WP.3721.2004 (J) C3.doc

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO. 3721 OF 2004

1. Shivlal Vithaldas Shah (since deceased)

through legal heirs and representatives

1A.  Smt. Bhanumali Shivalal Shah 

Wife, age/69 

1B.  Shri. Mukesh Shivlal Shah

Son, age/45 

1C.  Smt. Bhavna Nilesh Boldra 

Daughter, age/42 

1D.  Smt. Rupa Jhon Alphonso 

Daughter, age/35

1E.  Shri.Viren Shivlal Shah 

Son, Age/33 

R/o at Navghar, Manikpur, Vasai 

District : Thane.

2. Ambika Sales Corporation

through its Proprietor Shivlal Vithaldas

Shah No.1 abovenamed

residing at Navghar/Manikpur 

Vasai, District: Thane ... Petitioners

Versus

Hasmukh Mansukhlal Shah 

Adult, occupation: Business Residing at ...Respondent/

‘Satyam’ Ambadi road, Vasai, Distrist : Thane. Original Plaintiff

akn 1

ANANT

KRISHNA

NAIK

Digitally

signed by

ANANT

KRISHNA

NAIK

Date:

2026.06.08

19:20:15

+0530

WP.3721.2004 (J) C3.doc

WITH

CIVIL APPLICATION NO. 558 OF 2019

Hasmukh Shah  ...Applicant/

Orig. Respondent/Plaintiff

Versus

Bhanumali Ben S. Shah & Ors. ...Respondents. 

WITH

CIVIL APPLICATION NO. 559 OF 2019

Hasmukh Mansukhlal Shah  ...Applicant

Versus

Shivlal Vithaldas Shah (since deceased)

through Lrs 1A Smt. Bhanumali Shivala Shah & Ors. ...Respondents. 

****

Mr.   Prasad   S.   Dani,   Senior   Advocate   a/w.   Adv.   Jayesh   M.   Joshi   for   the

Petitioners.

Mr. Prasad K. Dhakephalkar, Senior Advocate (through VC) a/w. Adv. Pranav

Sampat, Adv. Yash Kataria i/b. Khaitan & Co. for the Respondent.

**** 

CORAM  : M. M. SATHAYE, J.

   RESERVED ON   : 13

th

 JANUARY 2026

PRONOUNCED ON  : 8

th

 JUNE, 2026

JUDGMENT :

1. This Petition is filed by tenants against the Respondent/landlord under

Articles 226 and 227 of the Constitution of India challenging the judgment

and decree dated 05.03.2004 passed in Civil Appeal No. 96 of 1999 by

Additional   District   Judge,   Palghar by   which   the   appeal   filed   by   the

tenants/original defendants was dismissed, thereby confirming the judgment

and decree dated 25.06.1999  passed by the Joint Civil Judge, Junior Division,

Vasai in Regular Civil Suit No. 236 of 1988. The Trial Court has decreed the

suit partly thereby directing the Defendants/tenants to hand over the vacant

akn 2

WP.3721.2004 (J) C3.doc

and peaceful possession of Survey No. 15-A to the Respondent/Plaintiff. The

suit is dismissed in respect of Survey No. 8-A, Hissa No. 3. The Petition is

arising out of provisions of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates

Control Act, 1947 (‘Bombay Rent Act’ for short).

2. The land bearing Survey No. 8-A Hissa No. 3(P) and Survey No. 15-A

Hissa No. 8(P) admeasuring 927.859 and 2149.356 respectively, alongwith a

house and a shed more particularly described in paragraph No. 1 of the plaint

situated at Navghar, Taluka–Vasai, presently District-Palghar (at the relevant

time, District-Thane) is the the subject matter property, which is hereinafter

referred to as ‘the suit premises’.

3. The case of the Respondent/landlord as per plaint is as under. That he

became the owner of the suit premises by the sale deed dated 06/07/1984

from the earlier landlord/owner Mr. Pascal Duma Dassa. That the Defendant

No. 1 was the tenant of earlier landlord on monthly rent of Rs.100/- and was

running saw-mill business. That the Plaintiff requires the suit premises for

construction of building and its sale. That there is a shed and house no. 12-B

in Survey No. 8-A. That the open land in Survey No. 15-A is also not used by

the Defendant No. 1. That some portion of shed in Survey No. 8-A was given

by the Defendant No. 1 to one sub-tenant Mr. Gonsalves, who has surrendered

the same to the Plaintiff. That out of the shed in Survey No. 8-A, some portion

is in possession of the Defendant No. 1, who has not used it for last three years

and therefore the Plaintiff is entitled for recovery of possession. That the

Plaintiff has purchased the suit premises for development and for constructing

building and for selling the same and requires the same for his own business.

That despite demand, the Defendant No. 1 has not given possession of the suit

premises. That the earlier owner, earlier landlord informed the Defendant to

akn 3

WP.3721.2004 (J) C3.doc

pay the rent to the Plaintiff and as such the Defendant No. 1 is tenant of the

Plaintiff. That portion admeasuring 10’x10’ and southern portion of the shed

admeasuring 20’x10’ is unlawfully sub-let to the Defendant No. 2, where the

Defendant   No.   2   is   running   a   business   of   storing   and   selling   building

materials. For this reason also the Plaintiff is entitled to recovery of possession.

Therefore, the suit was filed seeking possession on various grounds under

Bombay Rent Act including requirement, non-user and unlawful subletting.

4. The Defendant No. 1 filed written statement and additional written

statement contending 

inter alia that after taking the entire suit property on

rent since 1948, he has constructed shed in Survey No. 8-A and leased out

some portion of it to a sub-tenant. That initially suit premises was used to run

saw mill. That non-user of part of shed is denied. That House No. 12-B in

Survey No. 8-A is used as office and wood-depot. That other land situated in

the suit premises is used for residence of servants. That after taking suit

premises on lease, he has constructed a shed which bears House No. 12-A and

only part of this shed was given to sub-tenant. However, that portion is in

possession of Plaintiff but remaining portion is in possession of the Defendant

No. 1. That he has carried out repairs to the shed. The case of requirement,

non-user and unlawful subletting is denied.

5. The learned  Trial  Judge framed various  issues and  found  that  the

ground of requirement is proved partly and therefore suit is partly decreed

only to the extent of Survey No. 15-A. The Defendants filed the said Appeal

challenging the decree of partial eviction. By the impugned judgment and

decree, the Appeal  is dismissed thereby confirming the decree of partial

eviction.

6. The Petition was admitted on 22.07.2004 and interim stay was granted

akn 4

WP.3721.2004 (J) C3.doc

to   the   eviction   decree.   During   the   pendency   of   the   Petition,   the

Petitioner/Defendant   No.   1  expired  and   his   legal   heirs  were  brought   on

record. 

SUBMISSIONS

7. Learned Senior Advocate, Mr. Dani appearing for Petitioners/tenants

submitted as under:

7.1. That House No. 12-A was constructed by the tenant and House No. 12-B

was let out to him by previous landlord. That part of House No. 12-A is

surrendered to the landlord. That the entire suit premises excepting the part

surrendered to landlord, is in possession of the tenant. That there is no cross-

examination about purpose of letting or about letting out of shed. That no

case is made out in the plaint for evidence under 13(1)(ii) of the Bombay Rent

Act. That decree of eviction in respect of part of suit premises is not legal.

7.2. That the Appeal Court has erred in appreciating the facts. That Appeal

Court has not considered the nature of ‘appurtenant land’ and unless there is

conclusion about which land is ‘appurtenant’, partial decree could not have

been passed. That Appeal Court has considered what was nobody's case. That

there is no discussion about ‘appurtenant land’ by the Appeal Court. That

Survey No. 15-A cannot be considered as ‘appurtenant to Survey No. 8-A’. That

the word ‘appurtenant’ must be applied in its primary sense and therefore,

unless the Court comes to conclusion that Survey No. 8-A cannot be used

without Survey No. 15-A, decree cannot be passed u/s. 13(1)(ii) of  the

Bombay Rent Act. He therefore prayed for setting aside the impugned decree

and remanding the matter for re-consideration. 

7.3. That the sanction of plan relied upon by the Respondent / Landlord for

akn 5

WP.3721.2004 (J) C3.doc

the purpose making out requirement to construct building is not sanctioned by

proper authority.

7.4. He submitted that Section 13(1)(i) of the Bombay Rent Act cannot be

applied because it is not an open space. He has relied upon following caselaw

in support of his case :

(a) Morarji   Goculdas   Deoji   Trust   and   Others   v/s   Madhav   Vithal

Kudwa (1982) SCC OnLine Bom 283.

(b) Tayeb   Abubaker   Latif   versus   Jadhavji   Mithabhai   (1993)   SCC

OnLine Guj 493.

7.5. He submitted that the judgment of Sakeena and Others v/s. Kusumbi

and Others (1982) SCC OnLine Bom 301 is incorrectly applied by the Courts

below.

8. On   the   other   hand,   learned   Senior   Advocate   Mr.   Dhakephalkar,

appearing for the Respondent-Plaintiff/landlord submitted as under:

8.1. That the Court must consider the case as a whole and both the Trial

Court as well as Appeal Court have granted and confirmed decree of partial

eviction by which the Petitioners/Tenants are not losing entire suit premises

and can still carry on their business in Survey No. 8-A regarding which suit is

dismissed. That there is no evidence brought before the Court that the tenants

will be required to close down their business.

8.2. That   the   plans   which   are   sanctioned   for   the   purpose   of

erecting/constructing new building are only in respect of Survey No. 15-A for

which requirement was pleaded. That the intention of the Plaintiff/landlord

was clear and requirement was only in respect of Survey No. 15-A. That suit is

akn 6

WP.3721.2004 (J) C3.doc

composite   for   entire   suit   premises.   That   the   Respondent/Plaintiff   is  the

subsequent purchaser and it was for the tenant to bring the best evidence

before the Court about absence of sub-letting or it being authorized.

8.3. That the suit premises are land and construction both. That the lease

was composite and entire suit premises is subject matter of suit. Therefore,

Section 13(1)(i) of Bombay Rent Act will not apply. That for the landlord to

make   out   a   case   of   requirement   u/s.   13(1)(ii), no   proof   of   bonafide

requirement is required and the said section was incorporated with an object

to bring appurtenant lands within its purview to encourage construction.

8.4. That the saw-mill which was being run by the Petitioners is closed. That

the witness of tenant has given admissions about saw-mill being closed. No

license is produced for conduct of the saw-mill. That the sub-tenant has

surrendered possession of part of the shed to the landlord and entire business

of tenants is in Survey No. 8-A. That there is no clear prejudice to the

Petitioners/tenants. Therefore, there cannot be any hardship to the Petitioners.

He submitted that the argument about Survey No. 15-A not being appurtenant

is nothing but hair- splitting and there are no pleadings about it.

8.5. That whether CIDCO or local Assistant Director, Town Planning is the

proper authority for sanctioning plan is not the issue involved and cannot be

gone into in Writ jurisdiction arising out of landlord-tenant suit.

8.6. That the case law of  Sakeena and Others (Supra) is properly applied by

the Appeal Court. That no interference is required in the concurrent findings

granting partial eviction to the landlord. That 50 years have passed and the

landlord is still waiting for getting back possession and not even contractual

rent is paid.

akn 7

WP.3721.2004 (J) C3.doc

8.7. He submitted that the judgment of Gujarat High Court in case of Tayeb

Abubaker Latif (Supra) is not applicable to the facts of this case. He submitted

that in Morarji Goculdas Deoji Trust and Others (Supra), the action involved

was against an act of trespass and in that context the suit was filed. In the

present case, the facts are completely different.

REASONS AND CONCLUSION

9. Having carefully considered the rival submissions and on perusal of the

records, I find that there is no reason to interfere, for reasons recorded below.

10. At   the   outset,   it   is   necessary   to   note   that   this   is   a   Petition   filed

challenging concurrent findings of fact by which the suit for  eviction of

landlord is decreed partially only in respect of part of suit premises being

Survey No. 15-A.

11. In Morarji Goculdas (Supra) relied upon by the learned Counsel for the

Petitioners, the Division Bench of this Court was considering the meaning of

land appurtenant, when it has observed as under:

“5.xxxx Now, though one wishes that on the question here the law

was certain and succinct, it would, in the very nature of things, not be

possible to formulate a precise and singular test or a principle of universal

application for determining what is appurtenant. The diversity and the

indeterminate nature of the term "appurtenant" and colour, form and

shape it can take from case to case can be very interesting indeed. It is a

term of variable import, scope and ambit. There can, therefore, be no

fixed, invariable or strait-jacket approach or formula in this regard.

Besides, whether a thing is appurtenant and if so, to what extent, would

be a mixed question of fact and law. The resultant answer must, in each

case, turn and depend upon the facts and circumstances of that case and

the context in which the question arises. Nevertheless, a look at the

standard references should be useful.”

(emphasis supplied)

akn 8

WP.3721.2004 (J) C3.doc

12. This judgment of the Division Bench is then further considered by

learned single judge of this Court in Sakeena vs. Kusumbi (Supra) reiterating

that whether a particular premise is land appurtenant or not will depend on

facts and circumstances of each case and there cannot be any straight jacket

formula in that regard. Therefore, let us consider the facts of the present case.

13. The   main   plank   of   the   argument   advanced   on   behalf   of   the

Petitioners/tenants  is  that  the  word   ‘appurtenant’  must  be  applied  in  its

primary sense and unless Survey No. 15-A is held to be ‘land appurtenant’

within the meaning of Section 5(8)(b) of the Bombay Rent Act, a decree of

eviction in respect thereof could not have been passed.

14. It is therefore necessary to peruse the pleadings of the parties. It is

settled position of law that law need not be pleaded and the Courts can

construe the pleadings as a whole. From bare perusal of the plaint, it is seen

that the Respondent/landlord has sought possession of the entire suit premises

including the plots of land and structures standing thereon. The open portion

of land, which is part of the suit premises is therefore duly sought possession

of, and can be safely considered as demanded both under Section 13(1)(i) and

Section 13(1)(ii) of the Bombay Rent Act.

15. From the averments in the written statement, it is seen that according to

the Petitioners/tenants House No. 12-B was let out by previous landlord and

House No. 12-A was constructed by the tenants and part of the construction

from  House No.  12-A (shed) was  surrendered to the landlord by the sub-

tenant. Therefore, it is clear that the suit premises is a composite bunch of two

plots and construction thereon and therefore Survey No. 15-A will have to be

considered as part and parcel of suit premises.

akn 9

WP.3721.2004 (J) C3.doc

16. I have perused the description of the suit premises, which is also in the

nature   of   composite   suit   premises   including   both   plots   and   construction

thereon.

17. Defendant   No.   1-Shivalal   Vithaldas   Shah   (DW-1)   has   stated   in  his

examination-in-chief that the premises taken on rent was ‘open space and

house together’. He has stated that part of the construction is occupied by his

servants and part of the construction is occupied by office. He has stated that

he constructed 90’x50’ shed having House No. 12-A, out of which, part was

given to sub-tenant. He has further stated that in the remaining part of the

shed, he keeps articles such as wood and wood cutting machine. He has also

stated that in the open space, he stores wood, building materials, cement

pipes, cement sheets, plastic and iron pipe etc. He has also stated that the

open space is not separately divided and both the constructed portion/shed

and open space is in his possession. In the cross-examination, DW-1 has

admitted that, in the past, he had saw-mill license and its storage and work

was conducted in the suit premises. He has also admitted that the open space

is being used for storing building material.

18. Thus, the overall reading of the evidence led by Defendant No. 1- tenant

indicates   that   the   entire   suit   property   i.e.   open   space   alongwith

structures/shed therein is in his possession under a composite tenancy, which

is being used for various purposes. It is not the case of the Petitioners/Tenants

that Survey No. 15-A was separately leased. In such situation, it is not possible

to conclude that Survey No. 15-A is a separate demised premises. 

19.Considering   the   evidence   led   by   the   Defendant   No.   1/tenant,   as

discussed above, in my view, the open land (both Survey No. 8-A and 15-A)

and the buildings thereon (House Nos. 12-A and 12-B) seem to have a nexus

akn 10

WP.3721.2004 (J) C3.doc

and co-relation with each other and therefore Survey No. 15-A can be safely

said to be a land appurtenant to the buildings and decree in respect of Survey

No. 15-A, as granted by the Trial Court and confirmed by the Appeal Court,

cannot be faulted with. 

20. The Trial Court, on appreciation of evidence has held that the landlord

is entitled to only part of the suit premises and accordingly eviction decree is

granted only in respect of Survey No. 15-A. The Appellate Court in paragraph

No. 16 of the impugned judgment has held that entire land Survey No. 8-A

Part 3 and Survey No. 15-A (Hissa No. 8) was leased out to the tenant and

both Survey numbers are adjacent to each other and considered part of one

property. It is further noted by the Appellate Court that the Defendant has

admitted that besides the portion which is in his occupation (shed and house),

land is still vacant. 

21. In Morarji Goculdas (Supra), the suit involved was for declaration by

landlord. That the tenant was committing trespass by parking his car on the

open space compound of the building and suit was for permanent injunction

restraining the tenant from doing so. The Division Bench on considering the

definition of ‘land appurtenant’ under section 5(8)(b) of the Bombay Rent Act

held that the tenant therein has failed to prove that as a result of said

provision, there is any statutory right to park his car in the suit compound. In

the present case at hand, there is no such question of trespass involved. The

question   is   purely   whether   Survey   No.   15-A   can   be   considered   as   land

appurtenant. As is held by the Hon'ble Division Bench of this Court, this

question will have to be decided in the facts and circumstances of the present

case. 

22. The facts of Sakeena vs. Kusumbi (Supra) are very close to the facts of

akn 11

WP.3721.2004 (J) C3.doc

the present case as can be seen from paragraph 3 of said judgment. In that

case, the demised premises were three plots, which were required for erection

of new residential buildings under section 13(1)(ii) of the Bombay Rent Act.

In the present case also the requirement is pleaded for erection of new

building, which is approved by the local authority. In  Sakeena vs. Kusumbi

(Supra),  the learned Single judge of this Court has rejected the argument

advanced on behalf of the tenant that Section 13(1)(ii) will have to be given a

restricted meaning and will have to be considered in its primary sense. The

learned   single   Judge   of   this   Court   has   accepted   that   the   expression

‘appurtenant’ used in Section 5(8)(b) of the Bombay Rent Act will have to be

considered in secondary and non-technical sense as laid down by the Division

Bench of this Court in Morarji Goculdas (Supra).

23. In the facts of Sakeena vs. Kusumbi (Supra), it was found by the Court

that the building and the plots were treated as consolidated property for the

purpose of tenancy and therefore it was held that the decree granted by the

Appellate Court directing eviction from the vacant land adjoining the main

building, holding them as lands appurtenant, was confirmed. Therefore, in my

considered view, the Appellate Court, has rightly applied the judgment of

Sakeena vs. Kusumbi (Supra) to the facts of the present case, while confirming

the decree of eviction. 

24. So far as the judgment of Tayeb Abubaker Latif (Supra) is concerned,

the learned single judge of the Gujarat High Court, considering the area and

extent of the property involved therein, held that the constructed portion is

tiny as compared to the portion of land and held, in the peculiar facts of that

case, that it cannot be said to be  appurtenant to the building let out. 

The facts of the present case are completely different. The oral evidence

akn 12

WP.3721.2004 (J) C3.doc

as discussed above clearly indicates that it was a composite tenancy with two

plots having existing structure as well as large sheds constructed by tenant

thereafter. According to the Petitioners/tenants themselves, as stated in the

written statement, the entire suit land was admeasuring 3724 sq. yards, which

is roughly about 30.7 Gunthas of land. The Defendant No. 1 has admitted that

about 20 Gunthas is open land out of the total property. Considering these

figures, this is also not a case where the constructed portion is a tiny or small

portion compared to open land, as sought to be suggested on behalf of the

Petitioners. Therefore, the judgment of Tayeb Abubaker Latif (Supra) will not

help the Petitioners in the peculiar facts of the present case. In the said

judgment, the suit for eviction was dismissed, which was confirmed by the

Appeal Court and the High Court was considering a Revision Application

against such concurrent findings of fact. 

25. In my considered view, if the argument advanced on behalf of the

Petitioners is to be accepted (about applying ‘appurtenant’ in restricted and

primary sense) then in no case, where the buildings and open spaces are

leased out as composite lease, the landlord will be able to get back possession

of the open space/land leased together with the house properties. Because in

each and every case, the expression appurtenant used in section 13(1)(ii) will

have to be given a restricted meaning in its primary sense, as suggested by

learned Counsel for the tenants. I do not think that it is the correct way of

interpreting section 13(1)(ii) by the Bombay Rent Act. The said provision will

have to be applied in the secondary and non-technical sense as laid down by

the Division Bench in Morarji Goculdas (Supra).

26. The Trial Court, on appreciation of the pleadings and evidence, has

rightly held that the case is covered under section 13(1)(ii) of the Bombay

akn 13

WP.3721.2004 (J) C3.doc

Rent Act. The Appeal Court has also considered the submission about whether

the case is covered under the scope of Section 13(1)(ii) of the Bombay Rent

Act. The Appeal Court has considered the Division Bench judgment of Morarji

Goculdas (supra) and Sakeena vs. Kusumbi (Supra). The Appellate Court

having regard to the overall facts and circumstances of the case, has held that

the Trial Court has struck a balance by passing decree only in respect of part of

suit premises, thereby protecting the interest of both the landlord and the

tenants. In my view, no fault can be found by the view taken by the Trial

Court, which is confirmed by the Appellate Court. 

27. As rightly submitted by learned Counsel for the Respondent/landlord,

whether CIDCO or the local Assistant Director, Town Planning is the proper

authority  for  sanctioning of  building plans,  is not  subject  matter  of  this

Petition and no argument in that behalf can be entertained in this petition. 

28. The Courts below have concurrently held that the suit premises are

required by the Respondent/landlord for constructing building/flats for which

plans are sanctioned. The Courts below have concurrently decreed this suit

under section 13(1)(ii) of the Bombay Rent Act. The Courts below have

concurrently passed a decree only in the respect of part of the suit premises

(Survey No. 15-A) and the portion of land under Survey No. 8-A where the

Petitioners have their structures as well as business, has not been directed to

be evicted. In fact the suit is dismissed for Survey No. 8-A. 

29. In the aforesaid facts and circumstances, the view taken by the Trial

Court as well as Appeal Court is based on material before them and is the

most probable view. There is no perversity in the impugned judgments. There

is no reason to interfere in the limited Writ jurisdiction of this Court. 

akn 14

WP.3721.2004 (J) C3.doc

30. The petition is accordingly dismissed thereby confirming the judgment

and decree of eviction dated 25.06.1999, as confirmed by the impugned

judgment and decree dated 05.03.2004. The Petitioners are directed to hand

over vacant and peaceful possession (as directed by the Courts below) within

a period of 6 weeks.

31.Rule is discharged and the Writ Petition is disposed of in about terms

with no order as to costs. In view of disposal of the Writ petition, pending Civil

Applications are also disposed of.

32. At this stage, learned counsel for the Petitioners seeks continuation of

interim stay to the eviction decree for a period of 6 weeks. Learned counsel for

the Respondents opposes it contending that the Court has already granted

time to vacate. Considering the facts and circumstances of the case, the

Petitioners are directed to hand over vacant and peaceful possession within 8

weeks from today. Considering that time to vacate is being granted, the

request for continuation of stay is rejected.

33. All concerned to act on duly authenticated or digitally signed copy of

this order. 

(M. M. SATHAYE, J.)

akn 15