RSA-4224-2013 (O&M)

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA 

AT CHANDIGARH

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RSA-4224-2013 (O&M)

Date of decision : 01.09.2025

Tehal Singh ...... Appellant

versus

Baldev Singh (since deceased) through his LRs and 

ors

…... Respondents

CORAM :  HON'BLE MR. JUSTICE  PANKAJ JAIN

Present: Mr. Aakash Singla, Advocate and

Ms. Vaishali Singla, Advocate

for the appellant. 

Mr. Abhimanyu Tewari, Advocate and

Mr. Sidhant Awashti, Advocate

for the respondents. 

*****

PANKAJ JAIN, J.  (Oral)

1. Defendant is in second appeal. For convenience, parties

hereinafter are referred to by their original position before the Court of

the First Instance, i.e. appellant as defendant and respondent as plaintiff.

2. Plaintiff   filed   suit   for   possession   by   way   of   specific

performance of an agreement to sell dated 10.11.2004.  As per plaintiff,

defendant agreed to sell land measuring 184 Kanal 2 Marlas in his

favour @ of Rs. 6,55,000/- per acre and executed agreement to sell

dated 10.11.2004 in writing after receiving Rs. 15 lakhs as earnest

money through cheque dated 10.11.2004. The parties agreed to get the

sale deed executed on or before 14.05.2005 on payment of balance sale

consideration by the plaintiff. It was also agreed that the defendants

would get the land redeemed before 14.05.2005. As per plaintiff, on

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10.11.2004, another agreement to sell qua Dera and the land beneath the

Dera was also executed between the parties. Plaintiff claims that he

always remained ready and willing to perform his part of contract,

however, defendants kept on delaying the same on one pretext or the

other. Plaintiff claims that on 08.05.2005, he came to know that the

defendant was negotiating qua sale of land with third parties. He

immediately approached defendant on 14.05.2005 for execution of the

sale deed. 14.05.2005 and 15.05.2005 were declared as public holidays.

Plaintiff claims to have remained present in the office of Sub-Registrar,

Karnal   on   13.05.2005   along   with   balance   sale   consideration   and

incidental charges. On the day after holidays, i.e. 16.05.2005, plaintiff

claimed that he again remained present in the office of Sub-Registrar,

Karnal. However, defendant failed to turn up to execute sale deed in his

favour. As per plaintiff, the defendants orally agreed to deliver actual

physical possession of the land which is joint with the plaintiff. Legal

notice dated 20.05.2005 was served upon the defendants without any

positive result.  Plaintiff instituted present suit on 15.06.2005 claiming

decree   of   specific   performance   and   in   the   alternative   decree   for

recovery of Rs. 30 lakhs, i.e. double the earnest money paid to the

defendants.

3. Suit was contested by the defendants claiming that plaintiff

is a practicing Advocate at District Courts, Karnal and was appearing in

Civil Appeal titled as ‘Jagir Singh v. Tehal Singh and another’ in the

Court of Additional District Judge, Karnal representing defendant No.1.

Plaintiff No.1 persuaded defendants to sell their agricultural land. They

agreed to sell the same @ Rs.7,90,000/- per acre in the presence of

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broker namely Lajwant Singh s/o Takhat Singh. Playing fraud, plaintiff

No.1 got the agreement to sell executed on 10.11.2004 for the land in

question   @   Rs.6,55,000/-   per   acre   instead   of   agreed  rate   of

Rs.7,90,000/- per acre. Plaintiffs were never ready to get the sale deed

executed and rather wanted to sell the same at higher rate with an intent

to earn profit. Prior to target date, i.e. 14.01.2005, defendants objected

to the agreement to sell regarding the rate mentioned as Rs.6,55,000/-

instead   of   Rs.7,90,000/-.   It   is   admitted   that   on   14.05.2005   and

15.05.2005, it was Saturday and Sunday and Tehsil Complex at Karnal

was closed. Defendants claimed that plaintiffs orally extended the target

date from 14.05.2005 to 20.05.2005 and claimed that they remained

present in the office of Sub-Registrar Karnal on the extended date, but

the plaintiffs failed to turn up. Defendants claimed to have got their

presence marked on the said date. Receipt of earnest money of Rs.15

lakhs stands admitted. It is however claimed that plaintiffs were not in

possesion of amount Rs.1,35,73,187.50, i.e. balance sale consideration

apart from the requisite registration and stamp duty charges.

4. Suit was put to trial by the Court of First Instance framing

following issues:-

“1) Whether defendant has entered into an agreement to sell the suit

property to plaintiff at the rate of 6,55,000/- per acre, vide agreement

dated 10.11.2004 and received 15,00,000/- as earnest money? OPP.

2)  Whether plaintiff is still ready and willing to perform his part of

contract? OPP.

3)  If issues no. 1 and 2 are proved, whether the plaintiff is entitled to

have a sale deed executed and registered in his favour? OPP.

4)  Whether plaintiff has got no locus-standi to file and maintain the

present suit? OPD.

5)  Whether suit of plaintiffs is not maintainable? OPD.

6)  Whether plaintiff has got no cause of action to file and maintain

the present suit? OPD.

7) Whether suit of the plaintiffs has not been properly valued for the

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purpose of court fees and jurisdiction? OPD.

8) Whether plaintiffs have concealed material facts from the court?

OPD.

9) Relief.”

5. Answering all the issues in favour of the plaintiffs, Trial

Court decreed the suit. The findings recorded by the Court of the First

Instance stand affirmed by the Lower Appellate Court in the appeal

preferred by the defendants.

6. Dissatisfied with the decree, the defendant is in second

appeal before this Court. Counsel for the appellant has assailed the

findings recorded by the Courts below, asserting that the plaintiffs

having failed to prove their readiness, Courts below ought to have

dismissed their suit. The suit filed by the plaintiffs seeking decree of

specific   performance   has   been   allowed   without   there  being   any

evidence to prove their readiness. Reliance is being placed upon Section

16(c) of Specific Relief Act, 1963 to submit that there being a statutory

bar from granting decree of specific performance, Courts below erred in

decreeing the suit filed by the plaintiffs. In order to hammerforth his

contentions, counsel for the appellant relies upon ratio of law laid down

by Supreme Court in the case of  J.P. Builders v. A. Ramadas Rao

(2011)  1 SCC 429,  U.N.  Krishnamurthy  v.  A.M.  Krishnamurthy

(2023) 11 SCC 775.

7. Counsel for the appellant has further drawn attention of this

Court to the findings recorded by the Courts below, wherein both the

Courts rely upon compensation paid to the plaintiffs on account of

acquisition of his land to return the finding of readiness. He submits

that the finding is perverse and is a result of misreading of evidence on

record. Reference is being placed upon testimony of plaintiff Balkar

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Singh, who appeared as PW5, DW1 Anil Gupta Record Keeper, Record

Room  Sessions  Courts,   Karnala  and  that  of   DW3  Pawan  Kumar,

Ahalmad from the Court of ADJ Karnal. He submits that from the joint

reading of the statements made by the witnesses including plaintiff

himself, it is evident that plaintiff had no funds to perform his part of

contract and thus, cannot be held to be ready to perform his part as

contemplated   under   Section   16(c)   of   1963   Act.   He   submits   that

misreading of the evidence on record has led to perversity in the

judgment of the Courts below. The judgment and decree passed by the

Courts below being perverse, need to be set aside.

8. Counsel for the respondent has submitted that both the

Courts  have   adjudicated   the   dispute   in   favour  of  the   respondents

returned concurrent finding of facts. It is beyond the scope of regular

second appeal to re-appreciate the evidence for the third time. He refers

to the findings recorded by the Trial Court to submit that there is

admission on part of the defendants regarding execution of agreement

to   sell   dated   10.11.2004.     The   defence   projected   by  defendants

regarding difference in the rate of land to be sold has been disbelieved

by the Courts.  The earnest money deposited by the plaintiff through

two   cheques   remained   with   the   defendants.     On   readiness   and

willingness, he submits that the Trial Court has rightly noted the

categoric averments made by the plaintiff regarding their readiness and

willingness to execute agreement to sell.  The two affidavits Ex.P1 and

Ex.P3 dated 13.05.2004 and 16.05.2004 exhibit the willingness and

readiness of the plaintiff.   He relies upon testimony of DW3 Pawan

Kumar   and   DW4   Anil   Gupta   to   contend   that   an   amount  of

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Rs.62,69,611/- and Rs.28,40,698/- was awarded as compensation to

plaintiff Baldev Singh and Santosh Rani respectively.  Trial Court relied

upon the statement made by Baldev Singh that he arranged funds from

his family and friends, who were in turned to be paid back from the

funds received from the Land Acquisition Collector.  Counsel in order

to support his contention relies upon  Azhar Sultana v. Rajamani

(2009) 17 SCC 27.  He contends that it was not essential for the plaintiff

to keep ready and file proof of the entire amount of consideration.  He

was only required to prove his capacity to pay the sale consideration.

Further reliance has been placed upon ratio of law laid down in Sukhbir

Singh & Ors v Brijpal Singh & Ors 1997 2 SCC 200 to contend that

presence of plaintiff before the Sub-Registrar is enough to prove his

readiness and willingness.   Further reliance has been placed upon

Dhanpat v. Sheo Ram 2020 (16) SCC 209 to submit that question of

law is quintessential to entertain regular second appeal. 

9. In the considered opinion of this Court, the issue that

requires consideration of this Court is:-

(i)Whether the Courts below erred in holding plaintiff to

be ready and willing to perform his part of agreement to sell

dated 10.11.2004?

10. Trite it is that plaintiff in order to succeed in a suit for

specific performance apart from execution of valid agreement needs to

plead and prove that he always remained ready and willing to perform

his part of the contract. Supreme Court in Kamal Kumar v. Premlala

Joshi (2019) 3 SCC 704 observed as under:-

“7.It is a settled principle of law that the grant of relief of

specific performance is a discretionary and equitable relief.

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The material questions, which are required to be gone into

for grant of the relief of specific performance, are:

7.1First,   whether   there   exists   a   valid   and   concluded

contract between the parties for sale/purchase of the suit

property.

7.2Second,   whether   the   plaintiff   has   been   ready   and

willing to perform his part of contract and whether he is still

ready and willing to perform his part as mentioned in the

contract;

7.3Third, whether the plaintiff has, in fact, performed his

part of the contract and, if so, how and to what extent and in

what   manner   he   has   performed   and   whether   such

performance was in conformity with the terms of the contract;

7.4Fourth, whether it will be equitable to grant the relief

of specific performance to the plaintiff against the defendant

in  relation  to  suit  property  or   it   will  cause  any  kind  of

hardship to the defendant and, if so, how and in what manner

and the extent  if such relief is  eventually granted to the

plaintiff;

7.5Lastly, whether the plaintiff is entitled for grant of any

other alternative relief, namely, refund of earnest money etc.

and, if so, on what grounds. 

8. In our opinion, the aforementioned questions are part of

the statutory requirements [See Section 16(c), 20, 21, 22, 23

of  the Specific Relief  Act, 1963 and the Forms  47/48 of

Appendix A to C of the Code of Civil Procedure]. These

requirements have to be properly pleaded by the parties in

their respective pleadings and proved with the aid of evidence

in accordance with law. It is only then the Court is entitled to

exercise its discretion and accordingly grant or refuse the

relief of specific performance depending upon the case made

out by the parties on facts.”

11. While   explaining   the   import   of   the   two   different

expressions, ‘readiness’ and ‘willingness’, Supreme Court in the case of

J.P. Builders (supra) observed as under:-

“21. Among the three clauses, we are more concerned about

clause (c). "Readiness and willingness" is enshrined in clause

(c) which was not present in the old Act of 1877. However, it

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was later inserted with the recommendations of the 9th Law

Commission's Report. This clause provides that the person

seeking   specific   performance   must   prove   that   he   has

performed   or   has   been   ready   and   willing   to   perform  the

essential terms of the contract which are to be performed by

him.

22. The words "ready" and "willing" imply that the person

was prepared to carry out the terms  of the contract. The

distinction between "readiness" and "willingness" is that the

former refers to financial capacity and the latter to the conduct

of the plaintiff wanting performance. Generally, readiness is

backed by willingness.

23. In N.P. Thirugnanam v. Dr. R. Jagan Mohan Rao [(1995)

5 SCC 115] at SCC para 5, this Court held: (SCC pp. 117-18)

"5....   Section   16(c)   of   the   Act   envisages   that   the

plaintiff must plead and prove that he had performed

or has always been ready and willing to perform the

essential   terms   of   the   contract   which   are   to   be

performed   by   him,   other   than   those   terms   the

performance of which has been prevented or waived

by   the   defendant.   The   continuous   readiness   and

willingness on the part of the plaintiff is a condition

precedent to grant the relief of specific performance.

This   circumstance   is   material   and   relevant   and   is

required to be considered by the court while granting

or refusing to grant the relief. If the plaintiff fails to

either aver or prove the same, he must fail. To adjudge

whether the plaintiff is ready and willing to perform

his   part   of   the   contract,   the   court   must   take   into

consideration the attending circumstances. The amount

of consideration which he has to pay to the defendant

must of necessity be proved to be available. Right

from the date of the execution till date of the decree he

must   prove  that   he  is   ready   and   has   always   been

willing to perform his part of the contract. As stated,

the factum of his readiness and willingness to perform

his part of the contract is to be adjudged with reference

to   the   conduct   of   the   party   and   the   attending

circumstances. The court may infer from the facts and

circumstances whether the plaintiff was ready and was

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always ready and willing to perform his part of the

contract."

24. In P. D'Souza v. Shondrilo Naidu [(2004) 6-SCC 649] this

Court observed: (SCC p. 654 paras 19 and 21)

"19.   It   is   indisputable   that   in   a   suit   for   specific

performance of contract the plaintiff must establish his

readiness   and   willingness   to   perform   his   part   of

contract. The question as to whether the onus was

discharged by the plaintiff or not will depend upon the

facts and circumstances of each case. No straitjacket

formula can be laid down in this behalf.

21.... The readiness and willingness on the part of the

plaintiff to perform his part of contract would also

depend upon the question as to whether the defendant

did everything which was required of him to be done

in terms of the agreement for sale."

25. Section 16(c) of the Specific Relief Act, 1963 mandates

"readiness and willingness" on the part of the plaintiff and it is

a condition precedent for obtaining relief of grant of specific

performance.   It   is   also   clear   that   in   a   suit   for   specific

performance, the plaintiff must allege and prove a continuous

"readiness and willingness" to perform the contract on his part

from the date of the contract. The onus is on the plaintiff.

26.  It  has   been  rightly  considered  by  this  Court   in R.C.

Chandiok v. Chuni Lol Sabharwal  [(1970) 3 SCC 140] that

"readiness and willingness" cannot be treated as a straitjacket

formula. This has to be determined from the entirety of the

facts and circumstances relevant to the intention and conduct

of the party concerned.

27. It is settled law that even in the absence of specific plea by

the opposite party, it is the mandate of the statute that the

plaintiff has to comply with Section 16(c) of the Specific

Relief   Act   and   when   there   is   non-compliance   with   this

statutory mandate, the court is not bound to grant specific

performance   and   is   left   with   no   other   alternative   but   to

dismiss the suit. It is also clear that readiness to perform must

be   established   throughout   the   relevant   points   of   time.

"Readiness and willingness to perform the part of the contract

has to be determined/ascertained from  the conduct of the

parties.”

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12. The aforesaid ratio laid down in the case of J.P. Builders

(supra)  has been followed in subsequent judgments including those

rendered in U.N. Krishnamurthy (supra), Sangita Sinha vs. Bhawna

Bhardwaj and others 2025 Online SCC 73 and Jagjit Singh vs.

Amarjit Singh (2018) 9 SCC 805.

13. In the present case, there is no dispute with respect to

willingness of the plaintiff as he has been able to prove his presence

before the office of Sub-Registrar on 16.05.2006. Issue is readiness.

Trite it is that plaintiff in order to prove his readiness, is not required to

carry amount of consideration in cash and wave off the same but is

certainly required to prove that he had the capacity to perform his part.

One who seeks decree of specific performance needs to demonstrate

that had the other party turned up one scheduled date, he was ready to

honour his part of promise. The Lower Appellate Court while returning

findings with respect to readiness of the plaintiff observed as under:-

“59.This is also important to mention here that the suit for

perpetual injunction, which was subsequently amended in the

present form, vide order dated 8.6.2005, was instituted on

12.5.2005. The plaintiffs served legal notice Ex. P-6 upon the

defendants   and   to   this   effect,   plaintiff   Baldev   Singh   has

specifically stated on oath. Plaintiff Baldev Singh has been

practicing   lawyer   in   District   Courts,   Karnal,   since  1978.

Plaintiff Baldev Singh, while deposing in the witness box as

PW-5, during his cross-examination, stated that he managed

money from his relatives and close persons. The defendants

have exhibited on the record documents Ex. D-6 to Ex. D-9

which are copies of the bank passbooks in the names of the

plaintiffs.

60. However,   PW-5   plaintiff   Baldev   Singh,   during   his

cross-examination, deposed that on dated 16.5.2005 in his

Saving Account No. 8944 in Union Bank of India, there was

balance of 

`  2,11,759.14P. He withdrew 660/- on 16.5.2005

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from that account. He further stated that in May, 2005, a sum

of 

`  1,58,646/- was lying as balance in Saving Account No.

40530 in Union Bank of India in the name of his wife. He

further stated that in May, 2005, a sum of 3606/- was lying as

balance in Saving Account No. 0286000100213928 in Punjab

National Bank in his name. Similarly, in May, 2005, a sum of

`  343/-   was   lying   as   balance   in   Saving   Account   No.

0286000100213919 in Punjab National Bank in the name of

his wife. This witness further stated that his 14 acres of land

was   acquired   and   about   one   crore   was   paid   to   him   as

compensation. This is an admitted fact on the record that some

lands of the plaintiffs were acquired by Land Acquisition

Collector.

61.  As per the statement of DW-3 Pawan Kumar, Ahlmad,

Land   Acquisition   Collector,   deposited   the   enhanced

compensation on account of land acquisition in favour of the

plaintiffs.   DW-4   Anil   Gupta,   Record-keeper   deposed  that

Land Acquisition Collector, released the land compensation in

favour of plaintiff Baldev Singh to the tune of 

`  62,69,611/-

and in favour of Santosh Rani to the tune of 

` 28,40,698/-.

62.  The above said evidence shows that plaintiff No.1 was

a man of means and had the financial capability and resources

to raise 

` 1.50 crore for execution of the sale deed. But in the

case in hand, the plea that the plaintiffs were not ready and

willing to perform their part of the contract, is not available to

the defendants. In  Jora Singh vs. Lakhwinder Kumar &

Ors.   2011(2)   C.C.Cases   113   the   Hon'ble   High   Court   of

Punjab & Haryana held that the defendant denied execution of

agreement saying that  he was never ready and willing to

perform his part of the contract. It did not lie his mouth to

contend that plaintiff was ready and willing to perform his

part of the contract.

63.     In  Surjeet   Singh   vs.   Kartar   Singh   (deceased)

represented   by   L.R's.   1987   S.L.J.   342,   it   was   held   by

Hon'ble High  Court  of Punjab  &   Haryana  that  when  the

vendor did not  provide any opportunity to the vendee to

tender   the   balance   amount   of   consideration,   it   was  not

necessary   for   the   vendee   to   prove   that   he   had   sufficient

Financial   resources   to   pay   the   balance   amount   of

consideration.

RSA-4224-2013 (O&M)

64.  In  Amar   Kaur   and   others   vs.   Lashu   Ram   and

others 2011(2) P.L.R. 18, the Hon'ble High Court of Punjab

and   Haryana   held   that   even   before   the   expiry   of   date

stipulated in the agreement for execution of the sale deed, the

plaintiff had to file a suit for permanent injunction when the

defendants were trying to alienate the suit land to somebody

else.   This   circumstance   would   depict   the   readiness  and

willingness of the plaintiff to perform his part of the contract.

65. In the light of the above said authorities, it is held that

the defendant cannot question the readiness and willingness of

the   plaintiffs   to   execute   the   agreement   to   sell,   which   is

otherwise proved by the evidence on record. As far as the

authorities   of   the   defendant   are   concerned,   they   are   not

applicable to the facts of the case and are hones not relied

upon.”

14. Testing   the   aforesaid   findings   recorded   by   the   Courts

below on the parameters of the binding precedents as referred to

hereinabove, this Court finds that the Courts below erred in holding that

the defendant cannot question the readiness and willingness of the

plaintiff to execute agreement to sell having denied the execution

thereof.  The findings cannot be sustained for more than one reason.

15. This is not a case wherein the defendant has denied the

execution of agreement to sell. Even if it was a case of denial of

execution of agreement to sell, plaintiff in order to succeed in his claim

for specific performance, was required to clear the statutory bar as

contemplated under section 16(c) of 1963 Act dehors the plea raised by

the defendant.

16. A bare perusal of statement of the plaintiff PW5 Baldev

Singh would show that he is totally evasive regarding the source of

money. In his examination-in-chief by way of affidavit Ex.PW5/A, he

does not disclose anything about his capacity to pay the balance sale

RSA-4224-2013 (O&M)

consideration which was more than rupees one crore. His examination-

in-chief reads as under:-

“3.We have always been and are still ready and willing to

perform our part of the agreement, to pay the balance sale

consideration and to get the sale deed in respect of the land in

question executed and registered from the defendants in our

favour,   at   our   expenses   but   the   defendants   have   been

prolonging the matter on one pretext or the other. After the

above agreement to sell was executed in our favour, we also

came to know that a litigation with regard to the land in

question is pending between the defendants and their brother

Sh. Jagir Singh.

4. That on 8.5.2005 we came to know that the defendants are

negotiating with certain persons to dispose off the land in

question.   We   immediately   contacted   the   defendants   and

requested them to settle their score with their brother Sh. Jagir

Singh, to accept the balance sale consideration and to execute

the requisite sale deed in our favour, but the defendants told

us that they are not bound to execute the sale deed before the

target date i.e. 14.5.2005. Apprehending that the defendants

may execute the sale deed in respect of the land in question in

favour of some other persons, we filed a suit for permanent

injunction against the defendants.

5.   That   since   14.5.2005   and   15.5.2005   happened   to   be

holidays, the plaintiffs waited for the defendants in the office

of Sub Registrar, Karnal during office hours on 13.5.2005 and

on 16.5.2005 along with the balance sale consideration and

the money needed for stamps and registration of the sale deed,

to get the sale deed in respect of the land in question executed

and registered in their favour but the defendants did not turn

up   and  as   such   on  13.5.2005   and   also  on   16.5.2005   the

plaintiffs   sworn   an   affidavit   about   their   readiness  and

willingness   to   get   the   requisite   sale   deed   executed  their

favour. The affidavit dated 13.5.2005 was also got attested by

the plaintiffs from Sh. Anil Kumar Notary Public Karnal and

the affidavit dated 16.5.2005 was got attested by the plaintiffs

from   the   Sub   Registrar   Karnal,   exercising   the   powers   of

Executive Magistrate.”

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17. In his cross-examination recorded on 19.08.2009, he claims

that prior to the target date, he had withdrawn certain amount from his

bank accounts. But when asked about the bank account from which the

amount was withdrawn, he remained evasive. Then he claimed that he

borrowed some money from his brother Gurmail Singh and cousin

brother and certain other sources. When asked about the amounts

borrowed by him, he was clueless.

18. He   was   recalled   for   further   cross   examination   on

02.12.2009. He produced on record passbooks pertaining to his saving

accounts.  As per the same, on 16.05.2005, he had Rs.2,11,759.14 in

one of his bank accounts with Union Bank of India. On 16.05.2005, he

had withdrawn 600 rupees. In his other saving account with Union

Bank of India, the balance in May 2005 was Rs.1,58,646/-. No money

was   withdrawn   from   the   same   in   May   2005.   After   narrative   of

withdrawal of money from Bank fell flat, he shifted his stance relying

on acquisition of land.   He claimed that he received Rs. 1 crore as

compensation thereof on 24.12.2004. Both the Courts below have

heavily   relied   upon   the   aforesaid   compensation   on   account   of

acquisition of land. Plaintiff failed to bring on record any evidence with

respect to payment of the aforesaid compensation prior to the target date

on 24.12.2004.  He rather admitted that he has no document to show

when he received the said compensation.

19. Defendant   summoned   DW3   Pawan   Kumar,   Ahalmad

from   the   Court   of   ADJ   Karnal   and   DW4   Anil   Gupta   Record

Keeper, Sessions Court, Karnal.     From the testimony of DW3 and

DW4, though it is evident that both the plaintiffs were entitled to

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compensation on account of their land having been acquired by State of

Haryana.  However, it is evident that till the target date for execution of

the sale deed, no amount was deposited by the Land Acquisition

Collector.   

20. Even during  the  course of  arguments, counsel  for the

plaintiff was asked to show any evidence to prove that plaintiff was in

financial capacity to pay the balance sale consideration of more than Rs.

1 crore on the target date. Counsel for the plaintiff could not point out

any evidence on record to show that plaintiff had the capacity to honour

the   commitment   of   paying   balance   sale   consideration  of   Rs.

1,35,73,187.50 on 16.05.2005, i.e. the target date.  There is no quarrel

with the proposition of law laid down in the case of Azhar Sultana

(supra) that readiness and willingness of the plaintiff in the suit seeking

decree of specific performance has to be ascertained from his conduct.

No hard and fast rule can be laid to guage the same.

21. In the present case, counsel for the plaintiff wants to argue

that since the plaintiffs were entitled to receive compensation for the

acquired land, they were in capacity to borrow the amount from their

kiths and kins. Needless to say relief of specific performance is a

discretionary relief.   Plaintiff in his testimony claimed that he had

withdrawn certain amount from his saving accounts and has borrowed

some amounts from his relatives.  Withdrawal from the bank account

has been proved to be false statement.  Likewise, borrowing from near

dear ones, also has no basis.  Thereafter, he tried to take refuge under

the amount of compensation received by him on account of acquired

land.  The said statement made by him was also found to be against the

RSA-4224-2013 (O&M)

record   and   was   falsified   from   the   testimony   of   DW3  and   DW4.

Plaintiff repeatedly shifted his stand having cross examination.  Each of

his stands lacked credence. 

22. In view thereof, this Court finds that the Courts below

erred in misreading of evidence on record to return a perverse finding in

favour of plaintiff regarding his readiness to perform agreement to sell

dated 10.11.2004. Plaintiff being not ready to perform his part, cannot

be held entitled to the main relief of specific performance.

23. Mr. Tewari is right in contending that in view of ratio of

law laid down by 05 Judges Bench in the case of  ‘Pankajakshi vs.

Chandrika’ (2016) 6 SCC 157, the regular second appeals in Punjab

and Haryana High Court are to be dealt in accordance with Section 41

of the Punjab Courts Act, 1930. Section 41 of the Punjab Courts is pari

materia   to   Section   100   CPC,   1908   prior   to   1976   amendment.

Accordingly, question of law is necessary to entertain and interfere in

the regular second appeal. Trite it is that where misreading of evidence

leads to perversity in the findings, it breeds substantial question of law.

Thus, this Court having held that the findings recorded by the Courts

below are perverse being result of misreading of evidence on record,

objection raised by Mr. Tewari regarding pure finding of fact sans merit

and is hereby rejected.

24. Coming on to the next issue of the relief to which the

plaintiff is entitled, this Court finds that keeping in view that the

execution of agreement to sell and the payment of earnest money is not

denied, plaintiff is entitled to alternate relief of recovery of Rs.30 lakhs,

i.e. double the amount of earnest money along with interest @ 6% per

RSA-4224-2013 (O&M)

annum from the date of filing of the suit till the date of actual

realization.

25. The judgment and decree passed by the Courts below is

ordered to be modified to the extent that the plaintiff is held entitled for

alternate relief of recovery of Rs.30 lakhs along with 6% interest.

26. Disposed off, accordingly.

27. Since   the   main   case   has   been   decided,   pending

miscellaneous application, if any, shall also stands disposed off. 

      (PANKAJ JAIN)

      JUDGE

01.09.2025               

Dinesh

Whether speaking/reasoned : Yes

Whether Reportable :  No