REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. ____ OF 2022

[ARISING OUT OF SPECIAL LEAVE PETITION (CIVIL) NO.15989 OF 2021]

Babanrao Rajaram Pund                                           …. Appellant

VERSUS

M/s. Samarth Builders & Developers & Anr.                ... Respondents

JUDGMENT

Surya Kant, J.

1.Leave granted.

2.The bone of contention in the instant proceedings is whether

Clause 18 of the Development Agreement dated 29.05.2014 possesses

the necessary ingredients to constitute a legal and valid arbitration

agreement? The genesis of the dispute lies in the aforesaid agreement

executed   between   the   parties   for   construction   of   an   apartment

complex   called   “Amay   Apartments”.   The   construction   was   to   be

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carried out by Respondent No.1 partnership firm on the land owned

by the Appellant. Respondent No. 2 is the partner of Respondent No. 1

partnership firm. 

Factual Background:

3.The Appellant owns and possesses the land bearing Plot Nos. 13

&   14,   measuring   4000   sq.   ft   situated   in   Village   Deolai,   District

Aurangabad, Maharashtra. Appellant harbored a desire to develop the

said property through the construction of residential and commercial

complexes. Respondent No.1 is a developer engaged in the business of

construction   and   development   of   residential   and   commercial

buildings. When it came to know that the Appellant wished to develop

his   property,   the   First   Respondent   approached   the   Appellant   and

offered to develop the site. The Appellant and Respondent No. 1, thus,

entered into a ‘Development Agreement’ and pursuant thereto the

Appellant also executed a General Power of Attorney (GPA), in favour

of Respondent No. 1. 

4.The   Agreement   stipulated   that   the   First   Respondent   shall

construct “Amay Apartments” within a period of 15 months which was

extendable, incumbent on payment of a penalty amount. Respondent

No. 1 agreed to hand over the constructed area to the extent of 45% to

the Appellant on or before the completion of the period of 15 months,

and to retain the remaining 55% of the developed portion. The Parties

also   entered   into   a   Deed   of   Declaration   under   Section   2   of   the

Maharashtra Apartment Ownership Act,1970 which was registered on

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20.10.2015   for   the   purposes   of   retaining   the   facilities,   amenities,

common spaces, and to specify the portions of the developed property.

Respondent No. 1, however, failed to complete the development works

within   the   stipulated   time   of   15   months.   The   Appellant   served

Respondents with a Legal Notice on 11.07.2016, communicating his

desire to terminate the Development Agreement and cancel the GPA

as the period of 15 months along with the extendable period of 3

months had already lapsed. In addition to this, the Appellant issued a

publication in the newspaper dated 11.07.2016 informing the general

public that he had terminated the Agreement as well as the GPA.

Respondents   in   their   reply   to   the   Legal   Notice   controverted   the

contents of the Notice. This gave  rise to disputes and differences

between the parties. 

5.It is pertinent to mention at this juncture that Clause 18 of the

Development Agreement, purported to be an ‘arbitration clause’, reads

as follows: 

“18. All the disputes or differences arising between

the parties hereto as to the interpretation of this

Agreement or any covenants or conditions thereof or

as to the  rights, duties, or liabilities  of any part

hereunder or as to any act, matter, or thing arising

out of or relating to or under this Agreement (even

though the Agreement may have been terminated),

the same shall be referred to arbitration of a Sole

Arbitrator   mutually   appointed,   failing   which,   two

Arbitrators, one to be appointed by each party to

dispute or difference and these two Arbitrators will

appoint a third Arbitrator and the Arbitration shall

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be governed by the Arbitration and Conciliation Act,

1996 or any re­enactment thereof.”

6.The Appellant in the interregnum, sought an injunction under

section 9 of the Arbitration and Conciliation Act, 1996 (the Act) in

M.A..R.J.I No. 285 of 2016 and the District Court at Aurangabad vide

order dated 30.09.2016, restrained Respondent No. 1 from selling any

tenements on the developed property till further orders. 

7.Thereafter, the Appellant invoked the arbitration clause in the

Development Agreement on 07.11.2016 and issued a notice to this

effect to the Respondents regarding referral of the dispute to Mr.

Shyam Rajale as the sole arbitrator. Though the notice was duly

served, the Respondents failed to respond to it. This led the Appellant

to file an application under section 11 of the Act before the High

Court. 

8.It was contended on behalf of the Respondents before the High

Court that the contract lacked the express wording necessary for it to

be considered a valid and binding agreement to refer the disputes to

arbitration. Specifically, the absence of the term, “the parties agreeing

in writing to be bound by the decision of an arbitral tribunal”, was

highlighted by Respondent No. 1 to contend that Clause 18 of the

Development Agreement was not enforceable. To buttress this plea,

reliance was placed on the decisions of this Court in  Bihar State

Mineral Development Corporation and Anr. v. Encon Builders (I)

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(P) Ltd.

1

, and  Karnataka Power Transmission Corporation Ltd.

and Anr. v. Deepak Cables (India) Ltd.

2

, wherein it was held that in

case of exclusion of attributes of an arbitration agreement from a

dispute resolution clause, it would not amount to a valid arbitration

agreement. Respondents further urged that it was crucial that “the

parties should have agreed that the decision of the private tribunal in

respect of the disputes will be binding on them.” 

9.Although the High Court vide the impugned  judgment dated

07.07.2021,   acknowledged   the   existence   of   Clause   18   in   the

Agreement that provides for disputes to be referred to arbitration, it

accepted the contentions of Respondents and came to the conclusion

that Clause 18 indeed lacks certain essential ingredients of a valid

arbitration agreement, as it does not mandate that the decision of the

arbitrator will be final and binding on the parties. Consequently, the

High   Court   dismissed   the   application   as   not   maintainable.   The

aggrieved Appellant is now before this Court. 

10.Notice was issued to the Respondents on 20.10.2021 and as per

the office report dated 18.08.2022, they have been duly served but

have not entered appearance. We accordingly proceeded to hear the

matter ex parte on 22.08.2022. 

1 (2003) 7 SCC 418.

2 (2014) 11 SCC 148.

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Submissions: 

11.Learned counsel for the Appellant vehemently urged that Clause

18 crystallises the intention of the parties to refer disputes between

them to arbitration and to be bound by the decision of the arbitrator.

The High Court failed to read into the intention of the parties and

erroneously drew an inference contrary to the spirit and object of

Clause 18.  According to him, the clause clearly mentions that “all the

disputes or differences arising between the parties” are to be referred

to arbitration of a Sole Arbitrator mutually appointed, failing which

the   dispute   shall   be   referred   to   a   tribunal   consisting   of   three

arbitrators.   Moreover,   there   is   no   alternative   provided   in   the

agreement other than the arbitration for the purpose of resolution of

the disputes. Even the governing law of the arbitration had been

agreed upon by the parties as the Arbitration and Conciliation Act,

1996, manifesting their animus to be bound by the decision of the

arbitrator. There are also no specific exclusions of any attributes of an

arbitration agreement in Clause 18 as envisaged by this Court in

Deepak Cables  which, in turn, relied upon  Jagdish Chander v.

Ramesh Chander & Ors.

3

. 

12.Finally, it was submitted that this Court has time and again held

that an arbitration clause need not be penned down in any specific

form. The High Court was thus not justified in holding that Clause 18

3 (2007) 5 SCC 719. 

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of the Development Agreement did not meet the essential criteria of a

valid arbitration clause. 

Analysis

13.It is a settled proposition of law that the existence of a valid

arbitration agreement under Section 7 of the Act is sine­qua­non for a

court to exercise its powers to appoint an arbitrator/arbitral tribunal

under Section 11 of the Act. The short question that falls for our

consideration is whether Clause 18 constitutes a valid arbitration

clause for the purpose of invoking powers under Section 11 of the

Act? 

14.Section 2 (1)(b) of the Act,  defines  “arbitration agreement” to

mean an agreement referred to in section 7, which inter­alia lays

down the following characteristics of an Arbitration Agreement:

“7. Arbitration agreement— 

(1)   In   this   Part,   “arbitration   agreement”   means   an

agreement by the parties to submit to arbitration all or

certain disputes which have arisen or which may arise

between them in respect of a defined legal relationship,

whether contractual or not. 

(2) An arbitration agreement may be in the form of an

arbitration clause in a contract or in the form of a separate

agreement. 

(3) An arbitration agreement shall be in writing. 

(4) An arbitration agreement is in writing if it is contained

in— 

(a) a document signed by the parties; 

(b)  an exchange  of letters, telex, telegrams, or

other   means   of   telecommunication   [including

communication through electronic means] which

provide a record of the agreement; or

(c)   an   exchange   of   statements   of   claim   and

defence in which the existence of the agreement

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is alleged by one party and not denied by the

other. 

(5)   The   reference   in   a   contract   to   a   document

containing   an   arbitration   clause   constitutes   an

arbitration agreement if the contract is in writing and

the   reference   is   such   as   to   make   that   arbitration

clause part of the contract.”

15.It may be seen that section 7 of the Act does not mandate any

particular form for the arbitration clause. This proposition was settled

by   this   Court   way   back   in  Rukmanibai   Gupta   v.   Collector,

Jabalpur   and   Ors.

4

,   while   viewing   erstwhile   section   2(a)   of   the

Arbitration Act, 1940 which contained the definition of “arbitration

agreement”. It was held that:  

“6. ……Arbitration agreement is not required to be in any

particular   form.   What   is   required   to   be   ascertained   is

whether  the  parties  have  agreed   that   if   disputes  arise

between them in respect of the subject­ matter of contract

such dispute shall be referred to arbitration, then such an

arrangement would spell out an arbitration agreement. A

passage from RUSSELL ON  ARBITRATION, 19th Edn., p. 59,

may be referred to with advantage:

If it appears from the terms of the agreement

by which a matter is submitted to a person’s

decision  that   the   intention   of  the  parties   was

that he should hold an inquiry in the nature of a

judicial inquiry and hear the respective cases of

the parties and decide upon evidence laid before

him, then the case is one of an arbitration.”

16.This very principle was reiterated in K.K.Modi v. K.N.Modi and

Ors.

5

 which   also   dealt   with   section   2(a)   of   the   1940   Act.   While

4 (1980) 4 SCC 556.

5 (1998) 3 SCC 573. 

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attempting to decide whether the arbitration clause embodied in a

Memorandum of Understanding was a valid arbitration clause or not,

this   Court   laid   down   the   essential   attributes   of   an   arbitration

agreement in following terms:

“17. Among the attributes which must be present for an

agreement to be considered as an arbitration agreement

are:

(1)   The   arbitration   agreement   must

contemplate  that the decision of the tribunal

will be binding on the parties to the agreement,

(2) that the jurisdiction of the tribunal to decide

the rights of parties must derive either from the

consent of the parties or from an order of the

court or from a statute, the terms of which make

it clear that the process is to be an arbitration,

(3)   the   agreement   must  contemplate  that

substantive rights of parties will be determined

by the agreed tribunal,

(4) that the tribunal will determine the rights of

the parties in an impartial and judicial manner

with the tribunal owing an equal obligation of

fairness towards both sides,

(5)  that  the  agreement  of  the  parties  to  refer

their   disputes   to   the   decision   of   the   tribunal

must be intended to be enforceable in law and

lastly,

(6) the agreement must  contemplate  that the

tribunal will make a decision upon a dispute

which is already formulated at the time when a

reference is made to the tribunal.

18. The other factors which are relevant include, whether

the agreement contemplates that the tribunal will receive

evidence from both sides and hear their contentions or at

least give the parties an opportunity to put them forward;

whether  the  wording   of  the  agreement  is   consistent   or

inconsistent with the view that the process was intended

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to be an arbitration, and whether the agreement requires

the tribunal to decide the dispute according to law.”

[Emphasis applied]

17.In the afore­cited case, the dispute resolution clause stipulated

that the disputes were to be referred to the Chairman, IFCI or his

nominee. This Court came to the conclusion that the clause in dispute

did not constitute a valid arbitration covenant as it could not be said

with   clarity   that   the   parties   contemplated   the   disputes   to   be

arbitrated. 

18.Encon Builders (supra) placed reliance on K.K. Modi’s case and

further condensed the essential features of an arbitration agreement

into four elements i.e.:

“13.   The   essential   elements   of   an   arbitration

agreement are as follows: 

(1) There must be a present or a future difference in

connection with some contemplated affair.

(2)   There   must   be   the   intention   of   the   parties   to

settle such difference by a private tribunal.

(3) The parties must agree in writing to be bound by

the decision of such tribunal.

(4) The parties must be ad idem.”

19.It is important to appreciate the nature of the arbitration clause

in Encon Builders’ case, which was to the following effect:

 “In case of any dispute arising out of the agreement, the

matter shall be referred to the Managing Director, Bihar

State Mineral  Development Corporation Limited, Ranchi,

whose decision shall be final and binding.” 

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20.The above­reproduced clause was held to be invalid primarily

due to the fact that the Managing Director, who was chosen to be the

adjudicator­cum­arbitrator   of   the   dispute(s)   arising   between   the

parties, was likely to be biased as he had an interest in the outcome of

the case. The principle that one cannot be a judge of his own cause

was   thus   aptly   applied   to   invalidate   the   subject   clause.   It   was

evidently not a case of an arbitral clause lacking essential ingredients

of an arbitration agreement. In our opinion, this case renders no

assistance to the Respondents.  

21.   In  Jagdish Chander  (supra),  again a two­Judge bench of this

Court dealt with a peculiar arbitration clause, stipulating that: 

“(16) If during the continuance of the partnership or at any

time   afterwards   any   dispute   touching   the   partnership

arises between the partners, the same shall be mutually

decided by the partners or shall be referred for arbitration

if the parties so determine.” 

[Emphasis applied]

Reference to the arbitration under the above reproduced clause

was contingent on the determination by the parties, as their explicit

intention   to   arbitrate   was   conspicuously   missing.   This   Court,

therefore, held that the arbitration clause was invalid as the parties

had   shown   mere   desire   or   hope   to   have   the   disputes   settled   by

arbitration.  While interpreting Section 7 of the 1996 Act and placing

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reliance on  K.K.Modi  (supra) as well as  Encon Builders  (supra), it

was further held that:­ 

“8.(i)….Where there is merely a possibility of the parties

agreeing to arbitration in future, as contrasted from an

obligation to refer disputes to arbitration, there is no valid

and binding arbitration agreement…….

(iii) Where the clause provides that in the event of disputes

arising between the parties, the disputes shall be referred

to arbitration, it is an arbitration agreement.” 

22.Adverting to the case in hand, it may be seen that the contents

and   the   nature   of   Clause   18   are   substantially   different   from   the

dispute resolution pacts in  K.K.Modi,  Jagdish Chander,  or  Encon

Builders (supra). We say so for three reasons. Firstly, apart from the

fact that Clause 18 of the Development Agreement uses the terms

“Arbitration”   and   “Arbitrator(s)”,   it   has   clearly   enunciated   the

mandatory nature of reference to arbitration by using the term “shall

be  referred to arbitration of a Sole Arbitrator mutually appointed,

failing which, two Arbitrators, one to be appointed by each party to

dispute or difference”.  Secondly, the method of appointing the third

arbitrator has also been clearly mentioned wherein the two selected

Arbitrators   are   to   appoint   a   third   arbitrator.  Finally,   even   the

governing law was chosen by the parties to be “the Arbitration and

Conciliation   Act,   1996   or   any   re­enactment   thereof.”   These   three

recitals,   strongly   point   towards   an   unambiguous   intention   of   the

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parties at the time of formation of the contract to refer their dispute(s)

to arbitration. 

23.We are, therefore, of the firm opinion that the High Court fell in

error in holding that the Appellant’s application under section 11 was

not maintainable for want of a valid arbitration clause. We find that

Clause 18 luminously discloses the intention and obligation of the

parties to be bound by the decision of the tribunal, even though the

words “final and binding” are not expressly incorporated therein. It

can be gleaned from other parts of the arbitration agreement that the

intention of the parties was surely to refer the disputes to arbitration.

In the absence of specific exclusion of any of the attributes of an

arbitration agreement, the Respondents’ plea of non­ existence of a

valid arbitration clause, is seemingly an afterthought. 

24.Even if we were to assume that the subject­clause lacks certain

essential characteristics of arbitration like “final and binding” nature

of the award, the parties have evinced clear intention to refer the

dispute to arbitration and abide by the decision of the tribunal. The

party autonomy to this effect, therefore, deserves to be protected.

25.The deficiency of words in agreement which otherwise fortifies

the   intention   of   the   parties   to   arbitrate   their   disputes,   cannot

legitimise the annulment of arbitration clause. A three­Judge Bench of

this Court in Enercon (India) Ltd. and Ors. v. Enercon Gmbh and

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Anr.

6

  dealt   with   an  arbitration  clause   that   did   not   provide   for   a

method   of   electing   the   third   arbitrator.   The   court   held   that  “the

omission is so obvious that the court can legitimately supply the

missing line.” The line “the two arbitrators appointed by the parties

shall appoint the third arbitrator” was read into the clause so as to

give effect to it. It was further held that: 

“88. In our opinion, the courts have to adopt a pragmatic

approach and not a pedantic or technical approach while

interpreting   or   construing   an   arbitration   agreement   or

arbitration clause. Therefore, when faced with a seemingly

unworkable arbitration clause, it would be the duty of the

court to make the same workable within the permissible

limits   of   the   law,   without   stretching   it   beyond   the

boundaries of recognition. In other words, a common sense

approach has to be adopted to give effect to the intention

of the parties to arbitrate. In such a case, the court ought

to adopt  the attitude  of  a reasonable business  person,

having business common sense as well as being equipped

with the knowledge that may be peculiar to the business

venture. The arbitration clause cannot be construed with a

purely   legalistic   mindset,   as   if   one   is   construing   a

provision in a statute….”

26.The   UNCITRAL   Model   Law   on   International   Commercial

Arbitration, 1985 from which the Arbitration and Conciliation Act,

1996 originated, envisages minimal supervisory role by courts. When

section 7 or any other provisions of the Act do not stipulate any

particular form or requirements, it would not be appropriate for a

court to gratuitously add impediments and desist from upholding the

validity of an arbitration agreement. 

6 (2014) 5 SCC 1.

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27.There is no gainsaying that it is the bounden duty of the parties

to abide by the terms of the contract as they are sacrosanct in nature,

in addition to, the agreement itself being a statement of commitment

made by them at the time of signing the contract. The parties entered

into the contract after knowing the full import of the arbitration clause

and they cannot be permitted to deviate therefrom. 

28.It is thus imperative upon the courts to give greater emphasis to

the substance of the clause, predicated upon the evident intent and

objectives of the parties to choose a specific form of dispute resolution

to manage conflicts between them. The intention of the parties that

flows from the substance of the Agreement to resolve their dispute by

arbitration are to be given due weightage. It is crystal clear to us that

Clause   18,   in   this   case,   contemplates   a   binding   reference   to

arbitration between the parties and it ought to have been given full

effect by the High Court.

Conclusion: 

29.In light of the above discussion, the Civil Appeal stands allowed.

Clause   18   of   the   Development   Agreement   is   held   to   be   a   valid

arbitration clause. Consequently, the impugned judgment and order

dated 07.07.2021 passed by the High Court of Judicature of Bombay

at Aurangabad is set aside. 

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30.Since the Appellant has already invoked the arbitration clause,

without any further ado, this Court appoints Mr. Justice P.V. Hardas

(Contact   number:   +91­9834933135),   former   Judge   of   the   Bombay

High Court, as the Sole Arbitrator to resolve all disputes/differences

between the parties.  The learned Arbitrator shall be entitled to a fee

as per  the Fourth Schedule of the Act, as amended from time to time.

The  Registry is directed to send a copy of this order to the learned

Sole Arbitrator. 

31.The issues on merits that may be raised by the parties are kept

open and shall be determined by the learned Arbitrator in accordance

with law. 

………….……………..J.

(SURYA KANT)

………….……………..J.

(ABHAY S. OKA)

NEW DELHI:

SEPTEMBER 07, 2022

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