REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO(S).   6745 ­ 6749   OF 2021

        (Arising out of SLP(Civil) No(s). 3711­3715 OF 2021)

M/s. NEWTECH PROMOTERS AND 

DEVELOPERS PVT. LTD. …..APPELLANT(S)

VERSUS

STATE OF UP & ORS. ETC. …..RESPONDENT(S)

WITH

CIVIL APPEAL NO(S).  6750 OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 14733 OF 2020)

CIVIL APPEAL NO(S).  6751  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 2647 OF 2021)

CIVIL APPEAL NO(S).  6752  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 3185 OF 2021)

CIVIL APPEAL NO(S).  6753  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s).  3426 OF 2021)

1

CIVIL APPEAL NO(S).  6754  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 6199 OF 2021)

CIVIL APPEAL NO(S).  6755  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 6671 OF 2021)

CIVIL APPEAL NO(S).  6756  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 6711 OF 2021)

CIVIL APPEAL NO(S).  6757  OF 2021

(Arising out of SLP(Civil) No(s). 1670 OF 2021)

J U D G M E N T

Rastogi, J.

1.Leave granted.

2.The   present   batch  of   appeals   are   filed   at   the   instance   of

promoter/real estate developer assailing the common issues and

certain provisions of The Real Estate(Regulation and Development)

Act, 2016(hereinafter being referred to as “the Act”), The Uttar

Pradesh   Real   Estate(Regulation   and   Development)   Rules,   2016

(hereinafter referred to as “the Rules”) and the functioning of the

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority (hereinafter referred

to as “the Authority”), although being decided by separate orders by

2

the High Court of Allahabad, since the self­same questions are

involved   with   the   consent   are   being   decided   by   the   present

judgment.

3.The respondents herein are the allottees/home buyers who

have made their substantial investment from their hard earned

savings under the belief that the promotor/real estate developer will

hand   over   possession   of   the   unit   in   terms   of   home   buyer’s

agreement   but   their   bonafide   belief   stood   shaken   when   the

promotors failed to hand over possession of a unit/plot/building in

terms of the agreement and complaints were instituted by the home

buyers for refund of the investment made along with interest under

Section 31 of the Act.

4.  The impugned orders came to be passed by the single member

of the authority on the complaint instituted at the instance of the

home buyers/allottees after hearing the parties with the direction to

refund the principal amount along with interest(MCLR + 1%) as

prescribed by the State Government under the Act.  In the ordinary

course of business, the order passed by the authority is appealable

under Section 43(5) of the Act provided the statutory compliance of

3

pre­deposit being made under proviso to Section 43(5) before the

Appellate   Tribunal   but   the   promoter/real   estate   developers

approached the High Court by filing a writ petition under Articles

226 and 227 of the Constitution questioning the order passed by

the authority holding it to be without jurisdiction as it has been

passed by a single member of the authority who according to the

appellants holds no jurisdiction to pass such orders of refund of the

amount as contemplated under Section 18 of the Act and have also

challenged the condition of pre­deposit as envisaged under proviso

to Section 43(5) of the Act for filing of a statutory appeal and raised

certain ancillary questions for consideration in writ jurisdiction of

the High Court of Allahabad.  Being aggrieved by the orders passed

by the High Court dismissing their writ petitions, the present batch

of appeals have been preferred at the instance of the promoters/real

estate developers.

5.Before adverting to the legal submissions made before us, we

consider it appropriate to take a bird’s­eye view of the scheme of the

Act 2016 which may be apposite for proper appreciation of the

submissions made by the parties.

4

Object and Reasons of the Act 2016

6.Over the past two decades, with the growth of population and

the   attraction   of   the   people   to   shift   towards   urbanization,   the

demand   for   housing   increased   manifold.     Government   also

introduced various housing schemes to cope with the increasing

demand but the experience shows that demands of the housing

sector could not be meted out by the Government at its own level

for various reasons to meet the requirement, the private players

entered into the real estate sector in meeting out the rising demand

of housing.   Though availability of loans, both from public and

private banks, become easier, still the High rate of interest and the

EMI has posed additional financial burden on the people.

7.  At the given time, the real estate and housing sector was

largely unregulated and the consequence was that consumers were

unable to procure complete information for enforced accountability

towards  builders  and  developers  in the   absence  of  an  effective

mechanism in place.  Though, The Consumer Protection Act, 1986

5

was available to cater the demand of home buyers in the real estate

sector   but   the   experience   shows   that   this   mechanism   was

inadequate to address the needs of the home buyers and promoters

in the real estate sector.

8.  At this juncture, the need for Real Estate(Regulation) Bill was

badly   felt   for   establishing   an   oversight   mechanism   to   enforce

accountability   to   the   real   estate   sector   and   providing   an

adjudicating machinery for speedy dispute redressal mechanism

and   safeguarding   the   investments   made   by   the   home   buyers

through legislation to the extent permissible under the law.

9.The statement of object and reasons of the Act indicates that

the primal position of the regulatory authority is to regulate the real

estate sector having jurisdiction to ensure compliance with the

obligation cast upon the promoters.   The opening statement of

objects and reasons which has a material bearing on the subject

reads as follows:­

“The real estate sector plays a catalytic role in fulfilling the need

and demand for housing and infrastructure in the country. While

this sector has grown significantly in recent years, it has been

largely   unregulated,   with   absence   of   professionalism   and

standardisation and lack of adequate consumer protection. Though

6

the Consumer Protection Act, 1986 is available as a forum to the

buyers in the real estate market, the recourse is only curative and

is   not   adequate   to   address   all   the   concerns   of   buyers   and

promoters in that sector. The lack of standardisation, has been a

constraint to the healthy and orderly growth of industry. Therefore,

the need to regulating the sector has been emphasised in various

forums. 

2. In view of the above, it becomes necessary to have a Central

legislation, namely, the Real Estate (Regulation and Development)

Bill, 2013, in  the  interest  of the  effective consumer  protection,

uniformity   and   standardisation   of   business   practices   and

transactions in the real estate sector. The proposed Bill provides

for the establishment of the Real estate Regulatory Authority (the

Authority) for regulation and promotion of real estate sector and to

ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, in

an efficient and transparent manner and to protect the interest of

consumers   in   real   estate   sector   and   establish   the   Real   Estate

Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or

orders of the Authority.”

10.It   was   introduced   with   an   object   to   ensure   greater

accountability towards consumers, to significantly reduce frauds &

delays and also the current high transaction costs, and to balance

the   interests   of   consumers   and   promoters   by   imposing   certain

responsibilities   on   both,   and   to   bring   transparency   of   the

contractual conditions, set minimum standards of accountability

and a fast­track dispute resolution mechanism.  It also proposes to

induct   professionalism   and   standardization   in   the   sector,   thus

7

paving the way for accelerated growth and investments in the long

run.

11.Some of the relevant Statement of Objects and Reasons are

extracted as under:­

“4…

(d) to impose liability upon the promoter to pay such compensation

to the allottees, in the manner as provided under the proposed

legislation, in case if he fails to discharge any obligations imposed

on him under the proposed legislation;

(f) the functions of the Authority shall, inter alia, include – (i) to

render advice to the appropriate Government in matters relating to

the development of real estate sector; (ii) to publish and maintain a

website of records of all real estate projects for which registration

has been given, with such details as may be prescribed; (iii) to

ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the

allotees and the real estate agents under the proposed legislation.

…

(i)to   appoint   an   adjudicating   officer   by   the   Authority   for

adjudging   compensation   under   sections   12,   14   and   16   of   the

proposed legislation. 

...”

12.The   Bill   provides   for   establishment   of   the   authority   for

regulation and promotion of real estate sector, to ensure sale of

plot, apartment or building or sale of real estate project in an

efficient and transparent manner and to protect the interest of

consumers in the real estate sector and provide the adjudicating

8

mechanism for speedy dispute redressal mechanism by establishing

the   regulatory   authority   and   the   adjudicating   officer   and   in

hierarchy, the Appellate Tribunal for early and prompt disposal of

the complaint being instituted primarily by the home buyers for

whom this Act has been enacted by the Parliament in 2016.

13.To examine the matter in this perspective, consider what a

house means in India. The data shows that about more than 77% of

total assets of an average Indian household are held in real estate

and it’s the single largest investment of an individual in his lifetime.

The real estate in India has a peculiar feature. The buyer borrows

money to pay for a house and simultaneously plays the role of a

financer as building projects collect money upfront and this puts

the buyer in a very vulnerable position­the weakest stakeholder

with a high financial exposure. The amendment to the Insolvency

and   Bankruptcy   Code,   2018   recognised   the   home   buyers   as

financial creditors and the present enactment is the most important

regulatory intervention in favour of the home buyers and it’s had an

impact and with passage of time, has become a yardstick of laying

down minimum standards in the market. Earlier, the real estate

9

sector was completely unregulated and there was no transparency

in their business profile and after the present enactment, it is open

for the potential home buyers to check if a project is approved

under the Act, 2016 that at least gives a satisfaction to a person

who is coming forward in making a lifetime investment.

14.That   apart   from   the   project   being   statutorily   regulated,   it

attaches   certain   authenticity   with   regard   to   completion   of   the

project and a statutory obligation upon the developer and home

buyer to abide by the terms and conditions of the home buyers

agreement and statutory compliance to the mandate of law.   In

addition, any project which is approved under the Act, 2016 helps

the promoter in raising funds from banks and statistics shows that

buyers   express   their   satisfaction  in   approved   projects   which   is

beneficial not only to the home buyers but to the promoters and

real estate agents as well.

15.Chapter II of the Act relates to the registration of real estate

projects.     Section   3   mandates   prior   registration   of   real   estate

projects including ongoing projects with the Real Estate Regulatory

Authority.   Section 4 prescribes the ingredients of application by

10

the promotor for registration of real estate projects.  In particular,

the promotor is required to state in the application under sub­

section 2(L)(c ) of Section 4, the timelines for completion of the

project.     Section   5   relates   to   the   grant   of   registration   by   the

authority and inter alia states that no application shall be rejected

unless the applicant has been given an opportunity of being heard

in the matter.  As per Section 5(3) of the Act, the registration is co­

terminus with the completion of the project.  Under Section 6, the

authority can extend registration based on the facts of each case or

the   occurrence   of   the   force   majeure.     Section   7   pertains   to

revocation of registration.  As per  Section 8, the authority is under

obligation to inter alia carry out the remaining development work

where there is lapse or revocation of the registration.

16.Chapter   III   lays   down,   ‘functions   and   duties   of   promotor’

which is relevant for the purpose of the present case.  Section 11

thereof elaborates on the functions and duties of the promoters.

Under sub­Section (4) of Section 11, several obligations have been

casted upon the promoters.  Under sub­section (5) of Section 11,

the promoter may cancel the allotment if the allottee/home buyer

11

commits any breach of the terms of the agreement for sale, and in

such case, the aggrieved allottee has the right to approach the

authority.

17.Section 12 provides that if any default being committed by the

promoter, either in reference to the information contained in the

notice, advertisement or prospectus or on the basis of the model

apartment, plot or building which causes any loss or damage to the

allottee/home buyer by reason of any incorrect or false statement or

wants to withdraw from the project, he shall be compensated by the

promoter in the manner as prescribed under the Act.

18.Section 14 relates to adherence to Sanctioned Plans & Project

specification by the promoters and Section 14(3) empowers the

allottee to receive compensation in the event where there is any

structural defect.

19.Section 18(1) of the Act spells out the consequences if the

promoter fails to complete or is unable to give possession of an

apartment, plot or building either in terms of the agreement for sale

or   to   complete   the   project   by   the   date   specified   therein   or   on

account of discontinuance of his business as a developer either on

12

account of suspension or revocation of the registration under the

Act or for any other reason, the allottee/home buyer holds an

unqualified right to seek refund of the amount with interest at such

rate as may be prescribed in this behalf.

20.Section 18(2) of the Act mandates that in case, loss is caused

to allottee due to defective title of the land, on which the project is

being   developed   or   has   been   developed,   the   promoter   shall

compensate the allottee and such claim for compensation under

Section 18(2) shall not be barred by limitation provided under any

law for the time being in force.

21.Section 18(3) of the Act states that where the promoter fails to

discharge   any   other   obligation   under   the   Act   or   the   rules   or

regulations framed thereunder or in accordance with the terms and

conditions of the agreement for sale, the promoter shall be liable to

pay   ‘such   compensation’   to   the   allottees,   in   the   manner   as

prescribed under the Act.

22.If we take a conjoint reading of sub­sections (1), (2) and (3) of

Section 18 of the Act, the different contingencies spelt out therein,

(A) the allottee can either seek refund of the amount by withdrawing

13

from the project; (B) such refund could be made together with

interest   as   may   be   prescribed;   (C)   in   addition,   can   also   claim

compensation payable under Sections 18(2) and 18(3) of the Act; (D)

the allottee has the liberty, if he does not intend to withdraw from

the project, will be required to be paid interest by the promoter for

every months’ delay in handing over possession at such rates as

may be prescribed.

23.Correspondingly, Section 19 of the Act spells out “Rights and

duties of allottees”.   Section 19(3) makes the allottee entitled to

claim possession of the apartment, plot or building, as the case may

be.  Section 19(4) provides that if the promoter fails to comply or

being unable to give possession of the apartment, plot or building in

terms of the agreement, it makes the allottees entitled to claim the

refund of amount paid along with interest and compensation in the

manner prescribed under the Act.

24.Section 19(4) is almost a mirror provision to Section 18(1) of

the Act.   Both these provisions recognize right of an allottee two

distinct remedies, viz, refund of the amount together with interest

14

or   interest   for   delayed   handing   over   of   possession   and

compensation.

25.The unqualified right of the allottee to seek refund referred

under Section 18(1)(a) and Section 19(4) of the Act is not dependent

on any contingencies or stipulations thereof.   It appears that the

legislature has consciously provided this right of refund on demand

as an unconditional absolute right to the allottee, if the promoter

fails to give possession of the apartment, plot or building within the

time stipulated under the terms of the agreement regardless of

unforeseen events or stay orders of the Court/Tribunal, which is in

either   way   not   attributable   to   the   allottee/home   buyer,   the

promoter is under an obligation to refund the amount on demand

with   interest   at   the   rate   prescribed   by   the   State   Government

including compensation in the manner provided under the Act with

the proviso that if the allottee does not wish to withdraw from the

project, he shall be entitled for interest for the period of delay till

handing over possession at the rate prescribed.

26.If we turn to the power of the authority, it envisages under

Section 31, the complaints can be filed either with the authority or

15

adjudicating officer for violation or contravention of the provisions

of the Act or the rules and regulations framed thereunder.  Such

complaint can be filed against “any promoter, allottee or real estate

agent”, as the case may be, and can be filed by “any aggrieved

person”,   and   it   has   to   be   read   with   an   explanation,   “person”

includes  an association  of  allottees  or  any  voluntary  consumer

association registered under any law for the time being in force.

The form and manner in which complaint is to be instituted has

been provided under sub­section(2) of Section 31.

27.Section 32 refers to functions of the authority for promotion of

real   estate   sector   and   Sections   34   to   38   of   the   Act   recognize

different nature of powers and functions of the authority regarding

compliance of its regulations cast upon the promoters, allottee or

the real estate agents and to appoint one or more persons to make

an inquiry into the affairs of any promoter, allottee or the real estate

agent and to pass any interim orders, if the promoter, allottee or

real estate agent is failing in discharging of its functions under the

Act, rules or regulations, and to issue directions from time to time

to   the   promoter,   allottee   or   real   estate   agents,   if   considered

16

necessary can impose penalty or interest if failed to carry out its

obligations.

28.At the same time, Chapter VIII of the Act talks about offences,

penalties and adjudication. Various kinds of penalties are set out in

Sections 59 to 68.  Each of these provisions clearly states that the

penalty thereunder is required to be determined by the authority.

29.We are concerned with Section 71 of the Act titled ‘power to

adjudicate’   which   is   specific   to   the   adjudicating   officer.     Sub­

section(1) of Section 71 opens with the words “for the purpose of

adjudging compensation under Sections 12, 14, 18 and 19”, the

Authority   has   to   appoint   in   consultation   with   the   appropriate

Government, a judicial officer not below the rank of the District

Judge, as an adjudicating officer, to hold inquiry in the prescribed

manner after giving a person concerned a reasonable opportunity of

hearing.  At the same time, sub­section (2) casts an obligation upon

the adjudicating officer that while adjudging compensation under

sub­section (1), the application has to be dealt with expeditiously as

possible and to be disposed of within 60 days.  If there is a delay

being caused exceeding the statutory period of 60 days, in disposal

17

of the application, reasons are to be recorded for extension of the

period.

30.Under sub­section (3) of Section 71, the adjudicating officer

has   been   empowered   not   only   to   summon   and   enforce   the

attendance of persons acquainted with the facts and circumstances

of the case to give evidence or to produce any document which may

be useful and relevant for adjudication, is supposed to take note of

the various parameters as referred to under Section 72 which still is

illustrative and not exhaustive while adjudging the quantum of

compensation payable to the person aggrieved and interest, as the

case may be.

31.After we have heard learned counsel for the parties at length,

the following questions emerges for our consideration in the present

batch of appeals are as under:­

1.Whether the Act 2016 is retrospective or retroactive in its

operation and what will be its legal consequence if tested on the

anvil of the Constitution of India?

2.Whether the authority has jurisdiction to direct return/refund

of the amount to the allottee under Sections 12, 14, 18 and 19 of

18

the Act or the jurisdiction exclusively lies with the adjudicating

officer under Section 71 of the Act?

3.Whether Section 81 of the Act authorizes the authority to

delegate its powers to a single member of the authority to hear

complaints instituted under Section 31 of the Act?

4.Whether the condition of pre­deposit under proviso to Section

43(5)  of   the  Act   for  entertaining  substantive   right   of  appeal  is

sustainable in law?

5.Whether the authority has power to issue recovery certificate

for recovery of the principal amount under Section 40(1) of the Act?

Question   1:­  Whether   the   Act   2016   is   retrospective   or

retroactive   in   its   operation   and   what   will   be   its   legal

consequence   if   tested   on   the   anvil   of   the   Constitution   of

India?

32.The   issue   concerns   the   retroactive   application   of   the

provisions   of   the   Act   2016   particularly,   with   reference   to   the

ongoing projects.  If we take note of the objects and reasons and the

scheme of the Act, it manifests that the Parliament in its wisdom

19

after   holding   extensive   deliberation   on   the   subject   thought   it

necessary to have a central legislation in the paramount interest for

effective consumer protection, uniformity and standardisation of

business practices and transactions in the real estate sector, to

ensure   greater   accountability   towards   consumers,   to   overcome

frauds   and   delays   and   also   the   higher   transaction   costs,   and

accordingly intended to balance the interests of consumers and

promoters by imposing certain duties and responsibilities on both.

The deliberation on the subject was going on since 2013 but finally

the Act was enacted in the year 2016 with effect from 25

th

 March,

2016.

33.Under Chapter II of the Act 2016, registration of real estate

projects became mandatory and to make the statute applicable and

to take its place under sub­Section (1) of Section 3, it was made

statutory that without registering the real estate project with a real

estate regulatory authority established under the Act, no promoter

shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons

to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the

case may be in any real estate project but with the aid of proviso to

20

Section 3(1), it was mandated that such of the projects which are

ongoing   on   the   date   of   commencement   of   the   Act   and   more

specifically the projects to which the completion certificate has not

been issued, such promoters shall be under obligation to make an

application   to   the   authority   for   registration   of   the   said   project

within a period of three months from the date of commencement of

the Act. With certain exemptions being granted to such of the

projects covered by sub­section (2) of Section 3 of the Act, as a

consequence, all such home buyers agreements which has been

executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate

in completion of their ongoing running projects.

34.The term “ongoing project” has not been so defined under the

Act   while   the   expression   “real   estate   project”   is   defined   under

Section 2(zn) of the Act which reads as under:­

“2(zn) “real estate project” means the development of a building or

a   building   consisting   of   apartments,   or   converting   an   existing

building or a part thereof into apartments, or the development of

land into plots or apartments, as the case may be, for the purpose

of selling all or some of the said apartments or plots or building, as

the case may be, and includes the common areas, the development

works, all improvements and structures thereon, and all easement,

rights and appurtenances belonging thereto;”  

21

35.The Act is intended to comply even to the ongoing real estate

project. The expression “ongoing project” has been defined under

Rule   2(h)   of   the   Uttar   Pradesh   Real   Estate   (Regulation   and

Development) Rules, 2016 which reads as under:­

“2(h)   “Ongoing   project”   means   a   project   where   development   is

going on and for which completion certificate has not been issued

but excludes such projects which fulfil any of the following criteria

on the date of notification of these rules:

(i)where   services   have   been   handed   over   to   the

Local Authority for maintenance.

(ii)where   common  areas  and  facilities   have  been

handed   over   to   the   Association   for   the   Residents'

Welfare Association for maintenance.

(iii)where   all   development   work   have   been

completed and sale/lease deeds of sixty percent of the

apartment/houses/plots have been executed. 

(iv)     where   all   development   works   have   been

completed   and   application   has   been   filed   with   the

competent   authority   for   issue   of   completion

certificate.”

36.The   expression   “completion   certification”   has   been   defined

under Section 2(q) and “occupancy certificate” under Section 2(zf) of

the Act which reads as under:­

“2(q) “completion certificate” means the completion certificate, or

such   other   certificate,   by   whatever  name   called,   issued   by   the

competent authority certifying that the real estate project has been

developed   according   to   the   sanctioned   plan,   layout   plan   and

22

specifications, as approved by the competent authority under the

local laws;

2(zf) “occupancy certificate” means the occupancy certificate, or

such   other   certificate,   by   whatever  name   called,   issued   by   the

competent   authority   permitting   occupation   of   any   building,   as

provided   under   local   laws,   which   has   provision   for   civic

infrastructure such as water, sanitation and electricity;”

37.Looking to the scheme of Act 2016 and Section 3 in particular

of which a detailed discussion has been made, all “ongoing projects”

that commence prior to the Act and in respect to which completion

certificate   has   not   been   issued   are   covered   under   the   Act.   It

manifests that the legislative intent is to make the Act applicable

not only to the projects which were yet to commence after the Act

became operational but also to bring under its fold the ongoing

projects and to protect from its inception the inter se rights of the

stake holders, including allottees/home buyers, promoters and real

estate agents while imposing certain duties and responsibilities on

each   of   them   and   to   regulate,   administer   and   supervise   the

unregulated real estate sector within the fold of the real estate

authority. 

38.The emphasis of Mr. Kapil Sibal, learned senior counsel for the

appellant is that the agreement of sale was executed in the year

23

2010­11, i.e.  much before the coming into force of the Act and the

present Act has retrospective application and registration of ongoing

project under the Act would be in contravention to the contractual

rights established between the promoter and allottee under the

agreement for sale executed which is impermissible in law and

further submits that Sections 13, 18(1), 19(4) of the Act 2016 to the

extent of their retrospective application is in violation of Articles 14,

19(1)(g) of the Constitution of India.

39.Mr. Tushar Mehta, learned Solicitor General, on the other

hand,   submits   that   a   bare   perusal   of   the   object   and   reasons

manifest   that   the   Act   does   not   take   away   the   substantive

jurisdiction, rather it protects the interest of homebuyers where

project/possession is delayed and further submits that the scheme

of the Act has retroactive application, which is permissible under

the law.   The provisions make it clear that it operates in future,

however, its operation is based upon the  character and status

which   have   been   done   earlier   and   the   presumption   against

retrospectivity   in   this   case   is   ex­facie   rebuttable.     The   literal

interpretation of the statute manifest that it has not made any

24

distinction between the “existing” real estate projects and “new” real

estate projects as has been defined under Section 2(zn) of the Act.

40.Learned   counsel   further   submits   that   the   key   word,   i.e.,

“ongoing   on   the   date   of   the   commencement   of   this   Act”   by

necessary implication, ex­facie and without any ambiguity, means

and includes those projects which were ongoing and in cases where

only   issuance   of   completion   certificate   remained   pending,

legislature intended that even those projects have to be registered

under the Act.  Therefore, the ambit of Act is to bring all projects

under its fold, provided that completion certificate has not been

issued.     The   case   of   the   appellant   is   based   on   “occupancy

certificate” and not of “completion certificate”.   In this context,

learned counsel submits that the said proviso ought to be read with

Section   3(2)(b),   which   specifically   excludes   projects   where

completion certificate has been received prior to the commencement

of the Act.   Thus, those projects under Section 3(2) need not be

registered under the Act and, therefore, the intent of the Act hinges

on whether or not a project has received a completion certificate on

the date of commencement of the Act.

25

41.The   clear   and   unambiguous   language   of   the   statute   is

retroactive in operation and by applying purposive interpretation

rule of statutory construction, only one result is possible, i.e., the

legislature consciously enacted a retroactive statute to ensure sale

of plot, apartment or building, real estate project is done in an

efficient and transparent manner so that the interest of consumers

in the real estate sector is protected by all means and Sections 13,

18(1) and 19(4) are all beneficial provisions for safeguarding the

pecuniary   interest   of   the   consumers/allottees.     In   the   given

circumstances, if the Act is held prospective then the adjudicatory

mechanism under Section 31 would not be available to any of the

allottee for an on­going project.  Thus, it negates the contention of

the promoters regarding the contractual terms having an overriding

effect over the retrospective applicability of the Act, even on facts of

this case. 

42.What the provision further emphasizes is that a promoter of a

project which is not complete/sans completion certificate shall get

the project registered under the Act but while getting the project

registered,   promoter   is   under   an   obligation   to   prescribe   fresh

26

timelines for getting the remaining development work completed

and from the scheme of the Act, we do not find that the first proviso

to Section 3(1) in any manner is either violative of Articles 14 and

19(1)(g)   of   the   Constitution   of   India.   The   Parliament   is   always

competent to enact any law affecting the antecedent events under

its fold within the parameters of law. 

43.In  State   of   Bombay   (Now   Maharashtra)   versus   Vishnu

Ramchandra

1

, this Court observed that if the part of requisites for

operation of the statute were drawn from a time antecedent to its

passing, it did not make the statute retrospective so long as the

action was taken after the Act came into force.

44.To meet out different nature of exigencies, it was noticed by

the Parliament that Pan India, large number of real estate projects

where the allottees did not get possession for years together and

complaints being filed before different forums including under the

Consumer Protection Act has failed to deliver adequate/satisfactory

results to the consumer/allottees and their life savings is locked in

and sizable sections of allottees had invested their hard­earned

1 AIR 1961 SC 307

27

money, money obtained through loans or financial institutions with

the belief that they will be able to get a roof in the form of their

apartments/flats/unit.   

45.At the given time, there was no law regulating the real estate

sector, development works/obligations of promoter and allottee, it

was badly felt that such of the ongoing projects to which completion

certificate has not been issued must be brought within the fold of

the Act 2016 in securing the interests of allottees, promoters, real

estate   agents   in   its   best   possible   way   obviously,   within   the

parameters of law.  Merely because enactment as prayed is made

retroactive in its operation, it cannot be said to be either violative of

Articles 14 or 19(1)(g) of the Constitution of India.  To the contrary,

the   Parliament   indeed   has   the   power   to   legislate   even

retrospectively to take into its fold the pre­existing contract and

rights executed between the parties in the larger public interest. 

46.The consequences for breach of such obligations under the Act

are prospective in operation and in case ongoing project, of which

completion certificate is not obtained, are not to be covered under

the Act, there is every likelihood of classifications in respect of

28

underdeveloped   ongoing   project   and   the   new   project   to   be

commenced.

47.The   legislative   power   to   make   the   law   with

prospective/retrospective effect is well recognized and it would not

be permissible for the appellants/promoters to say that they have

any vested right in dealing with the completion of the project by

leaving the allottees in lurch, in a helpless and miserable condition

that at least may not be acceptable within the four corners of law.

48.The distinction between retrospective and retroactive has been

explained by this Court in Jay Mahakali Rolling Mills Vs. Union

of India and Others

2

, which reads as under:­

“8. “Retrospective” means looking backward, contemplating what

is past, having reference to a statute or things existing before the

statute in question. Retrospective law means a law which looks

backward or contemplates the past; one, which is made to affect

acts or facts occurring, or rights occurring, before it comes into

force. Retroactive statute means a statute, which creates a new

obligation on transactions or considerations or destroys or impairs

vested rights.”

2 2007(12) SCC 198

29

49.Further, this Court in  Shanti Conductors Private Limited

and Another Vs. Assam State Electricity Board and Others

3

,

held as under:­

“67. Retroactivity   in   the   context   of   the   statute   consists   of

application of new rule of law to an act or transaction which has

been completed before the rule was promulgated.

68. In the present case, the liability of buyer to make payment and

day   from   which   payment   and   interest   become   payable   under

Sections 3 and 4 does not relate to any event which took place

prior to the 1993 Act, it is not even necessary for us to say that the

1993   Act   is   retroactive   in   operation.   The   1993   Act   is   clearly

prospective   in   operation   and   it   is   not   necessary   to   term   it   as

retroactive in operation. We, thus, do not subscribe to the opinion

dated 31­8­2016 [Shanti Conductors (P) Ltd. v. Assam SEB, (2016)

15 SCC 13] of one of the Hon'ble Judges holding that the 1993 Act

is retroactive.”

50.In the recent judgment of this Court rendered in the case of

Vineeta Sharma Vs. Rakesh Sharma and Others

4

 wherein, this

Court   has   interpreted   the   scope   of   Section   6(1)   of   the   Hindu

Succession Act, 1956, the law of retroactive statute held as under:­

“61. The   prospective   statute   operates   from   the   date   of   its

enactment   conferring   new   rights.   The   retrospective   statute

operates   backwards   and   takes   away   or   impairs   vested   rights

acquired under existing laws. A retroactive statute is the one that

does not operate retrospectively. It operates in futuro. However, its

operation is based upon the character or status that arose earlier.

Characteristic or event which happened in the past or requisites

3 2019(19) SCC 529

4 2020(9) SCC 1

30

which   had   been   drawn   from   antecedent   events.   Under   the

amended Section 6, since the right is given by birth, that is, an

antecedent event, and the provisions operate concerning claiming

rights on and from the date of the Amendment Act.” 

51.Thus, it is clear that the statute is not retrospective merely

because it affects existing rights or its retrospection because a part

of the requisites for its action is drawn from a time antecedent to its

passing, at the same time, retroactive statute means a statute

which creates a new obligation on transactions or considerations

already passed or destroys or impairs vested rights.

52.The Parliament intended to bring within the fold of the statute

the ongoing real estate projects in its wide amplitude used the term

“converting and existing building or a part thereof into apartments”

including every kind of developmental activity either existing or

upcoming in future under Section 3(1) of the Act, the intention of

the legislature by necessary implication and without any ambiguity

is to include those projects which were ongoing and in cases where

completion certificate has not been issued within fold of the Act.

53.That even the terms of the agreement to sale or home buyers

agreement invariably indicates the intention of the developer that

31

any subsequent legislation, rules and regulations etc. issued by

competent authorities will be binding on the parties. The clauses

have  imposed   the   applicability   of   subsequent   legislations   to   be

applicable and binding on the flat buyer/allottee and either of the

parties, promoters/home buyers or allottees, cannot shirk from

their   responsibilities/liabilities   under   the   Act   and   implies   their

challenge to the violation of the provisions of the Act and it negates

the contention advanced by the appellants regarding contractual

terms having an overriding effect to the retrospective applicability of

the Authority under the provisions of the Act which is completely

misplaced and deserves rejection.

54.  From the scheme of the Act 2016, its application is retroactive

in character and it can safely be observed that the projects already

completed or to which the completion certificate has been granted

are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any,

in no manner are affected. At the same time, it will apply after

getting the on­going projects and future projects registered under

Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 2016. 

32

Question no. 2: Whether the authority has jurisdiction to

direct   return/refund   of   the   amount   to   the   allottee   under

Sections 12, 14, 18 and 19 of the Act or the jurisdiction

exclusively lies with the adjudicating officer under Section 71

of the Act?

55.Before examining the question, we have to take a holistic view

of the scheme of the Act along with the rules/regulations framed by

the Authority in exercise of its powers under Sections 84 and 85 of

the Act that postulates certain functions and duties to the promoter

of  the  real estate project  and  its entailing consequences if the

promoter fails to fulfil his obligations defined under Chapter III.

Some of the obligations are spelt out in Sections 12, 14, 18 and 19

of the Act.

56.Section  12  which falls for consideration in these  petitions

reads as follows:

“12. Where any person makes an advance or a deposit on the basis

of   the   information   contained   in   the   notice   advertisement   or

prospectus,   or   on   the   basis   of   any   model   apartment,   plot   or

building, at the case may be, and sustains any loss or damage by

reason of any incorrect, false statement included therein, he shall

33

be  compensated by the promoter   in the manner as provided

under this Act:”

Provided   that   if   the   person   affected   by   such   incorrect,   false

statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or

the model apartment, plot or building, as the case may be, intends

to withdraw from the proposed project, he shall be returned his

entire   investment   along   with   interest   at   such   rate   as   may   be

prescribed   and  the   compensation  in  the   manner   provided

under this Act.”

57.Section   14   relates   to   adherence   to   sanctioned   plans   and

project specifications by the promoter. Section 14(3) empowers the

allottee to receive compensation in the event there is any structural

defect or any other defect in workmanship etc. Section 14(3) reads

as under:

“(3)   In   case   any   structural   defect   or   any   other   defect   in

workmanship,   quality   or   provision   of   services   or   any   other

obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to

such development is brought to the notice of the promoter within a

period of five years by the allottee from the date of handing over

possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such

defects without further charge, within thirty days, and in the event

of promoter's failure to rectify such defects within such time, the

aggrieved   allottees   shall   be   entitled   to   receive   appropriate

compensation in the manner as provided under this Act.”

58.Section 18 starts with the marginal note “Return of amount

and compensation”. The two aspects namely ‘return of amount’ and

34

‘compensation’   are   distinctly   delineated.   Section   18   reads   as

follows:

18.(1)   If   the   promoter   fails   to   complete   or   is   unable   to   give

possession of an apartment, plot or building,­

(a) in accordance with the terms of the agreement for

sale or, as the case may be, duly completed by the

date specified therein; or 

(b)   due   to   discontinuance   of   his   business   as   a

developer on account of suspension or revocation of

the registration under this Act or for any other reason,

he   shall   be   liable   on   demand   to   the   allottees,   in   case   the

allottee   wishes   to   withdraw   from   the   project,   without

prejudice to any other remedy available, to return the amount

received by him in respect of that apartment, plot, building, as

the   case   may   be,   with   interest   at   such   rate   as   may   be

prescribed   in   this   behalf   including   compensation      in   the

manner as provided under this Act:     

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from

the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every

month of delay, till the handing over of the possession, at such

rate as may be prescribed. 

(2) The promoter  shall compensate  the allottees in case of any

loss caused to him due to defective title of the land, on which the

project is being developed or has been developed, in the manner as

provided under this Act, and the claim for compensation under

this subsection shall not be barred by limitation provided under

any law for the time being in force. 

(3) If the promoter fails to discharge any other obligations imposed

on him under this Act or the rules or regulations made thereunder

or in accordance with the terms and conditions of the agreement

for  sale,  he  shall  be  liable  to pay  such   compensation   to  the

allottees,   in the manner as provided under this Act.

      (emphasis supplied)

35

59.Chapter IV deals with the rights and duties of the allottees and

in particular, Section 19(4) entitles the allottees to a refund of the

amount paid.  Section 19(4) reads as follows:­

“(4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount

paid along with interest at such rate as may be prescribed and

compensation in the manner as provided under this Act  from

the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give

possession of the apartment, plot or building, as the case may be,

in   accordance   with   the   terms   of   agreement   for   sale   or   due   to

discontinuance   of   his   business   as   a   developer   on   account   of

suspension or revocation of his registration under the provisions of

this Act or the rules or regulations made thereunder.”

60.Section 31 relates to the filing of complaints to the authority

and reads as follows:

Filing of complaints with the Authority or the adjudicating

officer—

(1) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or

the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or

contravention   of   the   provisions   of   this   Act   or   the   rules   and

regulations made thereunder, against any promoter, allottee or real

estate agent, as the case may be. 

Explanation—For the purpose of this sub­section “person” shall

include   the   association   of   allottees   or   any   voluntary   consumer

association registered under any law for the time being in force. 

(2) The form, manner  and fees for  filing complaint under  sub­

section (1) shall be such as may be prescribed.

36

61.Section  71  relates to Power  to Adjudicate  vested with  the

adjudicating officer while adjudging compensation which reads as

follows:

71. Power to adjudicate.— 

(1) For the purpose of adjudging compensation under sections

12,   14,   18  and   section   19,   the   Authority   shall   appoint,   in

consultation with the appropriate Government, one or more

judicial  officer as deemed  necessary,  who is  or has been  a

District   Judge   to   be   an   adjudicating  officer   for   holding   an

inquiry   in   the   prescribed   manner,   after   giving   any   person

concerned a reasonable opportunity of being heard: 

Provided that any person whose complaint in respect of matters

covered under sections 12, 14, 18 and section 19 is pending before

the   Consumer   Disputes   Redressal   Forum   or   the   Consumer

Disputes   Redressal   Commission   or   the   National   Consumer

Redressal   Commission,   established   under   Section   9   of   the

Consumer   Protection   Act,   1986   (68   of   1986),   on   or   before   the

commencement of this Act, he may, with the permission of such

Forum   or   Commission,   as   the   case   may   be,   withdraw   the

complaint   pending   before   it   and   file   an   application   before   the

adjudicating officer under this Act. 

(2)   The   application   for  adjudging   compensation  under   sub­

section   (1),   shall   be   dealt   with   by   the   adjudicating   officer   as

expeditiously as possible and dispose of the same within a period

of sixty days from the date of receipt of the application: Provided

that where any such application could not be disposed of within

the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record

his reasons in writing for not disposing of the application within

that period. 

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have

power   to   summon   and   enforce   the   attendance   of   any   person

acquainted with the facts and circumstances of the case to give

evidence or to produce any document which in the opinion of the

adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject

37

matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that

the person has failed to comply with the provisions of any of the

sections specified in sub­section (1), he may direct to pay  such

compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in

accordance with the provisions of any of those sections.

62.The   broad   factors   to   be   considered   while   adjudging

compensation have been provided under Section 72 which reads as

under:­

“72.   While   adjudging   the   quantum   of   compensation   or

interest,   as   the   case   may   be,   under   section   71,   the

adjudicating   officer   shall   have   due   regard   to   the   following

factors, namely:— 

(a)   the   amount   of   disproportionate   gain   or   unfair

advantage, wherever quantifiable, made as a result of

the default; 

(b)   the   amount   of   loss   caused   as   a   result   of   the

default; 

(c) the repetitive nature of the default; 

(d) such other factors which the adjudicating officer

considers   necessary   to   the   case   in   furtherance   of

justice.”

63.The Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority in exercise

of its power under Section 85 of the Act 2016 has framed its

regulations on 27

th

  February, 2019 called as Uttar Pradesh Real

Estate Regulatory Authority(General) Regulations, 2019(hereinafter

being referred to as “Regulations 2019”).  

38

64.Regulations 18 to 23 deal with meetings of the authority, other

than adjudication proceedings.  Regulation 24 falls in the chapter of

“Adjudicatory Proceedings” and reads as follows:­

“24(a)  For   adjudication   proceedings   with   respect   to   complaints

filed with the Authority, the Authority may, by order, direct that

specific matters or issues be heard and decided by a single bench

of either the Chairperson or any Member of the Authority.

(b) The Authority, in consultation with the state government, will

appoint Adjudicating Officers on the Panel of U.P. RERA for the

purposes of adjudicating the matters of compensation admissible

under the Act.

(c) The aggrieved persons will be required to file complaints before

the Authority online in form – M. The Claims of compensation will

also be included in form – M itself. While the Authority will decide

all the questions of breaches of the Act, Rules and Regulations, it

will refer the question relating to the adjudication of compensation

to one of the Adjudicating Officers on the Panel of U.P. RERA who

will then decide the matter expeditiously and preferably within 60

days.

(d) The Adjudicating Officers on the Panel of U.P. RERA will hold

their courts at Lucknow or Gautam Buddhnagar as decided by the

chairman. The complaints relating to the districts of NCR will be

heard   at   Gautam   Buddhnagar   whereas   complaints   from   the

remaining districts of the State will be heard at Lucknow.

65.The complaint before the regulatory authority for any violation

of the Act or rules or regulations made thereunder by an aggrieved

person has to be submitted in Form (M) as per the procedure

prescribed under Rule 33(1) which the regulatory authority has to

39

follow.   At the same time, any person who is aggrieved to claim

compensation under Sections 12, 14, 18 and 19 has to submit his

compliant   in   Form   (N)   for   adjudging   compensation   as   per   the

procedure   provided   under   Section   71(3)   of   the   Act   taking   into

consideration the factors indicated under Section 72 and in the

manner provided under Rule 34(1) of the Rules 2016.

66.Rules   33(1)   and   34(1)   of   the   Uttar   Pradesh   Real

Estate(Regulation and Development) Rules, 2016 which is relatable

to the adjudicatory powers of the regulatory authority/adjudicating

officer reads as follows:­

“  33(1)     Any   aggrieved   person   may   file   a   complaint   with   the

regulatory authority for any violation under the Act or the rules

and regulations made thereunder, save as those provided to be

adjudicated by the adjudicating officer, in Form ‘M’ which shall be

accompanied by a fee of rupees one thousand in the form of a

demand draft drawn on a nationalized bank in favour of regulatory

authority and payable at the main branch of that bank at the

station where the seat of the said regulatory authority is situated.

Explanation:­   For   the   purpose   of   this   sub­rule   "person"   shall

include   the   association   of   allottees   or   any   voluntary   consumer

association registered under any law or the time being in force.

34(1)      Any   aggrieved   person   may   file   a   complaint   with   the

adjudicating officer for compensation under Sections 12, 14, 18

and 19 in Form N which shall be accompanied by a fee of rupees

one   thousand   in   the   form   of   a   demand   draft   drawn   on   a

nationalized bank in favour of regulatory authority and payable at

the main branch of that bank at the station where the rest of the

said regulatory authority is situated.”

    (emphasis supplied)

40

67.Rule 33(2) of the Rules 2016 delineates the procedure which

the authority has to follow in making inquiry to the allegations or

violations of the provisions of the Act, rules and regulations.  At the

given time, Rule 34(2) delineates the procedure to be followed by the

adjudicating officer while adjudging quantum of compensation and

interest   which   the   person   aggrieved   is   entitled   for   under   the

provisions of the Act.

68.Mr.   Kapil   Sibal,   learned   senior   counsel   for   the   appellants

submits   that   both   the   ‘authority’   and   the   ‘adjudicating   officer’

operate   in  completely   distinct   spheres.     The   authority   and   the

adjudicating officer are defined under Sections 2(i) and 2(a) of the

Act and are, therefore, creature of statute and their powers and

respective   jurisdiction(s)   are   explicitly   delineated   in   the   statute

itself.

69.The adjudicating officer under Section 71 is specifically vested

with   the   jurisdiction   to   adjudicate   complaints   under   Sections

12,14,18 & 19 of the Act 2016.  In disposing of such complaints,

the adjudicating officer alone is empowered under Section 71(3) to

41

conduct   enquiry   and   direct   the   payment   of   refund   as   well   as

compensation and interest, as the case may be, in taking note of

the   broad   parameters   enumerated   in   Section   72   and   such

complaints are to be statutorily disposed of within 60 days failing

which the reasons are to be recorded.

70.According to the learned counsel for the appellants, proviso to

Section   71(1),   the   jurisdiction   to   adjudicate   complaints   under

Sections 12, 14, 18 and 19 which were earlier pending before the

authority established under the Consumer Protection Act, 1986

stands vested with the adjudicating officer.   According to him, the

legislative intent is clear and unambiguous that the complaints

emanating from the bundle of rights which flow from Sections 12,

14, 18 and 19 including the cause of action for refund and interest

be withdrawn from the forums established under the Consumer

Protection Act and in turn be filed before and adjudicated by the

Adjudicating Officer under this Act and that being the legislative

intent, matters arising under Sections 12, 14, 18 and 19 would be

examined and adjudicated exclusively by the adjudicating officer as

mandated by law.

42

71.Per contra, Ms. Madhavi Divan, learned senior counsel for the

respondents while supporting the findings recorded by the High

Court in the impugned judgment submits that the Act provides

distinct remedies, i.e., ‘return of amount/investment’ on the one

hand and ‘compensation’ on the other, to be determined separately.

According to her, the right to refund on demand is a statutory right,

fundamentally,   contextually   and   conceptually   distinct   from   the

right to receive compensation.  While the right to refund emanates

from the Legislature’s recognition of the fact that homebuyers are

“out of pocket” financial creditors, the right to compensation seeks

to make amends for injury or loss.

72.Thus, refund and compensation are two distinct rights under

the Act and cannot be conflated.  The manner in which the two are

to be determined would require a different process and involve

different considerations.   According to her, the determination of

compensation involves a full­fledged adjudicatory process which is

more complex than that involved in determining refund. To do so, it

would tantamount  to regressing into the very malaise that  the

legislature   intended   to   liberate   the   allottees­homebuyers.     The

43

result of conflating the rights and/or relegating the allottees to the

adjudicating   officer   would   amount   to   a   compromise   of   the

timeliness of the right to refund on demand.  It would also deter

and  daunt  allottees from  seeking compensation  because in the

process   the   remedies   would   be   clubbed   and   the   availability   of

refund would get relatively delayed as compensation requires a

more   elaborate   adjudication   process   (even   though   the   same   is

required to be completed in 60 days).  The authority to determine a

claim   for   refund   on   demand   while   the   adjudicating   officer   to

determine the claim for compensation.

73.The expression “on demand” which follows the right to “return

of amount” is indicative of the priority, immediacy and expediency

which is accorded to the right to refund.  Thus, according to her,

the   expressions   “refund”   and   “return   of   amount”   is   an   act   of

restitution, and the obligation to restitute lies on the person or the

authority that has received unjust enrichment or unjust benefit.

74.Learned counsel further submits that in order to give full effect

to the letter and spirit of the right to refund in the context explained

above, there can be no doubt that the determination of the right to

44

refund must be left to the authority whereas the adjudication for

adjudging compensation with the adjudicating officer as reflected

under Section 71 of the Act.   According to the learned counsel, the

authority is fully seized with the standard agreements entered into

between the promoters and the allottees, and therefore, is best

equipped to determine the extent of delay, if any.  Therefore, refund

claims can most conveniently and effectively be dealt with by the

authority and interest on refund is available at the rate prescribed

by the appropriate Government.   In the instant batch of matters,

the prescribed rate of interest is (MCLR + 1%), which has been

notified by the Government of Uttar Pradesh.

75.The legislature in its wisdom has made a specific provision

delineating   power   to   be   exercised   by   the   regulatory

authority/adjudicating   officer.     “Refund   of   the   amount”   and

“compensation” are two distinct components which the allottee or

the person aggrieved is entitled to claim if the promoter has not

been able to hand over possession with a nature of enquiry and

mechanism provided under the Act.   So far as the claim with

respect to refund of amount on demand under Sections 18(1) and

45

19(4) of the Act is concerned, it vests within the jurisdiction of the

regulatory authority.  Section 71 carves out the jurisdiction of the

adjudicating officer to adjudge compensation under Sections 12, 14,

18 and 19 after holding enquiry under Section 71(3) of the Act

keeping in view the broad contours referred to under Section 72 of

the Act.

76.The submission made by learned counsel for the appellants

that the proviso under Section 71(1) empowers the adjudicating

officer to examine the complaints made under Sections 12, 14, 18

and   19   pending   before   the   Consumer   Disputes   Redressal

Forum/Commission is in different context and it was one time

mechanism to provide a window to the consumers whose composite

claims are pending before the Consumer Forum/Commission to

avail the benevolent provision of the Act 2016 for the reason that

under the Consumer Protection Act, there is no distinction as to

whether   the   complaint   is   for   refund   of   the   amount   or   for

compensation as defined under Section 71(1) of the Act, but after

the Act 2016 has come into force, if any person aggrieved wants to

make complaint for refund against the promotor or real estate agent

46

other   than   compensation,   it   is   to   be   lodged   to   the   regulatory

authority   and   for   adjudging   compensation   to   the   adjudicating

officer, and the delineation has been made to expedite the process

of adjudication invoked by the person aggrieved when a complaint

has been made under Section 31 of the Act to be adjudicated either

by   the   authority/adjudicating   officer   as   per   the   procedure

prescribed under the Act.

77.The further submission made by the learned counsel for the

appellants is that the return of the amount adversely impacts the

promotor   and   such   a   question   can   be   looked   into   by   the

adjudicating officer in the better prospective.  The submission has

no  foundation   for   the   reason   that  the   legislative   intention  and

mandate is clear that Section 18(1) is an indefeasible right of the

allottee to get a return of the amount on demand if the promoter is

unable to handover possession in terms of the agreement for sale or

failed   to   complete   the   project   by   the   date   specified   and   the

justification which the promotor wants to tender as his defence as

to why the withdrawal of the amount under the scheme of the Act

may not be justified appears to be insignificant and the regulatory

47

authority with summary nature of scrutiny of undisputed facts may

determine   the   refund   of   the   amount   which   the   allottee   has

deposited, while seeking withdrawal from the project, with interest,

that too has been prescribed under the Act, as in the instant case,

the State of Uttar Pradesh has prescribed MCLR + 1% leaving no

discretion to the authority and can also claim compensation as per

the procedure prescribed under Section 71(3) read with Section 72

of the Act.

78.This Court while interpreting Section 18 of the Act, in Imperia

Structures Ltd. Vs. Anil Patni and Another   

5

 held that Section 18

confers an unqualified right upon an allottee to get refund of the

amount deposited with the promoter and interest at the prescribed

rate, if the promoter fails to complete or is unable to give possession

of an apartment as per the date specified in the home buyer’s

agreement in para 25 held as under:­

“25. In terms of Section 18 of the RERA Act, if a promoter fails to

complete or is unable to give possession of an apartment duly

completed by the date specified in the agreement, the promoter

would be liable, on demand, to return the amount received by him

in respect of that apartment if the allottee wishes to withdraw from

the Project. Such right of an allottee is specifically made “without

prejudice to any other remedy  available to him”.  The right so

5 2020(10) SCC 783

48

given to the allottee is unqualified  and if availed, the money

deposited by the allottee has to be refunded with interest at such

rate   as   may   be   prescribed.   The   proviso   to   Section   18(1)

contemplates  a   situation   where  the  allottee   does  not   intend   to

withdraw from the Project. In that case he is entitled to and must

be paid interest for every month of delay till the handing over of the

possession. It is up to the allottee to proceed either under Section

18(1) or under proviso to Section 18(1). The case of Himanshu Giri

came   under   the   latter   category.   The   RERA   Act   thus   definitely

provides a remedy to an allottee who wishes to withdraw from the

Project or claim return on his investment.”

     (emphasis supplied)

79.To safeguard the interests of the parties, on being decided by

the regulatory authority/adjudicating officer, it is always subject to

appeal before the Tribunal under Section 43(5) provided condition

of pre­deposit being complied with can be further challenged in

appeal before the High Court under Section 58 of the Act and, thus,

the legislature has put reasonable restriction and safeguards at all

stages.

80.The   further   submission   made   by   learned   counsel   for   the

appellants   that   if   the   allottee   has   defaulted   the   terms   of   the

agreement and still refund is claimed which can be possible, to be

determined by the adjudicating officer.  The submission appears to

49

be attractive but is not supported with legislative intent for the

reason that if the allottee has made a default either in making

instalments or made any breach of the agreement, the promoter has

a right to cancel the allotment in terms of Section 11(5) of the Act

and proviso to sub­section 5 of Section 11 enables the allottee to

approach the regulatory authority to question the termination or

cancellation   of   the   agreement   by   the   promotor   and   thus,   the

interest of the promoter is equally safeguarded.

81.The opening words of Section 71(1) of the Act make it clear

that the scope and functions of the adjudicating officer are only for

“adjudging compensation” under Sections 12, 14, 18 and 19 of the

Act. If the legislative intent was to expand the scope of the powers of

the adjudicating officer, then the wording of Section 71(1) ought to

have been different.   On the contrary, even the opening words of

Section 71(2) of the Act make it clear that an application before the

adjudicating officer is only for “adjudging compensation”.  Even in

Section 71(3) of the Act, it is reiterated that the adjudicating officer

may direct “to pay such compensation or interest” as the case may

be as he thinks fit, in accordance with provisions of Sections 12,

50

14, 18 and 19 of the Act.  This has to be seen together with the

opening   words   of   Section   72   of   the   Act,   which   reads   “while

adjudging the quantum of compensation or interest, as the case

may be, under Section 71, the adjudicating officer shall have due

regards”   to   the   broad   parameters   to   be   kept   in   mind   while

adjudging compensation to be determined under Section 71 of the

Act.

82.The further submission made by the learned counsel for the

appellants that if the authority and the adjudicating officer either

come to different conclusions on the same questions or in a single

complaint, the person aggrieved is seeking manifold reliefs with one

of the relief of compensation and payment of interest, with the

timelines being provided for the adjudicating officer to decide the

complaint   under   Section   71   of   the   Act.     At   least,   there   is   no

provision which could be referred to expedite the matter if filed

before the regulatory authority.   The submission may not hold good

for the reason that there is a complete delineation of the jurisdiction

vested with the regulatory authority and the adjudicating officer.  If

there is any breach or violation of the provisions of Sections 12, 14,

51

18   and   19   of   the   Act   by   the   promoter,   such   a   complaint

straightaway has to be filed before the regulatory authority.  What

is   being   referable   to   the   adjudicating   officer   is   for   adjudging

compensation,   as   reflected   under   Section   71   of   the   Act   and

accordingly   rules   and   regulations   have   been   framed   by   the

authority for streamlining the complaints which are made by the

aggrieved person either on account of violation of the provisions of

Sections 12, 14, 18 and 19 or for adjudging compensation and

there appears no question of any inconsistency being made, in the

given   circumstances,   either   by   the   regulatory   authority   or   the

adjudicating officer.  

83.So far as the single complaint is filed seeking a combination of

reliefs, it is suffice to say, that after the rules have been framed, the

aggrieved person has to file complaint in a separate format.  If there

is a violation of the provisions of Sections 12, 14, 18 and 19, the

person aggrieved has to file a complaint as per form (M) or for

compensation under form (N) as referred to under Rules 33(1) and

34(1) of the Rules.  The procedure for inquiry is different in both the

set of adjudication and as observed, there is no room for any

52

inconsistency and the power of adjudication being delineated, still if

composite application is filed, can be segregated at the appropriate

stage.

84.So far as submission in respect of the expeditious disposal of

the application before the adjudicating officer, as referred to under

sub­section (2) of Section 71 is concerned, it pre­supposes that the

adjudicatory mechanism provided under Section 71(3) of the Act

has   to   be   disposed   of   within   60   days.     It   is   expected   by   the

regulatory authority to dispose of the application expeditiously and

not to restrain the mandate of 60 days as referred to under Section

71(3) of the Act.

85.The provisions of which a detailed reference has been made, if

we go with the literal rule of interpretation that when the words of

the statute are clear, plain and unambiguous, the Courts are bound

to give effect to that meaning regardless of its consequence.   It

leaves no manner of doubt and it is always advisable to interpret

the legislative wisdom in the literary sense as being intended by the

legislature and the Courts are not supposed to embark upon an

53

inquiry   and   find   out   a   solution   in   substituting   the   legislative

wisdom which is always to be avoided.

86.From the scheme of the Act of which a detailed reference has

been made and taking note of power of adjudication delineated with

the regulatory authority and adjudicating officer, what finally culls

out is that although the Act indicates the distinct expressions like

‘refund’, ‘interest’, ‘penalty’ and ‘compensation’, a conjoint reading

of Sections 18 and 19 clearly manifests that when it comes to

refund   of   the   amount,   and   interest   on   the   refund   amount,   or

directing payment of interest for delayed delivery of possession, or

penalty and interest thereon, it is the regulatory authority which

has   the   power   to   examine   and   determine   the   outcome   of   a

complaint.   At the same time, when it comes to a question of

seeking the relief of adjudging compensation and interest thereon

under   Sections   12,   14,   18   and   19,   the   adjudicating   officer

exclusively   has   the   power   to   determine,   keeping   in   view   the

collective reading of Section 71 read with Section 72 of the Act.  If

the adjudication under Sections 12, 14, 18 and 19 other than

compensation as envisaged, if extended to the adjudicating officer

54

as prayed that, in our view, may intend to expand the ambit and

scope of the powers and functions of the adjudicating officer under

Section 71 and that would be against the mandate of the Act 2016.

Question no. 3: Whether Section 81 of the Act authorizes the

authority to delegate its powers to a single member of the

authority to hear complaints instituted under Section 31 of

the Act?

87.It is the specific stand of the respondent Authority of the State

of Uttar Pradesh that the power has been delegated under Section

81   to   the   single   member   of   the   authority   only   for   hearing

complaints under Section 31 of the Act.  To meet out the exigency,

the authority in its meeting held on 14

th

 August 2018, had earlier

decided   to   delegate   the   hearing   of   complaints   to   the   benches

comprising of two members each but later looking into the volume

of complaints which were filed by the home buyers which rose to

about 36,826 complaints, the authority in its later meeting held on

5

th

  December, 2018 empowered the single member to hear the

55

complaints relating to refund of the amount filed under Section 31

of the Act.

88.Mr.   Gopal   Sankarnarayanan,   learned   counsel   for   the

appellants submits that if this Court comes to the conclusion that

other than adjudging compensation wherever provided all other

elements/components including refund of the amount and interest

etc. vests for adjudication by the authority,   in that event, such

power vests with the authority constituted under Section 21 and is

not open to be delegated in exercise of power under Section 81 of

the Act to a single member of the authority and such delegation is a

complete abuse of power vested with the authority and such orders

passed by the single member of the authority in directing refund of

the amount with interest are wholly without jurisdiction and is in

contravention to the scheme of the Act.

89.Learned counsel further submits that the order passed by the

single member of the authority is without jurisdiction and it suffers

from coram non­judice.  Section 21 of the Act clearly provides that

the authority shall consist of a Chairperson and not less than two

whole   time   members   to   be   appointed   by   the   Government.

56

Regulation 24(a) of the Regulations 2019 framed by the authority is

in clear contravention to the parent statute that the delegation of

power can be of class, category of cases, specific to the member of

the   authority   but   a   general   delegation   of   power   to   the   single

member of the authority in exercise of power under Section 81 is

not contemplated under the Act and delegation to a single member

of the authority in adjudicating the disputes under Sections 12, 14,

18 and 19 is without jurisdiction and that is the reason for which

the appellants have approached the High Court by filing a writ

petition under Article 226 of the Constitution and in furtherance to

this Court.

90.Learned counsel further submits that from the plain reading of

the statute itself, the role of the authority is of a quasi­judicial body

forms its underpinning.  The adjudicatory role of the authority is

specifically recognized under Sections 5, 6, 7(2), 9(3) and 31 where

the authority is supposed to hear the other side, after compliance of

the principles of natural justice, is supposed to pass an order in

accordance with law.

57

91.Section 31 allows the aggrieved person to file a complaint with

the authority or the adjudicating officer for any violation or breach

or contravention to the provisions of the Act or the rules and

regulations made thereunder and this being a quasi­judicial power

to be exercised by the authority could not be delegated to a single

member of the authority under the guise of Section 81 of the Act,

that apart, there are certain provisions where authority alone holds

power to initiate action or make inquiries like Sections 35(1), 35(2),

36 or 38, the powers are exclusively exercised by the authority and

the tests for determining whether an action is quasi­judicial or not

are laid down in  Province of Bombay Vs. Kushaldas S Advani

and   Others

6

  which   has   been   consistently   followed   by   the

Constitution Bench in its decision in Shivji Nathubhai Vs. Union

of   India   and   Others

7

;  Harinagar   Sugar   Mills   Limited   Vs.

Shyam Sunder Jhunjhunwala and Others

8

.

92.Learned counsel further submits that according to him, the

powers which have been exercised by the authority under Sections

6 1950 SCR 621

7 1960(2) SCR 775

8 1962(2) SCR 339

58

12, 14, 18 and 19 of the Act have the trappings of the judicial

function   which   in   no   manner   can   be   delegated   without   being

expressly   bestowed.     Placing   reliance   on   two   decisions   of   the

Queen’s Bench in Barnard Vs. National Dock Labour Board

9

 and

Vine Vs. National Dock Labour Board

10

  and taking assistance

thereof,   learned   counsel   submits   that   the   judgments   indicated

above makes it clear that the delegation of judicial power must be

express; that a provision of quorum for a quasi­judicial body is

distinguishable from the delegation of power to the exclusion of

other members of that body; and the reasons of workload cannot

trump the legal requirement.  These principles have been adopted

by this Court consistently in Bombay Municipal Corporation Vs.

Dhondu Narayan Chowdhary

11

;  Sahni Silk Mills(P) Ltd. and

Another   Vs.   Employees   State   Insurance   Corporation

12

;

Jagannath Temple Managing Committee Vs. Siddha Math and

Others

13

.

9 1953(2) QB 18

10 1956(1) QB 658

11 1965(2) SCR 929

12 1994(5) SCC 346

13 2015(16) SCC 542

59

93.Learned counsel submits that it has been consistently held by

this   Court   that   the   power   being   quasi­judicial   in   nature,   the

presumption   is   that   it   ought   to   be   exercised   by   the   authority

competent   and   no   other,   unless   the   law   expressly   or   by   clear

implication permits it.  

94.Learned   counsel   further   submits   that   even   by   necessary

implication, the judicial power of the authority cannot be delegated

by the multi­member authority to any of its members.  If at all there

are   practical   considerations   of   workload,   the   Government   can

always establish more than one authority in terms of the second

proviso to Section 20(1).

95.Per contra, Mr. Devadatt Kamat, learned senior counsel for the

respondents submits that the complaint of the appellants has been

primarily on the issue that a single member is not competent to

exercise power to hear complaints under Section 31 of the Act and

the delegation of its power by the authority invoking Section 81 is

beyond jurisdiction.

96.Learned counsel submits that as a matter of fact the entire

functioning of the authority has not been delegated to the single

60

member.  It is only the hearing of complaints under Section 31 that

the single member of the authority has been empowered to deal

with such complaints, keeping in view the overall object of speedy

disposal of such complaints mandated under the law.  According to

him, it is factually incorrect to say that the other functions of the

authority like imposition of penalty under Section 38, revocation of

registration under Section 7 or functions of the authority under

Sections 32 or 33 have been delegated to a single member of the

authority.

97.Learned   counsel   further   submits   that   the   question   is   not

whether the delegation per se to a single member is bad, but the

question is whether the power to hear complaints in reference to

Sections   12,14,18   and   19   delegated   to   a   single   member   is

permissible under the law.  It may be noticed that the authority has

been vested with several other powers and functions under the Act,

which   the   authority   has   consciously   not   delegated   to   a   single

member.

98.Learned   counsel   further   submits   that   pursuant   to   the

delegation of power under Section 81 by the special order dated 5

th

61

December, 2018 read with Regulation 24, a single member has

been authorized by the authority to hear the matters related to

refund of the amount under Section 31 of the Act.

99.Learned counsel further submits that almost in a pari materia

scheme, Section 29­A of the SEBI Act gives the power to delegate

and Section 19 of the SEBI Act empowers the board to delegate its

power to any member of the Board has been examined by this

Court in Saurashtra Kutch Stock Exchange Ltd. Vs. Securities

and Exchange Board of India and Another  

14

. This Court has

approved   the   power   of   delegation   to   a   single   member   of   the

respective   authority   and   held   that   such   delegation   is   always

permissible in law unless specifically prohibited and as long as

there is a legislative sanction for delegation of even judicial power,

there   is   no   illegality   as   held   in  Bombay   Municipal

Corporation(supra); State of Uttar Pradesh Vs. Batuk Deo Pati

Tripathi   and   Another

15

 Heinz   India   Private   Limited   and

Another   Vs.   State   of   Uttar   Pradesh

16

;   and   taking   assistance

14 2012(13) SCC 501

15 1978(2) SCC 102

16 2012(5) SCC 443

62

thereof, learned counsel submits that such delegation of power to a

single member of the authority in deciding application for refund of

the amount and interest under Section 18 of the Act is well within

the jurisdiction of the authority to its delegatee more so when the

power to delegate under Section 81 has not been questioned in

either of the pending appeals before the Court. 

100.Learned counsel further submits that Section 21 of the Act

relates to the composition of the authority and does not deal with

minimum bench strength.   At the given time, the legislature has

consciously   avoided   prescribing   any   minimum   bench/quorum

strength to hear complaints by the authority.  At the same time, the

Act only prescribes a bench/quorum only of the Appellate Tribunal

under Section 43(3) of the Act and further submits that in the

absence of the minimum bench/quorum strength being fixed by

statute, it is impermissible to treat the composition of the authority

itself as a minimum bench strength. 

101.Learned counsel further submits that Sections 29 and 81 are

not in derogation to each other and operate in different fields.

Section 29 is concerned with the meetings of the authority and does

63

not envisage in its fold the quasi­judicial functions which the Act

casts upon the authority.  The term “meetings” under Section 29

does   not   deal   with   the   performance   of   quasi­judicial   functions

which are referred to the authority under Section 31.  It can only

refer to meetings on policy/regulatory issues and invited attention

to   Sections   32   and   33   of   the   Act   which   are   in   the   nature   of

policy/regulatory decisions the authority is mandated under the

Act.  It can be further noticed from Section 29(3) and (4) which talks

about ‘questions’ before the authority, to be disposed off within 60

days of receiving the ‘application’ and there is no reference to any

‘complaints’ as indicated in Section 31 of the Act.

102.To examine the scheme of the Act it may be relevant to take

note of certain provisions add infra:­

“21. The Authority shall consist of a Chairperson and not less than

two   whole   time   Members   to   be   appointed   by   the   appropriate

Government.

29.  (1) The Authority shall meet at such places and times, and

shall follow such rules of procedure in regard to the transaction of

business at its meetings, (including quorum at such meetings), as

may be specified by the regulations made by the Authority. 

(2) If the Chairperson for any reason, is unable to attend a meeting

of   the   Authority,   any   other   Member   chosen   by   the   Members

present amongst themselves at the meeting, shall preside at the

meeting. 

64

(3)   All   questions   which   come   up   before   any   meeting   of   the

Authority shall be decided by a majority of votes by the Members

present and voting, and in the event of an equality of votes, the

Chairperson or in his absence, the person presiding shall have a

second or casting vote. 

(4) The questions which come up before the Authority shall be

dealt  with as expeditiously  as possible and the Authority  shall

dispose of the same within a period of sixty days from the date of

receipt of the application: 

Provided that where any such application could not be disposed of

within the said period of sixty days, the Authority shall record its

reasons in writing for not disposing of the application within that

period.

31.  (1)   Any   aggrieved   person   may   file   a   complaint   with   the

Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any

violation or contravention of the provisions of this Act or the rules

and regulations made thereunder against any promoter allottee or

real estate agent, as the case may be. 

Explanation.—For the purpose of this sub­section "person" shall

include   the   association   of   allottees   or   any   voluntary   consumer

association registered under any law for the time being in force. (2)

The form, manner and fees for filing complaint under sub­section

(1) shall be such as may be specified.

81.  The  Authority   may,  by   general or   special order  in  writing,

delegate   to   any   member,   officer   of   the   Authority   or   any   other

person subject to such conditions, if any, as may be specified in

the order, such of its powers and functions under this Act (except

the power to make regulations under section 85), as it may deem

necessary.

103.Section   21   of   the   Act   relates   to   the   composition   of   the

authority which consists of a Chairperson and not less than two

whole   time   members   to   be   appointed   by   the   appropriate

Government   but   conspicuously   it   does   not   mention   minimum

65

bench strength at the same time consciously prescribes minimum

bench/quorum   while   constituting   the   Real   Estate   Appellate

Tribunal as reflected under Section 43(3) of the Act. 

104.The emphasis of the appellants was on Section 29 of the Act

which indicates the quorum of meetings of the authority.  There is a

specific provision that there shall be a meeting of the authority with

the   minimum   quorum   being   prescribed,   such   business   of   the

meeting of the authority indeed could not be delegated to a single

member of the authority in exercise of power under Section 81 of

the Act.

105.The term meeting under Section 29 of the Act does not deal

with the performance of the authority in quasi­judicial matters

which are referred to under Section 31 of the Act.  It only refers to

meetings, policy/regulatory issues that the authority is mandated

to discharge under the Act.  It may be noticed that Sections 32 and

33   are   in   the   nature   of   policy/regulatory   directions   which   the

authority is mandated to be discharged indisputably have to be

undertaken by the authority while functioning as a whole body

under Section 29 of the Act.

66

106.To add it further, Section 29(3) and (4) of the Act talks about

the questions before the authority which are to be disposed of

within 60 days on receiving the applications.  It may be noticed that

there is no reference to any complaint referred to under Section 31

of the Act.  To buttress it further, Section 29 and Section 81 of the

Act are not in derogation to each other.   To the contrary, both

operate in different fields.  Section 29 deals with the meetings of the

authority to be held for taking policy/regulatory decisions in the

interest of the stake holders and does not envisage in its fold quasi­

judicial functions which the Act casts upon the authority.   The

legislative intention as reflected from Section 29 is a recognition of

the   rationale   that   policy   matters   ought   to   be   considered   and

decided by the entire strength of the authority so that the policy

decisions   reflect   the   acquired   experience   of   the   members   and

Chairman of the authority. 

107.It may be relevant to note that the authority in its meeting

held on 5

th

 December, 2018 in exercise of its power under Section

81 of the Act for disposal of complaints under Section 31 delegated

its power to a single member of the authority.  The extract of the

67

minutes of the meeting dated 5

th

 December, 2018 relevant for the

purpose is extracted as under:­

Sl. No.                                    Agenda

5.01 Both   the   benches   of   Uttar   Pradesh   Real   Estate   Regulatory

Authority in the month of December 2018 and subsequently also

while working as single benches as per the requirement, proposal

for disposal of complaint cases at Lucknow and Gautambudh

Nagar on same dates

­ ­

­ ­

Point wise decision on agenda is as under:­

Agenda point no. 1:

Regarding hearing by both the benches of Uttar Pradesh Real Estate Regulatory

Authority in the month of December 2018 and subsequently also while working

as single benches as per the requirement, for disposal of complaint cases at

Lucknow and Gautambudh Nagar on same dates.

Decision:

Proposal was approved by the authority.

..

..”

108.Pursuant to the delegation of power to the single member of

the authority, complaints filed by the allottees/home buyers for

refund of the amount and interest under Section 31 of the Act came

to be decided by the single member of the authority after hearing

the parties in accordance with the provisions of the Act. 

68

109.This Court, while examining the pari materia provisions of

delegation of power under Section 29A and Section 19 of the SEBI

Act   which   empowered   the   board   to   delegate   its   power   to   any

member of the Board held that the board may in writing delegate its

power to any member of the board and such is valid in law as held

by this Court in Saurashtra Kutch Stock Exchange Ltd. (supra)

as under:­  

“6. The   High   Court   dismissed   the   special   civil   application   vide

order   dated   19­11­2007   [Saurashtra   Kutch   Stock   Exchange

Ltd. v. SEBI, Special Civil Application No. 23902 of 2007, decided

on   19­11­2007   (Guj)]   and   considered   the   submission   of   the

appellant in the following manner:

“Section 29­A is reproduced hereunder:

‘29­A. Power to delegate.—The Central Government

may, by order published in the Official Gazette, direct

that the powers (except the power under Section 30)

exercisable by it under any provision of this Act shall,

in   relation   to   such   matters   and   subject   to   such

conditions, if any, as may be specified in the order, be

exercisable also by the Securities and Exchange Board

of India or Reserve Bank of India constituted under

Section 3 of the Reserve Bank of India Act, 1934 (2 of

1934).’

Notification dated 13­9­1994 issued by the Central Government

reads as under:

‘In exercise of powers conferred by Section 29­A of the

Securities   Contracts   (Regulation)   Act,   1956   (42   of

1956), the Central Government hereby directs that the

powers exercisable by it under Section 3, sub­sections

69

(1), (2), (3) and (4) of Section 4, Section 5, sub­section

(2)   of   Section   7­A,   Section   13,   sub­section   (2)   of

Section 18, Section 22 and sub­section (2) of Section

28 of the Act shall also be exercisable by the Securities

and Exchange Board of India.’

Section 19 of the SEBI Act, 1992 reads as under:

‘19. Delegation.—The   Board   may,   by   general   or

special order in writing delegate to any member, officer

of   the   Board   or   any   other   person   subject   to   such

conditions, if any, as may be specified in the order,

such   of   its   powers   and   functions   under   this   Act

(except the powers under Section 29) as it may deem

necessary.’

Thus, the above Notification dated 13­9­1994 issued in

exercise of power under Section 29­A of the SCR Act of

1956, read with Section 19 of the SEBI Act, would

mean that the Board may in writing delegate its power

to any member of the Board and, therefore, the power

exercised by the Full­Time Member of the Board under

Section 11 of the SEBI Act, 1992, or even withdrawal

or recognition under Section 5 of the SCR Act of 1956,

cannot be said to be unjust or arbitrary or dehors the

provisions of the statute and, therefore, the contention

of Mr Shelat that no remedy of appeal is available to

the petitioner cannot be accepted.”

9. In Para 2 of the civil appeal, the following question of law has

been framed:

“Whether the whole­time single member of SEBI has

no   jurisdiction   to   cancel   or   withdraw   recognition

granted   to   a   stock   exchange   on   the   principle   that

delegate   cannot   further   delegate   its   power,   and

whether   the   order   under   challenge   is   without

jurisdiction?”

In our view, it is not necessary to go into the above

question as we find that this very question was raised

by   the   appellant   before   the   High   Court   in

70

extraordinary   jurisdiction   under   Article   226   of   the

Constitution of India. The High Court, as noted above,

in its order dated 19­11­2007 [Saurashtra Kutch Stock

Exchange   Ltd. v. SEBI,   Special   Civil   Application   No.

23902 of 2007, decided on 19­11­2007 (Guj)] held that

the withdrawal of recognition under Section 5 of the

1956   Act   by   the   Full­Time   Member   of   SEBI   under

Section 11 of the Securities and Exchange Board of

India   Act,   1992   cannot   be   said   to   be   dehors   the

provisions of the Act. The special leave petition from

the   above   order   of   the   High   Court   came   to   be

dismissed   by   this   Court   on   10­3­2008   [Saurashtra

Kutch Stock Exchange Ltd. v. SEBI, SLP (C) No. 5197 of

2008, decided on 10­3­2008 (SC)] . The same question

cannot   be   allowed   to   be   reopened   in   the   present

appeal.”

110.The express provision of delegation of power under the SEBI

Act is akin to Section 81 of the Act 2016.  This Court observed that

if the power has been delegated by the competent authority under

the statute, such action, if being exercised by a single member

cannot be said to be dehors the provisions of the Act.

111.In  Heinz India  Private Limited and Another (supra), the

revisional   powers   were   conferred   upon   the   State   Agricultural

Market Board under Section 32 of the state law to examine the

orders   passed   by   the   market   committee.     Section   33   thereof

empowered the Board to delegate its powers to the Director.  In the

facts of the case, an objection was taken to the exercise of revisional

71

powers not by the Director himself but by some officer lower in the

hierarchy.     This   Court,   while   taking   note   of   the   definition   of

‘Director’ as provided in Section 2(h) to include “any other officer

authorized by the Director to perform all or any of his functions

under this Act” held as under:­

“34. Now, it is true that the stakes involved in the present batch of

cases are substantial and those called upon to satisfy the demands

raised against them would like their cases to be heard by a senior

officer or a committee of officers to be nominated by the Board. But

in the absence of any data as to the number of cases that arise for

consideration involving a challenge to the demands raised by the

Market Committee and the nature of the disputes that generally

fall for determination in such cases, it will not be possible for this

Court to step in and direct an alteration in the mechanism that is

currently in place. The power to decide the revisions vests with the

Board who also enjoys the power to delegate that function to the

Director. So long as there is statutory sanction for the Director to

exercise the revisional power vested in the Board, any argument

that such a delegation is either impermissible or does not serve the

purpose of providing a suitable machinery for adjudication of the

disputes shall have to be rejected.”

112.Section 81 of the Act 2016 empowers the authority, by general

or special order in writing, to delegate its powers to any member of

the authority, subject to conditions as may be specified in the

order, such of the powers and functions under the Act.  What has

been excluded is the power to make regulations under Section 85,

rest   of   the   powers   exercised   by   the   authority   can   always   be

72

delegated to any of its members obviously for expeditious disposal

of   the   applications/complaints   including   complaints   filed   under

Section 31 of the Act and exercise of such power by a general and

special   order   to   its   members   is   always   permissible   under   the

provisions of the Act.

113.In the instant case, the authority by a special order dated

5

th

 December, 2018 has delegated its power to the single member

for disposal of complaints filed under Section 31 of the Act.  So far

as refund of the amount with interest is concerned, it may not be

considered strictly to be mechanical in process but the kind of

inquiry   which   has   to   be   undertaken   by   the   authority   is   of   a

summary   procedure   based   on   the   indisputable   documentary

evidence, indicating the amount which the allottee/home buyer had

invested and interest that has been prescribed by the competent

authority leaving no discretion with minimal nature of scrutiny of

admitted material on record is needed, if has been delegated by the

authority, to be exercised by the single member of the authority in

exercise of its power under Section 81 of the Act, which explicitly

73

empowers the authority to delegate under its wisdom that cannot

be said to be dehors the provisions of the Act.

114.What is being urged by the learned counsel for the appellants

in interpreting the scope of Section 29 of the Act is limited only to

policy matters and cannot be read in derogation to Section 81 of the

Act and the interpretation as argued by learned counsel for the

promoters if to be accepted, the very mandate of Section 81 itself

will become otiose and nugatory.

115.It is a well­established principle of interpretation of law that

the court should read the section in literal sense and cannot rewrite

it to suit its convenience; nor does any canon of construction permit

the court to read the section in such a manner as to render it to

some extent otiose. Section 81 of the Act positively empowers the

authority   to   delegate   such   of   its   powers   and   functions   to   any

member by a general or a special order with an exception to make

regulations under Section 85 of the Act.  As a consequence, except

the power to make regulations under Section 85 of the Act, other

powers and functions of the authority, by a general or special order,

74

if delegated to a single member of the authority is indeed within the

fold of Section 81 of the Act.

116.The   further   submission   made   by   learned   counsel   for   the

promoters that Section 81 of the Act empowers even delegation to

any officer of the authority or any other person, it is true that the

authority, by general or special order, can delegate any of its powers

and functions to be exercised by any member or officer of the

authority   or   any   other   person   but   we   are   not   examining   the

delegation of power to any third party.   To be more specific, this

Court is examining the limited question as to whether the power

under Section 81 of the Act can be delegated by the authority to any

of its member to decide the complaint under Section 31 of the Act.

What  has   been urged  by learned  counsel  for  the  promoters  is

hypothetical which does not arise in the facts of the case.  If the

delegation is made at any point of time which is in contravention to

the scheme of the Act or is not going to serve the purpose and

object with which power to delegate has been mandated under

Section 81 of the Act, it is always open for judicial review.

75

117.The   further   submission   made   by   learned   counsel   for   the

appellants   that   Section  81   of  the   Act  permits   the  authority  to

delegate such powers and functions to any member of the authority

which are mainly administrative or clerical, and cannot possibly

encompass any of the core functions which are to be discharged by

the authority, the judicial functions are non­delegable, as these are

the core functions of the authority. The submission may not hold

good for the reason that the power to be exercised by the authority

in deciding complaints under Section 31 of the Act is quasi­judicial

in nature which is delegable provided there is a provision in the

statute.  As already observed, Section 81 of the Act empowers the

authority to delegate its power and functions to any of its member,

by general or special order.

118.In the instant case, by exercising its power under Section 81 of

the Act, the authority, by a special order dated 5

th

 December, 2018

has delegated its power to the single member of the authority to

exercise and decide complaints under Section 31 of the Act and that

being permissible in law, cannot be said to be de hors the mandate

of the Act.   At the same time, the power to be exercised by the

76

adjudicating officer who has been appointed by the authority in

consultation with the appropriate Government under Section 71 of

the Act, such powers are non­delegable to any of its members or

officers in exercise of power under Section 81 of the Act.  

119.    That   scheme   of   the   Act,   2016   provides   an   in­built

mechanism and any order passed on a complaint by the authority

under Section 31 is appealable before the tribunal under Section

43(5) and further in appeal to the High Court under Section 58 of

the Act on one or more ground specified under Section 100 of the

Code of Civil Procedure, 1908, if any manifest error is left by the

authority either in computation or in the amount refundable to the

allottee/home buyer, is open to be considered at the appellate stage

on the complaint made by the person aggrieved.

120.In view of the remedial mechanism provided under the scheme

of the Act 2016, in our considered view, the power of delegation

under Section 81 of the Act by the authority to one of its member

for deciding applications/complaints under Section 31 of the Act is

not only well defined but expressly permissible and that cannot be

said to be dehors the mandate of law.

77

Question no. 4:­ Whether the condition of pre­deposit under

proviso to Section 43(5) of the Act for entertaining substantive

right of appeal is sustainable in law?

121.Before we examine the challenge to the proviso to Section

43(5) of the Act of making pre­deposit for entertaining an appeal

before the Tribunal, it may be apposite to take note of Section 43(5)

of the Act, 2016.  Section 43(5) reads as follows:­ 

“43. Establishment of Real Estate Appellate Tribunal­

…….

(5)  Any  person aggrieved by  any  direction  or  decision  or order

made by the Authority or by an adjudicating officer under this Act

may   prefer   an   appeal   before   the   Appellate   Tribunal   having

jurisdiction over the matter: 

Provided that where a promoter files an appeal with the Appellate

Tribunal, it shall not be entertained, without the promoter first

having deposited with the Appellate Tribunal at least thirty per

cent   of   the   penalty,   or   such   higher   percentage   as   may   be

determined by the Appellate Tribunal, or the total amount to be

paid to the allottee including interest and compensation imposed

on him, if any, or with both, as the case may be, before the said

appeal is heard.

Explanation  – For the purpose of this sub­section “person” shall

include   the   association   of   allottees   or   any   voluntary   consumer

association registered under any law for the time being in force.”

122.It may straightaway be noticed that Section 43(5) of the Act

envisages   the   filing   of   an   appeal   before   the   appellate   tribunal

78

against the order of an authority or the adjudicating officer by any

person aggrieved and where the promoter intends to appeal against

an order of authority or adjudicating officer against imposition of

penalty, the promoter has to deposit at least 30 per cent of the

penalty amount or such higher amount as may be directed by the

appellate tribunal. Where the appeal is against any other order

which   involves   the   return   of   the   amount   to   the   allottee,   the

promoter is under obligation to deposit with the appellate tribunal

the total amount to be paid to the allottee which includes interest

and compensation imposed on him, if any, or with both, as the case

may be, before the appeal is to be instituted. 

123.The plea advanced by the learned counsel for the appellants is

that   substantive   right   of   appeal   against   an   order   of

authority/adjudicating   officer   cannot   remain   dependent   on

fulfilment of pre­deposit which is otherwise onerous on the builders

alone   and   only   the   builders/promoters   who   are   in   appeal   are

required to make the pre­deposit to get the appeal entertained by

the Appellate Tribunal is discriminatory amongst the stakeholders

as defined under the provisions of the Act. 

79

124.Learned counsel further submits that if the entire sum as has

been computed either by the Authority or adjudicating officer, is to

be deposited including 30 per cent of the penalty in the first place,

the remedy of appeal provided by one hand is being taken away by

the   other   since   the   promoter   is   financially   under   distress   and

incapable   to   deposit   the   full   computed   amount   by   the

authority/adjudicating   officer.     The   right   of   appreciation   of   his

defence at appellate stage which is made available to him under the

statute   became   nugatory   because   of   the   onerous   mandatory

requirement of pre­deposit in entertaining the appeal only on the

promoter who intends to prefer under Section 43(5) of the Act which

according to him is in the given facts and circumstances of this

case   is   unconstitutional   and   violative   of   Article   14   of   the

Constitution of India.

125.The submission in the first blush appears to be attractive but

is not sustainable in law for the reason that a perusal of scheme of

the   Act   makes   it   clear   that   the   limited   rights   and   duties   are

provided on the shoulders of the allottees under Section 19 of the

Act at a given time, several onerous duties and obligations have

80

been   imposed   on   the   promoters   i.e.   registration,   duties   of

promoters, obligations of promoters, adherence to sanctioned plans,

insurance   of   real   estate,   payment   of   penalty,   interest   and

compensation, etc. under Chapters III and VIII of the Act 2016. This

classification between consumers and promoters is based upon the

intelligible differentia between the rights, duties and obligations

cast upon the allottees/home buyers and the promoters and is in

furtherance of the object and purpose of the Act to protect the

interest of the consumers vis­a­viz., the promoters in the real estate

sector.   The   promoters   and   allottees   are   distinctly   identifiable,

separate class of persons having been differently and separately

dealt with under the various provisions of the Act.

126.Therefore, the question of discrimination in the first place does

not arise which has been alleged as they fall under distinct and

different categories/classes.

127.It may further be noticed that under the present real estate

sector which is now being regulated under the provisions of the Act

2016, the complaint for refund of the amount of payment which the

allottee/consumer has deposited with the promoter and at a later

81

stage, when the promoter is unable to hand over possession in

breach of the conditions of the agreement between the parties, are

being instituted at the instance of the consumer/allotee demanding

for refund of the amount deposited by them and after the scrutiny

of facts being made based on the contemporaneous documentary

evidence on record made available by the respective parties, the

legislature in its wisdom has intended to ensure that the money

which   has   been   computed   by   the   authority   at   least   must   be

safeguarded if the promoter intends to prefer an appeal before the

tribunal and in case, the appeal fails at a later stage, it becomes

difficult   for  the   consumer/allottee   to  get   the   amount   recovered

which has  been determined  by  the  authority  and  to avoid  the

consumer/allottee   to  go  from  pillar   to  post  for  recovery  of   the

amount that has been determined by the authority in fact, belongs

to the allottee at a later stage could be saved from all the miseries

which come forward against him.

128.At the same time, it will avoid unscrupulous and uncalled for

litigation at the appellate stage and restrict the promoter if feels

that there is some manifest material irregularity being committed or

82

his defence has not been properly appreciated at the first stage,

would prefer an appeal for re­appraisal of the evidence on record

provided substantive compliance of the condition of pre­deposit is

made over, the rights of the parties inter se could easily be saved for

adjudication at the appellate stage.

129.There are multiple statutes which provide a condition of pre­

deposit of a stipulated statutory amount to be deposited before an

appeal   is   entertained   by   an   appellate   forum/tribunal   for   re­

appraisal of facts and law at the appellate stage and it has been

examined by this Court as well.  Proviso to Section 18 of SARFAESI

Act, 2002 of the Act which provides pre­deposit is as follows:­

“18. Appeal to Appellate Tribunal

…….

Provided further that no appeal shall be entertained unless the

borrower has deposited with the Appellate Tribunal fifty per cent of

the  amount   of   debt  due   from   him,  as  claimed   by   the  secured

creditors or determined by the Debts Recovery Tribunal, whichever

is less:

Provided also that the Appellate Tribunal may, for the reasons to

be recorded in writing, reduce the amount to not less than twenty­

five per cent. of debt referred to in the second proviso.”

83

130.The intention of the legislature appears to be to ensure that

the   rights   of   the   decree­holder   (the   successful   party)   is   to   be

protected and only genuine bona fide appeals are to be entertained.

While interpretating Section 18 of SARFAESI Act, this Court in

Narayan Chandra Ghosh Vs. UCO Bank and Others

17

 observed

as under:­

“8. It is well­settled that when a statute confers a right of appeal,

while granting the right, the legislature can impose conditions for

the exercise of such right, so long as the conditions are not so

onerous as to amount to unreasonable restrictions, rendering the

right almost illusory. Bearing in mind the object of the Act, the

conditions hedged in the said proviso cannot be said to be onerous.

Thus,   we   hold   that   the   requirement   of   pre­deposit   under   sub­

section (1) of Section 18 of the Act is mandatory and there is no

reason   whatsoever   for   not   giving   full   effect   to   the   provisions

contained in Section 18 of the Act. In that view of the matter, no

court, much less the Appellate  Tribunal, a  creature of  the  Act

itself, can refuse to give full effect to the provisions of the statute.

We have no hesitation in holding that deposit under the second

proviso to Section 18(1) of the Act being a condition precedent for

preferring an appeal under the said section, the Appellate Tribunal

had erred in law in entertaining the appeal without directing the

appellant to comply with the said mandatory requirement.”

131.In Har Devi Asnani Vs. State of Rajasthan and Others

18

,

the validity of proviso to Section 65(1) of the Rajasthan Stamp Act,

1998 came up for consideration in terms of which no revision

application could be entertained unless it was accompanied by a

17 (2011) 4 SCC 548

18 (2011) 14 SCC 160

84

satisfactory proof of payment of 50 per cent of the recoverable

amount. Relying on the earlier decisions of this Court including in

Government of Andhra Pradesh and Others Vs. P. Laxmi Devi

(Smt.)

19

, the challenge was repelled and the view expressed in P.

Laxmi   Devi(supra)   was   repeated   in  Har   Devi   Ashani(supra)

wherein this Court held as under:­

“In our opinion in this situation it is always open to a party to file a

writ   petition   challenging   the   exorbitant   demand   made   by   the

registering officer under the proviso to Section 47­A alleging that

the determination made is arbitrary and/or based on extraneous

considerations, and in that case it is always open to the High

Court, if it is satisfied that the allegation is correct, to set aside

such exorbitant demand under the proviso to Section 47­A of the

Stamp Act by declaring the demand arbitrary. It is well settled that

arbitrariness violates Article 14 of the Constitution vide Maneka

Gandhi v. Union of India [(1978) 1 SCC 248] .  Hence, the party is

not remediless in this situation.”

132.At the same time, Section 19 of the Consumer Protection Act,

1986 prescribes a condition for pre­deposit which provides that an

appeal shall not be entertained unless 50 per cent of the amount

awarded by the State Commission or Rs. 35,000/­ whichever is less

is   deposited   before   the   National   Consumer   Disputes   Redressal

Commission(NCDRC). This Court while placing reliance on State of

19 (2008) 4 SCC 720

85

Haryana Vs. Maruti Udyog Ltd. and Others

20

; in  Shreenath

Corporation and Others Vs. Consumer Education and Research

Society and Others

21

 held that such a condition is imposed to

avoid frivolous appeals.

“7. Section 19 of the Consumer Protection Act, 1986 deals with the

appeals   against   the   order   made   by   the   State   Commission   in

exercise of its power conferred by sub­clause (i) of clause (a) of

Section 17 and the said section reads as follows:

“19.  Appeals.—Any   person   aggrieved   by   an   order

made   by   the   State   Commission   in   exercise   of   its

powers   conferred   by   sub­clause   (i)   of   clause   (a)   of

Section 17 may prefer an appeal against such order to

the National Commission within a period of thirty days

from the date of the order in such form and manner as

may be prescribed:

Provided that the National Commission may entertain an appeal

after the expiry of the said period of thirty days if it is satisfied that

there was sufficient cause for not filing it within that period:

Provided further that no appeal by a person, who is required to pay

any amount in terms of an order of the State Commission, shall be

entertained by the National Commission unless the appellant has

deposited in the prescribed manner fifty per cent of the amount or

rupees thirty­five thousand, whichever is less.”

On plain reading of the aforesaid Section 19, we find that the

second proviso to Section 19 of the Act relates to “pre­deposit”

required   for   an   appeal   to   be   entertained   by   the   National

Commission.

9. The   second   proviso   to   Section   19   of   the   Act   mandates   pre­

deposit   for   consideration   of   an   appeal   before   the   National

20 2000(7) SCC 348

21 2014(8) SCC 657

86

Commission. It requires 50% of the amount in terms of an order of

the   State   Commission   or   Rs   35,000,   whichever   is   less   for

entertainment of an appeal by the National Commission. Unless

the appellant has deposited the pre­deposit amount, the appeal

cannot be entertained by the National Commission. A pre­deposit

condition to deposit 50% of the amount in terms of the order of the

State   Commission   or   Rs   35,000   being   condition   precedent   for

entertaining appeal, it has no nexus with the order of stay, as such

an order may or may not be passed by the National Commission.

The condition of pre­deposit is there to avoid frivolous appeals.”

133.Similarly, under Section 19 of the Micro, Small and Medium

Enterprises Development Act, 2006, any appellant, other than the

supplier,   is   required   to   make   a   pre­deposit   of   75   per   cent   to

maintain an appeal against any decree, award or order made either

by the Micro and Small Enterprises Facilitation Council or by any

institution or center providing alternate dispute resolution services

to which a reference is made by the Council. Section 19 reads as

follows:­

“19. Application for setting aside decree, award or order.—No

application for setting aside any decree, award or other order made

either by the Council itself or by any institution or centre providing

alternate dispute resolution services to which a reference is made

by   the   Council,   shall   be   entertained   by   any   court   unless   the

appellant (not being a supplier) has deposited with it seventy­five

per cent. of the amount in terms of the decree, award or, as the

case may be, the other order in the manner directed by such court:

Provided that pending disposal of the application to set aside the

decree, award or order, the court shall order that such percentage

of   the   amount   deposited   shall   be   paid   to   the   supplier,   as   it

considers reasonable under the circumstances of the case, subject

to such conditions as it deems necessary to impose.”

87

134.Similarly,   the   condition   of   pre­deposit   has   been   examined

recently by this Court in Tecnimont Pvt. Ltd. (Formerly Known

As Tecnimont ICB Private Limited) Vs. State of Punjab and

Others

22

, where the validity of Section 62(5) of the Punjab Value

Added Tax Act, 2005 (PVAT) which imposes a condition of 25 per

cent of pre­deposit for hearing of first appeal has been upheld.

Section 62(5) of the PVAT Act reads as follows:­

“62. First Appeal

……

(5)   No   appeal   shall   be   entertained,   unless   such   appeal   is

accompanied by satisfactory proof of the prior minimum payment

of twenty­five per cent of the total amount of tax, penalty and

interest, if any.

……..”

135.To be noticed, the intention of the instant legislation appears

to   be   that   the   promoters   ought   to   show   their   bona   fides   by

depositing the amount so contemplated.

136.It is indeed the right of appeal which is a creature of the

statute, without a statutory provision, creating such a right the

person aggrieved is not entitled to file the appeal.  It is neither an

22 AIR 2019 SC 4489

88

absolute right nor an ingredient of natural justice, the principles of

which must be followed in all judicial and quasi­ judicial litigations

and it is always be circumscribed with the conditions of grant.   At

the given time, it is open for the legislature in its wisdom to enact a

law that no appeal shall lie or it may lie on fulfilment of pre­

condition, if any, against the order passed by the Authority in

question.

137.In our considered view, the obligation cast upon the promoter

of pre­deposit under Section 43(5) of the Act, being a class in itself,

and the promoters who are in receipt of money which is being

claimed by the home buyers/allottees for refund and determined in

the   first   place   by   the   competent   authority,   if   legislature   in   its

wisdom intended to ensure that money once determined by the

authority be saved if appeal is to be preferred at the instance of the

promoter after due compliance of pre­deposit as envisaged under

Section 43(5) of the Act, in no circumstance can be said to be

onerous as prayed for or in violation of Articles 14 or 19(1)(g) of the

Constitution of India. 

89

Question No.5 :­Whether the authority has the power to issue

recovery   certificates   for   recovery   of   the   principal   amount

under Section 40(1) of the Act?

138.To examine this question, it will be apposite to take note of

Section 40 that states regarding the recovery of interest or penalty

or compensation to be recovered as arrears of land revenue, and

reads as under:­

40.   Recovery   of   interest   or   penalty   or   compensation   and

enforcement of order, etc.—

(1) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case

may   be,   fails   to   pay   any   interest   or   penalty   or   compensation

imposed   on   him,   by   the   adjudicating   officer   or   the   Regulatory

Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under

this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be

recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in

such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. 

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the

Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs

any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is

empowered to do under this Act or the rules or regulations made

thereunder, then in case of failure by any person to comply with

such   order   or   direction,   the   same   shall   be   enforced,   in   such

manner as may be prescribed.”

139.The submission of the appellants/promoters is that under

Section 40(1) of the Act only the interest or penalty imposed by the

authority  can  be  recovered  as  arrears  of   land   revenue   and  no

90

recovery certificate for the principal amount as determined by the

authority can be issued. If we examine the scheme of the Act, the

power of authority to direct the refund of the principal amount is

explicit in Section 18 and the interest that is payable is on the

principal amount in other words, there is no interest in the absence

of a principal amount being determined by the competent authority.

Further the statute as such is read to mean that the principal sum

with interest has become a composite amount quantified upon to be

recovered as arrears of land revenue under Section 40(1) of the Act.

140.It is settled principle of law that if the plain interpretation does

not fulfil the mandate and object of the Act, this Court has to

interpret the law in consonance with the spirit and purpose of the

statute. There is indeed a visible inconsistency in the powers of the

authority regarding refund of the amount received by the promoter

and the provision of law in Section 18 and the text of the provision

by which such refund can be referred under Section 40(1). While

harmonising the construction of the scheme of the Act with the

right of recovery as mandated in Section 40(1) of the Act keeping in

mind the intention of the legislature to provide for a speedy recovery

91

of   the   amount   invested   by   the   allottee   along   with   the   interest

incurred thereon is self­explanatory.   However, if Section 40(1) is

strictly construed and it is understood to mean that only penalty

and interest on the principal amount are recoverable as arrears of

land revenue, it would defeat the basic purpose of the Act.

141.Taking into consideration the scheme of the Act what is to be

returned to the allottee is his own life savings with interest on

computed/quantified   by   the   authority   becomes   recoverable   and

such   arrear   becomes   enforceable   in  law.     There   appears   some

ambiguity   in   Section   40(1)   of   the   Act   that   in   our   view,   by

harmonising the provision with the purpose of the Act, is given

effect to the provisions is allowed to operate rather running either of

them redundant, noticing purport of the legislature and the above­

stated   principle   into   consideration,   we   make   it   clear   that   the

amount   which   has   been   determined   and   refundable   to   the

allottees/home buyers either by the authority or the adjudicating

officer in terms of the order is recoverable within the ambit of

Section 40(1) of the Act.

92

142.The upshot of the discussion is that we find no error in the

judgment  impugned in the instant appeals.   Consequently, the

batch of appeals are disposed off in the above terms.  However, we

make it clear that if any of the appellant intends to prefer appeal

before the Appellate Tribunal against the order of the authority, it

may   be   open   for   him   to   challenge   within   30   days   from   today

provided the appellant(s) comply with the condition of pre­deposit

as contemplated under the proviso to Section 43(5) of the Act which

may be decided by the Tribunal on its own merits in accordance

with law.   No costs.  

143.Pending application(s), if any, stand disposed of.

…………………………………J.

(UDAY UMESH LALIT)

…………………………………J.

(AJAY RASTOGI)

…………………………………J.

(ANIRUDDHA BOSE)

NEW DELHI

NOVEMBER 11, 2021

93