wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

jsn

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

ORDINARY ORIGINAL CIVIL JURISDICTION

WRIT PETITION NO. 478 OF 2020

Jay Anand Co.operative Housing Society 

Ltd.

…Petitioner

Versus

State of Maharashtra & Ors. …Respondents

WITH

WRIT PETITION NO. 2936 OF 2022

WITH

CONTEMPT PETITION (L) NO. 35195 OF 2022

WITH

INTERIM APPLICATION NO. 1953 OF 2021

IN

WRIT PETITION NO. 2936 OF 2022

----------

Mr. Pravin Samdhani, Senior Counsel a/w Mr. Mayur Khandeparkar 

i/by Mehul Shah, Mr. Yatin Khochare and Mr. Abhishek Nikharge for 

the Petitioner.

Ms. Uma PalsuleDesai, AGP for the Respondent No. 1 in WP/478/20.

Ms. Gaurangi Patil, AGP for the Respondent No. 1 in WP/2936/22.

Dr.   Virendra   Tulzapurkar,   Senior   Counsel   a/w   Mr.  Akshay 

Deshmukh,   Mr.   Sanket   Kadam,   Mr.   Sumit   Chaudhary   for   the 

Respondent Nos. 3 to 5 in WP/2936/22 and for the Respondent Nos. 

4 to 6 in WP/478/20.

----------

1/49

JITENDRA

SHANKAR

NIJASURE

Digitally signed by

JITENDRA SHANKAR

NIJASURE

Date: 2026.01.30

18:38:16 +0530

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

CORAM   :R.I. CHAGLA  J.

                  Reserved on      :  19TH SEPTEMBER, 2025.

Pronounced on :   30TH JANUARY, 2026.

J U D G M E N T:-

1. The   above   Writ   Petitions   along   with   the   Contempt 

Petition were heard together as they are between the same parties as 

well as concerning common issues. 

2. The Writ Petition No.478 of 2020 impugns the Order 

dated 3rd November, 2018 passed by Respondent No.3 by which the 

Petitioner – Society has been bifurcated under Section 18(1) read 

with Section 17 of the Maharashtra Co-Operative Societies Act, 1960 

(“MCS Act”). The Writ Petition No.2936 of 2022 impugns Order 

dated 5th November, 2020 passed by Respondent No.3 by which the 

Respondent No.3 has granted Deemed Conveyance in favour of Jay 

Anand   Bungalow   Co-Operative   Housing   Society   Ltd.   (‘Jay   Anand 

Bungalow CHS’), by issuing certificate of Deemed Conveyance. The 

Contempt Petition (L) No.35195 of 2022 has been taken out in Writ 

Petition No.2936 of 2022 alleging that the Respondent therein who is 

the Petitioner – Society in the said Writ Petitions has violated the 

2/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Order dated 28th September, 2001 passed in Interim Application 

No.1953 of 2021 in Writ Petition No.2936 of 2022 whereby this 

Court ordered maintaining status quo with respect to the subject land 

covered by Deemed Conveyance executed pursuant to the said Order 

dated 5th November, 2020. 

FACTS

3. The relevant facts as taken from Writ Petition No.478 of 

2020 are as under:-

(i) The Petitioner - Jay Anand Co-Operative Housing Society 

Ltd. is the owner of land admeasuring 1309.80 Sq. mtrs. bearing 

Plot No.105, final plot no.88, TPS (III), village Borivali, Mumbai 

400  092   (“subject  land”).  The  building  of   the  Petitioner   was 

constructed on the subject land consisting of wings ‘A’ and ‘B’ 

having 22 tenements. The ‘A’ wing comprises of ground plus two 

(part), open terrace and,  in all  4 tenements  (construction in 

1954) and B Wing comprises of stilt plus 6 storeys having 18 

tenements (constructed in 1985).

3/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

(ii) The Petitioner was registered as a housing society on 14th 

September, 1988. The Petitioner has 22 members. A Wing has 

three   members   viz.   Dwarkadhish   Joshi,   Shantaben   Sidhapara 

(Patel) and Nanjibhai P. Sidhpara (Patel).

(iii) An Application for Deemed Conveyance was made by the 

Petitioner on 11th February, 2015 against the Developer. It is 

pertinent   to   note   that   the   Application   was   also   signed   by 

Respondent No.4.

(iv) A letter was addressed by the Respondent Nos.4 – 6 for sub 

division of the land on 1st April, 2015. It is pertinent to note that 

the   Respondent   Nos.4   –   6   admit   to   being   members   of   the 

Petitioner – Society and state that all FSI on the subject land was 

consumed   in   construction   of   the   building   of   the   Petitioner   – 

Society.

(v) A letter was addressed by the Petitioner on 17th April, 2015 

in response to the said letter of the Respondent Nos.4 – 6 dated 

1st April, 2015 informing that the Petitioner would take a legal 

opinion on the issue. It is pertinent to note that the Respondent 

4/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

No.4 was one of the signatories to the said letter.

(vi) A legal notice was addressed on behalf of Respondent 

Nos.4 – 6 to the Secretary of the Petitioner – Society on 28th 

August, 2025 calling upon it to convene a General Body Meeting 

and give consent for bifurcation of the society. It is pertinent to 

note that at that time the Secretary of the Petitioner – Society was 

Respondent No.4.

(vii) An order of Deemed Conveyance dated 27th May, 2016 

was passed by the Respondent No.3 in favour of the Petitioner. 

(viii) The Respondent No.4 made a proposal for bifurcation of 

the Petitioner – Society (Bifurcation Proposal) on 27th December, 

2016.

(ix) The Respondent No.3 issued a letter dated 9th February, 

2017 scheduling hearing on 16th February, 2017 to all members 

of Jay Anand Bungalow CHS (then proposed) by Respondent 

Nos.4 – 6. It is pertinent to note that the notice was not received 

by the Petitioner Society.

5/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

(x) A hearing was held by Respondent No.3 on 16th February, 

2017 when only Respondent No.4 was present.

(xi) A bifurcation proposal was forwarded by Respondent No.3 

to   the   Maharashtra   District   Housing   Federation   Limited   for 

remarks on 9th March, 2017. It is pertinent to note that there was 

no   draft   scheme   prepared   prior   to   submission   of   bifurcation 

proposal.

(xii) The Respondent No.3 submitted a letter to Respondent 

No.1 on 9th March, 2017 to obtain special permission under 

Section 157 of the MCS Act. 

(xiii)   Respondent   No.1   sent   the   case   of   the   Jay   Anand 

Bungalow CHS (then proposed) for bifurcation of the Petitioner - 

Society   to   the   Commissioner   of   Co-operative   Societies   and 

Registrar of Co-operative Societies, Pune for his opinion on 30th 

March, 2017.

(xiv)   The   Conveyance   Deed   dated   31st   March,   2017   was 

registered in favour of the Petitioner under Sr. No.BRL3/2941/ 

6/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

2014 on 6th May 2017.

(xv)   A   letter   was   addressed   by   the   Commissioner   of 

Cooperative Societies and Registrar of Cooperative Societies, Pune 

to Respondent No.3 on 30th May, 2017 to inspect the property 

and report.

(xvi) A site inspection report dated 6th July, 2017 stated that 

there are three families that hold five flats in Jay Anand Bungalow 

CHS (then proposed) and they are not from same family. It is the 

Petitioner’s case that this was an incorrect statement as there were 

only four units held by the members of two families. 

(xvii)   A   letter   of   Respondent   No.3   was   addressed   to   the 

Commissioner   of   Cooperative   Societies   and   Registrar   of 

Cooperative Societies, Pune on 7th July, 2017 sending inspection 

report.

(xviii) The Commissioner of Cooperative Societies submitted 

his opinion pursuant to letter dated 30th March, 2017, on 2nd 

August, 2017.

7/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

(xix) The Ministry of Cooperation and Industry, Government of 

Maharashtra under Section 7 of MCS Act granted exemption on 

8th December, 2017 for formation of new society to Respondent 

No.4. It is pertinent to note that exemption was granted without 

hearing / notice to the Petitioner society.

(xx) The first notice received from Respondent No.3 on 1st 

February, 2018 mentioning about complaint filed for bifurcation.

(xxi) A reply was filed by the Petitioner on 9th February, 2018 

in response to the said notice.

(xxii) A draft order was prepared by Respondent No.3 on 22nd 

March, 2018 proposing bifurcation.

(xxiii) The Petitioner filed Appeal No.114 of 2018 challenging 

the draft order before the Divisional Joint Registrar, Cooperative 

Societies. The Appeal was disposed of on the ground that it was 

merely a draft Order.

(xxiv)   The   Respondent   No.3   passed   an   Order   dated   3rd 

8/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

November,   2018   (“impugned   order”)   for   bifurcation   of   the 

Petitioner – Society. The said Order was passed under Section 

18(1) read with Section 17 of the MCS Act for bifurcation of 

Petitioner – Society.  It is the contention of the Petitioner that the 

said Order was passed contrary to these provisions. It is pertinent 

to note that the Petitioner has filed an Appeal under Section 152 

of the MCS Act which is pending adjudication. The Petitioner’s 

contention is that the exemption Order dated 8th December, 2017 

is the basis of the said impugned Order dated 3rd November, 

2018.

(xxv) Writ Petition No.478 of 2020 filed by the Petitioner – 

Society impugning the Order dated 3rd November, 2018 granting 

bifurcation of the Petitioner – Society.

(xxvi) Jay Anand Bungalow CHS made an application No.261 

of 2019 before the Respondent No.3 under  the provisions of 

Section   11(3)  of  the   Maharashtra  Ownership   Flats   Act,   1963 

(“MOFA”)   for   issuance   of   certificate   of   Unilateral   Deemed 

Conveyance in respect of part of the property belonging to the 

Petitioner Society.

9/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

(xvii)   Order   granting   certificate   of   Unilateral   Deemed 

Conveyance was passed by Respondent No.3 on 5th November, 

2020.

(xxviii) Writ Petition No.2936 of 2022 filed by the Petitioner – 

Society challenging the Order of Deemed Conveyance dated 5th 

November, 2020.

(xxix) This Court in Interim Application No.1953 of 2021 in 

Writ Petition No.2936 of 2022 vide Order dated 28th September, 

2021 directed the parties to maintain status quo in respect of area 

covered   under   the  Deemed  Conveyance  executed   pursuant  to 

order dated 5th November, 2020 for land admeasuring 330.30 sq. 

mtrs.

(xxx) The Development Agreement was executed between the 

Petitioner Society and Respondent No.9 (in Contempt Petition (L) 

No.35195   of   2022)   on   29th   September,   2022.   Under   the 

Development Agreement there were two scenarios provided for in 

Clause 6(a) viz. Scenario (i) & (ii). As on date, Scenario II is 

applicable and the entitlement of the Developer is only restricted 

10/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

to the extent of 979.50 Sq. mtrs. pursuant to Order dated 28th 

September, 2021 passed by this Court. 

(xxxi) Contempt Notice was issued by Jay Anand Bunglow CHS 

Ltd. alleging violation of the said Order dated 28th September, 

2021   to   Respondent   Nos.1   to   18   (in   Contempt   Petition   (L) 

No.35195 of 2022). Thereafter, Contempt Petition (L) No.35195 

of 2022 was filed by the Jay Anand Bungalow CHS. 

SUBMISSIONS IN WRIT PETITION NO.478 OF 2020

4. Mr.   Pravin   Samdhani,   the   learned   Senior   Counsel 

appearing   for   the   Petitioner   has   submitted   that   Ministry   of 

Cooperation   and   Industry,   Government   of   Maharashtra   has 

erroneously granted exemption for formation of new society to Jay 

Anand Bungalow CHS (then Proposed) under Section 7 of the MCS 

Act. He has submitted that Sections 6 and 7 of the MCS Act fall under 

Chapter II which covers registration of a society. It would have no 

application in cases where the society is already registered. He has 

submitted that legislature has made an independent provision under 

Section 157 for exemptions in respect of an existing society.

11/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

5. Mr. Samdhani has submitted that Section 157 of the 

MCS Act is in contrast applied to an existing society in the interest of 

members of ‘such society’. A different mechanism with respect to 

existing society is contemplated for hearing of the existing society.

6. Mr. Samdhani has submitted that Section 18 of the MCS 

Act read in the context of and in conjunction with Section 17 of the 

MCS Act leaves no manner of doubt that a bifurcation can only be a 

general   body   resolution   of   3/4th   of   the   members,   unless,   in 

exceptional   cases   it   is   in   ‘public   interest’   or   ‘in   the   interest   of 

members’ (plural / majority) and not miniscule minority. He has in 

this context placed reliance upon the judgment of the Supreme Court 

in Janata Dal v. H.S. Chowdhary & Ors.

1

  at paragraphs 51 to 53.

7. Mr. Samdhani has submitted that the present case does 

not  fall  within  the  defined   criteria  of  ‘public  interest’   or  in  the 

‘interest of members’ as it is not in larger interest of members apart 

from majority of the society having opposed bifurcation. He has in 

this context placed reliance upon judgment of this Court in Bombay 

Catholic CHS Ltd. v. V.B. Mathankar & Ors

2

. 

1(1992) 4 SCC 305.

22000 (3) Mh.L.J. 273.

12/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

8. Mr. Samdhani has submitted that the Petitioner was not 

heard prior to passing of the impugned order of bifurcation. This has 

been admitted by Respondent Nos.4 to 6. There was no personal 

hearing   which   was   granted   to   the   Petitioner   as   according   to 

Respondent Nos.4 – 6, the impugned Order passed is “Ministerial 

Function”.

9. Mr. Samdhani has submitted that Section 157 of the 

MCS Act provides “

...provided that, no order to the prejudice of any 

society shall be passed, without an opportunity being given to such 

society to represent its case

.” He has in this context placed reliance 

upon the judgment of the Supreme Court 

State Bank of India & Ors. 

v. Rajesh Agarwal & Ors

3

. at paragraphs 87, 93 and 95.

10. Mr. Samdhani has submitted that in the alternative to the 

above submission, in any event, the Notification of 10th March, 1995 

for   exemption   from   minimum   10   members   for   registration   of   a 

cooperative   housing   society   has   not   been   complied   with   by   Jay 

Anand Bungalow CHS (then proposed) and therefore, the Order of 

bifurcation  which  is  based  on exemption is  bad  in law.  He has 

3(2023) 6 SCC 1.

13/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

submitted that the said Notification provides for grant of exemption 

on 2 conditions (i) Plinth area of each flat should not be more than 

700 Sq. ft.; (ii) no balance FSI should be available for utilization at 

the time of formation of society.  He has submitted that the impugned 

Order / the purported NoC as such is liable to be set aside as the 

sanctioned   plan   of   5th   November,   1988   shows   the   bungalow 

structure in existence comprising of single tenement on ground floor, 

one tenement on first floor, both more than 900 sq. ft. in carpet area. 

Further, the sanctioned plan dated 5th November, 1988 records FSI 

available is 14,016.3 sq. ft. which after construction of wing B, 12.10 

sq. ft. of FSI was still available. He has submitted that by change in 

FSI rule on the date of the application for exemption, concept of TDR 

was introduced where 1 TDR could be loaded on the said land and 

Government of Maharashtra issued a notification dated 6th January, 

2012 introducing the concept of fungible FSI by which additional FSI 

of 25% to 35% can be allowed.

11. Mr. Samdhani has submitted that the NoC for bifurcation 

of unit at first floor of the bungalow was granted by Respondent No.4 

as the Secretary of the Petitioner. 

14/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

12. Mr.  Samdhani   has   submitted   that   the  explanation   to 

Section 6 of the MCS Act has not been taken into consideration in 

passing   of   the   impugned   Order.   The   explanation   reads   as, 

“Explanation - For the purposes of this section and Section 8, the 

expression “member of a family” means a wife, husband, father, 

mother, son or unmarried daughter”. He has submitted that the 

bungalow has only two families i.e. Patel family and Joshi family. 2 

names are added viz. i) Snehal Joshi (son of Dwarkadish Joshi) & ii) 

Jignesh Patel (son of Nanjibhai Patel) to mislead the Authority. Patel 

also   uses   “Siddhpara”   as   their   surname.   The   report   of   the 

Commissioner of Cooperative Societies incorrectly records that there 

are 3 members. 

13. Mr. Samdhani has submitted that even otherwise, the 

report of Commissioner of Cooperative Societies opines that in light 

of only 3 members, incorporation of a proposed society is not proper. 

This report has been ignored and no reasons in that regard are 

recorded in the impugned Order. 

14. Mr.   Samdhani   has   submitted   that   the   reliance   by 

Respondent Nos.4 – 6 on an Appeal preferred under Section 152 of 

15/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

MCS Act and that the Petitioner cannot avail of concurrent remedies 

is misplaced. He has submitted that Writ Petition has been correctly 

filed as there is no appeal against the Order passed under Section 7 

provided for in Section 152 of the MCS Act. He has submitted that 

since the Order under Section 7 is the basis of the bifurcation Order 

under   Section   18   in   the   present   Writ   Petition,   both   orders   are 

challenged. He has accordingly submitted that the Writ Petition is 

maintainable. He has submitted that it is settled law that right of 

appeal is statutory and in the absence of statute permitting appeal 

the only remedy is Writ Petition.

15. Mr.   Samdhani   has   submitted   that   in   the   alternative, 

existence of an alternative statutory remedy does not operate as an 

absolute   bar   where   the   impugned   order   is  

ex-facie  without 

jurisdiction, arbitrary or passed in breach of principles of natural 

justice. He has in this context placed reliance upon judgment of the 

Supreme Court in 

Harbanslal Sahnia v. Indian Oil Corporation Ltd

4

, 

Paragraph 7.

16. Mr. Samdhani has submitted that in the present case, the 

4(2003) 2 SCC 107.

16/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

procedure as prescribed under Section 18 when read with Section 17 

and Rule 17 of the MCS Act and Rules, is not followed. There was no 

draft   scheme   which   was   prepared,   when   only   thereafter   the 

Federation has to be consulted. The draft order is prepared on 22nd 

March, 2018 even prior to the Consultation of Federation, when the 

response   of   the   federation   is   on   6th   September,   2018.   He   has 

submitted that basic necessity to prescribe the division of assets and 

liabilities   is   not   even   considered   by   Respondent   No.3   in   this 

impugned   Order.   Thus,   it   cannot   be   said   that   the   Court   lacks 

authority to entertain the Writ Petition against impugned Orders 

dated 8th December, 2017 and 3rd November, 2018. 

17. Mr. Samdhani has submitted that the impugned Order of 

bifurcation dated 3rd November, 2018 is in violation of the procedure 

prescribed above and in any event, is also vitiated as it is not in 

consonance with the substantive purpose and object of the Section 18 

of the MCS Act. The impugned Order is unreasoned and also fails to 

even fulfil the basic ingredients for an order under Section 18 of the 

MCS Act.

18. Mr. Samdhani has submitted that the Order of exemption 

17/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

is  in  any  event  also  vitiated  by   gathering  the  alleged  reports  / 

affidavits 

ex-parte without any opportunity to the Petitioner Society. 

He has submitted that the order of exemption is also unreasoned and 

is against the opinion of the Commissioner, without even indicating 

as to why the Commissioner’s report is not acceptable. He has in this 

context   placed   reliance   upon   the   judgment   of   this   Court   in Cosmopolitan III CHS Ltd. v. Hon’ble Minister, Cooperation.

5

, 

paragraphs 16, 18 to 28.

19. Mr. Samdhani has submitted that the opinion of the 

Federation is based on the exemption Order under Section 7. He has 

submitted that process required to be followed under Rule 17 is 

completely violated in the present case. He has placed reliance upon 

the judgment of the Supreme Court in Hemant Vimalnath Narichania 

v. Anand Darshan CHS Ltd.

6

, at paragraphs 16 and 17. 

20. Mr. Samdhani has submitted that Section 7 of the MCS 

Act is for registration of a new society and any exemption required 

for the existing society, for example bifurcation, is Section 157, which 

rightly makes a provision for hearing. Thus, Sections 7 and 157 

52025 SCC OnLine Bom 1829.

6(2016) 6 SCC 142:2016 SCC OnLine SC 182.

18/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

operates in different fields. 

21. Mr. Samdhani has submitted that the contention of the 

Respondent   Nos.4,   5   and   6   is   that   the   judicial   review   of 

administrative   action   is   intended   to   prevent   arbitrariness, 

irrationality, unreasonableness, bias and  

malafides. Further, that its 

purpose is to check whether the choice or decision is made ‘lawfully’ 

and not to check whether the choice or decision is sound. 

22. Mr.   Samdhani   has   submitted   that   this   contention   on 

behalf   of   these   Respondents   and   their   reliance   placed   on  Tata 

Cellular v. Union of India

7

., paragraphs 77 to 93 in the present case is 

misplaced. He has submitted that judicial review of an administrative 

decision can be reviewed and interfered with in Writ Jurisdiction 

where   the   process   is   fundamentally   defective   or   violation   of 

mandatory procedure as well as there is non application of mind to 

expert / technical advice and reasons are absent or perverse. He has 

submitted that in the instant case every step smacks of impropriety. 

The impugned decision is completely arbitrary and patently illegal. 

He has placed reliance upon the judgment of the Supreme Court in 

7(1994) 6 SCC 651 @ 677.

19/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Epuru Sudhakar and Anr. v. Govt of A.P. & Ors

8

, at paragraph 34. 

23. Dr.   Virag   Tulzapurkar,   the   learned   Senior   Counsel 

appearing for the Respondent Nos.4 to 6 has raised the preliminary 

issue of maintainability of Petition on the ground that the Petitioner 

has filed an Appeal against both the impugned Orders under Section 

152 of the MCS Act. He has submitted that the Petitioner cannot avail 

concurrent remedies in different forum. This is a case of forum 

shopping and they have approached this Court having failed to get 

any stay on the impugned Orders challenged before the appellate 

authority. He has submitted that the Petition is liable to be rejected 

on this ground in

 limine.

24. Dr. Tulzapurkar has submitted that the challenge to the 

Order dated 8th December, 2017 passed by the Respondent No.1 

(referred to as the exemption order) is not sustainable on facts or in 

law.   The   exemption   Order   was   passed   in   the   proceedings   for 

registration of a society on an application made by these Respondents 

who are occupying flats in a separate structure viz. the bungalow 

which is different from the building in which other members are 

8(2006) 8 SCC 161.

20/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

occupying. He has submitted that the Petitioner was not party to the 

application. In processing the said application, the Registrar noticed 

that the proposed society could not be registered as the society 

consisted of less than 10 members. Therefore, the Registrar wrote a 

letter dated 9th March, 2017 to Respondent No.1 setting out facts on 

the basis of which application is made for registration of a society of 

Respondent No.4 and others and pointing out that exemption was 

required to be granted for registration of a society of less than 10 

members. He has submitted that the Deputy Registrar had carried out 

inquiry as to whether the Applicants of the proposed society are 

members of one family and thereafter submitted a report. It was 

upon   receipt   of   the   report   and   information   supplied   that   the 

Commissioner   had   concluded   that   there   are   3   members   and 

therefore, it will not be proper to form a society of 3 members. The 

Respondent Nos.4 to 6 have also submitted a report dated 14th 

October, 2017 of the concerned authorities. 

25. Dr. Tulzapurkar has submitted that after considering the 

entire matter,  the  facts  verified  by  visits  and  the  documents  on 

record, Respondent No.1 passed the order dated 8th December, 2017 

granting exemption. He has submitted that proper procedure was 

21/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

followed, relevant material was taken into consideration and for 

valid reasons, the exemption order was passed. He has submitted 

that in view thereof, the said exemption order is not liable to be 

reviewed by this Court. He has submitted that judicial review is 

limited only for finding out whether the process adopted or the 

decision made is 

malafide or arbitrary or irrational or no responsible 

authority acting reasonably and in accordance with the relevant law 

could have reached. He has submitted that the exemption order is 

valid and ought to be sustained in the facts of the case. 

26. Dr. Tulzapurkar has submitted that it is contended by the 

Petitioner that before passing the exemption order no hearing was 

given to the Petitioner. He has submitted that the provisions of 

Section 7 of the MCS Act do not provide for any hearing being given. 

This   is   a   matter   between   the   Applicant,   the   Registrar   and   the 

Government.   The   Petitioner   is   not   concerned   with   the   said 

application. As against this, the provisions of Sections 17 and 18 

require a hearing to be given before a bifurcation order is passed. He 

has submitted that bifurcation Order affects the society which is 

bifurcated and therefore there is an express provision for giving 

notice   of   hearing.   Thus,   the   legislature   whenever   it   wanted   to 

22/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

provide specific notice of hearing to be given, a specific provision to 

that effect is made. 

27. Dr.   Tulzapurkar   has   submitted   that   the   provisions   of 

Sections 157 are not applicable and it is a general provision. He has 

submitted that this case is specifically covered by Section 7 which 

provides for exemption from the requirements of Section 6 whenever 

a society  is  to be registered.  He has submitted  that  the  special 

provision overrides the general provision. He has placed reliance 

upon the judgment of the Supreme Court in Maharashtra State Board 

of Secondary and Higher Secondary Education v. Paritosh 

Bhupeshkumar Sheth

9

, paragraph 20. It has been held that it is a well 

established doctrine of interpretation that the provisions contained in 

a statutory enactment or in the rules / regulations framed thereunder 

have to be so construed as to be in harmony with each other and that 

where   under   a   specific   section   or   rule   a   particular   subject   has 

received special treatment, such special provision will exclude the 

applicability of any general provision which might otherwise cover 

the topic. He has also placed reliance upon the judgment of the 

Supreme Court in Managing Director, Chhatisgarh State Co Op. Bank 

9(1984) 4 SCC 27 @ 47.

23/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Maryadit v. Zila Sahakari Kendrya Bank Maryadit

10

, at paragraphs 33 

to 35 in this context. 

28. Dr. Tulzapurkar has submitted that there is no illegality 

in the Order. Respondent No.1 has understood correctly the law that 

regulates its decision making power and has given effect to it. There 

is no irrationality and there is no procedural impropriety.

29. Dr. Tulzapurkar has submitted that judicial review of 

administrative   action   is   intended   to   prevent   arbitrariness, 

irrationality, unreasonableness, bias and  

mala fide. He has in this 

context placed reliance upon the judgment of the Supreme Court in 

Jagdish Mandal v. State of Orissa

11

, paragraph 22.

30. Dr. Tulzapurkar has submitted that the exemption order 

cannot  be faulted. He has  submitted  that the contention of  the 

Petitioner that no hearing was given to the Petitioner is also not 

sustainable.   He   has   submitted   that   neither   the   act   or   the   rules 

provide for giving hearing.  He has submitted that Section 7 is the 

provision specifically dealing with exemption against the provisions 

10(2020) 6 SCC 411 @ Pgs. 42.

11(2007) 14 SCC 517 @ 531.

24/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

contained in Section 6 which provides for conditions requiring 10 

members to be there for registration of a society. He has submitted 

that the contention that hearing was not given before passing the 

exemption order is totally baseless.

31. Dr. Tulzapurkar has submitted that the Petitioner is not 

an aggrieved person at all in the present case regarding exemption 

under Section 7. He has submitted that the Petitioner has no locus to 

challenge the exemption order as it does not pertain to the Petitioner 

nor does it affect the Petitioner. It was a matter between the person 

who applied for registration of a society and the Government and 

therefore, the Petition is liable to be rejected in 

limine.

32. Dr. Tulzapurkar has submitted that the contention of the 

Petitioner that the provisions of Section 157 are applicable is also not 

correct. The exemption Order is not passed under Section 157 of the 

MCS   Act   but   under   Section   7   of   the   MCS   Act.   The   provision 

contained in Section 157 are for general application to societies. 

Whereas the provisions contained in Section 7 are specific and / or 

special   provision   relating   to   exemption   from   conditions   of 

registration mentioned in Section 6 of the MCS Act. When there is a 

25/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

specific   provision   dealing   with   a   specific   situation   the   general 

provisions do not apply.

33. Dr. Tulzapurkar has submitted that there is no merit in 

the challenge to the Order of bifurcation under Section 18 of the 

MCS Act. He has submitted that there was factually a need for 

bifurcation of the societies and he has placed reliance upon the 

application for bifurcation which has been preferred by Respondent 

Nos.4 to 6. He has submitted that it is a factual position that the 

bungalow existed prior to the construction of the building. When the 

newly constructed building came into being it was decided to form 

one society and only for the sake of convenience, the occupants of 

the bungalow decided to joint in the society to basically avail of the 

benefit of togetherness. Unfortunately, the members of the bungalow 

never got any benefits of the society as received by the members 

staying in the building. He has submitted that accordingly request 

was addressed by Respondent Nos.4 to 6 calling for general body 

meeting of the Petitioner – Society for their consent for bifurcation of 

the two societies. It is thereafter that the application was made for 

bifurcation under Section 18 on 27th December, 2016. The Petitioner 

had by its letter dated 6th February, 2018 raised false contentions. 

26/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

34. Dr. Tulzapurkar has submitted that the impugned Order 

of   bifurcation   notes   that   the   bungalow   and   the   building   have 

separate and independent water supply and also separate electric 

supply and independent entrances. For the purpose of members, it 

recorded that to avoid irregular activities in the management and to 

prevent and protect the property and considering the interest of the 

members, bifurcation was required. This will also avoid frictions 

among the members and the supply of amenities, repairs will be 

carried out without complaints. 

35. Dr. Tulzapurkar has submitted that the impugned Order 

of bifurcation is a well reasoned order recording all material facts. 

There is no irregularity in procedure as proper hearing has been 

given. He has submitted that there is neither illegality nor there is 

any irrationality or procedural impropriety. He has submitted that the 

impugned order is well reasoned and there is no reason to interfere 

with the same. He has accordingly submitted that the Petition is 

liable to be dismissed with costs. 

27/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

SUBMISSIONS IN WRIT PETITION NO.2936 OF 2022

36.  Mr. Mayur Khandeparkar, the learned Counsel appearing 

for the Petitioner has submitted that under the provisions of Section 

11 of MOFA read with Rules 8 and 9 of MOFA Rules, the Society 

could seek directions against the promoter to convey the title of the 

property for which the flat purchasers had constituted the society as 

per Section 10 of MOFA. He has submitted that in the present case 

the Petitioner – Society was incorporated by the flat purchasers in 

1988-89. The property was conveyed to the Petitioner society having 

22   members   under   the   provision   of   MOFA   after   notice   to   the 

promoter and District Deputy Registrar. He has submitted that upon 

granting an Order of Deemed Conveyance to the Petitioner society, 

the competent authority seized to have any further powers and could 

not entertain a second application for the same cause of action at the 

instance of a party who was not a society incorporated within the 

provisions of Section 10 of MOFA but was infact a representation 

made by the two family members who had called for exemption 

letter from the State. 

37. Mr. Khandeparkar has relied upon the judgment of this 

28/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Court in Vaidehi Akash Housing Pvt. Ltd. v. New D.N. Nagar Co-Op. 

Housing Society Union Ltd. and Ors

12

, Paragraphs 86-90 in support of 

his submission that where a building is constructed by developers, it 

cannot be said that such a building was caused to be constructed by 

the Society within the meaning of Section 2(c) of the MOFA. Further, 

there is no case to treat the society who is merely in the position of 

an owner vis-a-vis the third party purchasers, as a ‘promoter’ within 

the meaning of MOFA and foist the obligations of a promoter on the 

society in relation to the purchasers. 

38. Mr. Khandeparkar has also relied upon the judgment of 

this   Court   in  Goregaon Pearl CHS Ltd. v. Dr. Seema Mahadev 

Paryekar & Ors

13

, paragraphs 7 to 9 which has followed the judgment 

of this Court in Vaidehi Akash (Supra) and held that the Society is 

not to be treated as ‘promoter’ under RERA as the definition of 

‘promoter’ under RERA is on similar lines as MOFA. In that case it 

was held that it is nobody’s case that the Appellant society is such 

specified promoter in the online registrations. Besides, grievance, if 

any, in this behalf must be addressed to the regulatory authority 

thereunder and not to a civil court. 

122014 SCC OnLine Bom 5068.

132019 SCC OnLine Bom 3274.

29/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

39. Mr. Khandeparkar has also relied upon the order of the 

Division Bench of this Court in Deepak Prabhakar Thakoor v. MHADA 

& Ors

14

. It has been held that third party purchasers would have no 

privity of contract with the Society and the Society would in no way 

be responsible for any claim made by such purchasers against the 

society under their respective agreements for sale.

40. Mr. Khandeparkar has submitted that the bifurcation of 

Jay Anand CHS into Jay Anand Bungalow CHS was not done in 

accordance with Section 17 and Section 18 of MCS Act, 1960. He has 

submitted   that   assets   were   not   divided   as   mandated,   rendering 

subsequent transactions and orders defective. 

41. Mr.   Khandeparkar   has   submitted   that   Deemed 

Conveyance once granted by Respondent No.2 against the promoter 

could not be reopened on the alleged ground of bifurcation of society 

in respect of the very same property which was incorporated under 

the   PR   Card.   The   proceedings   before   Respondent   No.2   are   not 

maintainable. Respondent No.2 lacks the authority to exercise any 

jurisdiction on any application by any applicant once the Order dated 

14Writ Petition (L) No.1776 of 2023 dated 12th October, 2023.

30/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

27th May, 2016 was passed granting the Deemed Conveyance for the 

very same plot (part of the entire plot) to the Petitioner Society. 

42. Mr. Khandeparkar has submitted that Section 11 of the 

MOFA   cannot   be   used   to   cure   defects   in   the   Order   dated   3rd 

November, 2018, which failed to comply by the statutory requirement 

of division of assets when read with Sections 17 and 18 of the MCS 

Act. 

43. Mr. Khandeparkar has submitted that subject property on 

which Jay Anand Bungalow and building CHSL was constructed and 

sold by the promoter, already stood transferred in favour of the 

Petitioner society by virtue of the conveyance duly registered. The 

Application   by   Respondent   No.3   in   the   above   Writ   Petition   for 

Deemed Conveyance in 2019 is void

 ab initio. He has submitted that 

the provision of Deemed Conveyance is unknown under the Transfer 

of Property Act and it is only provided for under MOFA as amended. 

He has submitted that the Authority did not have the requisite right 

to entertain a second application once a certificate was issued for 

unilateral deemed conveyance in favour of Petitioner Society which 

was executed, registered and title was transferred in favour of the 

31/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Petitioner Society incorporated by the purchasers who have become 

owners  and not promoters. He has submitted that the provisions 

under Section 11(3) of MOFA would thus not apply. 

44. Mr. Khandeparkar has submitted that A and B wings of 

the building and bungalow, were interconnected with one another. 

He has submitted that it appears that the certificate of architect 

issued to Jay Anand Bungalow CHS was fabricated and manipulated. 

He has submitted that it is not possible or practical to divide the 

property. This despite the fact that Jay Anand Bungalow CHS did not 

have minimum requirement of Society members to become a society. 

45. Mr.   Khandeparkar   has   submitted   that   the   Deputy 

Registrar passed the impugned Order overlooking the order of this 

Court in Writ Petition No.478 of 2020.

46. Dr. Tulzapurkar, the learned Senior Counsel appearing 

for the Respondent No.3 has submitted that the challenge of the 

Petitioner to the impugned Deemed Conveyance order dated 5th 

November, 2020 under MOFA on the ground that there was already a 

Deemed Conveyance in favour of the Petitioner society vide an Order 

32/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

passed on 30th March, 2017 and therefore there cannot be a further 

order requires to be rejected. He has submitted that the earlier Order 

of Deemed Conveyance was passed in respect of the entire property 

consisting of plots 88 and 89. The Deemed Conveyance Order dated 

5th   November,   2020   pertains   to   plot   88   on   which   there   is  a 

bungalow. He has submitted that the occupants of the bungalow and 

members   of   the   Jay   Anand   Bungalow   CHS   are   entitled   to   get 

conveyance after bifurcation of the society. The bifurcation having 

been done, the members of the new society are entitled to apply for 

conveyance. 

47. Dr. Tulzapurkar has submitted that the contention of the 

Petitioner that the said Application for Deemed Conveyance was not 

maintainable as the Petitioner society who had already got the larger 

property   consisting   of   plot   Nos.88   and   89   conveyed   by   way   of 

Deemed Conveyance, are not promoters is unsustainable. He has 

submitted that the Petitioner is an assignee from the promoter who 

was also a party to the said application. Under the definition of 

‘Promoter’ under MOFA, an assignee of the promoter is liable under 

Section 11 to convey the property. He has submitted that any other 

interpretation results in enabling a dishonest promoter to alienate the 

33/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

property to a third party. He has submitted that the definition of 

promoter includes an assignee. 

48. Dr. Tulzapurkar has placed reliance upon the judgment 

in Arunkumar H. Shah, HUF v. Avon Arcade Premises Co Operative 

Society Ltd

15

,   in   support   of   his   submission   that   the   competent 

authority exercises summary power and the parties are at liberty if 

aggrieved by the order to file a civil Suit on the basis of title. He has 

submitted that the Order of Deemed Conveyance is perfectly valid 

and the Petition is liable to be dismissed with compensatory costs. 

SUBMISSION IN CONTEMPT PETITION (L) NO.35195 OF 2022

49. Dr. Tulzapurkar, the learned Senior Counsel appearing 

for the Petitioner in the above Contempt Petition has submitted that 

the Respondents have violated Order dated 28th September, 2001 

passed   in   Interim   Application   No.1953   of   2021   in   Writ   Petition 

No.2936 of 2022. He has submitted that by the said Order both the 

parties i.e. Petitioner and Respondents were ordered to maintain 

status   quo   with   regard   to   the   land   covered   by   the   Deemed 

15(2025) 7 SCC 249.

34/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Conveyance executed pursuant to Order dated 5th November, 2020. 

50. Dr. Tulzapurkar has submitted that the Respondents have 

committed breach of the said order by creating rights in respect of 

property covered by the Deemed Conveyance pursuant to the order 

dated 5th November, 2020. The rights are created by entering into a 

Development Agreement by Respondent Nos. 1 to 8 in favour of 

Respondent No. 9 dated 29th September, 2022.

51. Dr.   Tulzapurkar   has   submitted   that   the   Development 

Agreement includes the bungalow property covered by the Deemed 

Conveyance order which admeasures 330.30 sq. mtrs. (referred to as 

the Petitioner’s property). He has submitted that the entire property 

has been described in the said Development Agreement to consist of 

the   area   of   1309.80   sq.   mtrs.   The   combined   property   viz.   the 

adjoining plots of the two cooperative societies are referred to in the 

said agreement as the said property. He has submitted that by the 

reason of the provisions of the Development Agreement, it is clear 

that the Respondents have altered the Petitioner’s property which 

forms part of the said property and have thus violated the order. He 

has   placed   reliance   upon   the   provisions   of   the   Development 

35/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Agreement.

52. Dr. Tulzapurkar has submitted that the Respondent Nos.1 

to 8 have created rights in favour of Respondent No.9 in respect of 

the   Petitioner’s   property.   He   has   referred   to   the   two   Scenarios 

described in the Development Agreement. Scenario (1) refers to the 

area   1309.80   sq.   mtrs   i.e.   the   said   property   and   Scenario   (2) 

describes the area admeasuring 979.50 sq. mtrs. i.e. the property of 

the building and excludes the Petitioner’s property. He has submitted 

that except for describing the property covered in Scenario 1 and 2, 

there is no other provision in the agreement that the agreement does 

not   cover   the   Petitioner’s   property.   He   has   submitted   that   the 

description in Scenario 1 and 2 is only to create a cloud or a ruse to 

get out of the order of status quo.

53. Dr. Tulzapurkar has submitted that the entire agreement 

read as a whole clearly shows that Respondent No.9 by virtue of the 

said agreement has become entitled to develop the said property 

which includes the Petitioner’s property, demolish the structure on 

the Petitioner’s property, use FSI and all benefits arising from the 

Petitioner’s   property   and   also   mortgage   the   Petitioner’s   property. 

36/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Respondent   No.1   has   further   agreed   to   execute   conveyance   and 

documents for transfer of “the said property” which includes the 

Petitioner’s property. He has submitted that the said Development 

Agreement contains an obligation on the part of the members and 

society   to   handover   vacant   and   peaceful   possession   of   the   said 

property within 30 days of obtaining IOD by Respondent No.9 to 

enable   Respondent   No.9   to   demolish   the   structures   on   the   said 

property for redevelopment. Respondent No.9 becomes entitled to 

load TDR FSI on the said property. Respondent No.9 are entitled to 

submit plans for development of the said property.

54. Dr. Tulzapurkar has accordingly submitted that there is a 

clear violation of the said Order dated 28th September, 2021. 

55. Dr. Tulzapurkar has submitted that the redevelopment 

plan claims incentives as per Table 12 of Regulation 33(7) (B) of the 

DCPR,   which   provides   a   50%   FSI   on   rehabilitation   component 

amounting to 10 sq. mtrs. equal to 107.64 sq. ft. per consenting 

member. The Respondent No.9 has based the calculation on 110 

members, yielding 1100 Sq. mtrs. of incentive FSI. This includes four 

members   of   the   Petitioner.   As   per   the   Conveyance   Deed   of 

37/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Respondent No.1, the total membership comprises 22 members, 18 

from Respondent No.1 society and 4 from the Petitioner society. 

There are two other societies. He has submitted that inclusion of 

additional 10 sq. mtrs. pertaining the Petitioner’s property results  in 

entitlement   to   a   portion   of   incentive   FSI   which   pertains   to   the 

Petitioner’s property. Thus, this clearly shows that the Respondents 

have violated the status quo order. Once this FSI pertaining to the 

Petitioner’s property is dealt with by Respondent No.9, it will cause a 

perpetual loss to the Petitioner’s Society. 

56. Dr. Tulzapurkar has submitted that it is crystal clear that 

rights are created after the said order and particularly the premium 

has been paid by Respondent No.9 to MCGM on the basis of the 

entire property, resulting in the forfeiture of the right to load TDR on 

the Petitioner’s property in future. 

57. Dr.   Tulzapurkar   has   submitted   that   unless   the 

Respondents purge themselves of the contempt, they are not entitled 

to proceed with the main Petition. He has submitted that as a general 

rule, the Respondents are required to clear their contempt before 

they can be heard. This is not a case falling in any exceptions to the 

38/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

said rule because the order of which violation has taken place is not 

sought to be challenged by the Respondents or the Respondents are 

not merely defending any proceedings but are seeking assistance 

from the court on their own. He has in this context placed reliance on 

the   judgments   of   this   Court   in  Extrusion Processes Pvt. Ltd. v. 

Goregaon Electrical Industries Pvt. Ltd

16

, at paragraphs 455, 456, 457 

& 458 and  Nenshi Monji (Bombay) v. State of Maharashtra

17

,  at 

paragraphs 402, 403 and 404.

58. Dr. Tulzapurkar has submitted that the Respondents are 

guilty   of   violating   the   Order   dated   28th   September,   2021   by 

breaching the order of status quo and creating rights in favour of 

Respondent No.9 who was aware of the said Order. Respondent No.1 

is not entitled to proceed with Writ Petition No.478 of 2020 without 

purging the contempt and all the Respondents are liable to be dealt 

with in accordance with law for the violation of the said Order. 

59. Mr. Mayur Khandeparkar has relied upon ‘Proforma I” of 

the sanctioned plan which is annexed to the Affidavit in Reply of 

Respondent No.18. He has submitted that from Proforma I it is clear 

16(LXVII) Bom. L.R. Page 453.

172015 (5) Mh.L.J. 397.

39/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

that there is a deduction of 330.30 Sq. mtrs. from the total plot area 

prior   to   calculation   of   FSI.   He   has   submitted   that   there   is   no 

utilization of any FSI, TDR, incentive FSI or fungible FSI or any form 

of FSI on the area admeasuring 330.30 Sq. mtrs. Thus, there is 

compliance  with   the  said  Order   dated   28th   September,   2021   in 

maintaining status quo. He has submitted that there is non utilization 

of FSI of the status quo area as per Order dated 23rd September, 

2021 covered under Conveyance Order dated 5th November, 2020.

60. Mr. Khandeparkar has submitted that scenario 1 and 

Scenario 2 are not a cloud. In fact the Index II (Compilation page 1) 

categorically records the ambit as of date to the extent of 979.50 sq. 

mtrs. is contemplated. 

61. Mr. Khandeparkar has submitted that amalgamation of 

the plot can never be termed as violation or breaches as what is 

granted under Deemed Conveyance Order dated 5th November, 2020 

is the undivided portion and in no manner can the amalgamation of 

larger plot be termed as breach. 

62. Mr. Khandeparkar has accordingly submitted that the 

40/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Contempt Petition be dismissed with costs.

F I N D I N G S

63. Having considered the submissions in the above two Writ 

Petitions and Contempt Petition, since a preliminary objection has 

been raised by Dr. Tulzapurkar to the hearing of the Writ Petition 

No.478 of 2020 on the ground that the Petitioner is alleged to be 

guilty of violating the order dated 28th September, 2021 i.e. by 

breaching the order of status quo and creating rights in favour of 

Respondent No.9 by entering into Development Agreement which 

covers the property of the Jay Anand Bungalow CHS, it would be 

pertinent to first deal with this preliminary objection.

64. I   have   perused   the   Recitals   as   well   as   the   relevant 

Clauses   of   the   Development   Agreement.   Recital   (O)   specifically 

discloses   the   status   quo   order   dated   28th   September,   2021   and 

Clause (6) (a) though referring to the entire property admeasuring 

1309.80 Sq. ft. mentions Scenarios (1) and (2) i.e. in Clause 6(b) 

and 6(c) respectively. It is provided in Clause 6(c) that Scenario 2 is 

applicable in view of the status quo order and the entitlement of the 

41/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

developer is only restricted to the extent of 979.50 Sq. mtrs. This can 

be read with the clause 6(d) which defines the said property (“entire 

property”) and provides that currently Scenario 2 shall be applicable 

where the development rights of the Developer are restricted to the 

extent of 979.50 sq. mtrs. (excluding the portion of 330.30 sq. mtrs. 

pursuant to Order dated 28th September, 2021). Further clause 6(h) 

defines the total Constructible Area, where Scenario 2 of the said 

property   is   applicable   and   FSI   available   on   979.50   Sq.   mtrs.  is 

claimed.  Clause  6(m)  defines total   saleable area which  shall  be 

constructed on utilization of FSI that is available on 979.50 Sq. mtrs. 

only. Further, Clause 32 grants development rights in respect of the 

said property which allows the developer to only utilize FSI available 

on   979.50   Sq.   mtrs.   Schedule   II   of   Development   Agreement 

specifically talks about Scenario 2 where the Development rights are 

also restricted to the extent of 979.50 Sq. mtrs. Further, Proforma I of 

the sanctioned plan shows deduction of 330.30 sq. mtrs. from the 

total plot area prior to calculation of FSI. Thus, by entering into the 

Development   Agreement   the   Petitioner   cannot   be   said   to   have 

violated the status quo Order dated 28th September, 2021.

65. Having arrived at a finding that there is no violation of 

42/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

the status quo Order dated 28th September, 2021. I then proceed to 

consider the challenge to the exemption order and bifurcation order 

in Writ Petition No.478 of 2020 as well as the challenge to the Order 

of Deemed Conveyance in favour of Jay Anand Bungalow CHS in 

Writ Petition No.2936 of 2022. 

66. The Ministry of Cooperation and Industry, Government 

of Maharashtra had granted exemption for formation of new society 

to Respondent No.4 under Section 7 of the MCS Act vide exemption 

Order dated 8th December, 2017. However, from the plain language 

of this section, it provides for registration of a new society. In the 

present   case,   the   Petitioner   Society   had   already   been   granted   a 

Deemed Conveyance on 27th May, 2016. Thus, the Petitioner Society 

was already an existing society to whom the Deemed Conveyance 

had   been   granted.   The   exemption   order   is   the   pre-requisite   for 

granting the bifurcation order and unless the exemption to form the 

society had been granted, there could have been no bifurcation of the 

Petitioner   Society.   I   find   much   merit   in   the   submission   of   Mr. 

Samdhani on behalf of the Petitioner that Section 157 of the MCS Act 

is applied on an existing society in the interest of members of ‘such 

society’. Whereas Sections 6 and 7 of the MCS Act fall under Chapter 

43/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

II which governs registration of a society and hence would have no 

application in cases where the society is already registered, as in the 

present case. 

67. Thus, in my considered view the exemption could, if at 

all, have been granted under Section 157 of the MCS Act which is a 

specific provision for an existing society. Under the said Section, the 

Petitioner  was required to  be heard  prior  to  the  passing  of   the 

impugned Order of exemption. The Respondent Nos.4 to 6 have 

admitted that  the impugned Order  was passed without granting 

personal hearing to the Petitioner on the ground as stated by them, 

namely that the order passed is “Ministerial Function”. This in my 

view is stated to be rejected. The exemption Order having formed the 

basis of the bifurcation order, the Petitioner was necessarily required 

to be heard. Section 157 of the MCS Act provides, “...provided that, 

no order to the prejudice of any society shall be passed, without an 

opportunity being given to such society to represent its case.” The 

principles of  

Audi alteram partem  are necessarily required to be 

followed as has been held by the Supreme Court in  

State Bank of 

India & Ors. v. Rajesh Agarwal & Ors. (Supra).

44/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

68. Accordingly, the exemption order having been passed 

without granting an opportunity of hearing to the Petitioner, is in 

violation of the principles of natural justice and hence on this ground 

alone requires to be set aside.

69. On merits of the exemption order, also, the Notification 

dated 10th March, 1995 for exemption from minimum 10 members 

for   registration   of   a   cooperative   housing   society   has   not   been 

complied with. The two conditions viz. (i) Plinth area of each flat 

should not be more than 700 Sq. ft., (ii) no balance FSI should be 

available for utilization at the time of formation of society have also 

not   been   met.   This   in   view   of   bungalow   structure   in   existence 

comprising of single tenement on ground floor, one tenement on first 

floor, both more than 900 sq. ft. in carpet area. Further, there being 

12.10   sq.  ft.   of   FSI   still   available   for   utilization   at   the   time  of 

formation of the society. For this reason too the impugned Order of 

exemption is liable to be set aside.

70. Further, explanation to Section 6 of the MCS Act was 

required to be taken into consideration and which provided that 

“member of a family means a wife, husband, father, mother, son or 

45/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

unmarried daughter”. The bungalow has only two families i.e. Patel 

family and Joshi family. The Report of Commissioner of Cooperative 

Society had incorrectly recorded there were three members. Even 

otherwise, the said Report opines that in light of only 3 members 

incorporation of the proposed society was not proper. This Report has 

been ignored and no reasons for  departure  are recorded in the 

impugned   Order.   The   impugned   Order   of   exemption   is   thus   in 

violation of Section 6 of the MCS Act. 

71. In view of the exemption order being contrary to law the 

bifurcation of the Petitioner society could never have been granted. It 

is provided in Section 18 of the MCS Act read with Section 17 of the 

MCS Act that a bifurcation can only be a general body resolution of 

3/4th of the members, unless, in exceptional cases it is in ‘public 

interest’ or ‘in the interest of members’ (plural / majority) and not 

miniscule minority. This has been held by the Supreme Court in 

Janata Dal v. H.S. Chowdhary & Ors. (Supra). I find from the facts of 

the present case that it does not fall within the defined criteria of 

‘public interest’ or in the ‘interest of members’ as it is not in larger 

interest of members apart from the majority of the members having 

opposed   bifurcation.   Further,   the   judgment   relied   upon   by   the 

46/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

Petitioner viz. Bombay Catholic CHS Ltd. (Supra) is apposite.

72. I do not find any merit in the preliminary objection 

raised by Dr. Tulzapurkar namely that the Petitioner has preferred an 

Appeal under Section 152 of the MCS Act and thus cannot avail the 

concurrent remedy. The impugned Order of exemption being under 

Section   7   of   the   MCS   Act,   is   not   appellable   and   hence   writ   is 

appropriate remedy. Further, as held above the impugned Order is

 ex-

facie

  without jurisdiction, arbitrary and / or passed in breach of 

principles of natural justice and hence in any event writ is the only 

appropriate remedy.

73. The   impugned   bifurcation   order   is   not   made   in 

accordance with the procedure prescribed under Section 18 read 

with Section 17 of the MCS Act and Rule 17 of the MCS Rules, 

particularly since there is absence of draft scheme prepared prior to 

consultation with the Federation. The opinion of the federation is 

based on the exemption order under Section 7 and as held, the 

exemption order is required to be set aside. 

74. Accordingly, the impugned exemption order dated 8th 

47/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

December,   2017   and   impugned   bifurcation   Order   dated   3rd 

November, 2018 are quashed and set aside. Writ Petition No.478 of 

2020 is made absolute in terms of prayer Clause (a).

75. In so far as the order of Deemed Conveyance dated 5th 

November, 2020 passed by the Deputy Registrar, CS, Dadar, Mumbai 

which   has   been   impugned   in   Writ   Petition   No.2936   of   2022   is 

concerned,   I   find   much   merit   in   the   submissions   of   Mr.   Mayur 

Khandeparkar that Section 11 (3) of the MOFA cannot apply where 

in the present case, the Petitioner Society has already been granted 

Deemed Conveyance and by virtue of which the competent authority 

seized to have any further powers and could not have entertained a 

second application for Deemed Conveyance by a party who was not a 

society incorporated under Section 10 of MOFA. 

76. Having   held   that   the   exemption   order   as   well   as 

bifurcation order are set aside, the resultant Deemed Conveyance 

order itself is required to be set aside. Section 11 of MOFA cannot be 

used to cure defects in the bifurcation order dated 3rd November, 

2018 which has failed to comply with the statutory requirement of 

division of assets.

48/49

wp-478-2020-2936-2022-35195-2022.doc

77. In view thereof, Writ Petition No.2936 of 2022 is also 

made absolute in terms of prayer Clause (a).

78. The Contempt Petition and Writ Petitions are accordingly 

disposed of.

79. Interim Application No.1953 of 2021 does not survive 

and is also disposed of accordingly.

[ R.I. CHAGLA  J. ]

49/49