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IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA

 AT CHANDIGARH

CWP-18366-2025 (O/M) 

            Date of decision :  22.07.2025

Surajmal and others    ...... Petitioners

Versus

Commissioner, Rohtak Division, Rohtak and others  ...... Respondents

CORAM :  HON'BLE MR. JUSTICE HARSH BUNGER

Present :- Mr. Sushil Sheoran, Advocate 

for the petitioners. 

Ms. Upasana Dhawan, AAG Haryana. 

-.- -.-

HARSH BUNGER,    J.   (ORAL) 

1. Prayer   in   the   instant   civil   writ   petition   filed   under

Articles 226/227 of Constitution of India, inter alia, is for issuance of a

writ in the nature of certiorari for setting aside the order dated 17.09.2024

(Annexure P-5), passed by Commissioner, Rohtak Division, Rohtak (in

short 'Divisional Commissioner'), whereby the petitioners have been

evicted from the land in question. 

2. Briefly, petitioners claim to be tenants on land measuring 16

Kanal – 0 Marla, comprised in Khasra No. 12//9, 12, situated in village

Sumda Khera, District Bhiwani, on the basis of 1/3

rd

 crop sharing (batai).

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Concededly,   the   aforesaid   land   in   question   is   in   the   ownership   of

respondents No. 4 to 10 herein. 

2.1 Respondents No. 4 to 10 herein filed an application under

Section 14-A (i) of the Punjab Security of Land Tenures Act, 1953 (in

short '1953 Act'), claiming 1/3

rd

 crop sharing (batai) for crops Kharif 2011

upto Rabi 2014, which was calculated as Rs. 46,170/-. The aforesaid

application was filed in Form 'L' (Annexure P-1) under 1953 Act, wherein

the ejectment was sought on the following grounds :- 

“1. The  tenant  has  failed  to  pay  rent  regularly

without   sufficient   cause.     Details   of   non-

compliance of section 9(1) of the Act.

2. Any rent was due towards tenant at the initial

stage of 1953 Act.

3. That land which is situated in the area, the

tenant had not used the same as per the locality.

4. Whether the tenant is using the land as per his

own cultivation and the land is not used as per

his cultivation and using the same.   Specific

note with detail be given.

5. On   the   application   given   by   me   before   the

Assistant Collector to fill-up the (Agreement)

Kabuliyat for lease but despite his summoning

the tenant refused to execute the (Agreement)

Kabuliyat for lease.  Specific note with detail.”

2.2 In the aforesaid application filed by respondents No. 4 to 10

herein, the petitioners were summoned and they submitted their reply.  It

is noticeable that copy of reply filed on behalf of petitioners is not

attached with the instant writ petition. 

2.3 It   transpires   that   learned  Assistant   Collector   1

st

  Grade,

Bhiwani (in short 'Assistant Collector'), vide order dated 21.09.2021

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(Annexure P-2), had directed the petitioners herein to deposit a sum of

Rs. 46,170/- (as claimed by respondents No. 4 to 10 herein-land owners);

however, without interest, within 30 days. 

2.4 The petitioners herein are stated to have paid the said amount

of Rs. 46,170/- on 14.10.2021.  

2.5 Feeling   aggrieved   against   the   order   dated   21.09.2021

(Annexure P-2), passed by Assistant Collector concerned, respondents

No. 4 to 10 herein preferred an appeal before Collector, Bhiwani (in short

'Collector'), however, same was dismissed, vide order dated 12.10.2023

(Annexure P-4).

2.6 Still aggrieved, respondents No. 4 to 10 herein preferred a

revision petition under Section 24 of 1953 Act, which came to be allowed

by   learned   Divisional   Commissioner,   vide   order   dated   17.09.2024

(Annexure P-5) and the petitioners were ordered to be evicted by holding

that the petitioners had failed to pay the rent regularly without any

sufficient cause.

3. In the aforementioned circumstances, the petitioners have

filed the instant civil writ petition before this Court, for the relief(s), as

noticed hereinabove.   

4. Learned counsel for petitioners submitted that the petitioners

herein had been paying the rent regularly and though the amount claimed

by respondents No.4 to 10 was arbitrary and not due, even then the

claimed amount of Rs.46,170/- has been duly paid by petitioners herein,

as directed vide order dated 21.09.2021 (Annexure P-2), passed by

Assistant Collector concerned, while exercising his powers under proviso

to Section 14-A (i) of 1953 Act; therefore, they cannot be evicted.

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Reliance   is   placed   upon  Kesar   Singh   v.   Financial   Commissioner,

Haryana,   2014(4)   RCR   (Civil)   718;   Yaga   Ram   v.   Financial

Commissioner and Principal Secretary, 2010(59) RCR (Civil) 213 and

Smt. Shanti Devi v. Amar Singh, 2008(1) RCR (Civil) 476. With the

aforementioned submissions, it is prayed that impugned order dated

17.09.2024 (Annexure P-5), passed by learned Divisional Commissioner,

be set aside.  

5.      Heard.

6.  Here it would be apposite to refer to Section 9(ii) and

Section 14-A (i) of the 1953 Act (as applicable to Haryana), which read as

under:-

"Liability of tenant to be ejected.- (1) Notwithstanding in any

other law for the time being in force, no land-owner other

than a land owner who is a member of the Armed Forces of

the Union or a non-resident Indian, shall be competent to

eject a tenant except when such tenant-

(i)  xxx xxx xxx xxx

(ii)  fails to pay rent regularly without sufficient cause;"

14-A. Procedure for ejectment and recovery of arrears of

rents   etc.-   Notwithstanding   anything   to   the   contrary

contained in any other law for the time being in force, and

subject to the provisions of section 9-A.-

(i) a land owner desiring to eject a tenant under this Act

shall apply in writing to the Assistant Collector First Grade,

having jurisdiction, who shall thereafter proceed as provided

for in sub-section (2) of section 10 of this Act, and the

provisions of sub-section (3) of the said section shall also

apply in relation to such application, provided that the

tenants   rights   to   compensation,   and   acquisition   of

occupancy rights, if any, under the Punjab Tenancy Act,

1887 ( XVI of 1887), shall not be affected;

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Provided that if the tenant makes payment of arrears of rent

and interest, to be calculated by the Assistant Collector, First

Grade,   at  eight  percentum  per   annum  on  such   arrears

together with such costs of the application, if any, as may be

allowed by the Assistant Collector, First Grade, either on the

day of first hearing or within fifteen days from the date of

such hearing, he shall not be ejected.”

6.1  In   'Maan   Singh   Versus   Financial   Commissioner   (R)

Haryana', 2012 (68) RCR (Civil) 194; a Division Bench of this Court

held that the proviso to Section 14A(i) of the 1953 Act is meant to save

the genuine tenant from eviction in cases where rent has not been paid

inadvertently or due to reasons beyond his control and not for denying

rent to the landlord. The relevant extract of the findings read as under:-

“6.  However, counsel for the appellant submitted

that proviso to Section 14A(i) of the Act provided that

an opportunity should be given to the erring tenant to

deposit the rent to save himself from eviction. The

proviso to Section 14A(i) of the Act was added by the

Amending Act No. 5 of 1991 which reads as under:- 

"Provided that if the tenant makes payment

of arrears and interest to be calculated by

the Assistant Collector Grade First Grade at

eight per centum per annum on such arrears

together with such costs of the application, if

any,   as   may   be   allowed   by   Assistant

Collector 1st Grade, either on the day first

hearing or within 15 days from the date of

such hearing, he shall not be evicted."

7.  A perusal of the said proviso would go on to

show, which was inserted in the year 1991, that the

Assistant Collector would grant this benefit only if

the   tenant   made   the   payment   of   arrears   and

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interest @ 8% per annum alongwith costs on the first

day of hearing or within 15 days from the date of

such hearing and would not be evicted. The said

proviso is firstly meant to save the genuine tenant

from eviction in cases where rent has not been paid

inadvertently or due to reasons beyond his control

and not for denying rent to the landlord. 

8.  In the present case, the tenant had taken a

false defence that the rent had been paid and reliance

had been placed on the receipts which were found to

be forged by the revenue authorities since the stamps

pasted were of the subsequent years. Once the tenant

had taken such a risk, he could not, now, turn around

and take the plea that he had sufficient cause for not

making the deposit at the first date of hearing…”

7. Coming to the case in hand, respondents No. 4 to 10 herein

sought eviction of petitioners herein by filing an application in Form 'L'

(Annexure P-1), inter alia, on the plea that the petitioners herein had

failed to pay the rent regularly without sufficient cause.  In the aforesaid

application, following averments were made in paras 6 and 7 :-

“6. That the total produce from the disputed crops

according to the Naksha Jhaad (Produce Statement)

amount Rs. 1,38,512 out of which the owners on-

third share comes to Rs. 46,170 which the applicants

are legally entitled to receive.

7. That the  respondent has failed to pay  the

amount of Rs. 46,170/- being the one-third share of

the applicants,   despite  repeated demands  and  is

legally bound to pay the same.”

7.1 Although, the petitioners herein have not attached copy of

reply filed on their behalf to ejectment petition, however, it is conceded

by learned counsel for petitioners that petitioners did not dispute the

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amount as claimed by respondents No. 4 to 10 in paras 6 and 7, as

extracted above. 

7.2 Evidently,   the  Assistant   Collector   concerned,   vide   order

dated  21.09.2021  (Annexure   P-2),  directed  the  petitioners  herein  to

deposit the amount of Rs. 46,170/- (as claimed by the land owners);

however, without interest, within 30 days, by observing as under :-

“ I have heard the arguments of the learned

counsel for both parties and carefully examined the

documents on record.   Upon examination of the

record   and   after   hearing   counsel   for   both   the

parties, it has been found that the application filed

by   the   applicants   on   12.12.2014   the   total   land

measuring   16   Kanal   0   Marla     as   per   Khasra

Girdawari records, Khasra no. 12//9 and 12, the

following   are   the   owners   namely   Satpal,   Jagat

Narayan and Deen Dayal, sons of Sh. Uttam Chand

son of Sh. ChandraBhan each having 3/4

th

  share,

Smt. Chandrakala widow and Risha daughter, Nitish

Kumar, Tikshu Kumar sons of Purushottam Das son

of   Uttam   Chand   collectively   having   1/4

th

  share

residents of Bawani Khera, cultivators Ram Singh,

Mahabir and Swaroop sons of Heera son of Hans

Ram each holding one-third Gair Marusi tenant in

equal share as per Jamabandi for the year 2018-19

and   Gair   Marusi   Naksha   Jhar   Paidawar

dated 05.12.2014.   The respondents cultivated the

disputed land from Kharif 2011 to Rabi 2014 as Gair

Marusi   tenants   under   the   applicants/landowners.

Therefore, the respondents are hereby directed to

deposit   a   sum   of   Rs.   46,170/-   without   interest,

within 30 days.

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Order   pronounced   in   open   court   today,

on 21.09.2021.” 

7.3 The aforesaid order dated 21.09.2021 (Annexure P-2) was

affirmed by appellate authority.   It is thus apparent from the order

dated   21.09.2021   (Annexure   P-2),   passed   by   Assistant   Collector

concerned that the petitioners herein had not paid the due rent for the

crops   Kharif   2011   upto   Rabi   2014,   therefore,   their  (petitioners')

contention that they had been paying rent regularly stands falsified. 

7.4 The submission raised on behalf of petitioners herein that the

assessment of rent made by the land owners was arbitrary; is also found

to be without any merit, in view of stand taken by learned counsel for

petitioners herein that the amount claimed by the land owners in paras 6

and 7 (as extracted above) i.e. Rs. 46,170/-, was never disputed by the

petitioners.  

7.5 As regards the contention of the petitioners herein that they

had duly paid amount of Rs. 46,170/- without interest within 30 days, as

directed by Assistant Collector concerned, vide order dated 21.09.2021

(Annexure   P-2),   while   exercising   his   powers   under   proviso   to

Section 14-A (i) of 1953 Act, suffice it to say that Assistant Collector

concerned had wrongly exercised his powers in the peculiar facts and

circumstances of this case and I say so for the reason that the law as

regards eviction in Form 'L' under 1953 Act is well settled by a Full

Bench of this Court in the case of 'Gurmej Singh Versus Financial

Commissioner', 1980 PLJ 603; wherein Hon'ble Full Bench of this Court

was dealing with a writ petition against an order passed by the Financial

Commissioner holding that the order of ejectment could not be passed

CWP-18366-2025 (O/M) -9-  2025:PHHC:093402 

without affording fresh opportunity to the tenants to make the payment of

arrears of rent, as the entire rent demanded by the landlord was not due

though arrears of rent for some harvests were payable. The legality of the

order passed by Financial Commissioner was challenged, inter-alia, on

the following ground(s):-

(i) that if in pursuance of a notice under Form 'N'

as prescribed in pursuance of an application under

Section 14-A(ii) of the 1953 Act, by the landlord,

arrears of rent are not paid by the tenants within one

month from the date of  the notice, the order of

ejectment has to be passed by the Assistant Collector,

who has no jurisdiction to give further opportunity

for deposit of the arrears of rent. It was also urged

that   not   only   the   Assistant   Collector,   Revenue,

concerned even the higher authorities in appeal or

revision have no jurisdiction to extend the statutory

period as prescribed for payment of arrears of rent. 

(ii) that   in   case   the   demand   of   the   landlord

regarding the arrears of rent is objected to by the

tenant as being excessive, it is the duty of the tenant

to pay be part of the arrears of rent which may be

admitted by him to the due and it is not open to him

to withhold  the payment even a  part of rent  so

admitted   only   on   the   ground   of   excess   demand

having been made by the landlord.

(iii) that any payment by the tenant after the expiry

of the statutory period as prescribed in the notice

cannot save the tenant from ejectment.

7.6 Hon'ble Full Bench of this Court in  Gurmej Singh's  case

(supra), held as under:-

“27.  The upshot of the above discussion is that the

effect of the combined reading of section 14-A(ii) of

CWP-18366-2025 (O/M) -10- 2025:PHHC:093402 

the Act, Rule 22 of the Form 'N' prescribed therein is

that the period of one month as prescribed in the said

notice   of   demand   as   issued   by   the   Assistant

Collector, II Grade, during which the arrears of rent

can   be   paid   by   the   tenant,   is   statutory   and   no

jurisdiction is vested in the Assistant Collector, II

Grade, before whom the application for demand is

made in the first instance, the appellate Authority, or

the Revising Authority, as the case may be, to extend

this   statutory   period   under   any   circumstances,

whether objection raised by the tenant in reply to the

demand notice relates to the non-liability to pay the

arrears   in   whole   or   in   part.   In   view   of   this

conclusion, there is no escape from holding that the

decision in Balwant Singh's case (supra) that in case

the demand of the landlord in the notice of demand

was challenged by the tenant as being excessive, it

was   not   obligatory   on   the   tenant   to   make   the

payment of even a part of the demand about which he

did not raise any dispute and that the Assistant

Collector, II Grade has to grant a fresh opportunity

to make payment after the final decision regarding

the objection of the tenant, was not correct and is set

aside. Similarly, in the ratio of decision in Smt. Sham

Kaur's case (supra) correct law was not laid down in

holding,   though   indirectly,   that   the   Assistant

Collector, II Grade, had jurisdiction to extend time

for payment of arrears of rent by the tenant though

the period as prescribed in the notice of demand

under Form 'N' has already expired. 

28.  In view of the above conclusion regarding

the scope and ambit of section 14-A(ii) of the Act, it

is held that the order of eviction by the Collector,

dated 15th February, 1971 (Annexure F) without

CWP-18366-2025 (O/M) -11- 2025:PHHC:093402 

providing any fresh opportunity to the tenant to make

payment of the arrears of rent as found due did not

suffer from any infirmity…”

7.7  At the cost of repetition, in 'Maan Singh Versus Financial

Commissioner (R) Haryana', 2012 (68) RCR (Civil) 194; a Division

Bench of this Court held that the proviso to Section 14A(i) of the 1953

Act is meant to save the genuine tenant from eviction in cases where rent

has not been paid inadvertently or due to reasons beyond his control and

not for denying rent to the landlord.

8. In this case, the petitioners herein had not disputed the

amount of Rs.46,170/- claimed by the land owners (respondents No. 4 to

10 herein) and neither any evidence has been placed on record by the

petitioners herein to show that they had been regularly paying the rent.

Rather, the Assistant Collector concerned had not returned any finding

that the petitioners herein were prevented from paying due rent for any

justifiable reason.  Furthermore, even if the Assistant Collector concerned

was to exercise his powers under the proviso to Section 14-A (i) of 1953

Act (as added in the 1953 Act for State of Haryana in the year 1991), in

that eventuality, the tenants were required to pay arrears alongwith

interest to be calculated by Assistant Collector concerned at the rate of

8% per annum on such arrears together with costs of application.  Not

only that, the calculated amount was to be paid either on the first hearing

or within 15 days from the date of such hearing; so as to avoid eviction. 

9. Furthermore, the Assistant Collector concerned had passed

the final order on 21.09.2021 (Annexure P-2) in a very casual fashion by

asking the petitioners herein to deposit a sum of Rs. 46,170/- (as claimed

by the land owners) and that too without interest and that also to be paid

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within   30   days.     The   said   direction   issued   by  Assistant   Collector

concerned, vide order dated 21.09.2021 (Annexure P-2), is itself contrary

to proviso to Section 14-A (i) of 1953 Act.   Order dated 21.09.2021

(Annexure P-2), passed by Assistant Collector was wrongly upheld by

learned Collector, Bhiwani, however, on a revision petition being filed by

the land owners, learned Divisional Commissioner has set aside the

orders dated 21.09.2021 and 12.10.2023 (Annexure P-2 and Annexure P-

4, respectively), passed by the Assistant Collector as well as learned

Collector and allowed the ejectment petition, filed by the land owners

(respondents No. 4 to 10 herein), by holding as under :-

“ I   have   firstly   conducted   an   analytical

examination of the points raised in the revision petition

as well as the orders passed by the lower court and

appellate court.    In addition,  I  have  examined  the

records submitted in the case file.  After considering the

statements   and   submissions   made   by   the   learned

counsels of both parties during their arguments, I came

to  the  conclusion that the  respondents without  any

sufficient cause failed to pay the rent regularly and the

payment for the rent of Kharif 2011 to Rabi 2014 was

only made on 14.10.2021.  Hence, the respondents are

ordered to be evicted from the disputed land.  Besides

this the lower court had passed an order allowing the

payment of the due amount without interest whereas

under Section 14-A(i) of the Punjab Security of Land

Tenures Act the petitioners are also entitled to interest

at the rate of 8% per annum on the outstanding amount.

Therefore,   the   respondents   are   directed   to   ensure

payment of interest on the outstanding amount at the

rate of 8% per annum from the due date till the date of

actual payment within 30 days.  

CWP-18366-2025 (O/M) -13- 2025:PHHC:093402 

Accordingly, the present revision petition is found to

be logical, and based on sound grounds is accepted and

the order dated 12.10.2023 passed by Collector, and the

order dated 21.9.2021 passed by the Sub-Divisional

Officer   (Civil)   and   Assistant   Collector,   First

Grade,Bhiwani are found to be weak, illogical, baseless

and are therefore set aside.”

10.  As regards the judgments referred by the learned counsel for

the   petitioners,   it   is   noticeable   that   in  Kesar   Singh   v.   Financial

Commissioner, Haryana, 2014(4) RCR (Civil) 718, the facts of that case

were extracted in para 3 of the judgment, which reads thus:-

3. The factual aspect is necessary to be adverted to in the

present case in view of the submission made by counsel for

the appellant that he had offered to pay the rent but the

landlord had refused to accept the same. Perusal of the

written statement filed in the ejectment application for land

measuring 20 kanals 8 marlas situated in village Sambli,

Tehsil   Nissing,   District   Karnal   on   the   ground   of   non-

payment of rent would show that a plea was taken by the

appellant that the application was not maintainable and he

had already paid the rent of L 100/- per acre and the

ejectment on the ground that the rate of rent was L 6000/-

per acre was not correct. The Assistant Collector Ist Grade,

on 09.11.2011, came to the conclusion that the appellant was

a tenant in the land in question as per the revenue record

and there was no mention of rent and the onus was upon him

to prove the fact regarding the rate of rent by producing the

receipts of Batai. Accordingly, it was held that the amount

demanded was legally proper @ L 6000/- per acre. Since

nothing had been paid since Rabi 1993, the ejectment was

ordered.

CWP-18366-2025 (O/M) -14- 2025:PHHC:093402 

10.1 After considering the matter, the Division Bench of this court

observed that there was a dispute regarding rate of rent and in those

circumstances, held as under:-

“10. Thus, from the above proviso which was introduced by

the Haryana Act of 1991, it would be clear that it was the

duty   of   the Assistant  Collector  Ist  Grade  to  direct  the

appellant to deposit the arrears of the rent and interest

which were to be calculated by the said Court @ 8%. The

appellant had offered to deposit the same but, as noticed

above,   on   15.12.1995,   respondent's   no.   5   counsel   had

refused to accept the same on the ground that it is less since

it was offered @ L 100/- per acre, as per the stand of the

appellant-tenant. For this non-deposit, the appellant could

not be faulted due to the fact that the landlord had refused to

accept the same. That the liability of the tenant to be ejected

under Section 9(ii) of the Act was noticed by the Apex Court

in Raj Kanta v. Financial Commissioner, Punjab, 1980 (3)

SCC 589. It was held that failure to pay rent regularly

should be without sufficient cause.

11. In the present case, as it has been noticed, there was a

dispute regarding the rate of rent inter se the parties. The

appellant was ready to pay the amount @ L 100/- and

deposit the same but the landlord-respondent's no. 5 counsel

was refusing to accept the rent at that rate and was only

willing to accept it at L 6,000/-. This huge variation to claim

rent led to the non-deposit and, therefore, a finding that the

appellant was not willing to deposit and had denied the

liability to pay the rent, in the said circumstances, would not

be correct. A Division Bench of this Court, in Smt. Shanti

Devi and another v. Amar Singh and others, 2008 (1) PLR

503, while examining Section 9(1)(ii) and Section 14-A(i) of

the Act, held that the said proviso would cast a duty upon the

Assistant Collector to calculate the amount of rent so as to

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enable the tenant to satisfy the petition of the landlord,

especially where the tenant disputed the claim on the ground

that   it   was   an   exaggerated   amount,   which   has   been

claimed…”

10.2 Thus, with all humility, the judgment in case of  Kesar

Singh(supra) is distinguishable on facts and would not apply to the facts

of this case.

11.  Further, the judgment in case of  Yaga Ram v. Financial

Commissioner and Principal Secretary, 2010(59) RCR (Civil) 213; was

passed while considering judgment passed by learned single judge of this

court in Amar Singh and others v. F.C., Haryana and others, 2006(3)

RCR (Civil) 245; although the said judgment in  Amar Singh’s case

(supra) had already been set aside in Letters Patent Appeal (LPA) arising

out of the said case in Smt. Shanti Devi v. Amar Singh, 2008(1) RCR

(Civil) 476, by observing as under:- 

“An analysis of the above reproduced provisions shows that

the proviso to Section 14-A(i) casts a duty upon the Assistant

Collector to calculate the amount of rent so as to enable the

tenant to satisfy the petition of the landlord. This situation

would arise if the tenant disputes the claim of the landlord

by pleading, exaggerated rent or by saying that he had

already paid the amount to the landlord. But, if he, by his

conduct, does not even choose to controvert the factual

aspect  of  the   landlord's  petition  and  rather   chooses   to

frustrate it by not even filing a reply, then it amounts to

subtle acquiescence.

11. In the instant case, the private respondents, who had the

opportunity   to   respond   to   the   application   for   eviction

preferred by the appellants in which the amount of rent due

was specified, chose not to come forward despite the fact

that as many as sixteen adjournments were granted to them

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to file their written statement forcing the AC 1st Grade to

strike off their defence.

12. Once an application seeking ejectment of the tenant on

the ground of non-payment of rent is filed with a specific

averment detailing the amount due which had not been paid,

it becomes the duty of the tenant to controvert the same in

case   the   situation   so   warrants   and   state   their   case

unambiguously, but the private respondents, who were the

tenants, chose complete silence at least before the AC 1st

Grade   whose   Court   was   the   Court   of   first   instance

indicating their acquiescence.

13. Subsequently, in appeal, their stand was vacillating as,

initially, they pleaded that they had paid the amount in

question, but then chose to say that they could not pay the

rent  as they  were  not having  the knowledge about the

residential   address   of   the   appellants   and   finally,  they

admitted their mistake and pleaded that they will pay the

entire amount if an opportunity is given to them. Even

thereafter, they did not make the payment of rent and rather,

they satisfied the claim of the appellants partially and that

too in response to the recovery proceedings initiated at the

behest of the appellants in the suits for recovery. Even after

the   Collector   had   observed   in   favour   of   the   private

respondents,   they   made   no   attempt   to   get   the   amount

determined if they were dis-satisfied with the claim set up by

the appellants and rather, they chose a covert and circuitous

route through litigation to evade the payment of rent.

14. The protection of law and the benefit thereof can only be

given to the persons, who satisfy the equitable conscience of

the Court. The provisions of law cannot be interpreted in a

manner so as to delete justiciable content of a provision to

reward a person, who has flouted it willfully.

15. We are constrained to observe that the conduct of the

private respondents in not making good the payment of rent

CWP-18366-2025 (O/M) -17- 2025:PHHC:093402 

to   the   appellants   despite   several   opportunities   and

knowledge of the same does not, in any way, entitle them to

any relief under the law. It is the bounden duty of a tenant to

comply with the terms of the tenancy and the benefit of the

statute can be afforded to him only if his conduct does not

violate the same. Once the AC 1st Grade had found that the

private respondents were liable to pay the amount, the same

should have been made good and even if it was not done, the

rent should have been paid after passing of the order by the

Collector, but they, instead of making attempt to pay the

entire amount of rent, chose means to frustrate the rights of

the appellants.

16.   The   plea   of   the   private   respondents   that   they   had

satisfied the demand of rent substantially is also without any

substance. The appellants had availed themselves of the

proceedings under the Act to seek eviction of the private

respondents, which were frustrated. Subsequent payment of

rent was pursuant to recovery proceedings in the suits filed

by the appellants, whose right to recover the arrears of rent

cannot be clouded by their right to seek the eviction of an

errant and abusive tenant, who knows how to enjoy the

property, but knows not his duty to pay for it.

17. The right of a landlord to seek eviction of a tenant under

the statute is completely independent of his right to seek

recovery of arrears of rent and satisfaction of the recovery

proceedings would not diminish or dilute his right to seek

eviction   of   a   stubborn,   reluctant   and   an   irresponsible

tenant…”

12. No other point has been raised.

13.  In view of the above and after considering the totality of

circumstances, I find no compelling reason to interfere in the impugned

order.   Resultantly,   the   instant   civil   writ   petition  fails   and   same   is

accordingly dismissed.

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14. Pending application (s), if any, shall also stand closed.

                                     (HARSH BUNGER)

                      JUDGE  

22.07.2025

sjks/Himani

Whether speaking/reasoned  : Yes  /  No

Whether reportable : Yes /  No