REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. 11760  OF 2018

(Arising out of S.L.P.(C) No. 5170 of 2018)

Suresh Chandra             ….Appellant(s)

VERSUS

[

U.P. Avas Evam Vikas Parishad 

& Ors.     ….Respondent(s)     

J U D G M E N T

Abhay Manohar Sapre, J.

1.Leave granted.

2.This appeal is filed against the final judgment

and order dated 29.01.2018 passed by the High

Court of Judicature at Allahabad, Lucknow Bench

in Writ Petition No. 6198(M/B) of 2012  whereby the

Division Bench of the High Court dismissed the writ

petition filed by the appellant herein.

1

3.In order to appreciate the issue involved in this

appeal,   which   lies   in   a   narrow   compass,   it   is

necessary   to   set   out   the   relevant   facts   in   brief

hereinbelow.

4.While issuing notice of this special leave to

appeal   on   06.03.2018,   this   Court   passed   the

following order:

“Application for exemption from filing

official translation is allowed.

Issue notice on the limited question as

to why the property in question admeasuring

639 sq.metres land which was auctioned by

Uttar Pradesh Avas Evam Vikas Parishad for

which market price as of today is quite high,

be not put to auction sale again, returnable

on 14

th

 March, 2018. 

Status quo as of today in respect of the

property in question shall be maintained.

Petitioner   is   permitted   to   serve   the

respondents by way of dasti service within a

week.”

5.Pursuant   to   the   aforesaid   order,   the

respondents   have   filed   their   response/counter

affidavits.

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6.  In short, the dispute relates to a plot of land

bearing plot No. 4B/CP­03 (Sector 4B) situated at

Sikandara Yojna, Agra having total area measuring

639.75   Sq.   meter   owned   by   U.P.   Avas   Vikas

Parishad­respondent   No.   1   herein   (hereinafter

referred to as “the Parishad”).  

7.On 12.08.2010, the Parishad in daily Hindi

News Papers “Dainik Jagaran”  and "Amar Ujala”

issued an advertisement inviting applications from

interested   parties   for   allotment   of   the

aforementioned land. The reserved rate of the plot

was fixed at Rs.17,248/­ per sq. mt. The parties

were to deposit a token money of Rs.11,03,500/­.

8.It is the case of the appellant that he was one

of the bidders, who quoted the rate of the plot at

Rs.18050/­ per sq. meter which was the highest.

The Parishad, however, was of the view that the

offers received did not represent the real market

3

price and, therefore, it decided to re­auction the

same. 

9.The   Parishad,   therefore,   issued   a   fresh

advertisement for allotment of land. The appellant

felt aggrieved with the Parishad's decision to re­

auction the land in question and issuance of fresh

advertisement and filed Writ Petition No.6198/2012

in the High Court at Allahabad. The High Court, by

interim order dated 30.07.2012, directed that re­

auction may be held but it will be subject to the

final outcome of the writ petition.

10.In re­auction, respondent No. 5 submitted his

bid for Rs.28,000/­ per Sq. Meter as against the

reserve price of Rs.27,104/­ fixed by the Parishad.

The appellant in order to show his bona fide interest

offered to purchase the land for Rs.40,000/­ per Sq.

Meter and later modified his offer at Rs.45,000/­

per   Sq.   Meter   in   the   Court.   The   appellant   also

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deposited a sum of Rs.1.15 crores out of the total

amount of Rs.2.87 crores.

11.The High Court, by impugned order, dismissed

the   appellant's   writ   petition   essentially   on   the

ground that since he was not the bidder in the re­

auction   proceedings,   he   cannot   be   heard   in   the

matter and Secondly; since during the pendency of

the writ petition, the Parishad had executed the sale

deed of the land in favour of respondent No.5 and

hence nothing now survives in the matter.

12.The appellant(writ petitioner) felt aggrieved and

filed this  appeal by  way of  special leave in this

Court. As mentioned above, notice was issued to

examine only one limited issue in relation to re­

auction of the land.

13.Heard   Ms.   Sonia   Mathur,   learned   senior

counsel for the appellant and Mr. S.S. Kulshrestha,

5

learned senior counsel, Mr. Vishwajit Singh and Mr.

Abhay Kumar, learned counsel for the respondents.

14.Having   heard   the   learned   counsel   for   the

parties and on perusal of the record of the case, we

are inclined to dispose of the appeal as mentioned

hereinbelow.

15.Learned counsel for respondent No.1­ Parishad

at the outset submitted that the Parishad has no

objection if the re­auction of the plot of the land in

question is done because in re­auction proceedings,

the Parishad is bound to get more sale price as

against   the   price   quoted   by   the   bidders   in   the

earlier two auctions.

16.Learned   Counsel   for   respondent   No.5,

however,   defended   the   impugned   order   and

contended   that   since   the   sale   has   already   been

concluded in his favour and sale deed has also been

executed, the appeal deserves dismissal.

6

17.We are of the considered opinion that in order

to   do   complete   justice   between   the   parties   in

relation   to   subject   matter   of   the   proceedings   in

question and to balance the equities and further

having regard to all the facts and circumstances of

the case, the fresh auction of the land in question

can be ordered. It is also necessary for the following

reasons.

18.  First,   the   2

nd

  re­auction   proceedings

conducted by the Parishad were made subject to

final outcome of the writ petition by order dated

30.07.2012   passed   by   the   High   Court   in   the

appellant’s   writ   petition   and,   therefore,   even   if

Parishad had proceeded to finalize the sale of the

land in question in favour of respondent No.5, it did

not affect any of the rights of the appellant while

prosecuting   the   writ   petition.   It   was   more   so

because the respondent No.5 was also aware of the

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order dated 30.07.2012, he being part to the writ

petition.

19.Second, the Parishad did not give adequate

publicity   for   sale   of   the   land   in   question   while

conducting two auctions because we find that only

two bidders could participate in the auctions. 

20.In our view, the Parishad, keeping in view, the

value and the potential of the land, should have

given   adequate   publicity   in   the   leading   national

English,   Hindi   newspapers   having   circulation   all

over   the   country   including   any   other   prescribed

mode of publication with a sole object to attract

participation   of   more   and   more   persons   in   the

auction proceedings.

21.Third,   the   Parishad   committed   an   error   in

fixing   reserve   price   of   the   land   at   a   very   less

amount. The Parishad should have seen that the

land   has   a   tremendous   potential   in   commercial

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market   as   is   clear   from   the   fact   that   both   the

bidders had volunteered to pay much higher price

as against their original bid amount. 

22.  In the light of the aforementioned reasons, we

are of the view that the land in question deserves to

be re­auctioned afresh.

23.In view of the foregoing discussion, the appeal

succeeds   and   is   accordingly   allowed.   Impugned

order is set aside. The Parishad is directed to re­

auction the land in question by giving wide publicity

in   various   leading   national   newspapers   having

circulation all over India in bold letters including

giving publicity in local daily newspapers also in the

States with a view to enable more and more persons

to participate in the auction for allotment of the said

land. 

24.The Parishad is also directed to get the reserve

price fixed after consulting experts in the subject. 

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25.The   Parishad   is   also   directed   to   provide

adequate   conditions   so   that   the   auction   process

becomes   transparent   and   at   the   same   time   the

bidders are able to submit their bids properly. 

26.The Parishad is also directed to refund the

entire money to the appellant and the respondent

No. 5, which they had deposited for purchase of the

land in question in auctions with interest payable at

the rate of 6% p.a..   

27.The State will issue a necessary certificate in

favour of respondent No.5 to enable him to claim

refund of stamp duty amount from the State which

he   has   paid   on   the   sale   deed   executed   by   the

Parishad in his favour in relation to the land in

question.   Since   this   Court   has   directed   re­

auctioning   of   the   land,   the   sale   deed   has   now

become void. Respondent No.5 is, therefore, entitled

to claim refund of entire stamp duty amount paid

10

by   him   on   the   sale   deed   for   its

execution/registration. 

28.   The appellant and respondent No. 5 will be

free to participate in the auction proceedings as a

fresh bidder along with others. However, they will

not be entitled to claim any kind of benefit in re­

auction proceedings on the ground that they had

earlier participated in the auction proceedings.

29.The Parishad would ensure that the auction

proceedings are conducted in fair and transparent

manner and fetch maximum price of the land.

30.Let the fresh auction proceedings be completed

within 6 months from the date of this order.

     ………...................................J.

[ABHAY MANOHAR SAPRE ]

                                   …...……..................................J.

                            [INDU MALHOTRA]

New Delhi;

December 03, 2018 

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