1

REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. 2373/2020

(Arising out of SLP(C) No. 30392/2019)

M/s. Tripower Enterprises 

(Private) Limited    …Appellant(s)

Versus

State Bank of India & Ors.          ...Respondent(s)

J U D G M E N T

A.M. Khanwilkar, J.

1.Leave granted.

2.This   appeal   takes   exception   to   the   judgment   and   order

dated   6.9.2019   passed   by   the   High   Court   of   Judicature   at

Madras   (for   short,   “the   High   Court”)   in   Writ   Petition   No.

11522/2019, whereby the High Court reversed the order dated

29.3.2019 passed by the Debts Recovery Appellate Tribunal (for

short, “the DRAT”) at Chennai in M.A. No. 90/2018 allowing the

application filed by the respondent No. 1 ­ State Bank of India

(for short, “the Bank”) before the Debts Recovery Tribunal (for

2

short, “the DRT”) at Madurai being I.A. No. 995/2017 in O.A. No.

11/2008, directing return of original documents – Exhibits A110

to  A114  deposited  by  the  Bank  before  the  DRT  in O.A.  No.

11/2008.  In other words, the High Court affirmed the order of

the DRT rejecting subject application.

3.Shorn of unnecessary factual matrix, suffice it to observe

that the respondent No. 3 – M/s. Rukmini Mills Ltd. (for short,

“the borrower”) had availed of financial credit from the Bank, for

which the respondent No. 2 – Associated Trading Corporation

Pvt. Ltd. (for short, “the guarantor”) had offered its immovable

property   by   way   of   mortgage   to   the   Bank.     The   borrower

committed default, as a result of which the Bank declared it as a

Non­Performing Asset (for short, “NPA”) and then proceeded to

file O.A. No. 11/2008 before the DRT at Madurai.  The Bank also

issued   notice   for   taking   symbolic   possession   of   the   secured

assets,   on   13.5.2008   and   after   considering   the   reply   of   the

guarantor, took symbolic possession of the secured assets on

15.10.2008.     The   guarantor   filed   a   petition   being   SA   No.

225/2008 before the DRT at Madurai, challenging the possession

notice dated 15.10.2008 issued by the Bank under Section 13(4)

3

of the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and

Enforcement of Security Interest Act, 2002 (for short, “the 2002

Act”), which came to be rejected by the DRT on 10.2.2011.  The

guarantor   then   filed   an   appeal   being   AIR(SA)   No.   222/2011

against this decision, which was dismissed on 8.2.2013 on the

ground of non­payment of pre­deposit amount.   The guarantor

did not carry that matter any further.  

4.The secured assets offered by the guarantor were eventually

put up for public auction by the Bank for recovery of outstanding

dues to the extent of Rs.350.12 lakhs.  The appellant ultimately

turned out to be the highest bidder in the e­auction conducted by

the Bank on 28.2.2017.  Sale certificate in respect of the secured

assets purchased by the appellant in public auction conducted

by the Bank, was issued on 29.4.2017.  Before the auction was

finalised in favour of the appellant, the Bank had already moved

an application before the DRT being I.A. No. 995/2017 in O.A.

No. 11/2008 for return of the original documents deposited with

the DRT, as the Bank would be obliged to hand over the same to

the   auction   purchaser   upon   issue   of   sale   certificate.     That

application was rejected by the DRT on 9.11.2018, essentially on

4

the ground that the issue raised by the guarantor that there was

no valid mortgage in respect of the secured assets referred to as

‘B’ schedule properties and that equitable mortgage in respect of

the said properties have been created by incompetent persons,

was still to be examined by the DRT in the main proceedings

being O.A. No. 11/2008.  The DRT rejected the application for the

following reasons: ­

“4…….   it   was   decided   that   the   property   absolutely

belonged   to   them   and   that   therefore,   any   mortgage

created in respect of their property is illegal and void and

that the petitioner bank has itself stated in para­5 & 6 of

the counter proof affidavit that D­10 & D­11 have been

added as parties to the OA, since they claim over a part of

the ‘B’ schedule property mortgaged by D­4 company and

that in order to avoid multiplicity of proceedings, D­8 to

D­11   have   been   added   as   parties   to   the   Original

Application for better adjudication of respective claim over

the   mortgaged   properties.     The   Ld.   Counsel   for   R­10

further contended that the marked documents cannot be

returned unless final order is passed in the main OA and

that  if the documents are handed over  to the auction

purchaser,   before   passing   of   final   order,   it   will   create

more problems and multiplicity of proceedings and that

therefore, the petition is liable to be dismissed.

5.Even though, R­2 & R­3 who are said to represent the

R­1   mill   used   to   appear   before   in   person   before   this

Tribunal   for   all   hearings,   neither   filed   any   counter

statement nor did advance any argument.  Similarly, the

R­5, who is represented by his counsel neither filed any

counter statement nor did advance argument.

6.The petitioner bank has filed the original application

OA No. 11/2008 against the Respondents 1 to 11 herein,

who are the Defendants­1 to 11, for recovery of sum of

Rs.25,49,19,820.41ps/­ with future interest thereon.  The

contention of the petitioner bank with regard to creation

of equitable mortgage over the OA ‘B’ Schedule mentioned

properties by R­4 company, in favour of the petitioner

5

bank   for   the   above   said   loan   facilities   availed   by   R­1

company has been stoutly denied by R­4 company, in its

written statement, filed in the OA.   There is no dispute

with   regard   to   sale   of   some   of   the   OA   ’B’   Schedule

mentioned properties in the e­auction held on 28.02.17

under   the   SARFAESI   proceedings   initiated   by   the

petitioner bank herein, to M/s. Tripower Enterprise Pvt.

Ltd., Chennai­115.

7.R­4 company has filed its written statement in the OA,

wherein it has been alleged that no valid mortgage over

OA   ‘B’   schedule   properties   had   been   created   by   R­4

company and that equitable mortgage over the above said

properties had been created by incompetent persons on

behalf of R­4 company by fabricating false records.  But

the rival contention of the petitioner bank is that valid

equitable mortgage has been created over the above said

properties by R­4 company.   This vital issue has to be

decided only after conclusion of the inquiry in the original

application   pending   before   this   Tribunal.     In   the

meanwhile, this petition has been filed for return of the

original documents, which have been marked as Exh. A­

110 to A­114.

8.The mere reason that R­4 company and R­10 have not

raised   the   above   said   issue   during   the   SARFAESI

proceedings, cannot be a valid reason to strengthen the

contention of the petitioner bank that R­4 company & R­

10 cannot raise this objection in the original application,

since   the   SARFAESI   proceedings   are   of   summary

proceedings in nature.  In the original application, all the

contesting defendants have filed their written statement

and that OA has reached the stage for inquiry.  Therefore,

this Tribunal is of the considered view that the issue as to

whether there is valid creation of equitable mortgage over

the   OA   ‘B’   schedule   mentioned   properties,   has   to   be

decided only in the original application, along with the

issue as to whether the petitioner bank is entitled for

recovery   of   sum   of   Rs.25,49,19,820.41ps/­   and   with

future interest thereon.   Further the documents, which

are sought for by the petitioner bank, have already been

marked as Exh.A­110 to A­114.   Therefore, passing an

order in this petition for return of the above mentioned

documents to the petitioner bank would cause prejudice,

at this stage, to decide the vital issue as to whether valid

mortgage   has   been   created   over   some   of   the   OA   ‘B’

schedule properties by R­4 company.

6

In   view   of   the   foregoing   reasons,   this   petition   stand

dismissed.”

The   Bank   carried   the   matter   in   appeal   before   the   DRAT   at

Chennai by way of M.A. No. 90/2018.   The DRAT, however,

reversed the decision of the DRT and observed thus: ­

“7.On   careful   perusal   of   pleadings   of   parties   and

submission of counsel of parties and record, it becomes

clear   that   R4   has   preferred   an   appeal   against   order

passed in SA 225/2008.  But it was dismissed for want of

compliance   OD   pre­deposit.     On   09.06.2015,   in   OA

11/2008   by   way   of   IA   357,   3544448,   359,

Mr. Balasubramanian and Mr. Thiagarajan brought some

facts on record regarding objections pertains to signature

of   memorandum   of   deposit   of   titles   deeds   by

unauthorised   persons.     The   record   reveals   that

borrowers/guarantors availed loan from appellant bank

decaded ago (i.e.) in the years 1990, relationship between

bank   and   guarantor   had   taken   and   for   loan   of   R1

company   R4   company   stood   as   guarantor   and   behind

both companies the same person was the instrument.  It

can   safely   be   presumed   and   inferred   that   loan   was

availed   by   common   predecessor   of

respondents/defendants who floated various Companies

according to need and convenience in such a background

if OA filed in the year 2008 was kept pending even after

10 years, then bank had a right for recovery of money.  In

this background, bank had proceeded for sale of property

in the year 2017 and bonfire auction purchaser has spent

more than Rs.60 crores on it.   In such a situation, the

memo of part satisfaction of IA should have been taken on

record in that spirit only.

8. In so far as disputes regarding ownership of the

company between brothers and extended relatives should

not adversely affect the right of recovery.  Such disputes

are endless.  Bonafides of defaulters can be perceived and

presumed if they were willing to repay the dues.  During

the course of arguments also it was transpired that R4 is

not feeling himself liable for any repayment whatsoever.

The SARFASEI appeal filed by R4 in the year 2008 itself

had attained finality.  In such a situation recovery made

by bank under SARFAESI Act should be acknowledged

7

and   respected   for   all   purposes.     The   dispute/battle

between family members of defaulters should not create

or cause or prejudice against bank or bonfire purchaser.

When seeing the gestures of repayments to be made by

respondents, their objection cannot be created as a sign

of honesty and bonfires.  Rather they can be presumed as

a culprit and deferring the recovery proceedings.

9. In this back drop, IA filed by bank deserves to be

allowed  and  it   should   have  been  allowed   by   presiding

officer.     The   bank   has   to   receive   the   relevant   five

documents after keeping the photocopy of documents on

record because bank has also a responsibility towards

auction purchaser who had spent [sic] a sum of more

than Rs.60 crores about two years ago.

10.Hence, Appeal stands allowed and impugned order

is set aside.   It is made clear that this tribunal has not

expressed any opinion about legality of mortgage.   The

presiding   officer   will   decide   this   issue   on   merits   after

hearing   of   parties   according   to   law   without   being

influenced by this order at all.  Simply in view of the fact

that bank had a recovery of a sum of Rs.60 crores and

defaulters are not willing and has no capacity of sum of

Rs.60 crores and defaulters are not willing and has no

capacity of such payment, impugned order is set aside.

DRT will return the documents to the bank for further

proceedings and presiding Officer will adjudicate the OA

after hearing both parties according to law.

11.Impugned order is set aside.” 

Accordingly, the DRAT allowed the application preferred by the

Bank and directed return of the original documents ­ Exhibits

A110 to A114 to the Bank.  

5.Feeling aggrieved, the guarantor filed a writ petition before

the High Court, being Writ Petition No. 11522/2019.  The High

Court, after considering the factual matrix, was pleased to restore

8

the order passed by the DRT, rejecting the application preferred

by the Bank.  For doing so, the High Court observed as follows: ­

“10.On   a   careful   consideration   of   the   materials

available   on   record,   the   judgment   relied   upon   by   the

learned counsel appearing for the 1

st

 respondent and the

submissions made by the learned counsel on either side,

it could be seen that O.A. No. 11 of 2008 was filed by the

1

st

  respondent­Bank   for   recovery   of   a   sum   of

Rs.25,49,19,820.41   together   with   future   interest.

Schedule ‘B’ in the Schedule of properties mentioned in

O.A. No. 11 of 2008 was sold in e­auction on 28.02.2017

for a sale consideration of Rs.60,25,00,000/­ under the

SARFAESI   proceedings   to   the   auction   purchaser,   viz.,

M/s. Tripower Enterprises Private Limited and the sale

certificate was also issued in their favour.  However, the

auction purchaser, is not a party either in the Original

Application or in this Writ Petition.   The 1

st

  respondent

also filed a memo for recording part satisfaction.

11.It is also not in dispute that the sale made in favour

of M/s. Tripower Enterprises Private Limited by the 1

st

respondent­Bank   has   not   been   challenged   by   the

petitioner Company, who claimed title to the property.

The petitioner has challenged the possession notice dated

10.02.2011 in S.A. No. 225 of 2008 and the same was

dismissed by the Debts Recovery Tribunal.  However, the

Tribunal did not go into the other issues relating to the

subsequent   extension   of   the   mortgage   done   by   the

persons, since the proceedings under Section 17 of the

SARFAESI Act is summary proceedings.

12.The   petitioner   contended   that   there   is   no   valid

creation of mortgage or extension of mortgage over the

Schedule   ‘B’   property.     The   respondents   10   and   11

claimed   that   the   property   originally   belonged   to   their

father and by virtue of the decree granted by a competent

Civil   Court,   declaring   them   as   absolute   owners   of   an

extent of 1.80 acres, they became the absolute owners.

Further, the 10th respondent has stated that out of the

extent   of   1.80   acres,   an   extent   of   1.40   acres     was

acquired   by   the   Government   for   Thillai   Ganga   Nagar

Subway and in  the remaining 40 cents, some extent of

properties were sold to third parties and therefore, the

petitioner could not have mortgaged an extent of 1.80

acres with the  1st respondent­Bank.  The petitioner also

9

contended that there was no valid mortgage in respect of

Schedule ‘B’ property mentioned in O.A.No.11 of 2008

and the mortgage was created by an incompetent person

on behalf of the petitioner Company by fabricating false

records.    

13.The   case   put   up   by   the   respective   parties   is   a

matter for evidence and the same can be decided only

after the conclusion of the trial in the Original Application

pending before the Debts Recovery Tribunal.  The original

documents   were   marked   as   Exs.A110   to   A114   in

O.A.No.11 of 2008.  The  Debts Recovery Tribunal, while

disposing of the application, observed that the Original

Application   has   reached   the   stage   of   inquiry   and

therefore, the Tribunal was of the view that the issue as

to whether there was valid creation of equitable mortgage

over   the   Schedule   ‘B’   property   mentioned   in   the   O.A.

No.11  of  2008  has  to  be  decided  only   in the  Original

Application, along  with the issue  as to whether the 1st

respondent­Bank is entitled for recovery of the amount

with future interest.  

14.That apart, when the documents were marked as

Exs.A110 to A114 before the Debts Recovery Tribunal the

documents cannot be allowed to be returned even before

the   disposal   of   the   Original   Application.   The   Debt

Recovery Appellate Tribunal without considering the case

of   the   parties   had   set   aside   the   order   of   the   Debts

Recovery Tribunal finding that the sale made in favour of

the auction purchaser has become final. When the core

issue is with regard to creation of mortgage, the same can

be   decided   only   in   the   Original   Application,   the   order

passed by the Debt Recovery Appellate Tribunal without

considering the same cannot stand.  If   the   Debts

Recovery   Tribunal,   after   trial,   ultimately   comes   to   the

conclusion that there was no valid mortgage in respect of

the   Schedule   ‘B’   property   mentioned   in   O.A.   No.11   of

2008,   in   that   case,   it   would   further   complicate   the

dispute.  The Appellate Tribunal, instead of setting aside

the order passed by the Debts Recovery Tribunal, should

have directed the Debts Recovery Tribunal to dispose of

the appeal, within a time frame and further directed the

Debts Recovery Tribunal to consider the application in

I.A. No.995 of 2017 along with the Original Application.

15.In these circumstances, we are of the considered

view that in the interest of justice, the Debts Recovery

Tribunal   should   retain   the   documents   marked   as

Exs.A110 to A114 till the disposal of O.A.No.11 of 2008

10

and   a   direction   can   be   given   to   the   Debts   Recovery

Tribunal to dispose of the Original Application within a

time frame.” 

The High Court, however, after setting aside the order of DRAT at

Chennai,   directed   remand   of   I.A.   No.   995/2017   in   O.A.   No.

11/2008 to the DRT at Madurai for deciding the same afresh and

to dispose of the main matter bearing O.A. No. 11/2008 together,

on merits and in accordance with law within four months from

the date of receipt of the said order.  

6.Feeling   aggrieved,   the   appellant   being   the   auction

purchaser, has assailed the aforesaid decision of the High Court

in the present appeal by way of special leave.   The Bank has

supported the stand of the appellant.  The thrust of the argument

of the appellant is that it having purchased the property in a

public auction conducted by the Bank and upon complying with

necessary   formalities   and   further,   having   received   the   sale

certificate in that regard, in law, was entitled to get the original

title documents in respect of the stated properties, which were

lying  with the   DRT  in O.A.  No.  11/2008.    According  to the

appellant, the guarantor had filed writ petition before the High

Court challenging the direction issued by the DRAT vide order

dated 29.3.2019 for return of original documents despite in the

11

past   it   had   unsuccessfully   challenged   the   notice   for   taking

possession of the stated properties.  Another petition filed by the

guarantor for issue of restraint order against the Bank to desist

from   proceeding   with   the   public   auction,   was   also   rejected.

Similarly,   the   guarantor   had   unsuccessfully   challenged   the

auction   concluded   in   favour   of   the   appellant.     In   all   these

proceedings, the very contention about the mortgage in question

being invalid and created by incompetent persons was raised and

negatived.  According to the appellant, the guarantor on affidavit

had  admitted the factum of mortgage in question created in

favour of the Bank, and one of its Directors had also offered to

pay the outstanding dues of Rs.350.12 lakhs, if some more time

for   payment   was   granted.     Considering   all   these   aspects,

contends the appellant, the High Court should not have shown

any indulgence to the guarantor and the writ petition filed by it

ought to have been rejected.  Further, the High Court misdirected

itself by taking into account matters disregarding the consistent

opinion recorded against the guarantor by the DRT and the DRAT

and in certain proceedings, by the High Court and even this

Court.

12

7.The guarantor, on the other hand, would urge that it had

not taken any loan from the Bank.   The borrower had been

borrowing money from the bank against the security by deposit of

title   deeds   and   equitable   mortgage   created   on   12.4.1984.

However, the Bank extended further loans to the borrower in

1990 and 1992, to which the guarantor was not a party.  As a

matter of fact, the equitable mortgage was not created by the

authorised   person   of   the   guarantor   nor   it   was   party   to   the

extensions of mortgage.   In the proceedings before the DRT, it

has been observed in order dated 9.6.2015 that the documents

for   extension   of   the   alleged   mortgage   dated   12.4.1984,   were

signed   by   Mr.   S.   Balasubramaniam   (personal

guarantor/respondent No. 4).  It is asserted that he was never a

Director of the respondent No. 2 company/guarantor and was a

stranger to it.  It is urged that the jurisdiction of DRT under the

2002 Act is only supervisory over the actions initiated by the

Bank   under   Section   13   of   that   Act.     It   cannot   decide   the

substantial issues and disputes regarding the genuineness or

validity of the mortgage itself.  Reliance is placed on Transcore

vs.   Union   of   India   &   Anr.

1

,  Authorised   Officer,   Indian

1 (2008) 1 SCC 125 (paragraph 30)

13

Overseas   Bank   &   Anr.   Vs.   Ashok   Saw   Mill

2

,  Standard

Chartered Bank vs. Dharminder Bhohi & Ors.

3

,  Axis Bank

vs. SBS Organics Private Limited & Anr.

4

, M.D. Frozen Foods

Exports Private Limited & Ors. vs. Hero Fincorp Limited

5

and Shakeena & Anr. vs. Bank of India & Ors.

6

.  It is then

urged that the principle of res judicata will have no application to

the opinion already recorded by the DRT or DRAT and at the

same time, the guarantor cannot be denuded from pursuing the

objection   regarding   validity   of   the   mortgage   in   appropriate

proceedings   including   in   pending   O.A.     The   guarantor   has

pointed out the similarities and dissimilarities in the 2002 Act,

the   Transfer   of   Property   Act,   1882   and   the   Code   of   Civil

Procedure, 1908 to contend that the remedy under Section 13(4)

of the 2002 Act is only an enabling provision, pending final

adjudication  of   liability.     It   is   urged   that   at   least   the   cases

wherein the validity of mortgage is put in issue or the factum of

existence of mortgage itself is in dispute, will have to be dealt

with in a different manner than a case where the factum of

2 (2009) 8 SCC 366 (paragraph 37)

3 (2013) 15 SCC 341 (paragraph 36)

4 (2016) 12 SCC 18 (paragraph 12)

5 (2017) 16 SCC 741 (paragraphs 27 and 33)

6 2019 SCC OnLine SC 1059 (paragraph 21)

14

existence of mortgage is admitted.   The DRT can only examine

the issues regarding procedural irregularities committed by the

Bank and not decide the disputed question about the existence

or validity of the mortgage itself, unlike in proceedings under the

Recovery of Debts and Bankruptcy Act, 1993 (for short, “the 1993

Act”).   Reliance is placed on  E. Subbulakshmi vs. State of

Tamil Nadu through Secretary to Government & Ors.

7

 and

M.D. Frozen Foods Exports Private Limited  (supra).  It is then

urged that there is no warranty of title in a Court auction, much

less in a public auction, wherein the doctrine of  caveat emptor

applies.     Reliance   is   placed   on  The   Ahmedabad   Municipal

Corporation of the City of Ahmedabad vs. Haji Abdulgafur

Haji Hussenbhai

8

 to buttress the argument that it is imperative

for the purchaser to ascertain and satisfy himself about the title

of the property.   It is then urged that the order passed by the

DRT which was subject matter of challenge before the High Court

was only an interlocutory order, for which reason this Court

should be loath to interfere, especially when the High Court has

only remanded the matter with direction to expeditiously dispose

7 (2017) 1 SCC 757

8 (1971) 1 SCC 757 (paragraph 3)

15

of the main proceedings pending before the DRT since 2008.  No

prejudice would be caused to the appellant, especially when the

question regarding the validity of the mortgage of title in respect

of the stated properties itself would be decided in the original

proceedings, namely, O.A. No. 11/2008.  

8.The respondent No. 11 (A.R. Sridharan) has more or less

raised   the   same   objection,   but   additionally   urged   that   the

material facts were not brought to the notice of the DRT, namely,

that the ancestors of respondent Nos. 11 (A.R. Sridharan) and 12

(A.R. Kannan) were the owners and in possession of land to the

extent of 1.80 acres at Adampakkam Village at old Survey, which

was known as Paimash No. 722/4.  The factum of ownership of

the respondent Nos. 11 and 12 has been decided in O.A. Suit No.

186/1976, filed by their father and after his demise, the same

was pursued by them.  The suit was decreed in their favour in

respect of 1.80 acres land at Paimash No. 722/4 and which

decree had attained finality by dismissal of special leave petition

by this Court on 11.5.1992 in view of the concurrent decisions of

the trial Court dated 16.2.1990, of the first appellate Court dated

3.1.1992 and of the High Court in Second Appeal dated 6.4.1992.

16

Besides   the   civil   proceedings   which   have   attained   finality,

reliance is also placed on criminal proceedings making reference

to the stated property (Paimash No. 722/4).   Notwithstanding

this   position,   it   is   urged   by   the   respondent   No.   11   (A.R.

Sridharan) that the sale certificate issued by the Bank refers to

land admeasuring 1.80 acres bearing Paimash No. 722/4, which

cannot be countenanced.   He stoutly urged that land bearing

Paimash No. 722/4 admeasuring 1.80 acres was not and could

not have been made the subject matter of mortgage in favour of

the Bank, as the guarantor had no title whatsoever qua that

property when mortgage was created by it.  Thus, besides praying

for dismissal of the appeal, he has prayed that it be clarified that

the mortgage and the sale certificate could not have and had not

included the property bearing Paimash No. 722/4 admeasuring

1.80 acres, and for directing that all proceedings conducted in

whichever   Court/forum  must   proceed   on   the   basis  that   sale

certificate issued by the Bank is subject to the decree in favour of

the respondent No. 11 dated 16.2.1990 in O.S. No. 186/1976.

9.We have heard Mr. Vinay Prabhakar Navare, learned senior

counsel for the appellant, Mr. Tushar Mehta, learned Solicitor

17

General for the respondent No. 1 (the Bank), Mr. V. Giri, learned

senior counsel for the respondent No. 2 (the guarantor) and Mr.

Gopal   Sankaranarayanan,   learned   senior   counsel   for   the

respondent No. 11.

10.Considering   the   fact   that   the   guarantor   had   filed   writ

petition before the High Court assailing the order passed by the

DRAT, dated 29.3.2019, allowing the application filed by the

Bank for return of original documents, we must first address the

argument of the appellant (auction purchaser) that the guarantor

cannot be allowed to approbate and reprobate and moreso, in

view of the unambiguous affidavit admitting the mortgage and

offer given by its Director to pay the outstanding dues of the

Bank in the earlier proceedings including the findings recorded

by the DRT/DRAT against it in relation to the plea of validity of

the mortgage in question.  

11.For that, we may first refer to the decision of the DRT, in

earliest point of time, on the petition moved by the guarantor

being S.A. No. 225/2008 challenging the possession notice dated

15.10.2008 issued by the Bank under Section 13(4) of the 2002

Act.  In these proceedings, the guarantor had specifically urged

18

that the person who created equitable mortgage in respect of

subject property, was not an authorised person of the guarantor.

This issue was considered by the DRT in its final order dated

10.2.2011 in the following manner: ­

“(i)The   Applicant   is   a   Private   Limited   Company

registered under the Company Act under the name and

style of Associated Trading Corporation Pvt. Ltd. having

the   identification   (SIN)   No.   U51909IN194)   PTC000011.

The   Respondent   2   is  the   borrower   company,   who  has

availed various credit facilities from the 1

st

  Respondent

(Respondent   Bank)   to   meet   the   business   requirements

since 1954.  Therefore, it is clear that the Applicant is a

Private Ltd. Company, a legal person in the eye of law,

has   filed   the   present   Application   challenging   the

Possession Notice dated 15.10.2008 issued u/s 13(4) of

the SARFAESI Act, 2002 and prayed for other reliefs as

aggrieved person through the Authorised Signatory Mr.

Tamilselvam…..

(ii)While negotiating the aspect of creating of financial

asset,   it   is   seen   from   the   records   submitted   by   the

Respondent Bank that the Applicant Company has joined

the   loan   transaction   with   respondent   1   and   2   as

guarantor and offered the schedule mentioned property

as   collateral   security   to   the   advance   granted   to   M/s.

Rukmani   Mills   Limited   on   12.4.1984.    Mr.   M.

Shanmugam,   the   then   Director   of   the   Applicant

Company has created unregistered equitable mortgage

in favour of the Respondent Bank, by deposit of title

deeds relating to the Applicant Company for the due

repayment and discharge of liability and indebtedness

of M/s. Rukmani Mills Ltd. to the Respondent Bank  in

respect of credit facilities extended by the bank to the

M/s. Rukmani Mills Ltd. for 350.12 lakhs inclusive of all

interest   discount,   commission,   charges   and   cost   and

expenses payable to and incurred by the bank in relation

to and for all other indebtedness and liabilities of the

Company, viz M/s. Rukmani Mills Ltd.   The executants

of   the   mortgage   also   acknowledged   the   maximum

indebtedness   to   be   secured   by   the   said   mortgage

created   as   aforesaid   on   12.04.1984   was   for,   the

19

purpose of Section 79 of the TE Act, 1882, but for no

other purpose and without prejudice to fill liability to

the   Bank   under   the   said   mortgage   fixed   at  350.12

lakhs and the said charges created in favour of the

Respondent Bank on 12.04.1984 still continues and

not satisfied so far.  Therefore, taking into consideration

of the documents submitted by the Respondent Bank, I

am of the considered view  that the aforesaid financial

asset has been created in favour of the Respondent Bank.

The Respondent Bank in the course of proving their claim

on   the   mortgage   has   produced   additional   documents,

Form­8   dated   26.04.1984   and   other   documents   dated

07.03.1985,   04.03.1985,   29.04.1988   and   27.09.1988

along   with   random   of   Balance   Sheets,   with   Director’s

Report and Auditors.  Report periodically filed before ROC

from the year 1985 to 1996.  But it is pertinent to note

that   Mr.   Balasubramanian  and   Mr.   Kumarappan,   who

have signed these documents as Directors, no proof is

submitted that they are the Directors as per the records

of ROC.  However, the Ld. Counsel for the Respondent

Bank would argue that the Balance sheets have been

periodically filed by the company with ROC have been

signed by Mr. Balasubramanian and Mr. Kumarappan

and the same have been accepted by the ROC and

kept in the records.   (Relevant documents produced

by the Respondent Bank.  Therefore, it is claimed by the

Ld. Counsel for the Respondent Bank that the periodical

balance sheets filed by the Company up to 1996 prove

that they are the people who are in charge, of the affairs

of   the   Company   and   secured   loans   and   the   financial

facilities,   availed   from   the   respondent   Bank   since   the

same are reflected in the Balance Sheets and the same

would amount to acknowledgment of debts.   Therefore,

the   Bank   is   entitled   to   enforce   the   securities,   of

mortgaged   properties   for   the   recovery   of   the

outstanding dues.   Hence, I am of the considered view

that   the   Respondent   Bank   has   the   right   to   initiate

action/measures   under   the   SARFAESI   Act,   2002.

Accordingly,   the   demand   notice   dated   13.05.2008   u/s

13(2)   of   the   Act   has   been   issued   to   the

borrower/guarantors.     Hence,   the   Question   No.   2   is

answered in favour of the Respondent Bank.”

(emphasis supplied)

20

The DRT clearly opined that the Bank had initiated measures

under the 2002 Act by issuing a demand notice dated 13.5.2008

under   Section   13(2)   followed   by   possession   notice   dated

15.10.2008 under Section 13(4) of that Act.  It also opined that

all parties involved in the mortgage transactions were trying to

supress or avoid giving material facts and information and have

not approached the DRT with clean hands.  What is significant to

notice is the fact recorded by the DRT in this very order in the

following words: ­

“(iii)………..

On   behalf   of   the   Applicant   Company,   Mr.   S.

Thiagarajan   one   of   the   Directors   of   the   Applicant

company has filed an Affidavit on 27.01.2011 stating

that the Applicant company is willing to pay a sum of

Rs.350.12   lacs   within   the   time   frame   fixed   by  the

Tribunal (Minimum 6 months is required) subject to

the   Respondent   Bank   releasing   the   charge   on   the

property of the Applicant Company in order to give

quietus   to   the   matter.     In   my   considered   view   this

aspect   is   to   be   settled   among   the   parties   and   the

designated court DRT under the Act does not have scope

to enter into the question of settlement as the SARFAESI

Act,   2002   specifies   that   the   DRT   has   to   come   to   the

conclusion   as   to   whether   any   violation   has   been

committed by the respondent Bank while negotiating the

measures taken by them under the SARFAESI Act, 2002.

However, it is left open to the Applicant to take up the

matter with Respondent Bank as still the Applicant has

the scope to redeem the property by invoking the Section

13(8) of the SARFAESI Act, 2002.  Hence, the Applicant is

advised accordingly.” 

(emphasis supplied)

21

The   guarantor   (the   applicant   therein)   had   not   disputed   the

correctness of the aforementioned finding of fact recorded by the

DRT.  Mr. M. Shanmugham (respondent No. 7’s deceased father),

Mr. S. Balasubramaniam (respondent No. 4), Mr. S. Kumarappan

(respondent No. 5) and Mr. S. Thiagarajan (respondent No. 8)

were the Directors of the guarantor company.  One of them – Mr.

S. Thiagarajan (respondent No. 8) had even filed affidavit before

the DRT on 27.1.2011 stating that the guarantor company was

willing to pay the sum of Rs.350.12 lakhs within the time frame

fixed by the DRT to be minimum six months.  These facts clearly

belie   the   claim   of   the   guarantor.     The   guarantor   cannot   be

permitted to resile from the admission of its liability.  Similarly,

the   guarantor   had   filed   a   detailed   counter   affidavit   in   Writ

Petition No. 710/1997, admitting the mortgage of the property

with   the   Bank,   but   had   alleged   fraud   and   fabrication   of

documents by the respondent No. 11 (A.R. Sridharan).   That,

however,   cannot   come   to   the   aid   of   the   guarantor   who   had

otherwise admitted its liability and the mortgage in question, in

particular.

22

12.As aforesaid, the finding/opinion recorded by the DRT vide

order dated 10.2.2011 has attained finality with the dismissal of

the appeal (filed by the guarantor) before the DRAT on 8.2.2013

albeit  on the ground of failure to comply with the pre­deposit

condition.   The guarantor cannot be allowed to approbate and

reprobate from the commitment made in successive proceedings

before the DRT and the High Court, as referred hitherto.

13.Notably,   even   in   the   subsequent   proceedings   before   the

DRT­III at Chennai, bearing S.I.A. SR No. 581/2015 in S.A. No.

356/2014   filed   by   the   guarantor,   for   grant   of   injunction   to

restrain the Bank from bringing the scheduled property to sale

till the disposal of S.A. No. 356/2014, the guarantor raised the

same issue about the validity of the subject mortgage.  That was

answered against the guarantor by the DRT vide order dated

2.2.2015, in the following words: ­

“8.During   the   course   of   the   submissions,   the   Ld.

Counsel   for   the   Petitioner/Applicant   harped   upon   the

second prayer in the SA at page 13 of his typed set of

papers,   wherein   it   is   prayed   “To   restrain   the   first

respondent   from   taking   any   action   in   respect   of   the

schedule mentioned property under the provisions of the

SARFAESI Act since no security interest has been validly

created”, and therefore as that point is not adjudicated or

fell   for   consideration   before   this   tribunal,   his   cause

survives and that the present sale notice is only an off

shoot of it and further that his SA is still pending enquiry,

23

he   need   not   file   a   fresh   SA   and   can   continue   the

proceedings through this IA.

9. From a plain reading of the above it is distinctly

evident that the said statement can only be a ground for

agitating the sale notice and not any relief, although it is

mentioned in the prayer column.  As it is only a ground

for   agitating   the   sale   notice   which   has   become

infructuous for want of bidders and a fresh sale notice

has   been   issued,   the  cause   of   auction   initiated   in   SA

356/2014 ceased and is no longer surviving.   Whereas

the Ld. Counsel is of the firm opinion that owing to the

ground which he had put up at Para 2 of in the relief

column that there is no valid security interest  that is

created he says the lis survives, which this Tribunal is

not able to concede to and feel that this application is not

maintainable   at   this   stage,   however,   not   averting   to

earlier   litigation   of   the   finding   of   the   Hon’ble   DRT,

Madurai holding that a valid mortgage has indeed been

created by the petitioner/applicant vide its order dated

10.2.2011 passed in SA No. 225/2008, which was carried

in appeal but was not prosecuted owing to non payment

of the ordered pre­deposit and wherein also the Hon’ble

DRAT   vide   its   order   dated   28.1.2013   had   upheld   the

findings of the Hon’ble DRT, Madurai and insisted for a

pre­deposit of 50% of the amount demanded, which was

not complied upon and hence the appeal failed.

10.This concludes that the mortgage in favour of

the   respondent   bank   is   held   to   be   valid   and   this

Tribunal while examining the present application has

only felt that the petitioner is running litigation and

thwarting the lawful demands of the bank by taking

advantage of its own latches, which were also dealt in

detail by the Hon’ble DRT, Madurai.  The contention

of   the   petitioner   that   no   valid   security   interest   is

created and that the Memorandum of Association and

the   Articles   of   Association   of   the   Private   Limited

Company are not empowering the mortgagors is also

discussed by the Ld. Presiding Officer, DRT, Madurai

taking into the consideration the concept of Doctrine

of Indoor Management .   However the Ld. Counsel did

not inform this Tribunal or submitted any of these issues

at the time of hearing but had only submitted that no

valid mortgage is created and that the land values had

raised meteorically.” 

(emphasis supplied)

24

Even this decision has become final and must operate against the

guarantor.  The guarantor filed yet another application being I.A.

No.   23/2018   in   O.A.   No.   11/2008   for   impleadment   of   the

appellant   herein   as   the   twelfth   (12

th

)   defendant   in   O.A.   No.

11/2008,   raising   the   same   plea   of   validity   of   mortgage   in

question.  That has been noted and negatived in paragraph 8 of

the order of the DRT at Madurai, dated 15.2.2019 in the following

words: ­

“8.The   petitioner   company   filed   SA   No.   225/2008

challenging the possession notice dated 15.10.08 issued

by the R­bank.   One of the contentions raised by the

petitioner company is that there is no valid creation of

mortgage   over   the   properties,   which   are   the   subject

matter of OA ‘B’ Schedule.  This Tribunal passed order in

above   SA   on   10.02.11   by   holding   that   there   are   no

violations   of   provisions   of   the   SARFAESI   Act   2002   in

respect of issuance of the possession notice.   A finding

has been given in the above said order that valid security

interest has been created over the above said properties.

Admittedly,   it   cannot   be   disputed   that   the   appeal

preferred by  the petitioner  company  against  the above

order of this Tribunal before the Hon’ble DRAT, Chennai

was dismissed for non compliance of the conditional order

passed by the Hon’ble DRAT, to satisfy the 2

nd

 proviso u/s

18 of the SARFAESI Act 2002.  Therefore, the order of this

Tribunal passed in SA No. 225/2008 still holds good.” 

The guarantor continued to raise the same plea in the application

being M.A. No. 92/2017 in SASR No. 4969/2017 filed before the

DRT­III at Chennai, challenging the auction sale notice dated

9.2.2017,   sale   held   on   28.2.2017   and   consequential   sale

25

certificate issued to the appellant herein on 29.4.2017.   That

application was, however, rejected vide order dated 6.5.2019 on

the ground of proceedings being barred by limitation.  

14.Suffice it to observe that the guarantor has successively

raised the issue regarding the validity of subject mortgage in

different   proceedings   unsuccessfully.     As   aforestated,   the

concerned forum/Court unambiguously rejected the same.  More

importantly, the guarantor through its Director(s) having offered

to pay the entire outstanding dues and also admitting on affidavit

the factum of existence of subject mortgage in favour of the Bank,

the question of showing any indulgence to the guarantor (by the

High Court) did not arise.  The guarantor cannot be allowed to

raise   the   same   plea   repeatedly   on   every   occasion/in   every

proceeding.   Notably, the auction sale stands concluded and

followed by issuance of sale certificate in favour of the appellant.

Resultantly, the Bank is under legal obligation to handover the

title deeds or original documents being Exhibits A110 to A114 to

the appellant for completion of the formalities of sale.  

15.Thus understood, the High Court should have been loath in

entertaining the writ petition filed by the guarantor, raising the

26

same plea ad nauseam.  The reason weighed with the High Court,

in   our   opinion,   is   flimsy   and   untenable.     That   cannot   be

countenanced at the instance of the guarantor.   The inevitable

effect  of   entertaining   the   stated   plea   of   guarantor   will   entail

encouraging vexatious plea and procrastination of the concluded

auction sale by delaying handing over of title documents to the

highest bidder, in whose favour sale certificate has already been

issued.  It is a different matter that the direction for handing over

of original documents would ostensibly appear to be in reference

to an interim application in the pending O.A., but that course is

inevitable in the fact situation of the present case.

16.The next question is: whether despite the decree of a Court

of competent jurisdiction in favour of respondent No. 11 (A.R.

Sridharan)   concerning   land   bearing   Paimash   No.   722/4

admeasuring 1.80 acres, can the documents pertaining to that

land   be   still   made   over   to   the   appellant/auction   purchaser,

merely because sale certificate has been issued by the Bank in

that regard?   The sale certificate, as issued by the Bank, does

make reference to land bearing survey No. 282, which inter alia,

consists of old Paimash No. 722/4.  Therefore, to the extent of

27

land referred to in the decree dated 16.2.1990 passed by the

Court of District Munsiff, Chengalpattu in O.S. No. 186/1976 in

favour of the respondent No. 11 (A.R. Sridharan), despite the

issuance of sale certificate, the title document in respect of old

Paimash  No.   722/4   ought   not  to   be   released   until   the   final

decision in O.A. No. 11/2008.   We say so because the decree

passed   by   the   Court   of   competent   jurisdiction,   which   had

attained finality with the dismissal of the special leave petition by

this Court on 11.5.1992 cannot be disregarded.   The fact that

other proceedings, including about the title in respect of land

admeasuring 1.80 acres bearing Paimash No. 722/4 are pending

between the parties, cannot be the basis to overlook the claim of

the   respondent   No.   11   (A.R.   Sridharan)   until   a   Court   of

competent jurisdiction declares that the respondent No. 11 (A.R.

Sridharan)   had   no   subsisting   right,   title   or   interest   in   that

property.

17.Reverting   to   the   argument   canvassed   before   us   by   the

learned counsel for the contesting respondents that the appeal by

the appellant ought not to be entertained, in our opinion, the

same deserves to be rejected.  We say so because the appellant is

28

the auction purchaser and sale certificate has also been issued in

its favour by the Bank.  As a consequence thereof, the appellant

is   entitled   to   receive   the   title   documents   in   respect   of   the

properties referred to in the sale certificate.   The fact that the

Bank did not challenge the impugned decision of the High Court,

cannot undermine the direct interest of the appellant in getting

the relief which was claimed by the Bank to fulfil its obligation of

handing over the original documents to the auction purchaser.

Admittedly, the appellant is party to the O.A., as well as, in the

application filed by the Bank for return of documents.  The Bank

has supported the stand taken by the appellant.   We find no

infirmity in the appellant having approached this Court instead

of the Bank, the applicant before the DRT.  Even the appellant

could have itself approached the DRT for this very relief.  Taking

any view of the matter, the objection under consideration is of no

avail to the contesting respondents.

18.It was faintly urged by the contesting respondents that the

Bank had filed the application in question for return of original

documents, on 11.11.2016, even before the auction sale in which

the appellant turned out to be the highest bidder was conducted

29

on 28.2.2017, or the sale certificate issued on 29.4.2017.  This

argument, in our opinion, is an argument of desperation. The

same overlooks the factual matrix and the background in which

the subject application was moved by the Bank on 11.11.2016.

By that time, the Bank had already commenced the auction sale

process. It is a different matter that the auction process had to be

repeated as no fair offer was forthcoming.  In other words, the

subject application was filed by the Bank in anticipation that the

auction would be concluded and by the time the application was

decided, the sale certificate in favour of the highest bidder would

have been issued.  There is nothing wrong in Bank moving such

application before the  conclusion of the auction process and

issuance of a sale certificate, in anticipation.  No provision has

been brought to our notice, which prohibits such a course to be

adopted by the Bank.   Accordingly, even this objection of the

respondents is rejected.  

19.Both sides have invited our attention to the decisions of this

Court   on   the   proposition   whether   the   DRT   is   competent   to

answer the question regarding validity of the subject mortgage

and also  res judicata.   We do not wish to dilate on the said

decisions as the factum of validity of mortgage need not detain

30

us, in the facts of the present case.  Similarly, the issue of res

judicata  will be of no avail in light of the unambiguous stand

taken by and on behalf of the guarantor, acknowledging the

mortgage in question and also offering to pay all the outstanding

dues of the Bank.  Further, the O.A. is still pending before the

DRT,   in   which   both   the   parties   would   be   free   to   urge   all

contentions,   as   may   be   permissible   in   law.     The   DRT   may

consider those contentions appropriately.  In the present appeal,

we must confine our consideration as to whether the DRT ought

to have allowed the application filed by the Bank for return of

original documents in view of peculiar indisputable facts of this

case.  For the reasons already recorded, we have no hesitation in

reversing the decision of the High Court and hold that it ought

not to have entertained the writ petition filed by the guarantor.

20.Although we are inclined to reverse the impugned decision

of the High Court, however, for the nature of controversy brought

before us, it may be appropriate to modify the operative order of

the DRAT to the effect that the application filed by the Bank

being I.A. No. 995/2017 in O.A. No. 11/2008 is partly allowed by

ordering return of the original documents, except in respect of

the land bearing Paimash No. 722/4 admeasuring 1.80 acres

being  subject  matter  of   decree   in  O.S.   No.  186/1976.   This

31

arrangement will meet the ends of justice in the facts of the

present case.  

21.We   make   it   clear   that   the   parties   are   free   to   raise   all

contentions available to them on facts and in law before the DRT

in the pending O.A. No. 11/2008, which need to be decided on

their own merits in accordance with law.   In other words, the

DRT will be free to pass appropriate directions in respect of the

stated documents including in respect of the title documents

made over to the  appellant herein in  terms of  this order,  if

necessary.

22.Accordingly, we partly allow this appeal in the above terms

with no order as to costs.  Pending interlocutory applications, if

any, shall also stand disposed of.

..................................J.

  (A.M. Khanwilkar)

..................................J.

   (Ajay Rastogi)

New Delhi;

April 24, 2020.