1

REPORTABLE

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. 18377   OF  2017

AMEER MINHAJ      …..Appellant(s)

:Versus:

DIERDRE ELIZABETH (WRIGHT) ISSAR 

AND ORS.       ....Respondent(s)

J U D G M E N T

A.M. Khanwilkar, J.

1.This appeal emanates from the decision of the High Court

dated 2

nd

  December, 2016 allowing the application preferred

by respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3 & 4) whereby the

admissibility   of   the   documents   produced   by   the   appellant

(plaintiff)   in   the   suit   filed   by   him   for   relief   of   specific

performance of contract with alternative relief of refund of

2

advance   amount   and   permanent   injunction   against   the

defendants was questioned.

2.The appellant filed a suit in the Court of District Judge of

the Nilgiris at Udhagamandalam, being O.S. No.23 of 2010,

against Mr. Charles Thomas Orme Alford Wright who died

during the pendency of the suit whereafter respondent Nos.1

& 2 herein (defendant Nos.3 & 4) were brought on record as

his heirs and legal representatives. It was asserted in the suit

that the original defendant No.1 was the absolute owner of

4.80 acres of land in Survey No.H­48A in R.S. No.332/1 of

Coonoor Rural Village. He had entered into an agreement of

sale with respondent No.3 (defendant No.2) on 12

th

 November,

1995 agreeing to sell the said property either to the second

defendant   or   its   nominees.   It   is   further   asserted   by   the

appellant (plaintiff) that in furtherance of the said agreement

to sell the second defendant was put in possession of the

property   agreed   to   be   sold,   in   part   performance   of   the

agreement   of   sale   and   that   fact   has   been   recited   in   the

agreement of sale itself. The agreement also authorized the

3

second defendant, at its discretion, to develop the property by

constructing dwelling units thereon for which the predecessor

in   title   of   respondent   Nos.1   &   2   (namely   the   original   1

st

defendant) was to cooperate and give consent, whenever and

wherever necessary,   for the unhindered development of the

property. It was then asserted by the appellant (plaintiff) that

to effectuate the stated agreement to sell, a registered Power of

Attorney   was   executed   in   favour   of   the   second   defendant

(respondent No.3) by the owner (original first defendant). That

Power of Attorney was registered on 2

nd

 May, 1996 in the office

of   Sub   Registrar,   Coonoor.   It   was   then   stated   that   since

respondent No.3 (defendant No.2) was unable to develop the

said property due to unavoidable situation, he requested the

appellant (plaintiff) to execute the project of developing the suit

property into building sites for dwelling units and to sell it to

prospective purchasers. The appellant (plaintiff) accepted the

said   offer   after   doing   due   diligence   and   resultantly,   an

agreement of sale came to be executed on 9

th

 July, 2003 by the

1

st

 defendant ­ the original owner of the suit property namely

4

the predecessor in title of respondent Nos.1 & 2 ­ in favour of

the appellant (plaintiff) through his Power of Attorney holder,

namely, respondent No.3 (2

nd

 defendant) for a consideration of

Rs.1 crore. Earnest money of Rs.25 lakh was paid at the time

of the execution of agreement of sale and the balance was to

be   paid   within   a   period   of   12   months,   subject   to  certain

stipulations. The appellant (plaintiff) was put in possession of

the suit property upon execution of the agreement of sale

dated  9

th

  July,  2003.  The 1

st

  defendant  did  not   fulfill  his

obligation within the stipulated period as a result of which a

suit   for   specific   performance,   permanent   injunction   and

alternative relief of refund of the advance amount came to be

filed on 2

nd

  August, 2010.

3. Admittedly,  neither   the  agreement   to  sell   dated  12

th

November,   1995   executed   in   favour   of   defendant   No.2

(respondent No.3) nor the agreement to sell dated 9

th

  July,

2003 executed in favour of the appellant (plaintiff) has been

registered. The Power of Attorney in favour of respondent No.3

(defendant No.2) dated 2

nd

 May, 1996 has been registered but

executed   on   a   stamp   paper   of   Rs.100/­   only.

5

The defendants filed their written statement to counter the

claim set up in the plaint by the appellant. It is not necessary

to dilate on the factual matrix as the issue to be answered in

the present appeal/proceedings is very limited.

4.Suffice it to observe that the contesting defendants have

asserted that  the Power of Attorney executed in favour of

respondent No.3 (defendant No.2) by the original owner of the

suit   property   (defendant   No.1)   and   predecessor   in   title   of

respondent Nos.1 & 2) has been cancelled on 2

nd

  January,

2002. As a result, respondent No.3 (defendant No.2) could not

have executed the agreement to sell in favour of the appellant

(plaintiff) on 9

th

 July, 2003.

5.Be that as it may, respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3

& 4) moved a formal application for deciding the admissibility

of unregistered agreements to sell and also to impound the

Power of Attorney for having been executed upon payment of

insufficient stamp duty and to impose suitable penalty  before

proceeding with the trial. That application was rejected by the

Trial Court on 20

th

  June, 2011 against which the original

defendant No.1 and defendant No.3 (respondent No.1) filed a

6

revision   petition   before   the   High   Court   of   Judicature   at

Madras,   being   CRP   (MD)   No.3422/2011.   They   were

unsuccessful as the High Court dismissed the revision petition

on 30

th

 September, 2011  holding that the question of payment

of stamp duty or the admissibility of the document could be

decided only when the stated documents were sought to be

marked  through witnesses  and not at that stage. Therefore,

after the plaintiff filed an affidavit of evidence and sought to

rely   on   the   said   three   documents,   defendant   Nos.3   &   4

(respondent Nos.1 & 2) who were brought on record as legal

heirs of original defendant No.1, filed a joint application, being

I.A. No.26/2013, for deciding the question whether the three

documents could be received as evidence. That application

was decided by the Trial Court on 1

st

  June, 2016 partly in

favour of defendant Nos.3 & 4. The Trial Court essentially

answered   the   question   with   reference   to   the   mandate   of

Section 17(1A) of the Registration Act, 1908 (for short, “1908

Act”) which was inserted by Act 48 of 2001 with effect from

24

th

 September, 2001.  The Trial Court took the view that the

7

agreement to sell dated 12

th

  November, 1995, having been

executed prior to the cut­off date, was admissible and could be

marked   as   an   Exhibit.   As   regards   the   Power   of   Attorney

executed in favour of respondent No.3 (defendant No.2) on 2

nd

May,   1996,   the   Trial   Court   opined   that   since   it   was   a

registered document, there was legal presumption about the

correctness of the valuation of the document for the purpose of

stamp duty.  Further, the document was only a General Power

of   Attorney   deed   and   did   not   refer   to   any   consideration

amount.   Further,   it   only   authorized   respondent   No.3

(defendant No.2) to act in terms of the Power of Attorney and

therefore,   it   could   not   be   construed   as   a   document   of

conveyance. Accordingly, the Trial Court rejected the objection

of respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3 & 4) for receiving

the said document as evidence. However, with regard to the

third document, being an agreement to sell dated 9

th

  July,

2003, the Trial Court opined that since the same was executed

after coming into force of Section 17(1A) of the 1908 Act,  it

was   required   to   be   registered.   But   then,   considering   the

8

purport of the said provision, the document could still be

exhibited and even if exhibited, the prayer in respect of relief of

protection   of   possession   in   terms   of   Section   53A   of   the

Transfer of Property Act, 1882 (for short, “1882 Act”) could not

be granted. In the ultimate analysis, the Trial Court opined

that all the three documents could be marked and received as

evidence. The Trial Court, however, made it clear that it was

not   examining   any   other   contention   regarding   the

genuineness, validity and binding nature of the documents or

whether they were hit by the provisions of the Indian Stamp

Act, 1899 (for short, “1899 Act”) and 1882 Act. The documents

were   marked   and   merely   exhibited   subject   to   proof   and

relevancy. 

6.Being aggrieved by the said decision, respondent Nos.1 &

2  (defendant   Nos.3  &  4)  preferred   a  civil  revision  petition

before the High Court of Judicature at Madras being CRP

(P.D.) No.1700/2016. The High Court reversed the decision of

the Trial Court. The High Court interpreted the General Power

of Attorney dated 2

nd

  May, 1996 and construed it as having

been given for consideration in furtherance of the agreement to

9

sell dated 12

th

  November, 1995. The High Court noted that

since   the   said   General   Power   of   Attorney   refers   to   the

agreement to sell dated 12

th

 November, 1995, the terms and

conditions   specified   in   the   latter   document   would   get

incorporated into the Power of Attorney, meaning thereby it

was given for consideration, and therefore, it would attract

stamp duty applicable to a deed of conveyance.  It could not

have been executed on the stamp paper of Rs.100/­.  Hence,

the document was inadmissible and could not be received as

evidence. As regards the agreement to sell dated 9

th

  July,

2003, the High Court opined that the same was required to be

registered compulsorily and the Trial Court was not correct in

making an observation that there was no need for registration

thereof.  The High Court, accordingly, allowed the civil revision

petition and was pleased to set aside the order passed by the

Trial   Court   and   instead   allowed   the   application   filed   by

respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3 & 4), by holding that

the General Power of Attorney dated 2

nd

 May, 1996 was given

for consideration as it was in furtherance of the agreement of

10

sale dated 12

th

 November, 1995.  Further, the sale agreement

dated 9

th

  July, 2003 was inadmissible as evidence for the

purpose   of   part   performance   of   contract   in   view   of   the

statutory bar in terms of Section 17(1A) read with Section 49

of the 1908 Act.

7.We  have  heard  Mr.  B. Karunakaran,   learned  counsel

appearing for the appellant and Mr. Jayant Bhushan, learned

senior counsel appearing for the contesting respondents.

8.The limited issue, as considered by the Trial Court and

High Court at the instance of respondent Nos.1 & 2 (defendant

Nos.3 & 4), was about receiving the three documents produced

by the appellant (plaintiff) as evidence. The Trial Court had

examined the issue with reference to the provisions of the

Registration Act only and had left open all other questions

regarding the validity, genuineness and binding nature of the

said documents, including whether the same were hit by the

provisions of the 1899 Act and the 1882 Act.  The Trial Court

opined that those aspects could be decided on the basis of

evidence, both oral and documentary, to be adduced by the

parties. 

11

9.In other words, the core issue to be answered in the

present appeal is whether the suit agreement dated 9

th

  July

2003, on the basis of which relief of specific performance has

been claimed, could be received as evidence as it is not a

registered document. Section 17(1A) of the 1908 Act came into

force with effect from 24

th

 September, 2001. Whereas, the suit

agreement   was   executed   subsequently   on   9

th

  July,   2003.

Section 17 (1A) of the 1908 Act reads thus:

“17.Documents of which registration is compulsory­  (1)

The following documents shall be registered, if the property

to which they relate is situate in a district in which, and if

they have been executed on or after the date on which, Act

No. XVI of 1864, or the Indian Registration Act, 1866, or the

Indian Registration Act, 1871, or the Indian Registration Act,

1877, or this Act came or comes into force, namely:­

XXX XXX XXX

(1A)   The   documents   containing   contracts   to   transfer   for

consideration, any immovable property for the purpose of

section 53A of the Transfer of Property Act, 1882 (4 of 1882)

shall be registered if they have been executed on or after the

commencement of the Registration and Other Related laws

(Amendment)   Act,   2001   and   if   such   documents   are   not

registered on or after such commencement, then, they shall

have no effect for the purposes of the said section 53A.

XXX XXX XXX”

10.On a plain reading of this provision, it is amply clear that

the document containing contract to transfer the right, title or

12

interest in an immovable property for consideration is required

to be registered, if the party wants to rely on the same for the

purposes   of   Section   53A   of   the   1882   Act   to   protect   its

possession over the stated property. If it is not a registered

document, the only consequence provided in this provision is

to declare that such document shall have no effect for the

purposes of the said Section 53A of the 1882 Act. The issue, in

our opinion, is no more res integra.  In S. Kaladevi Vs. V.R.

Somasundaram and Ors. ,

1

 this Court has re­stated the legal

position that when an unregistered sale deed is tendered in

evidence, not as evidence of a completed sale, but as proof of

an oral agreement of sale, the deed can be received as evidence

making an endorsement that it is received only as evidence of

an oral agreement of sale under the proviso to Section 49 of

the 1908 Act.  Section 49 of the 1908 Act reads thus:

“49.Effect of non­registration of documents required to

be registered.­  No document required by section 17 [or by

any provision of the Transfer of Property Act, 1882 (4 of

1882)], to be registered shall­

(a)affect   any   immovable   property   comprised

therein, or 

1

(2010) 5 SCC 401

13

(b)confer any power to adopt, or 

(c)be   received   as   evidence   of   any   transaction

affecting such property or conferring such power,

unless it has been registered:

Provided   that   an   unregistered   document   affecting

immovable property and required by this Act or the Transfer

of Property Act, 1882 (4 of 1882), to be registered may be

received   as   evidence   of   a   contract   in   a   suit   for   specific

performance under Chapter II of the Specific Relief Act, 1877

(3 of 1877), or as evidence of any collateral transaction not

required to be effected by registered instrument.”

11.In the reported decision, this Court has adverted to the

principles delineated in K.B. Saha and Sons Private Limited

Vs. Development Consultant Limited ,

2

  and has added one

more   principle   thereto   that   a   document   is   required   to   be

registered,   but   if   unregistered,   can   still   be   admitted   as

evidence of a contract in a suit for specific performance. In

view of this exposition, the conclusion recorded by the High

Court   in  the   impugned   judgment   that   the   sale   agreement

dated 9

th

 July, 2003 is inadmissible in evidence, will have to

be understood to mean that the document though exhibited,

will bear an endorsement that it is admissible only as evidence

of the agreement to sell under the proviso to Section 49 of the

2

(2008) 8 SCC 564

14

1908 Act and shall not have any effect for the purposes of

Section 53A of the 1882 Act. In that, it is received as evidence

of a contract in a suit for specific performance and nothing

more. The genuineness, validity and binding nature of the

document or the fact that it is hit by the provisions of the

1882 Act or the 1899 Act, as the case may be, will have to be

adjudicated at the appropriate stage as noted by the Trial

Court after the parties adduce oral and documentary evidence.

12.Reverting to the registered General Power of Attorney, the

same has been executed by the original  defendant  No.1 ­

predecessor in title of respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3

& 4), in favour of respondent No.3 (defendant No.2). Being a

registered   document,   in   our   opinion,   the   Trial   Court   was

justified   in   observing   that   there   is   a   legal,   rebuttable

presumption   that   the   same   has   been   duly   stamped.   As

observed by the Trial Court, the question as to whether the

document is hit by the provisions of the 1882 Act or the 1899

Act   can   be   decided   after   the   parties   adduce   oral   and

documentary   evidence.   The   High   Court,   in   our   opinion,

15

therefore, should have stopped at that instead of analysing the

said instrument by invoking the principle of incorporation by

reference to the agreement to sell dated 12

th

 November, 1995.

For,   the   appellant   (plaintiff)   is   not   a   party   to   the   said

document. Indeed, the executor of the document – original

defendant No.1 and the defendant No.2 in whose favour the

same has been executed, are parties to the present suit.  The

principal document, namely, the agreement to sell dated 12

th

November, 1995, as rightly noticed by the Courts below, was

executed prior to coming into force of Section 17(1A) of the

1908   Act.   That   provision   has   been   made   applicable

prospectively.   Hence,   the   same   was   not   required   to   be

compulsorily registered at the time of its execution. Even if it

was required to be registered, keeping in view the purport of

Section 49 read with Section 17(1A) of the 1908 Act, the same

could be received as evidence for a limited purpose, without

having any effect for the purposes of Section 53A of 1882 Act. 

13.As a result, the Trial Court was right in overturning the

objection regarding marking and exhibiting these documents

16

as urged by respondent Nos.1 & 2 (defendant Nos.3 & 4), while

making it clear that the question regarding the genuineness,

validity and binding nature of the documents, including as to

whether it is hit by the provisions of 1882 Act or the 1899 Act,

as the case may be, would be decided at the appropriate stage.

14.The High Court has adverted to the decision in Avinash

Kumar   Chauhan   Vs.   Vijay   Krishna   Mishra

3

,   which,

however,   deals   with   the   power   of   the   Court   to   impound

insufficiently stamped instruments in exercise of its power

under Section 35 of the 1899 Act. That issue will have to be

considered by the Trial Court at the appropriate stage which

has already been kept open.

15.Accordingly, this appeal ought to succeed by restoring

the order of the Trial Court dated 1

st

 June, 2016 in the above

terms.  The Trial Court shall decide all other issues concerning

the validity, genuineness, applicability and binding nature of

the documents including whether it is hit by the provisions of

the   1882   Act   or   the   1899   Act   on   its   own   merits   and

3

 (2009) 2 SCC 532

17

uninfluenced by the observations made by it or by the High

Court.  

16.The appeal is allowed in the above terms. There shall be

no order as to costs. 

17.As the suit is pending since 2010, we direct the Trial

Court to dispose of the same as expeditiously as possible,

preferably within a period of six months from the date of

receipt of a copy of this judgment.        

.………………………….CJI.

(Dipak Misra)

…………………………..….J.

          (A.M. Khanwilkar)

…………………………..….J.

        (Dr. D.Y. Chandrachud)

New Delhi;

July  04, 2018.