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REPORTABLE

 IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NOS.  7047­7049 OF 2019

[Arising out of SLP (Civil) Nos. 4213­4215 of 2019]

M/s Avinash Hitech City 2 Society & Ors. .. Appellants

Versus

Boddu Manikya Malini & Anr. Etc.     .. Respondents

J U D G M E N T

M. R. Shah, J.

1.Leave granted.

2.Feeling   aggrieved   and   dissatisfied   with   the   impugned

common judgment and order dated 22.11.2018 passed by the

High Court of Judicature at Hyderabad for the State of Telangana

and the State of Andhra Pradesh in C.M.A. Nos. 1257, 1379 and

1380 of 2017 by which the High Court has dismissed the said

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appeals   and   has   confirmed  the   order   passed   by   the  learned

Principal   District   Judge,   Ranga   Reddy   rejecting   applications

under Section 8 of the Arbitration and Conciliation Act, 1996

filed by the appellants herein and has refused to refer the dispute

between the parties to the Arbitrator, the original applicants have

preferred the present appeals.

3.The facts leading to the present appeals in nutshell are as

under:

3.1That the original land­owners of the land admeasuring 25

acres and 68 cents in aggregate forming part of Survey Nos. 30,

34, 35 and 38 situated at Gachibowli Village, Serilingampally,

Rangareddy District executed 17 development agreements cum

power   of   attorney   in   favour   of   one   Phoenix   Infocity   Private

Limited   for   developing   an   integrated   complex   comprising   of

residential   units,   commercial   and   office   spaces   and   service

apartments   on   the   project   land.     Subsequently,   the   owners

constituted themselves into three societies registered under the

Andhra Pradesh Societies Registration Act, 2001, namely Avinash

Hitech City 2 Society (appellant no. 1), Ganga Hitech City 2

Society   and   Vignesh   Hitech   City   2   Society.     That   the   said

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societies applied for and were granted co­developer status in

respect of the SEZ Project.   It appears that thereafter the parties

to each of the Development Agreements executed Supplementary

Development   Agreements   to   their   respective   Development

Agreement.  That, in terms of the Development Agreements and

the   Supplementary   Development   Agreements,   the   constructed

space in the proposed buildings were to be shared in the ratio of

37.5 : 62.5 between the owners and the developer.  Accordingly,

the developer was allotted 11 commercial complexes and the

owners were allotted 4 commercial complexes.   It seems that the

respondents are the owners who have been allotted a share in

building H1B and also are the members of the appellant no. 1

Society.     It   appears   that,   thereafter,   an   Addendum   to   the

Supplementary Development Agreement was executed by   inter

alia  the appellants and the respondents (excluding the lessee,

HCL Technologies Limited) on 12.03.2010.   Clause 19 of the

Addendum provides for the mechanism to resolve the dispute

between   the   parties   (which   shall   be   dealt   with   hereinbelow).

Clause 13 of the Addendum is with respect to the collection of

lease   rents   in   respect   of   the   extends   leased   out   in   a   given

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building   earmarked   as   the   share   of   the   owners   till   the

completion.      Clause 16 empowers the societies to determine

and collect monthly maintenance charges from the owners and

Clause   18   provides   that   the   owners   are   liable   to   pay   the

proportionate   share   of   common   expenses   for   upkeep   and

maintenance to the societies.    

3.2A cold shell of building H1B was completed by the developer

and appellant no. 1 Society converted the same to warm shell by

setting up the air conditioning facilities, back­up generators and

back­up   power   implementation,   building   management   system

implementation, electrical works and civil works and the funds

for the same were raised by appellant no. 1 Society by way of

bank loans.     Thereafter, various spaces in building H1B were

leased out to HCL Technologies Ltd. and the rents were collected

by appellant no. 1 Society.   

3.3That,   thereafter,   the   respondents   filed   a   petition   under

Section 23 of the Andhra Pradesh Societies Registration Act,

2001   (for   short   ‘the   Societies   Registration   Act’)   before   the

Principal   District   Judge,   Ranga   Reddy   District   making   an

allegation that their purported share in the rentals were not

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being paid to them and prayed for a direction to appellant no. 1

Society to produce the entire accounts for the rental amounts

received by it from the tenants along with audit reports and

minute books from 2011 to 2015.   The respondents also prayed

that appellant no. 1 Society be directed to pay amounts already

due to the respondents, being their purported share in the rental

amounts.     That, thereafter another petition was filed by the

respondents praying that the Court split appellant no. 1 Society

into two different societies claiming to have “lost all faith and

confidence   on   the   integrity”   of   the   executive   committee   of

appellant no. 1 Society and claiming that their interest could no

longer be protected by appellant no. 1 Society.   That,

thereafter, third application was filed by the respondents before

the learned District Judge under Section 23 of the Societies

Registration Act and prayed for a mandatory injunction against

the appellants herein directing them to inter alia  distribute the

rents purportedly received by appellant no. 1 Society.   

3.4In the light of the arbitration Clause 19 of the Addendum,

the appellants filed petitions under Section 8 of the Arbitration

and   Conciliation   Act,   1996   seeking   the   appointment   of   an

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arbitrator in accordance with Clause 19 of the Addendum.   All

the   three   applications   came   to   be   dismissed   by   the   learned

District  Judge  on  the   ground  that  the  disputes  between the

parties   in   the   petition   under   Section   23   of   the   Societies

Registration   Act   are   not   covered   under   Clause   19   of   the

Addendum.  

3.5Aggrieved   by   the   order   of   the   learned   District   Judge

dismissing the application under Section 8 of the Arbitration and

Conciliation Act, the appellants herein preferred three separate

appeals before the High Court.     By the  impugned common

judgment   and   order   dated   22.11.2018,   the   High   Court   has

dismissed the said appeals.  Hence, the present appeals.  

4. Shri Jayant Bhushan, learned Senior Advocate appearing

on behalf of the appellants has vehemently submitted that, in the

facts   and   circumstances   of   the   case,   the   High   Court   has

materially erred in dismissing the appeals and confirming the

order   passed   by   the   learned   District   Judge   dismissing   the

applications   filed   under   Section   8   of   the   Arbitration   and

Conciliation   Act,   1996.     It   is   vehemently   submitted   by   Shri

Jayant Bhushan, learned Senior Advocate appearing on behalf of

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the   appellants   that   the   High   Court   has   failed   to   appreciate

Clause 19 of the Addendum to the Supplementary Development

Agreement   dated   12.03.2010   in   proper   perspective   while

dismissing the applications of the appellants under Section 8 of

the Arbitration and Conciliation Act, 1996.

4.1It is vehemently submitted by the learned Senior Advocate

appearing on behalf of the appellants that the dispute between

the appellants and the respondents is the quantum of the share

claimed   by   the   respondents   in   the   lease   rents   collected   by

appellant no. 1 Society.  It is submitted that the respondents are

claiming their share in the rent collected by appellant no. 1

Society relying upon the relevant provisions of the Development

Agreements   and   the   Supplementary   Development   Agreements

and the Addendum.  It is submitted that, therefore, the dispute

can be said to be arising out of the agreements executed between

the parties and the Addendum.    It is submitted that, therefore,

Clause 19 of the Addendum shall be squarely applicable.   It is

further submitted that Clause 19 of the Addendum is very clear

and,   as   per   Clause   19,   any   dispute   between   the   owners,

including the dispute relating to the Addendum and all questions

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relating to its interpretation shall be construed in accordance

with   the   laws   of   India.     It   further   provides   that,   except   as

otherwise specifically provided in the Agreement, in the event of

any dispute or difference arising among the parties out of, in

connection with or relating to this agreement, shall be governed

by Clause 19 of the Addendum and Sub­clauses (a) to (g) of

Clause 19 shall be applicable.   It is submitted that therefore the

dispute between the parties for which the respondents filed the

application under Section 23 of the Societies Registration Act

before the District Judge shall be squarely covered within Clause

19   and   therefore   the   High   Court   ought   to   have   allowed   the

appeals and ought to have referred the dispute to Arbitrator as

per Clause 19 of the Addendum.   

4.2It   is   further   submitted   by   the   learned   Senior   Advocate

appearing on behalf of the appellants that the High Court has

materially erred in observing and holding that in the event of any

dispute which involves two or more owners of the space in the

same building only, Clause 19 shall be applicable.  

4.3It is vehemently submitted by Shri Jayant Bhushan, learned

Senior Advocate for the appellants that appellant no.1 Society is

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a co­developer and has received the rent as per Clause 13 of the

Agreement.     It   is   submitted   that   in   any   case   when   the

respondents are claiming their share in the rent collected and

received by the appellant and the dispute is sharing of the rent of

the space rented, certainly Clause 19 of the Addendum shall be

applicable.   

4.4It   is   further   submitted   by   the   learned   Senior   Advocate

appearing on behalf of the appellants that the High Court has

materially erred in considering Sub­clause (e) of Clause 19 of the

Addendum only and has materially erred in not considering the

entire   Clause  19   of   the   Addendum   and   the   intention  of   the

parties to the Agreement/Addendum.

4.5Making the above submissions, it is prayed to allow the

present appeals and quash and set aside the impugned common

judgment and order passed by the High Court and consequently

allow   the   three   applications   filed   under   Section   8   of   the

Arbitration and Conciliation Act and refer the dispute between

the parties for which the respondents filed an application under

Section 23 of the Societies Registration Act to Arbitration.

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5.Shri Joy Basu, learned Senior Advocate appearing on behalf

of the contesting respondents has opposed the present appeals

and has supported the impugned common judgment and order

passed by the High Court.

5.1It is vehemently submitted by the learned Senior Advocate

appearing on behalf of the respondents that, in the facts and

circumstances  of the  case and  considering the  relevant  sub­

clauses of Clause 19 of the Addendum, the High Court has

rightly   not   interfered   with   the   order   passed   by   the   learned

District Judge while not referring the dispute to Arbitration and

not appointing the Arbitrator.  

5.2It   is   vehemently   submitted   by   learned   Senior   Advocate

appearing on behalf of the respondents that on fair reading of

Clause 19 of the Addendum, only the disputes and differences

arising between the Owners [Sub­clause (c) of Clause 19]; the

dispute which involves two or more societies or owners who are

the members of the different societies [Sub­clause (d) of Clause

19]; or the dispute which involves two or more owners of the

space in the same building [Sub­clause (e) of Clause 19], are

required to be referred to Arbitration and to the Arbitral Tribunal

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comprising of the sole arbitrator.   It is submitted that, in the

present   case,   the   dispute   between   the   respondents   and   the

appellants cannot be said to be between the owners or between

the two or more societies.  It is submitted that even the opening

part of Clause 19 specifically refers to any dispute between the

owners.  It is submitted that therefore the High Court has rightly

observed and held that the dispute between the respondents and

the appellants shall not fall in any of the Sub­clauses of Clause

19.  It is submitted that no error has been committed by the High

Court and the learned District Judge.  

5.3Making the above submissions, it is prayed to dismiss the

present appeals.

6.We have heard the learned counsel appearing on behalf of

the respective parties at length.   At the outset, it is required to

be noted that the dispute between the parties for which the

respondents have initiated proceedings under Section 23 of the

Societies Registration Act is with respect to sharing of the rent of

the leased space.  It is required to be noted that appellant no. 1

Society claims to be the co­developer.  It cannot be disputed and

it is not in dispute that owners, societies and developers are the

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parties   to   the   Development   Agreements,   Supplementary

Development Agreements and the Addendum.       According to

appellant no. 1­co­developer, after execution of the Development

Agreements, Supplementary Development Agreements and the

Addendum, a cold shell in building H1B was completed by the

developer and appellant no. 1 Society (as co­developer), converted

the   same   to   warm   shall   by   setting  up   the   air   conditioning

facilities,   back­up   generators   and   back­up   power

implementation, building management system implementation,

electrical works and civil works and the funds for the same were

raised by appellant no. 1 Society by way of bank loans.   That,

thereafter, various spaces in building H1B were leased out to

HCL Technologies Limited and one other and they recovered the

rent   from   the   lessee.     As   per   Clause   13   of   the

Addendum/Agreement which sets out that the societies would be

the “sole authorities” to collect/receive the lease rents in respect

of the extends leased out in a given building earmarked as the

share of the owners in the completion and pool the entire revenue

generated from each of the buildings by way of lease rents and

distribute the same to the owners, pro­rata to their respective

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shares in the build­up space in the project after addressing the

liabilities towards loans.    Therefore, the  dispute between the

respondents and the appellants with respect to the sharing of the

rent with respect to the leased space can be said to be related to

the   Addendum   and/or   in   connection   with   or   relating   to   the

Addendum.    

7.Clause 19 of the Addendum, which is the arbitration clause

and provides how to settle the dispute between the parties, reads

as under:

“The owners agree that any dispute between the

Owners,   including   the   dispute   relating   to   this

Addendum   and   all   questions   relating   to   its

interpretation shall be construed in accordance with

the laws of India, without reference to its principles

of conflicts of law. Except as otherwise specifically

provided in this Agreement, the following provisions

apply in the event of any dispute or difference arising

among   the   Parties   out   of,   in   connection   with   or

relating to the Agreement (The ‘Dispute’).

(a) The   Dispute   shall   be   deemed   to   have

occurred,   when   one   Party   serves   on   the   other

Party/ies a notice stating the nature of the Dispute

(‘Notice of Dispute’).

(b) The Parties hereto agree that they will use all

reasonable efforts to resolve among themselves, any

Dispute between them through negotiations.

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(c) Any   Dispute   and   differences   whatsoever

arising   between   the   Owners   which   could   not   be

resolved by Parties through negotiations, within a

period of thirty (30) days from the service of  the

Notice of Dispute, the same shall be referred to and

shall finally be settled by arbitration in accordance

with the (Indian) Arbitration and Conciliation Act,

1996, and all the proceedings shall be conducted in

English and a daily transcript in English shall be

prepared.

(d) In the event of any dispute which involves two

or more Societies or Owners who are the members of

two   different   Societies,   the   arbitral   tribunal   shall

comprise   of   three   or   more   arbitrators.   In   such   a

situation, each party to the dispute shall appoint one

arbitrator, who shall be from the office bearers of

their   respective   Societies   and   the   two   or   more

arbitrators so appointed shall appoint a presiding

arbitrator, who shall be one of the office bearers of

the   Hitech   City­2   Owners   Welfare   Association

(HOWA) and the Chairman of the arbitral tribunal;

and the venue of arbitration shall be in Hyderabad,

India.

(e) In the event of any dispute which involves two

or more Owners of the space in the same building,

the   arbitral   tribunal   shall   comprise   of   the   sold

arbitrator. In such a situation,  each party to the

dispute shall refer the matter to the office bearers of

their respective Society which shall be the arbitral

tribunal; and the venue of arbitration shall be in

Hyderabad, India.

(f)      The Parties are debarred from exercising any

right or filing any application to any court or tribunal

having   jurisdiction   in   connection   with   matters

involving substantial questions of law arising during

any arbitration.

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(g) The Parties here by submit to the Arbitrator’s

award and the award shall be enforceable in any

competent court of law.”

7.1On reading  Clause  19  of the  Addendum as a  whole,  it

appears that in the event of dispute or difference among the

parties out of, in connection with or relating to the agreement,

the same shall be referred to arbitration.  However, sub­clauses

(c), (d) and (e) provide for different procedure in the event of any

disputes and differences between the owners; between two or

more societies or owners who are the members of two different

societies and between two or more owners of the space in the

same building. Sub­clause (c) of Clause 19 provides that any

disputes or differences whatsoever arising between owners, which

could not be resolved by the parties through negotiations, within

a period of 30 days from the service of the notice of dispute, the

same shall be referred to and shall finally be settled by the

arbitration   in   accordance   with   the   (Indian)   Arbitration   and

Conciliation Act, 1996.  Sub­clause (d) of Clause 19 provides that

in the event of any dispute which involves two or more societies

or owners who are the members of two different societies, the

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arbitral tribunal shall comprise of three or more arbitrators.  It

further   provides,   “who   shall   be   appointed   as   a   presiding

arbitrator; who shall be the Chairman of the arbitral tribunal and

the venue of the arbitration”.       Sub­clause (e) of Clause 19

provides that in the event of any dispute which involves two or

more owners of the space in the same building, the arbitral

tribunal shall comprise of the sole arbitrator and, in such a

situation, each party to the dispute shall refer the matter to the

office   bearers   of   their   respective   Society   which   shall   be   the

arbitral   tribunal   and   the   venue   of   arbitration   shall   be   in

Hyderabad.  

7.2As observed hereinabove, Clause 19 shall be applicable in

the event of any dispute and difference arising among the parties

out of, in connection with or relating to the agreement.   As

observed hereinabove, the developers, owners, societies and the

original owners and even subsequent societies formed are parties

to the agreement and the Addendum.  It is also required to be

noted and, as observed hereinabove, the dispute is with respect

to sharing of the rent of the leased space and it can be said that

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the respondents are also claiming the share relying upon the

Development   Agreements;   Supplementary   Development

Agreements and the Addendum.   Therefore, the dispute can be

said to in connection with or relating to the Agreements also.

7.3Considering the above facts and circumstances, both the

High Court and the learned District Judge have committed grave

error in not referring the dispute between the appellants and the

respondents to the arbitration.  We are of the opinion that Clause

19   of   the   Addendum   to   the   Supplementary   Development

Agreement   shall   be   squarely   applicable   and   therefore   the

disputes between the respondents and the appellants for which

the   respondents   initiated   proceedings   under   the   Societies

Registration Act, are required to be referred to the Arbitration

and/or to the Arbitral Tribunal.

8.In view of the above and for the reasons stated above, all

these appeals are allowed.  The impugned common judgment and

order dated 22.11.2018 passed by the High Court in C.M.A. Nos.

1257, 1379 and 1380 of 2017 is hereby quashed and set aside.

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The order passed by the learned District Judge rejecting the

applications submitted by the appellants under Section 8 of the

Arbitration and Conciliation Act, 1996 are also hereby quashed

and set aside.  Consequently, the applications submitted by the

appellants under Section 8 of the Arbitration and Conciliation

Act,   1996   are   hereby   allowed   and   the   disputes   between   the

respondents and the appellants are hereby directed to be referred

to the Arbitration.   No costs.

..................................J.

(ARUN MISHRA)

New Delhi                                              ...................................J.

September 6, 2019                                (M. R. SHAH)