for

the   purpose   of   SARFAESI   Act   or   whether   the   sale

would become final only on the registration of the sale

certificate?

(ii)Whether the action of the second respondent in

not accepting the amounts paid by the borrowers and

not   cancelling   the   sale   certificate   before   the

registration of the sale is in derogation of section 60 of

the Transfer of Property Act, in view of the Section 37

of SARFAESI Act? And 

(iii)Whether section 35 of the SARFAESI Act has the

effect of overriding section 37 of the SARFAESI Act?”

 While answering the first point, the Court observed thus:

“10.7At   the  outset,   it   is   to  be   stated   that   nothing

survives in the notice dated 14.11.2005 to adjudicate,

as, on the date of filing of the writ petitions, the entire

proceedings under Section 13(4) of the Act have come

to   an   end   and   become   final,   by   issuance   of   sale

certificate under sub­rule (7) of rule 9 of the rules on

06.01.2006. The writ petitions have been prepared and

signed   by   the   parties   only   on   19.01.2006.   In   such

circumstances,   the   proper   course   for   the   borrowers

would   be   to   prefer   an   appeal   before   the   Appellate

Tribunal   against   the   order   of   the   Tribunal   dated

10.01.2006 under the provisions of the SARFAESI Act.

10

The borrowers, however, have approached this court

invoking Article 226 of the Constitution of India.”

And again, in paragraph No.10.9

“10.9In   our   considered   view,   the   borrowers   should

have   approached   the   secured   creditor   or   the

authorized officer before the date fixed for sale and not

after the sale, as provided under sub­section (8) to

section 13 of the SARFAESI Act. As discussed earlier,

only if the borrowers approach the secured creditor or

the authorized officer before the date fixed for sale or

transfer and tender or pay all the dues to the secured

creditor,   the   Section   creates   a   bar   on   the   secured

creditor or authorized officer to proceed further with

the proposed sale or transfer. In this case, admittedly,

the date fixed for the sale was 19.12.2005. But, even

according   to   the   version   of   the   borrowers,   they

approached the secured creditor only on 02.01.2006 in

such   circumstances,   the   contention   of   the   learned

counsel   for   the   borrowers   is   without   any   basis

contrary   and   to   the   provisions   contained   in   sub

section (8) of Section 13 of the Act.”

The Court then relied upon the decision of this Court in  B.

Arvind Kumar Vs. Govt. of India and Others

1

 and applying the

principle underlying the said decision concluded that registration

of sale certificate was not essential. The Court observed thus:

“10.17 The ratio laid down by the Division Bench

of   this   court   in   Arumugham,   S.   &   2   others   v.

C.K.Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme

Court in B. Arvind Kumar vs. Government of India and

others, referred supra, squarely applies to the case on

hand and we, therefore, have no incertitude to hold

that   the   sale   which   took   place   on   19.12.2005   has

become   final   when   it   is   confirmed   in  favour   of   the

auction purchaser and the auction purchaser is vested

with rights in relation to the property purchased in

auction on issuance of the sale certificate and he has

1 (2007) 5 SCC 745

11

become the absolute owner of the property. Further, as

held   by   the   Division   bench   of   this   court   in

Arumugham, S. & 2 others v. C.K. Venugopal Chetty &

5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar

Vs. Government of India and others, referred supra,

the sale certificate issued in favour of the appellant

does not require any registration in view of section

17(2) (xii) of the Registration Act as the same has been

granted pursuant to the sale held in public auction by

the authorized officer under SARFAESI Act.

10.18The finding of the learned Single Judge that the

sale   is   not   complete   without   registration   of   sale

certificate, therefore, is not sustainable in law and the

same is liable to be set aside. 

10.19If the argument of the borrowers that even after

the   issuance   of   the   sale   certificate,   prior   to

registration, they are entitled to redeem the property is

accepted,   it   would   make   the   provisions   of   the

SARFAESI Act redundant and the very object of the

SARFAESI   Act   enabling   the   Banks   and   financial

Institutions   to   realize   long   term   assets,   manage

problems of liquidity, asset liability mismatch and to

improve recovery of debts by exercising powers to take

possession of securities, sell them and thereby reduce

non   performing   assets   by   adopting   measures   for

recovery and reconstruction would fail and would open

a pandora’s box for the litigations upsetting the sale

confirmed   in   favour   of   the   bonafide   auction

purchasers, who invested huge money. 

10.20In view of our finding on this point, we hold that

the sale of the secured asset in public auction as per

section   13(4)   of   SARFAESI   Act,   which   ended   in

issuance of a sale certificate as per rule 9(7) of the

Rules is a complete and absolute sale for the purpose

of   SARFAESI   Act   and   same   need   not   be   registered

under the provisions of the Registration Act.” 

While considering the second point, after noticing the Section 37

of the 2002 Act and Section 60 of the Transfer of Property Act,

12

the   Court   rejected   the   argument   of   the   appellants   for   the

following reasons:

“11.4We have more than one reasons to reject the

said   contention   of   the   learned   counsel   for   the

borrowers. 

11.5.1 Firstly,   as   held   by   us,   while   answering

point (i) the sale in this case has become absolute and

complete on the date when the sale was confirmed on

the appellant/auction purchaser and he is vested with

all the rights in relation to the property purchased by

him   in   the   public   auction   on   issuance   of   sale

certificate   on   06.01.2006,   i.e.,   prior   to   the   date   on

which   the   borrowers   have   approached   the   second

respondent for repayment, contrary to the provisions

of Section 13(8) of the SARFAESI Act. 

11.5.2 Secondly, the sale certificate issued in this

case does not require any registration as per section

17(2) (xii) of the Registration Act, 1908 and our said

view   is   fortified   with   the   decisions   of   the   Division

bench of this Court in Arumugham, S. & 2 others v.

C.K. Venugopal Chetty & 5 others and the Supreme

Court in B. Arvind Kumar vs. Government of India and

others, referred supra. 

11.5.3.1 thirdly, it is true that the borrowers have

the right of redemption as provided under Section 60

of   the   Transfer   of   Property   Act,   1882,   in   view   of

Section 37 of SARFAESI Act and to substantiate the

said stand, the learned counsel for the borrowers relies

on the decision of the Supreme Court in Narandas

Karsondas   vs.   S.A.   Kamtam   and   another,   (1977)   3

SCC 247 wherein it is held that the mortgagor has a

right to redemption unless the sale of the property was

complete   by   registration   in   accordance   with   the

provisions of the Registration Act. 

11.5.3.2 With great respect, we are of the view that

the   decision   of   the   Supreme   Court   in   Narandas

Karsondas   vs.   S.A.   Kamtam   and   another,   referred

supra, is not applicable to the facts of this case. Even,

as held by the Supreme Court in Narandas Karsondas

vs. S.A. Kamtam and another, referred supra, the right

of the mortgagor to redemption continues only till such

13

time   the   sale   of   the   property   was   complete   by

registration.   In   this   case,   our   finding,   following   the

decision   of   the   Division   bench   of   this   court   in

Arumugham, S. & 2 others vs. C.K. Venugopal Chetty

& 5 others and the Supreme Court in B. Arvind Kumar

vs. Government of India and others, referred supra, is

that the sale in this case has become absolute and

complete   by   the   issuance   of   sale   certificate   on

6.1.2006.   Further,   section   17(2)   (xii)   of   the

Registration Act, 1908 does not require registration of

a   sale   certificate   granted   to   any   purchaser   of   any

property sold in public auction by a civil or revenue

officer and it is the finding of the Supreme Court in B.

Arvind   Kumar   vs.  Government   of   India   and   others,

referred supra, that the sale certificate issued by a civil

or   revenue   officer   in   respect   of   a   property   sold   in

public auction does not fall under the category of non­

testamentary   documents   which   require   registration

under Sub­section (b) and (c) of Section 17(1) of the

Registration Act 1908. 

11.5.4 Fourthly,   the   right   to   redeem   the

mortgage, as provided in section 60 of the Transfer of

Property   Act,   is,   of   course,   a   very   valuable   right

possessed by the mortgagor. At the same time, such a

right to redeem the mortgage can be exercised before it

is foreclosed, or the estate is sold. It has been held

that   the   mortgagor   can   adopt   the   course   provided

under section 60 of the Transfer of Property Act only

before the mortgage has filed a suit for enforcement of

the   mortgage   and   not   thereafter,   vide   Poulose   and

another vs. State Bank of Travancore, AIR 1989 Kerala

79. In this case, as discussed earlier, the borrowers

approached   the   second   respondent/Bank   only   after

initiation of the proceedings under Section 13(4) of the

SARFAESI Act, and that too after the property was

sold in public auction and the sale was confirmed in

favour of the appellant.”

The   Court   then   proceeded   to   examine   the   third   point   and

considering the interplay between Sections 35 and 37 of the 2002

Act,   including   the   dictum   in  Mardia   Chemicals   Ltd.   and

14

Others Vs. Union of India and Others

2

 went on to observe

thus:

“12.4As per the section 37 of the SARFAESI Act, the

provisions of this act shall be “in addition to” and “not

in derogation of” any other law for the time being in

force. There is no ambiguity in the understanding the

legislative intent behind the framing of this section.

12.5 On   behalf   of   borrowers   it   is   contended

that a right of redemption available to them before the

sale is completed by way of a registered deed under

the Transfer of Property Act, a law for the time being in

force, is not taken away by the introduction of the

SARFAESI   Act,   by   virtue   of   section   37   of   the

SARFAESI Act, as the provisions of the SARFAESI Act

and the rules framed thereunder shall be in addition

to and not in derogation of the right of redemption

conferred under the transfer of property act. But, we

have already rendered a finding that the registration of

sale   certificate   as   per   section   17(2)(xii)   of   the

Registration Act is not mandatory for the completion of

the sale pursuant to the public auction and issuance

of   the   sale   certificate   under   the   scheme   of   the

SARFAESI   Act.   Assuming,   the   right   of   redemption

conferred   under   the   Transfer   of   Property   act   is

protected under Section 37 of the SARFAESI Act, and

independently   available   without   reference   to   the

registration of the sale certificate under Section 17(2)

(xii) of the Registration Act, the sale already effected

satisfying the conditions contemplated under Section

13(8) of the SARFAESI Act, shall by virtue of section

37 of the SARFAESI Act, prevail over such other rights,

much   less   the   right   of   redemption   conferred   under

transfer   of   property   act,   which   is   protected   under

section 37 of the SARFAESI Act, in view of the non

obstante   clause   provided   under   section   35   of   the

SARFAESI   Act,   because   a   non   obstante   clause

provided under section 35 of the SARFAESI Act makes

it clear that even though there are inconsistencies to

such other rights conferred under any other law for

the   time   being   in   force   that   are   protected   under

section 37 of the SARFAESI Act, the action initiated

2 (2004) 4 SCC 311

15

under the provisions of the SARFAESI Act shall have

the overriding effect as per section 35 of the SARFAESI

Act, because SARFAESI Act is a special act which aims

to accelerate the growth of economy of our country

empowering the lenders, namely Nationalized Banks,

Private Sector banks and other Financial Institutions

to realize their dues from the defaulted borrowers who

are very lethargic in repayment of the loans borrowed

by   them,   by   exercising   their   right   of   expeditious

attachment   and   foreclosure   for   the   enforcement   of

security   and   therefore,   sections   35   and   37   of   the

SARFAESI Act have to be read conjointly to achieve the

object of the SARFAESI Act, but not to defeat the same

and   therefore,   we   do   not   see   any   conflict   between

them.”

On the above analysis, the Division Bench of the High Court

allowed the appeals filed by respondent No.3 and dismissed the

writ petitions filed by the appellants. 

17.The appellants would contend that as per 2002 Act and

Rules framed thereunder, the right of the mortgagor to redeem

the mortgage gets extinguished only upon registration of the sale

certificate, resulting in transfer of the auctioned property. For

that, reliance has been placed on the exposition in  Narandas

Karsondas Vs. S.A. Kamtam and Another

3

 and in particular in

Mathew   Varghese   Vs.   M.   Amritha   Kumar   and   Others

4

.

Reliance is also placed on a recent decision of this Court (three

Judge Bench) in Dwarika Prasad Vs. State of Uttar Pradesh

3 (1977) 3 SCC 247

4 (2014) 5 SCC 610

16

and   Others

5

.   The   appellants   have   assailed   the   conclusion

recorded   in   the   impugned   judgment   that   registration   of   sale

certificate was not essential on the ground that the same was

based on a decision in B. Arvind Kumar (supra), which had no

application to the public auction conducted under the provisions

of the 2002 Act. On the other hand, registration of sale certificate

is the quintessence for transfer of the auctioned property in

favour   of   the  auction  purchaser.  In  that,   the   public   auction

conducted under the 2002 Act by the secured creditor is not on

account of order of any court; and neither is the Authorised

Officer a Civil or Revenue Officer for the purposes of Section 17(2)

(xii) of the Registration Act. Reliance is placed on Rule 2(a) of the

Enforcement Rules, which defines Authorised Officer as an officer

not   less   than   a   Chief   Manager   of   a   Public   Sector   Bank   or

equivalent, as specified by the Board of Directors or Board of

Trustees of the secured creditor or any other person or authority

exercising power of superintendence, direction and control of the

business or affairs of the secured creditor, as the case may be, to

exercise the rights of a secured creditor under the 2002 Act.

5 (2018) 5 SCC 491

17

Thus, the Authorised Officer is essentially an employee of the

bank and not a Civil or Revenue Officer as such. There is no

deeming   provision   in   the   2002   Act   or   the   Rules   framed

thereunder, to construe the Authorised Officer of the bank as a

civil or revenue officer for the purpose of Section 17(2)(xii) of the

Registration Act. 

18.It   is   then   submitted   that   public   auction   of   the   subject

property has been conducted without a valuation report by an

approved valuer as required under the Enforcement Rules, 2002.

Further,   the   reserve   price   fixed   by   the   respondent   bank   as

Rs.40,00,000/­   (Rupees   Forty   Lacs   Only)   did   not   reflect   the

actual market value of the property on the date of auction. The

value ought to have been no less than Rs.2 Crores. Reliance is

placed on J. Rajiv Subramaniyan and Another Vs. Pandiyas

and Others

6

 to contend that the secured creditor has a duty to

ensure that the borrower gets maximum yield from the sale of the

assets, failing which the auction sale would vitiate. As regards

the subsequent sale of subject property by respondent No.3 to

third party, it is contended that the same is hit by the doctrine of

6 (2014) 5 SCC 651

18

lis pendens in terms of Section 52 of the Transfer of Property Act,

1882.   Further,   the   subsequent   purchaser   is   not   a   bonafide

purchaser   for   consideration   without   notice;   and   in   any   case

cannot be heard to resist the claim of the appellants which ought

to   succeed   against   the   respondent   bank   and   the   auction

purchaser (respondent No.3). Reliance is placed on T. Ravi and

Another Vs. B. Chinna Narasimha and Others

7

  and  Kirpal

Kaur Vs. Jitender Pal Singh and Others

8

 to buttress the above

submissions.   It   is   lastly   contended   that   this   Court,   in   the

peculiar facts of the present case, must exercise powers under

Article 142 of the Constitution of India to declare the subsequent

sale of the mortgaged property as null and void and direct the

concerned   persons   to   immediately   handover   the   vacant   and

peaceful possession thereof to the appellants. 

19.The   respondent   No.1(bank)   and   respondent   No.2

(Authorised Officer of the bank) would however, submit that the

appellants failed to deposit the dues payable to the respondent

bank in terms of Section 13(8) of the 2002 Act as applicable at

the relevant time and did not challenge the notice of auction

7 (2017) 7 SCC 342

8 (2015) 9 SCC 356

19

before  the   date  of   auction  despite   sufficient   opportunity  was

given to them in that behalf. Whereas, the auction was conducted

on 19

th

 December, 2005 and respondent No.3 being the highest

bidder was issued sale certificate on 6

th

  January, 2006 upon

payment of the consideration amount on 4

th

 January, 2006. With

issuance of sale certificate, it is urged that the sale transaction in

favour of respondent No.3 had become final. According to the

respondents Section 13(8) of the 2002 Act, mandates tender of

the dues by the debtor/borrower to the secured creditor at any

time before the date fixed for sale which in this case was 19

th

December, 2005. Our attention was invited to the fact that sub­

section (8) has undergone a change and has been made more

stringent,   requiring   tender   of   dues   to   the   secured   creditor

together with all costs, charges and expenses incurred by him at

any time before the “date of publication of notice” for public

auction or inviting quotations or tender from public or private

treaty for transfer by way of lease, assignment or sale of the

secured assets. 

20.It is then urged that the appellants had failed to make a

valid   tender   to   pay   the   outstanding   dues   till   the   date   of

20

registration   of   the   sale   certificate   on   18

th

  September,   2007.

Indeed, the appellants had deposited a sum of rupees twenty­five

lac by 4

th

 January, 2006, but that amount was deposited in the

account of the father of appellant No.2. Thus, the respondent

bank did not accept the same as a valid tender made by the

appellants towards the loan accounts. Similarly, the cheques

issued by the appellants on 2

nd

  January, 2006 in the sum of

Rs.25,21,446/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Twenty­One Thousand

Four Hundred Forty­Six Only), were of no avail not being a valid

tender as per the agreed terms. The third attempt was allegedly

made by the appellants, to pay the dues in the form of demand

drafts   for   an   aggregate   amount   of   Rs.25,06,250/­   (Rupees

Twenty­Five Lacs Six Thousand Two Hundred Fifty Only), on 18

th

January, 2006. That again is of no avail as the demand drafts

were   drawn   in   the   name   of   respondent   No.2   i.e.   Shri   B.

Jagathkumar (Authorised Officer) instead of in the name of the

respondent   bank.   Hence,   even   this   was   not   a   valid   tender.

Notably, the appellants made no attempt to deposit the amount

in their loan accounts until the impugned decision was passed by

the   Division  Bench  including   the   date  of   registration  of  sale

21

certificate   on   18

th

  September,   2007.   The   sale   in   favour   of

respondent No.3 stood complete and final on that day. 

21.It is urged that the exposition in the decisions pressed into

service   by   the   appellants   in  Mathew   Varghese  (supra) and

Dwarika   Prasad  (supra),   in   fact,   would   go against   the

appellants. Further, the High Court was right in concluding that

the sale certificate issued in favour of respondent No.3 did not

require registration and that the sale process was complete on

issuance of the sale certificate on 6

th

  January, 2006. For this,

reliance has been placed on the dictum in  B. Arvind Kumar

(supra). Additionally, reliance is placed upon the provisions of

Rule 65 of Schedule II of Income Tax Act, 1961 as applicable at

the relevant time. Lastly, it is contended that the appellants have

failed to avail alternative efficacious remedy against the order

dated 10

th

 January, 2006 passed by the Debt Recovery Tribunal

dismissing   the   proceedings   initiated   by   the   appellants   to

challenge the action taken by the respondent bank under Section

13(4) of the 2002 Act. It is urged that the appellants should be

22

non ­ suited on the basis of the dictum in Kanaiyalal Lalchand

Sachdev and Others Vs. State of Maharashtra and Others

9

. 

22.The respondent No.3, besides supporting the view taken by

the High Court in the impugned judgment, would additionally

urge that the said respondent has paid the entire consideration

amount,   Rs.42,51,000/­   (Rupees   Forty­Two   Lacs   Fifty   One

Thousand   Only),   on   4

th

  January,   2006.   Whereafter,   the   sale

certificate was issued in his favour on 6

th

  January, 2006. The

appellants, however, filed writ petitions only on 19

th

  January,

2006. The appellants did not avail the option of redemption by

tendering the dues to the respondent bank before the date fixed

for sale or public auction which in this case was 19

th

 December,

2005. Furthermore, the legal notice issued at the instance of

appellants also does not clearly indicate their intention to redeem

the   mortgage   by   closing   loan   accounts   and   readiness   and

willingness   to   pay   the   entire   dues.   The   tender   made   by   the

appellants was not a valid tender and no fault can be found with

the respondent bank for having returned the cheques/drafts and

not to encash the same. Further, after the High Court rendered

9 (2011) 2 SCC 782

23

the impugned decision on 10

th

 August, 2007, the sale certificate

has been duly registered on 18

th

 September, 2007 and even until

that   date   no   valid   offer   or   tender   has   been   made   by   the

appellants for payment of the outstanding dues to the respondent

bank. The title of the subject property had already passed on to

respondent   No.3.   Therefore,   respondent   No.3   was   within   his

rights to sell the property to a third party by a registered sale

deed on 5

th

  October, 2007. By not impleading the subsequent

purchaser, the civil appeals cannot proceed any further and no

relief can be granted to the appellants.

23.We have heard Dr. A. Francis Julian, leaned Senior Counsel

for   the   appellants,   Mr.   Pranab   Kumar   Mullick,   Advocate   for

respondent   Nos.1   &   2   and   Mr.   K.K.   Mani,   Advocate   for

respondent No.3.  

24.After cogitating over the factual matrix and perusing the

relevant   records,   it   is   seen   that   the   ground   of   challenge

considered by the High Court at the behest of the appellants in

the impugned judgment, in our opinion, has become unavailable.

In that, the matter proceeded before the High Court for setting

aside the entire auction process on the premise that the sale

24

certificate was yet to be registered in favour of the highest bidder

(respondent No.3); and the appellants had made (unsuccessful)

attempts to exercise their right of redemption by offering the

outstanding dues to the respondent bank. It was argued by the

appellants that only upon registration of the sale certificate, the

right   of   the   borrower   to   redeem   the   mortgage   would   get

extinguished and obliterated. 

25.Indisputably, after the disposal of the writ appeals by the

Division Bench of the High Court vide impugned judgment on

10

th

 August, 2007, the auction purchaser (respondent No.3) got

the sale certificate registered on 18

th

 September, 2007 and then

transferred the property by a registered sale deed on 5

th

 October,

2007 to third party.  It is not the case of the appellants that some

interim injunction prohibiting respondent No.3 from registering

the   sale   certificate   or   transferring   the   suit   property,   was

operating against him after the decision of the Division Bench of

High Court. In fact, the impugned judgment was not even carried

in appeal before this Court by the appellants until then. The

special leave petitions came to be filed only on 13

th

 October, 2007

and   order   of   status   quo   was   passed   by   this   Court   on   23

rd

25

November, 2007. In other words, there has been a paradigm shift

in the rights of the parties upon registration of the sale certificate

on 18

th

 September, 2007 and also because of the registered sale

deed in favour of third party on 5

th

 October, 2007. The contention

pursued before the High Court by the appellants, therefore, has

now become unavailable. 

26.Be it noted that the appellants had allowed the action taken

by the respondent bank under Section 13(4) of the 2002 Act, to

become   final   consequent   to   the   order   of   the   DRT   rejecting

challenge thereto due to non­compliance of the conditional order.

Even   the   subsequent   application   for   restoration   of   the   DRT

proceedings came to be rejected. The appellants then filed the

subject Writ Petition (C) Nos.634­635 of 2006 on 19

th

 January,

2006, by which date the auction had already concluded including

the sale certificate was issued in favour of the highest bidder on

6

th

  January,   2006.   Moreover,   the   principal   assertion   of   the

appellants before the High Court was that they were wanting to

exercise   their   right   of   redemption   of   mortgage,   but   due   to

fortuitous  situation and the inappropriate stand taken by the

respondent bank were prevented from doing so. No other plea

26

was pursued by the appellants in support of the reliefs claimed

by them before the High Court, as can be discerned from the

three   points   formulated   in   paragraph   No.8   of   the   impugned

judgment   (reproduced   in   paragraph   No.16   hereinabove).   The

appellants cannot be permitted to assail the auction process on

any other count.   

27.Reverting to the stand taken by the appellants that they had

attempted to exercise their right of redemption by depositing an

aggregate sum of Rupees Twenty Five Lacs on 30

th

  December,

2005 and 4

th

  January, 2006, in the account of the father of

appellant No.2 followed by issuing cheque(s) in the aggregate sum

of  Rs.25,21,446/­   (Rupees   Twenty­Five   Lacs   Twenty­One

Thousand Four Hundred Forty­Six Only), on 2

nd

 January, 2006;

and once again offering the amount by demand drafts in the sum

of  Rs.25,06,250/­ (Rupees Twenty­Five Lacs Six Thousand Two

Hundred Fifty Only), on 18

th

 January, 2006. This stand though

attractive at the first blush, will have to be stated to be rejected.

On the other hand, we find substance in the stand taken by the

respondent bank that none of the above was a valid tender so as

to extricate or discharge the appellants from their obligation ­ to

27

deposit   the   outstanding   dues   payable   by   them   before   the

specified date. In that, the amount was allegedly deposited by

them in the account of the father of appellant No.2 and not in

their   loan   accounts   as   such.   Unless   the   amount   was

transferred/deposited in the loan accounts of the appellants in

relation to which the mortgage operated, it would not be a valid

tender for paying the outstanding dues. Similarly, on the second

occasion the appellants attempted to pay in the form of cheque(s)

issued on 2

nd

  January, 2006. However, as per the terms and

conditions   for   grant   of   loan   payment   by   cheque(s)   was   not

permissible. Thus, the respondent bank was not obliged to accept

the   amount   in   the   form   of   cheque(s).   The   respondent   bank,

therefore, justly declined to accept the cheque(s), not being a

valid tender. Even the third attempt made by the appellants was

to offer demand drafts drawn in favour of or in the name of the

Authorised Officer of the respondent bank and not in the name of

the bank or authorising the bank to appropriate it towards the

subject loan accounts. Hence, these demand drafts were rightly

not accepted as a valid tender. 

28

28.Notably, the appellants took no steps, whatsoever, to pay

the outstanding dues to the respondent bank by way of a valid

tender nor moved any formal application before the High Court

after filing of the writ petitions on 19 January, 2006, to permit

them to deposit the requisite amount either in the concerned loan

accounts or in the court. That was not done even until the

disposal of the writ petitions by the Single Judge or during the

pendency of the writ appeals before the Division Bench and until

the disposal thereof vide the impugned judgment. We must also

notice the stand taken by the respondent bank that even the

legal notice sent by the appellants to the respondent bank, in no

way expresses unambiguous commitment of the appellants to

exercise their right of redemption. Suffice it to observe that the

appellants, for reasons best known to them, have not chosen to

deposit the amount in the loan accounts or attempted to seek

permission of the Court to deposit the same in Court from 19

th

January, 2006 immediately after filing of writ petitions or for that

matter   until   the   registration   of   the   sale   certificate   on   18

th

September,   2007.   In   this   backdrop,   it   is   not   possible   to

countenance the stand of the appellants that they had made a

29

valid tender to the respondent bank or that the respondent bank

had mischievously or malafide rejected their offer to defeat their

rights, to redeem the mortgage before registration of the sale

certificate on 18

th

 September, 2007. 

29.A fortiorari, it must follow that the appellants have failed to

exercise their right of redemption in the manner known to law,

muchless until the registration of the sale certificate on 18

th

September, 2007. In that view of the matter no relief can be

granted to the appellants, assuming that the appellants are right

in contending that as per the applicable provision at the relevant

time (unamended Section 13(8) of the 2002 Act), they could have

exercised their right of redemption until the registration of the

sale certificate – which, indisputably, has already happened on

18

th

  September,   2007.   Therefore,   it   is   not   possible   to

countenance   the   plea   of   the   appellants   to   reopen   the   entire

auction process. This is moreso because, the narrative of the

appellants that they had made a valid tender towards the subject

loan accounts before registration of the sale certificate, has been

found to be tenuous. Thus understood, their right of redemption

in any case stood obliterated on 18

th

 September, 2007. Further,

30

the amended Section 13(8) of the 2002 Act which has come into

force w.e.f. 1

st

 September, 2016, will now stare at the face of the

appellants. As per the amended provision, stringent condition

has   been   stipulated   that   the   tender   of   dues   to   the   secured

creditor together with all costs, charges and expenses incurred by

him shall be at any time before the “date of publication of notice”

for public auction or inviting quotations or tender from public or

private deed for transfer by way of lease assessment or sale of the

secured assets. That event happened before the institution of the

subject writ petitions by the appellants. 

30.Having said thus, in the peculiar facts of the present case,

we do not deem it necessary to dilate further on the argument

that registration of the sale certificate in relation to the auction

conducted under the 2002 Act is essential. Similarly, it is not

necessary to examine other grounds urged by the appellants, in

light of our conclusion that the appellants have failed to make a

valid and legal tender to the respondent bank before the issue of

sale   certificate   on   6

th

  January,   2006,   muchless   registration

thereof on 18

th

 September, 2007. 

31

31.For the view we have taken, it is not possible for us to

countenance   the   argument   of   the   appellants   that   we   should

exercise plenary powers under Article 142 of the Constitution of

India. The reported decisions pressed into service by both sides

also need not detain us as the appellants have, in law, lost their

option to exercise right of redemption, consequent to registration

of the sale certificate on 18

th

 September, 2007 and their failure to

pay the dues to the secured creditors before that date.  

32.Accordingly,   these   appeals   must   fail   and   same   are

dismissed with no order as to costs. Ordered accordingly. 

33.All applications are also disposed of in the above terms.

      ……………………………..J

      (A.M. Khanwilkar)

      ……………………………..J

      (Ajay Rastogi)

New Delhi;

August 20, 2019.