REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. 921 OF 2022

[Arising out of Special Leave Petition (C) No. 22191 of 2019]

Desh Raj & Ors. … Appellant(s)

                                             VERSUS

Rohtash Singh … Respondent

JUDGMENT

Surya Kant, J.

1.Leave Granted.

2.The   present   appeal   is   directed   against   the   judgment   dated

15.05.2019 passed by the High Court of Punjab and Haryana whereby

a   second   appeal   preferred   by   the   Appellants   was   dismissed   and

judgment and decree of the Trial Court as well as the First Appellate

Court   were   affirmed.   The   decree   entitled   the   Respondent   for   the

recovery   of   earnest   money,   which   constituted   of   partly   paid   sale

consideration in lieu of the concerned agreements to sale along with

requisite interest. The factual matrix is succinctly discussed before

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delving into the issue of law regarding breach of contractual terms

which requires adjudication before us.

A. FACTS    

3.The subject matter of the original suit was a property measuring

23 Kanals 4 Marlas bearing Khewat No. 226, Khatoni No. 225, Rect.

No. 27, Kila No 3 min (2­9), 4 min (4­15), 7(8­0), 14(4­0) situated in

the   revenue   estate   of   Village   Tigra,   Tehsil   and   District   Gurgaon

(hereinafter, ‘Concerned Property’) which the Appellants jointly owned

to the extent of their respective shares.

4.Two   separate   agreements   to   sell   were   entered   between   the

present parties for the Concerned Property on 17.02.2004 (hereinafter,

‘Sale Agreements’). In the first agreement, Appellant Nos. 1 to 4 agreed

to sell their share to the extent of 4/5

th

  of the Concerned Property

while in the second agreement, Appellant No. 5 agreed to sell the

remaining 1/5

th

  share to the Respondent which accrued to her and

her minor son. It must be noted that the material terms of both

agreements   are   identical   except   that   in   the   second   agreement,

Appellant No. 5 was contractually bound to secure the permission

under The Hindu Minority and Guardianship Act, 1956 to sell the

share of the minor.

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5.Under the Sale Agreements, the sale consideration was set at the

rate of Rs 79,00,000/­ per acre. Accordingly, the Respondent is stated

to have paid Rs 22,90,000/­ in total as part payment of the sale

consideration   which   was   in   the   nature   of   earnest   money.   As   per

Clause 4 of Sale Agreements, the earnest money could be confiscated

by the Appellants if the sale deed was not executed on prescribed date,

i.e. 16.08.2004 (hereinafter, ‘Date of Execution’). Furthermore, as per

Clause 8 of the Sale Agreements, the Respondent was also liable to

secure all the necessary No Objection Certificates (hereinafter, ‘NOC’).

Additionally, he had to also intimate the Appellants regarding the

grant of NOCs well before the Date of Execution, failing which the

agreement was deemed to be cancelled.

6.The Appellants state that as per the Sale Agreements, requisite

permission under The Hindu Minority and Guardianship Act, 1956

was obtained by them before the Date of Execution. The same was

communicated to the Respondent via notice dated 10.07.2004. Their

case is that in furtherance of the agreements, Appellants appeared

before the Sub­Registrar, Gurgaon on the Date of Execution but the

Respondent failed to appear before the Sub­Registrar for the purpose

of executing the sale deed and payment of balance sale consideration.

7.The Appellants served legal notices dated 18.08.2004 on the

Respondent giving an additional opportunity to him to appear before

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the Sub­Registrar on 01.09.2004 to execute the sale deed as per the

terms of the Sale Agreements. It is pertinent to note that in the legal

notices, it was explicitly mentioned that time was the essence of the

contract. It was also clearly stated that as per the agreements, the

Appellants were bound to forfeit the earnest money and treat the

agreements as cancelled. Still, they were extending last opportunity to

the Respondent to perform his contractual obligations. 

8.It appears that 01.09.2004 was declared a holiday, hence the

Appellants appeared before the Sub­Registrar on 31.08.2004 as well

as   on   02.09.2004.   The   Respondent,   however,   failed   to   appear   for

execution and registration of the sale deed, because of which the

Appellants   forfeited   the   earnest   money   and   treated   the   Sale

Agreements as cancelled. All appearances of the Appellants before the

Sub­Registrar were marked by way of their respective affidavits.

9.The situation remained dormant until January 2006 when the

Respondent,   the  original  plaintiff,   initiated   a  suit  seeking  relief  of

specific   performance   of   Sale   Agreements   and   other   consequential

reliefs.   However,  during  the  pendency  of   the  suit  before  the   Trial

Court,   State   of   Haryana   initiated   acquisition   proceedings   vide

notification   dated   12.12.2008   issued   under   Section   4   of   Land

Acquisition Act, 1894. Consequently, the subject land was acquired by

the State vide award dated 23.11.2011. Due to this subsequent event,

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the Respondent sought and was permitted by the trial court to amend

the plaint.

10. In the amended plaint, the Respondent took the stand that he

was always ready and willing to execute the Sale Agreements and that

the   Appellants   were   the   ones   who   did   not   furnish   the   required

documents for the necessary sanction and grant of NOCs. Apart from

the relief of specific performance, he additionally prayed that a decree

of permanent injunction be passed to the effect that the Concerned

Property   cannot   be   sold   to   any   third   party,   possession   must   be

granted to him along with a declaration that the Sale Agreements were

still binding. In the alternative, he sought that a money decree of Rs

2,29,10,000/­ be passed in his favour on the estimated land value

along with requisite interest and costs. 

11.In response, the defence set up by the Appellants was that it was

the Respondent who was at fault for not executing the sale deed

within the agreed time period and that the suit must be dismissed for

his   willful   non­performance.   The   Appellants   specifically   took   the

stance that the suit was filed after inordinate delay and as a tactic to

grab the land because of the subsequent increase in its commercial

value.

12.  After perusal of both the documentary as well as oral evidence,

the   Trial   Court   concluded   that   both   the   parties   were   equally

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responsible for rendering the Sale Agreements as unenforceable. While

it hesitantly accepted the stance of both the parties in respect to the

contention that they were present before the Sub­Registrar on the

Date of Execution, it held that the same was meaningless as the

Appellants were at fault for not taking effective steps in procuring the

NOC under Section 7A of Haryana Development and Regulation of

Urban Areas Act of 1975 (hereinafter, ‘HUDA Act’). However, the Trial

Court then went on to hold that the Sale Agreements were either way

rendered   impossible   to   perform   in   view   of   the   land   acquisition

proceedings   and   proceeded   to   grant   decree   of  recovery   of   earnest

money on the priciple of unjust enrichment. The First Appellate Court

upheld the decree granted by Trial Court on entirely identical reasons.

13.The   High   Court   in   its   impugned   judgment  made   two

observations which are pertinent to note – first that no evidence was

led by the  parties to prove whether they took requisite steps to obtain

the NOC under Section 7A of HUDA Act and;  second that presence of

Appellants   before   the   Sub­Registrar   on   31.08.2004   or   01.09.2004

when   last   opportunity   to   execute   the   sale   deed   was   granted   to

Respondent, was doubtful as the evidence of marking their presence

was not proved and that legal notices dated 18.08.2004 were not

served on the Respondent. The High Court, thus, went on to uphold

the decree passed by the courts below, noting that in view of the

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acquisition   proceedings,   the   alternate   relief   of  recovery   of   earnest

money was legally correct. 

14.The aggrieved Appellants are before this Court. 

B. CONTENTIONS    

15.We   have   heard   learned   counsel   for   parties   and   perused   the

documents produced on record.

16.Mr.   Siddharth   Mittal,   learned   counsel   for   the   Appellants,

contended ­ Firstly, that all the courts below have failed to note that

time was the essence of contract as per the Sale Agreements under

Section 55 of The Indian Contract Act, 1872. (hereinafter, ‘Contract

Act’).   He   submitted   that   the   contractual   performance   of   Sale

Agreements needed to be mandatorily effectuated by the Respondent

on or before the Date of Execution. He stated that the Appellants

reiterated the same stance in their legal notices dated 18.08.2004.

Secondly,  the High Court has completely overlooked the fact that at

the   relevant   period   of   time,   i.e.   Date   of   Execution,   there   was   no

necessity   to   procure   NOC   under   Section   7A   of   HUDA   Act.   He

submitted   that   the   land   was   ‘agricultural   land’   on   the   Date   of

Execution of Agreements and was first time included within the limits

of   Municipal   Corporation,   Gurugram   through   notification   dated

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02.06.2008.  Thirdly, under Clause 8 of the Sale Agreements, it was

the   Respondent   and   not   the   Appellants,   responsible   to   procure

relevant NOCs. Hence, the onus to prove that steps were taken to

obtain NOCs under Section 7A of HUDA Act was on the Respondent

which he miserably failed to discharge. 

17.The composite essence of all the above­mentioned arguments by

Mr. Mittal is that non­performance of contractual obligations on the

part of Respondent by the stipulated time resulted in lawful exercise of

right of termination by the Appellants and the consequent forfeiture of

earnest money as stipulated under the Sale Agreements which was in

accordance with the settled law in Satish Batra v Sudhir Rawal.

1

18.On the contrary, Ms. Sonali Karwasra Joon, learned counsel for

the Respondent, argued that – Firstly, the Appellants were unwilling

and they failed  to perform their contractual obligations, especially

regarding securing NOC under Section 7A of HUDA Act. She forcefully

argued that Clause 8 of the Sale Agreements ought to be interpreted to

mean that only such sanction or NOCs which the Respondent could

obtain unilaterally, was his contractual obligation. In other words, she

argued that securing NOC under Section 7A of HUDA Act was solely

the responsibility of the Appellants, irrespective of the onus fastened

on   the   Respondent   under   Clause   8   of   the   Sale   Agreements.   She

1 Satish Batra v Sudhir Rawal (2013) 1 SCC 345.

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heavily relied upon the observations of the High Court regarding the

Appellant’s doubtful appearance before the Sub­Registrar and non­

effectuation of service of legal notices dated 18.08.2004, to support the

claim of willful non­performance on behalf of the Appellants. Secondly,

she argued, that the Sale Agreements had been rendered impossible

as the State of Haryana lawfully acquired the suit land. Hence, all the

courts below have rightly directed the refund of the earnest money

with interest. Additionally, she argued that the amount in question

cannot be forfeited contrary to the settled principles enunciated by the

Constitution Bench of this Court in Fateh Chand v Balkishan Dass

2

which bars forfeiture of earnest money when it is ‘penal’ in nature.

Thirdly, she highlighted that the second appeal, which confirmed the

decree passed in favor of Respondent, was heard ex­parte. Finally, she

drew our attention to the fact that during the acquisition proceedings,

the Appellants were successful in obtaining release of land measuring

8   Marlas   out   of   the   acquired   land   as   noted   in   the   award   dated

23.11.2011. She stated that as per the available revenue records, the

said property was still in possession of the Appellants who are guilty of

suppression of material facts. It must be noted that the Respondent

on   coming   to   know   about   the   factum   of   release,   had   directly

approached this Court against the First Appellate Court’s decision via

SLP (C) No 11901 of 2022 but the same was disposed of with liberty to

2 Fateh Chand v Balkishan Dass (1964) 1 SCR 515.

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approach the High Court in the second appeal under Section 100 of

the Code of Civil Procedure, 1908.

3

19.We now examine these contentions of both sides.

C. ANALYSIS     

C.1 WHETHER TIME WAS THE ESSENCE OF THE CONTRACT?   

20.Before   venturing   into   the   aforementioned   issue,   we   must

highlight that throughout the entire dispute, Appellants have taken a

consistent stand of time­bound performance being an essence of the

contract.   They   have   maintained   that   sale   deed   was   needed   to   be

executed necessarily on the Date of Execution as agreed between the

parties. It is unfortunate that all the courts below have failed to render

a finding on this aspect despite the fact that this was one of the key

defenses taken by the Appellants in respect of the prayer seeking

specific performance. 

21.In this respect, we must now take note of Section 55 of Contract

Act   which   stipulates   the   aftermath   in   case   of   failure   to   perform

contractual obligations at fixed time. The provision states –

55.  Effect   of   failure   to   perform   at   fixed   time,   in

contract in which time is essential.

When a party to a contract promises to do a certain

thing at or before a specified time, or certain things

at or before specified times, and fails to do any such

thing at or before the specified time, the contract, or

3 Rohatash Singh v Deshraj (SLP (Civil) No. 11901 of 2022, 11 July 2022).

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so much of it as has not been performed, becomes

voidable   at   the   option   of   the   promisee,   if   the

intention of the parties was that time should be of

the essence of the contract.

Effect of such failure when time is not essential.­­

If it was not the intention of the parties that time

should be of the essence of the contract, the contract

does not become voidable by the failure to do such

thing   at   or   before   the   specified   time;   but   the

promisee   is   entitled   to   compensation   from   the

promisor   for   any   loss   occasioned   to   him   by   such

failure.

Effect of acceptance of performance at time other

than   that   agreed   upon.­­If,   in   case   of   a   contract

voidable   on   account   of   the   promisor’s   failure   to

perform his promise at the time agreed, the promisee

accepts   performance   of   such   promise   at   any   time

other than that agreed, the promisee cannot claim

compensation   for   any   loss   occasioned   by   the   non­

performance   of   the   promise   at   the   time   agreed,

unless,   at   the   time   of   such   acceptance,   he   gives

notice to the promisor of his intention to do so.

22.The Sale Agreements in the present case clearly indicate the

intention   of   the   parties   to   treat   time­bound   performance   as   an

essential condition. They stipulate that in case the sale deed was not

executed on the Date of Execution, the Sale Agreements were liable to

be treated as cancelled, and the earnest money was to be forfeited.

Even   in   the   legal   notices   dated   18.08.2004,   through   which   last

opportunity was extended to Respondent to execute the sale deed, the

factum   of   time   being   an   essential   condition   for   performance   was

reiterated. On the other hand, no evidence or communication has

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been brought on record by the Respondent to contradict the defense of

time­bound performance taken by the Appellants. 

23.At this juncture, we must note the decision of this Court in

Citadel Fine Pharmaceuticals v Ramaniyam Real Estates Private

Ltd

4

  and  Saradamani Kandappan v S. Rajalakshmi

5

  wherein it

was held that defense under Section 55 of Contract Act is valid against

anyone who is seeking the relief of specific performance. The facts of

the instant case make the observations in Saradamini Kandappan

6

even more pertinent, which are to the following effect ­

“36. The principle that time is not of the essence of

contracts   relating   to   immovable   properties   took

shape in an era when market values of immovable

properties   were   stable   and   did   not   undergo   any

marked   change   even   over   a   few   years   (followed

mechanically, even when value ceased to be stable).

As a consequence, time for performance, stipulated in

the agreement was assumed to be not material, or at

all   events   considered   as   merely   indicating   the

reasonable   period   within   which   contract   should   be

performed. The assumption was that grant of specific

performance   would   not   prejudice   the   vendor

defendant   financially   as   there   would   not   be   much

difference in the market value of the property even if

the contract was performed after a few months. This

principle   made   sense   during   the   first   half   of   the

twentieth   century,   when   there   was   comparatively

very little inflation, in India. The third quarter of the

twentieth century saw a very slow but steady increase

in   prices.   But   a   drastic   change   occurred   from   the

4 Citadel Fine Pharmaceuticals v Ramaniyam Real Estates Private Ltd  (2011) 9 SCC 147,

para 53.

5 Saradamani Kandappan v S. Rajalakshmi (2011) 12 SCC 18.

6 ibid.

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beginning   of   the   last   quarter   of   the   twentieth

century.   There   has   been   a   galloping   inflation   and

prices   of   immovable   properties   have   increased

steeply,   by   leaps   and   bounds.   Market   values   of

properties are no longer stable or steady. We can take

judicial notice of the comparative purchase power of

a rupee in the year 1975 and now, as also the steep

increase   in   the   value   of   the   immovable   properties

between then and now. It is no exaggeration to say

that  properties   in  cities,   worth   a   lakh   or  so   in  or

about 1975 to 1980, may cost a crore or more now.

x­x­x­x

43. Till the issue is considered in an appropriate case,

we can only reiterate what has been suggested in K.S.

Vidyanadam [(1997) 3 SCC 1] :

(i)   The   courts,   while   exercising   discretion   in

suits for specific performance, should bear in mind

that   when   the   parties   prescribe   a   time/period,   for

taking   certain   steps   or   for   completion   of   the

transaction,   that   must   have   some   significance   and

therefore time/period prescribed cannot be ignored.

(ii) The courts will apply greater scrutiny and

strictness   when   considering   whether   the   purchaser

was “ready and willing” to perform his part of the

contract.

(iii) Every suit for specific performance need not

be decreed merely because it is filed within the period

of limitation by ignoring the time­limits stipulated in

the   agreement.   The   courts   will   also   “frown”   upon

suits   which   are   not   filed   immediately   after   the

breach/refusal. The fact that limitation is three years

does not mean that a purchaser can wait for 1 or 2

years to file a suit and obtain specific performance.

The   three­year   period   is   intended   to   assist   the

purchasers in special cases, as for example, where the

major part of the consideration has been paid to the

vendor   and   possession   has   been   delivered   in   part­

performance,   where   equity   shifts   in   favour   of   the

purchaser.”

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(Emphasis Applied)

24.Hence on the dual factual premise that it was the clear intention

of the parties to treat time as the essence of the contract and that

there was an undue delay on behalf of the Respondent to institute the

suit, the relief of specific performance cannot be granted. We must

clarify that this finding also holds true for the land subsequently

released in favor of the Appellants. 

C.2 WHETHER IT WAS  PROVED THAT  APPELLANTS WERE  WILLFULLY    

AVOIDING PERFORMANCE  OF THEIR CONTRACTUAL OBLIGATIONS?   

25.The courts below have harped on the inability of the Appellants

to procure the necessary NOC under Section 7A of HUDA Act, to hold

that they were non­cooperative and willfully avoiding the performance

of their contractual obligation. However, as the learned counsel for

Appellants   rightfully   pointed   out,   the   evidence   on   record   clearly

indicates that they gave duly signed blank proformas and relevant

documents   to   the   Respondent   in   order   to   obtain   any   necessary

sanction or NOCs. This was done in order to fulfil the obligation under

Clause 8 of the Sale Agreements which stated –

“8. That the Second Party will be liable to secure all

the necessary NOC and the said NOC will be intimated

to the First Party by way of Registered Post before

the   date   16.08.2004   fixed   for   registration   of   sale

deed. If the Second Party fails to secure the required

NOC then this agreement to sell will be deemed to be

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cancelled. The cost incurred for securing the NOC will

be borne by the Second Party.”

7

(Emphasis Applied)

26.A bare reading of this clause, in our opinion, clearly spells out

the intention of the parties in respect of Respondent’s liability for

obtaining the required NOC. We are bound to interpret the contractual

terms   in   their   literal   sense   and   hence,   we   expressly   reject   the

Respondent’s   contention  that  this   clause   should   be  interpreted   to

construe  that  his  obligation  was  limited  to NOCs  which  he  could

obtain unilaterally. Additionally, since Respondent has led no evidence

to indicate that he took any proactive steps to obtain the purported

NOC necessary to execute the sale deed, we must hold that the plea of

non­cooperation against the Appellants in respect of obtaining the

NOC are not made out by the Respondent.

27.However,   even   assuming   in   arguendo,   that   Respondent   had

fulfilled his contractual obligation under  under Clause 8 of the Sale

Agreements by taking all necessary steps necessary to obtain NOC

under   Section   7A   of   HUDA   Act,   we   find   merit   in   the   Appellants’

contention that no such NOC was required in the first place as the

Concerned Property was agricultural land on the Date of Execution. In

this respect, learned counsel for the Appellants correctly pointed out

7 Under the Sale Agreements, ‘First Party’ refers to the present Appellants while ‘Second 

Party’ refers to the present Respondent.

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that   the   Concerned   Property   was   brought  under   the   Municipal

Corporation of Gurugram vide notification dated 02.06.2008 only. 

28.The Respondent in his counter affidavit has taken a stance that

the Concerned Property was an ‘urban area’ as per Section 2(o) of the

HUDA Act, which includes lands situated within five kilometres of a

notified municipal area. However, this stand cannot sustain for the

reason that neither he raised such plea before the courts below nor

adduced any evidence to suggest that on the Date of Execution, the

Concerned Property was within the five kilometre radius of Municipal

Area as specified under Section 2(o) of the HUDA Act.

29.Finally,   we   must   shift   our   attention   to   the   High   Court’s

observation that the presence of Appellants before the Sub­Registrar

was doubtful on 31.08.2004 and 02.09.2004 as the affidavits of their

presence were not proved in the evidence. In contrast, the Trial Court

has   found   that   these   affidavits   were   duly   proved   in   the   cross

examination of the Appellants and the said finding of fact was affirmed

by the First Appellate Court. The High Court, therefore, ought not to

have made any fact based observations especially when the records of

the   courts   below   were   not   requisitioned   to   reach   an   independent

conclusion to hold that the said finding of fact by the two courts was

contrary to the record. The re­appreciation of evidence is ordinarily

impermissible   and   beyond   the   scope   of   a   second   appeal.   Even

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otherwise, the presence of Appellants before the Sub­Registrar on the

Date of Execution is not disputed. In this backdrop where time was

the essence of the contract, we conclude that the Respondent has

failed   to   prove   that   the   Appellants   were   willfully   avoiding   the

performance of their contractual obligations.

C.3 WHETHER RESPONDENT WAS ENTITLED TO RECOVERY OF EARNEST    

MONEY?   

30.The   final  aspect  of  this  dispute  is  with  respect  to  the   relief

granted by the courts below to the Respondent in the form of recovery

of earnest money with requisite interest.  However, before inquesting

into this issue we must take note of the following relevant clauses of

the Sale Agreements ­

“1. That it has been decided that date of execution of

this agreement to sell is 16.08.2004 [Sixteen August

Two Thousand Four].

x­x­x­

4. That if the Second Party is not able to execute the

sale deed on the prescribed date then the First Party

will be entitled to confiscate the earnest money”

   [Emphasis Applied]

31.Firstly, we may refer to Section 22 of the Specific Relief Act of

1963 (hereinafter, ‘SRA Act’) which provides that any person suing for

the specific performance of the contract for the transfer of property

may ask for ­ (a) possession or partition and separate possession of

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the property in addition of such performance OR (b) such person may

seek any other relief to which he is entitled to “including the refund of

any earnest money or deposit paid or made by him” in case his claim

for specific performance is refused. However, sub­Section (2) thereof

puts a caveat that the abovementioned reliefs shall not be granted by

the court unless “it has been specifically claimed”. The proviso to sub­

Section (2) further says that even if such relief was not specifically

claimed in the plaint, it is the discretion of the Court to permit the

plaintiff to amend the plaint “at any stage of the proceedings” and

allow him to include the claim for refund of the earnest money or

deposit paid. The relevant part of the provision of SRA Act reads as

follows ­

22.   Power   to   grant   relief   for   possession,   partition,

refund of earnest money, etc.—

(1)   Notwithstanding   anything   to   the   contrary

contained in the Code of Civil Procedure,1908 (5 of

1908), any person suing for the specific performance

of a contract for the transfer of immovable property

may, in an appropriate case, ask for­­

(a) possession, or partition and separate possession,

of the property in addition to such performance; or

(b)   any   other   relief   to   which   he   may   be   entitled,

including the refund of any earnest money or deposit

paid or made by him, in case his claim for specific

performance is refused.

(2)   No   relief   under   clause   (a)   or   clause   (b)   of   sub­

section (1) shall be granted by the Court unless it has

been specifically claimed:

Provided that where the plaintiff has not claimed

any such relief in the plaint, the Court shall, at any

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stage   of   the   proceeding,   allow   him   to   amend   the

plaint on such terms as may be just for including a

claim for such relief.

 (Emphasis Applied)

On a plain reading of the above reproduced provision, we have

no   reason   to   doubt   that   the   plaintiff   in   his   suit   for   specific

performance   of   a   contact   is   not   only   entitled   to   seek   specific

performance of the contract for the transfer of immovable property but

he   can   also   seek   alternative   relief(s)   including   the   refund   of   any

earnest   money,   provided   that   such   a   relief   has   been   specifically

incorporated in the plaint. The court, however, has been vested with

wide judicial discretion to permit the plaintiff to amend the plaint even

at a later stage of the proceedings and seek the alternative relief of

refund of the earnest money. The litmus test appears to be that unless

a plaintiff specifically seeks the refund of the earnest money at the

time of filing of the suit or by way of amendment, no such relief can be

granted to him. The prayer clause is a sine qua non for grant of decree

of refund of earnest money.

Applying these principles to the facts of the case in hand, we find

that the Respondent has neither prayed for the relief of refund of

earnest money in the original plaint nor he sought any amendment at

a subsequent stage. In the absence of such a prayer, it is difficult to

accept that the courts would suo­moto grant the refund of earnest

Page | 19

money irrespective of the fact as to whether Section 22(2) of SRA Act is

to be construed directory or mandatory in nature.

32.We may  now advert to the contention raised on behalf of the

Respondent that even if the respondent is held responsible for breach

of contract, the forfeited amount was ‘penal’ in nature and was hit by

Section   74   of   The   Contract   Act   as   has   been   interpreted   by   the

Constitution Bench in Fateh Chand.

8

 Section 74 of the Contract Act

says that ­

74.   Compensation   for   breach   of   contract   where

penalty stipulated for—

When a contract has been broken, if a sum is named

in the contract as the amount to be paid in case of

such breach, or if the contract contains any other

stipulation by way of penalty, the party complaining

of   the   breach   is   entitled,   whether   or   not   actual

damage   or   loss   is   proved   to   have   been   caused

thereby, to receive from the party who has broken the

contract reasonable compensation not exceeding the

amount so named or, as the case may be, the penalty

stipulated for.

(Emphasis Applied)

33.Learned   Counsel   for   the   respondent   submitted   that   merely

because an amount is stipulated as earnest money would not justify

its forfeiture. Instead, reliance was placed on Fateh Chand

9

 to state

that   the   courts   were   duty   bound   to   ascertain   reasonable

compensation in each case. In this respect, it would be prudent for

8 Fateh Chand (n 2).

9 Fateh Chand (n 2).

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our analysis to extract the following paragraphs from Fateh Chand

10

which are relied upon by the respondent ­

“11.   …. In   all   cases,   therefore,   where   there   is   a

stipulation in the nature of penalty for forfeiture of

an   amount   deposited   pursuant   to   the   terms   of

contract which expressly provides for forfeiture, the

court has jurisdiction to award such sum only as it

considers reasonable, but not exceeding the amount

specified in the contract as liable to forfeiture….

x­x­x­

15. Section 74 declares the law as to liability upon

breach   of   contract   where   compensation   is   by

agreement   of   the   parties   pre­determined,   or   where

there   is   a   stipulation   by   way   of   penalty.   But   the

application   of   the   enactment   is   not   restricted   to

cases   where   the   aggrieved   party   claims   relief   as   a

plaintiff. The section does not confer a special benefit

upon   any   party;   it   merely   declares   the   law   that

notwithstanding   any   term   in   the   contract

predetermining damages or providing for forfeiture of

any property by way of penalty, the court will award

to the party aggrieved only reasonable compensation

not   exceeding   the   amount   named   or   penalty

stipulated.   The   jurisdiction   of   the   court   is   not

determined   by   the   accidental   circumstance   of   the

party in default being a plaintiff or a defendant in a

suit. Use of the expression “to receive from the party

who has broken the contract” does not predicate that

the jurisdiction of the court to adjust amounts which

have   been   paid   by   the   party   in   default   cannot   be

exercised   in   dealing   with   the   claim   of   the   party

complaining of breach of contract.  The court has to

adjudge   in   every   case   reasonable   compensation   to

which the plaintiff is entitled from the defendant on

breach of the contract. Such compensation has to be

10 Fateh Chand (n 2).

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ascertained having regard to the conditions existing

on the date of the breach.”

(Emphasis Applied)

34.Per contra, the Appellants have heavily relied on the following

passage of the decision of this Court in Satish Batra

11

 to justify the

forfeiture of earnest money ­

“15. The law is, therefore, clear that to justify the

forfeiture of advance money being part of “earnest

money” the terms of the contract should be clear and

explicit. Earnest money is paid or given at the time

when the contract is entered into and, as a pledge for

its due performance by the depositor to be forfeited

in case of non­performance by the depositor. There

can be converse situation also that if the seller fails

to perform the contract the purchaser can also get

double the amount, if it is so stipulated. It is also the

law that part­payment of purchase price cannot be

forfeited   unless   it   is   a   guarantee   for   the   due

performance of the contract. In other words, if the

payment   is   made   only   towards   part­payment   of

consideration   and   not   intended   as   earnest   money

then the forfeiture clause will not apply.”

In sum and substance, the Appellants contend that forfeiture of

sum is justified when it is ­ (a) clearly stipulated as earnest money; (b)

forms part of sale consideration and (c) intended to be in the nature of

‘guarantee   for   the   due   performance   of   the   contract’,   and   (d)   the

binding agreement between the parties provides its forfeiture in the

event of breach of contract. 

11 Satish Batra (n 1).

Page | 22

35.In our considered opinion, Section 74 of Contract Act primarily

pertains to the grant of compensation or damages when a contract has

been   broken   and   the   amount   of   such   compensation   or   damages

payable in the event of breach of contract, is stipulated in the contract

itself. In other words, all pre­estimated amounts which are specified to

be paid on account of breach by any party under a contract are

covered   by   Section   74   of   Contract   Act   as   noted   by   this   court   in

Kailash   Nath   Associates   v   DDA

12

.   In  Fateh   Chand

13

,  the

Constitution  Bench ruled   that  Section 74  dispenses   with  proof   of

“actual loss or damage” and attracts intervention by Courts where the

pre­estimated amount is ‘penal’ in nature. We may at this juncture

also note the following observations made by this court in ONGC Ltd.

v. Saw Pipes Ltd.

14

 ­

“64. …. Section 74 emphasizes that in case of breach

of contract, the party complaining of the breach is

entitled to receive reasonable compensation whether

or not actual loss is proved to have been caused by

such breach. Therefore, the emphasis is on reasonable

compensation.   If   the   compensation   named   in   the

contract is by way of penalty, consideration would be

different and the party is only entitled to reasonable

compensation   for   the   loss   suffered.  But   if   the

compensation named in the contract for such breach

is   genuine   pre­estimate   of   loss   which   the   parties

knew when they made the contract to be likely to

result from the breach of it, there is no question of

proving such loss or such party is not required to lead

12 Kailash Nath Associates v DDA (2015) 4 SCC 136, para 43.7.

13 Fateh Chand (n 2).

14 ONGC Ltd. v. Saw Pipes Ltd. (2003) 5 SCC 705.

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evidence to prove actual loss suffered by him. Burden

is on the other party to lead evidence for proving that

no loss is likely to occur by such breach….”

(Emphasis Applied)

Hence, in a scenario where the contractual terms clearly provide the

factum of the pre estimate amount being in the nature of ‘earnest

money’, the onus to prove that the same was ‘penal’ in nature squarely

lies on the party seeking refund of the same. Failure to discharge such

burden   would   treat   any   pre­estimated   amount   stipulated   in   the

contract as a ‘genuine pre­estimate of loss’.

36.The   Respondent   in  the   instant   case   has   neither  pleaded   for

refund of the earnest money nor has he claimed any damages or

penalty from the Appellants. From the perusal of the records, it is

conspicuous that Respondent never raised any concern that the pre

estimated amount was ‘penal’ in nature and instead his sole objective

was to gain titular rights over the Concerned Property on the strength

of Sale Agreements.

D. CONCLUSION      

37.In light of the above discussion, we must conclude that the

decree granted by the courts below was hinged on a logical fallacy

wherein  the  Appellants   were   held   to  be   unjustly   enriched   on   the

premise that the contract was rendered impossible to perform due to

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acquisition proceedings. On the contrary, the contract automatically

stood terminated as per the stipulated contractual terms. The Sale

Agreements should have been rightly held to be terminated instead of

being declared impossible to perform. 

38.Furthermore, we deem it appropriate to hold that the forfeiture

was justified and within the confines of reasonable compensation as

per Section 74 of Contract Act in light of the fact that during the

entirety of proceedings –  firstly  the nature  of forfeiture was never

contested   by   the   Respondent   and  secondly  the   Respondent   never

prayed for the refund of earnest money. Consequently, the judgments

rendered by the Courts below deserve to be set aside and the suit is

liable to be dismissed. Ordered accordingly.

39.The appeal stands allowed along with any pending applications

in the above terms. No order as to costs.

………..………………… J.

(SURYA KANT)

…………………………...J.

(BELA M. TRIVEDI)

NEW DELHI

DATED: 14.12.2022

Page | 25