RSA-1820-1995 (O&M) & -:1:-

RSA-2395-1998 (O&M)

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA

AT CHANDIGARH

1.                                    RSA-1820-1995 (O&M)

Reserved on :-11.11.2025

Pronounced on:-17.11.2025.

Date uploaded on:-18.11.2025

The Amritsar Improvement Trust, Amritsar

… Appellant

Versus

Manjit Singh and Others

... Respondents

2                                     RSA-2395-1998 (O&M)

The Amritsar Improvement Trust, Amritsar and another

… Appellants

Versus

Dr. P.C. Arora

... Respondent

****

CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE  VIRINDER AGGARWAL

Argued by :-

Mr. Kushagra Mahajan, Advocate

for the appellant(s).

Mr. Sumeet Mahajan, Senior Advocate with

Mr. Shrey Sachdeva, Advocate for

respondents No. to 3 in RSA-1820-1995.

Mr. Prateek Mahajan, Advocate and

Ms. Prerna Malhotra, Advocate for

respondent in RSA-2395-1998.

****

VIRINDER AGGARWAL    , J   .

1. This consolidated judgment governs the adjudication of the

captioned Regular Second Appeals (for short to be referred as “RSAs”), each

RSA-1820-1995 (O&M) & -:2:-

RSA-2395-1998 (O&M)

arising  from  an  identical  factual  and  legal  matrix. As  the  parties  are

common, the impugned judgments and decrees are coextensive, and learned

counsel for the respective sides have consented to joint disposal, these

appeals   are   adjudicated   together   in   the   interest   of  judicial   economy,

consistency of precedent, and procedural efficiency.

2. At the instance of learned counsel appearing for both sides, the

factual matrix, for the purpose of this composite adjudication, has been

distilled from the records of both connected appeals so as to present a

complete and accurate account of the material circumstances. Although the

issues arising in each appeal are distinct, the facts, as delineated herein, are

adopted from both matters and shall collectively constitute the representative

factual foundation for the determination of the present proceedings.

3. The appellants/defendants, in both the captioned RSAs, have

invoked the appellate jurisdiction of this Court assailing the concurrent

judgments and decrees rendered by the learned Courts below. Through these

appeals, the appellants seek judicial scrutiny and correction of the findings,

reasoning, and operative directions embodied in the impugned decisions,

contending that the subordinate Courts failed to appreciate the evidence on

record   and   to   apply   the   governing   principles   of   law  in   their   proper

perspective. The appellants thus urge this Court to exercise its revisory and

corrective jurisdiction for setting aside or modifying the impugned decrees

to the extent they are alleged to be legally unsustainable or vitiated by

material irregularity or error apparent on the face of the record.

RSA-1820-1995

4. A concise yet comprehensive exposition of the essential facts

giving rise to both appeals is delineated hereinbelow. The ensuing narrative

RSA-1820-1995 (O&M) & -:3:-

RSA-2395-1998 (O&M)

constitutes a precise and judicious synthesis of all material circumstances

relevant to the adjudication of the present appellate proceedings, ensuring

that the factual substratum is articulated with utmost clarity, coherence, and

legal precision are as under:-

“The plaintiffs have instituted the present suit seeking a

decree   of   permanent   prohibitory   injunction  restraining   the

defendant-authority, its officers, agents, or any person acting

under its instructions, from allotting, transferring, or otherwise

alienating the plots No. B/99, 4/107, and A/129, situated within

the duly sanctioned Ajnala Road Development Scheme, which

was  conceived, framed, and implemented by the defendant

under   the   provisions   of   the  Punjab   Town   Improvement

(Utilization of Land and Allotment of Plots) Rules, 1975.

It is specifically pleaded that the said plots have been

validly allotted to the plaintiffs Nos. 1, 2, and 3 respectively, in

accordance with the approved scheme and applicable statutory

rules.   The   plaintiffs   further   seek   a  decree   of   mandatory

injunction  directing   the   defendant   to  execute   formal

agreements in Form ‘D’ with each of the plaintiffs in respect of

their   respective   allotted   plots,   thereby  recognizing   and

effectuating   their   lawful   entitlement  arising   from  such

allotment. Hence the suit.”

5. Pursuant to service of summons of the civil suit, the defendants

appeared and contested the suit by filing written statement, in which it is

asserted that the Ajnala Road Development Scheme was duly framed and

sanctioned   by   the  Government   of   Punjab  under   the  Punjab   Town

RSA-1820-1995 (O&M) & -:4:-

RSA-2395-1998 (O&M)

Improvement Act, 1922, and that allotments under the scheme were to be

made strictly in accordance with the Rules framed under Section 73 thereof.

The plaintiffs, it was pleaded, were only recommended for plots under the

Government’s discretionary quota, which required specific governmental

approval. Vide  Memo No. 5037-3CII-80/7036 dated September 1980, the

Government rejected all such recommendations made by former Chairmen

of   Improvement  Trusts,   including   those   concerning   the   plaintiffs.   The

defendants contended that the sums deposited constituted  earnest money

only, as no valid allotment existed, and that no obligation arose to execute

agreements in  Form ‘D’  since the  alleged allotments stood cancelled by

competent authority.

6. The   respondents/plaintiffs   filed   a   replication   wherein   the

material averments of the plaint were reiterated and reaffirmed, while the

assertions   and   defenses   raised   by   the   appellants/respondents   were

specifically traversed. Upon consideration of the pleadings and documents

on record, the Civil Court framed the following issues for adjudication, with

a view to comprehensively determining the respective claims and defenses

arising in the present matter:-

1.  Whether the plaintiffs were allotted plots NO. B-99, 107 and A-129

by the defendant, OPP.

2.  Whether the allotment made to the plaintiff has been cancelled? OPD.

3.  Whether the plaintiff is entitled to the injunction as prayed for? OPD.

4.  Relief.

RSA-2395-1998

7. The   narrative   represents   a   careful   distillation   of   the

circumstances   materially   relevant   to   the   issues   presently   before   this

RSA-1820-1995 (O&M) & -:5:-

RSA-2395-1998 (O&M)

appellate forum, ensuring that the factual background is presented with both

precision and adequate comprehensiveness: -

“The plaintiff has instituted the present suit seeking a

decree   of   permanent   prohibitory   injunction  restraining   the

defendants, their servants, agents, representatives, or any person

claiming through or under them, from allotting, alienating, or

otherwise transferring Plot No. 51-A measuring 500 square

yards,   comprised   within   the   duly   sanctioned  Ajnala  Road

Development Scheme, to any person other than the plaintiff, to

whom the said plot already stands validly allotted in accordance

with law.

The   plaintiff   further   seeks   a  decree   of   mandatory

injunction  directing the defendants to  execute and register a

formal agreement of sale in Form ‘D’, or in any other form as

prescribed under the relevant statutory provisions, in favour of

the   plaintiff   in   recognition   and   enforcement   of   the  said

allotment.

Additionally, the plaintiff prays for a declaration that the

purported   cancellation   of   the   aforesaid   allotment  by   the

Amritsar Improvement Trust, Amritsar, is illegal, void ab initio,

arbitrary, and ultra vires the provisions of the Punjab Town

Improvement  Act,   1922,   the   Rules  framed  thereunder,  and

Articles 14 and 300-A of the Constitution of India, being in

derogation of the plaintiff’s vested and lawful rights.  Hence the

suit.”

RSA-1820-1995 (O&M) & -:6:-

RSA-2395-1998 (O&M)

8. Upon service of summons, the defendants entered appearance

and filed their written statement, wherein they contested the maintainability

of the suit, raising preliminary objections that no notice under Section 98 of

the Punjab Town Improvement Act, 1922 had been served, that the suit had

not been instituted through a competent person, and that it was improperly

valued for purposes of court-fee and jurisdiction.

8.1. On   merits,   the   defendants  categorically   denied the   alleged

₹deposit of  2,000/- and the existence of any valid or enforceable contract

with the plaintiff. It was, however, admitted that the Punjab Government,

vide letter dated 25.07.1980, had directed cancellation of certain allotments,

including that of the plaintiff. The defendants maintained that no final or

approved allotment  ever came into existence, as the same was subject to

prior   Government   sanction,   which  was  never   accorded.  All  remaining

allegations were denied, and dismissal of the suit was sought.

9. The   respondents/plaintiffs   filed   a   replication   wherein   the

material averments of the plaint were reiterated and reaffirmed, while the

assertions   and   defenses   raised   by   the   appellants/respondents   were

specifically traversed. Upon consideration of the pleadings and documents

on record, the Civil Court framed the following issues for adjudication, with

a view to comprehensively determining the respective claims and defenses

arising in the present matter:-

1.  Whether the suit is not maintainable in the present from? OPD.

2.  Whether the suit is bad for want  of notice u/s  98 of the Town

Improvement Act?OPD.

3.  Whether the plaint has been filed and signed also verified by duly

authorised person if not its effect ?OPD.

4. Whether the plaintiff in entitled to the injunction as prayed for? OPD.

RSA-1820-1995 (O&M) & -:7:-

RSA-2395-1998 (O&M)

5. Relief.

10. Both parties were granted full and effective opportunities to

adduce oral and documentary evidence in substantiation of their respective

claims and defences. Upon culmination of the trial proceedings, and after due

consideration of the pleadings, evidence, and arguments advanced by learned

counsel, the learned Additional Senior Sub Judge, Amritsar, as well as the

learned Civil Judge (Senior Division), Amritsar, decreed the respective suits

in favour of the respondents/plaintiffs.

10.1. Aggrieved thereby, the appellants/defendants preferred statutory

first appeals before the learned Additional District Judge, Amritsar. The

learned First Appellate Court, upon a comprehensive reappraisal of the

evidence and findings of the Trial Court, affirmed the decrees and dismissed

the appeals, thereby rendering concurrent findings on all material issues.

11. Assailing   the   legality,   propriety,   and   correctness   of   the

concurrent   judgments   and   decrees   passed   by   both   Courts   below,   the

appellants/defendants have instituted the present Regular Second Appeals,

which, upon preliminary scrutiny, were duly admitted to regular hearing.

Pursuant to notice, the respondents entered appearance through their learned

counsel and actively contested the appeals. The complete lower Court record

was accordingly summoned, examined and placed before this Court for an

exhaustive, reasoned, and judicious adjudication on the issues arising for

consideration.

12. The   appeal   gives   rise   to   the   following   “quaestio   juris

substantialis” for determination by this Court:-

RSA-1820-1995 (O&M) & -:8:-

RSA-2395-1998 (O&M)

i.Whether the suit filed by the respondent-plaintiff is barred

by res-judicata.?

ii. Whether   the   allotment   of   residential   plots   under  an

Improvement Trust Scheme through a discretionary quota

is permissible? 

13. I   have   heard   learned   counsel   for   the   appellants  in   their

respective   Regular   Second   Appeals   and   carefully   considered   their

submissions in conjunction with the pleadings, evidence, and the concurrent

findings   recorded   by   the   Courts   below.   The  entire   record  has   been

meticulously examined to determine whether the impugned judgments and

decrees suffer from any  jurisdictional error, legal infirmity, or perversity

warranting the exercise of this Court’s appellate corrective jurisdiction.

13.1. Learned counsel for the appellants contended that both the

learned Trial and First Appellate Courts  failed to appreciate  that the suit

instituted by the respondents/plaintiffs is  barred by res judicata, as the

petitioners had previously filed Civil Writ Petitions Nos. 5036, 4545, and

5037 of 1982 against the appellant-Trust, all of which were dismissed on

merits at the threshold. It is submitted that, notwithstanding the existence of

these prior adjudications, the Courts below  erred in entertaining the suit,

thereby committing a serious legal misstep.

14. Learned counsel for the respondents/plaintiffs, on the other

hand, contended that the Courts below have correctly held that the suit is

maintainable  and is  not barred by the doctrine of res judicata. It was

submitted that the applicability of res judicata involves a mixed question of

law and fact, which must be specifically  pleaded and substantiated with

RSA-1820-1995 (O&M) & -:9:-

RSA-2395-1998 (O&M)

evidence. In the present case, no such pleading or proof was forthcoming

from the appellant-defendant.

14.1. It was further submitted that the appellant–defendant had, before

the First Appellate Court, moved an application seeking amendment of the

written statement for incorporating a plea of  res judicata. The Appellate

Court, upon due consideration, expressly declined the said request. That

order, having not been assailed by the appellant–defendant before any higher

forum, has since attained finality.

14.2. It was additionally contended that the earlier writ petitions

instituted by the appellant/defendant were dismissed in limine, without any

adjudication on the merits of the substantive issues in dispute. A dismissal at

the threshold, unaccompanied by a reasoned determination, does not give

rise to any bar of res judicata, as the principle applies only where the matter

has been “heard and finally decided” by a competent court. Thus, the

ingredients of Section 11 CPC remain wholly unfulfilled. In the absence of

proper pleadings, requisite foundation, or proof,  res judicata  cannot be

invoked by mere assertion. The plea, being unpleaded, unsubstantiated, and

legally misconceived, cannot preclude the present proceedings. The Courts

below, therefore, acted within the bounds of law in examining and deciding

the controversy on its merits, unimpeded by any such alleged bar.

14.3. A perusal of the impugned judgments unmistakably reveals that

CWP-2859-1986 was disposed of in limine; however, the Division Bench,

while declining interference at the threshold, did record reasons in support of

its conclusion. The relevant portion of the order dated 29.05.1986, which

encapsulates the rationale adopted by the Court, reads as under:-

RSA-1820-1995 (O&M) & -:10:-

RSA-2395-1998 (O&M)

“The   names   of   the   petitioners   were   recommended   to   the   State

Government   by   Improvement   Trust,   Amritsar   for   allotment   of

residential sites of re serve price. The recommendations were rejected on

the ground that the trust had arbitrarily picked up the petitioners without

inviting applications from all eligible per son s. The recommendations was

thus   rejected   for   valid   reasons.   The   Ld.   counsel   for   the   petitioners,

however, urged that previously on similar recommendations 156 people

were allotted state sites and that sate Govt. was not competent to do

discriminate against the petitioners and reject the recommendations made

in their favour. We are unable to accept the   contention if previously a

wrong had been done, the petitioners cannot come to this court for a

detection to commit the same wrong again.   Consequently, there is no

merit in this petition and the same is dismissed in limine.

"

15. Reliance was placed on the binding precedent of the Hon’ble

Supreme Court in ‘Pujari Bai v. Madan Gopal, (1989) SC 433’, wherein it

was held that when a matter has been adjudicated on its merits and a final

order rendered, any subsequent suit involving the same cause of action

between the same parties is precluded by the doctrine of res judicata, and

Courts are obliged to decline exercise of jurisdiction. It is thus urged that the

concurrent judgments of the Courts below are  vitiated by their failure to

recognize the bar of res judicata  and merit reconsideration, the relevant

extract is reproduced as under:-  

“24. It  thus  becomes clear  that when a writ petition after  contest is

disposed of on merits by a speaking order, the question decided in

that petition would operate as res judicata, but not a dismissal in

limine   or   dismissal   on   the   ground   of   laches   or   availability   of

alternative remedy. The High Court and the courts below, therefore,

RSA-1820-1995 (O&M) & -:11:-

RSA-2395-1998 (O&M)

were not right in throwing out the suit of the appellant on the ground

of res judicata.”

15.1. Whereas the Division Bench of this Court in ‘Punjab State Co-

operative Bank Limited, Chandigarh and Another vs. Presiding Officer,

Labour, Court. UT, Chandigarh, 1993(1) LPR 310’ held as under:-

7. xxxxxx

‘If the High Court had simply dismissed the writ petition in

limine without giving any reasons, it could be argued that the  or-

der was not passed on merits and the workman could have   ap-

proached the Labour Court, even if no such direction was given

by the High Court. There is no dispute that such a matter relating

to adjudication of dispute of termination of services of a work-

man could be referred to the Labour Court under Section 10 of

the Act. However, when different remedies.’

16. In the present case, it is evident that the appellant–defendant did

not, written statement, raise any plea founded upon the doctrine of  res

judicata. The learned First Appellate Court has rightly observed that the

omission to plead such a foundational objection amounts to a conscious

waiver, for a party who fails to specifically assert a statutory bar in its

defence is deemed, in law, to have relinquished the benefit thereof ‘quaelibet

concessio est injuria sibi’ (a party who waives a right cannot later complain

of its loss). The application subsequently filed by the appellant– defendant

seeking amendment of the written statement to introduce this plea was

expressly declined, and that order has attained finality.

16.1. In these circumstances, and in the absence of any averment or

issue relatable to res judicata, the learned First Appellate Court has rightly

concluded that the suit cannot be held to be barred under Section 11 CPC.

RSA-1820-1995 (O&M) & -:12:-

RSA-2395-1998 (O&M)

The doctrine of res judicata is not attracted unless it is expressly pleaded,

duly proved, and affirmatively established through production of the prior

pleadings,   issues,   and   adjudication   in   the   earlier  proceedings.  A  mere

invocation of the principle during oral submissions, without foundational

pleadings   or   evidentiary   support,   is   wholly   insufficient   to   defeat   the

maintainability of a civil action. The conclusion reached by the learned First

Appellate Court is thus firmly rooted in the well-settled principle  that facts

alleged  must  be   supported   by  proof  and    warrants  no  interference   in

second appeal.

17. Turning to RSA-1820-1995, the infirmity becomes even more

pronounced. In that matter, the appellant–defendant did not even file an

application seeking amendment of the written statement to introduce the plea

of res judicata. The pleadings of the earlier writ petition were never placed

on record. In the absence of the foundational documents namely, the copy of

the writ petition, the issues raised therein, and the precise nature of the

adjudication no Court can, merely on the basis of the final order, presume

that the matter directly and substantially in issue in the present suit was also

directly and substantially in issue in the earlier writ proceedings.

18.  Learned   counsel   for   the   appellant–Improvement   Trust   has

strenuously   contended   that   both   the   Courts   below   committed   a   grave

jurisdictional error in decreeing the suits, despite the settled legal position

that allotment of residential plots under a discretionary quota is impermissi-

ble in law. It is argued that the legal position on this issue is no longer res

integra, the Full Bench of this Court in  Anil Sabharwal v. State of

Haryana,   1997(3)   RCR   (Civil)   260  having   categorically   held   that

allotments made under discretionary quota are unconstitutional and void.

RSA-1820-1995 (O&M) & -:13:-

RSA-2395-1998 (O&M)

Reliance has also been placed upon Dr. Amar Singh and others v. State of

Punjab and another, 2003(4) RCR (Civil) 146, and the recent decision in

Gurdev Singh Sehmby v. Ludhiana Improvement Trust, 2023 NCPHHC

114991, to canvass that any allotment made dehors the statutory scheme, on

the basis of discretion, is unsustainable. Thus, according to the appellant, the

allotments in favour of the respondents/plaintiffs are legally indefensible and

ought to have been annulled.

18.1. Conversely, learned counsel for the respondents/plaintiffs has

supported the concurrent findings of the Courts below, contending that the

discretionary quota allotments in question stand protected in view of the

judgments of this Court whereby the blanket cancellation order issued by the

State Government was itself quashed. It is urged that the cancellation of all

discretionary quota allotments was struck down by this Court in CWP-5036-

1982,  CWP-4545-1982,   and  CWP-5037-1982,   vide   judgment   dated

24.05.1984. In light of the said pronouncement, the Courts below rightly

concluded that once the State’s omnibus cancellation order had been set

aside, the respondents/plaintiffs were entitled to the relief claimed and their

allotments could not be invalidated on the basis of the cancelled order.

Hence, no infirmity can be attributed to the concurrent findings recorded by

the Courts below.

18.2. I have gone through the record minutely, Full Bench of this

Court has quashed all such discretionary allotments in Full Bench decision

on Dr. Amar Singh’s case (supra), later followed by learned Single Bench

of this Court in Gurdev Singh Sehmby’s case (supra), relevant portion of

the judgment is contained in para Nos.12 to 15, which are reproduced as

under:-

RSA-1820-1995 (O&M) & -:14:-

RSA-2395-1998 (O&M)

“12.  A  perusal   of   Rules   8   and   12   of   the   Rules   clearly   shows   that

residential plots and multi-storeyed houses are to be sold either by

draw of lots or by auction. A exception to this general rule is made

under   Rule   4   of   the   Rules   which   provides   for   reservation   of

residential plots in favour of the various categories of persons. As

noticed earlier, the Full Bench upheld the power of the Government

to make reservations for various defined categories, and groups of

persons.  At   the   same   time,   it   has   been  held   that   the  discretion

conferred upon the Chief Minister has to be in consonance with the

various provisions of the Constitution of India. In other words, no

absolute discretion can vest in the Government for making either

reservations or allotments. The rules or the guidelines cannot lay

down arbitrary standards for exercise of the discretion. The rules or

the guidelines have to be well-defined, reasonable and must have a

nexus   with   the   object   sought   to   be   achieved.   The   reservation

provided under Rule 4 of the Rules and the policy decision dated

31.1.1989 would have to satisfy the criteria of reasonableness as

required   by   Article   14   of   the   Constitution   of   India.   In   Anil

Subharwal's   case   (supra),   this   Court   had   already   upheld   the

reservation made in the State of Haryana in favour of Freedom

Fighters,   Political   sufferers,   Defence   personnel,   Border   Security

Force Personnel etc., persons appointed to Public Service by the State

Government   and   persons   belonging   to   Scheduled   Castes   and

Backward Classes. Therefore, it is not necessary to examine the

constitutionality of the reservation provided in Rule 4(ii), (iii), (iv),

(v) and (vi) of the Rules. Reservation made in the aforesaid provision

is  held to  be  valid  and constitutional. In Anil   Subharwal's  case

(supra), this Court took note of the land-mark decision in the case of

Padfield v. Minister of Agriculture, Fishery and Food, (1968) A.C.

997   where   the   House   of   Lords   rejected   the   theory   of  absolute

RSA-1820-1995 (O&M) & -:15:-

RSA-2395-1998 (O&M)

discretion. This Court also noticed the land-mark judgment of the

Supreme Court in the case of S.G. Jainsinghani v. Union of India,

AIR 1967 Supreme Court 1427. The observations of Ramaswami, J.

which have already been noticed in Anil Subharwal's case (supra)

may, however, be noticed again for the purposes of this case which

are as under:-

"41.XXXXXXXXXXXX

"In this context, it is important to emphasise that the absence of

arbitrary power is the first essential of the rule of law upon which

our whole constitutional system is based. In a system governed by

rule of law, discretion, when conferred upon executive authorities,

must be confined within clearly defined limits. The rule of law

from this point of view means that decisions should be made by the

application of known principles and rules and, in general, such

decisions should be predictable and the citizen should know where

he is. If a decision is taken without any principle or without any

rule it is unpredictable and such a decision is the antithesis of a

decision taken in accordance with the rule of law. (See Dicey "Law

of the Constitution" Tenth Edn., Introduction ex.). Law has reached

its   finest   moments',   stated   Douglas,   J.   in   United   States   v.

Wunderlich (1951-342 US 98: 9 Law Ed 113), "when it has freed

man   from   the   unlimited   discretion   of   some   ruler.....Where

discretion is absolute, man has always suffered. It is in this sense

that the rule of law may be said to be the sworn enemy of caprice.

Discretion, Lord Mansfield stated it in classic terms in the case of

John Wilkes (1970-98 ER 327), 'means sound discretion guided by

law. It must be governed by rule, no humour, it  must  not be

arbitrary, vague and fanciful."

13.  After considering the whole gamut of case law, the Full Bench, in

Anil Subharwal's case (supra) observed as follows:-

RSA-1820-1995 (O&M) & -:16:-

RSA-2395-1998 (O&M)

"44. Before bringing a close to this aspect of the matter, we may

refer to a recent verdict of the Supreme Court in New Delhi Public

School & Ors. etc. v. HUDA and Ors., etc., JT 1996(7) S.C. 103.

This decision has been rendered by the Apex Court on an appeal

against  the   judgment  of  this   Court   in  Seven  Seas  Educational

Society & Ors. v. HUDA, (1996-2) 113 P.L.R. 17: 1996(2) RCR 40

(P&H)   wherein   a   Division   Bench   of   this   Court   quashed   the

allotments made by the HUDA. While upholding the decision of

the Division Bench, their Lordships made reference to Section 15

of the Act and Regulations 3, 4 and 5 of the Regulations and

observed:-

"........... A reading thereof, in particular Section 15(3) read with

Regulation   3(c)   does   indicate   that   there   are   several   modes   of

disposal of the property acquired by HUDA for public purpose. One

of the modes of transfer of property as indicated in sub-section (3)

of Section 15 read with sub- regulation (c) of Regulation 5 in public

auction, allotment or otherwise. When public authority discharges

its public duty the word "otherwise" would be construed to be

consistent   with   the   public   purpose   and   clear   and   unequivocal

guidelines or rules are necessary and not at the whim and fancy of

the   public   authorities   or   under   their   garb   or   cloak  for   any

extraneous consideration. It would depend upon the nature of the

scheme and object of the public purpose sought to be achieved. In

all cases, relevant criterion should be pre- determined by specific

rules or regulations and published for the public. Therefore, the

public   authorities   are   required   to   make   necessary   specific

regulations   on   valid   guidelines   to   exercise   their   discretionary

powers,  otherwise,   the   salutory   procedure   would   be  by  public

auction. The Division Bench, therefore, has rightly pointed out that

in   the   absence   of   such   statutory   regulations   exercise   of

RSA-1820-1995 (O&M) & -:17:-

RSA-2395-1998 (O&M)

discretionary power to allot sites to private institutions or persons

was not correct in law."

45. We, therefore, reject the argument of the learned counsel for the

respondent that absolute power could vest in the Chief Minister to

make allotment of plots according to his discretion and choice and

such discretion is immune from judicial scrutiny on the touch-stone

of Article 14 and other provisions of the Constitution. Nevertheless,

we may reiterate that the Government's powers under Section 30(1)

of the Act to give directions to the HUDA to reserve plots may be

used in favour of eminent professionals, outstanding sports persons,

musicians etc. as a group, provided such reservation is within the

parameters, scheme and objects of the Act. In fact, the policy

decision taken by the HUDA to reserve plots in favour of the

Government   servants,   Scheduled   Caste,   Backward   Classes,

Freedom Fighters falls in this category. At the same time, it is

necessary to observe that the plots reserved for professionals etc.

can   be   allotted   only   after   issuing   advertisement   of  the   policy

framed by the Government/HUDA and allotments will have to be

made keeping in view the principles laid down by the Supreme

Court in New India Public School's case (supra)."

14.  The reservations as contained in Rule 4 of the Rules have been

justified by respondent No. 1 in the written statement as follows:-

"Para 16: The contents of this para are wrong and denied. The

Punjab Town Improvement (Utilisation of Land and Allotment of

Plots) Rules, 1983 have been framed under Section 73 of the

Punjab Town Improvement Act, 1922. In Rule 4 of the Rules ibid,

as reproduced in para 9 of the writ petition, reservation of plots to

certain deserving category of Society viz. Members of Legislative

Assembly, Members  of Parliament, Freedom Fighters, Political

sufferers,   Defence   Personnel,   War   Widows,   Government

RSA-1820-1995 (O&M) & -:18:-

RSA-2395-1998 (O&M)

Employees, Members of Scheduled Castes and Backward Classes

etc. has been provided in lieu of their services to the society and

socio-economic conditions. The reservation so provided, do not in

any manner affect the rights of general public for whom sufficient

number of plots are reserved which are allotted through draw of

lots, after inviting applications. The rules are thus balanced and

transparent and are so framed so as to cater to the persons of all

sections of society."

The aforesaid reasoning is akin to the reasoning which is given by the State

of Haryana in Anil Subharwal's case (supra). It was rejected by this Court

holding as under :-

"49. The narrow issue which is now required to be considered is

whether the criteria, namely, 'distinguished and needy people in all

walks of life' can be treated as valid criteria. Neither the word

'distinguished' nor the word 'needy' has been defined in the Act or

the rules or the regulations framed under it nor are they spelt out

from the documents placed on the record of the case. In the agenda

note (Annexure R2), reference has been made to some decision

dated 14.7.1971 taken by the then Chief Minister recorded on the

file. According to that decision, 15% plots in Sector 21, Faridabad

were   reserved   for   members   of   the   Haryana   Assembly   and

Members of Parliament and for allotment to certain categories of

persons such as political sufferers, writers, journalists and other

deserving persons. However, there is nothing on the record of this

petition to show that the HUDA took a policy decision to allot

plots to political sufferers, eminent writers, journalists etc. It can,

thus, be said that the question whether a person is distinguished

and needy for the purpose of allotment of a plot has been left to be

determined at the whims of the Chief Minister. Complete absence

of any guidelines for determination of the question as to who are

RSA-1820-1995 (O&M) & -:19:-

RSA-2395-1998 (O&M)

distinguished and needy, it is left to the sweet-will of the Chief

Minister to allot a plot by treating him to be a distinguished and

needy   person.   The   criteria   does   not   say   that   the

applicant/prospective   allottee   must   have   distinguished

himself/herself by serving the national cause or the cause of the

state or he/she should have achieved distinction in the field of

science, arts, sports, music, journalism, literature or the like at

international, national or state level. There is journdication as to

how the Chief Minister would determine whether a person is needy

or not. No criteria of income has been laid down. While making

recruitment to the public services against the quota reserved for

sports persons the candidate is required to possess a certificate of a

particular   grade   level   in   the   field   of   sports.     Similarly   for

International/national/state or district level in the field of sports.

Similarly  for   particular  grade   showing   his   achievement   at   the

appointment   on   compassionate   ground   the   criteria   of  family

income has been evolved. No such guideline has been framed for

exercise of power to allot plots under the discretionary quota. No

rule or regulation has been framed and no yardstick has been laid

down by following which the Chief Minister can determine that a

person is distinguished and needy. All is left to the unfettered

discretion of the Chief Minister. Conferment of such unbridled and

unguided power is clearly against the wider interpretation accorded

to   the   doctrine   is   equality   embodied   in   Article   14  of   the

Constitution in E.P. Royappa v. State of Tamil Nadu, AIR 1974

Supreme Court 555, Maneka Gandhi v. Union of India, AIR 1978

Supreme Court 597 and a host of other decisions some of which

have   been  relied   upon  by   the   Division   Bench   in   Seven  Seas

Educational Society and others v. HUDA and others (supra) and in

Hari Ram Singla v. State of Haryana, 1994 P.L.J 230: 1994(1)

RSA-1820-1995 (O&M) & -:20:-

RSA-2395-1998 (O&M)

RRR   606   (P&H).   The   arbitrariness   of   the   criteria   is  amply

demonstrated   from   the   facts   of   this   case.   As   will   be   seen

hereinafter, in none of the orders passed by the Chief Minister of

allotment   of   plots   under   criteria   of   distinguished  and   needy

persons.   In   none   of   the   orders   passed   by   the   Principal

Secretary/Special   Principal   Secretary/Deputy   Principal

Secretary/Private   Secretary/Personal   Assistant   to   the   Chief

Minister in the name of the latter there is a mention that plot under

the discretionary quota is being allotted to the applicant by treating

him   to   be   a   distinguished   and   needy   person.   Even   in  the

application   filed   in   majority   of   over   800   cases   of  allotments

(between 1991 to March, 1996), the applicants have not stated that

they are distinguished and needy persons. Rather the applications

have been filed with the simple prayer that the plot be allotted to

the applicant under the discretionary quota of the Chief Minister

and   on   such   application,   the   order   has   been   recorded   by

Officer/officials concerned directing the HUDA to allot a particular

plot to the applicant. This is clearly indicative of the vagueness of

the criteria of 'distinguished and needy people', Taking advantage

of the vague and arbitrary criteria, a vast majority of applicants

who have not distinguished themselves in any walk of life have

been conferred with the largesses in the form of big or small plots.

In some of the cases, two or more than two plots have been allotted

to   the   members   of   one   family.   Some   of   the   beneficiaries   of

allotment under the discretionary quota own palatial houses in the

cities like Delhi and Chandigarh. They have been allotted big plots

of one or two kanals. Therefore, we have no hesitation to hold that

the criteria incorporated in Annexure R11 is vague and arbitrary. It

conferred unlimited, unguided and unbridled discretion upon the

RSA-1820-1995 (O&M) & -:21:-

RSA-2395-1998 (O&M)

Chief Minister to allot plots without even considering whether a

person is really distinguished and needy or not."

15.  In the present case, written statements have been filed on behalf of

the Improvement Trusts pursuant to the orders passed by this Court

on 30.5.1996. The Government have also been given. Reasons for

making the allotment in individual cases is not discernible either

from written statement filed by the respondents or from material

placed on record. In view of the law laid down by this Court in

Anil Subharwal's case (supra), it would not be possible to uphold

the reservation provided in Rule 4(i), (vii) and proviso 3 to the

aforesaid   rule.   No   justification   is   given   for   carving   out   a

reservation for members of Parliament representing the State of

Punjab and the Members of the Punjab Legislative Assembly. 8%

of the plots of all sizes ie. 250, 300, 400 and 500 square yards are

reserved for this category. This reservation has absolutely no nexus

with the object sought to be achieved by the Improvement Trust

Act. It is simply largesse bestowed on an individual after winning a

parliamentary or State Assembly seat. This kind of reservation is

abhorrent   to   the   concept   of   equality   enshrined   under   various

provisions of the Constitution of India. 4% of the plots of 500

square yards only have been reserved for Non-Resident Indians.

The term "Non- Resident Indians" is totally vague. No discernible

reason has been assigned as to why a reservation has to be made

for   Non-resident   Indians.   No   criteria   has   been   laid  down   for

selecting the Non-resident Indians candidate for allotment of the

plot. Some of the richest people living in this country, are officially

"Non-Resident   Indians".   Conversely   the   term   "Non-Resident

Indians" would also include some of the richest Indians living

abroad. Allotment of these plots under the nomenclature of the

"Non-Resident Indians" is wide open to abuse and profiteering. It

RSA-1820-1995 (O&M) & -:22:-

RSA-2395-1998 (O&M)

has been noticed by this Court in Anil Subharwal's case (supra)

that   taking   advantage   of   the   vague   and   arbitrary   criteria   i.e.

distinguished and needy a vast majority of applicants had secured

big   or   small   plots   for   themselves.   None   had   distinguished

themselves in any walk of life; nor were they needy. Similar is the

situation in the allotment of plots in Punjab. The lists attached with

various written statements show that a large number of persons

have been allotted plots in Urban Estates which are far away from

their residential area. The list attached by PUDA shows that large

number   of   persons   have   been   allotted  plots  in   various   Urban

Estates in Punjab, although they are clearly stated to be residents of

Chandigarh, New Delhi or other large cities in Punjab. It clearly

goes to show that the allotment of the plots have not been made on

the basis of any discernible criteria.

”

19. In view of the authoritative pronouncement of the Full Bench of this

Court, which has unequivocally declared the policy of discretionary allotment of

residential plots to be ultra vires the Constitution and in blatant contravention of

the guarantee of equality enshrined under Article 14, the allotments made in favour

of the respondents–plaintiffs cannot be sustained in the eye of law. The controversy

raised herein stands fully concluded by the ratio laid down in  Dr. Amar Singh

(supra), which has subsequently been reaffirmed by the learned Single Bench in

Gurdev Singh Sehmby (supra).  When the law declared by a larger Bench oper-

ates as binding precedent ‘stare decisis et non quieta movere’ (To stand by decided

matters and not to disturb what is settled) the subordinate forums are duty-bound

to give full effect to it.

19.1. Accordingly, the appeals preferred by the appellant-Improvement

Trust deserve to be, and are hereby, allowed. As a necessary corollary, the judg-

ments and decrees passed by both the Courts below, being contrary to the settled

legal position and rendered per incuriam, are set aside.

RSA-1820-1995 (O&M) & -:23:-

RSA-2395-1998 (O&M)

20. In view of the fact that the main appeals have been finally dis-

posed of, all pending miscellaneous application(s), if any, shall also stand

disposed of accordingly, without any further orders.  

21. A copy of this judgment shall be duly placed on the record of the

connected matter to facilitate ready reference and to ensure its effective

implementation and compliance in all consequential proceedings.

              (  

VIRINDER   AGGARWAL )

 17.11.2025       JUDGE

Gaurav Sorot

Whether reasoned / speaking? Yes / No

Whether reportable? Yes / No