IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT

CHANDIGARH

 RSA-900-2021(O&M)

   Reserved on: 13.01.2026

Pronounced on: 13.02.2026

Partap Singh (deceased) through LRs and others

… Appellants

Versus

Suresh Kumar (deceased) through LRs

… Respondent

CORAM:  HON’BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL

Present:  Mr. Aashish Gupta, Advocate,

for the appellants except appellant No.1(e).

Mr. Rakesh Sangwan, appellant No.1(e)-in-person.

Mr. Akshay Bhan, Senior Advocate, with

Mr. Santosh Sharma, Advocate, and

Mr. Varun Sandhu, Advocate,

for the respondent.

*** 

VIKRAM AGGARWAL, J.

This is defendants’ appeal against judgment and decree dated

16.07.2021 passed by the Court of Additional District Judge, Charkhi Dadri,

dismissing the appeal filed against judgment and decree dated 26.02.2018

passed by the Court of Additional Civil Judge (Sr. Divn.), Charkhi Dadri,

vide which the suit filed by the respondent/plaintiff (Suresh Kumar) for

possession by way of specific performance and consequential relief of

permanent injunction was decreed. 

2. For the sake of convenience and clarity, parties shall be referred

to as per their original status.

3. Plaintiff (Suresh Kumar) instituted a suit for possession by way

of specific performance of agreement to sell dated 30.07.2009, executed by

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defendant No.1 (Partap Singh) in favour of the plaintiff in respect of shop

bearing No.181, situated at New Grain Market, Charkhi Dadri, District

Bhiwani (hereinafter referred to as,  ‘the disputed shop’), directing to

execute the sale deed in his favour. Consequential relief of permanent

injunction restraining the defendants from alienating the disputed shop by

way of sale/mortgage/gift/lease was also sought.

3.1 It was averred that defendant No.1 (Partap Singh) had applied

for   allotment   of   a   shop   in   New   Grain   Market,   Charkhi   Dadri,   vide

application dated 07.07.2009. Draw of lots was conducted on 29.07.2009 by

Haryana State Agricultural Marketing Board. The total sale consideration

was Rs.8,25,000/-. A sum of Rs.2,62,500/- was to be deposited towards the

bid money. Since defendant No.1 could not arrange the said amount, he

approached   the   plaintiff,   pursuant   to   which   agreement   to   sell   dated

30.07.2009 was executed.

3.2 By way of the said agreement, defendant No.1 agreed to sell the

disputed shop to the plaintiff for a total sale consideration of Rs.14,50,000/-.

A sum of Rs.2,25,000/- was paid as earnest money to defendant No.1, which

was deposited in the office of the Market Committee, Charkhi Dadri, vide

receipt No.39/248 dated 29.07.2009. It was averred that agreement to sell

dated 30.07.2009 was executed in the presence of witnesses Anil Kumar and

Prakash. Further, a sum of Rs.6,25,000/- was received by defendant No.1.

The agreement to sell was also attested by one Jagdev Singh Shivran, Notary

Public, Charkhi Dadri.

3.3 It was agreed that after the payment of Rs.2,25,000/- and

Rs.6,25,000/-, the balance amount of Rs.6,00,000/- would be deposited by

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the plaintiff in installments, and that after deposit of the total amount of

allotment, the defendants would be liable to transfer the disputed shop in

favour of the plaintiff.

3.4 It was averred that in addition to the sum of Rs.8,50,000/-, the

remaining amount, details of which were given in the plaint, was also

deposited from 2009-2012.  It was averred that receipts of the same were in

possession of the plaintiff.

3.5 It was further averred that in this way, the total price of the

disputed shop was paid up to 03.08.2012, after which defendant No.1 was

requested to get the disputed shop transferred in favour of the plaintiff.

3.6 However, since defendant No.1 refused to get the sale deed

executed, a legal notice dated 30.08.2012 was issued by the plaintiff to

defendant No.1 calling upon him to get the sale deed executed.

3.7 Since   the   same   was   not   done,   another   legal   notice   dated

17.09.2012 was got issued to defendant No.1 calling upon him to get the sale

deed executed within ten days. Defendant was asked to come present in the

office of Sub Registrar Charkhi Dadri on 01.10.2012, for execution and

registration of the sale deed.

3.8 It was averred that on 01.10.2012 at 9:00 am, the plaintiff

remained present in the office of Sub Registrar, Charkhi Dadri along with

the witnesses and the expenses of stamps, registration fee etc. but the

defendant did not turn up. Consequently, the plaintiff got his affidavit

attested from the Executive Magistrate/Sub Registrar, Charkhi Dadri for the

purpose   of   marking   his   presence.   It   was   averred   that   under   the

circumstances, the plaintiff had proved that he had always been ready and

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willing to perform his part of the agreement but the defendants had failed to

perform their part of the agreement.

4. The suit was opposed by the defendants. Certain preliminary

objections as regards the plaintiff having not approached the Court with

clean hands, non-joinder of necessary parties, the suit being barred under

Section 41(h) of the Specific Relief Act, 1963 (for short, ‘the 1963 Act’),

cause of action, court-fee having not been affixed and the suit being barred

by Section 13 of the Indian Contract Act, were raised.

4.1 On merits, it was admitted that defendant No.1 had applied for

a   shop   in   New   Grain   Market,   Charkhi   Dadri,   vide   application   dated

07.07.2009. It was denied that the disputed shop had been allotted in the

name of defendant No.2 on 29.07.2009 for a consideration of Rs.8,25,000/-.

It was averred that the disputed shop was allotted on 03.12.2010 for

Rs.10,50,000/-, out of which defendant No.2 had paid Rs.2,62,500/- as

earnest money, being 25% amount of the allotment price.

4.2 All averments made as regards execution of the agreement to

sell, payment of earnest money of Rs.2,62,500/-, and further a sum of

Rs.6,25,000/- and payment of installments etc. were denied.

4.3 It was averred that the plaintiff was known to defendant No.1

and was working in the same vicinity and was a resident of the same

locality. Since defendant No.1 was suffering from all old age diseases like

Arthritis, Low Vision etc., he entrusted the plaintiff to deposit the money in

the account of Market Committee under good faith on every due date after

collecting the same from him. It was averred that the plaintiff had turned

dishonest and had called upon defendant No.1 to execute a General Power of

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Attorney for the purpose of depositing the amount. He was, therefore, made

to   sign   some   documents,   which   were   misutilized   for  framing   of   the

agreement to sell. It was averred that no witness was present when the

Power of Attorney was executed and attested.

4.4 It was averred that there was no occasion for defendant No.1 to

transfer the disputed shop to the plaintiff as there was no agreement to sell,

and that the suit had been filed only with a view to harass defendant No.1

and extort money from him.

4.5 As regards the plaintiff’s alleged readiness and willingness to

perform his part of the contract, it was submitted that, since there was no

agreement between the plaintiff and the defendants, there was no question of

being ready and willing to perform any part of the contract. 

5. From the pleadings of the parties, the following issues were

framed by the trial Court:-

“1. Whether the defendants are owner in possession of the

suit property covered by agreement to sell dated 30.07.2009, if

so to its effect? OPP

2.  Whether defendants had entered into an agreement to

sell dated 30.07.2009 with the plaintiff, if so to its effect? OPP

3.  Whether plaintiff has been/is willing to perform his part

of agreement dated 30.07.2009? OPP

4.  If issue No.1 and 3 are proved, whether the plaintiff is

entitled for the relief of specific performance of agreement to

sell dated 30.07.2009 with consequential relief of permanent

injunction? OPP

5.  Whether plaintiff paid Rs.12,06,975/- as consideration

to market committee? OPP

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6.  Whether   the   plaintiff   paid   Rs.6,25,000/-   as   sale

consideration to defendant No.1? OPP

7.  Whether plaintiff is in possession of all receipts? OPP

8.  Whether the present suit is not maintainable in the

present form? OPD

9.  Whether the suit is not maintainable on account of mis-

joinder and non-joinder of parties? OPD

10.  Whether  the   suit  is  barred  under   Section   41(h)  of

Specific Relief Act? OPD

11. Relief.”

6. Parties led their respective evidence.

7. The trial Court decreed the suit filed by the plaintiff and the

appeal preferred against the said judgment and decree was dismissed by the

first appellate Court leading to filing of the present second appeal. 

8. I have heard learned counsel for the parties.

9. It was submitted by learned counsel for the appellant(s) and

appellant No.1(e), who appeared in person, that the impugned judgments and

decrees are not sustainable. It was submitted that the agreement to sell was

allegedly executed on 30.07.2009, whereas the allotment of the disputed

shop was made on 03.12.2010. It was submitted that once the allotment had

been made on 03.12.2010, and on 29.07.2007 only the auction had taken

place, there was no occasion for the appellants/defendants to have executed

the agreement to sell.

9.1 It was submitted that the case set up by the plaintiff that a sum

of Rs.2,62,500/- had been paid as earnest money, followed by a payment of

Rs.6,25,000/-, and thereafter Rs.6,00,000/- in installments, was false and

merely an oral version, and that no proof whatsoever was produced to prove

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making of such payments. It was further submitted that it was unbelievable

that someone would make all payments in cash and not obtain any receipt as

regards the same. It was also submitted that no evidence was produced by

the plaintiff to show the source from which the said funds were arranged. No

evidence, such as bank statements, was produced to show withdrawal of the

said amounts and, therefore, under the circumstances, it cannot be said that

the said payments were made by the plaintiff. 

9.2 It   was   submitted   that   Section   13   of   the   1963   Act  was

erroneously invoked by the trial Court and that the same would not come to

the rescue of the plaintiff. Learned counsel referred to the judgment of the

trial Court as also the judgment of the first appellate Court and submitted

that both Courts proceeded on a completely wrong premise and erroneously

decreed the suit.

9.3 It was submitted that no mandatory injunction was sought by

the plaintiff to compel defendant No.1 to execute the conveyance deed, and

that once the conveyance deed itself had not been executed and defendant

No.1 had not become owner of the disputed shop, no decree of specific

performance could have been passed.

9.4 It was submitted that the Market Committee, which had allotted

the disputed shop, was not arrayed as a party and that now in execution

proceedings, the plaintiff has impleaded the Market Committee. It was,

therefore, submitted that the suit was bad for the non-joinder of a necessary

party. It was further submitted that though issue No.9 was framed as regards

the maintainability of the suit, no finding was returned on the same.  It was

also argued that the allotment was in favour of the partnership firm and not

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in favour of the proprietorship firm. Reference was made to documents

Ex.DW3/A and Ex.DW3/B in this regard. 

9.5 It was submitted that both Courts had not considered the issue

of readiness and willingness from the correct perspective. It was argued that

the allotment was made on 03.12.2010, whereas the first legal notice was

issued on 30.08.2012, the second legal notice on 17.09.2012, and the suit

was instituted in August 2013. It was submitted that this, by itself, shows

that the plaintiff had not been ready and willing to perform his part of the

contract.

9.6 It was further submitted that as per condition No.15 of the

allotment letter (Ex.P1), transfer of the disputed shop was not permitted

before the expiry of five years. It was argued that no permission was sought

by defendant No.1 and, therefore, this fact shows that no agreement to sell

had been executed.

9.7 It was further argued that in any case, the agreement to sell was

a void agreement in terms of the provisions of Section 20 of the Indian

Contract Act, 1872 (for short, ‘the Contract Act’).

9.8 It was also argued that although the agreement to sell referred

to the total price of the disputed shop as Rs.8,25,000/-, but the same was

actually Rs.10,50,000/-. It was submitted that this itself shows that the

plaintiff was not even aware of the basic details and that a false and

frivolous suit was filed. 

9.9 It was argued that documents were produced on record to show

that M/s Chunni Lal Ranbir  Singh was a partnership firm  and not  a

proprietorship firm. It was submitted that a mere admission by a witness that

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it was a proprietorship firm would not change the nature and character of the

firm, and that the documents produced on record clearly shows that it was a

partnership firm.

9.10 It was submitted that both Courts erroneously placed reliance

upon the receipts produced by the plaintiff to hold that the installments had

been paid by him, whereas the said receipts could have been proved only by

the banker or by the Market Committee. It was argued that since the receipts

had not been proved in accordance with law, no reliance could have been

placed upon them.

10. Per contra, learned Senior counsel representing the respondent

submitted that there was no illegality in the findings recorded by both

Courts. It was submitted that no objection as regards the firm having been

impleaded as proprietorship firm had been taken in the written statement. It

was further submitted that once such an objection had not been taken in the

written statement, it was not open to the appellants to now contend that the

firm was a partnership firm. 

10.1 It was submitted that the draw of lots took place on 29.07.2009

and that the agreement to sell was executed on 30.07.2009. It was argued

that to prove the due execution of the agreement to sell, the attesting

witness, the scribe, the Notary Public who attested the agreement to sell, and

even an expert were examined, whereas the stand taken by the defendant(s)

was merely that the documents had been obtained by fraud, on the premise

that the plaintiff knew defendant No.1, and on that account, defendant No.1

had authorized him to deposit the installments, and for the said purpose, the

plaintiff allegedly obtained the signatures of defendant No.1 on some blank

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papers and misused the same for drawing up an agreement to sell. Learned

Senior counsel submitted that no evidence was led, even  prima facie, to

prove this allegation.

10.2 It was submitted that, in fact, by admitting his signatures on the

agreement  to  sell, the  defendant(s) had  admitted the execution of the

agreement to sell.

10.3 It was submitted that all amounts had been deposited by the

plaintiff and that even the receipts issued by the Market Committee were

produced   by  the  plaintiff   before   the   trial  Court   during   the   course  of

evidence. It was further submitted that apart from the oral version given by

defendant No.1, no evidence was led to substantiate his version.

10.4 It was averred that the question of readiness and willingness did

not arise, as the entire amount stood deposited by the plaintiff, and that it

was only because defendant No.1 was not getting the sale deed executed,

legal notices were issued on 30.08.2012 and 17.09.2012. It was submitted

that the last installment was paid on 03.08.2012, the first legal notice was

issued on 30.08.2012 and the suit was instituted in August 2013 after

making efforts for registration of the sale deed.   Learned Senior counsel

submitted that under the circumstances, it was duly proved that the plaintiff

had already been ready and willing to perform his part of the contract.

10.5. Learned   Senior   counsel   submitted   that   both   Courts   have

recorded concurrent findings of fact in favour of the plaintiff, and that even

under Section 41 of the Punjab Courts Act 1918, interference in a regular

second appeal is permissible only in case of a procedural irregularity.

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10.6 As regards the provisions of Section 13 of the 1963 Act, it was

submitted that the defence referred to under the said Section was available

only to a purchaser and not to a seller.

10.7 It was argued that Section 20 of the Contract Act would also

not be applicable, since none of the parties were mistaken about any fact

essential to the agreement.

10.8 As regards clause 15 of the allotment letter, it was submitted

that it was not open for the defendant(s) to plead the said fact, and that this

objection, if at all, could be raised only by the Market Committee. It was

further submitted that in any case, no such stand was taken in the written

statement and, therefore, it would not be open for the defendant(s) to raise

the said argument for the first time in the second appeal.

10.9 In support of his contentions, reliance was placed upon the

decisions   rendered   by   the   Hon’ble   Supreme   Court   in  M/s   Shivali

Enterprises v. Smt. Godawari (Deceased) Thr. Lrs. And others, 2022(4)

RCR (Civil) 325;  U.N. Krishnamurthy (Since Deceased) Thr. Lrs.  v.

A.M. Krishnamurthy, 2023 (11) SCC 775;  Grasim Industries Ltd. &

Anr. v. Agarwal Steel, 2010(1) SCC 83, this Court in Sandeep Jaglan v.

M/s Malik Petroleum (RSA-3704-2023, decided on 13.08.2025), and the

Hon’ble Andhra Pradesh High Court in  Mir Abdul Hakeem Khan  v.

Abdul Mannan Khadri, 1972 AIR (Andhra Pradesh) 178. 

11. I have considered the submissions made by learned counsel for

the parties and have also perused the record. After analyzing the matter from

all angles, this Court does not find any illegality in the decisions under

challenge which may call for interference in second appeal. 

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12. The agreement to sell dated 30.07.2009 was produced on record

as Ex.P3. To prove the execution of the same, the plaintiff, apart from

himself appearing as PW1, examined its attesting witness Anil Kumar as

PW5, who duly deposed about the agreement to sell having been executed

and he having signed as an attesting witness along with one Parkash. He

deposed about the amounts having been paid as well, as claimed by the

plaintiff. The plaintiff examined one Jagdev Singh, Notary Public, as PW3,

who had attested the agreement to sell. He deposed about parties having

appended   their   signatures   in   his   Register   and   also  deposed   that   the

agreement to sell had been read over to the parties and thereafter the parties

had appended signatures in his presence. Stamp Vendor Ran Singh Sheoran,

was also examined as PW4, who deposed about the stamp paper worth to

Rs.10/- having been purchased by defendant No.1 (Pratap Singh) from him

qua which an entry was made at serial No.8411, dated 30.07.2009, in his

Register. The said stamp paper was purchased by Pratap Singh and his

signatures were also present. To top it all, a Handwriting and Finger Prints

Expert Shamsher Singh Malik was examined as PW9, who deposed about

the signatures of defendant No.1 being present on the agreement to sell. 

13. The defendants denied the execution of the agreement to sell,

and at the same time stated that defendant No.1 had appointed the plaintiff to

deposit fee/installments with the Market Committee, as he was known to

defendant No.1. A stand was taken that on the pretext of making a power of

attorney, some signatures were obtained on blank papers, and defendant

No.1 was taken to some Advocate also. A plea of fraud was, therefore,

raised. Once signatures on blank papers were stated to have been appended,

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the execution of the agreement to sell was, in a way, admitted. Be that as it

may, as noticed, despite that, the plaintiff led cogent evidence to prove the

execution of the agreement to sell. Coming to the element of the alleged

fraud, no particulars were given in the written statement. No evidence worth

its name was led to prove that fraud had been played by the plaintiff upon

the defendant No.1. It is well settled that a fraud has to be pleaded and

proved by leading cogent evidence, and a vague plea of fraud not supported

by evidence, is of no worth. 

13.1. Under   the   circumstances,   no   illegality   is   found   with   the

findings that the execution of the agreement to sell dated 30.07.2009 stood

duly proved. 

14. Now, we come to the issue of readiness and willingness. The

agreement to sell was executed on 30.07.2009. The last installment was paid

on 03.08.2012. All original receipts came from the custody of the plaintiff.

The first legal notice was issued on 30.08.2012 and the second legal notice

was issued on 07.09.2012. The plaintiff remained present before the Sub

Registrar on 01.10.2012 along with the balance sale consideration and an

affidavit in this regard was also executed, which was duly attested. The suit

was instituted on 16.08.2013, i.e. without any delay. Both Courts, therefore,

rightly found that the plaintiff had proved that he had always been ready and

willing to perform his part of the contract and in fact, it was the defendant,

who was not willing to do the same, which is evident from the stand taken

and from the evidence produced on record. The argument that all payments

were in cash and, therefore, the case was suspicious is not acceptable, since

all original receipts were produced by the plaintiff as Ex.P2 to Ex.P8. 

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15. The defendants raised every possible objection with a view to

demolish the case of the plaintiff but, in the considered opinion of this

Court, failed to do so. A plea was raised before this Court that it had

wrongly been stated in the agreement to sell that allotment of the disputed

shop was made on 29.07.2009, whereas actually the allotment letter is of

03.12.2010, and that the total sale consideration was not Rs.8,25,000/-, as

was mentioned in the agreement to sell, but was Rs.10,50,000/-, as is evident

from the allotment letter.  This stand is palpably erroneous and mischievous.

PW8 Ram Kishan, Mandi Supervisor, Market Committee, Charkhi Dadri,

deposed that the disputed shop had been allotted in the name of defendant

No.1 through its Proprietor Pratap Singh on 29.07.2009 for a total sale

consideration of Rs.8,25,000/- (Ex.PW8/B), and that thereafter the price of

the shop was revised to Rs.10,50,000/- and allotment letter (Ex.P1) was

issued. This very statement demolishes the stand taken by the defendants

and exposes the falsity thereof.  

16. It was then contended that once the defendants were not the

owners of the property, since the allotment letter was issued subsequently on

03.12.2010,   they   could   not   have   transferred   a   better   title   than   they

themselves had. This objection, in the considered opinion of this Court, is

not open to be taken by the defendants. The trial Court rightly placed

reliance upon Section 13(i)(a) of the 1963 Act in arriving at the conclusion

that the defendants were competent to execute the agreement to sell. In the

case of Mir Abdul Hakeem Khan (supra), a Division Bench of the Andhra

Pradesh High Court held that a vendor cannot set up defect in his own title

as a defence in a suit for specific performance by the purchaser. It was also

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held that if a person executes an agreement to sell of a property, he cannot

put forward, in a suit for specific performance by the purchaser, the defence

that he did not have any title and it would only be for the purchaser to state

that the vendor had no title or had a defective title. 

17. The argument that as no mandatory injunction had been sought

by the plaintiff to compel defendant No.1 to execute a conveyance deed and

since the conveyance deed had not been executed, no decree of specific

performance   could   have   been  passed,   is   also   devoid of   merit.   If   the

defendants chose not to get the conveyance deed executed deliberately, it

would not be taken to be the fault of the plaintiff and there was no need for

the plaintiff to seek a mandatory injunction to compel defendant No.1 to

execute   the   conveyance   deed,   and   the   plaintiff   could   seek   specific

performance of the agreement to sell executed by the defendants with him.

18. The objection that the Market Committee, which had allotted

the disputed shop, was not arrayed as a party is also devoid of merit. The

Market Committee had no privity of contract with the plaintiff and no relief

was to be sought against the Market Committee. An argument was also

raised that the Market Committee has been impleaded in the execution

petition. That, in the considered opinion of this Court, would be for the

decree-holder to see as to how the possession is to be taken. For the purpose

of the suit for specific performance of agreement to sell dated 30.07.2009,

the Market Committee was not a necessary party. 

19. Yet another argument was raised that as per condition No.15 of

the allotment letter (Ex.P1), transfer of the disputed shop was not permitted

before the expiry of five years and, therefore, no agreement to sell could

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have been executed before the expiry of the said period. This argument is

also devoid of merit, as the same cannot be raised by the defendants. If at all,

the said clause is to be invoked, it will be for the Market Committee to see,

and the defendants, in any case, cannot avoid the agreement to sell on this

ground.

20. The argument that the agreement to sell was a void agreement

in view of the provisions of Section 20 of the Contract Act, is devoid of

merit, as it has not been pointed out as to which facts, essential to the

agreement, were both parties under a mistake about. A sweeping contention

or a stand taken merely by invoking a statutory provision cannot be accepted

unless and until the details thereof are forthcoming. If the intention of the

appellants/ defendants is to refer to the clause by virtue of which the suit

property could not have been alienated for a period of five years, the same

has already been dealt with in the preceding paragraphs.

21. Both Courts concurrently and rightly found that defendant No.1

was a proprietorship firm and not a partnership firm. The allotment was to

the firm through its proprietor. No document viz. partnership deed etc., was

produced to prove that it was a partnership firm. Everywhere, the word

Proprietor was mentioned. Both Courts, therefore, rightly held that it was a

proprietorship firm. 

22. The argument that the receipts (Ex.P2 to Ex.P8) could have

been produced only by the banker or by the Market Committee is correct to

some extent. However, they were original receipts, which came from the

custody of the plaintiff. The defendants also did not make any effort to

examine   any   person   to   say   that   the   receipts   were   not   genuine.   The

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defendants also did not produce any receipts on record to prove that they had

made the payments.

23. Last but not the least, both Courts have recorded concurrent

findings of facts and law, and in second appeal, keeping in view the law laid

down in the case of  Pankajakshi (Dead) Through LRs & Others Vs.

Chandrika & Others, (2016)6 SCC 157, followed by the judgments in the

cases of Kirodi (since deceased) through his LR Vs. Ram Parkash & Ors,

(2019) 11 SCC 317;  Satyender and Ors. Vs. Saroj and Ors. 2022 (12)

Scale 92 and M/s Shivali Enterprises v. Smt. Godawari (Deceased) Thr.

Lrs. And others, 2022(4) RCR (Civil) 325, there can be no interference in

findings of facts. The law is that interference is permissible in a second

appeal only when there is a substantial error or defect in the procedure

provided under the CPC or any other law in force and where there is a

question of law to be considered.

24. In view thereof, the instant appeal is found to be bereft of merit

and is accordingly dismissed. 

25. Pending application(s), if any, also stands disposed of. 

( VIKRAM AGGARWAL )

      JUDGE

February 13, 2026

Rajan

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