REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO.5124  OF 2019

(Arising out of SLP (Civil) No. 6788 of 2019)

Arshnoor Singh               …Appellant

versus

Harpal Kaur & Ors.              …Respondents

J U D G M E N T

INDU MALHOTRA, J.

Leave granted.

1.The present Civil Appeal has been filed to challenge the Order

dated 13.11.2018 passed in RSA No. 1354 of 2014 by the

Punjab & Haryana High Court at Chandigarh.

1

2.The background facts in which the present Civil Appeal has

been filed are briefly stated as under:

2.1.Lal Singh was the owner of large tracts of agricultural

land in Village Khangarh, District Ferozepur, Punjab.

The Appellant herein is the great­grandson of Lal Singh.

    The genealogy table of Lal Singh’s family is set out

hereinbelow for the sake of convenience:

Lal Singh

Inder Singh

Gurcharan Singh   Dharam Singh  Swaran Singh  Dharam Kaur

(son)    (son)  (son)      (daughter)

     Arshnoor Singh (Appellant)

2.2.Lal Singh passed away in 1951, and his entire property

was inherited by his only son Inder Singh. In 1964,

Inder Singh during his lifetime, effected a partition of

the entire property vide decree dated 04.11.1964 passed

in Civil Suit No. 182 of 4.11.1962 between his three

2

sons viz. Gurcharan Singh, Dharam Singh, and Swaran

Singh in equal shares.

      Thereafter, the  three sons  transferred  one­fourth

share in the entire property back to their father Inder

Singh   for   his   sustenance.   As   a   consequence,   Inder

Singh and his three sons held one­fourth share each in

the property.

     Inder Singh expired on 15.04.1970, and his one­

fourth share was inherited by his heirs i.e. his widow,

three sons, and his daughter.

2.3.The present matter pertains to the property which came

to the  share  of  one  of  his  sons  viz.  Dharam Singh

(hereinafter referred to as the “suit property”), which

was agricultural land comprised of about 119 kanals 2

marlas, situated in Village Khangarh, District Feozepur,

Punjab.

3

2.4.Dharam Singh had only one son viz. Arshnoor Singh –

the   Appellant   herein.     The   Appellant   was   born   on

22.08.1985 to Dharam Singh through his 1

st

 wife.

2.5.Dharam Singh purportedly sold the entire suit property

to   Respondent   No.   1  viz.   Harpal   Kaur  vide  two

registered   Sale   Deeds   dated   01.09.1999   for   an

ostensible sale consideration of Rs. 4,87,500/­.

   The first Sale Deed bearing Wasika No. 1075 pertains

to land admeasuring 59 kanals 11 marlas situated in

Khasra No. 35; the second Sale Deed bearing Wasika

No. 1079 pertains to land admeasuring 59 kanals 11

marlas in Khasra No. 36.

2.6.On 21.09.1999, the two Sale Deeds were sent by the

Sub­Registrar   to   the   Collector,   Ferozepur   for   action

u/S. 47A of the Indian Stamp Act, 1999 as the Sale

Deeds were undervalued.

   Dharam Singh and Respondent No. 1 – Harpal Kaur

appeared before the Collector. Dharam Singh admitted

4

that no consideration was exchanged in lieu of the two

Sale  Deeds,  and  the   amount  of  Rs.  4,87,500/­  was

mentioned only for the purpose of registration.

     Respondent No. 1 – Harpal Kaur, the purported

vendee, admitted that no money was paid by her to

Dharam Singh in exchange for the suit property.

2.7.Subsequently,   on   29.09.1999,   Dharam   Singh   got

married to Respondent No. 1.

  The Collector, Ferozepur vide Order dated 24.01.2000,

held that the two Sale Deeds executed by Dharam Singh

in   favour   of   Respondent   No.   1   were   without   any

monetary transaction.

2.8.The Appellant became a major on 22.08.2003.

      On   23.11.2004,   the   Appellant   filed   a   Suit   for

Declaration   against   his   father   Dharam   Singh   as

Defendant No. 1, and Harpal Kaur as Defendant No. 2

(Respondent No. 1 herein) for a declaration that the suit

property was coparcenary property, and hence the two

5

Sale Deeds dated 01.09.1999 executed by his father

Dharam Singh in favour of Respondent No. 1 herein

were illegal, null and void. The Appellant further prayed

for a permanent injunction restraining Respondent No.

1 from further alienating, transferring, or creating a

charge on the suit property.

2.9.During the pendency of the Suit, Respondent No. 1

entered into a transaction whereby she purportedly sold

the suit property jointly to Respondent Nos. 2 & 3 viz.

Kulwant Singh and Jung Bahadur   vide  a  Sale Deed

dated 30.10.2007.

     Respondent No. 1 filed an Application to Implead

Respondent Nos. 2 & 3 as co­defendants in the Suit.

However,   the   said   Application   was   disposed   of  vide

Order   dated   25.09.2010,   with   liberty   granted   to

Respondent   No.   1/Defendant   No.   2   to   defend   their

rights.

6

2.10.The Additional Civil Judge, Ferozepur vide Order dated

29.04.2011,   decreed   the   Suit   in   favour   of   the

Appellant/Plaintiff.

    Dharam Singh in his deposition had stated that he

executed   the   Sale   Deeds   without   any   monetary

consideration   since   Respondent   No.   1   insisted   on

transfer of the suit property in her name as a pre­

condition for marriage.

    The   Trial   Court   held   that   the   suit   property   was

ancestral coparcenary property of Dharam Singh and

the Appellant. Respondent No. 1 failed to prove that

Dharam Singh had sold the suit property to Respondent

No. 1 for either legal necessity of the family, or for the

benefit of the estate. Consequently, the two Sale Deeds

dated   01.09.1999   purportedly   executed   by   Dharam

Singh in favour of Respondent No. 1/Defendant No. 2

were   illegal,   null   and   void.   The   Appellant   was   held

7

entitled to joint possession of the suit property with his

father.

2.11.Respondent   No.   1   along   with   the   subsequent

purchasers – Respondent Nos. 2 & 3 filed a common

Civil Appeal RBT No. 130 of 3.6.2011/7.9.2013 before

the Additional District Judge, Ferozepur.

    The ADJ vide Judgment & Order dated 13.01.2014

dismissed the Appeal. The Appellate Court held that the

two   Sale   Deeds   dated   01.09.1999   were   executed

without   any   consideration   as   per   the   admission   of

Dharam   Singh,   and   Respondent   No.   1   in   their

statements recorded by the Collector, Ferozepur.

   In the absence of any legal necessity, or benefit to the

estate of the joint Hindu family, the Sale Deeds dated

01.09.1999 were illegal, null and void.

2.12.Aggrieved by the aforesaid Order, Respondent Nos. 1, 2

& 3 filed RSA No. 1354 of 2014 before the Punjab &

Haryana High Court.

8

2.13.During   the   pendency   of   the   Regular   Second   Appeal

before   the   High   Court,   Dharam   Singh   expired   on

05.01.2017.

2.14.The High Court vide the impugned Judgment & Order

dated   13.11.2018,   allowed   the   RSA   filed   by   the

Respondents, and set aside the concurrent findings of

the courts below.

     The High Court held that (i) the Appellant had no

locus   to   institute   the   Suit,   since   the   coparcenary

property ceased to exist after Inder Singh partitioned

the   property   between   his   3   sons   in   1964;   (ii)   the

Appellant   had   no  right   to  challenge   the   Sale  Deeds

executed on 01.09.1999 on the ground that the sale

consideration   had   not   been   paid,   since   only   the

executant   of   the   Sale   Deeds  viz.   Dharam   Singh

(Defendant No. 1) could have made such a challenge;

and (iii) Jamabandis for the years 1957 – 58 till 1970 –

71 were not produced by the Appellant.

9

2.15.Aggrieved by the impugned Judgment & Order dated

13.11.2018 passed by the High Court, the Appellant

has filed the present Civil Appeal.

3.We have heard learned Counsel for the parties, and perused

the pleadings and written submissions filed by the parties.

4.Mr. Manoj Swarup, Senior Counsel appearing on behalf of the

Appellant, submitted that the suit property was coparcenary

property in which the Appellant had become a coparcener by

birth.

    It was further submitted that since the suit property was

coparcenary   property,   Dharam   Singh   could   not   have

alienated it without legal necessity of the family, or benefit to

the estate.

      It   was   further   submitted   that   the   Sale   Deed   dated

30.10.2007 purportedly executed by Respondent No. 1 in

favour of Respondent Nos. 2 & 3, during the pendency of the

Suit, was hit by lis pendens. Hence, it was illegal, null and

void.

10

5.Mr. Ritin Rai, Senior Counsel appearing for the Respondents

submitted that the Civil Suit was filed by the Appellant in

collusion with his father Dharam Singh (Defendant No. 1), as

Dharam Singh’s marriage with Respondent No. 1 had fallen

apart, and had subsequently been dissolved through a decree

of divorce on 15.12.2010. It was contended that the Civil Suit

was filed by the Appellant at the behest of his father Dharam

Singh.

     It was further submitted that the suit property was not

coparcenary property when the two Sale Deeds were executed

on   01.09.1999.   Inder   Singh’s   property   ceased   to   be

coparcenary property after it was divided  vide  the decree

dated 04.11.1964. Reliance was placed on the decision of this

Court in Uttam v. Saubhag Singh,

1

 wherein it was held that:

“18. Some other judgments were cited before us

for   the   proposition   that   joint   family   property

continues   as   such  even  with  a   sole   surviving

coparcener,   and   if   a   son   is   born   to   such

coparcener thereafter, the joint family property

1 (2016) 4 SCC 68.

11

continues as such, there being no hiatus merely

by virtue of the fact there is a sole surviving

coparcener.   Dharma   Shamrao   Agalawe   v.

Pandurang Miragu Agalawe (1988) 2 SCC 126,

Sheela Devi v. Lal Chand, (2006) 8 SCC 581,

and Rohit Chauhan v. Surinder Singh (2013) 9

SCC 419, were cited for this purpose. None of

these judgments would take the appellant any

further in view of the fact that in none of them is

there any consideration of the effect of Sections

4, 8 and 19 of the Hindu Succession Act. The

law,   therefore,   insofar   as   it   applies   to   joint

family   property   governed   by   the   Mitakshara

School, prior to the amendment of 2005, could

therefore be summarized as follows:

…

(vi) On a conjoint reading of Sections 4, 8 and 19

of the Act, after joint family property has been

distributed   in   accordance   with   section   8   on

principles of intestacy, the joint family property

ceases to be joint family property in the hands of

the various persons who have succeeded to it as

they hold  the  property as  tenants  in common

and not as joint tenants.”

   It was further submitted that the Appellant had no locus to

file the Civil Suit on the ground that no sale consideration

was   paid   by   Respondent   No.   1   to   Dharam   Singh.   The

Appellant was not a party to the Sale Deeds, and only the

executant of the Sale Deeds viz. Dharam Singh, could have

filed such a suit.

12

6.The issues that arise for consideration before us are two­fold:

(i) whether the suit property was coparcenary property or

self­acquired property of Dharam Singh; (ii) the validity of the

Sale Deeds executed on 01.09.1999 by Dharam Singh in

favour of Respondent No. 1, and the subsequent Sale Deed

dated 30.10.2007 executed by Respondent No. 1 in favour of

Respondent Nos. 2 & 3.

7.With respect to the first issue, it is the admitted position that

Inder Singh had inherited the entire suit property from his

father Lal Singh upon his death. As per the Mutation Entry

dated 16.01.1956 produced by Respondent No. 1, Lal Singh’s

death took place in 1951. Therefore, the succession in this

case   opened   in   1951   prior   to   the   commencement   of   the

Hindu Succession Act, 1956 when Inder Singh succeeded to

his father Lal’s Singh’s property in accordance with the old

Hindu Mitakshara law.

13

7.1.Mulla in his commentary on Hindu Law (22

nd

  Edition)

has stated the position with respect to succession under

Mitakshara law as follows:

Page 129

“A son, a grandson whose father is dead, and a

great­grandson   whose   father   and   grandfather

are both dead, succeed simultaneously as single

heir to the separate or self­acquired property of

the deceased with rights of survivorship.”

Page 327

“All property inherited by a male Hindu from his

father, father’s father or father’s father’s father,

is  ancestral property.  The  essential  feature of

ancestral property according to Mitakshara law

is that the sons, grandsons and great­grandsons

of the person who inherits it, acquire an interest,

and the rights attached to such property at the

moment of their birth.

A   person   inheriting   property   from   his   three

immediate paternal ancestors holds it, and must

hold it, in coparcenary with his sons, son’s sons,

and   son’s   son’s   sons,   but   as   regards   other

relations, he holds it, and is entitled to hold it as

his absolute property.”

(emphasis supplied)

7.2.In Shyam Narayan Prasad v. Krisha Prasad & Ors.,

2

 this

Court has recently held that :

“12. It is settled that the property inherited by a

male Hindu from his father, father’s father or

father’s father’s father is an ancestral property.

The   essential   feature   of   ancestral   property,

2 (2018) 7 SCC 646.

14

according to Mitakshara Law, is that the sons,

grandsons, and great grandsons of the person

who inherits it, acquire an interest and the rights

attached to such property at the moment of their

birth. The share which a coparcener obtains on

partition   of   ancestral   property   is   ancestral

property   as   regards   his   male   issue.   After

partition, the property in the hands of the son

will continue to be the ancestral property and

the natural or adopted son of that son will take

interest in it and is entitled to it by survivorship.”

(emphasis supplied)

7.3.Under  Mitakshara  law,   whenever   a   male   ancestor

inherits any property from any of his paternal ancestors

upto three degrees above him, then his male legal heirs

upto three degrees below him, would get an equal right

as coparceners in that property.

7.4.In Yudhishter v. Ashok Kumar,

3

 this Court held that :

“11. This question has been considered by this

Court in Commissioner of Wealth Tax, Kanpur

and Ors. v. Chander Sen and Ors. [1986] 161

ITR   370   (SC)   where   one   of   us   (Sabyasachi

Mukharji, J) observed that under the Hindu Law,

the moment a son is born, he gets a share in

father's   property   and   become   part   of   the

coparcenary. His right accrues to him not on the

death of the father or inheritance from the father

but   with   the   very   fact   of   his   birth.   Normally,

therefore  whenever the  father gets  a property

from whatever source, from the grandfather or

3 (1987) 1 SCC 204.

15

from any other source, be it separated property

or not, his son should have a share in that and it

will become part of the joint Hindu family of his

son and grandson and other members who form

joint Hindu family with him. This Court observed

that this position has been affected by Section 8

of   the   Hindu   Succession   Act,   1956   and,

therefore, after the Act, when the son inherited

the   property   in   the   situation   contemplated   by

Section 8, he does not take it as Kar of his own

undivided family but takes it in his individual

capacity.”

(emphasis supplied)

7.5.After the Hindu Succession Act, 1956 came into force,

this position has undergone a change. Post – 1956, if a

person   inherits   a   self­acquired   property   from   his

paternal ancestors, the said property becomes his self­

acquired property, and does not remain coparcenary

property.

7.6.If succession opened under the old Hindu law, i.e. prior

to the commencement of the Hindu Succession Act,

1956, the parties would be governed by Mitakshara law.

The   property   inherited   by   a   male   Hindu   from   his

paternal male ancestor shall be coparcenary property in

16

his hands vis­

à­vis his male descendants upto three

degrees below him. The nature of property will remain

as coparcenary property even after the commencement

of the Hindu Succession Act, 1956.

7.7.In the present case, the succession opened in 1951 on

the   death   of   Lal   Singh.   The   nature   of   the   property

inherited by his son Inder Singh was coparcenary in

nature.   Even   though   Inder   Singh   had   effected   a

partition of the coparcenary property amongst his sons

in 1964, the nature of the property inherited by Inder

Singh’s sons would remain as coparcenary property qua

their male descendants upto three degrees below them. 

7.8.The judgment in Uttam v. Saubhag Singh (supra) relied

upon by the Respondents is not applicable to the facts

of the present case. In Uttam, the appellant therein was

claiming a share in the coparcenary property of his

grandfather, who had died in 1973 before the appellant

17

was born. The succession opened in 1973 after the

Hindu Succession Act, 1956 came into force.

     The Court was concerned with the  share of  the

appellant’s grandfather in the ancestral property, and

the impact of Section 8 of the Hindu Succession Act,

1956. In light of these facts, this Court held that after

property is distributed in accordance with Section 8 of

the Hindu Succession Act, 1956, such property ceases

to be joint family property in the hands of the various

persons who have succeeded to it. It was therefore held

that the appellant was not a coparcener vis­

à­vis the

share of his grandfather.

7.9.In the present case, the entire property of Lal Singh was

inherited   by   his   son   Inder   Singh   as   coparcenary

property prior to 1956. This coparcenary property was

partitioned between the three sons of Inder Singh by the

court vide a decree of partition dated 04.11.1964. The

shares   allotted   in   partition   to   the   coparceners,

18

continued   to   remain   coparcenary   property   in   their

hands qua their male descendants. As a consequence,

the   property   allotted   to   Dharam   Singh   in   partition

continued   to   remain   coparcenary   property  qua  the

Appellant.

7.10.With respect to the devolution of a share acquired on

partition, Mulla on Hindu Law (22

nd

 Edition) states the

following:

“§   339.   Devolution   of   share   acquired   on

partition. – The effect of a partition is to dissolve

the   coparcenary,   with   the   result,   that   the

separating   members   thenceforth   hold   their

respective   shares   as   their   separate   property,

and the share of each member will pass on his

death to his heirs. However, if a member while

separating from his other coparceners continues

joint with his own male issue, the share allotted

to him on partition, will in his hands, retain the

character of a coparcenary property as regards

the male issue [§ 221, sub­§ (4)].”

(emphasis supplied)

7.11.This Court in Valliammai Achi v. Nagappa Chettiar and

Ors.,

4

 held that:

“10. … It is well settled that the share which a

co­sharer   obtains   on   partition   of   ancestral

4 AIR 1967 SC 1153.

19

property   is   ancestral   property   as   regards   his

male issues. They take an interest in it by birth

whether   they   are   in   existence   at   the   time   of

partition or are born subsequently: [see Hindu

Law by Mulla, Thirteenth Edition p. 249, para

223 (2)(4)]. If that is so and the character of the

ancestral   property  does   not   change  so  far  as

sons are concerned even after partition, we fail

to  see how that  character can change  merely

because the father makes a will by which he

gives   the   residue   of   the   joint   family   property

(after making certain bequests) to the son.”

(emphasis supplied)

7.12.The   suit   property   which   came   to   the   share   of   late

Dharam Singh through partition, remained coparcenary

property  qua  his   son   –   the   Appellant   herein,   who

became a coparcener in the suit property on his birth

i.e. on 22.08.1985.

     Dharam Singh purportedly executed the two Sale

Deeds on 01.09.1999 in favour of Respondent No. 1

after the Appellant became a coparcener in the suit

property.

8.The   second   issue   which   has   arisen   for   consideration   is

whether the two Sale Deeds dated 01.09.1999 executed by

20

Dharam Singh in favour of Respondent No. 1, were valid or

not.

8.1.It   is   settled   law   that   the   power   of   a  Karta  to   sell

coparcenary property is subject to certain restrictions

viz. the sale should be for legal necessity or for the

benefit of the estate.

5

  The onus for establishing the

existence of legal necessity is on the alienee.

    In Rani & Anr. v. Santa Bala Debnath & Ors.,

6

 this

Court held that :

“10.  Legal necessity to support the sale must

however be established by the alienees. Sarala

owned the land in dispute as a limited owner.

She   was   competent   to   dispose   of   the   whole

estate   in   the   property   for   legal   necessity   or

benefit to the estate. In adjusting whether the

sale   conveys   the   whole   estate,   the   actual

pressure on the estate, the danger to be averted,

and the benefit to be conferred upon the estate

in the particular instance must be considered.

Legal   necessity   does   not   mean   actual

compulsion: it means pressure upon the estate

which in law may be regarded as serious and

sufficient. The onus of providing legal necessity

may be discharged by the alienee by proof of

actual necessity or by proof that he made proper

and bona fide enquires about the existence of

the   necessity   and   that   he   did   all   that   was

5 Vijay A. Mittal & Ors. v. Kulwant Rai (Dead) through LRs & Ors., (2019) 3 SCC 520; Mulla

on Hindu Law (22

nd

 Edition), Pg. 372.

6 (1970) 3 SCC 722.

21

reasonable to satisfy himself as to the existence

of the necessity.”

(emphasis supplied)

8.2.In the present case, the onus was on the alienee i.e.

Respondent   No.   1   to   prove   that   there   was   a   legal

necessity, or benefit to the estate, or that she had made

bona fide enquiries on the existence of the same.

8.3.Respondent No. 1 has completely failed to discharge the

burden of proving that Dharam Singh had executed the

two Sale Deeds dated 01.09.1999 in her favour out of

legal necessity or for the benefit of the estate. In fact, it

has come on record that the Sale Deeds were without

any consideration whatsoever.

     Dharam Singh had deposed before the Trial Court

that he sold the suit property to Respondent No. 1

without any consideration. Respondent No. 1 had also

admitted before the Collector, Ferozepur that the Sale

Deeds were without consideration.

22

   Hence, the ground of legal necessity or benefit of the

estate falls through.

8.4.As a consequence, the Sale Deeds dated 01.09.1999 are

hereby cancelled as being illegal, null and void. Dharam

Singh   could   not   have   sold   the   coparcenary   suit

property, in which the Appellant was a coparcener, by

the aforesaid alleged Sale Deeds.

9.Since Respondent No. 1 has not obtained a valid and legal

title   to   the   suit   property   through   the   Sale   Deeds   dated

01.09.1999, she could not have passed on a better title to

Respondent Nos. 2 & 3 either.

    The subsequent Sale Deed dated 30.10.2007 executed by

Respondent No. 1 in favour of Respondent Nos. 2 & 3 is hit

by the doctrine of lis pendens. The underlying principle of the

doctrine of  lis pendens  is that if a property is transferred

pendente lite, and the transferor is held to have no right or

title in that property, the transferee will not have any title to

23

the property.

7

 The Sale Deed dated 30.10.2007 executed by

Respondent No. 1 in favour of Respondent Nos. 2 & 3 being

null and void, is hereby cancelled. 

10.The Plaintiff/Appellant being a male coparcener in the suit

property, was vitally affected by the purported sale of the suit

property by his father Dharam Singh.

   The Appellant therefore had the locus to file the Suit for a

Declaration   that   the   suit   property   being   coparcenary

property, could not have been sold by his father Dharam

Singh without legal necessity, or for the benefit of the estate.

   As a consequence, the Appellant was entitled to move the

Court   for   a   Declaration   that   the   two   Sale   Deeds   dated

01.09.1999 executed by his father Dharam Singh in favour of

Respondent No. 1 were illegal, null and void.

10.1.The very fact that the Sale Deeds dated 01.09.1999

were executed without any consideration, would itself

show that the suit property was sold without any legal

necessity. Being coparcenary property, it could not have

7 T.G. Ashok Kumar v. Govindammal & Ors., (2010) 14 SCC 370.

24

been sold without legal necessity, or for the benefit of

the estate.

10.2.The non­production of the Jamabandis would make no

difference, as it did not affect the title/ownership of the

suit property.

11.In view of the aforesaid discussion on law, the judgment

passed by the learned Single Judge of the High Court vide the

Impugned Order dated 13.11.2018, being contrary to law, is

set aside.

     The Sale Deeds dated 01.09.1999 bearing Wasika Nos.

1075   and   1079   executed   by   Dharam   Singh   in   favour   of

Respondent No. 1 are hereby cancelled and set aside.

   Consequently, the subsequent Sale Deed dated 30.10.2007

executed by Respondent No. 1 in favour of Respondent Nos. 2

& 3 during the pendency of proceedings is illegal, and hereby

cancelled and set aside.

  The   name   of   the   Appellant   is   to   be   recorded   in   the

Jamabandis as the owner of the suit property.

25

The   Civil   Appeal   is   allowed   in   the   aforesaid   terms.   All

pending Applications, if any, are accordingly disposed of.

Ordered accordingly.

.....................................J.

(UDAY UMESH LALIT)

.…...............………………J.

(INDU MALHOTRA)

New Delhi,

July 1, 2019.

26