REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO(S). 8179 OF 2016

SITA RAM(DEAD) THROUGH LRS.      …..APPELLANT(S)

VERSUS

BHARAT SINGH(DEAD)

THROUGH LRS & ORS.     …..RESPONDENT(S)

WITH

CIVIL APPEAL NO(S). 8181 OF 2016

J U D G M E N T

Rastogi, J.

1.These appeals arise from the judgment dated 5

th

 July, 2007

passed by the High Court of Allahabad in setting at naught the

inter se rights of the litigating parties initiated under the Uttar

Pradesh   Zamindari   Abolition   and   Land   Reforms   Act,

1

1950(hereinafter being referred to as the “Act, 1950”) arising from

the registered deed of exchange dated 2

nd

 March, 1974.

2.The brief facts of the case culled out from the record are

that   Smt.   Chando   and   Sita   Ram   (since   deceased)   who   were

tenure holders of Plot No. 2902 ad­measuring 0.34 decimals

situated in Village Mathura Bangar, Tehsil & District Mathura,

U.P. sold the subject plot on transfer of consideration to late N.D.

Chaudhary(father of respondent nos. 10 & 11) vide registered

sale   deed   dated   24

th

  January,   1973.     Late   Kesho   Ram

(father/grandfather of respondent nos. 1 to 8), who was tenure

holder of plot nos. 2863 and 2888, with consent, exchanged his

plots with plot no. 2902 owned by late N.D. Chaudhary by a

registered deed of exchange dated 2

nd

 March, 1974.  As a result of

the deed of exchange, plot no. 2902 ad­measuring 0.34 decimals

was transferred in favour of late Kesho Ram and plot nos. 2863

and 2888 in favour of late N.D. Chaudhary.

3.That at the time of field partal (chakbandi) in the village for

correction   of   revenue   records   conducted   by   the   Assistant

Consolidation Officer (ACO) late Kesho Ram(father/grandfather of

2

respondent nos. 1 to 8) filed application under Section 9A(2) of

the   Uttar   Pradesh   Consolidation   of   Holdings   Act,   1953

(hereinafter referred to as “the Act, 1953”) and prayed that his

name be recorded on Plot No. 2902 by virtue of the exchange

deed executed between him and late N.D. Chaudhary dated 2

nd

March, 1974.

4.It   may   be   noticed   that   late   N.D.   Chaudhary   who   had

exchanged his Plot No. 2902 with Plot Nos. 2863 and 2888 from

late   Kesho   Ram   also   filed   application   in   the   consolidation

proceedings and supported the case of late Kesho Ram who was

the applicant in the proceedings for opening of mutation in his

name in the revenue records.

5.At this stage Smt. Chando and Sita Ram who were the

original tenure holders of Plot No. 2902 who had sold it to late

N.D. Chaudhary, by a registered sale deed dated 24

th

  January,

1973, raised an objection regarding validity of the registered sale

deed dated 24

th

 January, 1973.  The Consolidation Officer, after

appraisal of the material on record, held that the sale deed dated

24

th

 January, 1973 executed by Smt. Chando and Sita Ram in

3

reference to plot no. 2902 in favour of late N.D. Chaudhary was

genuine and valid and was jointly executed by Smt. Chando and

Sita   Ram   and   in   regard   to   the   exchange   of   plots,   the

Consolidation Officer held that the exchange was permissible

only   with   permission   of   the   Assistant   Collector   in   terms   of

Section 161 of the Act, 1950 which, in the instance case, was not

obtained by the parties.  In the absence of permission which is

pre­requisite,  he  is  not  entitled  to be recorded  as  Bhumidar

under the consolidation proceedings.  When the matter travelled

in appeal under Section 11 of the Act, 1953, it was observed that

the registered sale deed dated 24

th

 January, 1973 was not proved

based on appreciation of evidence and further held that the deed

of   exchange   dated   2

nd

  March,   1974   was   void   for   want   of

permission from the competent authority provided under Section

161 of the Act, 1950 and the appeal was consequently dismissed

on 18

th

 January, 1982.

6.The matter further travelled before the State Government in

its revisional jurisdiction under Section 48 of Act, 1953 filed at

the instance of late N.D. Chaudhary and late Kesho Ram before

Deputy   Director,   Consolidation,   Mathura,   both   the   revision

4

petitions came to be dismissed although authority did not record

any finding regarding validity of the sale deed but from the order,

it   reveals   that   the   authority   proceeded   on   the   premise   that

registered sale deed dated 24

th

 January, 1973 was genuine and

valid.

7.The order of the revisional authority dated 19

th

 July, 1984

came to be challenged by late Kesho Ram in a writ petition under

Article 227 of the Constitution of India and taking note of the

pleadings on record, the High Court vide impugned judgment

dated 5

th

 July, 2007 observed that the exchange deed dated 2

nd

March,   1974   was   in  contravention   of   Section   166   read   with

Section 167 of the Act, 1950 and any exchange in the absence of

permission from Assistant Collector was void by virtue of Section

166 at the same time further observed that it was the State

Government who could apply for cancellation if affected by the

registered deed of exchange but it was not open to be questioned

at the instance of the original tenure holder Smt. Chando and

Sita Ram who are now being represented by their legal heirs of

plot  no.  2902  who had  sold with their  consent  to  late N.D.

5

Chaudhary on 24

th

 January, 1973 through a registered sale deed

which was  not a subject matter of challenge in appeal before us.

8.The moot question which has been raised for consideration

is as to what will be the legal consequences if the registered

exchange deed dated 2

nd

 March, 1974 has been executed without

following the procedure prescribed as provided under Section 161

of the Act, 1950.

9.Learned counsel for the appellants submits that the High

Court in its supervisory jurisdiction under Article 227 of the

Constitution   of   India   has   exceeded   in   its   jurisdiction   in

interfering   with   the   concurrent   finding   arrived   at   by   the

consolidation authorities holding that late N.D. Chaudhary did

not get his name mutated in the revenue records based on the

registered sale deed dated 24

th

 January, 1973 and at the time of

initiation of the consolidation proceedings, he did not put forth

any claim or filed any objection provided under Section 9A of the

Act, 1953.  At the same time, the exchange deed dated 2

nd

 March,

1974   was   executed   without   seeking   permission   from   the

competent   authority   (Assistant   Collector)   as   provided   under

6

Section 161 of the Act, 1950 and such exchange being void, late

Kesho Ram cannot claim any right over the plot in question to

open mutation and in consequence the appellants hold a right

over the subject plot no. 2902 even if it was sold by Smt. Chando

and Sita Ram(predecessor in interest) jointly by registered sale

deed dated 24

th

 January, 1973.

10.Learned counsel further submits that the High Court has

failed to appreciate the legal effect of Section 166 read with

Section 167 of the Act, 1950 and the action once being held to be

void by operation of law, they are entitled to hold their right and

possession over plot no. 2902.

11.Per   contra,   learned   counsel   for   the   respondents,   while

supporting   the   finding   recorded   by   the   High   Court,   further

submits that once plot no.2902 ad­measuring 0.34 decimals was

sold by the appellants (predecessor in interest) jointly by the

registered   sale   deed   dated   24

th

  January,   1973   to   late   N.D.

Chaudhary, they have lost their rights and interest over the

subject plot in question and whatever the default, if any, being

committed by late N.D. Chaudhary, it will not give support to the

7

present appellants in making their claim over the subject plot in

question   and   further   submits   that   the   permission   of   the

Assistant Collector even if not obtained would not take away

rights of the parties which have been conferred on transfer of the

property by the registered exchange deed dated 2

nd

 March, 1974

and as per the scheme of the Act, 1950, transfers made prior to

3

rd

 June, 1981 are not void but are voidable at the option of the

suit to be filed by Gaon Sabha or land holder within the period of

limitation.   Indisputedly, no action was taken either by Gaon

Sabha or land holder within the period of limitation.  In the given

facts and circumstances, no error has been committed by the

High   Court   in   the   impugned   judgment   which   may   call   for

interference.

12.We have heard learned counsel for the parties and with

their assistance perused the material available on record.

13.The deed of exchange between late N.D. Chaudhary (father

of   respondent   nos.   10   and   11)   and   late   Kesho   Ram

(father/grandfather of respondent nos. 1 to 8) was executed by

the registered deed on 2

nd

 March, 1974.  Section 161, 166 and

8

167 of the Act, 1950 as existing prior to the amendment made on

3

rd

 June, 1981 are ad infra:­

“Section 161 Exchange. [(1) A bhumidhar or sirdar 

may exchange with :­

(a)any other bhumidhar or sirdar land held by 

him, or

(b)any Gaon Sabha or local authority, lands for 

the time being vested in it under Sec. 117 [ * 

* *] :

Provided that no exchange shall be made except with

the   permission   of   an   Assistant   Collector   who   shall

refuse permission if the difference between the rental

value of land given in exchange and of land received in

exchange calculated at hereditary rates is more than

10 per cent of the lower rental value.

(1­A)Where   the   Assistant   Collector   permits

exchange   he   shall   also   order   the   relevant   annual

registers to be corrected accordingly.

(2)On exchange made in accordance with sub­section

(1)   they   shall   have   the   same   rights   in   the   land   so

received in exchange as they had in the land given in

exchange.”

“S. 166.Transfer   made   in   contravention   of   this

chapter   to   be   void.  Any   transfer,   made   by   or   on

behalf   of   a   sirdar   or   asami   in   contravention   of   the

provisions of this chapter shall be void.”

By U.P. Act 30 of 1975, the words “in contravention of this

Chapter” were substituted by the words “in contravention of the

provisions of this Act”.

“S. 167.Consequences of void transfers.  [(1)

Where  a   sirdar   or   asami  has  made  any   transfer   in

contravention   of   the   provisions   of   this   Act,   the

transferee   and   every   person   who   may   have   thus

obtained possession of the whole or part of the holding

9

shall be liable to ejectment on the suit of the [Gaon

Sabha or the land holder, as the case may be,]

(2)A decree for ejectment under sub­section (1) may

direct the ejectment of the sirdar or asami from the

whole or part of the holding as the court may, having

regard to the circumstances of the case, direct].”

14.It may be relevant to refer Rule 338 of the U.P. Zamindari

Abolition & Land Reforms Rules, 1952(hereinafter being referred

to as the “Rules 1952”) for the purpose as under:­

“338.The suit applications and other  proceedings

specified in Appendix III shall be instituted within the

time specified therein for them, respectively.

Appendix III

(Rule 338)

Sl.

No.

Section

of   the

Act

Description   of   suit,

application   and

other proceeding

Period   of

limitation

Time from which

period   begins   to

run

Proper

court

fees

19.163 Suits   for   ejectment

of bhumidhar.

Six Years.From the date of

illegal transfer.

As   in

the

Court

Fees

Act,

1870,

on   the

year’s

revenue.

20.167 Suits   for   ejectment

of   a   sirdhar   or

asami.

Do. Ditto. Ditto.

Substituted 2056/I­A­463­1952 dated 11

th

 April, 1969”

15.It will be appropriate to take note of Sections 161, 166 and

167 amended by U.P. Act No. 20 of 1982(w.e.f. 3

rd

 June, 1981) for

better appraisal ad infra:­

10

“Section 161 Exchange. [(1) A Bhumidhar [* * *] may 

exchange with :­

(a)any other bhumidhar [* * *] land held by 

him, or

(b)any Gaon Sabha or local authority, lands 

for the time being vested in it under Sec. 

117 [ * * *] :

Provided that no exchange shall be made except  with

the   permission of an Assistant  Collector  who shall

refuse permission if the difference between the rental

value of land given in exchange and of land received in

exchange calculated at hereditary rates is more than

10 per cent of the lower rental value.

(1­A)Where   the   Assistant   Collector   permits

exchange   he   shall   also   order   the   relevant   annual

registers to be corrected accordingly.

(2)On exchange made in accordance with sub­section

(1)   they   shall   have   the   same   rights   in   the   land   so

received in exchange as they had in the land given in

exchange.

S. 166.Transfer   made   in   contravention   of   this

chapter   to   be   void.­  Every   transfer   made   in

contravention   of   the   provisions   of   this   Act   shall   be

void.

S. 167.Consequences   of   void   transfers.  (1)   The

following consequences shall ensue in respect of every

transfer which is void by virtue of Section 166, namely­

(a)the subject­matter of transfer shall, with

effect from the date of transfer, be deemed

to   have   vested   in   the   State   Government

free from all encumbrances;

(b)the trees, crops and wells existing on the

land   on   the   date   of   transfer   shall,   with

effect   from   the   said   date,   be   deemed   to

have vested in the State Government free

from all encumbrances;

(c)the transferee may remove other movable

property or the materials of any immovable

11

property existing on such land on the date

of   transfer   within   such   time   as   may   be

prescribed.

(2)Where any land or other property has vested in the

State  Government  under  sub­section (1), it  shall  be

lawful for the Collector to take over possession over

such  land  or  other   property   and to  direct   that  any

person   occupying   such   land   or   property   be   evicted

therefrom.   From   the   purposes   of   taking   over   such

possession or evicting such unauthorised occupants,

the Collector may use or cause to be used such force

as may be necessary.]”

16.It emerges from the pre amendment (U.P. Act No. 20 of 1982

w.e.f. 3

rd

 June, 1981) scheme of the Act, 1950 that any transfer

made in contravention of this Chapter referred to under Section

166 which includes Section 161 as well were not be automatically

void but voidable and therefore, as a consequence of alleged void

transfers under Section 167, a suit was required to be filed by the

Gaon Sabha or the land holder, as the case may be, within

limitation of six years from the date of illegal transfer as indicated

in Appendix III annexed to Rule 338 of Rules, 1952 but after the

U.P. Act No. 20 of 1982 amended w.e.f. 3

rd

 June, 1981, the law

has changed and every transfer made in contravention of this Act

became void in view of Section 166 and in consequence of void

transfer, the subject land is deemed to have been vested in the

State   Government   by   operation   of   law   free   from   all

12

encumbrances, and sub­section (2) of Section 167, authorises

Collector/Competent Authority to take over possession with the

use of force as may be necessary.   

17.In the instant case, the exchange deed was executed on 2

nd

March, 1974 indisputedly without permission from the Assistant

Collector provided under Section 161 and its consequence was

embedded under Section 167 of the Act, 1950 authorising the

Gaon Sabha or the land holder to file a suit for ejectment within

a period of six years from the date of alleged illegal transfer which

in the instant case had expired in March 1980 much prior to the

U.P. Act No. 20 of 1982 was amended w.e.f. 3

rd

 June, 1981.

18.After the scheme of the Act has been referred to in extenso,

it is clear that at least the amendment which has been made by

the U.P. Land Laws (Amendment) Act, 1982 with effect from 3

rd

June, 1981 has no application on the case in hand.

19.The proceedings were initiated in the first instance when an

application was filed by late Kesho Ram under Section 9A(2) of

the Act, 1953 for obtaining mutation in his name in the year

13

1978 and late N.D. Chaudhary also joined him and filed an

application supporting the claim of late Kesho Ram.

20.It reveals from the record that the Consolidation Officer has

declined the claim of late Kesho Ram for seeking the Bhumidari

rights on the premise that the permission from the competent

authority has not been obtained before the exchange deed was

executed as mandated under Section 161 of the Act, 1950 and in

its absence, no proceedings could be drawn claiming Bhumidari

rights in his favour.  Although the Settlement Officer has made

adverse comments in reference to the registered sale deed dated

24

th

  January, 1973, but that appears to be a factual manifest

error committed in recording such finding.

21.To   make   it   further   clear   that   under   the   pre­amended

scheme of the Act, 1950, the consequence for non­compliance of

Section   161   of   the   Act,   1950   seeking   permission   from   the

Assistant Collector, was indeed the requirement of law and the

effect of contravention and its consequence are embedded under

Section 166 and 167 of the Act, 1950 but its consequential effect,

in no manner, would take away or divest the rights and interest

14

of the parties inter se conferred in reference to the sale deed

which was originally executed in favour of late N.D. Chaudhary

by late Smt. Chando and Sita Ram in reference to plot no. 2902

ad­measuring 0.34 decimals by the registered sale deed dated

24

th

 January, 1973.  

22.It is true that at one stage, late Smt. Chando and Sita Ram

jointly raised objection in the consolidation proceedings initiated

under Section 9A(1) of the Act, 1953 in reference to the registered

sale deed dated 24

th

  January, 1973 but as we have already

observed that the registered sale deed dated 24

th

 January, 1973

was genuine and duly executed by the parties and it is nowhere

related  in  reference   to  the  exchange  proceedings   which  were

initiated at a later point of time and this fact became clear that so

far as the grievance of Smt. Chando and Sita Ram is concerned,

after the sale deed was registered and executed on 24

th

 January,

1973 in favour of late N.D. Chaudhary, the ownership rights with

possession   stands   transferred.     It   is   true   that   late   N.D.

Chaudhary   had   not   initiated   proceedings   for   claiming   his

Bhumidari rights under the Act, 1953 but that, in any manner

will not, nullify his right of ownership vested on execution of a

15

registered sale deed dated 24

th

  January, 1973 and there is no

prohibition or restriction to the contrary has been brought to our

notice, if any, under the Act 1950.

23.At a later stage, late N.D. Chaudhary(father of respondent

nos.   10   and   11)   and   late   Kesho   Ram(father/grandfather   of

respondent nos. 1 to 8) who was the tenure holders of plot no.

2683 and 2888 got their plot exchanged by registered exchange

deed   dated   2

nd

  March,   1974   which   indisputedly   was   in

contravention of Section 161 of the pre­amended Act, 1950 where

it was postulated that no exchange shall be made except with the

permission   of   the   Assistant   Collector.     Indisputedly,   no

permission was sought as contemplated under the mandate of

law but under the pre­amended scheme of the Act, 1950, the

effect of exchange in contravention to the provisions of the Act

and its consequence as embedded under Section 166 and 167 of

the Act, 1950 makes the action to be voidable and not void and it

entails consequences of void transfers, in the first instance, it

only confines to sirdar or asami and not applicable upon those

who are claiming rights of Bhumidar.   At the same time, any

transfer which has been made in contravention of the provisions

16

of this Act including permission from the Assistant Collector as

required under Section 161, the ejectment may be possible only

on filing of a suit by Gaon Sabha or the land holder, as the case

may be, and after the decree of ejectment being obtained under

sub­section (1) of Section 167 of the Act, ejectment under sub­

section (2) of Section 167 be permissible and for filing of the suit,

the limitation has been provided under Appendix III annexed to

Rule 338 of the Rules, 1952 of which reference has been made in

terms thereof suit for ejectment could be filed within a period of

six years from the date of the illegal transfer.  

24.The deed of exchange in the instant case was executed

between   the   parties   on   2

nd

  March,   1974   and   the   period   of

limitation for filing of the suit had expired in March 1980 much

before the U.P. Act No. 20 of 1982 amended w.e.f. 3

rd

 June, 1981

came into force.  Indisputedly, no suit was filed either by Gaon

Sabha   or   any   land   holder   for   ejectment   as   envisaged   under

Section 167(1) of the Act, 1950.  That apart, even assuming for

the sake of argument, the deed of exchange executed on 2

nd

March, 1974 even if considered to be void, taking note of the post

amended provisions of the Act, 1950, it will still confine to the

17

deed of exchange dated 2

nd

  March, 1974 which was obtained

without   taking   permission   from   the   Assistant   Collector   as

envisaged under Section 161 of the Act and at the best the rights

to the parties on execution of exchange deed could not be given

effect   to   and   it   remain   inter   se   between   parties   to   the

exchange(late Kesho Ram and late N.D. Chaudhary) at the same

time, so far as the subject plot which was once transferred by the

original tenure holders, namely, Smt. Chando and Sita Ram who

are throughout contesting the matter (plot no.2902 area 0.34

decimals) to late N.D. Chaudhary by a registered sale deed dated

24

th

 January, 1973 which has been held to be genuine and valid,

will not be under any legal impediment or having any effect on

the rights of the parties, and the said transaction was not subject

to compliance of Section 161 of the Act, 1950 and at least no

rights of any kind over plot no. 2902 area 0.34 decimals could be

claimed by the original tenure holders (appellants herein) and

their grievance that late N.D. Chaudhary had not claimed his

Bhumidari rights under the Act, 1953, suffice it to say, that no

such provision to the contrary has been brought to our notice

that if the holder has not taken steps for claiming Bhumidari

rights under the Act, 1953 that will take away or divest from the

18

legal rights conferred to the party in whose favour registered sale

deed has been executed under the mandate of law.   

25.We are of the view that at least late Smt. Chando and Sita

Ram,   whose   legal   representatives   are   contesting   the   case

throughout are not holding any locus standi to claim benefit of

the     defect   in  the   deed   of   exchange   dated   2

nd

  March,   1974

executed   between   different   parties   who   are   holders   to   their

respective plots in their own rights and the procedure mandated

under the law if not being followed of taking permission from the

Assistant Collector as required under Section 161 of the Act,

1950, its consequences would not revive/restore the rights to the

legal heirs of late Smt. Chando and Sita Ram(original tenure

holders) over the subject property in question.  That apart, the

present appellants have never raised any plea for cancellation of

the   registered   sale   deed   executed   in   favour   of   late   N.D.

Chaudhary dated 24

th

  January, 1973 which was otherwise not

the subject matter to be examined under the provisions of the

Act, 1950.

19

26.The submission of learned counsel for the appellants that

interference in the concurrent finding and the exchange deed

being void as the permission from Assistant Collector has not

been   obtained   and   in   consequence   they   are   entitled   for

restoration/possession   of   plot   no.2902   (area   0.34   decimals)

which   was   originally   sold   by   registered   sale   deed   dated   24

th

January, 1973 to late N.D. Chaudhary is without substance for

the reason that these are two separate transactions which has

taken place of the subject plot in question.  As regards the rights

and interests which were transferred by the present appellants

vide registered sale deed dated 24

th

 January, 1973 in favour of

late N.D. Chaudhary was never the subject matter of scrutiny

and there was no violation/contravention of the provisions of Act,

1950 or of any other law has been pointed out to us.  

27.At   the   same   time,   so   far   as   non­compliance   of   the

mandatory requirement as envisaged under Section 161 of the

Act, 1950 while executing the exchange deed dated 2

nd

  March,

1974 is concerned, parties have to bear its consequences of the

void transaction as provided under Section 166 read with Section

167 of the Act, 1950 but that will not give any preference to the

20

appellants   for   restoration   of   their   rights   and   to   nullify   the

registered sale deed dated 24

th

  January, 1973 executed after

taking due consideration in favour of late N.D. Chaudhary.

28.In our considered view, the conclusions of the High Court in

its judgment impugned are unassailable and does not call for our

interference.  

29.Consequently,   the   appeals   fail   and   are   accordingly

dismissed.  No costs.

30.Pending application(s), if any, stand disposed of.

.…………………………J.

(A.M. KHANWILKAR)

………………………….J.

(AJAY RASTOGI)

NEW DELHI

SEPTEMBER 17, 2019 

21