wp2958-2026-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.2958 OF 2026

Sher-E-Punjab Coop. Housing

Society Limited, Garden Lane,

Sher-E-Punjab Colony, Off. 

Mahakali Caves Road, Andheri (E),

Mumbai 400 093 …  Petitioner

Vs.

1.District Deputy Registrar-3, Coop.

Societies, MHADA Building, Ground

Floor, Room No.69, Bandra (East),

Mumbai – 400 051

2.Hilton Tower Cooperative Housing

Society Limited, C.T.S. No.368/295,

of Village Mogra, Taluka Andheri,

Mumbai Suburban District,

Plot No.368/295, Shere-E-Punjab

Society, Mahakali Caves Road,

Andheri (East), Mumbai 400 093

3.Hilton Tower ‘D’ Wing Coop. Housing

Society Limited, CTS No.368/295

of Village Mogra, Taluka Andheri,

Mumbai Suburban District,

Plot No.368/295, Shere-E-Punjab

Society, Mahakali Caves Road,

Andheri (East), Mumbai 400 093

4.N.G. Builders and Developers,

A proprietorship firm through its

partner Mr. Narinder Gupta,

R.N.A. House, Veer Nariman Road,

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.05.07

11:50:15 +0530

wp2958-2026-J.doc

Fort, Mumbai – 400 023

5.Kulashree S.R.A. Coop. Housing Society

Limited, CTS No.368/295-A, Village-

Mogra, Gulshan Nagar, Andheri (East),

Mumbai 400 060

6.Kulashree Heights Coop. Housing

Society Limited, CTS No.368/295-A,

Village Mogra, Gulshan Nagar,

Andheri (East), Mumbai 400 060…  Respondents

Mr. Vikramjit Garewal with Mr. Kush Shah i/by Mr. 

Vikrant D. Shetty for the petitioner.

Ms. Aloka A. Nadkarni, AGP for respondent No.1-State.

Mr. Prasad B. Kulkarni with Mr. Suhas Ghorpade for 

respondent Nos.2 and 3.

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :MAY 5, 2026.

PRONOUNCED ON:MAY 7, 2026

JUDGMENT:

1.By the present writ petition instituted under Articles 226 and 

227 of the Constitution of India, the petitioner has assailed the 

order dated 18 November 2025 passed by respondent No.1 in 

Application No.71 of 2025, whereby unilateral deemed conveyance 

has been granted in favour of respondent Nos.2 and 3 in respect of 

the subject property.

2.The facts giving rise to the present proceedings, as pleaded 

by the petitioner, may briefly be stated thus. The petitioner claims 

to be the owner of land bearing Survey No.29 Hissa Nos.2 and 4, 

2

wp2958-2026-J.doc

Survey No.30 Hissa No.1, Survey No.31, Survey No.32, Survey 

No.33, Survey No.34, Survey No.35 Hissa No.1, Survey No.36 

Hissa Nos.6 and 7, Survey No.37 Hissa No.1 and Survey No.43 

situated   at   Village   Mogra,   South   Salsette,   Taluka   Andheri, 

Mumbai, admeasuring in aggregate about 2,74,132.76 sq. mtrs. 

(hereinafter referred to as the “Larger Property”). It is the case of 

the petitioner that by an Agreement dated 5 July 1985, respondent 

No.4 was permitted to develop a portion of the Larger Property, 

more   particularly   land   bearing   City   Survey   No.368/295A 

admeasuring   4656   sq.   mtrs.   together   with   encroached   land 

admeasuring   298   sq.   mtrs.,   aggregating   to   4954   sq.   mtrs. 

(hereinafter referred to as the “Development Area”). Certain terms 

and conditions of the said Agreement were subsequently modified 

by a Supplemental Agreement dated 27 June 1986. 

3.In furtherance of the aforesaid arrangement, the petitioner 

on 27 June 1986 executed a Power of Attorney in favour of 

respondent No.4. According to the petitioner, the scope of the said 

Power of Attorney was limited in nature and merely authorized 

respondent No.4 to create restricted leasehold rights in respect of 

the Development Area. The petitioner has further contended that 

several   buildings   belonging   to   different   co-operative   housing 

societies exist on land bearing City Survey No.368/295A and no 

independent bifurcation or subdivision of the land has at any point 

of time been effected in respect of the buildings occupied by the 

respective societies. 

4.It appears that thereafter, on 27 May 1987, respondent No.4 

obtained an Intimation of Disapproval (“IoD”) from the Municipal 

3

wp2958-2026-J.doc

Corporation of Greater Mumbai, which subsequently came to be 

amended on 26 November 1997. The petitioner has further placed 

reliance upon an Agreement for Sale dated 23 November 1997 

allegedly executed by respondent No.4 with a flat purchaser of 

respondent No.2 in relation to Flat No.112, B Wing, Hilton Tower 

(“AFS-1”). The said Agreement, inter alia, records that: (i) the 

petitioner was the owner of an area admeasuring 6464.60 sq. 

mtrs. forming part of Plot No.368/295 and constituting a portion 

of the Larger Property; (ii) out of the said area, 4656.06 sq. mtrs. 

was permitted to be developed, whereas the balance area was 

reserved for a garden; (iii) respondent No.4, as promoter, was 

proposing to construct additional floors by utilizing additional FSI 

which may become available in respect of the Development Plan 

Road or otherwise through the petitioner; (iv) respondent No.4 

was obliged to transfer the property and structure only upon 

completion and permission for construction of additional floors in 

Hilton Tower; and (v) the purchasers expressly acknowledged 

availability of further FSI and irrevocably consented to utilization 

thereof   by   respondent   No.4   without   raising   any   objection   in 

relation to future construction activities.

5.The petitioner has further averred that on 30 June 2000, 

respondent No.4 entered into another Agreement for Sale (“AFS-

2”) with a flat purchaser of respondent No.3 in respect of Flat 

No.303 in D Wing, Hilton Tower, on substantially similar terms and 

conditions. It is the specific case of the petitioner that it was 

neither a party to the said Agreement nor had any knowledge 

thereof at the relevant point of time. The petitioner has invited 

4

wp2958-2026-J.doc

attention to the recital contained in AFS-2 to the effect that the 

promoter was entitled to transfer and/or assign the benefit of 

additional FSI, TDR or other developmental rights in respect of the 

property in favour of third parties. 

6.According to the petitioner, respondent Nos.2 and 3 came to 

be   independently   constituted   and   registered   as   separate   co-

operative housing societies sometime in the year 2005, allegedly in 

breach of the terms governing the development arrangement and 

without consent or participation of the petitioner. Nevertheless, the 

petitioner contends that respondent Nos.2 and 3 continued to 

remain members of the petitioner society and had, in fact, stepped 

into the position earlier occupied by respondent No.4. In support 

of the said contention, reliance is placed on the circumstance that 

maintenance charges were regularly levied by the petitioner upon 

respondent Nos.2 and 3 after their formation. It is the grievance of 

the   petitioner   that   respondent   Nos.2   and   3   subsequently 

discontinued payment of maintenance charges and simultaneously 

asserted rights adverse to the petitioner by claiming entitlement to 

conveyance of the property.

7.The record further indicates that on 9 August 2018, the 

petitioner addressed a communication calling upon respondent 

Nos.2   and   3   to   co-operate   with   the   survey   authorities   for 

measurement and demarcation of the land in question. Under the 

said communication, the petitioner reiterated its stand that it was 

a plot owners’ society and continued to be the owner of the 

Development   Area,   whereas   respondent   No.4   was   merely   an 

allottee/member who had undertaken construction activity upon 

5

wp2958-2026-J.doc

the said property.

8.Thereafter, by a communication dated 25 January 2019, the 

petitioner called upon respondent Nos.2 and 3 to furnish copies of 

the   development   agreement   allegedly   executed   by   respondent 

No.4. According to the petitioner, despite repeated requests, the 

said documents were not supplied. It is further stated that on 9 

May 2019, the petitioner once again addressed a communication 

to respondent Nos.2 and 3 alleging that they had obstructed entry 

of the Government Surveyor into the premises and had refused to 

permit measurement of the area occupied and consumed by the 

respective societies. 

9.The petitioner has further stated that on 22 February 2025, 

respondent Nos.2 and 3, through their advocates, issued a notice 

to the petitioner as well as respondent No.4 calling upon them to 

furnish relevant documents for execution of conveyance, failing 

which  proceedings for  deemed conveyance would  be  initiated 

before respondent No.1. Thereafter, on 7 April 2025, respondent 

Nos.2   and   3   obtained   an   Architect’s   Certificate   purporting  to 

certify the area allegedly attributable to them. The petitioner has 

disputed the correctness of the said certificate on the ground that 

the same does not account for the existence of multiple buildings 

and several societies, including respondent Nos.5 and 6, situated 

upon the larger layout. The petitioner further contends that the 

proportionate benefit arising out of FSI advantage area does not 

accrue to respondent Nos.2 and 3, but continues to vest with the 

promoter   and/or   the   petitioner   in   terms   of   the   governing 

agreements as well as applicable legal position. It is, therefore, 

6

wp2958-2026-J.doc

contended that the FSI advantage area admeasuring 1951.66 sq. 

mtrs. has been erroneously included in the conveyance granted in 

favour of respondent Nos.2 and 3. 

10.It is further the case of the petitioner that respondent Nos.2 

and 3 have continuously defaulted in payment of maintenance 

charges payable to the petitioner society. In that regard, a notice 

dated 20 August 2020 was issued to respondent No.2 calling upon 

it to clear outstanding dues. Thereafter, a further reminder notice 

dated 26 March 2025 also came to be issued. According to the 

petitioner,   as   on   26   March   2025,   an   aggregate   amount   of 

Rs.61,29,746/- remained due and payable by respondent Nos.2 

and 3 towards maintenance and other charges. 

11.The   petitioner   has   stated   that   in   response   to   the 

communication dated 26 March 2025, respondent No.2, by its 

letter dated 11 April 2025, denied that it was a member of the 

petitioner society and disputed the legality of the demands raised 

by the petitioner. Thereafter, on 3 May 2025, respondent Nos.2 

and   3   instituted   proceedings   before   respondent   No.1   seeking 

unilateral deemed conveyance and claimed entitlement in the 

following manner:

Party Land area claimed Proportionate FSI

benefit claimed

Respondent No.2 2761.24 sq. m. 1,448.30 sq. m.

Respondent No.3 959.66 sq. m. 503.36 sq. m.

Total 3,720.90 sq. m. 1,951.66 sq. m.

7

wp2958-2026-J.doc

12.The said application was opposed by the present petitioner, 

who was arrayed as Opponent No.2 therein, as also by respondent 

No.6, who was impleaded as Opponent No.4. Replies came to be 

filed by the contesting parties and thereafter respondent Nos.2 and 

3 filed rejoinders thereto. The parties were heard by respondent 

No.1 on 22 September 2025 and written submissions were also 

tendered   on   record.   Upon   conclusion   of   the   proceedings,   the 

matter was reserved for orders and ultimately, by the impugned 

order dated 18 November 2025, respondent No.1 allowed the 

application   and   granted   deemed   conveyance   in   favour   of 

respondent Nos.2 and 3. Being aggrieved thereby, the petitioner 

has invoked the writ jurisdiction of this Court.

13.Mr. Vikramjit Garewal, learned counsel appearing on behalf 

of the petitioner, submitted that the Power of Attorney executed in 

favour   of   the   developer   was   of   a   limited   nature   and   merely 

authorized the developer to create leasehold rights in respect of 

the subject property. According to him, the authority conferred 

under   the   said   document   did   not   contemplate   transfer   of 

ownership rights and, therefore, respondent No.2 society could not 

have claimed absolute ownership or sought unilateral deemed 

conveyance in respect of the property. Learned counsel further 

submitted that mere execution of a Power of Attorney in favour of 

the   developer,   particularly   in   absence   of   any   independent 

development agreement brought on record, would not ipso facto 

render the petitioner a “promoter” within the meaning of the 

provisions of the Maharashtra Ownership Flats Act. 

8

wp2958-2026-J.doc

14.Inviting   attention   of   the   Court   to   the   specific   recitals 

contained   in   the   Power   of   Attorney,   learned   counsel   for  the 

petitioner submitted that the authority granted to the developer 

was confined only to execution of lease deeds pertaining to land 

admeasuring 4954 sq. mtrs. He contended that there is no material 

available on record to indicate that any monetary consideration 

was paid by the developer to the petitioner under the alleged 

development arrangement and, therefore, the essential attributes 

necessary for treating the petitioner as a promoter are absent in 

the present case. It was further submitted that respondent No.2, at 

the highest, could only claim status as a member of the petitioner 

society, considering that the petitioner is a tenant ownership co-

operative society. Proceeding on the said basis, learned counsel 

argued that the Competent Authority committed manifest error in 

directing grant of deemed conveyance in favour of respondent 

No.2 by conferring ownership rights over the subject property. 

15.Per contra, Mr. Prasad Kulkarni, learned counsel appearing 

on behalf of respondent No.2, opposed the petition and supported 

the impugned order. He submitted that under the Agreement dated 

5 July 1985, the petitioner had expressly authorized the developer 

to undertake development of the property and to utilize the FSI 

available in relation thereto. He submitted that in furtherance of 

the   said   arrangement,   the   petitioner   had   also   executed   a 

comprehensive   Power   of   Attorney   in   favour   of   the   developer 

empowering   him   to   undertake   various   acts   necessary   for 

implementation   of   the   development   project.   Learned   counsel 

further submitted that by virtue of the Supplemental Agreement 

9

wp2958-2026-J.doc

dated 27 June 1986, the original terms and conditions governing 

the transaction were modified and the benefit of additional FSI 

was also extended in favour of the developer. Learned counsel for 

respondent No.2 further submitted that any alleged dispute inter 

se between the petitioner as land owner, the developer, or third 

parties, cannot constitute a valid or lawful ground for withholding 

conveyance   in   favour   of   the   flat   purchasers’   organization. 

According   to   him,   all   jurisdictional   facts   and   statutory 

requirements contemplated under Section 11 of the Maharashtra 

Ownership Flats Act stood duly satisfied, including existence of 

agreements executed under Section 4 and failure on the part of the 

promoter to execute conveyance in favour of the society within the 

prescribed period. He therefore submitted that the Competent 

Authority rightly exercised powers under the statute and directed 

grant of unilateral deemed conveyance in favour of respondent 

No.2 society representing the flat purchasers. On the aforesaid 

grounds, learned counsel prayed for dismissal of the writ petition.

REASONS AND ANALYSIS:

16.I   have   given   my   anxious   consideration   to   the   rival 

submissions and gone through the record placed before this Court. 

The   issue   which   remains   for   determination   is   whether   the 

impugned   order   dated   18   November   2025   suffers   from   such 

manifest illegality, want of jurisdiction, or perversity which would 

invite interference in writ jurisdiction. On overall assessment, I am 

unable to accept the challenge of the petitioner.

10

wp2958-2026-J.doc

17.The   principal   submission   advanced   on   behalf   of   the 

petitioner is founded upon the wording of the Power of Attorney 

executed in favour of respondent No.4. According to the petitioner, 

the authority granted under the said document was of a very 

limited nature and merely enabled creation of leasehold rights in 

respect of the development area. On that basis, it is contended that 

respondent No.2 society could never claim ownership rights nor 

seek unilateral deemed conveyance under the provisions of the 

Maharashtra Ownership Flats Act. 

18.It is well settled that while construing transactions arising 

out   of   development   projects,   the   Court   cannot   separate   one 

document   from   the   chain   of   arrangements   and   treat   it   as 

conclusive. The Power of Attorney cannot be lifted out from the 

surrounding   contracts   and   interpreted   as   though   it   exists   in 

isolation. The said document has to be read conjointly with the 

original   agreement   dated   5   July   1985,   the   supplemental 

agreement dated 27 June 1986, the subsequent agreements for 

sale executed with flat purchasers, the permissions obtained from 

the municipal authorities, the utilisation of FSI, and the long 

subsequent conduct of parties extending over several years. If the 

documents   are   read   together,   it   becomes   evident   that   the 

transaction was not one of a mere lease arrangement. The material 

on   record   indicates   a   development   project   where   flats   were 

intended   to   be   constructed   and   sold   to   purchasers   through 

respondent No.4 with the participation of the petitioner. 

19.In matters arising under MOFA, the Court is required to 

examine   the   substance   rather   than   merely   the   nomenclature 

11

wp2958-2026-J.doc

employed in documents. Parties may describe a transaction in one 

form while their conduct and obligations may reveal a different 

legal character altogether. If the argument of the petitioner is 

accepted,   every   landowner   would   execute   a   carefully   worded 

Power of Attorney restricting expressions relating to ownership 

and thereafter seek to avoid all obligations under the statute 

despite  having participated  in  the  project. Such  interpretation 

would frustrate the object of the enactment which is intended to 

protect flat purchasers and secure conveyance in favour of their 

organization. 

20.The judgments of this Court in Paramanand Builders LLP vs 

Competent   Authority   &   District   Deputy   Registrar,

  2026   SCC 

OnLine Bom 1522

 and Nusli Neville Wadia vs Ijimima - Imitation 

Jewellery Market Co-operative Society and Others,

  2026   SCC 

OnLine Bom 1520  have explained the width and amplitude of 

Section 2(c) of MOFA in detail. The Legislature has employed 

broad language while defining the expression “promoter”. The 

provision   does   not   confine   itself   merely   to   the   person   who 

physically lays constructs the building with his own hands. The 

definition   expressly   includes   every   person   who   “constructs  or 

causes to be constructed” a building for the purpose of sale of flats. 

The words “causes to be constructed” are of significance. Those 

words are inserted to cover situations where a landowner sets the 

development   project   into   motion   by   permitting   development, 

granting authority, making available land and FSI, and enabling 

sale of flats to the public. 

12

wp2958-2026-J.doc

21.In   the   present   matter,   the   conduct   of   the   petitioner 

demonstrates active participation in the project. The petitioner 

entered   into   the   agreement   dated   5   July   1985   permitting 

development of the land. Thereafter, a supplemental agreement 

extending   and   modifying   rights   came   to   be   executed.   The 

petitioner   also   executed   a   Power   of   Attorney   in   favour   of 

respondent No.4 enabling the developer to undertake various acts 

connected with the project. The sale agreements executed with flat 

purchasers further disclose that the development was carried out 

with reference to the rights flowing from the petitioner. Recitals 

contained in those agreements refer to the ownership position of 

the   petitioner,   the   extent   of   development   area,   the   proposed 

utilisation of FSI, and future construction activities. They indicate 

facilitation and authorisation of the development. 

22.The petitioner also cannot overlook the practical reality that 

the project was carried to completion, flats were sold to various 

purchasers, societies came to be formed, and occupation continued 

over a substantial length of time without any challenge at the 

relevant stage. If truly the petitioner intended merely to permit 

creation of temporary lease rights without attracting obligations 

under MOFA, the record does not indicate any disclosure of such 

restricted intention to the flat purchasers. The purchasers entered 

the project believing that statutory rights under MOFA would 

eventually   mature   in   their   favour.   The   Act   cannot   permit   a 

situation where after permitting construction and sale for decades, 

the   landowner   turns   around   and   asserts   that   the   provisions 

relating to conveyance never applied. 

13

wp2958-2026-J.doc

23.The further submission advanced on behalf of the petitioner 

is   that   there   existed   no  development   agreement   and   that   no 

material has been produced to demonstrate payment of monetary 

consideration by the developer to the petitioner. According to the 

petitioner, absence of these elements dis-entitles respondent No.2 

from   contending   that   the   petitioner   acted   as   promoter.   This 

argument   also   does   not   persuade   the   Court.   Commercial 

arrangements concerning development of immovable property are 

not always reflected in a document carrying the title “development 

agreement”.   Very   often,   rights   and   obligations   emerge 

cumulatively   from   several   documents,   powers,   permissions, 

representations and subsequent conduct of parties. 

24.Equally, consideration in development transactions cannot be 

understood   in   a   narrow   sense   as   meaning   only   direct   cash 

payment  capable of  proof.  Modern development arrangements 

involve reciprocal commercial benefits which may take different 

forms. The owner may permit use of land, grant authority to 

exploit FSI potential, permit sale of flats or allow development 

rights to be commercially utilised. Such benefits are also valuable 

consideration. Therefore, absence of proof of cash payment cannot 

destroy the character of the development arrangement. 

25.In the present case, the material on record indicates that the 

petitioner enabled respondent No.4 to exploit the development 

potential   of   the   property   and   to   utilise   the   FSI   connected 

therewith.   The   agreements   for   sale   executed   in   favour   of 

purchasers repeatedly refer to future FSI benefits and development 

rights. The project itself could not have proceeded without the 

14

wp2958-2026-J.doc

participation of the petitioner. Therefore, the argument that there 

was   no   consideration   or   no   formal   development   agreement 

appears to be more technical than substantive. 

26.It also requires to be noted that under MOFA the focus of the 

statute   is   not   confined   to   contractual   disputes   between   the 

landowner and developer. The statute is intended to safeguard flat 

purchasers who enter projects based on representations held out to 

them. Once flats are sold and purchasers invest their life savings 

into the project, the obligations under the Act cannot be avoided 

by raising technical pleas founded upon inter se arrangements 

between the original parties. 

27.The petitioner has further contended that respondent No.2 

can at the highest be regarded only as a member of a tenant 

ownership society. According to the petitioner, such status by itself 

does not confer entitlement to seek ownership rights through 

deemed conveyance proceedings. This submission also cannot be 

accepted. A legal relationship may operate differently in different 

statutory contexts. Merely because respondent No.2 may have 

functioned in one sense as a member society within the provisions 

of MCS Act, it does not automatically follow that statutory rights 

under MOFA cease to exist. 

28.The   real   inquiry   before   the   Competent   Authority   was 

whether flats were constructed and sold under a development 

project   facilitated  by   the   petitioner  and  respondent  No.4  and 

whether the stage for statutory conveyance had arisen. On this 

aspect, the record contains substantial material. Flat purchasers 

15

wp2958-2026-J.doc

were inducted into occupation pursuant to agreements for sale. 

Buildings were constructed and occupied. Respondent Nos.2 and 3 

came to be formed as co-operative societies. Maintenance charges 

were admittedly demanded by the petitioner from these societies 

over   a   considerable   period   of   time.   Such   conduct   itself 

demonstrates   that   the   petitioner   recognised   the   existence  of 

independent   occupation   and   enjoyment   flowing   from   the 

development arrangement. 

29.Significantly, the petitioner itself treated respondent Nos.2 

and 3 as entities deriving rights through the project for several 

years. The petitioner accepted their existence, issued maintenance 

demands   and   dealt   with   them   in   a   manner   consistent   with 

occupation arising out of the development project. Once parties 

have acted upon such arrangement over a prolonged period, the 

petitioner cannot now contend that respondent No.2 is a complete 

stranger lacking locus to seek conveyance. 

30.In fact, if the submission of the petitioner is accepted in its 

entirety, it would lead to anomalous consequences. Flat purchasers 

who have occupied premises for decades, formed societies, paid 

charges and managed the buildings would remain deprived of 

conveyance merely because the original owner now chooses to 

describe the arrangement as one conferring only lease rights. Such 

interpretation   would   run   contrary   to   the   statutory   purpose 

underlying Section 11 of MOFA, which is intended to transfer 

control and ownership to the organization of flat purchasers. 

16

wp2958-2026-J.doc

31.Therefore, this Court is unable to accept the contention that 

the petitioner had no promoter role whatsoever or that respondent 

No.2   lacked   entitlement   to   invoke   the   provisions   relating  to 

deemed conveyance. The material on record sufficiently indicates 

that the petitioner had enabled and facilitated the development 

project  and  that the rights claimed  by  respondent No.2 arise 

directly from the project which the petitioner itself permitted to 

come into existence.

32.This Court exercising writ jurisdiction under Articles 226 and 

227 cannot convert itself into an appellate authority examining 

minute factual calculations relating to every square metre of FSI 

consumption unless the determination is shown to be ex facie 

arbitrary   or   perverse.   Questions   concerning   exact   area 

calculations,   proportional   entitlement,   overlapping   claims  and 

technical planning aspects often involve disputed facts requiring 

detailed evidence and expert assessment. Such exercise ordinarily 

falls   outside   the   limited   scope   of   judicial   review   in   writ 

proceedings,   particularly   in   matters   arising   from   summary 

proceedings under MOFA. The Court must also keep in mind that 

the impugned order is not shown to be based on absence of 

material. The Competent Authority had before it the agreements 

for sale, the Architect’s Certificate, the sanctioned plans and the 

rival submissions of parties. Merely because another view may also 

be possible on factual computation does not justify interference 

under writ jurisdiction. Judicial review is concerned more with 

legality of the decision-making process rather than substitution of 

factual conclusions unless such conclusions are unreasonable or 

17

wp2958-2026-J.doc

unsupported by record. In the present matter, that high threshold 

is not satisfied. 

33.At this juncture, the judgment of the Supreme Court in 

Arunkumar H. Shah v. Avon Arcade Premises Coop. Society Ltd., 

(2025) 7 SCC 249  assumes direct importance. The Supreme Court 

has categorically held that proceedings under Section 11(3) are 

summary in nature though the Competent Authority exercises 

quasi   judicial   powers   while   deciding   such   applications.   The 

Supreme Court has clarified that while reasons are required to be 

recorded, the Competent Authority cannot conclusively and finally 

determine complicated questions of title in such proceedings. The 

decision clearly recognizes that an order of deemed conveyance 

does not close the doors of a civil court for parties asserting 

independent rights. 

34.The legal effect of the aforesaid pronouncement is   that 

while granting deemed conveyance, the Competent Authority is 

not expected to resolve every disputed issue with the precision and 

finality of a civil trial. The authority only examines whether the 

statutory ingredients for conveyance are sufficiently established on 

prima facie material. Therefore, the petitioner cannot insist that 

unless every dispute relating to title, FSI, layout demarcation and 

rights of third parties is conclusively adjudicated, the Competent 

Authority should refrain from exercising jurisdiction altogether. 

Such   expectation   would   run   contrary   to   the   very   nature  of 

proceedings contemplated under Section 11. The Supreme Court 

has also specifically observed that writ courts should be slow in 

interfering with orders granting deemed conveyance unless the 

18

wp2958-2026-J.doc

impugned order suffers from manifest illegality. Even after deemed 

conveyance is granted, parties aggrieved on questions of title or 

extent continue to possess the remedy of instituting substantive 

civil proceedings.

35.Applying the aforesaid principles to the facts of the present 

case,   this   Court   finds   that   the   petitioner   has   raised   disputes 

concerning title, extent of entitlement, apportionment of FSI, effect 

of   multiple   societies   and   consequences   flowing   from   earlier 

development arrangements. The impugned order cannot be said to 

suffer from patent lack of jurisdiction, total absence of material, or 

perversity of such degree as would shock judicial conscience. The 

Competent   Authority   has   considered   the   rival   contentions, 

examined   the   documents   produced   by   parties   and   thereafter 

recorded reasons while granting conveyance. The petitioner may 

still pursue such independent remedies as may be available in law 

if   it   believes   that   its   proprietary   or   developmental   rights   are 

adversely affected. But at the level of judicial review under Articles 

226 and 227, this Court is unable to hold that the impugned order 

is so manifestly illegal that it deserves to be annulled in exercise of 

extraordinary writ jurisdiction.

36.I, therefore, hold that the petitioner has failed to make out a 

case for interference with the impugned order. The challenge 

based on the limited wording of the Power of Attorney is not 

sufficient   when   the   whole   transaction   is   read   together.   The 

challenge based on absence of separate development agreement or 

direct consideration also fails. The challenge based on multiple 

societies and the FSI advantage area raises issues which may 

19

wp2958-2026-J.doc

require   separate   adjudication   if   so   advised,   but   not   writ 

interference at this stage. The order passed by respondent No.1 is 

supported by the material on record and by the legal position 

settled in the decisions referred above.

37.In view of  the aforesaid  discussion and for  the  reasons 

recorded hereinabove, the following order is passed: 

(i)  The writ petition stands dismissed;

(ii)  The   order   dated   18   November   2025   passed   by 

respondent   No.1   in   Application   No.71   of   2025   granting 

deemed conveyance in favour of respondent Nos.2 and 3 is 

upheld;

(iii)  It is clarified that the observations made in the present 

judgment are confined to adjudication of the challenge to the 

impugned order passed under Section 11 of the Maharashtra 

Ownership   Flats   Act   and   shall   not   be   construed   as   a 

determination   of   disputed   questions   of   title,   extent   of 

entitlement,   inter   se   rights   relating   to   FSI,   or   claims 

concerning the larger layout property;

(iv)  It is further clarified that respondent Nos.5 and 6, as 

well   as   the   petitioner   and   any   other   person   claiming 

independent rights in relation to the subject property, shall 

be at liberty to institute appropriate substantive proceedings 

before a competent civil forum for adjudication of their 

respective claims in accordance with law;

20

wp2958-2026-J.doc

(v)  Any such proceedings, if instituted, shall be decided on 

their   own   merits   and   uninfluenced   by   any   prima   facie 

observations made in the present judgment;

(vi)  In the facts and circumstances of the case, there shall 

be no order as to costs;

(vii)  Pending interim applications, if any, stand disposed of 

accordingly.

(AMIT BORKAR, J.)

21