REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO(s). 9346 OF 2019

(arising out of SLP (Civil) No(s). 23194 of 2019)

AMBALAL SARABHAI ENTERPRISE 

LIMITED ...APPELLANT(S)

VERSUS

KS INFRASPACE LLP LIMITED AND 

ANOTHER          ...RESPONDENT(S)

WITH

CIVIL APPEAL NO(s). 9347 OF 2019

(arising out of SLP (Civil) No(s). 23200 of 2019)

HARYANA CONTAINERS LIMITED

...APPELLANT(S)

VERSUS

KS INFRASPACE LLP LIMITED …RESPONDENT(S)    

CIVIL APPEAL NO(s). 9348­49 OF 2019

(arising out of SLP (Civil) No(s). 27311­27312 of 2019)

NEPTUNE INFRASPACE PRIVATE 

LIMITED ...APPELLANT(S)

VERSUS

KS INFRASPACE LLP LTD. AND ANOTHER …RESPONDENT(S)   

1

JUDGMENT

NAVIN SINHA, J.

The   present   appeals   arise   from   a   common   order   dated

30.08.2019, passed in three separate miscellaneous appeals filed by

the   appellants   before   the   High   Court   affirming   an   order   of

injunction. K.S. Infraspace LLP Ltd., respondent no.1, filed Special

Civil Suit Nos.322 of 2018 and 323 of 2018 before the Court of

Principal Civil Judge at Vadodara against the appellants in Civil

Appeal No.9346 of 2019 (Ambalal Sarabhai Enterprise) and Civil

Appeal   No.9347  of   2019   (Haryana   Containers  Ltd.)  respectively,

which are sister concerns. The appellant in Civil Appeal No.9348 of

2019 (Neptune Infraspace Private Ltd.) was impleaded as defendant

no.2 in the latter suit.   The parties shall be referred to by their

respective position in the Civil Suit, for the sake of convenience.

2.The plaintiff filed the two suits for declaration and specific

performance against the defendant sister concerns with regard to a

total area of 19,685 square meters of lands situated in Village

Wadiwadi, Subhanpura, District Vadodara in Gujarat. The plaintiff

contended   that   there   existed   a   concluded   contract   with   the

2

defendants after negotiations for sale of the suit lands for a total

sum   of   Rs.31,81,73,076/­   and   58,26,86,984/­   respectively.   The

plaintiff had duly communicated its acceptance of the final draft

memorandum of understanding (MoU) dated 30.03.2018. Only the

formal execution of contract documents remained as a formality. A

sum of Rs.2.16 crores had also been paid as advance. The plaintiff

was ready and willing with the balance amount.  Alternately, it was

claimed that there existed a concluded oral contract between the

parties.     The   Defendants   had   surreptitiously   entered   into   a

registered agreement for sale with defendant no.2 on 31.03.2018

and thus the suit and prayer for injunction.

3.The Principal Civil Judge by order dated 18.02.2019 held that

by inference the terms and conditions for sale stood finalised by the

e­mail   dated   29.03.2018   and   30.03.2018.   A   token   amount   of

Rs.2.16 crores had already been paid and the plaintiff was ready

and willing with the balance amount. Creation of third party rights

would lead to further litigation. Thus by an order of temporary

injunction   the   defendants   were   restrained   from   executing   any

3

further documents including a sale deed or creating further charge,

interest or deal with the suit lands in any manner.  

4.The High Court by its order dated 30.08.2019 affirmed the

order of injunction holding that the communication of acceptance to

the draft MoU sent by e­mail dated 30.03.2018 coupled with the

exchange   of   WhatsApp   correspondences   between   the   parties

amounted to a concluded contract.  

5.We have heard learned senior counsel Shri Kapil Sibal, Shri

C.U.   Singh   and   Shri   Huzefa   Ahmadi,   appearing   on   behalf   of

defendant nos. 1 and 2, who are the appellants before us.   Shri

Sibal, making the lead arguments on behalf of the defendant sister

concerns submitted that they had decided to sell the lands in view

of   financial   stringency   and   their   inability   to   meet   financial

commitments   inter­alia   leading   to   attachment   of   immovable

properties   by   the   Income   Tax   Department   for   dues   of

Rs.48,74,45,929/­ apart from other statutory liabilities, employee

related liabilities and business liabilities. The negotiations with the

plaintiff   did   not   attain   finality   but   remained   at   the   stage   of

4

discussions only. The wavering conduct of the plaintiff to meet the

Income Tax liability of the defendants as part of the consideration

amount   to   facilitate   sale   by   lifting   of   the   attachment,   left   the

defendants   with   no   other   choice   but   to   negotiate   afresh   with

defendant no.2. The contention that execution of the agreement

remained   a   formality   was   disputed.   This   is   evident   from   the

alternative contention in the suit that there existed an oral contract.

6.The plaintiff’s response of acceptance to the final draft MoU

dated 30.03.2018 was belated. The plaintiff was well aware all along

that the defendants were negotiating with two others also apart from

it. The plaintiff knew before 30.03.2018 that the deal with it was not

coming   through   and   that   the   defendant   was   going   ahead   with

another. The deal with defendant no.2 was finalised by execution of

a registered agreement for sale on 31.03.2018 after defendant no.2

had   cleared   the   Income   Tax   dues   of   the   sister   concerns   on

30.03.2018 to the extent of Rs.17.69 crores and Rs.2.20 crores

respectively enabling lifting of the attachment orders for the lands

by the Income Tax department on 26.04.2018 followed by further

payments   by   defendant   no.2   aggregating   Rs.45.84   crores   till

5

16.01.2019. A sum of Rs. 36.20 crores, from the sale proceeds has

already been utilized by the defendants towards payment of other

statutory   liabilities   and   employee   related   liabilities   etc.   It   was

therefore a bona fide action.  The plaintiff’s e­mail of acceptance of

the draft MoU dated 30.03.2018 as claimed, was not sent by it on

31.03.2018 at 07.43 AM but was received by the defendant on

31.03.2018 at 01.13 PM.

7.Despite   the   full   awareness   and   knowledge   as   far   back   as

30.03.2018   and   refund   through   RTGS   of   Rs.2.16   crores   on

31.03.2018 itself, the plaintiff published a public notice only on

03.04.2018 advising all concerned not to deal with the property

which was duly replied and refuted by another public notice dated

04.04.2018 published by the defendants.  The cause of action in the

suit is based on the email dated 30.03.2018 coupled with the public

notice   dated   03.04.2018.     Acknowledging   the   refund   also   on

31.03.2018, it admits the signing of a registered agreement for sale

with defendant  no.2 on 31.03.2018 but does not make even a

whisper of a suggestion why the suit was filed more than 7 months

later.  In commercial dealings with high stake matters delay is vital.

6

This specific objection on behalf of the defendant taken before the

High Court relying on  K.S. Vidyanadam & ors. vs. Vairavan,

1997 (3) SCC 1, has been noticed at paragraph 37 of the judgment

but does not find any consideration.

8.Reliance was also placed on Mandali Ranganna and ors. vs.

T. Ramachandra and ors. , 2008 (11) SCC 1 to submit that the

grant   of   the   injunction   was   contrary   to   the   basic   principles

governing injunction more so in a suit for specific performance

relying on Mayawanti vs. Kaushalya Devi , 1990 (3) SCC 1.

9.Shri   Huzefa   Ahmadi,   learned   senior   counsel   appearing   on

behalf   of   defendant   no.2,   submitted   that   it   was   a   bona   fide

purchaser   for   value.   The   plaintiff   was   well   aware   of   the

simultaneous negotiations with it. The defendant no.2 had made

substantial payments on 30.03.2018 only after obtaining a written

confirmation from the defendant dated 26.03.2018 that it had not

signed any other agreement or received payment from another with

regard to the subject lands. The registered agreement for sale dated

31.03.2018 was followed by delivery of possession much prior to the

institution of the suit. A specific objection with regard to delay was

7

taken in the reply to the injunction application which was not

considered.      

10.Dr. A.M. Singhvi, learned senior counsel appearing on behalf of

the plaintiff, submitted that his clients at no stage had declined to

meet the Income Tax liabilities of the defendant sister concerns, as

part of the consideration amount. The negotiations were widespread

over time both by WhatsApp messages and exchange of e­mails.

These collectively have correctly been interpreted to hold a prima

facie case in favour of the plaintiff.   The terms and conditions of

payment, were all finalized which prima facie reflect the existence of

a concluded contract. The fact that the e­mail dated 30.03.2018

referred to the enclosure as a draft MoU cannot be decisive as it has

to be understood on a cumulative assessment of facts.   In any

event, the plaintiff had communicated its acceptance without delay

and also protested the refund of the advance of Rs.2.16 crores the

same day followed by a public notice. 

11.The hurried manner in which the defendants proceeded to

finalise the deal on 30.03.2018 itself, manifests the desire of the

8

defendants to cause harm to the plaintiff.  Defendant no.2 cannot

claim to be a bona fide purchaser as it was all along aware of the

negotiations taking place between the plaintiff and the defendant

sister concerns and that it was at a very advanced stage.

12.Dr. Singhvi framed the question, whether concurrent findings

of the Special Civil Judge and the High Court by two detailed well

considered orders were such as to warrant interference so as to

dissipate the substratum of the suit.  In support of his submissions,

Dr. Singhvi relied on Wander Ltd. and another vs. Antox India P.

Ltd.,  1990 Suppl. SCC 727,  Brij Mohan and others vs. Sugra

Begum and  ors., (1990) 4 SCC 147,  Motilal Jain vs. Ramdasi

Devi (Smt.) and ors., (2000) 6 SCC 420, Moharwal Khewaji Trust

(Regd.), Faridkot vs. Baldev Dass,  (2004) 8 SCC 488,  and Aloka

Bose vs. Parmatma Devi and ors., (2009) 2 SCC 582. 

13.On the aspect of the delay in institution of the suit, relying on

Mademsetty Satyanarayana vs. G. Yelloji Rao and ors. , 1965 (2)

SCR   221,   it   was   submitted   that   the   delay   did   not   induce   the

9

defendant to do anything further than that already done earlier, to

their prejudice.  In any event the plaintiff is ready and willing to pay

to the defendant no.2 the amount of the Income Tax dues paid by it

and proceed with the contract with the defendant sister concerns.  

14.We have been addressed by the counsel for the parties at

length, as also have been taken through the several WhatsApp

messages   and   e­mails   exchanged.   We   have   also  considered   the

respective submissions. Litigation at the initial stage of injunction,

where the claims of the parties are still at a nebulous stage, has

stalled the progress of the suit. We are of the considered opinion

that at this stage we ought to refrain from returning findings of facts

or express any opinion on the merits of the suit, except to the extent

necessary for purposes of the present order, so as not to prejudice

either party in the suit. 

15. Chapter   VII,   Section   36   of   the   Specific   Relief   Act,   1963

(hereinafter referred to as ‘the Act’) provides for grant of preventive

relief. Section 37 provides that temporary injunction in a suit shall

be regulated by the Code of Civil Procedure. The grant of relief in a

10

suit for specific performance is itself a discretionary remedy. A

plaintiff   seeking   temporary   injunction   in   a   suit   for   specific

performance will therefore have to establish a strong prima­facie

case on basis of undisputed facts. The conduct of the plaintiff will

also be a very relevant consideration for purposes of injunction. The

discretion at this stage has to be exercised judiciously and not

arbitrarily. 

16. The cardinal principles for grant of temporary injunction were

considered in  Dalpat Kumar vs. Prahlad Singh,  (1992) 1 SCC

719, observing as follows : 

“5…Satisfaction that there is a prima facie case by

itself is not sufficient to grant injunction. The Court

further has to satisfy that non­interference by the

Court would result in “irreparable injury” to the

party   seeking   relief   and   that   there   is   no   other

remedy available to the party except one to grant

injunction   and   he   needs   protection   from   the

consequences   of   apprehended   injury   or

dispossession. Irreparable injury, however, does not

mean that there must be no physical possibility of

repairing the injury, but means only that the injury

must be a material one, namely one that cannot be

adequately compensated by way of damages. The

third   condition   also   is   that   “the   balance   of

convenience”   must   be   in   favour   of   granting

injunction. The Court while granting or refusing to

grant   injunction   should   exercise   sound   judicial

discretion   to   find   the   amount   of   substantial

11

mischief or injury which is likely to be caused to

the   parties,   if   the   injunction   is   refused   and

compare it with that which is likely to be caused to

the other side if the injunction is granted. If on

weighing competing possibilities or probabilities of

likelihood of injury and if the Court considers that

pending   the   suit,   the   subject   matter   should   be

maintained in status quo, an injunction would be

issued. Thus the Court has to exercise its sound

judicial discretion in granting or refusing the relief

of ad interim injunction pending the suit.”

17.The negotiations between the plaintiff and the defendant is

reflected   in   approximately   17   e­mails   exchanged   between   them

commencing from December 2017 to 31.03.2018. The file size of the

attachment to the mails has varied from 48­50­52­48­57­56 KBs

indicating   suggestions   and   corrections   from   time   to   time.   The

WhatsApp messages which are virtual verbal communications are

matters of evidence with regard to their meaning and its contents to

be proved during trial by evidence­in­chief and cross examination.

The e­mails and WhatsApp messages will have to be read and

understood cumulatively to decipher whether there was a concluded

contract or not. The use of the words ‘final draft’ in the e­mail dated

30.03.2018   cannot   be   determinative   by   itself.  The   e­mail   dated

26.02.2018 sent by the defendant at 11:46 AM had also used the

same   phraseology.   The   plaintiff   was   well   aware   from   the   very

12

inception that the defendant was negotiating for sale of the lands

simultaneously with two others.  The plaintiff was further aware on

30.03.2018 itself that the deal with it had virtually fallen through as

informed to the escrow agent.  The fact that a draft MoU christened

as ‘final­for discussion’ was sent the same day cannot lead to the

inference in isolation, of a concluded contract. There is no evidence

at   this   stage   that   the   acceptance   was   communicated   to   the

defendant before the latter entered into a deal with defendant no.2

on 30.03.2018 and executed a registered agreement for sale on

31.03.2018.   Defendant   no.2   paid   Rs.17.69   crores   and   Rs.2.20

crores towards the income tax dues of the defendant the same day,

as part of the consideration amount. It is only thereafter the plaintiff

purports to have communicated its acceptance to the defendant on

31.03.2018 at 01.13 PM. The prolonged negotiations between the

parties   reflect   that   matters   were   still   at   the   ‘embryo   stage’   as

observed in Agriculture Produce Market Committee, Gondal and

ors. vs. Girdharbhai Ramjibhai Chhaniyara and ors.,   (1997) 5

SCC 468. The plaintiff at this stage has failed to establish that there

was a mutuality between the parties much less that they were ad­

idem.

13

18.The pleadings in the suit acknowledge the awareness of the

plaintiff   of   the   ongoing   negotiations   with   defendant   no.2.   The

advance   of   Rs.2.16   crores   was   refunded   to   the   plaintiff   in   the

evening on 31.03.2018 by RTGS.  No effort was made by the plaintiff

to again remit the sum by RTGS immediately or the next day.  Only

a   public   notice   was   published   on   03.04.2018   refuted   by   the

defendant on 04.03.2018. The suit was then filed seven months

later   on   01.10.2018.   The   explanation   that   the   plaintiff   waited

hopefully for a solution outside litigation as a prudent businessman

before finally instituting the suit is too lame an excuse to merit any

consideration.

19.  In a matter concerning grant of injunction, apart from the

existence of a prima facie case, balance of convenience, irreparable

injury,   the   conduct   of   the   party   seeking   the   equitable   relief   of

injunction is also very essential to be considered as observed in

Motilal Jain (supra) holding as follows :

“6. The first ground which the High Court took note

of is the delay in filing the suit. It may be apt to

bear in mind the following aspects of delay which

14

are relevant in a case of specific performance of

contract for sale of immovable property:

(i)   delay   running   beyond   the   period   prescribed

under the Limitation Act;

(ii) delay in cases where though the suit is within

the period of limitation, yet:

(a) due to delay the third parties have acquired

rights in the subject­matter of the suit;

(b)  in  the   facts   and   circumstances  of   the  case,

delay may give rise to plea of waiver or otherwise it

will be inequitable to grant a discretionary relief.”

20.The defendant no.2, in addition to the dues of the Income Tax

department as aforesaid, made further payments to the defendant of

Rs.25,44,57,769/­ by 16.01.2019 aggregating to a total payment of

Rs.45,84,71,869/­. The defendants had also proceeded to utilize a

sum of Rs.36.20 crores also and had therefore materially altered

their position evidently by the inaction of the plaintiff to institute

the suit in time and having allowed third party rights to accrue by

making substantial investments.   In  Madamsetty  (supra) it was

observed :

“12…..It is not possible or desirable to lay down the

circumstances under which a court can exercise its

discretion against the plaintiff. But they must be

such that the representation by conduct or neglect

of the plaintiff is directly responsible in inducing

the   defendant   to   change   his   position   to   his

prejudice or such as to bring about a situation

15

when it would be inequitable to give him such a

relief.”   

Similar view has been expressed in Mandali Ranganna (supra). 

21.We are therefore of the considered opinion that in the facts and

circumstances of the present case, and the nature of the materials

placed before us at this stage, whether there existed a concluded

contract between the parties or not, is itself a matter for trial to be

decided on basis of the evidence that may be led. If the plaintiff

contended   a   concluded   contract   and/or   an   oral   contract   by

inference, leaving an executed document as a mere formality, the

onus lay on the plaintiff to demonstrate that the parties were ad­

idem having discharged their obligations as observed in Brij Mohan

(supra). The plaintiff failed to do show the same on admitted facts.

The draft MoU dated 30.03.2018 in Clause C contemplated payment

of   the   income   tax   dues   of   Rs.18.64   crores   as   part   of   the

consideration amount  only whereafter  the  agreement  was to be

signed relating back to the date 29.03.2008. Had this amount been

already   paid   or   remitted   by   the   plaintiff,   entirely   different

considerations would have arisen with regard to the requirement for

16

execution   of   a   written   agreement   remaining   a   mere   formality.

Needless to state the balance of convenience is in favour of the

defendants on account of the intervening developments, without

furthermore,  inter­alia  by reason of the plaintiff having waited for

seven months to institute the suit.   The question of irreparable

harm to a party complaining of a breach of contract does not arise if

other remedies are available to the party complaining of the breach.

The   High   Court   has   itself   observed   that   from   the   negotiations

between the parties that “some rough weather was being reflected

between the plaintiff and the defendant ……….”.  The Special Civil

Judge failed to address the issue of delay. The High Court noticed

the   arguments   of   the   defendants   with   regard   to   delay   in   the

institution of the suit but failed to deal with it.

22. In  M.P. Mathur vs. DTC , (2006) 13 SCC 706, this Court

observed : 

“14. The present suit is based on equity…In the

present case, the plaintiffs have sought a remedy

which is  discretionary.  They  have  instituted  the

suit   under   Section   34   of   the   1963   Act.   The

discretion   which   the   court   has   to   exercise   is   a

judicial   discretion.   That   discretion   has   to   be

exercised on well­settled principles. Therefore, the

17

court has to consider—the nature of obligation in

respect   of   which   performance   is   sought,

circumstances under which the decision came to be

made, the conduct of the parties and the effect of

the court granting the decree. In such cases, the

court has to look at the contract. The court has to

ascertain   whether   there   exists   an   element   of

mutuality in the contract. If there is absence of

mutuality the court will not exercise discretion in

favour of the plaintiffs. Even if, want of mutuality is

regarded as discretionary and not as an absolute

bar   to   specific   performance,   the   court   has   to

consider   the   entire   conduct   of   the   parties   in

relation to the subject­matter and in case of any

disqualifying circumstances the court will not grant

the relief prayed for (Snell’s Equity, 31st Edn., p.

366)….”

23.Wander Ltd. (supra) prescribes a rule of prudence only. Much

will depend on the facts of a case. It fell for consideration again in

Gujarat Bottling Co. Ltd. vs. Coca Cola Co. , (1995) 5 SCC 545,

observing as follows :

“47….Under   Order   39   of   the   Code   of   Civil

Procedure,   jurisdiction   of   the   Court   to   interfere

with   an   order   of   interlocutory   or   temporary

injunction is purely equitable and, therefore, the

Court, on being approached, will, apart from other

considerations,   also   look   to   the   conduct   of   the

party invoking the jurisdiction of the Court, and

may refuse to interfere unless his conduct was free

from blame. Since the relief is wholly equitable in

nature, the party invoking the jurisdiction of the

Court has to show that he himself was not at fault

and   that   he   himself   was   not   responsible   for

18

bringing about the state of things complained of

and that he was not unfair or inequitable in his

dealings   with   the   party   against   whom   he   was

seeking   relief.   His   conduct   should   be   fair   and

honest….”

24. The aforesaid discussion leaves us satisfied to conclude that in

the   facts   and   circumstances   of   the   present   case,   the   grant   of

injunction to the plaintiff is unsustainable. Resultantly the orders of

injunction are set aside.   Nothing in the present order shall be

deemed or construed as any expression of opinion or observation by

us at the final hearing of the suit which naturally will have to be

decided   on   its   own   merits.   The   High   Court   has   already   given

directions to expedite the hearing of the suit and we reiterate the

same. 

25. The appeals are allowed.

.……………………….J.

  (Ashok Bhushan)

………………………..J.

   (Navin Sinha)  

New Delhi,

January 06, 2020

19