1

REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO.7764 OF 2014

RAVINDER KAUR GREWAL & ORS. …APPELLANT(S)

VERSUS

MANJIT KAUR & ORS. …RESPONDENT(S)

WITH

SPECIAL LEAVE PETITION (CIVIL) NOS.8332­8333 OF 2014

RADHAKRISHNA REDDY (D) THROUGH LRS. …PETITIONER(S)

VERSUS

G. AYYAVOO & ORS. …RESPONDENT(S)

J U D G  M E N T

ARUN MISHRA, J.

1.The   question   of   law   involved   in   the   present   matters   is   quite

significant.   Whether a person claiming the title by virtue of adverse

possession can maintain a suit under Article 65 of Limitation Act, 1963

(for   short,   “the   Act”)   for   declaration   of   title   and   for   a   permanent

injunction seeking the protection of his possession thereby restraining

the defendant from interfering in the possession or for restoration of

possession in case of illegal dispossession by a defendant whose title has

been extinguished by virtue of the plaintiff remaining in the adverse

2

possession or in case of dispossession by some other person? In other

words, whether Article 65 of the Act only enables a person to set up a

plea of adverse possession as a shield as a defendant and such a plea

cannot be used as a sword by a plaintiff to protect the possession of

immovable property or to recover it in case of dispossession.  Whether he

is remediless in such a case?   In case a person has perfected his title

based on adverse possession and property is sold by the owner after the

extinguishment of his title, what is the remedy of a person to avoid sale

and   interference   in   possession   or   for   its   restoration   in   case   of

dispossession? 

2.Historically, adverse possession is a pretty old concept of law. It is

useful but often criticised concept on the ground that it protects and

confers   rights   upon   wrongdoers.   The   concept   of   adverse   possession

appeared in the Code of Hammurabi approximately 2000 years before

Christ era. Law 30 contained a provision “If a chieftain or a man leaves

his house, garden, and field …. and someone else takes possession of his

house, garden and field and uses it for three years; if the first owner

returns and claims his house, garden, and field, it shall not be given to

him, but he who has taken possession of it and used it shall continue to

use it.” However, there was an exception to the aforesaid rule: for a

soldier captured or killed in battle and the case of the juvenile son of the

3

owner.  In Roman times, attached to the land, a kind of spirit that was

nurtured by the possessor. Possessor or user of the land was considered

to have a greater “ownership” of the land than the titled owner. We

inherited the Common Law concept, being a part of the erstwhile British

colony. William in 1066 consolidated ownership of land under the Crown.

The Statute of Westminster came in 1275 when land records were very

often scarce and literacy was rare, the best evidence of ownership was

possession.   In   1639,   the   Statute   of   Limitation   fixed   the   period   for

recovery of possession at 20 years. A line of thought was also evolved

that the person who possesses the land and produces something of

ultimate benefit to the society, must hold the best title to the land.

Revenue laws relating to land have been enacted in the spirit to confer

the title on the actual tiller of the land. The Statute of Wills in 1540

allowed lands to be passed down to heirs. The Statute of Tenures enacted

in 1660 ended the feudal system and created the concept of the title. The

adverse possession remained as a part of the law and continue to exist.

The concept of adverse possession has a root in the aspect that it awards

ownership of land to the person who makes the best or highest use of the

land. The land, which is being used is more valuable than idle land, is

the concept of utilitarianism. The concept thus, allows the society as a

whole   to   benefit   from   the   land   being   held   adversely   but   allows   a

sufficient period for the “true owner” to recover the land. The adverse

4

possession statutes permit rapid development of “wild” lands with the

weak or indeterminate title. It helps in the Doctrine of Administration

also as it can be an effective and efficient way to remove or cure clouds of

title which with memories grow dim and evidence becomes unclear. The

possessor who maintains and improves the land has a more valid claim

to the land than the owner who never visits or cares for the land and

uses it, is of no utility. If a former owner neglects and allows the gradual

dissociation between himself and what he is claiming and he knows that

someone else is caring by doing acts, the attachment which one develops

by   caring   cannot   be   easily   parted   with.   The   bundle   of   ingredients

constitutes adverse possession. 

3.We have heard learned counsel appearing for the parties at length

and also the Amicus Curiae, Shri P.S. Patwalia and Shri Huzefa Ahmadi,

senior counsel.  Various decisions of this Court and Privy Council and

English Courts have been cited in which the suit filed by the plaintiff

based   on   adverse   possession   has   been   held   to   be   maintainable   for

declaration of title and protection of the possession or the restoration of

possession.   Nature of right acquired by adverse possession and even

otherwise   as   to   the   right   to   protect   possession   against   unlawful

dispossession   of   the   plaintiff   or   for   its   recovery   in   case   of   illegal

dispossession. 

5

4.Before dilating upon the issue, it is necessary to refer the decision

in  Gurudwara Sahab v. Gram Panchayat Village Sirthala   (2014) 1 SCC

669 in which this court has referred to the decision of the Punjab and

Haryana High Court in  Gurudwara Sahib Sannauli v. State of Punjab

since reported in (2009) 154 PLR 756, to opine that no declaration of title

can be sought by a plaintiff on the basis of adverse possession inasmuch

as adverse possession can be used as a shield by a defendant and not as

a sword by a plaintiff. This Court while deciding the question gave the

only reason by simply observing that there  is  “no quarrel” with the

proposition to the extent that suit cannot be based by the plaintiff on

adverse possession.  Thus, this point was not contested in Gurudwara

Sahib v. State Gram Panchayat Village, Sirthala (supra) when this Court

expressed said opinion.

5.It is pertinent to mention here that before the aforesaid decision of

this court, there was no such decision of this court holding that suit

cannot be filed by a plaintiff based on adverse possession. The views to

the contrary of larger and coordinate benches were not submitted for

consideration of the Two Judge Bench of this Court which decided the

aforesaid matter.

6.A Three­Judge Bench decision in  Sarangadeva Periya Matam &

Anr. v. Ramaswami Gondar (Dead) by Lrs.   AIR 1966 SC 1603 of this

6

Court in which the decision of Privy Council in Musumut Chundrabullee

Debia v. Luchea Debia Chowdrain 1865 SCC Online PC 7 had been relied

on, was not placed for consideration before the division bench deciding

Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala.  

7.Learned Amicus pointed out that in Sarangadeva Periya Matam &

Anr. v. Ramaswami Goundar (Dead) by Lrs.   (supra) the plaintiff was in

the possession of the suit land until January 1950 when the ‘mutt’

obtained   possession   of   the   land.   On   February   18,   1954,   plaintiff

instituted the suit against the ‘mutt’ for “recovery of possession” of the

suit land o based on an acquisition of title to land by way of “adverse

possession”.   A   Three­Judge   Bench   of   this   Court   has   held   that   the

plaintiff acquired the title by his adverse possession and was entitled to

recover the possession.  Following is the relevant discussion: 

“1. Sri Sarangadevar Periya Matam of Kumbakonam was the inam

holder   of   lands   in   Kannibada   Zamin,   Dindigul   Taluk,   Madurai

District. In 1883, the then mathadhipathi granted a perpetual lease

of the melwaram and kudiwaram interest in a portion of the inam

lands   to   one   Chinna   Gopiya   Goundar,   the   grandfather   of   the

plaintiff­respondent on an annual rent of Rs. 70. The demised lands

are the subject­matter of the present suit. Since 1883 until January

1950   Chinna   Gopiya   Goundar   and   his   descendants   were   in

uninterrupted possession and enjoyment of the suit lands. In 1915,

the   mathadhipathi   died   without   nominating   a   successor.   Since

1915, the descendants of Chinna Gopiya Goundar did not pay any

rent   to   the   math.   Between   1915   and   1939   there   was   no

mathadhipathi.   One   Basavan   Chetti   was   in   management   of   the

math   for   a   period   of   20   years   from   1915.   The   present

mathadhipathi was elected by the disciples of the Math in 1939. In

1928, the Collector of Madurai passed an order resuming the inam

lands and directing the full assessment of the lands and payment of

the assessment to the math for its upkeep. After resumption, the

7

lands were transferred from the "B" Register of inam lands to the "A"

Register of ryotwari lands and a joint patta was issued in the name

of the plaintiff and other persons in possession of the lands.  The

plaintiff continued to possess the suit lands until January 1950

when the math obtained possession of the lands. On February 18,

1954, the plaintiff instituted the suit against the math represented

by its present mathadhipathi and an agent of the math  claiming

recovery of possession of the suit lands. The plaintiff claimed that

he acquired title to the lands by adverse possession and by the

issue of a ryotwari patta in his favour on the resumption of the

inam.  The Subordinate Judge of Dindigul accepted the plaintiff's

contention and decreed the suit. On appeal, the District Judge of

Madurai set aside the decree and dismissed the suit. On second

appeal, the High Court of Madras restored the judgment and decree

of the Subordinate Judge. The defendants now appeal to this Court

by special leave. During the pendency of the appeal, the plaintiff­

respondent died and his legal representatives have been substituted

in his place. 

2.   The  plaintiff   claimed   title   to   the   suit   lands   on   the   following

grounds : (1) Since 1915 he and his predecessors­in­interest were in

adverse possession of the lands, and on the expiry of 12 years in

1927, he acquired prescriptive title to the lands under s. 28 read

with   Art.   144   of   the   Indian   Limitation   Act,   1908;  (2)   by   the

resumption proceedings and the grant of the ryotwari patta a new

tenure was created in his favour and he acquired full ownership in

the lands; and (3) in any event, he was in adverse possession of the

lands since 1928, and on the expiry of 12 years in 1940 he acquired

prescriptive title to the lands under s. 28 read with Art. 134­B of the

Indian Limitation Act, 1908. We are of the opinion that the first

contention of the plaintiff should be accepted, and it is, therefore,

not necessary to consider the other two grounds of his claim.

6. We are inclined to accept the respondents' contention. Under Art.

144 of the Indian Limitation Act, 1908, limitation for a suit by a

math or by any person representing it for possession of immovable

properties belonging to it runs from the time when the possession of

the defendant becomes adverse to the plaintiff.  The math is the

owner of the endowed property. Like an idol, the math is a juristic

person   having   the   power   of   acquiring,   owning   and   possessing

properties and having the capacity of suing and being sued. Being

an ideal person, it must of necessity act in relation to its temporal

affairs through human agency. See Babajirao v. Laxmandas (1904)

ILR  28 Bom 215 (223).  It may acquire property by prescription and

may likewise lose property by adverse possession. If the math while

in possession of its property is dispossessed or if the possession of a

stranger becomes adverse, it suffers an injury and has the right to

sue for the recovery of the property. If there is a legally appointed

mathadhipathi, he may institute the suit on its behalf; if not, the de

facto mathadhipathi may do so, see Mahadeo Prasad Singh v. Karia

Bharti 62 Ind App 47 at p.51 and where, necessary, a disciple or

8

other beneficiary of the math may take steps for vindicating its legal

rights by the appointment of a receiver having authority to sue on

its behalf, or by the institution of a suit in its name by a next friend

appointed   by   the   Court.   With   due   diligence,   the   math   or   those

interested   in   it   may   avoid   the   running   of   time.   The   running   of

limitation against the math under Art. 144 is not suspended by the

absence   of   a   legally   appointed   mathadhipathi;   clearly,   limitation

would   run   against   it   where   it   is   managed   by   a   de   facto

mathadhipathi.   See   Vithalbowa   v.   Narayan   Daji,   (1893)   I.L.R   18

Bom 507 at p.511, and we think it would run equally if there is

neither a de jure nor a de facto mathadhipathi.

10. We hold that by the operation of Art. 144 read with s. 28 of the

Indian Limitation Act, 1908 the title of the math to the suit lands

became extinguished in 1927, and the plaintiff acquired title to the

lands by prescription. He continued in possession of the lands until

January   1950.   It   has   been   found   that   in   January   1950   he

voluntarily delivered possession of the lands to the math, but such

delivery of possession did not transfer any title to the math. The suit

was instituted in 1954 and is well within time.

(emphasis supplied)”

8.In Balkrishan vs. Satyaprakash & Ors., 2001 (2) SCC 498, decided

by a Coordinate Bench, the plaintiff filed a suit for declaration of title on

the ground of adverse possession and a permanent injunction.   This

Court considered the question, whether the plaintiff had perfected his

title by adverse possession.   This Court has laid down that the law

concerning adverse possession is well settled, a person claiming adverse

possession has to prove three classic requirements i.e. nec – nec vi, nec

clam  and  nec precario.   The trial court, as well as the First Appellate

Court, decreed the suit while the High Court dismissed it.  This Court

restored the decree passed by the trial court decreeing the plaintiff suit

based on adverse possession and observed: 

9

“6. The short question that arises for consideration in this appeal is:

whether the High Court erred in holding that the appellant had not

perfected his title by adverse possession  on the ground that there

was an order of a Tahsildar against him to deliver possession of the

suit land to the auction purchasers.

7. The law with regard to perfecting title by adverse possession is

well settled.  A person claiming title by adverse possession has to

prove three "neck" ­ nec vi, nec clam and nec precario. In other

words, he must show that his possession is adequate in continuity

in publicity and in extent. In S.M. Karim vs. Bibi Sakina [1964] 6

SCR 780 speaking for this Court Hidayatullah, J. (as he then was)

observed thus:

"Adverse   possession   must   be   adequate   in   continuity,   in

publicity and extent and a plea is required at the least to

show when possession becomes adverse so that the starting

point of limitation against the party affected can be found."

14. In Sk. Mukbool Ali vs. Sk. Wajed Hossein, (1876) 25 WR 249 the

High Court held:

"Whatever   the   decree   might   have   been,   the   defendant's

possession   could   not   be   considered   as   having   ceased   in

consequences   of   that   decree,   unless   he   were   actually

dispossessed. The fact that there is a decree against him does

not prevent the statute of limitation from running."

15. In our view, the Madras High Court correctly laid down the law

in the aforementioned cases.

17. From the above discussion, it follows that the judgment and

decree of the High Court under challenge cannot be sustained. They

are accordingly set aside and the judgment and decree of the First

Appellate Court confirming the judgment and decree of the trial

court   is   restored.   The   appeal   is   accordingly   allowed   but   in   the

circumstances of the case without costs.”

(emphasis supplied)

9.In Des Raj and Ors. v. Bhagat Ram (Dead) by Lrs. and Ors., (2007) 9

SCC 641, a suit filed by the plaintiff for declaration of title and also for a

permanent injunction based on adverse possession. The Courts below

decreed the suit of the plaintiff on the ground of adverse possession.  The

same was affirmed by this Court.   This Court considered the change

10

brought about in the Act by Articles 64 and 65 vis­

à­vis 

to Articles 142

and 144. Issue No.1 was framed whether the plaintiff becomes the owner

of the suit property by way of adverse possession?   This Court has

observed that a plea of adverse possession was indisputably be governed

by Articles 64 and 65 of the Act. This Court has discussed the matter

thus : 

“20.   A   plea   of   adverse   possession   or   a   plea   of   ouster   would

indisputably be governed by Articles 64 and 65 of the Limitation

Act.

22. The mere assertion of title by itself may not be sufficient unless

the plaintiff proves animus possidendi. But the intention on the

part of the plaintiff to possess the properties in suit exclusively and

not for and on behalf of other co­owners also is evident from the fact

that   the   defendants­appellants   themselves   had   earlier   filed   two

suits.   Such   suits   were   filed   for   partition.   In   those   suits   the

defendants­appellants claimed themselves to be co­owners of the

plaintiff. A bare perusal of the judgments of the courts below clearly

demonstrates that the plaintiff had even therein asserted hostile

title claiming ownership in himself. The claim of hostile title by the

plaintiff   over   the   suit   land,   therefore,   was,   thus,   known   to   the

appellants. They allowed the first suit to be dismissed in the year

1977. Another suit was filed in the year 1978 which again  was

dismissed in the year 1984. It may be true, as has been contended

on behalf of the appellants before the courts below, that a co­owner

can bring about successive suits for partition as the cause of action,

therefor, would be a continuous one. But, it is equally well­settled

that pendency of a suit does not stop running of 'limitation'.  The

very fact that the defendants despite the purported entry made in

the revenue settlement record of rights in the year 1953 allowed the

plaintiff to possess the same exclusively and had not succeeded in

their attempt to possess the properties  in Village Samleu and/or

otherwise enjoy the usufruct thereof, clearly goes to show that even

prior to institution of the said suit the plaintiff­respondent had been

in hostile possession thereof. 

24. In any event the plaintiff made his hostile declaration claiming

title for the property at least in his written statement in the suit

filed   in   the   year   1968.   Thus,   at   least   from   1968   onwards,   the

11

plaintiff   continued   to   exclusively   possess   the   suit   land   with   a

knowledge of the defendants­appellants.

26. Article 65 of the Limitation Act, 1963, therefore, would in a case

of this nature have its role to play, if not from 1953, but at least

from 1968. If that be so, the finding of the High Court that the

respondent   perfected   his   title   by   adverse   possession   and   ouster

cannot be said to be vitiated in law.

28. We are also not oblivious of a recent decision of this Court in

Govindammal v. R. Perumal Chettiar and Ors.,  (2006) 11 SCC 600

wherein it was held: (SCC p. 606, para 8)

“In order to oust by way of adverse possession, one has to lead

definite evidence to show that to the hostile interest of the

party that a person is holding possession and how that can be

proved will depend on facts of each case.”

31. We, having regard to the peculiar facts obtaining in the case, are of

the   opinion   that   the  plaintiff­respondent   had   established   that   he

acquired title by ousting the defendant­appellants by declaring hostile

title in himself which was to the knowledge of his co­sharers.”

(emphasis supplied)

10.In Kshitish Chandra Bose v. Commissioner of Ranchi, (1981) 2 SCC

103   a   three­Judge   Bench   of   this   Court   considered   the   question   of

adverse   possession   by   a   plaintiff.     The   plaintiff   has   filed   a   suit   for

declaration of title and recovery of possession based on Hukumnama and

adverse possession for more than 30 years.  The trial court decreed the

suit on both the grounds, ‘title’ as well as of ‘adverse possession’.  The

plaintiff's appeal was allowed by this Court.  It has been observed by this

Court that  adverse possession had been established by a consistent

course of conduct of the plaintiff in the case, possession was hostile to

the full knowledge of the municipality.  Thus, the High Court could not

12

have interfered with the finding as to adverse possession and could not

have   ordered   remand   of   the   case   to   the   Judicial   Commissioner.

The order of remand and the proceedings thereafter were quashed.  This

court restored decree in favour of plaintiff for declaration of title and

recovery of possession and also for a permanent injunction, has dealt

with the matter thus:

“2. The plaintiff filed a suit for declaration of his title and recovery of

possession   and   also   a   permanent   injunction   restraining   the

defendant   municipality   from   disturbing   the   possession   of   the

plaintiff. It appears that prior to the suit, proceedings under Section

145 were started between the parties in which the Magistrate found

that the plaintiff was not in possession but upheld the possession of

the defendant on the land until evicted in due course of law.

3. In the suit the plaintiff based his claim in respect of plot No.

1735, Ward No. 1 of Ranchi Municipality on the ground that he had

acquired title to the land by virtue of a hukumnama granted to him

by the landlord as far back as April 17, 1912 which is Ex.18. Apart

from the question of title, the plaintiff further pleaded that even if

the land belonged to the defendant municipality, he had acquired

title   by   prescription   by   being   in   possession   of   the   land   to   the

knowledge of the municipality for more than 30 years, that is to say,

from 1912 to 1957.

10. Lastly, the High Court thought that as the land in question

consisted of a portion of the tank or a land appurtenant thereto,

adverse possession could not be proved. This view also seems to be

wrong.  If a person asserts a hostile title even to a tank which as

claimed by the municipality, belonged to it and despite the hostile

assertion of title no steps were taken by the owner, (namely, the

municipality   in   this   case),   to   evict   the   trespasser,   his   title   by

prescription would be complete after thirty years.”

(emphasis supplied)

11.In Nair Service Society Ltd. v. K.C. Alexander, AIR 1968 SC 1165,

the plaintiff filed a suit claiming to be in possession for over 70 years.

The plaintiff claimed possession of the excess land from the society, its

13

Manager and Defendants Nos.3 to 6.  The society denied the rights of the

plaintiff to bring a suit for ejectment or its liability for compensation.

Alternatively, the society claimed the value of improvements. The main

controversy decided by the High Court was whether the plaintiff can

maintain a suit for possession without proof of title. This court observed

that in case the rightful owner does not come forward within the period

of limitation his right is lost, and the possessory owner acquires an

absolute title.  The plaintiff was in de facto possession and was entitled

to remain in possession and only the State could evict him.  The State

was not impleaded as a party in the case.  The action of the society was a

violent invasion of his possession and in the law, as it stands in India,

the plaintiff can maintain a possessory suit under the provisions of the

Specific Relief Act, 1963.  The plaintiff has asserted that he had perfected

his title by “adverse possession” but he did not join the State in a suit to

get a declaration.   He may be said to have not rested the suit on the

acquired title.  The suit was thus limited to recovery of possession from

one who had trespassed against him.  The Court observed that for the

plaintiff to maintain suit based on adverse possession, it was necessary

to implead the State Government i.e. the owner of the land as a party to

the suit.  A plaintiff can maintain a suit based on adverse possession as

he acquires absolute title.  The Court observed:

14

“(17) In our judgment this involves an incorrect approach to our

problem. To express our meaning we may begin by reading 1907 AC

73 to discover if the principle that possession is good against all but

the true owner has in any way been departed from. 1907 AC 73

reaffirmed the principle by stating quite clearly:

“It cannot be disputed that a person in possession of land in

the assumed character of owner and exercising peaceably the

ordinary rights of ownership has a perfectly good title against

all the world but the rightful owner. And if the rightful owner

does not come forward and assert his title by the process of

law   within   the   period   prescribed   by   the   provisions   of   the

statute of Limitation applicable to the case, his right is forever

extinguished, and the possessory owner acquires an absolute

title.”

Therefore,   the   plaintiff   who   was   peaceably   in   possession   was

entitled to remain in possession and only the State could evict him.

The action of the Society was a violent invasion of his possession

and in the law, as it stands in India the plaintiff could maintain a

possessor  suit under the provisions of the Specific Relief Act  in

which title would be immaterial or a suit for possession within 12

years in which the question of title could be raised. As this was a

suit   of   latter   kind   title   could   be   examined.   But   whose   title?

Admittedly neither side could establish title.  The plaintiff at least

pleaded the statute of Limitation and asserted that he had perfected

his title by adverse possession. But as he did not join the State in

his suit to get a declaration, he may be said to have not rested his

case on an acquired title.  His suit was thus limited to recovering

possession from one who had trespassed against him. The enquiry

thus narrows to this: did the Society have any title in itself, was it

acting under authority express or implied of the true owner or was

it just pleading a title in a third party? To the first two questions we

find   no   difficulty   in   furnishing   an   answer.   It   is   clearly   in   the

negative. So the only question is whether the defendant could plead

that the title was in the State? Since in every such case between

trespassers   the   title   must   be   outstanding   in   a   third   party   a

defendant will be placed in a position of dominance. He has only to

evict the prior trespasser and sit pretty pleading that the title is in

someone else. As Erle J put it in Burling v. Read (1848) 11 QB 904

‘parties   might   imagine   that   they   acquired   some   right   by   merely

intruding upon land in the night, running up a hut and occupying it

before morning'. This will be subversive of the fundamental doctrine

which was accepted always and was reaffirmed in 1907 AC 73. The

law   does   not,   therefore,   countenance   the   doctrine   of   'findings

keepings’. 

(22) The cases of the Judicial Committee are not binding on us but

we approve of the dictum in 1907 AC 73. No subsequent case has

been brought to our notice departing from that view. No doubt a

great controversy exists over the two cases of (1849) 13 QB 945 and

15

(1865) 1 QB 1 but it must be taken to be finally resolved by 1907

AC 73. A similar view has been consistently taken in India and the

amendment of the Indian Limitation Act has given approval to the

proposition   accepted   in   1907   AC   73   and   may   be   taken   to   be

declaratory   of   the   law   in   India.  We   hold   that   the   suit   was

maintainable.”

(emphasis supplied)

12.In  Lallu Yashwant Singh (dead) by his legal representative v. Rao

Jagdish Singh & Ors.,  AIR 1968 SC 620, this Court has observed that

taking forcible possession is illegal. In India, persons are not permitted to

take forcible possession.  The law respect possession. The landlord has

no right to re­enter by showing force or intimidation.  He must have to

proceed under the law and taking of forcible possession is illegal.  The

Court affirmed the decision of Privy Council in  Midnapur Zamindary

Company   Ltd.   V.   Naresh   Narayan   Roy  AIR   1924   PC   144   and   other

decisions and held: 

"10. In Midnapur Zamindary Company Limited v. Naresh Narayan

Roy, 51 Ind App 293 = at p. 299 (AIR 1924 PC 144 at p.147), the

Privy Council observed:

“In India persons are not permitted to take forcible possession;

they must obtain such possession as they are entitled to through

a Court.”

11. In K.K. Verma v. Naraindas C. Malkani (AIR 1954 Bom 358 at p.

360)   Chagla   C.J.,   stated   that   the   law   in   India   was   essentially

different from the law in England. He observed:

“Under the Indian law the possession of a tenant who has

ceased to be a tenant is protected by law. Although he may not

have a right to continue in possession after the termination of

the tenancy his possession is juridical and that possession is

protected by statute. Under Section 9 of the Specific Relief Act a

tenant who has ceased to be a tenant may sue for possession

against his landlord if the landlord deprives him of possession

16

otherwise than in due course of law, but a trespasser who has

been thrown out of possession cannot go to Court under Section

9 and claim possession against the true owner.”

12. In Yar Mohammad v. Lakshmi Das (AIR 1959 All 1 at p.4), the

Full Bench of the Allahabad High Court observed:

“No question of title either of the plaintiff or of the defendant can

be   raised   or   gone   into   in   that   case   (under   Section   9   of   the

Specific   Relief   Act).   The   plaintiff   will   be   entitled   to   succeed

without proving any title on which he can fall back upon and the

defendant cannot succeed even though he may be in a position to

establish the best of all titles. The restoration of possession in

such a suit is, however, always subject to a regular title suit and

the person who has the real title or even the better title cannot,

therefore, be prejudiced in any way by a decree in such a suit. It

will always be open to him to establish his title in a regular suit

and to recover back possession.”

The High Court further observed:

“Law respects possession even if there is no title to support it. It

will not permit any person to take the law in his own hands and

to   dispossess   a   person   in   actual   possession   without   having

recourse to a Court. No person can be allowed to become a Judge

in his own cause. As observed by Edge C.J., in Wali Ahmad Khan

v. Ayodhya Kundu (1891) ILR 13 All. 537 at p.556:

“The object of the section was to drive the persons who wanted to

eject a person into the proper Court and to prevent them from

going with a high hand and ejecting such persons.”

14. In Hillava Subbava v. Narayanappa, (1911) 13 Bom. LR 1200 it

was observed:

“No   doubt,   the   true   owner   of   property   is   entitled   to   retain

possession, even though he has obtained it from a trespasser by

force or other unlawful means: Lillu v. Annaji, (1881) ILR 5 Bom.

387 and Bandu v. Naba, (1890) ILR 15 Bom 238.”

We   are   unable   to   appreciate   how   this   decision   assists   the

respondent. It was not a suit under Section 9 of the Specific

Relief Act. In (1881) ILR 5 Bom 387, it was recognised that "if

there is a breach of the peace in attempting to take possession,

that   affords   a   ground   for   criminal   prosecution,   and,   if   the

attempt is successful, for a summary suit also for a restoration

to possession under Section 9 of the Specific Relief Act I of 1877­

Dadabhai   Narsidas   v.   The   Sub­Collector   of   Broach,   (1870)   7

Bom. HC AC 82.” In (1890) ILR 15 Bom 238 it was observed by

Sargent C J., as follows:

“The Indian Legislature has, however, provided for the summary

removal of anyone who dispossesses another, whether peaceably

17

or otherwise than  by  due course  of law; but subject to  such

provision there is no reason for holding that the rightful owner so

dispossessing the other is a trespasser, and may not rely for the

support of his possession on the title vested in him, as he clearly

may do by English law. This would also appear to be the view

taken by West J., in (1881) ILR 5 Bom 387.”

15. In our opinion, the law on this point has been correctly stated

by the Privy Council, by Chagla C.J., and by the Full Bench of the

Allahabad High Court, in the cases cited above.”

(emphasis supplied)

This Court has approved the decision of the Privy Council as well

as Full Bench of the Allahabad High Court in Yar Mohammad v. Laxmi

Das AIR 1959 All. 1.

13.In Somnath Berman v. Dr. S.P. Raju & Anr. AIR 1970 SC 846, this

Court has recognized the right of a person having possessory title to

obtain a declaration that he was the owner of the land in a suit and an

injunction restraining the defendant from interfering with his possession.

This Court has further observed that section 9 of the Specific Relief Act,

1963 is in no way inconsistent with the position that as against a wrong­

doer,   prior   possession   of   the   plaintiff,   in   an   action   of   ejectment   is

sufficient title even if the suit is brought more than six months after the

act   of   dispossession   complained   of   and   that   the   wrong­doer   cannot

successfully resist the suit by showing that the title and the right to

possession vested in a third party. This Court has observed:

"10. In Narayana Row v. Dharmachar, (1903) ILR 26 Mad 514 a

bench of the Madras High Court consisting of Bhashyam Ayyangar

and Moore, JJ. held that possession is, under the Indian, as under

18

the English law, good title against all but the true owner. Section 9

of the Specific Relief Act is in no way inconsistent with the position

that as against a wrongdoer, prior possession of the plaintiff, in an

action of ejectment, is sufficient title, even if the suit be brought

more than six months after the act of dispossession complained of

and   that  the   wrong­doer   cannot   successfully   resist   the   suit   by

showing that the title and right to possession are in a third person.

The same view was taken by the Bombay High Court in Krishnarao

Yashwant v. Vasudev Apaji Ghotikar, (1884) ILR 8 Bom 871. That

was also the view taken by the Allahabad High Court­see Umrao

Singh v. Ramji Das, ILR 36 All 51, Wali Ahmad Khan v. Ahjudhia

Kandu, (1891) ILR 13 All 537.  In Subodh Gopal Bose v. Province of

Bihar, AIR 1950 Pat 222 the Patna High Court adhered to the view

taken   by   the   Madras,   Bombay   and   Allahabad   High   Courts.   The

contrary   view   taken   by   the   Calcutta   High   Court   in   Debi   Churn

Boldo v. Issur Chunder Manjee, (1883) ILR 9 Cal 39; Ertaza Hossein

v. Bany Mistry, (1883) ILR 9 Cal 130, Purmeshur Chowdhry v. Brijo

Lall Chowdhry, (1890) ILR 17 Cal 256 and Nisa Chand Gaita v.

Kanchiram Bagani, (1899) ILR 26 Cal 579, in our opinion does not

lay down the law correctly."

(emphasis supplied)

It is apparent from the aforesaid decision that a person is entitled

to bring a suit of possessory title to obtain possession even though the

title may vest in a third person. A person in the possessory title can get

injunction   also,   restraining   the   defendant   from   interfering   with   his

possession.

14.Given the aforesaid, a question to ponder is when a person having

no   title,   merely   on   the   strength   of   possessory   title   can   obtain   an

injunction and can maintain a suit for ejectment of a trespasser.  Why a

person who has perfected his title by way of adverse possession cannot

file   a   suit   for  obtaining   an   injunction   protecting   possession   and   for

recovery of possession in case his dispossession is by a third person or

by an owner after the extinguishment of his title. In case a person in

19

adverse possession has perfected his title by adverse possession and

after the extinguishment of the title of the true owner, he cannot be

successfully dispossessed by a true owner as the owner has lost his

right, title and interest.

15.In Padminibai v. Tangavva & Ors., AIR 1979 SC 1142, a suit was

filed by the plaintiff for recovery of possession on the basis that her

husband   was   in   exclusive   and   open   possession   of   the   suit   lands

adversely  to  the   defendant   for   a   period   exceeding   12   years   and   his

possession   was   never   interrupted   or   disturbed.   It   was   held   that   he

acquired ownership by prescription. The suit filed within 12 years of his

death was within limitation. Thus, the plaintiff was given the right to

recover possession based on adverse possession as Tatya has acquired

ownership by adverse possession. This Court has observed thus:

 “1. Tatya died on February 2, 1955. The respondents, Tangava and

Sundra Bai are the co widows of Tatya. They were co­plaintiffs in

the original suit.

11. We have, therefore, no hesitation in holding in agreement with

the   courts   below   that  Tatya   had   acquired   title   by   remaining   in

exclusive   and   open   possession   of   the   suit   lands   adversely   to

Padmini Bai for a period far exceeding 12 years, and this possession

was   never   interrupted   or   disturbed.   He   had   thus   acquired

ownership by prescriptions.”

(emphasis supplied)

16.In State of West Bengal v. The Dalhousie Institute Society, AIR 1970

SC 1778, this Court considered the question of adverse possession of

Dalhousie Institute Society based on invalid grant. It was held by this

20

Court that title was acquired by adverse possession based on invalid

grant   and   the   right   was   given   to   the   claimant/applicant   to   claim

compensation. This Court held that a person acquires title by adverse

possession and observed:

"16. There is no material placed before us to show that the grant

has been made in the manner required by law though as a fact a

grant   of  the  site   has  been   made  in   favour  of  the  Institute.   The

evidence relied on by the Special Land Acquisition Judge and the

High Court also clearly establishes that the respondent has been in

open, continuous and uninterrupted possession and enjoyment of

the site for over 60 years. In this respect, the material documentary

evidence referred to by the High Court clearly establishes that the

respondent has been treated as owner of the site not only by the

Corporation   but   also   by   the  Government.  The   possession   of   the

respondent must have been on the basis of the grant made by the

Government, which, no doubt, is invalid in law. As to what exactly

is the legal effect of such possession has been considered by this

Court in Collector of Bombay v. Municipal Corporation of the City of

Bombay, [1952] SCR 43 as follows:

“...the   position   of   the   respondent   Corporation   and   its

predecessor in title was that of a person having no legal title

but nevertheless holding possession of the land under colour

of an invalid grant of the land in perpetuity and free from rent

for   the   purpose   of   a   market.   Such   possession   not   being

referable to any legal title it was prima facie adverse to the

legal title of the Government as owner of the land from the very

moment the predecessor in title of the respondent Corporation

took   possession   of   the   land   under   the   invalid   grant.   This

possession   has   continued   openly,   as   of   right   and

uninterruptedly   for   over   70   years   and   the   respondent

Corporation   has   acquired   the   limited   title   to   it   and   its

predecessor in title had been prescribing for during all this

period, that is to say, the right to hold the land in perpetuity

free from rent but only for the purposes of a market in terms of

the Government Resolution of 1865....”

17. The above extract establishes that a person in such possession

clearly acquires title by adverse possession. In the case before us,

there are concurrent findings recorded by the High Court and the

Special Land Acquisition Judge in favour of the respondent on this

point and we agree with those findings."

(emphasis supplied)

21

It is apparent from the aforesaid discussion that title is acquired by

adverse possession. 

17.In Mohammed Fateh Nasib v. Swarup Chand Hukum Chand & Anr .

AIR   1948   PC   76,   Privy   Council   considered   the   question   of   adverse

possession   by   a   plaintiff.   In   the   plaint,   his   case   was   based   upon

continuous, open, exclusive and undisturbed possession. He averred that

he had acquired an indefeasible title to the suit property by adverse

possession against the whole world. In 1928, he was surreptitiously

dispossessed from the suit property. The question arose for consideration

whether the plaintiff remained in adverse possession for 12 years and

whether it was adverse to the wakf. The Privy Council agreed with the

findings of the High Court that the “plaintiff” and his predecessors­in­

interest had remained in possession of the suit property for more than 12

years before 1928 to acquire a title under section 28 of the Act and the

plaintiff was not a mere trespasser. The court further held that title by

the adverse possession can be established against wakf property also.

The Privy Council observed:­    

“On that basis the first question to be determined is  whether the

plaintiff   proved   continuous,   open   exclusive   and   undisturbed

possession of the property in suit for 12 years and upwards before

1928 when he was dispossessed, that being the relevant date under

Article 142 of the Limitation Act. If that question is answered in the

affirmative   then   the   further   question   arises   whether   such

possession was adverse to the wakf. 

22

Their Lordships agree that this is the correct test to apply and,

having examined the evidence, oral and documentary, they agree

with   the   finding   of   the   High   Court   that   the   plaintiff   and   his

predecessors­in­interest had been in possession of the suit property

for more than 12 years prior to 1928 so as to acquire a title under

Section 28 of the Limitation Act. It is no doubt true, as the learned

Subordinate Judge held, that the claim of a mere trespasser to title

by adverse possession will be confined strictly to the property of

which he has been in actual possession. But that principle has no

application   in   the   present   case.   The   plaintiff   is   not   a   mere

trespasser; he himself purchased the property for a large sum and

Aberjan, upon whose possession the claim ultimately rests, was put

into possession by an order of the Court, whether or not such order

was rightly made. Apart from this, their Lordships think that the

character   of   the   possession   established   by   the   plaintiff   was

adequate to found title even in a trespasser.  

Their   Lordships   feel   no   hesitation   in   agreeing   with   the   High

Court that adverse possession by the plaintiff and his predecessors­

in­interest has been proved for the requisite period.

The   only   question   which   then   remains   is   whether   such

possession was adverse to the wakf. It is not disputed that in law a

title   by   adverse   possession   can   be   established   against   wakf

property,  but it is clear that a trustee for a charity entering into

possession   of   property   belonging   to   the   charity   cannot,   whilst

remaining a trustee, change the character of his possession, and

assert that he is in possession as a beneficial owner.”  

(emphasis supplied)

The plaintiff's title was declared based on adverse possession.

18.The question of perfecting title by adverse possession again came to

be considered by the Privy Council in  Gunga Govind Mundul & Ors. v.

The Collector of the Twenty­Four Pergunnahs & Ors. 11 M.I.A. 212, it

observed that there is an extinguishment of title by the law of limitation.

The practical effect is the extinction of the title of the owner in favour of

the party in possession and this right is an absolute interest. The Privy

Council has observed thus:

23

“4.The title to sue for dispossession of the lands belongs, in such a

case, to the owner whose property is encroached upon ; and if he

suffers his right to be barred by the Law of Limitation, the practical

effect   is   the   extinction   of   his   title   in   favour   of   the   party   in

possession; see Sel. Rep., vol. vi., p. 139, cited in Macpherson, Civil

Procedure, p. 81 (3rd ed.). Now, in this case, the family represented

by the Appellants is proved to have been upwards of thirty years in

possession. The High Court has decided that the Prince's title is

barred, and the effect of that bar must operate in favour of the party

in possession.

Supposing that, on the extinction of the title of a person having a

limited   interest,   a   right   to   enter   might   arise   in   favour   of   a

remainderman   or   a   reversioner,   the   present   case   has   no

resemblance to that.” 

8. It is of the utmost consequence in India that the security which

long   possession   efforts   should   not   be   weakened.     Disputes   are

constantly arising about boundaries and about the identity of lands,

­­   contiguous   owners   are   apt   to   charge   one   another   with

encroachment.     If   twelve   years’   peaceable   and   uninterrupted

possession of lands, alleged to have been enjoyed by encroachment

on the adjoining lands, can be proved, a purchaser may taken that

title in safety; but, if the party out of possession could set up a sixty

years’ law of limitation, merely by making common cause with a

Collector, who could enjoy security against interruption?  The true

answer to such a contrivance is; the legal right of the Government is

to its rent; the lands owned by others; as between private owners

contesting inter see the title of the lands, the law has established a

limitation of twelve years; after that time, it declares not simply that

the remedy is barred, but that that the title is extinct in favour of

the possessor.   The Government has no title to intervene in such

contests, as its title to its rent in the nature of jumma is unaffected

by transfer simply of proprietary right in the lands.  The liability of

the lands of Jumma is not affected by a transfer of proprietary right,

whether such transfer is affected simply by transfer of title, or less

directly by adverse occupation and the law of limitation.”

(emphasis supplied)

19.In S.M. Karim v. Mst. Bibi Sakina, AIR 1964 SC 1254, a question

arose   under   section   66   of   the   Code   of   Civil  Procedure,   1908   which

provides that no suit shall be maintained against a certified purchaser.

The question arose for consideration that in case possession is disturbed

24

whether a plaintiff can take the alternative plea that the title of the

person purchasing benami in court auction was extinguished by long

and   uninterrupted   adverse   possession   of   the   real   owner.   If   the

possession of the real owner ripens into title under the Act and he is

dispossessed, he can sue to obtain possession. This Court has held that

in such a case it would be open for the plaintiff to take such a plea but

with full particulars so that the starting point of limitation can be found.

A mere suggestion in the relief clause that there was an uninterrupted

possession for several 12 years or that the plaintiff had acquired an

absolute title was not enough to raise such a plea. Long possession was

not necessarily an adverse possession and the prayer clause is not a

substitute for a plea of adverse possession. The opinion expressed is that

plaintiff can take a plea of adverse possession but with full particulars.

The Court has observed:

“5. As an alternative, it was contended before us that the title of

Hakir Alam was extinguished by long and uninterrupted adverse

possession of Syed Aulad Ali and after him of the plaintiff. The High

Court did not accept this case. Such a case is, of course, open to a

plaintiff to make if his possession is disturbed. If the possession of

the real owner ripens into title under the Limitation Act and he is

dispossessed, he can sue to obtain possession, for he does not then

rely on the benami nature of the transaction. But the alternative

claim must be clearly made and proved. The High Court held that

the   plea   of   adverse   possession   was   not   raised   in   the   suit   and

reversed the decision of the two courts below. The plea of adverse

possession is raised here. Reliance is placed before us on Sukhan

Das v. Krishanand, ILR 32 Pat 353 and Sri Bhagwan Singh v. Ram

Basi Kuer, AIR 1957 Pat 157, to submit that such a plea is not

necessary and alternatively, that if a plea is required, what can be

considered a proper plea. But these two cases can hardly help the

appellant.   No   doubt,   the   plaint   sets   out   the   fact   that   after   the

25

purchase by Syed Aulad Ali, benami in the name of his son­in­law

Hakir Alam, Syed Aulad Ali continued in possession of the property

but it does not say that this possession was at any time adverse to

that of the certified purchaser. Hakir Alam was the son­in­law of

Syed Aulad Ali and was living with him. There is no suggestion that

Syed Aulad Ali ever asserted any hostile title against him or that a

dispute with regard to ownership and possession had ever arisen.

Adverse possession must be adequate in continuity, in publicity and

extent and a plea is required at the least to show when possession

becomes adverse so that the starting point of limitation against the

party   affected   can   be   found.     There   is   no   evidence   here   when

possession became adverse if it at all did, and a mere suggestion in

the relief clause that there was an uninterrupted possession for

"several 12 years" or that the plaintiff had acquired "an absolute

title" was not enough to raise such a plea. Long possession is not

necessarily   adverse   possession   and   the   prayer   clause   is   not   a

substitute for a plea.   The cited cases need hardly be considered

because each case must be determined upon the allegations in the

plaint in that case. It is sufficient to point out that in Bishun Dayal

v. Kesho Prasad, AIR 1940 PC 202 the Judicial Committee did not

accept   an   alternative   case   based   on   possession   after   purchase

without a proper plea."

(emphasis supplied)

20.There is an acquisition of title by adverse possession as such, such

a person in the capacity of a plaintiff can always use the plea in case any

of his rights are infringed including in case of dispossession.  In Mandal

Revenue Officer v. Goundla Venkaiah & Anr., (2010) 2 SCC 461 this Court

has referred to the decision in  State of Rajasthan v. Harphool Singh

(2000) 5 SCC 652 in which the suit was filed by the plaintiff based on

acquisition of title by adverse possession. This Court has referred to

other decisions also in Annakili v. A. Vedanayagam (2007) 14 SCC 308

and P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma (2007) 6 SCC 59. It has been

observed that there can be an acquisition of title by adverse possession.

It has also been observed that adverse possession effectively shifts the

26

title already distanced from the paper owner to the adverse possessor.

Right thereby accrues in favour of the adverse possessor. This Court has

considered the matter thus: 

"48. In State of Rajasthan v. Harphool Singh, 2000 (5) SCC 652,

this Court considered the question whether the respondents had

acquired title by adverse possession over the suit land situated at

Nohar­Bhadra Road at Nohar within the State of Rajasthan.   The

suit filed by the respondent against his threatened dispossession

was decreed by the trial court with the finding that he had acquired

title by adverse possession. The first and second appeals preferred

by   the  State  Government  were   dismissed   by  the  lower  appellate

court   and   the   High   Court   respectively.   This   Court   reversed   the

judgments and decrees of the courts below as also of the High Court

and held that the plaintiff­respondent could not substantiate his

claim   of   perfection   of   title   by   adverse   possession.   Some   of   the

observations made on the issue of acquisition of title by adverse

possession which have bearing on this case are extracted below:

(SCC p. 660, para 12)

       “12. So far as the question of perfection of title by adverse

possession   and   that   too   in   respect   of   public   property   is

concerned, the question requires to be considered more seriously

and   effectively   for   the   reason   that   it   ultimately   involves

destruction of right/title of the State to immovable property and

conferring   upon   a   third­party   encroacher   title   where   he   had

none. The decision in P. Lakshmi Reddy v. L. Lakshmi Reddy,

AIR 1957 SC 314, adverted to the ordinary classical requirement

­ that it should be  nec vi, nec clam, nec precario  ­ that is the

possession required must be adequate in continuity, in publicity,

and   in   extent   to   show   that   it   is   possession   adverse   to   the

competitor. It was also observed therein that whatever may be

the animus or intention of a person wanting to acquire title by

adverse   possession,   his   adverse   possession   cannot   commence

until he obtains actual possession with the required animus.”

50.   Before   concluding,   we   may   notice   two   recent   judgments   in

which   law   on   the   question   of   acquisition   of   title   by   adverse

possession has been considered and reiterated. In Annakili v. A.

Vedanayagam, 2007 (14) SCC 308, the Court observed as under:

(SCC p. 316, para 24)

        “24. Claim by adverse possession has two elements: (1) the

possession   of   the   defendant   should   become   adverse   to   the

plaintiff;   and   (2)   the   defendant   must   continue   to   remain   in

possession   for   a   period   of   12   years   thereafter.  Animus

possidendi as is well known is a requisite ingredient of adverse

27

possession. It is now a well­settled principle of law that mere

possession of the land would not ripen into possessory title for

the said purpose. Possessor must have animus possidendi and

hold the land adverse to the title of the true owner. For the said

purpose, not only animus possidendi must be shown to exist,

but the same must be shown to exist at the commencement of

the possession. He must continue in the said capacity for the

period   prescribed   under   the   Limitation   Act.   Mere   long

possession, it is trite, for a period of more than 12 years without

anything more does not ripen into a title.”

51. In P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma, 2007 (6) SCC 59,

the Court considered various facets of the law of adverse possession

and laid down various propositions including the following: (SCC

pp. 66 & 68, paras 5 & 8)

x x x

8.  … to assess a claim of adverse possession, two­pronged

enquiry is required:

         1. Application of limitation provision thereby jurisprudentially

"wilful neglect" element on part of the owner established. Successful

application in this regard distances the title of the land from the

paper­owner.

        2. Specific positive intention to dispossess on the part of the

adverse possessor effectively shifts the title already distanced from

the paper­owner, to the adverse possessor. Right thereby accrues in

favour of adverse possessor as intent to dispossess is an express

statement of urgency and intention in the upkeep of the property.

(emphasis in original)”

(emphasis supplied)

21.In P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma, (2007) 6 SCC 59, this 

Court has observed as under:

2. The defendant­respondents in their written statement denied and

disputed the aforementioned assertion of the plaintiffs and pleaded

their own right, title and interest as also possession in or over the

said 1 acre 21 guntas of land. The learned trial Judge decreed the

suit   inter   alia   holding   that   the   plaintiff­appellants   have

acquired   title   by   adverse   possession   as   they   have   been   in

possession of the lands in question for a period of more than 50

years.   On   an   appeal   having   been   preferred   thereagainst   by   the

respondents before the High Court, the said judgment of the trial

court was reversed holding:

28

“(i)   …   The   important   averments   of   adverse   possession   are

twofold. One is to recognise the title of the person against whom

adverse possession is claimed. Another is to enjoy the property

adverse to the title­holder’s interest after making him known that

such enjoyment is against his own interest. These two averments

are basically absent in this case both in the pleadings as well as

in the evidence….

(ii) The finding of the court below that the possession of the

plaintiffs became adverse to the defendants between 1934­36 is

again an error apparent on the face of the record. As it is now

clarified before me by the learned counsel for the appellants that

the plaintiffs’ claim in respect of the other land of the defendants

is based on the subsequent sale deed dated 5­7­1936.

It is settled law that mere possession even if it is true for any

number of years will not clothe the person in enjoyment with the

title by adverse possession. As indicated supra, the important

ingredients of adverse possession should have been satisfied.”

6. Efficacy of adverse possession law in most jurisdictions depends

on strong limitation statutes by operation of which right to access

the court expires through efflux of time. As against rights of the

paper­owner, in the context of adverse possession, there evolves a

set of competing rights in favour of the adverse possessor who has,

for a long period of time, cared for the land, developed it, as against

the owner of the property who has ignored the property.  Modern

statutes of limitation operate, as a rule, not only to cut off

one’s right to bring an action for the recovery of property that

has been in the adverse possession of another for a specified

time but also to vest the possessor with title.  The intention of

such statutes is not to punish one who neglects to assert rights, but

to protect those who have maintained the possession of property for

the time specified by the statute under claim of right or colour of

title. (See American Jurisprudence, Vol. 3, 2d, p. 81.) It is important

to   keep   in   mind   while   studying   the  American   notion   of   adverse

possession, especially in the backdrop of limitation statutes, that

the   intention   to   dispossess   cannot   be   given   a   complete   go­by.

Simple application of limitation shall not be enough by itself for the

success of an adverse possession claim.

8. Therefore, to assess a claim of adverse possession, two­pronged

enquiry is required:

1.   Application   of   limitation   provision   thereby   jurisprudentially

“wilful   neglect”   element   on   part   of   the   owner   established.

Successful application in this regard distances the title of the

land from the paper­owner.

2. Specific positive intention to dispossess on the part of the

adverse   possessor   effectively   shifts   the   title   already

distanced from the paper­owner, to the adverse possessor.

Right   thereby   accrues   in   favour   of   adverse   possessor   as

29

intent to dispossess is an express statement of urgency and

intention in the upkeep of the property.

30. In Karnataka Wakf Board the law was stated, thus: (SCC p. 785,

para 11)

“11. In the eye of the law, an owner would be deemed to be in

possession of a property so long as there is no intrusion. Non­use

of the property by the owner even for a long time won’t affect his

title. But the position will be altered when another person takes

possession of the property and asserts a right over it.  Adverse

possession is a hostile possession by clearly asserting hostile

title in denial of the title of the true owner. It is a well­

settled   principle  that   a  party   claiming  adverse  possession

must   prove   that   his   possession   is   ‘nec   vi,   nec   clam,   nec

precario’,   that   is,   peaceful,   open   and   continuous.  The

possession must be adequate in continuity, in publicity, and in

extent to show that their possession is adverse to the true owner.

It must start with a wrongful disposition of the rightful owner

and be actual, visible, exclusive, hostile and continued over the

statutory   period.   (See   S.M.   Karim   v.   Bibi   Sakina,   Parsinni   v.

Sukhi and D.N. Venkatarayappa v. State of Karnataka.) Physical

fact of exclusive possession and the animus possidendi to hold

as owner in exclusion to the actual owner are the most important

factors that are to be accounted in cases of this nature. Plea of

adverse possession is not a pure question of law but a blended

one   of   fact   and   law.   Therefore,   a   person   who   claims   adverse

possession   should   show:   (a)   on   what   date   he   came   into

possession,   (b)   what   was   the   nature   of   his   possession,   (c)

whether the factum of possession was known to the other party,

(d) how long his possession has continued, and (e) his possession

was   open   and   undisturbed.   A   person   pleading   adverse

possession has no equities in his favour. Since he is trying to

defeat the rights of the true owner, it is for him to clearly plead

and   establish   all   facts   necessary   to   establish   his   adverse

possession.”

22.In State of Haryana v. Mukesh Kumar & Ors., (2011) 10 SCC 404,

the court considered the question whether the plaintiff had become the

owner of the disputed property by way of adverse possession and in that

context considered the decisions in Revamma (supra) and Fairweather v.

St. Marylebone Property Co. Ltd.  (1962) 2 AER 288 (HL) and  Taylor v.

30

Twinberrow  1930   All   ER   Rep   342   (DC)   and   observed   that   adverse

possession   confers   negative   and   consequential   right   effected   only   as

somebody else's positive right to access the court is barred by operation

of law. Right of the paper owner is extinguished and that competing

rights evolve in favour of adverse possessor as he cared for the land,

developed it as against the owner of the property who had ignored the

property. This Court has observed thus:

  “32. This Court in Revamma (2007) 6 SCC 59 observed that to

understand the true nature of adverse possession, Fairweather v. St

Marylebone   Property   Co.   Ltd.   (1962)   2   All   ER   288   (HL)   can   be

considered   where   the   House   of   Lords   referring   to  Taylor   v.

Twinberrow  (1930)   2   K.B.   16   termed   adverse   possession   as   a

negative and consequential right effected only because somebody

else's positive right to access the court is barred by operation of law.

As against the rights of the paper­owner, in the context of adverse

possession, there evolves a set of competing rights in favour of the

adverse possessor who has, for a long period of time, cared for the

land, developed it, as against the owner of the property who has

ignored the property.”

(emphasis supplied)

23.In Krishnamurthy S. Setlur (dead) by LRs. v. O.V. Narasimha Setty &

Ors.,  (2007) 3 SCC 569, the Court pointed out that the duty of the

plaintiff while claiming title based on adverse possession. The suit was

filed by the plaintiff on 11.12.1981. The trial court held that the plaintiff

has perfected the title in the suit lands based on adverse possession, and

decreed the suit. This Court has observed that the plaintiff must plead

and prove the date on and from which he claims to be in exclusive,

continuous   and   undisturbed   possession.   The   question   arose   for

31

consideration   whether   tenant's   possession   could   be   treated   as

possession of the owner for computation of the period of 12 years under

the provisions of the Act. What is the nature of pleading required in the

plaint to constitute a plea of adverse possession has been emphasised by

this Court and another question also arose whether the plaintiff was

entitled to get back the possession from the defendants? This Court has

observed thus:

"12. Section 27 of the Limitation Act, 1963 operates to extinguish

the right to property of a person who does not sue for its possession

within the time allowed by law. The right extinguished is the right

which the lawful owner has and against whom a claim for adverse

possession is made, therefore, the plaintiff who makes a claim for

adverse possession has to plead and prove the date on and from

which he claims to be in exclusive, continuous and undisturbed

possession. The question whether possession is adverse or not is

often one of simple fact but it may also be a conclusion of law or a

mixed question of law and fact. The facts found must be accepted,

but the conclusion drawn from them, namely, ouster or adverse

possession is a question of law and has to be considered by the

court.

13. As stated, this civil appeal arises from the judgment of the High

Court in RFA No. 672 of 1996 filed by the original defendants under

Section  96 CPC. The impugned judgment, to  say the least, is a

bundle of confusion. It quotes depositions of witnesses as findings.

It quotes findings of the courts below which have been set aside by

the High Court in the earlier round. It criticizes the findings given

by the coordinate Bench of the High Court in the earlier round of

litigation. It does not answer the question of law which arises for

determination in this case.  To quote an example, one of the main

questions which arises for determination, in this case, is whether

the tenant's possession could be treated as possession of the owner

in computation of the period of twelve years under Article 64 of the

Limitation   Act,   1963.  Similarly,   as   an   example,   the   impugned

judgment does not answer the question as to whether the decision

of the High Court dated 14.8.1981 in RSA No. 545 of 1973 was at

all   binding   on   the   LRs.   of   Iyengar/their   alienees.   Similarly,   the

impugned judgment does not consider the effect of the judgment

dated 10.11.1961 rendered by the trial court in Suit No. 94 of 1956

filed by K.S. Setlur against Iyengar inter alia for reconveyance in

which the court below did not accept the contention of K.S. Setlur

32

that the conveyance executed by Kalyana Sundram Iyer in favour of

Iyengar   was   a   benami   transaction.   Similarly,   the   impugned

judgment has failed to consider the effect of the observations made

by   the   civil   court   in   the   suit   filed   by   Iyengar   for   permanent

injunction bearing Suit No. 79 of 1949 to the effect that though

Shyamala Raju was in possession and cultivation, whether he was a

tenant  under   Iyengar   or  under   K.S.   Setlur   was   not  conclusively

proved. Similarly, the impugned judgment has not at all considered

the effect of Iyengar or his LRs. not filing a suit on title despite being

liberty given  to  them in  the earlier Suit No.  79  of 1949.  In  the

matter of adverse possession, the courts have to find out the plea

taken by the plaintiff in the plaint. In the plaint, the plaintiff who

claims   to   be   owner   by   adverse   possession   has   to   plead   actual

possession. He has to plead the period and the date from which he

claims to be in possession. The plaintiff has to plead and prove that

his possession was continuous, exclusive and undisturbed to the

knowledge of the real owner of the land. He has to show a hostile

title. He has to communicate his hostility to the real owner. None of

these   aspects   have   been   considered   by   the   High   Court   in   its

impugned judgment. As stated above, the impugned judgment is

under Section 96 CPC, it is not a judgment under Section 100 CPC.

As stated above, adverse possession or ouster is an inference to be

drawn from the facts proved (sic) that work is of the first appellate

court.”

(emphasis supplied)

24.In P.T. Munichikkanna Reddy v. Revamma, (2007) 6 SCC 59, the

plaintiff claimed the title based on adverse possession. The court

observed:

“5.   Adverse   possession   in   one   sense   is   based   on   the   theory   or

presumption  that  the owner   has  abandoned  the  property   to   the

adverse possessor on the acquiescence of the owner to the hostile

acts and claims of the person in possession. It follows that sound

qualities   of   a   typical   adverse   possession   lie   in   it   being   open,

continuous and hostile. [See Downing v. Bird 100 So. 2d 57 (Fla.

1958); Arkansas Commemorative Commission v. City of Little Rock

227 Ark. 1085: 303 S.W. 2d 569 (1957); Monnot v. Murphy 207 N.Y.

240 100 N.E. 742 (1913); City of Rock Springs v. Sturm 39 Wyo.

494: 273 P. 908: 97 A.L.R. 1 (1929).

6. Efficacy of adverse possession law in most jurisdictions depend

on strong limitation statutes by operation of which right to access

the court expires through efflux of time. As against rights of the

paper­owner, in the context of adverse possession, there evolves a

33

set of competing rights in favour of the adverse possessor who has,

for a long period of time, cared for the land, developed it, as against

the owner of the property who has ignored the property.  Modern

statutes of limitation operate, as a rule, not only to cut off one's

right to bring an action for the recovery of property that has been in

the adverse possession of another for a specified time but also to

vest the possessor with title. The intention of such statutes is not to

punish one who neglects to assert rights but to protect those who

have maintained the possession of property for the time specified by

the statute under claim of right or colour of title. (See American

Jurisprudence, Vol. 3, 2d, Page 81). It is important to keep in mind

while   studying   the   American   notion   of   Adverse   Possession,

especially in the backdrop of Limitation Statutes, that the intention

to dispossess cannot be given a complete go by. Simple application

of limitation shall not be enough by itself for the success of an

adverse possession claim.”

(emphasis supplied)

25.In  Halsbury’s   Laws   of   England,  4

th

  Edn.,   Vol.   28,   para   777

positions of person in adverse possession has been discussed and it has

been   observed   on   the   basis   of   various   decisions   that   a   person   in

possession   has   a   transmissible   interest   in   the   property   and   after

expiration of the statutory period, it ripens as good a right to possession.

Para 777 is as under: 

“777.  Position of person in adverse possession: While a person

who is in possession of land without title continues in possession,

then,   before   the   statutory   period   has   elapsed,  he   has   a

transmissible interest in the property which is good against all the

world except the rightful owner, but an interest which is liable at

any moment to be defeated by the entry of the rightful owner; and, if

that person is succeeded in possession by one claiming through him

who holds until the expiration of the statutory period, the successor

has then as good a right to the possession as if he himself had

occupied for the whole period.”

(emphasis supplied)

26.In Halsbury's Laws of England, extinction of title by the effect of the

expiration of the period of limitation has also been discussed in Para 783

34

and once right is lost to recover the possession, the same cannot be re­

vested by any re­entry or by a subsequent acknowledgment of title. Para

783 is extracted hereunder:

“783.  Extinction   of   title:  At   the   expiration   of   the   periods

prescribed by the Limitation Act 1939 for any person to bring an

action to recover land (including a redemption action) or an action

to   enforce   an   advowson,   the   title   of   that   person   to   the   land   or

advowson is extinguished. This is subject to the special provisions

relating to settled land and land held on trust and the provisions for

constituting   the   proprietor   of   registered   land   a   trustee   for   the

person who has acquired title against him.  The extinguished title

cannot afterward be revested either by re­entry or by a subsequent

payment or acknowledgment of title. A rent­charge is extinguished

when the remedy to recover it is barred." 

(emphasis supplied)

27.Nature   of   title   acquired   by   adverse   possession   has   also   been

discussed in the Halsbury’s Laws of England in Para 785.  It has been

observed that adverse possession leaves the occupant with a title gained

by the fact of possession and resting on the infirmity of the rights of

others to eject him. Same is a “good title”, both at law and in equity. Para

785 is also extracted hereunder:

“785.   Nature   of   title   acquired:   The   operation   of   the   statutory

provision for the extinction of title is merely negative; it extinguishes

the   right   and   title   of   the   dispossessed   owner   and   leaves   the

occupant with a title gained by the fact of possession and resting on

the infirmity of the right of others to eject him. 

          A title gained by the operation of the statute is a good title,

both at law and in equity, and will be forced by the court on a

reluctant   purchaser.   Proof,   however,   that   a   vendor   and   those

through whom he claims have had independent possession of an

estate for twelve years will not be sufficient to establish a saleable

title without evidence to show the state of the title at the time that

possession commenced. If the contract for purchase is an open one,

possession for twelve years is not sufficient, and a full length of the

title is required. Although possession of land is prima facie evidence

of seisin in fee, it does not follow that a person who has gained a

title to land from the fact of certain persons being barred of their

35

rights has the fee simple vested in himself; for, although he may

have gained an indefeasible title against those who had an estate in

possession, there may be persons entitled in reversion or remainder

whose rights are quite unaffected by the statute.”

(emphasis supplied)

28.In an article published in Harvard Law Review on "Title by Adverse

Possession"   by   Henry   W.   Ballantine,   as   to   the   question   of   adverse

possession and acquisition of title it has been observed on strength of

various decisions that adverse possession vests the possessor with the

complete title as effectually as if there had been a conveyance by the

former owner. As held in  Toltec Ranch Co. v. Cook, 191 U.S. 532, 542

(1903). But the title is independent, not derivative, and “relates back” to

the   inception   of   the   adverse   possession,   as   observed.   (see  Field   v.

Peoples,   180   Ill.   376,   383,   54   N.E.   304   (1899);  Bellefontaine   Co.   v.

Niedringhaus, 181 Ill. 426, 55 N.E. 184 (1899). Cf. La Salle v. Sanitary

District, 260 Ill. 423, 429, 103 N.E. 175 (1913);  AMES, LECTURES ON

LEGAL HIST. 197; 3  ANGLO­AMERICAN ESSAYS , 567).   The  adverse

possessor does not derive his title from the former owner, but from a new

source of title, his possession. The "investitive fact” is the disseisin and

exercise of possession as observed in Camp v. Camp, 5 Conn. 291 (1824);

Price v. Lyon, 14 Conn. Conn. 279, 290 (1841); Coal Creek, etc. Co. v.

East Tenn. I. & C. Co., 105 Tenn. 563; 59 S.W. 634, 636 (1900).  It has

also been observed that titles to property should not remain uncertain

36

and in dispute, but that continued de facto exercise and assertion of a

right should be conclusive evidence of the de jure existence of the right.

29.In Lala Hem Chand v. Lala Pearey Lal & Ors., AIR 1942 PC 64, the

question arose of the adverse possession where a trustee had been in

possession for more than 12 years under a trust which is void under the

law, the Privy Council observed that if the right of a defendant owner is

extinguished the plaintiff acquires it by adverse possession. In case the

owner suffers his right to be barred by the law of limitation, the practical

effect is the extinction of his title in favour of the party in possession. The

relevant portion is extracted hereunder: 

“…. The inference from the evidence as a whole is irresistible that it

was with his knowledge and implied consent that the building was

consecrated as a Dharmasala and used as such for charitable and

religious   purposes   and   that   Lala   Janaki   Das,   and   after   him,

Ramchand, was in possession of the property till 1931. As forcibly

pointed out by the High Court in considering the merits of the case,

"during   the   course   of   more   than   20   years   that   this   building

remained in the charge of Janaki Das, and on his death in that of

his   son,   Ramchand,   the   defendant   had   never   once   claimed   the

property as his own or objected to its being treated as dedicated

property." This Board held in  ('66) 11 M.I.A. 345: 7  W.R. 21: 1

Suther.  676:  2 Sar. 284  (P.C.), Gunga Gobindas  Mundal  v. The

Collector of the Twenty Four Pergunnahs, at page 361, that if the

owner whose  property is encroached upon suffers his right to be

barred by the law of limitation the practical effect is the extinction of

his title in favour of the party in possession." Section 28, Limitation

Act, says: 

    “At the determination of the period hereby limited to any person

for instituting a suit for possession of any property his right to such

property shall be extinguished." Lala Janaki Das and Ramchand

having   held   the   property   adversely   for   upwards   of   12   years   on

behalf of the charity for which it was dedicated, it follows that the

title to it, acquired by prescription, has become vested in the charity

and that of the defendant, if he had any, has become extinguished

by operation of S. 28, Limitation Act. Their Lordships have no doubt

37

that the Subordinate Judge would also have come to the conclusion

that the title of the defendant has become barred by limitation, had

he not been of the view that Lala Janaki Das retained possession of

the suit property as trustee for the benefit of the author of the trust

and his legal representatives, and that presumably S. 10, Limitation

Act, would apply to the case, though he does not specifically refer to

the section.  For the above reasons, their Lordships hold that the

plaintiffs have established their title to the suit property by adverse

possession for upwards of 12 years before the defendant obtained

possession of it; and since the suit was brought in January 1933,

within so short a time as two years of dispossession, the plaintiffs

are entitled to recover it from the defendant, whose title to hold it if

he had any has become extinct by limitation, in whichever manner

he may have obtained possession permissively or by trespass.” 

(emphasis supplied)

30.In Tichborne v. Weir, (1892) 67 LT 735, it has been observed that

considering the effect of limitation is not that the right of one person is

conveyed to another, but that the right is extinguished and destroyed. As

the mode of conveying the title is not prescribed in the Act, the Act does

not confer it. But at the same time, it has been observed that yet his

“title under the Act is acquired” solely by the extinction of the right of the

prior rightful owner; not by any statutory transfer of the estate. In the

said case question arose for transfer of the lease formerly held by Baxter

to Giraud who for over 20 years had been in possession of the land

without any acknowledgment to Baxter who had equitably mortgaged the

lease to him. The question arose whether the statute transferred the

lease   to  Giraud   and   he   became   the   tenant   of   the   landlord.   In  that

context, the aforesaid observations have been made. It has been held

what is acquired would depend upon what right person has against

38

whom he has prescribed and acquisition of title by adverse possession

would not more be than that. The lease is not transferred under a statute

but by the extinguishment of rights. The other person ripens the right.

Thus, the decision does not run counter to the various decisions which

have been discussed above and deals with the nature of title conferred by

adverse possession.

31.The decision in  Taylor v. Twinberrow,  (1930) 2 K.B. 16 has also

been referred to submit to the contrary. In that case, also it was a case of

a   dispute   between   the   tenant   and   sub­tenant.   The   Kings   Bench

considered the effect of the expiration of 12 years' adverse possession

under section 7 of the Act of 1833 and observed that that does confer a

title, whereas its effect is merely negative to destroy the power of the then

tenant   Taylor   to   claim   as   a   landlord   against   the   sub­tenant   in

possession. It would not destroy the right of the freeholder, if Taylor's

tenancy   was   determined,   by   the   freeholder,   he   could   eject   the   sub­

tenant.   Thus,   Taylor's   right   would   be   defeated   and   not   that   of   the

freeholder who was the owner and gave the land on the tenancy to

Taylor. In our opinion, the view is in consonance with the law of adverse

possession as administered in India. As the basic principle is that if a

person is having a limited right, a person against him can prescribe only

to acquire that limited right which is extinguished and not beyond that.

39

There is a series of decisions laying down this proposition of law as to the

effect of adverse possession as against limited owner if extinguishing title

of the limited owner not that of reversion or having some other title.

Thus, the decision in Taylor v. Twinberrow (supra) does not negate the

acquisition of title by way of adverse possession but rather affirms it. 

32.The operation of the statute of limitation in giving a title is merely

negative; it extinguishes the right and title of the dispossessed owner and

leaves the occupant with a title gained by the fact of possession and

resting on the infirmity of the right of others to eject him.  Perry v.

Clissold (1907) AC 73 has been referred to in Nair Service Society Ltd. v.

K.C. Alexander (supra) in which it has been observed that it cannot be

disputed that a person in possession of  land in the assumed character

of  owner and exercising peaceably the ordinary rights of ownership has

a perfectly good title against all the world but the original owner, and if

the original owner does not come forward and assert his title by the

process   of   law   within   the   period   prescribed   under   the   statute   of

limitation applicable to the case, his right is forever extinguished and the

possessory owner acquires an absolute title. In Ram Daan (Dead) through

LRs. v. Urban Improvement Trust,  (2014) 8 SCC 902, this Court has

observed thus:

40

“11. It is settled position of law laid down by the Privy Council in

Perry v. Clissold 1907 AC 73 (PC) (AC p. 79)

      “It cannot be disputed that a person in possession of land in

the assumed character of owner and exercising peaceably the

ordinary rights of ownership has a perfectly good title against all

the world but the rightful owner. And if the rightful owner does

not come  forward  and assert his title by  the process of law

within the period prescribed by the provisions of the Statute of

Limitations   applicable   to   the   case,   his   right   is   forever

extinguished, and the possessory owner acquires an absolute

title.”

The above statement was quoted with the approval by this Court in

Nair Service Society Ltd. v. K.C. Alexander, AIR 1968 SC 1165. Their

Lordships at para 22 emphatically stated: (AIR p. 1175)

    “22. The cases of the Judicial Committee are not binding on

us but we approve of the dictum in Perry v. Clissold 1907 AC 73

(PC).””

33.The decision in  Fairweather v. St. Marylebone Property Co. Ltd.

(1962) 2 AER 288 (HL) has also been referred, to submit that adverse

possession is a negative concept where the possession had been taken

against the tenant, its operation was only to bar his right against men

in possession. As already discussed above, it was a case of limited

right possessed by the tenant and a sub­tenant could only perfect his

right against the tenant who inducted him as sub­tenant prescribed

against the tenant and not against the freeholder. The decision does

not run counter to any other decision discussed and is no help to hold

that plaintiff cannot take such a plea or hold that no right is conferred

by adverse possession. It may be a negative right but an absolute one.

41

It confers title as owner in case extinguishment is of the right of

ownership.

34.The plaintiff’s right to raise the plea of adverse possession has been

recognized in several decisions of the High Court also. If such a case

arises on the facts stated in the plaint and the defendant is not taken by

surprise as held in Nepen Bala Debi v. Siti Kanta Banerjee, (1910) 8 Ind

Cas 41 (DB) (Cal), Ngasepam Ibotombi Singh v. Wahengbam Ibohal Singh

& Anr., AIR 1960 Manipur 16, Aboobucker s/o Shakhi Mahomed Laloo v.

Sahibkhatoon, AIR 1949 Sindh 12, Bata Krista Pramanick v. Shebaits of

Thakur Jogendra Nath Maity & Ors., AIR 1919 Cal. 339, Ram Chandra Sil

&   Ors.   v.   Ramanmani   Dasi   &   Ors.   AIR   1917   Cal.   469,  Shiromani

Gurdwara Parbhandhak Committee, Khosakotla & Anr. v. Prem Das &

Ors., AIR 1933 Lah 25, Rangappa Nayakar v. Rangaswami Nayakar , AIR

1925 Mad. 1005; Shaikh Alimuddin v. Shaikh Salim, 1928 IC 81 (PC).

35.In  Pannalal Bhagirath Marwadi v. Bhaiyalal Bindraban Pardeshi

Teli, AIR 1937 Nagpur 281, it has been observed that in­between two

trespassers, one who is wrongly dispossessed by the other trespasser,

can   sue   and   recover   possession.   A   person   in   possession   cannot   be

dispossessed   otherwise   than   in   due   course   of   law   and   can   sue   for

injunction for protecting the possession as observed in  Krishna Ram

42

Mahale (dead) by L.Rs v. Shobha Venkat Rao, (1989) 4 SCC 131, State of

U.P. v. Maharaja Dharmander Prasad Singh, (1989) 2 SCC 505.

36.In Radhamoni Debi v. The Collector of Khulna & Ors. (1900) ILR 27

Cal. 943 it was observed that to constitute a possessory title by adverse

possession, the possession required to be proved must be adequate in

continuity in publicity, and in the extent to show for a period of 12 years.

37.In  Somnath Burman v. S.P. Raju,  (1969) 3 SCC 129, the Court

recognized the right of the plaintiff to such declaration of title and for an

injunction.  Section 9 of the Specific Relief Act is in no way inconsistent,

the wrongdoer cannot resist suit on the ground that title and right are in

a third person.  Right to sue is available to the plaintiff against owners as

well as others by taking the plea of adverse possession in the plaint.

38.In Hemaji Waghaji Jat v. Bhikhabhai Khengarbhai Harijan & Ors.,

(2009) 16 SCC 517, relying on T. Anjanappa v. Somalingappa (2006) 7

SCC 570, observed that title can be based on adverse possession. This

Court has observed thus:

“23. This Court had an occasion to examine the concept of adverse

possession in T. Anjanappa v. Somalingappa, 2006 (7) SCC 570.

The court observed that a person who bases his title on adverse

possession must show by clear and unequivocal evidence that his

title was hostile to the real owner and amounted to denial of his title

to   the   property   claimed.   The   court   further   observed   that:   (SCC

p.577, para 20)

43

“20….   The   classical   requirements   of   acquisition   of   title   by

adverse possession are that such possession in denial of the

true owner's title must be peaceful, open and continuous. The

possession must be open and hostile enough to be capable of

being known by the parties interested in the property, though

it   is   not   necessary   that   should   be   evidence   of   the   adverse

possessor   actually  informing  the  real  owner   of  the  former's

hostile action.””

At the same time, this Court has also observed that the law of

adverse possession is harsh and Legislature may consider a change in

the law as to adverse possession.

39.In  the  light  of  the   aforesaid  discussion,   when  we  consider  the

decision in Gurdwara Sahib v. Gram Panchayat Village Sirthala & Anr.,

(2014) 1 SCC 669 decided by two­Judge Bench wherein a question arose

whether the plaintiff is in adverse possession of the suit land this Court

referred to the Punjab & Haryana High Court decision on   Gurdwara

Sahib Sannauli v. State of Punjab (2009) 154 PLR 756 and observed that

there cannot be ‘any quarrel’ to the extent that the judgments of courts

below are correct and without any blemish. Even if the plaintiff is found

to be in adverse possession, it cannot seek a declaration to the effect that

such adverse possession has matured into ownership.   The discussion

made is confined to para 8 only.  The same is extracted hereunder:

“4. In so far as the first issue is concerned, it was decided in favour

of   the   plaintiff   returning   the   findings   that   the   appellant   was   in

adverse possession of the suit property since 13.4.1952 as this fact

had been proved by a plethora of documentary evidence produced

by   the  appellant.  However,   while   deciding   the  second  issue,   the

court opined that no  declaration  can  be  sought on  the basis  of

adverse possession inasmuch as adverse possession can be used as

44

a shield and not as a sword. The learned Civil Judge relied upon the

judgment   of   the   Punjab   and   Haryana   High   Court   in   Gurdwara

Sahib Sannuali v. State of Punjab (2009) 154 PLR 756   and thus,

decided the issue against the plaintiff. Issue 3 was also, in the same

vein, decided against the appellant.

8. There cannot be any quarrel to this extent that the judgments of

the courts below are correct and without any blemish. Even if the

plaintiff   is   found   to   be   in   adverse   possession,   it   cannot   seek   a

declaration to the effect that such adverse possession has matured

into ownership. Only if proceedings are filed against the appellant

and   the   appellant   is   arrayed   as   defendant   that   it   can   use   this

adverse possession as a shield/defence.”

(emphasis supplied)

It is apparent that the point whether the plaintiff can take the plea

of adverse possession was not contested in the aforesaid decision and

none out of the plethora of the aforesaid decisions including of the larger

Bench were placed for consideration before this Court. The judgment is

based upon the proposition of law not being questioned as the point was

not   disputed.   There   no   reason   is   given,   only   observation   has   been

recorded in one line.

40.It is also pertinent to mention that the decision of this court in

Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat Village, Sirthala (supra) has been

relied upon in State of Uttarakhand v. Mandir Sri Laxman Sidh Maharaj,

(2017) 9 SCC 579.  In the said case, no plea of adverse possession was

taken nor issue was framed as such this Court held that in the absence

of pleading, issue and evidence of adverse possession suit could not have

been decreed on that basis.  Given the aforesaid, it was not necessary to

go into the question of whether the plaintiff could have taken the plea of

45

adverse possession. Nonetheless, a passing observation has been made

without any discussion of the aspect that the court below should have

seen that declaration of ownership rights over the suit property could be

granted   to   the   plaintiff   on   strength   of   adverse   possession   (see:

Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala).  The Court observed:

“24. By no stretch of imagination, in our view, such a declaration of

ownership over the suit property and right of easement over a well

could be granted by the trial court in the plaintiff’s favour because

even the plaintiff did not claim title in the suit property on the

strength of “adverse possession”. Neither were there any pleadings

nor any issue much less evidence to prove the adverse possession

on land and for grant of any easementary right over the well.  The

courts below should have seen that no declaration of ownership

rights over the suit property could be granted to the plaintiff on the

strength   of   “adverse   possession”   (see      Gurdwara   Sahib      v.     Gram

Panchayat Village Sirthala,     (2014) 1 SCC 669. The courts below also

should have seen that courts can grant only that relief which is

claimed by the plaintiff in the plaint and such relief can be granted

only on the pleadings but not beyond it. In other words, courts

cannot   travel   beyond   the   pleadings   for   granting   any   relief.   This

principle   is   fully   applied   to   the   facts   of   this   case   against   the

plaintiff.”

(emphasis supplied)

41.Again in  Dharampal (Dead) through LRs v. Punjab Wakf Board,

(2018) 11 SCC 449, the court found the averments in counterclaim by

the defendant do not constitute plea of adverse possession as the point of

start of adverse possession was not pleaded and Wakf Board has filed a

suit in the year 1971 as such perfecting title by adverse possession did

not arise at the same time without any discussion on the aspect that

whether plaintiff can take plea of adverse possession. The Court held

46

that in the counterclaim the defendant cannot raise this plea of adverse

possession.  This Court at the same relied upon to observe that it was

bound by the decision in  Gurdwara Sahib  v.  Gram Panchayat Village

Sirthala  (supra),  and logic was applied to the counterclaim also.   The

Court observed:

“28. In the first place, we find that this Court in Gurdwara Sahib v.

Gram Panchayat Village Sirthala,     (2014) 1 SCC 669       has held in para

8 that a plea of adverse possession cannot be set up by the plaintiff

to claim ownership over the suit property but such plea can be

raised by the defendant by way of defence in his written statement

in answer to the plaintiff’s claim. We are bound by this view.

34. Applying the aforementioned principle of law to the facts of the

case on hand, we find absolutely no merit in this plea of Defendant

1 for the following reasons:

34.1.   First,   Defendant   1   has   only   averred   in   his   plaint

(counterclaim) that he, through his father, was in possession of the

suit   land   since   1953.   Such   averments,   in   our   opinion,   do   not

constitute the plea of “adverse possession” in the light of law laid

down by this Court quoted supra.

34.2. Second, it was not pleaded as to from which date, Defendant

1’s possession became adverse to the plaintiff (the Wakf Board).

34.3.   Third,   it   was   also   not   pleaded   that   when   his   adverse

possession was completed and ripened into the full ownership in his

favour.

34.4.   Fourth,   it  could   not  be  so  for   the  simple  reason  that   the

plaintiff   (Wakf  Board)   had   filed   a  suit   in   the  year   1971   against

Defendant 1's father in relation to the suit land. Therefore, till the

year   1971,   the   question   of   Defendant   1   perfecting   his   title   by

"adverse possession" qua the plaintiff (Wakf Board) did not arise.

The plaintiff then filed present suit in the year 1991 and, therefore,

again the question of perfecting the title up to 1991 qua the plaintiff

did not arise.”

(emphasis supplied)

47

 42.In  State of Uttarakhand v. Mandir Shri Lakshmi Siddh Maharaj

(supra) and Dharampal (dead) through LRs v. Punjab Wakf Board (supra),

there is no discussion on the aspect whether the plaintiff can later take

the plea of adverse possession.  It does not appear that proposition was

contested   and   earlier   binding   decisions   were   also   not   placed   for

consideration of the Court.  As there is no independent consideration of

the question, we have to examine mainly the decision in Gurdwara Sahib

v. Gram Panchayat Village Sirthala (supra).  

43.When we consider the decision rendered by Punjab & Haryana

High Court in Gurdwara Sahib Sannauli (supra), which has been referred

by this Court in Gurudwara Sahib v. Gram Panchayat, Sirthala (supra),

the following is the discussion made by the High Court in the said

decision: 

“10. I have heard learned Counsel for the parties and perused the

record   of   the   appeal.   I   find   force   in   the   contentions   raised   by

learned counsel for the respondents. In Bachhaj Nahar v. Nillima

Mandal   and   Anr.   J.T.   2008   (13)   S.C.   255   the   Hon'ble   Supreme

Court has authoritatively laid down that if an argument has been

given up or has not been raised, same cannot be taken up in the

Regular Second Appeal. It is also relevant to mention here that in

Bhim Singh and Ors. v. Zile Singh and Ors., (2006) 3 RCR Civil 97,

this Court has held that no declaration can be sought by a plaintiff

about   ownership   based   on   adverse   possession   as   such   plea   is

available   only   to   a   defendant   against   the   plaintiff.   Similarly,   in

R.S.A.   No.   3909   of   2008   titled   as   State   of   Haryana   v.   Mukesh

Kumar and Ors. (2009) 154 P.L.R. 753, decided on 17.03.2009 this

Court has also taken the same view as aforesaid in Bhim Singh's

case (supra).”

48

There is no independent consideration.   Only the decision of the

same High Court in Bhim Singh & Ors.  v. Zila Singh & Ors. AIR 2006

P&H 195 has been relied upon to hold that no declaration can be sought

by the plaintiff based on adverse possession. 

44.In  Bhim Singh & Ors.  (supra) the plaintiffs had filed a suit for

declaration   and   injunction   claiming   ownership   based   on   adverse

possession. Defendants contended that plaintiffs were not in possession.

The Punjab & Haryana High Court in Bhim Singh & Ors. v. Zila Singh &

Ors. (supra) has assigned the reasons and observed thus:

"11. Under Article 64 of the Limitation Act, as suit for possession of

immovable property by a plaintiff, who while in possession of the

property had been dispossessed from such possession, when such

suit is based on previous possession and not based on title, can be

filed within 12 years from the date of dispossession. Under Article

65 of the Limitation Act, a suit for possession of immovable property

or any interest therein, based on title, can be filed by a person

claiming   title   within   12   years.   The   limitation   under   this   Article

commences from the date when the possession of the defendant

becomes   adverse   to   the   plaintiff.   In   these   circumstances,   it   is

apparent that to contest a suit for possession, filed by a person on

the basis of his title, a plea of adverse possession can be taken by a

defendant who is in hostile, continuous and open possession, to the

knowledge of the true owner, if such a person has remained in

possession for a period of 12 years. It, thus, naturally has to be

inferred that plea of adverse possession is a defence available only

to   a  defendant.  This  conclusion   of  mine  is  further   strengthened

from the language used in Article 65, wherein, in column 3 it has

been specifically mentioned: "when the possession of the defendant

becomes adverse to the plaintiff." Thus, a perusal of the aforesaid

Article   65   shows   that   the   plea   is   available   only   to   a   defendant

against a plaintiff. In these circumstances, natural inference must

follow that when such a plea of adverse possession is only available

to a defendant, then no declaration can be sought by a plaintiff with

regard to his ownership on the basis of an adverse possession.

12. I am supported by a judgment of Delhi High Court in 1993 3

105   PLR  (Delhi  Section)  70,   Prem  Nath  Wadhawan   v.  Inder   Rai

Wadhawan.

49

13. The following observations made in the Prem Nath Wadhawan's

case (supra) may be noticed:

“I  have  given  my thoughtful consideration  to  the  submissions

made   by   the   learned   Counsel   for   the   parties   and   have   also

perused the record. I do not find any merit in the contention of

the learned Counsel for the plaintiff that the plaintiff has become

absolute   owner   of   the   suit   property   by   virtue   of   adverse

possession as the plea of adverse possession can be raised in

defence   in   a suit  for  recovery  of possession   but  the relief  for

declaration that the plaintiff has become absolute owner, cannot

be granted on the basis of adverse possession.”

(emphasis supplied)

The Punjab & Haryana High Court has proceeded on the basis that

as per Article 65, the plea of adverse possession is available as a defence

to a defendant. 

45.Article 65 of the Act is extracted hereunder:

Description of suit Period of limitationTime from which

period begins to run

65.For   possession   of

immovable   property   or

any   interest   therein

based on title.

Explanation.—   For   the

purposes of this article—

(a) where the suit is by a

remainderman,   a

reversioner (other than a

landlord)   or   a   devisee,

the   possession   of   the

defendant   shall   be

deemed   to   become

adverse   only   when   the

estate   of   the

remainderman,

reversioner or devisee, as

the   case   may   be,   falls

Twelve years. When the possession

of   the   defendant

becomes   adverse   to

the plaintiff.

50

into possession; 

(b) where the suit is by a

Hindu or Muslim entitled

to   the   possession   of

immovable   property   on

the death of a Hindu or

Muslim   female,   the

possession   of   the

defendant   shall   be

deemed   to   become

adverse   only   when   the

female dies;

(c) where the suit is by a

purchaser   at   a   sale   in

execution   of   a   decree

when   the   judgment­

debtor   was   out   of

possession at the date of

the   sale,   the   purchaser

shall be deemed to be a

representative   of   the

judgment­debtor   who

was out of possession.

46.The   conclusion   reached   by   the   High   Court   is   based   on   an

inferential process because of the language used in the III

rd

 Column of

Article 65.  The expression is used, the limitation of 12 years runs from

the date when the possession of the defendant becomes adverse to the

plaintiff. Column No.3 of Schedule of the Act nowhere suggests that suit

cannot be filed by the plaintiff for possession of immovable property or

any interest therein based on title acquired by way of adverse possession.

There is absolutely no bar for the perfection of title by way of adverse

possession whether a person is suing as the plaintiff or being sued as a

defendant. The inferential process of interpretation employed by the High

51

Court is not at all permissible. It does not follow from the language used

in the statute.    The large number of decisions of this Court and various

other decisions  of  Privy Council,  High  Courts  and of English courts

which have been discussed by us and observations made in Halsbury

Laws   based   on   various   decisions   indicate   that   suit   can   be   filed   by

plaintiff on the basis of title acquired by way of adverse possession or on

the basis of possession under Articles 64 and 65.  There is no bar under

Article 65 or any of the provisions of Limitation Act, 1963 as against a

plaintiff who has perfected his title by virtue of adverse possession to sue

to evict a person or to protect his possession and plethora of decisions

are to the effect that by virtue of extinguishment of title of the owner, the

person   in   possession   acquires   absolute   title   and   if   actual   owner

dispossesses another person after extinguishment of his title, he can be

evicted by such a person by filing of suit under Article 65 of the Act.

Thus,   the   decision  of  Gurudwara  Sahib  v.  Gram  Panchayat, Sirthala

(supra) and of the Punjab & Haryana High Court cannot be said to be

laying down the correct law. More so because of various decisions of this

Court to the contrary.

47.In  Gurudwara   Sahib   v.   Gram   Panchayat,   Sirthala  (supra)

proposition was not disputed.  A decision based upon concession cannot

be treated as precedent as has been held by this Court in   State of

52

Rajasthan v. Mahaveer Oil Industries, (1999) 4  SCC 357,  Director of

Settlements, A.P. v. M.R. Apparao, (2002) 4 SCC 638, Uptron India Limited

v. Shammi Bhan (1998) 6 SCC 538.  Though, it appears that there was

some expression of opinion since the Court observed there cannot be any

quarrel that plea of adverse possession cannot be taken by a plaintiff.

The fact remains that the proposition was not disputed and no argument

to the contrary had been raised, as such there was no decision on the

aforesaid aspect only an observation was made as to proposition of law,

which is palpably incorrect. 

48.The statute does not define adverse possession, it is a common law

concept, the period of which has been prescribed statutorily under the

law of limitation Article 65 as 12 years.  Law of limitation does not define

the concept of adverse possession nor anywhere contains a provision

that the plaintiff cannot sue based on adverse possession. It only deals

with limitation to sue and extinguishment of rights. There may be a case

where   a   person   who   has   perfected   his   title   by   virtue   of   adverse

possession is sought to be ousted or has been dispossessed by a forceful

entry   by   the   owner   or   by   some   other   person,   his   right   to   obtain

possession can be  resisted only when the person who  is seeking to

protect his possession, is able to show that he has also perfected his title

by adverse possession for requisite period against such a plaintiff. 

53

49.Under Article 64 also suit can be filed based on the possessory title.

Law never intends a person who has perfected title to be deprived of filing

suit under Article 65 to recover possession and to render him remediless.

In case of infringement of any other right attracting any other Article

such   as   in   case   the   land   is   sold   away   by   the   owner   after   the

extinguishment of his title, the suit can be filed by a person who has

perfected   his   title   by   adverse   possession   to   question   alienation   and

attempt of dispossession.

50.Law of adverse possession does not qualify only a defendant for the

acquisition of title by way of adverse possession, it may be perfected by a

person who is filing a suit. It only restricts a right of the owner to recover

possession before the period of limitation fixed for the extinction of his

rights   expires.     Once   right   is   extinguished   another   person   acquires

prescriptive right which cannot be defeated by re­entry by the owner or

subsequent acknowledgment of his rights.  In such a case suit can be

filed by a person whose right is sought to be defeated.

51.In India, the law respect possession, persons are not permitted to

take law in their hands and dispossess a person in possession by force

as observed in Late Yashwant Singh (supra) by this Court.  The suit can

be filed only based on the possessory title for appropriate relief under the

Specific Relief Act by a person in possession.  Articles 64 and 65 both are

54

attracted in such cases as held by this Court in Desh Raj v. Bhagat Ram

(supra).  In Nair Service Society (supra) held that if rightful owner does

not   commence   an   action   to   take   possession   within   the   period   of

limitation,   his   rights   are   lost   and   person   in  possession   acquires   an

absolute title. 

52.In Sarangadeva Periya Matam v. Ramaswami Gounder , (supra), the

plaintiff’s suit for recovery of possession was decreed against Math based

on the perfection of the title by way of adverse possession, he could not

have been dispossessed by Math.  The Court held that under Article 144

read   with   Section  28   of   the   Limitation  Act,   1908,   the   title   of   Math

extinguished in 1927 and the plaintiff acquired title in 1927.  In 1950, he

delivered possession, but such delivery of possession did not transfer any

title to Math.   The suit filed in 1954 was held to be within time and

decreed.

53. There is the acquisition of title in favour of plaintiff though it is

negative conferral of right on extinguishment of the right of an owner of

the   property.     The   right   ripened   by   prescription   by   his   adverse

possession is absolute and on dispossession, he can sue based on ‘title'

as envisaged in the opening part under Article 65 of Act.  Under Article

65, the suit can be filed based on the title for recovery of possession

within 12 years of the start of adverse possession, if any, set up by the

55

defendant.   Otherwise right to recover possession based on the title is

absolute irrespective of limitation in the absence of adverse possession

by   the   defendant   for   12   years.   The   possession   as   trespasser   is   not

adverse nor long possession is synonym with adverse possession.

54.In   Article   65   in   the   opening   part   a   suit   “for   possession   of

immovable property or any interest therein based on title” has been used.

Expression “title” would include the title acquired by the plaintiff by way

of adverse possession.  The title is perfected by adverse possession has

been held in a catena of decisions.

55.We are not inclined to accept the submission that there is no

conferral of right by adverse possession.   Section 27 of Limitation Act,

1963 provides for extinguishment of right on the lapse of limitation fixed

to institute a suit for possession of any property, the right to such

property shall stand extinguished.  The concept of adverse possession as

evolved goes beyond it on completion of period and extinguishment of

right   confers   the   same   right   on   the   possessor,   which   has   been

extinguished and not more than that.  For a person to sue for possession

would indicate that right has accrued to him in presenti to obtain it, not

in   futuro.     Any   property   in   Section   27   would   include   corporeal   or

incorporeal property.  Article 65 deals with immovable property.  

56

56.Possession is the root of title and is right like the property.   As

ownership is also of different kinds of viz. sole ownership, contingent

ownership, corporeal ownership, and legal equitable ownership.  Limited

ownership or limited right to property may be enjoyed by a holder.  What

can   be   prescribable   against   is   limited   to   the   rights   of   the   holder.

Possession confers enforceable right under Section 6 of the Specific Relief

Act.  It has to be looked into what kind of possession is enjoyed viz. de

facto   i.e.,   actual,   ‘de   jure   possession’,   constructive   possession,

concurrent possession over a small portion of the property.  In case the

owner is in symbolic possession, there is no dispossession, there can be

formal,   exclusive   or   joint   possession.     The   joint   possessor/co­owner

possession is not presumed to be adverse.  Personal law also plays a role

to construe nature of possession.

57.The adverse possession requires all the three classic requirements

to co­exist at the same time, namely, nec­vi i.e. adequate in continuity,

nec­clam  i.e., adequate in publicity and nec­precario i.e. adverse to a

competitor, in denial of title and his knowledge.  Visible, notorious and

peaceful so that if the owner does not take care to know notorious facts,

knowledge is attributed to him on the basis that but for due diligence he

would have known it.  Adverse possession cannot be decreed on a title

which is not pleaded.  Animus possidendi under hostile colour of title is

57

required.   Trespasser’s long possession is not synonym with adverse

possession.  Trespasser’s possession is construed to be on behalf of the

owner, the casual user does not constitute adverse possession.   The

owner   can   take   possession   from   a   trespasser   at   any   point   in   time.

Possessor looks after the property, protects it and in case of agricultural

property by and the large concept is that actual tiller should own the

land who works by dint of his hard labour and makes the land cultivable.

The legislature in various States confers rights based on possession.

58.Adverse possession is heritable and there can be tacking of adverse

possession by two or more persons as the right is transmissible one.  In

our opinion, it confers a perfected right which cannot be defeated on

reentry except as provided in Article 65 itself.  Tacking is based on the

fulfillment of certain conditions, tacking maybe by possession by the

purchaser, legatee or assignee, etc. so as to constitute continuity of

possession, that person must be claiming through whom it is sought to

be tacked, and would depend on the identity of the same property under

the same right.  Two distinct trespassers cannot tack their possession to

constitute conferral of right by adverse possession for the prescribed

period.  

59.We hold that a person in possession cannot be ousted by another

person except by due procedure of law and once 12 years' period of

58

adverse possession is over, even owner's right to eject him is lost and

the possessory owner acquires right, title and interest possessed by

the outgoing person/owner as the case may be against whom he has

prescribed. In our opinion, consequence is that once the right, title or

interest is acquired it can be used as a sword by the plaintiff as well as

a shield by the defendant within ken of Article 65 of the Act and any

person who has perfected title by way of adverse possession, can file a

suit for restoration of possession in case of dispossession. In case of

dispossession   by   another   person   by   taking   law   in   his   hand   a

possessory suit can be maintained under Article 64, even before the

ripening of title by way of adverse possession.  By perfection of title on

extinguishment of the owner’s title, a person cannot be remediless.  In

case he has been dispossessed by the owner after having lost the right

by adverse possession, he can be evicted by the plaintiff by taking the

plea of adverse possession. Similarly, any other person who might have

dispossessed   the   plaintiff   having   perfected   title   by   way   of   adverse

possession can also be evicted until and unless such other person has

perfected title against such a plaintiff by adverse possession. Similarly,

under other Articles also in case of infringement of any of his rights, a

plaintiff who has perfected the title by adverse possession, can sue and

maintain a suit.

59

60.When we consider the law of adverse possession as has developed

vis­

à­vis to property dedicated to public use, courts have been loath to

confer the right by adverse possession.  There are instances when such

properties are encroached upon and then a plea of adverse possession is

raised.   In Such cases, on the land reserved for public utility, it is

desirable that rights should not accrue.  The law of adverse possession

may cause harsh consequences, hence, we are constrained to observe

that it would be advisable that concerning such properties dedicated to

public cause, it is made clear in the statute of limitation that no rights

can accrue by adverse possession.  

61.Resultantly, we hold that decisions of Gurudwara Sahab v. Gram

Panchayat Village Sirthala (supra) and decision relying on it in State of

Uttarakhand   v.   Mandir   Shri   Lakshmi   Siddh   Maharaj  (supra) and

Dharampal (dead) through LRs v. Punjab Wakf Board  (supra) cannot be

said to be laying down the law correctly, thus they are hereby overruled.

We hold that plea of acquisition of title by adverse possession can be

taken by plaintiff under Article 65 of the Limitation Act and there is no

bar under the Limitation Act, 1963 to sue on aforesaid basis in case of

infringement of any rights of a plaintiff.

60

62.Let the matters be placed for consideration on merits before the

appropriate Bench.

……………………..J.

(Arun Mishra)

 ……………………..J.

 (S. Abdul Nazeer)

New Delhi; .…………………….J.

August 07, 2019. (M.R. Shah)