wp5520-2023 & connected-J.doc

AGK

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

WRIT PETITION NO.5520 OF 2023

Eversmile Properties Private Limited,

a company incorporated under the

provisions of the Companies Act, 1956,

and having its registered office at

Plot No.75, Old Block Factory, Sector-1,

Srishti, Penkar Pada, Mira Road (East),

Thane - 401 104…  Petitioner

Vs.

1.The Competent Authority & District

Deputy Registrar of Coop. Societies,

Thane and having office at Gaondevi

Market Building, Near Gaondevi Gr.,

Gokhale Road, Thane (West) 400 602

2.Shristi Sector III Coop. Housing Society

Federation Limited, having office at

Cabin Office, Shristi Complex, 

Mira Road (East), Taluka and

District Thane 401 107

3.Kumar Saihans Pradhan,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road (East),

Taluka & District Thane 401 107.

4.Mandakini Prabhakar Mhatre,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road (East),

Taluka & District Thane 401 107

5.Swati Saihans Pradhan,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road (East),

Taluka & District Thane 401 107

6.Mira Bhayandar Muncipal Corporation

1

ATUL

GANESH

KULKARNI

Digitally signed by

ATUL GANESH

KULKARNI

Date: 2026.04.07

12:12:20 +0530

wp5520-2023 & connected-J.doc

Indira Gandhi Bhavan, Chhatrapati

Shivaji Maharaj Marg, Bhayandar (West),

Thane 401 101

7.Shristi Complex Sector III Coop. Housing

Society Association Limited,

Shristi Complex, Mira Road (East),

Taluka & District Thane 401 107

8.Joint Sub Registrar of Assurances Thane

No.1, Ground Floor, MTNL Building,

Charai, Thane (West) 400 601

9.Joint Sub Registrar of Assurances Thane

No.1, Mahila Mandal Building, Talavpali,

Opposite Perfect Driving School,

Thane (West) 400 601

10.The Talathi Saza Mire (Penkarpada),

O/l. Talathi Saza Mire (Penkarpada),

Near Kashi-Mira Police Station,

Adjacent to Western Express Highway,

Kashi-Mira, District Thane 401 107

11.The Circle Officer, Mira-Bhayander,

O/o The Additional Tahasildar

Mira-Bhayander, Near Maxus Mall,

Padmavati Nagar, Bhayandar (West),

Thane 401 101…  Respondents

WITH

WRIT PETITION NO.10111 OF 2024

Shristi Complex Sector III Coop. Housing

Society Association Limited, an Association

registered under the provisions of the 

Maharashtra Coop. Societies Act, 1960,

having its address at Shristi Complex, 

Mira Road (East), 

Taluka & District Thane 401 107…  Petitioner

Vs.

2

wp5520-2023 & connected-J.doc

1.The Competent Authority & District

Deputy Registrar of Coop. Societies,

Thane and having office at Gaondevi

Market Building, Near Gaondevi Gr.,

Gokhale Road, Thane (West) 400 602

2.Eversmile Properties Private Limited,

a company incorporated under the

provisions of the Companies Act, 1956,

and having its registered office at

Plot No.75, Old Block Factory, Sector-1,

Srishti, Penkar Pada, Mira Road (East),

Thane - 401 104

3.Azure Tree Townships Private Limited,

A company incorporated under the

provisions of the Companies Act, 2013

and having address at 101, Kalpataru

Synergy, Opp. Grand Hyatt,

Santacruz (East), Mumbai 400 055

4.Mira Bhayandar Mahanagarpalika,

Indira Gandhi Bhavan, Chhatrapati

Shivaji Maharaj Marg, Bhayandar

(West), Thane 401 101

5.Shristi Sector III Coop. Housing Society

Federation Limited, having office at

Cabin Office, Shristi Complex, 

Mira Road (East), Taluka and

District Thane 401 107

6.Swati Saiprasad Pradhan,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road

(East), Taluka & District Thane 401 107

7.Chandrakant Janardhan Mhatre,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road

(East), Taluka & District Thane 401 107…

  Respondents

3

wp5520-2023 & connected-J.doc

WITH

WRIT PETITION NO.10113 OF 2024

Shristi Complex Sector III Coop. Housing

Society Association Limited, an Association

registered under the provisions of the 

Maharashtra Coop. Societies Act, 1960,

having its address at Shristi Complex, 

Mira Road (East), 

Taluka & District Thane 401 107…  Petitioner

Vs.

1.The Competent Authority & District

Deputy Registrar of Coop. Societies,

Thane and having office at Gaondevi

Market Building, Near Gaondevi Gr.,

Gokhale Road, Thane (West) 400 602

2.Shristi Sector III Cooperative Housing

Society Federation Limited,

Having office at Cabin Office,

Srishti Complex, Mira Road (East),

Thane - 401 104

3.Kumar Saihans Pradhan,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road

(East), Taluka & District Thane 401 107.

4.Mandakini Prabhakar Mhatre,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road

(East), Taluka & District Thane 401 107

5.Swati Saiprasad Pradhan,

At Penkar Pada, Shristi, Mira Road

(East), Taluka & District Thane 401 107

6.Eversmile Properties Private Limited,

a company incorporated under the

provisions of the Companies Act, 1956,

and having its registered office at

4

wp5520-2023 & connected-J.doc

Plot No.75, Old Block Factory, Sector-1,

Srishti, Penkar Pada, Mira Road (East),

Thane - 401 104

7.Azure Tree Townships Private Limited,

A company incorporated under the

provisions of the Companies Act, 2013

and having address at 101, Kalpataru

Synergy, Opp. Grand Hyatt,

Santacruz (East), Mumbai 400 055

8.Mira Bhayandar Mahanagarpalika,

Indira Gandhi Bhavan, Chhatrapati

Shivaji Maharaj Marg, Bhayandar

(West), Thane 401 101…  Respondents

Mr.   Sanjeev   Gorwadkar,   Senior   Advocate   with   Mr. 

Vishal Kanade, Mr. Suneet Tyagi, & Mr. Swaraj M. 

Savant i/by Makarand B. Savant for the petitioner in 

WP/5520/2023,   for   respondent   No.5   in 

WP/10111/2024 & for respondent No.2 in WP/10113/ 

2024.

Mr.   Atul   Damle,   Senior   Advocate   with   Mr.   Amogh 

Singh, Mr. Santosh Pathak, & Mr. Kailash Pathak i/by 

Law Origin for the petitioner in WP/10111/2024 & 

WP/10113/2024.

Mr. Chetan Kapadia, Senior Advocate with Mr. Sunny 

Shah, Mr. Viral Dilip Shukla, Ms. Priti Shukla and Mr. 

Rudra M. Dani i/by Shukla & Associates for respondent 

No.2 in WP/5520/2023 & WP/10113/2024, and for 

respondent No.5 in WP/10111/2024.

Ms. S.S. Jadhav, AGP for the State.

Mr. N.R. Bubna with Ms. Pooja Naik for respondent 

No.8-MBMC in WP/10113/2024 & WP/10111/2024.

Mr.   Mayuresh   Lagu   with   Mr.   Sagar   Patil,   and   Mr. 

Shashank   Dubey   for   respondent   No.6-MBMC   in 

WP/5520/2023.

5

wp5520-2023 & connected-J.doc

CORAM :AMIT BORKAR, J.

RESERVED ON :MARCH 30, 2026.

PRONOUNCED ON:APRIL 7, 2026

JUDGMENT:

1.Inasmuch   as   all   the   present   writ   petitions   involve 

substantially the same questions of law and arise out of a common 

set of facts, they are being heard together and are disposed of by 

this common judgment, so as to avoid repetition of facts and 

conflicting findings. 

2.By these writ petitions filed under Articles 226 and 227 of 

the Constitution of India, the petitioner in Writ Petition No. 5520 

of 2023 has assailed the order dated 27 March 2023 passed by 

respondent   No.   1   under   Section   11(3)   of   the   Maharashtra 

Ownership of Flats (Regulation of Promotion of Construction, Sale, 

Management and Transfer) Act, 1963, whereby Application No. 

797 of 2022 preferred by respondent No. 2 came to be allowed 

and a certificate of unilateral deemed conveyance was issued in 

respect of the lands bearing Old Survey Nos. 218, 219, 228/1, 

230/1,   231   (part),   232   (part),   233   (part)   and   240   (part), 

corresponding to New Survey Nos. 50, 51, 60/1, 62/1, 63 (part), 

65 (part), 66 (part) and 64/2 (part), situated at village Pankar 

Pada, Mira Road, District Thane, admeasuring about 50,000 square 

meters. The petitioner has further challenged the deed of deemed 

conveyance bearing Registration No. 2408 of 2023 dated 12 April 

2023, which has been registered under Section 11(5) of the said 

Act. 

6

wp5520-2023 & connected-J.doc

3.The petitioner in Writ Petition No. 10113 of 2024, which is 

an adjoining society, has also questioned the said order; however, 

the challenge is founded on entirely distinct grounds, primarily 

relating to the alleged incorrect calculation and determination of 

the   area,   which   is   different   from   the   grounds   raised   in   Writ 

Petition No. 5520 of 2023. 

4.The petitioner in Writ Petition No. 10111 of 2024, being the 

same adjoining society, has further impugned the order dated 12 

January 2024 passed by respondent No. 1, whereby Application 

No. 439 of 2023 filed by the said petitioner seeking grant of 

unilateral deemed conveyance in its favour came to be rejected. 

5.For the sake of convenience, the petitioner in Writ Petition 

No. 10113 of 2024 is hereinafter referred to as “the Association”, 

respondent  No.  2  is  referred  to as  “the  Federation”,  and  the 

petitioner in Writ Petition No. 5520 of 2023 is referred to as “the 

Developer”.

6.The facts necessary for adjudication of these writ petitions, 

as borne out from the record, indicate that between the years 1980 

and 1993, the Developer acquired development rights in respect of 

lands bearing Old Survey Nos. 218, 219, 228/1, 230/1, 231, 232, 

233 and 240/2, corresponding to New Survey Nos. 50, 51, 60/1, 

62/1,  63,   65,  66   and   64/2,   admeasuring   in   aggregate   about 

2,00,230.07 square meters, situated at village Penkar, Mira Road, 

District   Thane.   Pursuant   thereto,   the   Developer   commenced 

development   of   the   said   larger   property   and   constructed  34 

buildings and 10 row houses on a portion admeasuring about 

7

wp5520-2023 & connected-J.doc

50,999 square meters, being the subject property, and entered into 

agreements for sale with various flat purchasers in respect thereof. 

A model agreement for sale dated 13 August 1993 executed by the 

Developer records that the larger property was proposed to be 

developed in a phased manner, namely in Sections I to VI, and that 

the  said agreement pertained to  construction  in Sector III. It 

further stipulated that the ultimate conveyance would be executed 

in favour of a corporate body in respect of Sector III and that the 

agreement   would   be   governed   by   the   provisions   of   MOFA. 

However, the agreements for sale did not specify or disclose the 

exact area of Sector III. It is also evident that at the time of 

execution of the agreements, there was no disclosure or indication 

of any further construction being proposed in Sector III. In the 

period between 1995 and 2000, as many as 20 separate co-

operative housing societies of flat purchasers came to be registered 

in respect of the subject property. Thereafter, on 12 May 2003, 

respondent   No.   2,   namely   the   Federation,   was   formed   and 

registered as an apex body comprising the said 20 societies. 

7.On   18   October   2007,   the   Developer   entered   into   a 

Development   Agreement   with   Azure   Tree   Townships   Private 

Limited for undertaking further construction of 16 buildings on 

lands bearing Old Survey Nos. 231 (part), 232 (part), 233 (part), 

234 (part) and 240 (part), corresponding to Survey Nos. 63 (part), 

65 (part), 66 (part), 67 (part) and 64 (part), admeasuring about 

30,880 square meters at village Penkarpada, District Thane, being 

the property of respondent No. 7, as more particularly described in 

the Second Schedule to the said Development Agreement. 

8

wp5520-2023 & connected-J.doc

8.On 16 June 2008, the Federation instituted Special Civil Suit 

No. 460 of 2008 before the Civil Judge, Senior Division, Thane, 

inter alia seeking conveyance of the subject property. In the period 

between 2010 and 2011, the Developer along with Azure Tree 

Townships   Private   Limited   executed   agreements   for   sale   with 

various flat purchasers in relation to the development carried out 

in the property pertaining to the Association. The Association itself 

came to be registered on 2 February 2016 comprising 16 societies. 

The aforesaid Special Civil Suit No. 460 of 2008 came to be 

dismissed   for   default   on   4   October   2017,   whereafter   the 

Federation filed an application for restoration of the said suit on 27 

October 2017. 

9.On 21 May 2019, the Developer forwarded a draft deed of 

assignment of leasehold rights to both the Federation and the 

Association. Thereafter, the Federation filed Application No. 797 of 

2022   before   respondent   No.   1   on   2   December   2022   seeking 

unilateral   deemed   conveyance   of   the   subject   property.  The 

Developer filed its affidavit in reply to the said application on 31 

January 2023 opposing the grant of such conveyance. 

10.By order dated 27 March 2023, respondent No. 1 allowed 

the said Application No. 797 of 2022 filed by the Federation and 

issued a certificate of unilateral deemed conveyance in respect of 

the subject property in favour of the Federation. Pursuant thereto, 

on 31 March 2023, the Federation lodged the deemed conveyance 

deed   for   registration   before   respondent   No.   8.   Thereafter, 

respondent No. 8 issued a show cause notice dated 3 April 2023 

under Section 11(5) of MOFA, inter alia to the Developer and the 

9

wp5520-2023 & connected-J.doc

Association. The Developer addressed communications dated 10 

April 2023 and 11 April 2023 to respondent No. 8 requesting that 

the   deemed   conveyance   deed   should   not   be   registered. 

Notwithstanding the same, the deemed conveyance deed came to 

be registered on 11 April 2023 bearing Serial No. 2408 of 2023. 

11.The Developer served Civil Writ Petition No. 5520 of 2023 

upon the Federation on 11 April 2023 and 12 April 2023. The said 

writ   petition   was   listed   before   this   Court   on   20   April   2023; 

however, it could not be taken up for hearing due to paucity of 

time. The Association thereafter filed Application No. 439 of 2023 

before   respondent   No.   1   on   14   July   2023   seeking   unilateral 

deemed conveyance in respect of  an area admeasuring about 

47,101.52 square meters, which included a part of the subject 

property. The Association also filed an affidavit in reply dated 28 

August 2023 supporting the challenge raised by the Developer to 

the order granting conveyance in favour of the Federation. The 

Federation filed its limited affidavit in reply on 31 August 2023. 

The writ petition filed by the Developer came up for consideration 

on several dates in September 2023; however, no interim relief 

was granted, though the Developer was permitted to amend the 

petition so as to challenge the registered conveyance deed. 

12.Ultimately, by order dated 12 January 2024, respondent No. 

1 rejected Application No. 439 of 2023 filed by the Association 

seeking unilateral deemed conveyance. 

13.Mr. Damle, learned Senior Advocate appearing on behalf of 

the   Federation,   along   with   Mr.   Gorwadkar,   learned   Senior 

10

wp5520-2023 & connected-J.doc

Advocate   for   the   Developer,   invited   attention   to   Clause   Nos. 

1C(vii)(a), (b) and (viii) of the agreements for sale. He submitted 

that  Clause   (a)   stipulates   that   the   promoter   is   undertaking 

development of the entire land, known as “SRISHTI”, in a phased 

manner comprising Sections I to VI, excluding the portion falling 

under the ‘G’ Zone, as delineated in the layout plan annexed as 

Exhibit B. Clause (b) records that the promoter intended to acquire 

or purchase additional lands belonging to other owners, which 

may be contiguous, adjoining or situated in the vicinity of the said 

entire land, with a view to integrate such lands into the overall 

scheme of development of the project known as “SRISHTI”. Clause 

(viii) further provides that the promoter is entitled and obligated 

to construct buildings in the various sectors forming part of the 

said entire land, in accordance with the agreement, the relevant 

orders,   and   the   building   plans   duly   sanctioned   by   the   Mira 

Bhayander Municipal Council and other competent authorities. 

Relying upon Clause Nos. 2(e), (fg), (l)(i) to (iv) and (g), as well 

as Clause Nos. 13(A) and 13(B)(i), Mr. Damle contended that 

Sector III was clearly identified as a distinct project and that its 

scope and extent were made known to each individual purchaser. 

It was therefore urged that the Federation cannot object to the 

inclusion of the recreational ground area in the unilateral deemed 

conveyance executed in favour of the petitioner society. 

14.In the alternative, Mr. Damle submitted that the purchasers 

forming part of the petitioner society in Writ Petition No. 10111 of 

2024   have   expressed   willingness   to   become   members   of   the 

Federation,   thereby   resolving   any   inter   se   dispute   regarding 

11

wp5520-2023 & connected-J.doc

entitlement. 

15.It was further contended that while passing the impugned 

order,   respondent   No.   1   has   placed   reliance   upon   documents 

which lack legal validity. In particular, reliance on the Architect’s 

Certificate dated 30 November 2022 was questioned, as the said 

certificate, being a brief document, does not disclose the basis or 

methodology adopted for its issuance. It does not indicate the 

sanctioned plans considered nor does it explain the manner in 

which the area of 50,999 square meters has been determined as 

being attributable to respondent No. 2. It was further submitted 

that the said Architect’s Certificate does not appear to have been 

issued upon consideration of the layout plans of the Srishti Project 

as approved by the Mira Bhayander Municipal Corporation on 31 

March 2022, thereby rendering its evidentiary value doubtful. 

16.Mr. Gorwadkar submitted that the Developer has at all times 

been ready and willing to assign and transfer the subject property 

in favour of respondent Nos. 2 and 7 in accordance with their 

respective entitlements as per the sanctioned plans pertaining to 

Srishti Sector III. In this regard, it was pointed out that a draft 

Deed   of   Assignment   of   Lease   and   Transfer   had   already   been 

forwarded by the Developer to the Federation and the Association 

by letter dated 21 May 2019, much prior to the filing of the 

application for deemed conveyance on 2 December 2022. 

17.Per contra, Mr. Kapadia, learned Senior Advocate appearing 

on behalf of the Federation, invited attention to the proposed deed 

of assignment intended to be executed in favour of the Association. 

12

wp5520-2023 & connected-J.doc

Referring to Clause 38 thereof, it was submitted that the area 

contemplated in Annexure A excludes the recreational ground area 

which has been conferred in favour of respondent No. 5 society. By 

referring to Clause 39, it was further submitted that even under 

the Development Agreement dated 18 October 2007, only an area 

of 30,880 square meters constituted the undeveloped portion of 

the larger property, as described in the Third Schedule, for the 

purpose of constructing 16 buildings of the Association.  Learned 

Senior   Advocate   further   invited   attention   to   the   agreements 

executed by the Developer in favour of members of the Federation, 

particularly Exhibit B annexed thereto, to contend that the area 

forming   part   of   the   entire   project,   including   the   recreational 

ground area, stood confined to the extent allotted to respondent 

No. 2 society. Placing reliance upon the judgment of of this court in 

case of  

Madhuvihar Co-Operative Housing Society v. Jayantilal 

Investments, (2011) 1 Mah LJ 641

, it was submitted that even if 

the recreational ground area was depicted as part of the overall 

layout,   the   subsequent  layout  pertaining  to  the  balance  land, 

including the societies forming part of the Association, cannot 

confer any right over such area. It was urged that the recreational 

ground forms part of the obligations undertaken under agreements 

executed with purchasers under Section 4 of MOFA and is thus 

exclusively attributable to the Federation. 

18.In rejoinder, Mr. Kapadia invited attention to Clause 9 and 

Clause 1C(vii)(a), (b) and (viii) to submit that the layout plan 

annexed as Exhibit ‘B’ clearly includes the recreational ground 

area, in respect of which the unilateral deemed conveyance has 

13

wp5520-2023 & connected-J.doc

been granted. It was contended that there is no stipulation in the 

agreements executed with members of the Federation that such 

recreational  ground would  constitute a  common area  for any 

future development. It was therefore submitted that the competent 

authority has rightly included the said area in the conveyance 

granted in favour of the Federation, and that the Association 

would be entitled only to the residual areas such as the clubhouse 

and other remaining land after deducting the area conveyed to the 

Federation.   The   learned   counsel   for   the   respondents   further 

submitted that the applicable legal provisions have been correctly 

applied to the facts of the present case. It was pointed out that the 

Federation   was   registered   on   12   May   2003   and   that   the 

agreements for sale executed with the flat purchasers do not 

prescribe any definite timeline for execution of conveyance. In 

such circumstances, it was contended that the Developer was 

under a statutory obligation to convey the title of the subject 

property in favour of respondent No. 2 within a period of four 

months from the date of its registration, that is, on or before 12 

September 2003. It is not disputed that such conveyance was not 

effected.   Consequently,   respondent   No.   2   became   entitled   to 

invoke the provisions of Section 11(3) of MOFA and to seek 

unilateral   deemed   conveyance,   which   led   to   the   filing   of 

Application No. 797 of 2022 on 2 December 2022. 

19.It was further submitted that respondent No. 1, upon due 

consideration, rightly allowed the said application by order dated 

27 March 2023 and granted unilateral deemed conveyance in 

respect of the subject property admeasuring 50,999 square meters. 

14

wp5520-2023 & connected-J.doc

It was also contended that disputes relating to the extent of area 

and entitlement thereto involve questions of fact which cannot be 

adjudicated in writ jurisdiction and would appropriately lie within 

the domain of a civil court. Without prejudice, it was submitted 

that   respondent   No.  1   has  rightly   relied   upon  the  Architect’s 

Certificate dated 30 November 2022 as an expert opinion. In 

contrast, the agreements for sale executed by respondent No. 7 

and the Development Agreement dated 18 October 2007 clearly 

restrict   the   area   to   30,880   square   meters,   and   therefore 

respondent No. 7 cannot claim any right over the recreational 

ground area or any area beyond what is  expressly  stipulated 

therein.  On these grounds, it was urged that the writ petitions are 

devoid of merit and deserve to be dismissed with costs.

REASONS AND ANALYSIS: 

20.I have given my careful consideration to the rival stands. I 

have also gone through the agreements for sale, the development 

agreement, the layout plans, the certificate of deemed conveyance, 

the show cause notice issued by the registering authority and the 

orders passed by respondent No. 1. The matter involves following 

questions. The first is whether the Federation was entitled to the 

deemed conveyance in respect of the subject property including 

the RG area. The second is whether the Association which came 

later and on a different footing can claim a joint right over that 

same RG area. The third is whether the Association is entitled to a 

separate deemed conveyance in respect of the balance area of 

30,880 sq. mtrs. 

15

wp5520-2023 & connected-J.doc

21.The Supreme Court in Jayantilal Investments v. Madhuvihar 

Coop. Housing Society, (2007) 9 SCC 220

  held as under:

“18. The above clauses 3 and 4 are declared to be statutory 

and mandatory by the legislature because the promoter is 

not only obliged statutorily to give the particulars of the 

land, amenities, facilities, etc., he is also obliged to make full 

and true disclosure of the development potentiality of the 

plot   which   is   the   subject-matter   of   the   agreement.   The 

promoter is not only required to make disclosure concerning 

the inherent FSI, he is also required at the stage of layout 

plan to declare whether the plot in question in future is 

capable   of   being   loaded   with   additional   FSI/floating 

FSI/TDR. In other words,  

at the time of execution of the

agreement with the flat takers the promoter is obliged 

statutorily   to   place   before   the   flat   takers   the   entire 

project/scheme, be it a one-building scheme or multiple 

number of buildings scheme . Clause 4 shows the effect of the 

formation of the Society.

22.In  Madhuvihar Co-Operative Housing Society v. Jayantilal 

Investments

, this court held as under: 

“46. Thus, there is consistent view of this Court, that  

the

blanket consent or authority obtained by the promoter, at the 

time of entering into agreement of sale or at the time of 

handing over possession of the fiat, is not consent within the 

meaning of section 7(1) of the MOFA, inasmuch as, such a 

consent   would   have   effect   of   nullifying   the   benevolent 

purpose of beneficial legislation.

47.   It is, thus, clear that it is a consistent view’ of this 

Court, that 

the consent as contemplated under section 7(1)

of the MOFA has to be an informed consent which is to be 

obtained upon a full disclosure by the developer of the entire 

project and that a blanket consent or authority obtained by 

the promoter at the time of entering into agreement of sale 

16

wp5520-2023 & connected-J.doc

would not be a consent contemplated under the provisions of 

the MOFA . I am in respectful agreement with the consistent 

view. The interpretation placed by the learned Single Judges 

of this Court is in consonance with the benevolent provisions 

of the MOFA which have been enacted for protecting flat 

takers.”

23.At the outset it is necessary to bear in mind the object of the 

provisions of the Maharashtra Ownership of Flats Act.  Its purpose 

is to safeguard flat purchasers who in most cases invest their 

lifetime   savings   and   act   on   the   representations   made   by   the 

promoter. The Act therefore casts a strict obligation upon the 

promoter to place before the purchaser the true and complete 

picture of the project.   A flat purchaser, at the stage of entering 

into an agreement, does not have equal bargaining power. He 

relies upon what is shown to him and what is stated in the 

agreement. If  the promoter is  permitted  to  withhold  material 

particulars and later alter the project, the purchaser would be left 

without any real protection. 

24.It follows from this that the concept of consent under the Act 

requires   that   such   consent   must   be   meaningful   based   on 

knowledge.   A   person   cannot   be   said   to   have   consented   to 

something which was never properly disclosed to him. If the 

agreement contains general clauses without explaining specific 

nature   of   the   proposed   development   such   clauses   cannot   be 

treated as valid consent in the eye of law. 

25.The   judgments   referred   to   above   emphasise   this   aspect 

making it clear that the promoter cannot rely upon a blanket 

consent taken at the time of agreement. Such a consent would 

17

wp5520-2023 & connected-J.doc

defeat the very object of the statute. What is required is a informed 

consent, which is given after the purchaser is made aware of the 

entire project. Only when the purchaser has been placed in a 

position to understand the nature of the development can his 

consent be treated as valid.  At the same time the Act does not 

prevent the promoter from undertaking development in phases or 

from   constructing   additional   structures   provided   such 

development forms part of the scheme that was disclosed at the 

outset. If the entire project including future  phases has been 

clearly placed before the purchaser at the time of agreement, and 

the subsequent construction is in accordance with that disclosed 

plan and the applicable regulations, then no further consent is 

required. In such a case, the purchaser is aware of the overall 

scheme   and   has   accepted   it.   However,   where   the   additional 

construction or alteration is not part of the disclosure, the position 

is different. In such a situation the promoter cannot proceed on the 

basis of implied consent. The Act requires that the promoter must 

obtain prior consent after making full disclosure of the proposed 

changes.

26.When the present record is examined on that footing, the 

position   of   the   Federation   becomes   clear   and   steady.   The 

agreements executed with the original flat purchasers seen as a 

whole document show that the promoter was dealing with a large 

land, known as “SRISHTI” and that land was to be developed in 

parts. The annexed layout plan, marked as Exhibit B also becomes 

very important in this context.  It is part of the agreement itself. 

When a purchaser signs such an agreement he is taken to have 

18

wp5520-2023 & connected-J.doc

seen the plan and to have understood what is being developed. 

The plan shows the structure of the project. It shows how the land 

is divided. It gives a picture of what is to come. Once such a plan is 

part of the agreement the promoter cannot later deny it and 

equally the purchaser cannot later say that he had no idea of 

phased development.

27.Now coming to the objection raised by the Association. The 

Association says that the RG area should not be treated as part of 

the   Federation’s  project.   This  argument  does   not  fit  with the 

Agreements entered with purchasers. The agreement does not 

contain a  recital that the RG area will remain common or will be 

shared with future development. The agreements, along with the 

layout plan, show a larger and connected scheme. They do not 

show a closed or isolated building. They show different sections. 

They show that the development is continuing. In such a situation, 

open spaces like RG area are normally part of the layout of that 

phase.  They are part of the planning itself. If that is so it would 

not be correct to later separate that area and say that it was never 

part of the project disclosed to the first purchasers.

28.So   far   as   the   submission   of   the   Association   that   the 

Federation has no exclusive right over the RG area and that the 

Association has a joint right to use the same is concerned, the said 

contention,   when   examined   closely,   does   not   appear   to   be 

supported either by the documents or by the legal position. The 

land is one larger piece. Different buildings have come up at 

different times. Therefore, according to the Association all open 

spaces like RG area should be treated as common for everyone. 

19

wp5520-2023 & connected-J.doc

The Court  must see what was actually disclosed, what was agreed, 

and what rights have already been created. When one turns to the 

agreements executed with the original flat purchasers it becomes 

clear that the project known as “SRISHTI” was shown as a phased 

development. The layout plan Exhibit B formed part of those 

agreements. That plan included the RG area as part of the layout 

of that phase. Therefore, for the purchasers who became part of 

the Federation the RG area was part of the project as disclosed to 

them at the time of purchase.

29.Now if that is the position then the rights of those purchasers 

get   attached   to   that   layout.   They   purchased   flats   on   the 

understanding of that plan. They were shown a particular scheme. 

That scheme included open spaces. Once such rights are created 

they cannot be diluted later by bringing in another group and 

saying that the same area must now be shared jointly unless there 

is clear material to support such sharing. The Association has not 

been able to point out any clause in the agreements which says 

that the RG area forming part of Exhibit B would be kept open for 

use by future developments or future societies. There is no such 

express provision. More importantly there is no material to show 

that the original purchasers were told that this RG area would 

later   become   a   common   facility   for   other   independent 

developments coming up on different portions of the land.It is also 

necessary to keep in mind that the Association’s project arises from 

a   later   development   agreement.   That   agreement   relates   to   a 

different portion of land admeasuring 30,880 sq. mtrs. That area is 

clearly   identified.   The   Association’s   rights   flow   from   that 

20

wp5520-2023 & connected-J.doc

agreement. Therefore, the Association must confine its claim to 

what belongs to that later project. It cannot travel backwards and 

claim rights over areas which were already part of an earlier 

disclosed phase.

30.The concept of “joint use” must have some basis. Either there 

must be a clear agreement, or there must be a clear indication in 

the layout that the area was reserved for common use across all 

phases. In the present case, no such material is shown. The mere 

fact that both projects are part of a larger land parcel is not 

enough to create joint rights.

31.Another aspect also needs to be noticed. If the argument of 

the Association is accepted it would lead to uncertainty. Any later 

development could then claim a right over the open spaces of 

earlier developments even though those spaces were part of the 

scheme shown to earlier purchasers. That would disturb settled 

rights.   Once   rights   have   crystallised   in   favour   of   one   set   of 

purchasers based on a disclosed plan those rights cannot be lightly 

interfered with.

32.The Association has argued that the RG area should be 

treated as a general amenity for all residents of the larger project. 

But   this   argument   overlooks   the   distinction   between   a   single 

integrated   project   and   multiple   phased   developments   with 

separate   entitlements.   In   a   truly   integrated   project   where  all 

phases are disclosed together and the amenities are shown as 

common such a claim may have merit. But in the present case the 

material shows that the Federation’s phase was disclosed earlier 

21

wp5520-2023 & connected-J.doc

with its own layout and the Association’s phase came later under a 

separate agreement with a defined area. Therefore, the claim of 

the Association that it has a joint right to use the RG area cannot 

be accepted. The Federation’s right over the RG area flows from 

the   original   disclosure   and   the   agreements   executed   with   its 

members. That right has now been recognised by the deemed 

conveyance. The Association cannot by a later claim reduce that 

right into a shared entitlement.

33.It is also important that the Federation came into existence 

much earlier. The original societies were formed between 1995 

and 2000 and the Federation was registered on 12 May 2003. The 

promoter was under a duty to convey the property within four 

months required by MOFA rules. That was not done. Instead, the 

matter   prolonged   for   years.   A   draft   deed   of   assignment   was 

forwarded only on 21 May 2019. By then the statutory obligation 

had long matured. The Federation therefore had every right to 

move   under   Section   11(3)   of   MOFA   for   unilateral   deemed 

conveyance. The application filed in 2022 was a lawful response to 

a  failure to execute conveyance.

34.The challenge raised by the Developer against the order 

dated 27 March 2023 does not persuade this Court for more than 

one reason. The record shows that the authority had before it the 

agreements executed with the flat purchasers, the layout plans 

including Exhibit B, the history of development of the project and 

the circumstances in which the Federation approached for deemed 

conveyance. 

22

wp5520-2023 & connected-J.doc

35.The   case   of   the   Association   requires   to   be   considered 

separately because its position is not exactly the same as that of 

the Federation. The Association has come into existence at a later 

point of time. Its claim is not arising from the original agreements 

with the first set of flat purchasers. Instead its claim is based on a 

different arrangement namely the Development Agreement dated 

18 October 2007.   The said Development Agreement deals with 

the undeveloped portion of the larger property. It identifies the 

area as 30,880 sq. mtrs. Even agreements under Section 4 of 

MOFA entered with members of Association refer to area of project 

as   30,880   sq.   mtrs.   This   area   is   part   of   the   contractual 

understanding between the parties. It fixes the extent of land on 

which the later development was to take place. Therefore, the 

Association’s   rights   must   flow   from   this   agreement   and   must 

remain confined within this identified area. It would not be correct 

for the Association to go outside this boundary and attempt to 

claim rights over areas which were already part of an earlier 

disclosed phase. The RG area which has already been dealt with 

while considering the Federation’s case forms part of that earlier 

phase.   Therefore   the   Association   cannot   enlarge   its   claim   by 

including that area. Its claim must stand or fall on the strength of 

the Development Agreement of 2007 and agreement under section 

4 of MOFA.

36.The record clearly shows that the Development Agreement 

dated 18 October 2007 and agreements under Section 4 of  MOFA 

deal with a separate portion of land admeasuring 30,880 sq. mtrs. 

That   portion   is   not   the   same   as   the   land   covered   by   the 

23

wp5520-2023 & connected-J.doc

Federation’s   conveyance.   It   is   described   as   the   balance   or 

undeveloped land. Therefore the Association’s entitlement has to 

be seen in respect of that balance land alone. Second schedule of 

agreement under Section 4  indicates the area as 30,880 sq. mtrs. 

These clauses show that the parties themselves were conscious that 

the later development was to proceed on a separate portion of 

land. The figure of 30,880 sq. mtrs. fits into this understanding. 

Once   the   documents   themselves   identify   the   area   and   the 

development, the authority ought to have given effect to the same. 

If the competent authority refuses to act even in such a case then 

the purpose of the statute would be defeated. The provision for 

deemed conveyance is intended to give relief where the promoter 

fails to perform his duty. It is not meant to be rendered ineffective 

by directing parties to another forum even when the entitlement is 

evident from the record itself.

37.The correct approach is to read both sets of rights separately 

and harmoniously. The Federation’s rights over its phase including 

the   RG   area   remain   undisturbed.   At   the   same   time,   the 

Association’s rights over the later phase, confined to 30,880 sq. 

mtrs. must also be recognised. 

38.In the present case, however, the authority appears to have 

allowed the earlier conveyance in favour of the Federation to 

overshadow the independent claim of the Association. This has 

resulted  in  rejection  of   Application  No.   439  of   2023   without 

properly appreciating the distinction between the two phases. Such 

an approach is not correct. Therefore, the rejection order dated 12 

January 2024 cannot be sustained. The Association is entitled to 

24

wp5520-2023 & connected-J.doc

have its application considered in the light of the Development 

Agreement dated 18 October 2007 and agreements under Section 

4 of  MOFA  the area of 30,880 sq. mtrs. specified therein.

39.In view of the aforesaid discussion and reasons recorded 

hereinabove, I proceed to pass the following order:

(i)  Writ Petition No. 5520 of 2023 is dismissed;

(ii)  Writ Petition No. 11013 of 2024 is dismissed;

(iii)  Writ Petition No. 10111 of 2024 is allowed;

(iv)  The   order   dated   12   January   2024   passed   by 

respondent No. 1 rejecting Application No. 439 of 2023 is 

quashed and set aside;

(v)  Respondent No. 1 is directed to grant and issue a 

certificate of unilateral deemed conveyance in favour of the 

petitioner in Writ Petition No. 10111 of 2024 in respect of 

the land admeasuring 30,880 sq. mtrs.in accordance with 

law;

(vi)  It is clarified that the deemed conveyance granted in 

favour of respondent No. 2–Federation pursuant to order 

dated 27 March 2023 including the RG area forming part of 

Exhibit B of the agreements shall remain undisturbed;

(vii)  The claim of the petitioner–Association to any joint or 

shared right over the said RG area is rejected;

(viii) Respondent No. 1 shall complete the process of issuing 

the certificate and all consequential steps within a period of 

25

wp5520-2023 & connected-J.doc

eight weeks from the date of this order;

(ix) There shall be no order as to costs.

40.At this stage, learned Advocate for the petitioner in Writ 

Petition   No.10111   of   2024   prays   for   stay   of   the   judgment. 

However, in view of the reasons recorded herein above, the said 

request stands rejected.

(AMIT BORKAR, J.)

26