REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

 CIVIL APPEAL NO. 8388 OF 2017

Shanti Bhushan (D) thr. Lr. & Ors.               …Appellants

        v.

State of U.P. & Ors.     ...Respondents

J U D G M E N T

ABHAY S. OKA, J.

FACTUAL ASPECTS

1.The   dispute   involved   in   this   appeal   is   about   the

determination of the market value of a property at Allahabad

purchased by the appellants under a registered sale deed dated

29

th

  November   2010   (the   sale   deed)   from   Hari   Mohan   Das

Tandon (the vendor).   The property has been described in the

Schedule to the sale deed which reads thus:  

“SCHEDULE OF THE PROPERTY”

Civil Appeal No.8388 of 2017

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Part Portion of Free Hold Site No. 49

Civil Station, Allahabad of which Nagar

Nigam No. is 19 Old, 77/29 New, and

19­A   Old   79/31   New,   Lal   Bahadur

Shastri   Marg   (Elgin   Road),   Allahabad

measuring   7818.00   sq.mts.   land

alongwith   construction   and   super

structure   standing   thereon   shown   in

Red  Colour  in  the  annexed  map  and

bounded as under:­

BOUNDARIES

East :   Part Portion of Freehold Site No.

49   Civil       Station,   Allahabad,   facing

Strachey Road which has been released

in the favour of the Sellers­ 1st Party as

per the compromise.

West   :   Site   No.   50   Civil   Station,

Allahabad

North   :   Elgin   Road   (Lal   Bahadur

Shastri Marg)

South   :   Site   No.   30   Civil   Station,

Allahabad”

This property is hereinafter referred to as the sale deed property.

2.According to the case of the appellants, Bungalow No.19

and Cottage No.19­A existed on the larger property.  According

to their case, in the year 1939, Bungalow No.19, together with

appurtenant land and outhouse as well as cottage no.19­A, was

taken on  rent  by  the  first  appellant’s  father.  The  appellants

claimed   to   be   protected   tenants   under   the   United   Provinces

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(Temporary)   Control   of   Rent   and   Eviction   Act,   1947   and

subsequently   under   the   U.P.   Urban   Buildings   (Regulation   of

Letting, Rent and Eviction) Act 1972.   According to the case

made out by the appellants, by two letters dated 2

nd

 September

1966 and 10

th

  September 1966, the vendor agreed to sell the

sale deed property to the first appellant’s father for a total sale

consideration of Rs. 1 lakh.  A sum of Rs. 5000/­ was paid to

the vendor as earnest money.  The land was a leasehold land. It

was converted into a freehold land on 8

th

 June 2000 by virtue of

a freehold deed executed in favour of the vendor.   The first

appellant filed a suit for specific performance in the same year.

3.On 29

th

  September 2010, a compromise was arrived at

between   the   vendor   and   the   appellants   under   which   the

appellants agreed to give up approximately 1/3

rd

  of the land

which was a part of the original agreement for sale covered by

the aforesaid two letters, and agreed to take land measuring

7818 sq. meters along with existing structures for the same

consideration which was fixed in the year 1966.  An application

to   record   compromise   was   made   in   the   pending  suit   on   5

th

October 2010. On the basis of the said compromise, on 12

th

October   2010,   an   agreement   for   sale   was   executed   by   and

between the parties.   A compromise decree was passed by the

Civil Court on 16

th

 November 2010.

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4.Prior to the execution of a fresh agreement for sale, on 29

th

September   2010,   the   appellants   filed   an   application   under

Section 31 r/w 32 of the Indian Stamp Act, 1899 (for short ‘the

Stamp Act’) for adjudication of the stamp duty payable on the

sale   deed   by   forwarding   a   copy   of   the   proposed   sale   deed.

However, no adjudication was made.  On 29

th

 November 2010,

the   sale   deed   was   executed   by   the   vendor   in   favour   of   the

appellants.

5.Two notices were issued to the appellants on 8

th

 February

2011 and 15

th

 April 2011 by the Assistant Stamp Commissioner

in the exercise of powers under Section 47­A of the Stamp Act,

informing the appellants that the Assistant Stamp Collector was

considering the question of payment of appropriate stamp duty

on the sale deed.

6.We may note here that by using the rent capitalisation

method, the appellants calculated Rs.6,67,200/­ as the market

value of the sale deed property and paid the stamp duty on the

said market value quantified at Rs. 46,700/­.   In the notice

dated 15

th

 April 2011, it was alleged that the deficiency in the

stamp   duty   was   to   the   extent   of   Rs.1,33,07,900/­.     The

appellants contested the notices by filing written submissions.

The Assistant Stamp Collector, by order dated 6

th

 January 2012,

held that the market value of the land having an area of 7818

sq. meters will have to be calculated at the rate of Rs. 24,000/­

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per sq. meter. The Assistant Collector noted that four sales had

taken place in 2010 in respect of a part of the same property

showing the market value at Rs.24,000/­ per sq. meter.   By

calculating the market value of the land at Rs.24,000/­ per sq.

meter, the Assistant Stamp Collector added the value of the

structures as well as mango trees.   The Collector came to the

conclusion that on the date of the sale deed, the market value of

the sale deed property was Rs.19,23,08,305/­ on which stamp

duty of Rs.1,34,61,630/­ was payable.  Taking into account the

stamp duty of Rs. 46,700/­ paid by the appellants, they were

directed to pay a deficit stamp duty of Rs.1,34,14,930/­.   A

penalty   of   Rs.   27,00,000/­   was   imposed   on   the   appellants.

Moreover, they were directed to pay interest at the rate of 1.5%

per month on the deficit stamp duty from the date of the sale

deed till the realisation of the amount.

7.According to the case of the appellants, on 1

st

  February

2012, they paid a stamp duty of Rs.70 lakhs by demand draft as

coercive   action   was   likely   to   be   taken   against   them.     The

appellants   preferred   an   appeal   against   the   order   dated   6

th

January 2012, which was dismissed by the Appellate Authority.

The appellants deposited an additional amount of Rs. 30 lakhs

towards the stamp duty on 9

th

 November 2012.  The orders of

the   Assistant   Collector   and   the   Appellate   Authority   were

subjected to a challenge by the appellants before the Allahabad

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High Court by invoking writ jurisdiction under Article 226 of the

Constitution.   While affirming the market value fixed by the

authorities,   the   High   Court   granted   limited   relief   to   the

appellants vide judgment dated 23

rd

 January 2013.  The limited

relief   was   of   setting   aside   the   demand   of   the   penalty   of

Rs.27,00,000/­.     The   present   appeal   is   directed   against   the

judgment and order of the High Court. 

SUBMISSIONS

8.Shri Jayant Bhushan, the learned senior counsel who is

appellant no.3, appeared in person and made submissions on

his behalf as well as on behalf of the other appellants.  He has

taken   us   through   the   facts   leading   to   the   filing   of   the   writ

petition.   Learned senior counsel submitted that though  the

appellants were entitled to purchase total land measuring 11428

sq. meters as per the agreement for sale, they agreed to give up

an area of 3614 sq. meters by agreeing to purchase a lesser area

of 7814 sq. meters. However, the agreed monetary consideration

was not reduced.

9.The   learned   senior   counsel   submitted   that   the   first

appellant’s father was already inducted in the sale deed property

as a tenant.  He submitted that when a property is in possession

of   a   tenant,   the   market   value   considerably   diminishes.     He

stated that when a willing purchaser acquires a property in

possession of a tenant, he is aware that he will have to follow a

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long process of law to evict the tenant.   Therefore, the value

fetched by such property is less than the market value of a

comparable property which is in possession of the owners.  He

urged that the sale, in this case, was of an encumbered property

which was on “as is where is” basis.

10.The   learned   senior   counsel   submitted   that   the   market

value of a property is ascertained by applying the test of what a

willing buyer would pay. He submitted that while determining

the market value of a property in possession of a tenant, when

the property is sold to the tenant, the market value has to be

apportioned as per the principles laid down in several decisions

of this Court in connection with fixation of the market value of

the acquired land under the Land Acquisition Act, 1894.   He

relied upon decisions of this Court in the case of Special Land

Acquisition   &   Rehabilitation   Officer,   Sagar   v.   M.S.

Seshagiri Rao & Another

1

 and Mangat Ram and Others v.

State of Haryana and others

2

.  He submitted that the market

value is liable to be reduced if there are encumbrances on the

property. The market value will be the real market value minus

the   value   of   encumbrances   or   liabilities.     He   relied   upon   a

decision of the Delhi High Court in the case of O.N. Talwar v.

The Collector of Stamps

3

.

1 (1968) 2 SCR 892

2 (1996) 8 SCC 664

3 (1971) 7 DLT 319

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11.He submitted that the market value of the property further

diminishes due to the fact that there was already an agreement

of sale in favour of the appellants under which the vendor had

agreed to sell the property for a price of Rs. 1 lakh.

12.He submitted that though an application for adjudication

of   the   stamp   duty   payable   on   the   proposed   sale   deed   was

submitted, there was no response to the said application, and on

that   ground,   the   order   of   penalty   imposed   by   the   Assistant

Collector has been set aside by the High Court. 

13.He submitted that as per the compromise between the

vendor and the appellants, the consideration agreed to be paid

by the appellants was of Rs.1 lakh plus the release of 1/3

rd

 of

the property.  He submitted that the actual conveyed property to

the appellants was 2/3

rd

  of the land in respect of which they

were tenants.  Therefore, the value of 2/3

rd

 land would be 2/3

rd

 x

(1/3

rd

  of   the   value   of   the   entire   land   plus   Rs.1   lakh).     He

submitted   that   the   market   value   will   have   to   be   calculated

accordingly.

14.The learned senior counsel also pointed out that even the

direction to pay interest @ 1.5% per month under Section 47­A

(4A)   of   the   Stamp   Act   was   not   justified   as   even   before   the

execution of the sale deed, the appellants had voluntarily sought

adjudication of the amount payable by way of stamp duty on the

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draft sale deed.   Moreover, he pointed out that by interim order

dated   23

rd

  September   2013,   the   High   Court   had   stayed   the

recovery proceedings. Lastly, he pointed out that a total amount

of Rs.1 crore has already been deposited by the appellants.  

15.Shri R. K. Raizada, learned senior counsel, submitted on

behalf of the State that stamp duty payable by the appellants is

to be calculated as per the prevailing market value of the sale

deed land on the date of the execution of the sale deed.   He

submitted that the value of the property fixed by the parties

under   the   agreement   for   sale   has   no   relevance   to   the

determination of the market value.  The learned senior counsel

submitted that even the consideration amount shown in the

compromise decree has no relevance.  He submitted that when a

tenant purchases an immovable property, he becomes full owner

of   the   property,   and   he   takes   the   property   without   any

encumbrances. The learned senior counsel submitted that the

determination   of   rateable   value   for   the   purposes   of

determination of property taxes is always made on the basis of

hypothetical rent which the property may fetch.  He submitted

that the rateable value fixed under municipal laws is not the

market value for the purposes of the Stamp Act.   He would

submit that the Assistant Collector, the Appellate Authority, and

the High Court have concurrently held that the appellants are

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liable to pay deficit stamp duty.   The said orders call for no

interference.

16.As far as the determination of market value is concerned,

learned senior counsel appearing for the appellants relied upon

the   decision   of   Karnataka   High   Court   in   the   case   of  The

Commissioner   of   Wealth   Tax   Mysore,   Bangalore   v.   V.C.

Ramachandran

4

.

CONSIDERATION OF SUBMISSIONS AND OUR VIEWS

17.It is not in dispute that stamp duty on a conveyance will

be payable as per the market value prevailing on the date of

conveyance.  In fact, the appellants themselves have relied upon

Article 23 of Schedule IB of the Stamp Act as applicable to the

State of Uttar Pradesh.  They have placed reliance on the said

provision in their written submissions filed before the Assistant

Collector.  Paragraphs 2 to 4 of their written submissions read

thus: 

“2. The stamp duty payable on a sale deed

is governed by Article 23 of Schedule I of the

Indian Stamp Act. In the Central Act, Article

23 a stamp duty is payable on the value of

the consideration of such conveyance as set

forth in the sale deed. The consideration as

contained in the sale deed is Rs.1 lakh and

therefore, if the sale deed was governed by

the   Central   Act   only,   without   the   UP

4 (1966) 60 ITR 103.

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Amendment   the   Stamp   Duty   would   have

been payable on the amount of Rs.1 lakh. 

3.  However,   the   Indian   Stamp   Act   in   its

application to UP has been amended by the

UP   (Stamp   Amendment   Act   1952)   and

Article 23 of Schedule IB as applicable to UP

provides as below:­ 

"Article 23 conveyance (as defined by

Section   2   (10)   not   being   a   transfer

charge or exempt under No.62. Where

the   amount   or   value   of   the

consideration   of   such   conveyance

as set forth therein or market value

of the property which is the subject

of   such   conveyance,   whichever   is

greater…….”

4.   So this provision which is applicable to

the case in hand provides that if the market

value of the immovable property is higher

than the value of the consideration as set

forth in the deed of conveyance, the stamp

duty will be payable on the market value of

the immovable property which is the subject

matter of the conveyance deed.”

(emphasis added)

Article   23   of   Schedule   IB   applicable   to   the   State   of   Uttar

Pradesh, reads thus: ­

“Description of Instrument Proper Stamp­duty

23. Conveyance  [as defined

by section 2(10)] not being a

Transfer   charged   or

Sixty rupees.

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exempted under No.62 – 

(a)   if   relating   to   immovable

property   where   the   amount

or value of the consideration

of   such   conveyance   as   set

forth  therein or the  market

value   of   the   immovable

property which is the subject

of   such   conveyance,

whichever is greater does not

exceed Rs.500.

Where it exceeds Rs.500

but   does   not   exceed

Rs.1,000.

One   hundred   and

twenty­five rupees.

and   for   every   Rs.1,000

or part thereof in excess

or Rs.1,000.

One   hundred   and

twenty­five rupees.

Provided   that   the

duty   payable   shall

be rounded off to the

next multiple of ten

rupees.

(b)   if   relating   to   movable

property   where   the   amount

or value of the consideration

of   such   conveyance   as   set

forth therein does not exceed

Rs.1,000.

Twenty rupees

and   for   every   Rs.1,000

or part thereof in excess

of Rs.1,000.

Twenty rupees”

18.At this stage, we may note that the Stamp Act is a taxing

statute. In interpreting such a statute, equitable considerations

Civil Appeal No.8388 of 2017

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cannot be applied.   A taxing statute has to be interpreted in

accordance   with   what   is   clearly   expressed   therein.   While

interpreting such a statute and determining the liability to pay

tax, the provisions are required to be construed strictly.  In other

words, the rule of literal construction must be applied while

interpreting a taxing statute. It must be interpreted in terms of

the natural construction of the words used. There is no scope to

imply anything which is not expressly provided.

19.In view of Article 23 of Schedule I of the Stamp Act, the

stamp duty payable on a conveyance will be in accordance with

the market value of the subject property on the date of the

conveyance unless the consideration shown therein is more than

the prevailing market value.  A useful reference can be made to

a decision of this Court in the case of the State of Rajasthan

and others v. Khandaka Jain Jewellers

5

.  Paragraphs 18 and

19 of the said decision read thus: 

“18. The   contention   of   the   learned

counsel for the State that as per Section

17 of the Act, the market value has to be

taken into consideration because Section

17   stipulates   that   all   the   instruments

chargeable   with   duty   and   executed   by

person of India shall be stamped before or

“at   the   time   of   execution”.   The   word

“execution” has been defined in Section

2(12)   of   the   Act   which   says   that

5 (2007) 14 SCC 339

Civil Appeal No.8388 of 2017

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“execution”   used   with   reference   to   the

instruments,   mean   “signed”   and

“signature”. Therefore, it shows that the

document   which   is   sought   to   be

registered has to be signed by both the

parties. Till that time the document does

not   become   an   instrument   for

registration.   A   reading   of   Section   2(12)

with Section 17 clearly contemplates that

the document should be complete in all

respects   when   both   the   parties   should

have signed it with regard to the transfer

of the immovable property. It is irrelevant

whether   the   matter   had   gone   in   for

litigation.

19. It may be mentioned that there is a

difference   between   an   agreement   to

sell and a sale. Stamp duty on a sale

has to be assessed on the market value

of the property at the time of the sale,

and   not   at   the   time   of   the   prior

agreement to sell, nor at the time of

filing of the suit. This is evident from

Section 17 of the Act. It is true that as

per Section 3, the instrument is to be

registered on the basis of the valuation

disclosed therein. But Section 47­A of

the   Rajasthan   (Amendment)   Stamp

Duty Act contemplates that in case it

is   found   that   properties   are

undervalued   then   it   is   open   for   the

Collector   (Stamps)   to   assess   the

correct market value.  Therefore, in the

present   case   when   the   registering

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authority   found   that   valuation   of   the

property was not correct as mentioned in

the instrument, it sent the document to

the Collector for ascertaining the correct

market value of the property.”

(emphasis added)

Ultimately in paragraph 22, this Court held thus:

“22. In this background, if we construe

Section 17 read with Section 2(12) then

there is no manner of doubt that at the

time   of   registration,   the   registering

authority   is   under   an   obligation   to

ascertain the correct market value at

that time, and should not go by the

value mentioned in the instrument.”

(emphasis added)

20.Hence, when a sale deed is presented for registration, the

registering authority must ascertain the correct market value of

the property subject matter of the document on the date of

execution of the document.  The stamp duty is payable on the

basis   of   such   market   value   and   not   on   the   consideration

mentioned in the document. If the consideration mentioned is

more than the market value, the stamp duty will be payable on

the   consideration   shown.     Moreover,   the   market   value

mentioned   in   the   agreement   for   sale   or   the   market   value

prevailing on the date of the agreement or the market value

prevailing on the date on which the bargain was struck is of no

relevance for deciding the stamp duty.   The relevant market

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value is the one which prevails on the date of execution of the

conveyance. Therefore, we have no manner of doubt that the

appellants   were   under   an   obligation   to   pay   stamp   duty

calculated on the market value of the sale deed property on the

date of execution of the sale deed. 

21.As stated earlier, stamp duty was paid by the appellants by

taking   the   market   value   of   the   sale   deed   property   at

Rs.6,67,200/­. This market value was fixed by adopting method

used for levy of property tax under the Municipal laws.  Such a

value cannot be taken as the basis for determining the market

value for the purposes of Article 23.

22.Now we turn to the provisions of Section 47­A of the Stamp

Act as applicable to the State of Uttar Pradesh at the relevant

time. Section 47­A reads thus: 

"47A.  Instruments   of   conveyance   etc.,   if

undervalued, how to be dealt with: –  (1)(a)

If the market value of any property which is

the   subject   of   any   instrument   on   which

duty is chargeable on the market value of

the property as set forth in such instrument

is   less   than   even   the   minimum   value

determined   in   accordance   with   the   rules

made under the Act, the registering officer

appointed under the Registration Act, 1908

shall,   notwithstanding   anything   contained

in   the   said   Act,   immediately   after

presentation of such instrument and before

accepting it for registration and taking any

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action   under   section   52   of   the   said   Act,

require the person liable to pay stamp duty

under section 29, to pay the deficit stamp

duty   as   computed   on   the   basis   of   the

minimum value determined in accordance

with   the   said   rules   and   return   the

instrument   for   presenting   again   in

accordance   with   section   23   of   the

Registration Act, 1908. 

(b) When the deficit stamp duty required to

be paid under clause (a), is paid in respect

of   any   instrument   and   the   instrument   is

presented   again   for   registration,   the

registering   officer   shall   certify   by

endorsement thereon, that the deficit stamp

duty has been paid in respect thereof and

the name and the residence of the person

paying them and register the same. 

(c) Notwithstanding anything contained  in

any other provisions of this Act, the deficit

stamp duty may be paid under clause (a) in

the   form   of   impressed   stamp   containing

such declaration as may be prescribed. 

(d)   If   any   person   does   not   make   the

payment   of   deficit   stamp   duty   after

receiving the order referred to in clause (a)

and   presents   the   instrument   again   for

registration,   the   registering   officer   shall,

before registering the instrument, refer the

same to the Collector for determination of

the market value of the property and the

proper duty payable thereon.

(2) Without prejudice to the provisions of

sub­section (1), if such Registering Officer,

while registering any instrument on which

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duty is chargeable on the market­value of

the property, has reason to believe that the

market­value of the property, which is the

subject of such instrument, has not been

truly set forth in the instrument, he may,

after registering such instrument, refer the

same to the Collector for determination of

the market­value of such property and the

proper duty payable thereon­

(3)   On   receipt   of   a   reference   under   sub­

section (1) or sub­section (2), the Collector

shall, after giving the parties a reasonable

opportunity of being heard and after holding

an   enquiry   in   such   manner   as   may   be

prescribed by rules made under this Act,

determine the market value of the property

which is the subject of the instrument and

the duty as aforesaid.  The difference, any,

in the amount of duty shall be payable by

the person liable to pay the duty.

Explanation.   ­   The   payment   of   deficit

stamp   duty   by   any   person   under   any

order   of   registering   officer   under   sub­

section (1) shall not prevent the Collector

from   initiating   proceedings   on   any

instrument under sub­section (3).

(4) The Collector may, suo motu, or on a

reference   from   any   court   or   from   the

Commissioner of Stamps or an Additional

Commissioner   of   Stamps,   or   a   Deputy

Commissioner   of   Stamps   or   an   Assistant

Commissioner   of   Stamps   or   any   Officer

authorized by the Board of Revenue in that

behalf, within four years from the date of

registration   of   any   instrument   on   which

duty is chargeable on the market value of

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the   property,   not   already   referred   to   him

under sub­section (1) or sub­section (2), call

for   and   examine   the   instrument   for   the

purpose   of   satisfying   himself   as   to   the

correctness   of   the   market   value   of   the

property   which   is   the   subject   of   such

instrument and  the duty payable  thereon

and   if   after   such   examination,   he   has

reason to believe that the market value of

such property has not been truly set forth

in the instrument, he may  determine  the

market value of such property and the duty

payable   thereon   in   accordance   with   the

procedure provided  for in sub­section (3).

The difference, if any, in the amount of duty

shall be payable by the person liable to pay

the duty.

Provided that, with the prior permission

of   the   State   Government,   an   action

under   this   sub­section   may   be   taken

after the period of four years but before

the period of eight years from the date of

the   registration   of   the   instrument   on

which   the   duty   is   chargeable   on   the

market value of the property. 

Explanation   ­   The   payment   of   deficit

stamp duty by any person by any order

of   the   registering   officer   under   sub­

section (1) shall not prevent the Collector

from   initiating   proceedings   on   any

instrument under sub­section (3). 

(4) If on enquiry under sub­section (2) and

examination   under   sub­section   (3)   the

Collector   finds   the   market   value   of   the

property –

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(i) truly set forth and the document duly

stamped, he shall certify by endorsement

that it is duly stamped and return it to

the person who made the reference; 

ii)   not   truly   set   forth   and   not   truly

stamped, he shall require the payment of

the proper duty or the amount required

to make up the deficiency in the same

together with a penalty of an amount not

exceeding   four   times   the   amount   of

proper duty or the deficit portion thereof.

(4A) The Collector shall also require along

with   the   deficit   stamp   duty   or   penalty

required to be paid under clause (ii) of sub­

section (4), the payment of a simple interest

at  the  rate  of  one  and   half   per  cent  per

mensem   on   the   amount   of   deficit   stamp

duty   calculated   from   the   date   of   the

execution of the instrument till the date of

actual payment:

Provided   that   the   amount   of   interest

under   this   sub­section   shall   be

recalculated   if   the   amount   of   deficit

stamp   duty   is   varied   on   appeal   or

revision or by any order of a competent

Court or authority.

(4B) The amount of interest payable under

sub­section   (4A)   shall   be   added   to   the

amount   due   and   be   also   deemed   for   all

purposes to be part of the amount required

to be paid.

(4C) Where realisation of the deficit stamp

duty remained stayed by any order of any

Court or authority and such order of stay is

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subsequently vacated, the interest referred

to in sub­section (4A) shall be payable also

for any period during which such order of

stay remained in operation.

(4D) Any amount paid or deposited by, or

recovered from, or refundable to, a person

under the provision of this Act, shall first be

adjusted towards the deficit stamp duty or

penalty   outstanding   against   him   and   the

excess,   if   any,   shall   then   be   adjusted

towards the interest, if any, due from him.”

23.Accordingly, in this case, an adjudication was made by the

Assistant Stamp Collector.   After inspection of the sale deed

property, the Assistant Stamp Collector came to the conclusion

that   the   description   of   the   property   in   the   sale   deed   was

incorrect.    The  Assistant Collector observed  that  in the sale

deed, the covered area of the land is shown as 970 meters, but

actually, it was found to be 995 sq. meters.   The Assistant

Collector referred to four sale  transactions  of  the year 2010

which were in relation to the properties which were a part of the

same larger property wherein the market value shown was Rs.

24,000/­ per sq. meter.  The determination of market value by

taking the market value at Rs. 24,000/­ per sq. meters has been

approved by the Assistant Collector, Appellate Authority and the

High Court. 

24.It appears to be an accepted position that the appellants

were tenants of the vendor in respect of the sale deed property.

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The test for determination of the market value is very simple.

The market value is the one which a bona fide and willing buyer

will offer. It is apparent that if the property subject matter of the

sale   is   in   possession   of   the   vendor   himself,   the  bona   fide

purchaser will offer more price for the property than the price

which he may offer for a similar property which is in possession

of a tenant. There is no doubt that a property in possession of a

tenant or tenants will fetch lesser value in the open market than

the market value of a similar property exclusively in possession

of the vendor. The reason is that the buyer will not get actual

possession of the portion of the property in possession of the

tenant. 

25.The market value can be determined by the comparison

method even in case of a property in possession of tenants.  For

example, if there is a sale transaction of a property in possession

of a tenant which is comparable to the property sought to be

valued and if the said sale transaction is held to be a genuine

transaction, market value can be fixed on the basis of the sale

transaction.  If no comparable instances are found, the market

value can be fixed of the property in possession of tenants by

making an appropriate deduction from the market value of a

comparable property in which there are no tenants.

26.In the written submissions, the learned counsel appearing

in person has suggested a formula for calculating the market

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value by taking into consideration the market value on the date

of agreement for sale (1966) and the market value of the 1/3

rd

 of

the land given up by the appellants by way of compromise.

However,   this   contention   is   obviously   not   acceptable   as   the

market value of the property sold will have to be determined on

the date of execution of the sale deed. 

27.The Assistant Collector, the Appellate Authority, and the

High Court have not decided the issue in terms of what we have

held above. Even if the guidance value of Rs. 24,000/­ per sq.

meter is to be taken as the market value of the sale deed land,

necessary deductions will have to be made from the market

value as the appellants were already in possession of the sale

deed land as tenants. The extent to which deduction can be

made will depend upon the nature of the tenancy and other

material factors. Some tenancies may be protected under the

relevant   rent   control   legislation,   whereas   some   may   not   be

protected.  That is all a matter of evidence.

28.The issue regarding the market value of the sale deed land

on  the   date   of   execution  of  the   sale   deed   is   required  to  be

decided   by   permitting   the   parties   to   adduce   oral   and

documentary   evidence.   The   Assistant   Collector   will   have   to

ascertain whether a comparable sale instance of a property in

possession of tenants is available.   If it is not available, the

Assistant Collector will have to ascertain the market value of the

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sale deed property on the relevant date again by comparison

method by taking market value of a comparable property which

does not have encumbrance of tenancy.  Thereafter, he will have

to determine the percentage of the deduction which should be

made from the market value in the facts of this case. These

questions are to be decided by the Assistant Collector on the

basis of the evidence on record.  Therefore, subject to what we

have held in the judgment, we propose to send back the case to

the Assistant Stamp Collector for determination of the market

value of the sale deed land on the date of execution of the sale

deed.

29.The appellants have already deposited a sum of Rs.1 crore

towards the amount made payable by them.  The sum amount

will be subject to the final adjudication by the Assistant Stamp

Collector.     If   the   Assistant   Stamp   Collector   comes   to   the

conclusion that the market value of the land and structures is

lesser than what was determined earlier by the Assistant Stamp

Collector, the appellants will be entitled to a refund of the excess

amount paid with interest at the rate of 8% per annum from the

date on which the amount was paid till the date on which the

refund is made.  If it is found that the deficit stamp duty exceeds

Rs.1   crore,   the   appellants   will   have   to   make   good   the   said

amount. Sub­section 4A of Section 47A is in mandatory terms.

The use of the word ‘shall’ make it clear that the Collector has

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no choice but to impose interest at the rate of 1.5% per month

on the deficit amount.  We are not disturbing the judgment of

the  High Court insofar as it relates  to penalty as  the State

Government has not challenged that part.

30.Hence, we set aside the impugned judgment of the High

Court as well as the judgment of the Assistant Stamp Collector

and   the   Appellate   Authority   and   remand   the   case   for   fresh

consideration to the Assistant Stamp Collector.   However, we

confirm that part of the impugned judgment of the High Court,

by which it was held that the appellants are not liable to pay

penalty.     The   Assistant   Stamp   Collector   shall   permit   the

appellants   to   lead   evidence   on   the   issue   of   valuation.     The

Assistant   Stamp   Collector   is   directed   to   conclude   the

proceedings as early as possible and preferably within a period

of six months from today.

31.The appeal is, accordingly, allowed on the above terms

with no order as to costs.

.…….….…..………J.

 (Abhay S. Oka)

.…….………...……J.

(Rajesh Bindal)

New Delhi;

April 25, 2023.   

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